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築32年の初老物件の視察
業者から入手した築32年物件を視察してきた。最近企業では定年退職者の年齢引き上げになっている。物件もCF101さんから言わせると、築30年以上でも「まだまだ」と言っている。さて、立地：徒歩10分圏内で地下鉄駅、徒歩5分で某ＳＣアクセス：徒歩2分でバス停外観：平成16年に内外装をしている実際見てみると、外装は接道面だけしていて、全部はしていない。駐車場もなく、建物壁に1台駐車できる程度。現在満室である。この築年数で利回り14.4％はちょっといただけない。土地の値段が高い地域なので、売主も強気のようだ。左右対照で同様なＡＰが建っている。道路に対して奥行きがあるので、建て直しは難しそうだ。利回り20～25％くらいで鬼の指値（商標登録申請中）で入れてみよう。 自宅のぷりちゃん（プリンター）のカラーインクが切れたので、早速購入してきた。これで建物の写真が自宅で印刷できる。光沢の用紙を使えばきれいに写るのだろうか？古いプリちゃんなので心配だ。近所にセブンがあるので便利です。いざとなればセブンへ行って、写真を引き伸ばそう！
2007年01月15日
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本日は休業！
本日は労働投入なし日です。家族も私を残し、某ＳＣに買い物に出かける。せっかくの時間なので、わくわく事務総長がオススメしていた「史上最高のセミナー」を、某ＳＣのドトールで読み終えた。 不動産の話ではないものの、成功者の行動・言動・モチベーション・考え方等々いろいろ学べる。できればセミナーＣＤかＤＶＤでもあれば良いのですが・・・ さて、先日業者から連絡があった川上情報のＦＡＸが来ていなかったので、入電してみた。「忘れてました！帰還が遅いですがＦＡＸ入れます！」こっちはこれが命取りになるのに。仕方がない！ＦＡＸ来たら即Type-Ｒで出動しよう。 さて、これから６９６９＋いやあ３９３９＋さんが読んでいた不動産投資で資産倍倍！会社バイバイ By吉川英一を同じミスドで読んでこよう！と思っていたらミスドでミス？こんなニュースが・・・ミスタードーナツ、異物混入で該当商品を販売休止 それでも行ってきます！
2007年01月13日
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帰還
図面舞踏会に参加翌日から出張で、ただ今帰還しました。図面舞踏会の感想も述べられず、残念です。高速道路を走っている先人投資家の話は、自分もあたかも高速道路で走ってるかのようでした。（あくまで頭の中で）そして翌日実際の高速道路を走ってＳ町で宿泊。競馬の「ハイセイコー」「ウイニングチケット」で有名な町です。それから、Ｔ市に行って、Ｅ市に行って、昨日はＨ市。全て仕事（Ｅクワドランド）です。最後はフライトで帰還したのですが、天候悪化のため1時間30分遅れて到着です。出張中、とある不動産屋さんから連絡。「まだ公開していない物件があるので、ＦＡＸしておきます！」ありがたい。明日にでも調査してきます。手帳にアパートの写真を貼って目標設定したとたんの出来事です。「思考は現実化する」：ナポレオンヒルまだ買えているわけではないですが、まさにその通りの動きです。どんどん目標設定して、ばんばん写真や言葉を貼り付け、夢を実現していきます。早くファーストトラックに行けるように！
2007年01月11日
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図面舞踏会で活力を頂こう！
本日ＣＦ１０１さん主催の「図面舞踏会」がある。洗練された投資家が一同に集まるようだ。まだ、物件を保有していないので、ちょっと気後れするが、参加して再度活力を頂くことにする。昨年超高利回りを取得した投資家の入門大家編が聞ける。入門もしてない私にとっては、大家業の喜び・苦悩が聞ける。本ではわからない実体験が聞ける。うれしいです。どうやら昨年年末にかけて、じっくり検討した物件が取得できず、モチベーションが低下中だ。10月に買付け入れた物件は、転売目的の業者に決定され、12月には売主が洗練投資家のようで、指値がきかず断る。ＣＦ１０１さんも言っているが、素人買主＜投資家売主では、指値が利きにくい。収益性をよく計算されて売値を提示しているので、値下げはその許容範囲でなければ、それ以上は難しい。素人はより素人から買うべきだ。そんな自分のモチベーションが一気に昇華する「図面舞踏会」「質問力」という本があったとおもうが、質問に徹して、くったくない経験談を聞きたい。そして、それを私の糧にしよう。それでは投資家の皆さんよろしくです！
2007年01月07日
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本日より仕事初め
短い休み（31日から1/3）が終わり、今日から仕事始めです。たった4日間の休みでしたが、体が怠けてしまい、アルコールが抜けきってません。だるだるの本日です。せっかくの休みなので、いろいろとやりたいことを考えていたのですが、やはり全くできなかった。本の購読、目標設定等。。。。。で、午前中考えました（今年のミッション）・アパート取得・セミナーの積極参加・自己啓発のための積極投資・家族との時間を確保・明るく、前向きに、元気良く・もっと社交的になる簡単に記載です。もっと数値を入れた具体的な目標は、個人の手帳に記載します。全てにおいて「スピード」を重視していく。そのスピードに対するブレーキも洗練していきたい。
2007年01月04日
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新年明けましておめでとうございます。
もう年が明けて２日目ですが、新年明けましておめでとうございます。このブログを開設して早半年以上が経過する。その間に図面舞踏会に参加した。多くの投資家に出会い、みなさん物凄いスピードで成長されている。図面舞踏会に参加され、半年で20％以上の高利回り物件を取得されている方もいれば、リフォームや客付けに試行錯誤されている方。本当に勉強になった１年でした。本当にどうもありがとうございます。さて私事ですが、第２子（女の子）も４月に誕生し、４人家族になった。これから家庭を守るという責務を負っている。しかし、昨年会社の経営陣が変わり、精神的に不安定になった。リストラ・転職等々、いろいろと家族にも迷惑をかけた。それで不動産投資や株式・ＦＸの勉強をしていることに改めて気づかされた。「経済的自由」がほしい。今年はもっと積極的に行動しよう！未来のため、自分のため、家族のため、私に関わるすべての人のため。本年もよろしくお願いします。また、これから出会う方々もよろしくお願いします。
2007年01月02日
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学習発表会
これから息子の学習発表会です。当然乳幼児のお守り＆ビデオ撮影。子供の成長が伺える瞬間でしょうか。では行ってきます。
2006年12月10日
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社内レバレッジ
