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耐用年数越え 融資 エスティマ オークション
7戸アパートの融資打診をしている。耐用年数越えのローン期間15年、１．５％ぐらいが希望だが。地方の第一銀行なので、どんな返事やら。そんなに利回りがでない物件なので、金融機関の条件がよければ、指値をして進めてみようと思う。別にどうでも良い物件での融資打診は結構勉強になると思う。今度は地方第二銀行でしてみようと思う。 どうでもよいが車屋さんにオークションでエスティマを落としてもらった。現在車検中だ。本体18万だが車検やら陸送費やらで約40万だ。痛い出費だが安くすんだ。今までで一番デカイ車体だが一番安い車だ。自分でリスクをかぶれば安く買えることがよくわかった。
2012.10.21
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日本海大家様 太陽光発電 ｼｭﾐﾚｰｼｮﾝ
以前に日本海大家様企画の共同購入の業者よりシュミレーションが届いた。案件が二つあり、一つ目は自宅で9.5ｋｗ 価格はすべて込みこみ税別1ｋｗあたり35万。ノーリツの多結晶パネルＰＶＭＤ-Ｐ19001-ＳＱだ。 二つ目は約500坪の土地を約400万で購入し、約40ｋｗを３箇所に分けて設置。商品は同じものだ。価格も同じで１ｋｗ35万だ。この案件は、もちろん借入をするが、金利が１％だとしても毎月の手残りがない。Ｋｗ25万ぐらいにならないと難しいと思われる。 一つ目の自宅の案件は良さそうなので、たぶんやると思うが、もう少し勉強をしてみようと思う。まずは日本海大家様のブログを再度熟読してみようと思う。 私のブログを見ていただいた方々のご意見もいただきです。よろしくお願いします。
2012.10.18
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地元不動産投資仲間 物件めぐり
最近、地元の不動産投資仲間ができた。地元ブログのおかげだ。この前はお互いの所有物件めぐり＆売り物件の見学をしてきた。私と投資対象物件が違ったり考え方が違ったりして面白い。しかし同じところも沢山あり共感ができ楽しかった。昨日も購入検討物件の相談をした。心強いアドバイスをいただいた。藤山さんが本で「大家は隠れキリシタン」書いておられるがそのとおりで孤独なものだ。良い仲間ができてありがたい。
2012.10.04
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藤山さんの不動産投資２５の落とし穴を読んだ
藤山さんの最近でた本を読んだ。【送料無料】 不動産投資25の落とし穴 / 藤山勇司 【単行本】やっぱりすごい。金持ち父さん読んで。それから藤山さんの本を読んで具体化してきて。まずは自分の家を買ったのを思い出すな～。でも、あれから約１０年たつとは早い。
2012.09.18
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ぶっかく
物件情報のFAXがきた。明日、ぶっかくに行こうと思う。風呂トイレ一緒の１K*10戸だ。表面利回り12％だれが買うのだろうか？しかし、いつも良い物件情報をくれる業者さんなので見に行ってコメントをしたい。入居者のターゲットは生活保護者か。生活保護者確保のノウハウとコネが必要だ。続けるのもむずかしいかな。難しい物件だ。しかし考えてみようと思う。なんか面白い手はないか。
2012.09.11
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検討のぼろいビルは却下 太陽光事業 火災警報器 ワッキーさんの本
最近、購入を検討していたボロイビルはやめることにした。安いが密集地に建っており外壁のメンテナンスなどができないのでやめることにした。次の物件を探すことにしよう。やはり土地を探して太陽光事業の検討をするとしよう。さて、今日は休みだ。朝から子供達と一緒に「事務所みたいな家」に行き火災警報器の取付けをした。約10分ぐらいの作業だ。そのあとはミスドでお茶をして帰ってきた。子供達は大喜びだ。最近このパターンが多いので、子供達に「お手伝いでボロイ家に行くか～？」と声をかけると「行く！行く！！」とついてくる。良いことだ。今読んでいる本。前代未聞！？不動産投資を「30万円以下」で始めて小金持ちになろう！ ワッキー流・“超”激安不動産投資術／脇田雄太やはり私にとっては、こういう本が一番のモチベーションアップだ。