以前会社で事業買収を行い、大阪から転勤してきたＴさん。家族４人で転勤してきたので、住まいを聞いてみた。やはり子供２人（小学生＆幼稚園）なので、Ａ区の貸家に住んでいる。CASHFLOW101＆jm48222さんのCDを聞いているので、「貸家」に興味が沸いた。月額賃料 10万円４LDK 築18年以下勝手シミュレーション：月額賃料 10万円 × 12ヶ月 ＝ 120万円期待利回り：30％120万円÷30％＝400万円札幌でこんな戸建て物件があれば、このＴさんを引越しさせよう。社内レバレッジだ！
2006年12月08日
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力強い転進
検討していた物件について、仲介さんから最終回答が来た。ディスカウント率３％力強く転進した。これも洗練された投資家に事前に相談できたからです。昨日からいろいろ考える。今一棟も持っていない私。たまたま銀行融資が降りることがわかった途端、物理的構造に魅力を感じ、「銀行が貸してくれるから」などごく単純な発想で購入を検討した。しかし、金銭的構造は自己資本回収に１０年を要する。これでは２棟目にいくには数年かかってしまう。早くにラットレースから抜け出すには、あまりよくない戦略だ。初めて大家になる人、数棟所有している人では全く戦略が違う。はやり初めての大家では、超高速利廻り物件で早期に資金回収して、３棟目くらいまでは同様な方法で、その後銀行融資でもいい。そうするとちょっとした空室でもビビることはない。これに気がついたのも、先人投資家のおかげです。数万円の投資が、将来的なCASHや精神安定を得ることができる。ようは価値＞価格です。先人が開拓してくれた道路（＝経験・知恵）に、それを使って（＝購入）して走る。後人投資家のリスクが軽減できます。それは今数万円の投資をする価値がありますよね。
2006年12月04日
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教えを請う
金融機関から仮審査OKになった物件について、再度仲介さんに伺った。銀行のシミュレーションを確認し、登記簿謄本も確認した。資産価値が高いと銀行が判断しているので、たぶんそれを売主も知っているのだろう？値引きはほとんどしないとのこと。でも一応指値をして買付け申込をした。担当者は「無理ですよ！」と言いながらも、とりあえず売主に伝えてもらう。その後、一抹の不安を感じていたので、とにかく誰かに見て意見を聞こうと思い立ち、大変申し訳ないと思いながらも、洗練投資家CF101さんに入電。突然の電話にも関わらず、このアイスバーンの中、私が検討している物件を見ていただいた。物件の管理やリフォームのアドバイスを頂く。その後、お食事をしながら、すばらしい話をして頂いた。一人の特別講義だ。やっぱり他の意見を聞くと、気づかなかったこと・こういうふういに見るのかなど大変勉強になる。でも、こういうことはもうやめよう。忙しい方の大切な時間を奪うことになる。CF101さん、どうもありがとうございます。そして、大変申し訳ありませんでした。
2006年12月03日
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仮審査とおってしまった！
久々の更新です。仕事の都合が、私の大半の時間を浪費？してます。ここ数日間で激動の動きがあったので、ゆっくり投資に集中できませんでした。また、ブログも見るだけで更新する気力もありませんでした。いわゆる無気力感でした。しかし！！！！先日担当者から、「融資しますとの回答です。打ち合わせしたいのですが・・・」え～っっっ！！がぜんやる気が出てきました。しかしまだ悩むことがいっぱいあるので、冬将軍が到来していたが、現地へ赴く。明日の担当者との交渉のネタ探しだ！・駐車場が少ないこと（周囲の駐車場空き確認）・裏の建物の経年変化が激しく、これからの入居付けが厳しいことなどなど、何かと理由を取り付け、鬼の指値をします！！！！！！！！そうでなければ長期運用が厳しいからです。当然借り入れのため、金利上昇リスクも視野にいれなければ。仮審査ですので、ぬか喜びはできませんが、資産価値が高いと私の年収でもいけることが確認できました。でも、この物件で大丈夫かは、いささか不安でもある。他の第三者の意見も聞いてみようかな？
2006年12月02日
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突発的な費用
やってしまった(ＴｏＴ)妻の自動車を自宅の塀にぶつけてしまった。以前も借家の車庫のシャッターを半分しか開けておらず、クルマを車庫から出したら、ガ・ガ・ガ・ガ・ガッ－スポーラーと屋根を凹ませた。今回で２回目である。さすがの妻も大激怒！！当然修理には出すのだが、怒りは収まらず、私の愛車Ｒにも被害が･･･妻「そんなつかえない車売ってしまえ！」その勢いに押され、業者に修理見積もりと、愛車Ｒの下取りをしてもらった。４０万円これっぽっち？８年前、「これだ！」と思って、ディラー担当者を４時間拘束し、値段を鬼の指値をした。担当者でも、決められず、店長まで値段の交渉をさせた。閉店しても、しぶとく交渉した結果の努力を汗の結晶なのです。それが･･･まだ１件しか見せてないので、なんとも言えません。これから数社の見積もりを取ってきます。それにしても不運です。ちなみに修理費は５万円くらいです。こんなことになるのなら、ＣＦ101さんのＣＤ購入しとけばよかった。（今日の教訓）お金は守ろうとしたら、よけいに出費するものです。
2006年11月20日
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ロバート・キヨサキの新刊本
今読んでいる途中である。企業家と従業員、ジョブとワークとの違いなど。私もサラリーマンをして１０年になる。やはり、失敗を恐れ・怒られることを恐れている。１０年間蓄積された習慣を直すのは難しい。いろいろ考えて行動を起こせず、失敗をイメージしてしまう。ここで言うブレーキを踏んでいる。自身がない自分がいる。この新刊本に、そんな自分から抜け出す方法が書いてある気がする。何十回と読み直して、自分のものにしたい。
2006年11月17日
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なやましい・・・
検討している物件。仲介業者が２行と交渉してくれている。とりあえず仮審査をしてくれるということで、住民票・源泉徴収２年分・保険証・運転免許書を提出します。だが、いろいろ考えているうちに、もっと利廻りのいい、もっと場所のいい、もっと環境のいいのが見つかるかも？と悩んでます。実際に借り入れできるかわからないのに。洗練された投資家だと、百件以上の物件を見ている。私はそれほどでもない。まだまだ物件を見る（判断する）能力が欠けているのかもしれない。検討している物件は、１０戸あるうち駐車場が２台しかない。公共交通機関まで徒歩１０分はかかる。高齢者が長く住んでいるが、買い物はどうしているのだろう？近隣駐車場の空きは確認できているが、新築物件がいくつもある。その新築物件すら募集中である。仲介業者にも、○万円ならなんとか入居付け可能、広告料２ヶ月頂ければがんばるといっているが。。まあともあれ仮審査です。銀行の反応も見てみたいし、これがダメでも、銀行に伺って自分をアピールしようか思考中です。悩んでいるうちに、良い物件ほど持っていかれます。もっと瞬時な判断力が必要です。
2006年11月13日
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銀行へのさぐり
とある物件を紹介していただいた仲介業者に、レバレッジ可能か？聞いてみた。とりあえず、銀行に聞いてみると言うことで、源泉徴収を渡した。銀行によると、A 所得が低いB 共同担保提供が可能かC 連帯保証人の設定ということだった。所得が低いのはどうにもならない。これから金利上昇リスクを、勤労所得である程度支払えるか？を見ている。この条件下で、やはり他の担保提供＆連帯保証人を要求された。自己資金を伝えると、もう一度話をしてみますと言ってくれた。どうなるかわからない。まあ銀行が言うことももっともだ。やはり築年数がいっていると、収益還元で見てくれないのだろうか。私のシミュレーション上は、ある程度のリスク（空室率、金利上昇）は観て、それでもCFが回るのだが････銀行が融資してくれなければ、どうにもならない物件。試しに言ってみて、通れば買っちゃおう！と思っていたが、やはり現実は厳しい。他の銀行にもあたってみようか？
2006年11月12日
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い～かネット発進で
投資について語り合う会員制ＳＮＳイーカネットが発進しました。洗練された投資家が意見を語り合い、さらに洗練さが加速するのでしょう。私は「イーカネット」に初期参加してません。株式は大幅マイナス、不動産も保有していなく、ＦＸもまだ運用していない。そんな中、参加したい気持ちがあっても、どうも気遅れした。洗練された投資家のBLOGを見ていても、私のつたない文章（経験）では参加する資格さえもないと考えてしまったのです。でも、紹介があれば入会できるシステムのはず・・・・誰が紹介してくれるかは別として、もっと投資について自信＆経験を積んでから参加したいと思ってます。そのときは、誰か紹介してくださいね～それまでは、このBlogでの更新をメインにしてきます。でも、自由奔放なB型ですので、更新も気まぐれです。毎日更新するほどの内容もない。日々の日常についても、綴っていきます。今回の発進で、Blogを中止される投資家様、本当に勉強になりました。どうもありがとうございます。私も少しでも洗練され、別の世界でお会いすることを楽しみにしております。
2006年11月11日
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雨漏りで損害賠償請求？
ちょっと特殊な建物で雨漏りが発生！築7年の建物で雨漏りが発生するのか？と疑問をもちながら、当時施工をした業者と現場確認。ちょうと晴れた日に雨が漏ったという？？とう感じであった。現場確認したが確かに天井のジプトンから雨漏りの跡があり、その雨が○○にかかって損害賠償が発生。でも、この会社とは結構懇意に付き合っていたので、早急なる対応とお詫びを申し上げると、最小限の損害で済ませてくれそう。日頃のコミュニケーションがいかに大切かを考えさせていただいた。ところが、いざ責任問題となるとややこしい。こっちは業者責任があるので、先方の保険対応を要望。しかし業者は屋根以外が原因の雨漏り保証はしない。また、建築時の設計・施工は別発注なので、さらに設計が良くないだの。※設計会社は解散して存在していない。大家の修繕計画に、こういうことも想定しないといけませんよ！と言われる始末。これは今後折衝となるでしょう。だた、雨漏りの原因個所が特定できていないので、今後も雨漏りの可能性がある。とりあえず、ここであろう個所の補修はしましたが、業者と一緒にお詫びと今後の対応について協議してきます。「想定外」あ～疲れます。ソフトバンク内部も対応で大変でしょうね。（本日の教訓）設計・施工管理を別にすると責任回避があるので、全て一括したほうがよい。但し、ケースバイケースです。
2006年11月07日
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またもやバッティング
某仲介業者Ｓ氏と紹介いただいた物件を拝見した。このＳ氏とは何度か図面をＦＡＸして頂いているが、今日初めて会う。物腰の柔らかい好青年。私と年代が近いかもしれない。地下鉄徒歩８分のこの物件は、入居率も高く状態もよく利廻りもそこそこ。だが、Ｓ氏曰く、「業者がすぐ買い付けて、２～３％利廻り下げて転売しますよ」やはり最後のババを引くのは、純粋な一般投資家なのか！空室もあったので、事前に室内を見たいと行っていたのだが、管理会社が鍵を貸してくれなかったとのこと。どうやら一般流通物件でこの管理会社も売買で客付けをしているようだ。この管理会社で現金購入者がいるようだが、現オーナーがこのＳ氏を信頼しているようで、客付けしてくれたら優先すると言ってくれているようだ。しかし、本日の内覧は私含め２人。しかも聞くところによると、私より数段上でした。とりあえず私の希望する金額（ほとんど無理）を伝えた。無理は承知のうえだが、このＳ氏「がんばってみますよ」だと。なんともうれしい。だが、次行きます。
2006年11月05日
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３ヶ月でこんなに価格上昇
本日妻・子供が妻の実家に帰省しているので、ゆっくりできるkinryu2006です。物件の調査にすべての時間を費やします。さて、ネットで見ていたら、夏に物件を視察に行った物件がまだ残っていた。３ヶ月前まで2800万円（NET14％）だったこの物件が、今や3000万円（NET12％）になっていた。３ヶ月で７％も価格が上昇してます。（私のあくまでも想像ですが・・・）１．最近の不動産投資の過熱により、より高い設定でも売れると判断２．業者による入れ知恵（仲介手数料のUP)３．鬼の指値を入れる方が多いので、それを見越して設定した過去に検討した物件の資料を取っておくだけでも、このような価格変動が読めるのです。「価値」と「価格」の交換すべて経済はこの理論で成り立ちます。投資において、その物件がどのくらいの価値があるかを見分ける能力が必要です。この価格変動に惑わされず、鬼の指値＝自分が判断する価値の能力UPが重要です。それには数多くの物件を見ることなのでしょうね。
2006年11月04日
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夜這い
過激なタイトルですが、単なる夜の物件視察です。あじからず。２棟売り物件があったので、つかさず視察へ。あやしまれないよう、ちょっと遠くへクルマRを止め、スリッパをスタスタ言わせながら、物件に到着。接道に対して前・後に物件があり、後ろの物件には脇の道から進入。前・後の建物間は３Mくらいでしょうか？クルマも止められない。どうしてこんな建て方したのでしょうか？理解できません。前の物件はソコソコでしたが、どうも後ろの物件が引っかかる。入居率９０％のようだが、後ろの物件は客付け難しいかな？どんな入居人を想定していいかわかりません。駐車スペースも３台しかない。ということで次です。最近リフォームが多いです。この帰り道だけでも、３軒くらい外壁塗装ORサイディングしてました。銀行のリフォーム融資が活発なんでしょうか？それとも競争激化で入居確保するための戦略なのでしょうか？少し景気がよくなってきたのかな～とさあガンバガンバ！