2012.08.29
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ボロイビルの家族で物件確認
今日は休みだ。家族と、もう一度ぼろいビルの物件確認だ。嫁さんの霊感ちぇっくでは、問題ないようだ。それなりに楽しんでくれたようだ。水道屋さんには、昨日見に行ってもらったが予算内だった。あとは塗装屋と建築士に見てもらって予算内であれば買うことにしよう。
2012.08.22
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入居決定 またまたボロイビルを物確
業者から新物件の入居決定の連絡があった。あんまりにもボロイ物件だったので、心配していたが、良かった良かった！今日は休みだったので、早速、次の物件を見に行った。これまたボロイ、1階店舗、２～4階事務所のビルだ。久々にびびった。霊感は全くないのだが、夜には絶対行きたくない感じだった。今度、霊感があるほうだと思うという嫁を連れて行こうと思う。
2012.08.19
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新物件が決まらない。 ボロすぎたか？ 小さなことにくよくよするな
新物件がなかなか決まりそうで決まらない。決済後1ヶ月半経過したが決まらない。こんなことは初めてだ。やはりボロすぎたのか。リフォームの方向性を決めるのに時間がかかりすぎたのか。まだリフォームが完成してないからか。家賃設定を間違えたか。業者訪問をせず、FAXだけですませているからか。2ヶ月経過したら家賃下げるか業者訪問を頑張るとしよう。最近 【中古】政治・経済・社会 ≪政治・経済・社会≫ 小さいことにくよくよするな!を読んでからヤル気がでない。なかなか読み進めない。私にはもっと刺激的な本が向いているようだ。
2012.08.15
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事務所兼住居のような家の入居が決まりそうだ。 政策公庫へ訪問
新規物件の入居が決まりそうだ。現況、汲み取りだが、礼金アップと家賃アップで浄化槽に変更予定だ。リフォームも着々と進んでいる。浄化槽の積算をつめなければならない。忙しくなりそうだ。 さて新規物件の購入相談に政策公庫に行った。融資の限度額は、4800万－現在融資額だそうだ。それと諸費用ローンや民間銀行の担保評価たらずのローンも可能だそうだ。期間は１０年までが多いが、15年も可能だ。大体、年0.1％アップぐらいだそうだ。参考になった。金融機関は少し苦手だったが、気軽に聞けば良いことがわかった。
2012.07.14
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業者交渉 駐車場契約
今日も塗装屋、水道屋、サッシ屋などと最終調整をした。 物件その八 事務所兼住居のような家 のリフォームだ。今回はとても安く購入したので、ほとんど業者に依頼する。業者交渉は大変だったが、なんとか安く手配できそうだ。 それから、物件その七 建築不可の土地 の駐車場が2台申し込みが入った。かたそうな法人だ。この調子で駐車場で募集しても良いかもしれない。 最近、将来の事を良く考える。何がしたいのか？どういう人間になりたいのか？子供に対して。嫁さんに対して。仕事に対して。何が正解なのかはわからないが。とにかくわかったことは、考えているだけでなく、その状況になってみないとわからない。〇〇だとしたら・・・。ではなく。とにかく、やってみることだ。でないと一生わからない。
2012.07.06
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大家業 分刻みのスケジュール でも充実
今日は休みだ。大家業だ。朝子供を幼稚園に送り出しスタート。分刻みのスケジュール。でも昼には終わらせ、嫁さんとランチだ。楽しい一日だった。休みの日の仕事は半日が理想だ。
2012.06.27
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今月3件退去 来月3件入居
今月は3件退去があった。でも来月3件入居だ。うれしいが段取りが結構大変だ。結構補修箇所がある。 最近は新物件の事で動けていない。
2012.06.26
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敵地にのりこみ 毒入りコーヒー 40マン分割払い
今日は父の日だった。が、休みなので朝ごはんと晩ごはんを私が作った。家族サービスは大事だ。 日中は子供達と一緒にリフォーム中の部屋の下駄箱を組み立て置いてきた。それから不良入居者との面談だ。敵地にのりこみ、とりあえず出してくれたコーヒーを見る。このコーヒーには何も入っていないだろうか？と思いながら臭いを嗅ぐ。大丈夫そうだ。 まずは写真を見てもらい破損状況の確認をする。そのあとは自作の工事見積をみせる。ちゃんと年数に応じた減額分の大家負担も入れた。請求金額は40マンだ。話を最初はきびしめの要求をし、そのあとに妥協案を提案した。５万の８回払いだ。連帯保証人も連名で署名をさせた。ちゃんと話をつめたので大丈夫だと思うが。８ヶ月は長すぎてどうなるかわからない。また３～４ヶ月目ぐらいで、つめに行かないといけないかもしれない。それも面倒だ。ちゃんと振り込んでほしいものだ。張り詰めた空気の約30分だった。子供達の待つ車へ戻ると、子供達は「もう終わったの？」と言わんばかりのようにDSマリオに夢中だった。その後、ボーリングをして買い物してご馳走を作って食べた。充実した一日だった。
2012.06.17
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退去補修費用の確定 返済計画
今日は休みだが、昼から大家の仕事をしてくる。少し前に強制退去させた入居者の退去補修費用の金額確定と返済計画のお話だ。保証人も含めての面談だ。普通ならこんな話は面倒なのでほとんどすることはないが、この部屋がかなり酷い状況だったからだ。書類も面倒だが作った。 建具は穴だらけ。壁も穴だらけ。風呂ドアも割れている。退去立会いは相当な数をこなしているが、こんな部屋はめったにない。ぼちぼち頑張ろうと思う。
2012.06.17
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凡人サラリーマンの逆襲 手持ち200万円から始める
【送料無料】 凡人サラリーマンの逆襲! / 増山大 【単行本】を読んでいる。なかなか面白い。モチベーションアップできている。終盤にかかっているが、不動産については少ししかでてきてない。金持ち父さんを読んでいる時のようにワクワクする。 読み終わったら、【送料無料】手持ち200万円から始める！低リスク・高利回りの不動産投資【送料無料】手持ち200万円から始める！低リスク・高利回りの不動産投資を読もうと思う。エクセルを使ったことがあるが、あんなのを作れる人はすごいと思う。
2012.06.11
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１８０万物件の手付契約 分刻みのスケジュール
今日の夜は１８０万物件の手付け契約だった。今月末決済予定だ。良い奥さんだった。笑顔の契約だ。結構ボロイのでリフォームが大変だが。楽しんでやることにしよう。 しかし今日はリーマンが休みだが忙しく動いていた。朝から銀行へ追加書類提出。その後、退去した部屋の自力リフォーム（キッチンシングルレバーへの交換、下駄箱取り外し、ウォシュレットへの交換など）そして、家族サービスで、嫁さんとオシャレなランチ。子供のお迎え、スイミングの送り（子供がスイミング中は読書）スイミングが終わり子供を家に送りとどけたら即不動産屋へ。なかなか分刻みのスケジュールだ。もちろん運転中は電話にて業者との打ち合わせ&嫁さんとの楽しい会話だ。
2012.06.06
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180万物件 融資 金利
指値のとおった180万の物件だが、現金購入か日本政策公庫借入でも良いが、それ以外もしたく、初めて第一地銀に相談に行った。担当の支店長代理が知り合いの知り合いだった。良い条件をだすので、今回の融資とあわせて公庫の借入をすべて借り換えてほしいと言われた。公庫は借入期間10年固定2％だが、ほんとにそれ以上の条件がでるのだろうか？土壇場で微妙なことを言ってきそうな気がする。手持ち現金も減らしたくないし公庫にも打診しておくことにしようと思う。
2012.05.29
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指値通り 石渡さんに感謝
350のところを180で指値が通った。不動産会社さんは売主希望などでなんとなくの査定をしてることがよくある。今回は確かな数字で指値の根拠をしめした。売主さんは納得してくれたようだ。