2006年11月03日
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さあ今年も残りわずか！
11月に突入しました。仕事に尽力しすぎて、精神的に混乱している今日このごろ。仕事→帰宅→子供のトランプ→就寝子供を寝かしつけると、どうも一緒に寝てしまいます。自宅でＰＣすら見てません。会社でちょっと見てるだけです。こんな状態ではいけない。だらしない自分に喝をいれなければ・・・ミッションステートメントを考えます。教養・健康・精神・家庭・生活・経済の分野でそれぞれ達成したい目標を設定して、必ず実現する。これから長い人生の計画を作成し、毎年の達成目標を計画し、実現していく。
2006年11月02日
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滞納者の態度
（経過）とある会社が滞留債権が数百万円を超えたので、弁護士へ依頼し訴訟した。預託された敷金を超過し、再三にわたる催告書＆内容証明＆TEL＆取り立てにも、まったく応じず（というより全く連絡がつかず）とうとう踏み切った。契約上、10年も入居されているので、何とか当事者間で解決したかったが、連絡もつかないので仕方がない。担当者もいろいろ変わり、実際面識もなかった。（本日）昨日、前述した和解をするため、地方裁判所へ。時間を間違え1時間くらい待ちぼうけをくらったが、すごく若い方々（率直にいうと女性）が多いのに驚いた。時間があったので、本日行われる刑事訴訟・民事訴訟の掲示板を見ていた。有名な消費者金融が結構訴えられてます。不利得なんとか？で･･･ たぶんグレーイゾーン金利のことでしょう。あと、建物明渡訴訟もありました。それから競売物件を閲覧できる部屋へ。初めて入った！！ギロっとにらまれながらも、気になっていた物件を拝見。ネットでは見れない（＝黒く塗りつぶされている）個所も見れ、おもしろかった。登記簿謄本もあるのですね！DCF法（ディスカウントキャッシュフロー）に基づく物件価値の表までありました。ネットでは積算価格しかなかったような？この物件に入札したいのですが、競売は一度も経験したことないし、どうやって資金調達していいのかもわからず･･･こういう場合、銀行借入できるのでしょうか？でもたぶん希望する利回りで入札はできないでしょうね。業者さんが高く落札して、利得をのせて、市場に販売するのでしょう？その遍歴を見届けたい！そして、和解室へ。裁判官は女性、書記官は男性と若い女性。いろいろと和解案に「いいですよ！」と答えながら、淡々と進んだ。しかし、そろそろ終わりになろうとしたときに、被告が原告に対する不満を言ってきた。私の心「カチーン。」私「そんなに不満ならなぜ連絡してこないのだ！こっちは何度も連絡しているぞ！」不払いについての謝罪もなく、和解にかなり譲歩したのに、最後の捨てゼリフです。最初から言ってくれれば、和解しなかったのに、後の祭りでした。こちらの善意につけこむやり方。明渡しは取り下げてあげたのに。現行契約を継続です。ただたぶんこの和解案でも履行しないでしょう。そのときは、初体験の強制執行します。ちょっと頭にきた話でした。
2006年10月24日
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洗練された投資家の闇舞踏会
信州から旅行をかねた投資家おざわ夫妻が来道した。当然洗練された投資家が一同に集まり、図面舞踏会だ。私は所有していないので、僭越ながら参加させて頂いた。軍人師匠であるCashFlow101さん、レバレッジ王であるgockさん、chobby夫妻＆お子様利回り王である黒ごま+さん、3939さんネットアイドルの城太郎さん当然不動産の話で盛り上がる。おざわさんの物件写真を見せていただいたが、利回りもよくすばらしい物件をお持ちである。しかし、スタートされた方は、明るくて夢を持っている。物件取得に関して、いろいろな障壁があり、中途半端ではできない。やはり不動産が好きな方でないと、おすすめできる投資ではないと感じた。私も不動産がすき！今回の舞踏会で改めて感じた。
2006年10月24日
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洗練された投資家からの入電
突然Cashflow101さんから入電があった。私、仕事用とプライベート用の2台の携帯を持っていますが、仕事用でかかってきたので、最初仕事関係の人と勘違いしてました。仕事用でかかってくるとビジネスとプライベトの切替はできないものですね。Cashflow101さん大変失礼しました。いろいろと情報を頂ける仲間には、ほんとにありがたい。改めて感謝します。「喜びは、人に話をして2倍にする」「悲しみは、人に話をして半減する」私も、仲間にできるだけ尽力していきたいと思っています。最近仕事脳でいっぱいだったので、数件の物件情報を収集したので、一気に加速させていきます。
2006年10月20日
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18日の日記
携帯で書くのは、これが初めてです。 今日は仕事で、伊達政宗や蒲鉾で有名な仙台に行ってきます。 いつもレンタカーで移動してるが、一度も観光してない。結構真面目くんです。今回もそんな時間がないので、最終便までには帰ります。 帰りに、不動産屋からきた物件を見てこよう。
2006年10月18日
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創立30周年だめでした。
標題のとおり、1番手の銀行融資が降りて、20日契約するのでその後連絡するつもりでした～と業者は言ってましたが、ようは忘れていただけです。20日に契約しようが私には関係ないのですが、次に行く時間が私にとっては重要。早めに連絡ほしかったです。ただ、対応は非常によかったので、「これからまた何か物件がでましたらご紹介お願いします！」と気分よく伝えました。さて今晩も物件収集です。
2006年10月17日
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今度はS35物件の実地調査
しかし昨日は激しいカミナリでした。入浴中、電圧が落ちて電気が消えそうになった。会社帰りに、昭和35年物件の一戸建てを見てきた。資料を見ていたら白○区環○通り沿いのバツグンの立地で、築45年以上経っているが、現在入居者がおり月65,000円で賃貸していた。物件は数多く見なければ･･･そんな思いで、３車線道路をひた走って、所在地近くにいっても全然見当たらない。（※ふるいので車に乗っても分かると思っていた）近隣に路上駐車して、歩いてみても見つからない。よく観察していたら、住宅と住宅の間に建物が見えった。なんと住宅の裏にあった。共用道路というのでしょうか？指定道路というのか？わかりませんが、砂利道路に入ったら袋小路に３件の戸建てがあってその１件だった。初心者の私には、このロケーションはリスクはでかすぎると思い、断念する。しかし、札幌でこんなロケーションがあるなんてビックリです。やはり実地調査はおもしろい！ちなみに利回り13％です。古い割にはあまりおいしくない数値ですが、鬼の指値ができればおもしろいかも？でも私には出口戦略が見えません(ToT)