2012.05.24
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買付 指値 石渡さん流の根拠
今日は物件を見に行った。なかなか良い物件だった。３５０だが、１８０で指してみた。今、石渡さんの本を読んでいるが、 早速、石渡流の指値の根拠をしめしたが、結果はどうだろうか？
2012.05.23
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本を読む ソプラノ大家さん サイコ大家さん りっちさん
ソプラノ大家さんとサイコ大家さんの本を読んだ。ソプラノさんはクロス貼りに自信があるとの事。ビックリした。職業訓練校に通われるなどの行動力もすばらしい。サイコさんは、とにかく手間をかけない、奥さんにばれないように投資しておられる。最初から法人で買っておけばよかったと後悔しておられる。法人立ち上げの具体的金額なども書いてあり勉強になった。どちらの大家さんもすばらしい。正解はわからないが自分の投資スタイルというものを持っておられるように思う。私のスタイルはどうなのか、考えさせられた。 今度は、【送料無料】 「超優良物件」を格安で入手する不動産投資法 / 長岐隆弘 【単行本】 を読んでみようと思う。 ほんとわくわくりっちさんが感想を書いておられる本は勉強になる。
2012.05.21
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決まった。探す。大喧嘩。
建築不可土地の駐車場がもう一台決まった。これで少しは収益になった。実質利回り4％ぐらいだ。つまらん。それから空き予定だったアパート2戸が両方決まった。5月末と6月末の予定だが、もう決まった。ありがたい。新しい物件を探しているが、なかなか見つからない。諦めずに探すしかあるまい。昨日は家族で大喧嘩をした。大変だったが今日は何も無かったように仲良しだ。
2012.05.17
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金持ち父さん若くして豊かに引退
【送料無料】金持ち父さんの若くして豊かに引退する方法価格：2,310円（税込、送料別）を読んだ。何でもできると思っていた若い頃の気持ちを思い出した。グッときた。レバレッジを使いこなし早く引退できるよう事業を起こし物件購入も加速化させたいと思う。何でも出来る気がしてきた。
2012.05.08
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建築不可 私道所有者と面談 交渉成立か
昨日は建築不可の土地の私道の所有者と面談した。とても良いおじさまだった。位置指定道路にできるかもしれない。あとはもう一人の所有者をくどくだけだ。すぐには無理かもしれないが、最悪長い年月をかければ、どんな交渉も成立してしまう。たぶん私の愛着としつこさだ。これさえあれば大概の交渉は成立してしまう。時にはこういう自信も必要だ。
2012.05.03
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物件確認 入ったら最後でてこれない
昨日今日と早朝物件確認に行った。やばい物件だった。１件は入ったら最後出てこれない物件だった。といっても車でだが。久々にあせった。2件目は駐車場スペースが1台しかない。ドウ頑張っても1台だ。それに近隣の雰囲気が良くない。ということで今回は無しだ。
2012.04.30
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チェーンソー 地元ブログで募集
今日は建築不可土地の木をﾁｪｰﾝｿｰできりたおした。約２０本ぐらいあったかな。切り倒すのは簡単だが、その後の処理が大変だ。細かく切って薪にするのが大変。今日は２時間ぐらいやって疲れたので帰った。そして、今度でる空室の募集を地元ブログで宣伝した。反響があると良いのだが。
2012.04.25
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建築不可土地 固定資産税確保 やはり問題解決して売るか
今日は休みだ。子供達をつれて建築不可土地の駐車場ロープ貼りだ。２区画決まったので２区画分を作った。小六の長女が大活躍だった。この駐車場賃料で固定資産税は確保できた。作業をしながら近所の人と世間話。以前に接道の問題を解決しようという動きがあって途中でとまったようだ。それもたいした理由でないようだ。その経緯などを聞いた。私の土地を位置指定道路にするには、転回場所、隅切りをとらなければならない。一度動きがあったのであれば交渉できる余地はある。交渉ごとは私の得意分野だ。募集はボチボチにして、今度の休みは私道の所有者にアポ取りし面談することとしよう。
2012.04.23
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駐車場募集 トレーラーハウスに挑戦
明日は休みなので、購入した土地の片づけだ。木の伐採と駐車場募集看板の取り付けだ。近隣にチラシをまいたが反響がない。問い合わせ先が携帯電話のみだったのがまずかったのか。現地を片付けしていないからか。よみ間違いだったのかもしれない。駐車場募集はなかなか難しい。あまくみていた。このままでは利回りがでない。なんとかしなければ・・・・。でもまぁ嫁さんからは「遊びのつもりやれ」との了解をもらっているので少し大きく構えて行動しようと思う。やはり、トレーラーハウスに挑戦か！？
2012.04.17
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建築不可の土地 利用方法決定 出口戦略
最近購入した建築不可の土地の利用方法が決定した。面白くないが、手堅く貸し駐車場だ。ほとんどリフォーム費用がかからないのが良い。リサーチしたところ、おそらく実質利回り20～35％ぐらいだ。5年ぐらい貸し駐車場をして、それから新しい利用方法を考えるか。（例えば以前わくわくリッチさんが3/22に書いておられたトレーラーハウス。でも調べてみるとトレーラーハウスは現段階で法律スレスレ。それに地方の方は基本的にみんなと一緒が好きなので客付けのリスクが大きすぎる。）それとも利回り物件として売るか。はたまた、ほとんど無理だが道路付けの問題を解決して10倍の値段で売るか。色々考える。出口戦略。難しい。
2012.04.13
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土地決済
今日は土地の決済だった。決済場所まで少し早くついたので先に契約書、重説に署名捺印をしておいた。売主が到着してからは約10分で終了だ。結構早い決済だ。土地の活用方針を決めたので、それに向かって行動するとしよう。
2012.04.09
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水木堂さん現場へ
昨日は水木堂さん の現場に行ってみた。ブログのみで知っている方に会うのは、初めてのこころみだ。かなり勉強になった。家族6人で押しかけたにもかかわらず、色々話をきかせていただいた。やさしい方だ。仕事も勉強になったが、人としてもすばらしい方だった。
2012.04.05
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不動産取得税 金の臭い
本日、不動産取得税の請求がきた。あいかわらず忘れた頃にやってくる。最新物件だが少しもめている。嫁さんに相談すると「やめちゃえば」と言われた。しかし、司法書士も段取りしてるし、私が何度も足をはこんだり、法務局行って謄本や公図をあげたりしている。それだけでも経費がかかっている。それに、なんとなく金の臭いがするのだ。やめるのは簡単だが、すぐにはやめたくない。
2012.04.03
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やから、やから、やくざ
今日はリーマンでやからを言われた。そしてリーマンでないところで、やからを言った。でも私の場合はやからではないかな。実は計画中の物件がゴミステーションとなっていることに気がついた。問題を解決してほしいとは言ってない。その問題はすぐ解決できないからゴミステーション分の値引き交渉のお願いしただけだ。まぁ～やからを言ったり言われたりして人間成長するものだ。昔、ヤクザの入居者と一緒に呑んでたときに言われたものだ。「俺は暇なときになぁ～自分を鍛える為に工事現場に行って、現場のゲート前に車で横付けして動かんのや~。そしたら現場の人間がだまっとらんやろ～。そんでも難癖つけて絶対動かんのや～。かなり鍛えられるでぇ～。」人に迷惑をかけるのはどうかと思うが、人間自分を通すことも時には大事だ。そのヤクザはかなり出世してる。
2012.04.02
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沢田マンション