2006年10月12日
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30周年の買付
東京出張やらで忙しかった。さて、30周年の物件の買付を本日送信します。1番手が入っており、銀行融資条件で1週間で回答するとのことであるが、なんとか融資が降りないことを願って2番手で買付を入れます。同時間に現調した業者さんが1番手買付入れたのでしょうね。なんとか結婚できることを祈ります。
2006年10月11日
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創立３０周年物件の内覧と業者との対決か？
札幌のＴ区にある閑静な住宅街にある創立３０周年を迎える物件の内覧をしてきた。外観はサイディングしてあるので、古さは感じ得ない。階段部分のコンクリートの剥がれ、手すりの塗装剥がれはあるものの、手直し十分可能。内部も３０年という古さは感じるものの、設備は以外に新しく壁紙が少しすすけてるくらいなもの。結構丁寧に管理されている。ただ駐車場がない･･･これが唯一のネック。現在１室空室。これが入居できるか？郊外型のファミリータイプなので、需要があるかどうか？人民も年配のようで、花壇をしていたり、室内もきれいに使用している様子。入居者で苦労することはないようだ。長年住んでいて愛着があるのだろう！すばらしい人民です。しかし～私と同時に買取業者と思われるあんちゃんも内覧していた。なんとなく買われそうな雰囲気。保有目的だそうだが、どうせ転売目的であろう？そういう方と価格勝負しても、負けは見えている。あとは気に入っているかどうかだ。内覧後、SAHOSAHOさんの物件を見学しようと、物件近くまで行ったが、住所は売る覚えだし、携帯に入電したら登録間違えて「使われておりません」でしたし、踏んだりけったりだった。なんとなくこの辺だろう？と近所を徘徊した。すばらしい立地だ！ＡＰの入居率が高そう。自宅帰りにＢ電器に寄って、国体を見た。田中投手に、甲子園の屈辱を果たしてもたいたかったが、負けてしまった。でも、４安打ピッチングはすばらしい！プロになっても頑張ってほしい。さてさて明日から仕事で東京へ出張です。週末は友人宅・弟宅へ泊まって、東京めぐりをしてきたい。お酒は控えめに、しばらく振りの友人との話しに花を咲かせたい。
2006年10月04日
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外為ドットコムキャンペーン
あ！外為ドットコムのキャンペーン忘れてた！ＦＸ投資は初めてなので、Chobbyさんからオススメ本をご紹介頂き、ちと無料のシュミレーターで２週間練習して、口座開設しようと思っていた。gockさんのブログでも、キャンペーンの話をしていたので、注意していたのですが、９月２９日に終わってた！今まさに申込を書くところで気づいた。遅すぎた。今度いつキャンペーンするのでしょうか？誰か教えてください。まあ終わったことはしょうがないので、口座開設しちゃおう。
2006年10月04日
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創立３０周年の記念物件
さあ本日創立３０周年物件の内覧です。外観はリフォーム済みのようで、全然問題ありません。ＡＰ看板も女性が所有していたのかピンクです。あとは内装です。壁紙、タタミなら図面舞踏会の投資家のように労働力投入ＯＲ業者○投げで済みますが、ようは風呂、トイレ、ガス等の水廻りが気になる。水廻りは費用がかかりすぎるので、りゅうちゃん～～チェック！！しなければ。しかしこの物件、業者が売主です。手数料１％？とか書いてありますが、電話すると手数料はいりませんとのこと。よくわかりませんが、売主が業者ということは、鬼の指値が通用しないかもです。売主が業者ということは、「売り急ぎ」があるのかないのか？日ごろの交渉術で口説き落とせるか？本当は無口ですが。。。。
2006年10月04日
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出会いは突然に！
（妻談話）５ヶ月のチビ（女）を連れて、４歳のガキ（男）を幼稚園に迎えに行った帰り、ちょうど自宅前で子供を連れた奥様に声を掛けれた。その奥様は子供を幼稚園に入れようといろいろ見学会に行っていて、事情を聞きたく声をかけたようだ。※ガキのハンモックで幼稚園がわかる。話をしているうちに、その子供がお漏らしをしたので、自宅へ招いてパンツ・ズボンを貸した。話をしているうちに、お名前を言ったら？？？？？？？えっっ？？？？？？もしかして？？？？？小学校の同級生です。私はまだ会ってないが、ご近所のようです。こうやって妻ネットワークが出来上がり、私の身動きはできなくなります。すべての行動が監視されてしまう。あ～ん自由な時間がほしい！！！！
2006年10月03日
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未公開物件の闇調査
Ｓ不動産に問い合わせしていた物件で入電があった。問い合わせした物件はすぐＦＡＸくれることとなったが、この物件の詳細を聞く前に、「未公開物件がつい先ほど、売主の承諾を得たのでどうですか？」と問われ、さっそく昨日闇調査実施した。物件の資料もないので、地図・図面・家賃を頂き、現地へ。地下鉄Ｔ線Ｈ区役所駅 徒歩１分ちょうどＦセンター裏だった。スーツ姿で片手に資料。廻りをジロジロ見ていたので、犬の散歩をしていた女史に人民調査しようと考えるが、最近の不穏な行為（ストーカー）と間違われたら困るのでやめた。この物件、相続による処分であるが、家賃を計算しても満室で、10％前後。また、現在１室空きで8％弱。築年数は聞いてないが、たぶん15～20年くらいだろう？全く検討するに値がなかった。値段が強気だ！資金なし、経験なし、度胸なし、の私では全く無理。場所がいいだけで買うのだろうか？（業者曰く）う～ん、節税対策で買う人がいるかもしれない。たぶんこの立地で、鬼の指値をしても、イナバウワーどころかガチャと電話も切られそうなので、即お断りした。
2006年09月30日
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2転3転
買い付けを入れた物件が、売主の都合で２転３転です。買い付け金額まで、一度はＯＫ頂いたのですが、私がいろいろ考えているうちに、家族会議で売り止めを決定したと今朝連絡があった。「それでは仕方がない」と業者に伝えたが、実は私にも問題がある。迷って即座に決断できなかった。不動産は大きな買い物なので、いろいろ悩むのは仕方がないにしろ、そろそろ分析能力があっても良さそう。まだ、内心にどこかにブレーキをかけている自分がいる！なんとも情けない･･･今回は、神様が自分の弱さ（決断力のなさ）を察知して、まだ早いと言ってくれてるのかも？な～んて神頼みではこれから先進めません。物件も「一期一会」なので、出会いを大切にしていきます。
2006年09月25日
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ダブルパンチの延滞