【送料無料】沢田マンション物語価格：860円（税込、送料別）を読み終えた。たまげた。夫婦でマンションを建てるのだが、ほぼ自分達で作業している。二人とも、建築士などの専門家ではないが、資金を貯める為に３００世帯以上の戸建てアパートを建てて売っている。ご主人が小学校の時に思いついた「１００世帯のオーナーになる」という目標に向かって、生い立ちから沢田マンション建築その後などが書かれている。とにかく凄まじい人生だ。強く思い行動すれば夢はかなうことがわかる。それを支える奥様もすごい。すごすぎる。
2012.04.01
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ガレージハウス退去 60、80、70、75、指値
ガレージハウスの入居者テラさんが6月ごろ退去することになった。仕事の場所が変更になるそうだ。実はちょうど、そのエリアで計画中の物件があるのでそこに引っ越していただけるとありがたいが。ともかく今度の休みにガレージハウスのチラシをつくろうと思う。すこし前から募集チラシのデザインがよいものをリストにしていた。それを参考にしてかっこいチラシを車屋さん持って行ってに営業をかけようと思う。ところで計画中の物件だが。60で指したかダメだった。80でいかがかとの事。70でどうか再度指した。75でどうかとの事。75でファイナルアンサーにすることにした。4月9日決済だ。
2012.03.31
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ペット可物件について
リクエストがあったので、ペット可物件について書いてみる。ペット可物件にして、よかったことは、相場より少し高めの家賃が取れる。礼金もとりやすい。業者に覚えてもらいやすい。入居期間が比較的長い。似たようなペット可物件がなければ、空き予定の段階できまる。なので比較的空室期間が少ない。一番良いことは決まりやすいことにつきる。逆に困ったことは、臭いが残ることがある。退去補修でもめやすい。入居者同士の音のクレーム。近隣クレーム。除草剤をまいているとペットが食べて死んだらどうすんやと言われた。ペット可物件不可法人がいる。共用部にウンコほったらかし。などあるが、ほとんどマナーの問題だ。良い入居者の場合は全く問題がない。
2012.03.29
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指値 男前な嫁
今FAXで買付を入れた。六拾万だ。指値がとおるかどうかはわからない。 少し前まで嫁との話し合いだった。嫁審査は昨日の段階では良かったが、本日階段から落ちたせいかどうかはわからないが少し慎重になっている。最終的には、「儲けようと思わず遊ぶつもりでやろう！」との事。 なんとも良い言葉を残し「先に寝るね～」と階段をのぼっていった。なんと男前な嫁だ。
2012.03.26
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第一次審査がおりそうだ。
気になる土地があったので出勤前AM7時に出発して土地を見に行った。なかなか良いところだった。 勝負してみようと思う。何事もやってみないとわからない。投資金額も小さいしやってみよう。今、嫁さんを説得中。出口の戦略も伝えた。どうやら嫁審査がおりそうだ。
2012.03.25
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落札できず 〇〇病
嫁さん赤ちゃんと意気揚々と裁判所へ行ったが、落札できなかった。400万ぐらいで入札したところ、Yすらぎさんが1000万越えで落札だった。地方の駐車場2台いる地域で頑張っても1台しか駐車スペースが取れない昭和一戸建てが1000万越えだ。ほんと売れるんだろうか？でも転売する場合は、その物件を気に入る一人を探せば良いのでなんとかなるのだろう。しかし、賃貸の場合は違う。基本的に万人受けするような物件でなければ、永続的に賃貸経営できない。途中で売り抜ければ良いかもしれないが、私の場合なかなかそう簡単にはいかない。物件に愛着がわいてしまうのだ。物件にたどりつくまでの苦労や出会いなどを思い出すと手放したくない病になる。でも買いたい買いたい病も同時に進行し手がつけられなくなる。
2012.03.22
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忘れていた