先ほど帰ってきました。東北地方は晴天でジリジリ暑かった。昨日の難解案件！詳細は書けません。２時間の壮絶バトル？いや当方が一方的な話で、第一波の波（競売）を回避すべく賃借人に最大の努力をお願いしてきた。なんとか乗り切ってほしい気持ちです。さらに問題が発生！大家がほぼノーマネーのため、消費税の納付をしていなかった。５月納付期限、催告され４ヶ月が経過していた。税務署に同行して、確認したところ、銀行口座差押寸前。最終リミット期限までに解決しないといけない。胃のいたくなる１日だった。賃借人の賃料延滞＆大家の消費税延滞のダブルパンチ状態。しかも国家は強いです。延滞税14.6％も請求していた。何とか延滞税の減免をお願いしたが、全くとりあってくれません。銀行なら相談くらいはのってくれるのですが。あまりにも濃密な時間のため、飛行機に乗り遅れ最終便で帰省。（今日の教訓）絶対国家（国税・地方税・その他諸税）には逆らうな！銀行口座差押さえ食らうぞ！パーーーーンーーーーチ
2006年09月22日
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気が重い出張
明日、仕事で東北地区へ出張です。とにかく気分が乗りません。この案件は非常に難解です。通常、商業系の新築はテナントによるリースバック方式を取る。ようするにテナントから敷金・建設協力金として借り入れをし、建築費に当てるというものである。敷金 ＝契約満期終了or退去時に返還。建設協力金＝通常銀行返済の元金均等返済方式で毎月の賃料と相殺をする。 最近は低金利もあって、金利は付さない。テナントはこれらの保証金を銀行借入して、預託するので当然質権設定を要求するのだが、今回のケースは、大家の建物に銀行抵当権を設定していた。質権設定よりも抵当権の方が、銀行の執行力が強いので。大家は、何とかこのテナントに入ってもらいたいということで、何も考えずに抵当させたのだろう。さてさて、テナントの営業が順調で、大家は賃料が入り建設協力金も残高が減ります。しかし、テナントの営業が不調になり、大家への賃料支払いが遅延してきた。銀行はすばやく手を打ってきます！この建設協力金の返還請求権の譲渡を要求してきたのです。この大家やテナントは銀行に逆らえないと考え、この譲渡契約を締結したのです。※これが一番難解にしている。大家はテナントの賃料から建設協力金を支払えません。しかし、建設協力金の返還請求権を銀行へ譲渡したため、テナント賃料遅延が建設協力金支払い遅延理由にはなりません。この半年テナントからの賃料は支払われず･･･営業はしている･･･銀行に対する返還もできない状態。ここで建物に抵当権を設定しているので、競売にかけると大家は脅されるわけです。この案件を着陸させないといけない。まあ無理ですけどね。ようはテナントも大家も「お金」がないのです。会社の保有物件ではなく、お付き合いしている会社が本題の大家でまあアドバイザー的な感じなんでしょうか？財務部長との同行ですので、私は運転手ということで同行します。会社にいるよりは、外出しているほうがいいし、かつ飛行機も乗れますから、楽しんで行ってきたいと思います。↓↓あぁプライベート不動産から離れているな。保有物件がないと、書くことがありませんね。そうそうFXをやってみようと２冊基本知識のため購読し、今２社の口座開設用紙を取り寄せました。スワップ、手数料の安いところといろいろ探してますが、だんだんわからなくなってくる。後数社資料を送付させて、外資運用を考えてます。株式投資が全くうまくいってないので、FXも痛い目にあうかも。でも失敗から学ぶことが多いので、果敢にチャレンジしたい。この当たりは、不動産と違ってFXは取り掛かりやすい反面、損失がでやすいのでしょうね。本を読んだだけですのでよくわかってませんが、株式投資よりはリスクが少ない感じがする。でも、やはり実践してみないとわかりません。
2006年09月21日
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家族サービス
仕事の都合上、週末に休暇が取れないので、本日急遽休暇を取る。娘（４ヶ月）の１００日写真を撮っていないので、妻が予約した某ＳＣ（ショッピングセンター）内のスタジオへ。土・日は激込みのこのＳＣも、平日は閑散としているので、ゆっくりくつろげる！飲食で席を探さなくていいし、ゲーム待ちも全くない。サラリーマンの平日休暇は、プライベートの時間効率がもっともよいです。早速、娘に「白雪姫」姿でパチパチ、息子と２人でパチパチと･･･途中娘が泣き出しそうになりながらも、無事撮影終了です。その後、アルバムにするための写真を選び、ご精算すると↓↓↓24,000円！！！！！！！たかが３枚の写真のために！ＴＶインターフォン買えた！ウォシュレット買えた！でも、仕方ありません。娘の思い出のためです。妻もこんなんでこんなに！と思ったのか、２人でデジカメで十分か？など考えてしまった。でも、兄妹と同じくしなくてはかわいそうです。
2006年09月20日
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青禿げ物件と忍者風味視察
１０１さんの忍者風味の戸建や黒ゴマさんが最近入居付けができた戸建てがあるＭ市に行ってきた。ネットで物件収集していたので、その視察です。このＭ市には実は４年間住んでいた。思い出がいっぱいの町なので、なんとも感慨深い。初めての彼女ができたり、友人と深夜３時からＨ市まで行ったり、酒を飲んで騒いだり、深夜のアルバイトをやったり･･･一番楽しかった思い出の場所でした。そんな思いを胸に秘め、物件の視察。外装は青いが、かなり痛んでいた。青禿げ状態！５戸２空室で満室時利回り２２％鬼の指値をして３０％超えを考えていた。写真をパチパチしていたら、おばちゃんから「部屋探してるの？」と聞かれた。学生と間違ってくれたのか？うれしいことだが、今の時期から探す人もいないだろう。私「この物件売りに出ていて、買いたいと思いまして･･･」など、会話した。このおばちゃん道路挟んだ隣の大家さんだったので、ターゲットを聞いてみた。この辺は大学と女子短大が近いので、学生ターゲット！と考えていたが、以外や以外学生は借りなく、タクシーの運ちゃんなどサラリーマンですよというのです。やはり人民調査しないとわかりません。駐車場がないが、隣に月極め駐車場があったので、問題ナッシング。ということで、あとは価格のみ！さっそく仲介業者へご挨拶。私「あ～の～○○物件について･････」業者「あれ昨日決済しました！」私「･･････････」なんのために３時間かけて来たのでしょうか？まったく要領が悪い私です！事前に電話で確認しておけばよかった。反省反省。せっかくなので、中古戸建物件についても質問する。はやり業者さんは高い物件しか紹介しない。１０１さんや黒ゴマさんの物件価格帯で話すと「やめたほうがいい」といわれる始末。投資家と業者の視点が全く違うのでしょう！時間ができたので、１０１さんの忍者風味な戸建をみようと、メール発信！お忙しい中、返信してくれました。ありがとうございます。住所を教えてもらいましたが、３０分迷って山の頂まで行ってしまった。なんとか到着するも、車を止めるところが見当たらず、かつ近所のおばさんに鋭い視線で見られたので、逃げてきました。あの辺は、マニュアル車はキツイ･･･でも１０１さんの看板は目立ってました。物件もちゃんと見ました。あの物件がどのくらいの超高層利回りになるか、今から楽しみにしてます。【今日のロス】移動時間８時間消費ガス：３０Ｌ【今日の教訓】事前に業者に入電して、売却されていないかを確認！当たり前です。
2006年09月16日
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ＦＸなる投資
不動産投資の勉強をしている最中ではありますが、同時進行でＦＸにも挑戦します。株式は経験（元本を割っていますが）してるのだが、基本は同じでも、仕組みから理解しないと私はチャレンジしない。ということで、さっそくおすすめ本を聞いて、amazonで購入してみた。・本を購読して、基本・語彙をマスターする。・口座の比較（コスト、安全性、操作性、あとようわからん）・資金の用意・口座開設・小額にてチャレンジ・徐々にレバレッジを掛けていくさあ１週間後を目処に、上記過程を経てFXします。※全然関係ないですが、昔カローラFXに乗ってました。
2006年09月15日
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チーム作り始動
物件探しはネットが基本になっている。あまり気に入った物件も出ず、あってもはやり数名が検討していることが多い。数ヶ月も物件が残っているのは、利回りが悪いか？物件がひどいか？立地が悪いか？とにかく何かあるはず。とにかく物件情報を早くにキャッチできることが肝心だ。そのためには、業者と仲良くしないといけない。ネットで探していても時間ばかりかかっている気がする。しかし、私はサラリーマン！ネットしか現時点ではキャッチできない。なので、作戦を組み立てなおそう！秘密工作作戦しかないかと考えている。大変地道な活動になる。ところで図面舞踏会は私にとって大いに勉強になった。チーム作りが重要と思ったので、早速以前に仕事でお世話になった司法書士の先生に１年ぶりに入電した。突然の電話に最初誰だかわからなかったようだが、すぐに会食に誘い、ススキノの一歩手前まで飲みに行った。・今後の私の考え方・先生の協力をお願い・先生からのアドバイスすごくためになる話ばかりだ！今回は「バランス」が重要であると感じた。ＢＳ（バランスシート）借金するにも、やはりバランスを考えて借りなければならない。違う業界の人と話すということはなんとも世界が広がる。おもしろい！これが不動産の醍醐味か！まだまだ未経験なことが多すぎるが･･･
2006年09月14日
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Ｏ市の物件視察
昨日物件情報している中で、ちょいっと気になる物件に、仕事中でも関わらず視察してきました。高速道路沿いで、北は海、南は山の山岳地帯。くまが出現しそうな（※たぶん出ませんが）簡素な住宅街。資料では満室だが、一応電気メーター確認。人民を確認した。どうやら個人の方が管理しているよう（募集が個人名で連絡先はＳ市）だが、建物周辺は草がボウボウ、階段にも撒きつく。なんとも管理が行き届いている。写真をパチパチした後、人民調査しようとぶらぶらスーツ姿で･･･そしたら、物件の裏の初老の人民が庭の手入れをしていたので、早速声をかける。私「裏のＡＰ売り出されてますが、この近辺の環境を聞きたい！」初老「わしゃ30年ここに住んでいる。この道路市で除雪してくれるし、 すごく静かだぞ！高速道路の音は気にならない」私「裏の住民とのトラブルありますか？」初老「昔は大学生が多く、深夜のマージャンや騒音があったが、今はない。 学生も贅沢になって、新しいほうが好むのだろう？ 今は静かで成人が住んでいるようだ」などなど。ちなみに築22年初めての人民調査したが、なんとも快い対応をしてくれた。ありがたい。もし、物件を購入したら、この初老に特派員として採用しようか？その後、隣のＡＰが2室空室で管理会社がア○マンなので、帰りに突撃訪問を実地。近隣相場の確認と、もし購入した場合の管理費用について。管理費用は戸数と面積によるという話なので、実際に購入したら相談することとする。でも初めて現地人民調査や仲介会社の突撃訪問。これって結構慣れたらおもしろいかもしれません。臆病な私でもだんだん楽しくなってきました。こんど声をかけるときは、若い女性をナンパっぽく聞いてみたい。
2006年09月11日
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一級建築士
私の親戚で、住宅販売の社長がいる。そこで勤めている従業員が今年一級建築士の試験を受け、今月末日発表のようだ。姉歯事件のあおりを受け、今年の試験は非常に難しかったよう。合格率も低めに設定されているようで、その従業員も合格できるか？あの事件でいろいろなところに迷惑をかけているのだが、建築試験まで及んでいる。若いやる気のある人まで巻き込んだこの事件、何とも無責任だ。でも、この試験に合格すれば、彼も一級建築士！なんとか合格してもらいたい。お祝いでもしてあげようかと計画している。
2006年09月11日
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初参戦！図面舞踏会
昨日図面舞踏会に初参戦！い～や～緊張しました。私の緊張で無口になっている側では、物件リフォーム講義が開催。CASHFLOWさんの粋な計らいで、初めて物件購入された3939+さんとSAHOSAHO358さんにリフォーム工具をプレゼントしていた。私なら、お涙頂戴の計らいだ。資産家のChobby-rさんとゴックFさんは、やはり話の次元が違った。さらなるランクアップの話をしていた。とても今の私の頭ではオーバーフロー。でもまずはここまで到達するべく諸先輩がいることは、心強い。私のボキャブラリーも増えるだろう。CASHFLOW100さんは、周囲を爆笑の渦に巻き込む能力はぴか一です。あっという間に会話に引き込まれます。東京での講演会で更にネットワークが広がったようです。更にカリスマになっていくのでしょうね。さて、私が検討している物件です。いろいろ話を聞いているうちに、初取得物件の戦略を変えようと思います。ちょっとあせって、状況もわからない地域に投資するのは危険かもしれません。ということで断念します。もうちょっと高利回り物件を探す？見つける？作り出していきます。（図面舞踏会参加メンバー様）昨日は夜遅くまで、ありごとうございました。今度は現地で実地訓練お願いします。
2006年09月09日
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さてさて初指値は？2
昨日指値を入れたが、本日担当者から入電。指値はとおらず、逆指値されました。当初予定の利回り16％→14.4％です。どうやら抵当権があり、この価格でも持ち出しのようです。でも、一番最初の買付なので、感謝されました。優先交渉しますとのことです。本当にありがたい。ただ斜陽4110さんのご指摘どおり、車庫の天高が低く、倉庫として利用しているようです。地方で、公共交通機関が不便なので、駐車場確保は重要なポイントと改めて思います。来週月曜日まで結論を延ばし、もう一度現調してこようと思います。ある程度のリスクは承知の上ですが、何せ初めてですので慎重になってます。できれば図面舞踏会で皆様のご意見を頂戴した上で、結論をだしたいのですが･･･さあ、どうなるでしょう？逆指値で購入して、購入資金を売主側にお願いして、分割してもらう手もありでしょうかね？今週末じっくり検討します。