大事なことを忘れていた。住宅ローン控除だ。そういえば昨年自宅を購入したがやっていなかった。中古住宅を仲介した知り合いには、必ずやるように口をすっぱくして言っていたにもかかわらず、自分が忘れていた。忙しさにかまけて情けない。自宅購入して住宅ローン控除は二度目だが完全にやり方を忘れている。税務署に聞いてみよう。 ところで、明後日、競売の開札日だ。嫁と赤ちゃんを連れで開札結果を聞くとしよう。たぶん、この人達大丈夫かぁ～という目でみられるに違いない。
2012.03.19
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5kgの斧 マゾ サド
昨日、５ｋｇのマジック斧をひたすら１００回ぐらい振り上げておろした。筋肉痛だ。筋肉痛というより、ほぼ病気だ。おかげで大量の薪はできたが、痛くて寝れない。アルコールでなんとか寝たが、かなりきつい。30代半ばにもなって、やりすぎはよくないかもしれない。でも限界に挑戦は結構好きだ。ほとんど変態だ。
2012.03.15
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嫁さんの活躍
嫁さんに入札してもらった。心配していたが、やっぱりうちの嫁さんはすごいわ！銀行に行ったら、銀行員のおばちゃんに赤ちゃんをだっこしてもらい、裁判所に行ったら執行官のおっちゃんにだっこしてもらって書類に記入したらしい。雪の中、たくましいね～ありがとう！
2012.03.13
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競売入札 嫁さん活躍
半年ぶりぐらいに競売物件の入札をする。いつのまにか期日がせまっている。休みの日の予定もいっぱいなので、嫁さんに頼むことにした。早速入札書などの書類をそろえた。あとは住民票をとって、振込みして裁判所へ持っていってもらう。2ヶ月の赤ちゃんを連れた嫁さんが裁判所に行ったら、「この人、入札して大丈夫かぁ～」という目で見られると思うなぁ～ガンバレ嫁さん！
2012.03.11
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広田奈都美さんの本を読む
【送料無料】 漫画家は見た!マイホーム業界のあやしいウラ事情 AKITA ESSAY COLLECTION / 広田奈都美 【単行本】広田さんの本を読み終えた。ほとんど漫画なので読みやすい。知らないことも載っていた。シロアリにはホウサン団子が良いとか地盤改良はほとんどの土地でやらなくても良いとか裏事情などのタイトル本で残念だったことがあったが、この本はかなり勉強になった。
2012.03.08
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物件確認。坪５千円土地。
今日は仕事上がりに物件確認。500坪の長細い土地で坪5000円で格安だ。相場は安くても10倍はする。場所は中心部から、そこまで離れてないので、苦労しても解決できそうな問題のある土地ならと思い、見に行ったが。いくら安くてもマズイ感じだ。 雰囲気がヤバイ。ここでアパート建ててもダメだ。間口が狭すぎて分譲もできん。おそらく。物件周辺をまわるとマスマスまずい感じだ。こんな土地はどう活用するのだろうと思った。自宅を建てるにも近所付き合い難しそうだし。近所の人にもらってもらうのがよさそうだ。
2012.03.04
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吉川さんの本を読む
【送料無料】 坪30万円からできるデザイナーズ・アパート経営 新築・土地代込みで利回り16%を実現する! / 吉川英一 【単行本】 吉川さんの本を読み終えた。土地を安く仕入れて高利回り新築デザイナーズ物件を何棟も建てておられる。出口の戦略も考えておられる。施工費を安くするための方法も書いてある。間取りも工夫しておられる。 土地は難しいと思ってなかなか見にいかないが、これからは見に行くことにしよう。私のエリアでは農地もどうなのかわからないが調べてみよう。 何事も勉強だ。
2012.03.02
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斉藤一人さんの本を読んだ