2006年09月07日
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さてさて初指値は？
本日仲介業者の担当者へ伺う。仕事では、こういうことは経験しているのですが、こと自分のこととなると結構ビビリます。この業者さんは新築APをメインに扱っているようだ。外壁のサンプルや施工の写真が飾ってあった。お初！なのにご丁寧な対応をしていただいた。感謝・感謝ただビビッタのは、「ブログやってます？」と聞かれ「ハイ」と答えた。教えてください雰囲気でしたが、ちょっと恥ずかしいので詳細は教えなかったが、いろいろ見ているようなので、いつかはたどり着くのだろう。さて、物件の件ですが、指値入れました。17％減で、利回り13％→16％です。師匠たちの30～40％に比べたら、なんとも情けない。ただ、ポテンシャルはあると思ってます。近隣平均相場よりも安く賃貸しているので、平均相場にすべてなれば20％超えもあり得ます。その可能性も含め指値しました。ただ、近隣人民にインタビューできてません。実際の室内や住環境は人民に聞くのが一番ですが、あまり時間がなく聞けませんでした。唯一このあたりが心配です。まだ指値が通っている訳ではないのですが、どうも所有した気分になりますね。それと特筆すべきは、現オーナー（関東地区在住）が、女子限定Apartmentにしています。お～おかの有名なCASHFLOW101さんの物件と同じです。これが取得できれば、私も美人班長制度を引きたい。さあどうなることでしょう。結果は２～３日後です。
2006年09月06日
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賃借人への引渡
今日会社保有物件の引渡です。準備・段取りがきっちりできていませんでした。会社ではいろいろ担当部門があり、連絡がきっちりできないのが難点です。・球切れ・水道開設していない（休止していた）・セキュリティの変更・火災報知器の確認ただ、いけば済むと安易に考えていた。一応、業者も呼んでいたので、ことなきを得ましたが。でも、この数日で再度業者に依頼して、修繕します。また、余計な経費がかかるので、稟議事項か？しかし、いい勉強です。これを自分の保有する（※まだ保有してません）物件にいかせればいい！と前向きに捉えてます。内心は、結構ショックですが。大家道の道のりは険しいです。
2006年09月06日
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あ～愛しの指値
昨日不動産会社から着信があった物件を、早速外観は非常に良く、健康状態バツグ～ンでした。どうやら満室で回っているらしい。でも心配なのは、近隣の空き室が目立つこと。人口が減少傾向にあるこの都市だからでしょうか？まあこの心配を吹き飛ばせるくらいの高利回りならばいいのですが、普通の利回りです。（※現状では）そ～こ～で～「鬼のような指値」実践します！明日不動産会社に来襲してきます。（確認事項）オーナーはどちらの方※近い方なら先輩オーナーとコミュニケを図れる。※近い方なら直接会いやすいし、分割等資金面を相談できそう。なぜ売るのか※資金で困っているのか。※指値が通りそうかの感触確認不動産会社の担当の方は初対面になります。電話ではすごく良さそうな感じですが。まだ見ぬ担当者様へ！なんとか私の指値に驚かず、「がんばってみます」の強い言葉を頂戴したい。
2006年09月05日
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明日地方物件視察
通常会社で内勤をしているので、不動産会社に問い合わせはもっぱらメール。メールを送っても、返信が全然ないので、「う～ん、最近の不動産投資熱で忙しいのか～」など考えながら、恋人を待ち伏せ（今でいうストーカーではありません。昔よく使った手法です。）している気分(^o^)でした。そしたら自宅にFAXが････物件情報入手です。ちょこっと遠いので、明日会社の営業と称して物件視察に行ってきます。しかも会社の高速カードを使用して。ばれたら････大丈夫です。会社の仕事もきっちりしてきますので、そのついでに寄るだけです。（←うそ！本当は物件がメイン）もしかしたら初買付け申込みかも？知れません。
2006年09月04日
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近隣の賃貸状況
とある地区に住んでますが、息子を幼稚園に送っていく途中のAPを見てます。さながら空室が多く見受けられ、なかなか決まってません。近所に、1軒屋付きAPが6000万円で出ていました。空室もあり、積極的に募集もかけている様子もなく、地型がよくないので検討もしませんでした。※間口が狭く、奥行きが深い。※築年数16年くらいしかし、ちょうど向いにあるAPは、一見ボロボロで築30年は超過している物件が、なんと満室！2軒空き室があったのに、すぐに客付ができてました。家賃がやすい！駐車スペースがある！などの要因はあるのですが、新しいから、客付しやすいことではないのですね。もっと外装塗装すればいいのに！と思いますが、なにせ満室ですから今とくに積極投資する必要はありませんね。あれがお宝物件なんでしょう。※実際のキャッシュフローはわかりませんが････いろいろ物件を見ると、自分が保有したときの戦略につかえます。身近なところに勉強になる素材があることに感謝してます。
2006年09月04日
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倒産！
とある企業が倒産した。詳細は書けませんが、その対応に丸1日追われる。正直疲れました。早朝に連絡が入り、契約書の内容確認のうえ、現地へ。もうすでに片付けに入っていて、その現地人に話を聞いた。破産管財人（弁護士）からの指示で、早々と夜中に持ち出しをしていた。その後、先方の社長から入電。「お詫びしても、お詫びしきれない。弁護士から余計な発言は禁じられている」とのことで、詳しくは聞けなかった。「どうあれ、がんばってください」としか言えない。従業員も同日解雇通知を出したらしく、明日から賃金が入らない生活。誰もが予想できない状態で混乱している様子だった。そして本日。顧問弁護士へ相談しに、中央区までドライブ。約束の時間まで少し、時間があったので、駐車場の近くの仲介会社で、賃貸物件を拝見。なるほど・・・自作の物件紹介をしていて、こういう風に作っているのか！と感心しながら、事務所へ。（内容確認）自己破産のため、契約は同日解除。敷金は全額保全されるため、返還する。原状回復費用は、敷金相殺は可能。原状回復するまでは、賃料相当損害金として請求できる。とまあ大方予想していた通りであった。但し、こっちの方は今月から賃料収入がなくなる。はやく次の方を見つけないといけない。。。。でも、原状回復した後でないといけないので、破産管財人との調整を早くお願いしてくる。
2006年09月02日
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