【楽天ブックスと中古本を両方購入してポイント3倍～3月1日(木)9:59まで】【中古】afb【古本】斎藤一人の百戦百勝／小俣貫太斉藤一人さんのことが書いてある本を読み終えた。なかなか面白かった。少し宗教臭いところはあったが、それでもよい。 本の中にもあったが、「ダメな人は毎日トイレ掃除してみなって言われても信じずやらない。」確かにその通りだ。悪いことからも学ぶことができる。だめだと思ってもやってみて学べることがある。「こうなりたい！」と思っていなければ、夢は実現しないし、そのためにできることはやる。 学習するべきだ。やらずに否定するのは誰でもできるが、まず、できると思い込むことが大事だ。
2012.02.29
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空室について考える
繁忙期だ。忙しい。目まぐるしい勢いで空室が決まってきている。どんな物件から決まっているかというと安めで新しめの物件からだ。５年ぐらい前から比べると相場が５０００円ぐらい下がっているように思う。戸建も下がっているように思える。アパマンよりはマシだが少し下がっている。決まらないものは全然決まらない。なんでかというと、物件が増えているというのもあるが、客が慎重になってきているように思う。少し前なら新婚は新築が当たり前だったが、今は慎重な新婚が多い。払えなくなったら困るから新しいのがいいけど、古くても我慢する新婚が多くなった。法人でも初期費用にこだわったり、家賃の上限が下がった。ところで空室で困っている大家さんが結構いる。家賃保証がなく空室で困っている大家さんにはよく言う。３千円の値下げをせず半年空いてたら、例えば家賃５万として半年空室で３０万。３千円下げて、４万７千円で、即決まったとしてら、３千円×1年入居３万６千円、２年入居で７万２千円、３年入居で１０万８千円、４年入居で１４万１千円。酒を呑んでるので計算間違えてるかもしれない。大体ニュアンスがわかればよいが。賃貸の平均入居期間は間取りによってもかわるが３～４年。１０年も住む人はごく稀だ。ほとんどの人が結婚したり、転勤になったり、離婚したり、子供ができたり、実家に帰ったり、転職したりと自分の理由だけでなく、自分の周りの理由によっても引越しをする。大体３年周期でなにかしらの変化があるものだ。そして、３～４年経つと物件が古くなって家賃相場が下がっているかもしれない。したがって、３千円くらいの値下げはするべきだ。場合によっては、もっと下げてもよいのではないかと思う。といっても、募集をしっかりしていての話だが。まぁ～せめて３大サイトに掲載されていて決まらないのは、間違いなく募集条件の問題だ。家賃なり初期費用なりの問題があることがほとんどだ。
2012.02.27
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完全解決
物件のややこしい問題が完全に解決した。後は売り抜けるだけだ。ただ毎月の家賃収入が減るのは嫌だ。それに代わりになる良い物件もない。ネタもない。
2012.02.26
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物件確認
昨日物件確認に行ったきた。地方だが中心部の物件。ただ、長屋で借地だ。かなり安くなりそうで、利回りは30％超えそうだが、隣との付き合いが難しそうだ。それと中心部でのガレージハウスを作りたいと思って、誰も買わない物件を買ってやろうと思っていたが、間取りがかなり厳しい。うまく間取りが変更できない。どう頑張っても厳しい。ざんねんだがあきらめよう。今日、勤務先で自分の評価を聞いてみた。「俺、最近は昔に比べてだいぶ良くなったよなぁ～？」聞いた方から「よくわからない」と言われた。やはり自分の評価は人に聞かないとわからないかもしれない。人の扱いに少し慣れたつもりでいたが、まだまだようだ。いつか評価してもらえるよう、みんなで成長していけるよう、頑張ろうと思う。
2012.02.23
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- 風水について
- 「不用品の手放し方」を変えて豊かに…
- (2024-09-21 21:36:05)
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- 運気をアップするには？
- 「夏の福袋」キャンペーン最終告知！…
- (2024-09-28 23:08:38)
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- (2024-09-28 20:27:24)
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