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滞納元大家との戦い第2章債権差押命令申立

先日の地方裁判所でのアドバイスを受け、本日は債権差押命令申立書類の準備です。これまた裁判所のHPを参照しながら書類を準備します。債権者（私）宛ての書類を送付するために，あらかじめ債権者の宛名を記入した封筒なども提出する必要があります。第三債務者（差し押さえる銀行の支店）が1つ増えるたびに、封筒が1枚ずつ追加になるそうです。それにしても、なぜ債権者側がこんなにも苦労と手間を・・・心が折れそうになりますが、執念で頑張ろうと思います。

静岡市葵区に4世帯アパート×2棟購入

　2025年3月に伊豆の国市にアパートと店舗付き住宅を3,550万円でセット購入苦労してアパート内の7部屋の住居は満室にできたものの、アパート内の1部屋の事務所と店舗付き住宅は未だ埋まらず、現在利回り11%で運用中　2026年3月には、静岡県榛原郡吉田町に戸建を380万円で購入。こちらは利回り19％で運用中。　その後2025年10月に、静岡市清水区に280万円で戸建を購入。リフォームして貸し出すつもりが、思った以上にリフォームにコストがかかり、現在売出し中。　さて先日、静岡市葵区の4世帯アパート×2棟セットの引き渡しが完了。この物件取得には紆余曲折ありました。以前別の物件を内見させてもらった、サーファー不動産販売（仮称）から、2026年1月にこの物件を紹介してもらいました。この時の販売価格が５,500万円。すぐ外観を見に行くも、賃料相場などから考えて、この値段では合わないと思い「1000万円下がれば買いたい物件なんですが」と回答していました。どうやら売主さんは、１棟分を全空にした後、土地を半分に分筆し、土地として売却したかったようで、それを途中で断念して、現況のまま売ることにしたそうです。したがって、1棟は4室中3室が空室で、退去したままの状態のようです。その1ヶ月後、なんと！！「１,000万円引きとなりました」と、ほんまに？！と思うような電話がかかってきました。さっそく、S1信金、S1銀行へ相談するアポ取りをしました。ところが、そのアポの日程当日を迎える前に、サーファー不動産販売から電話があり、「現金買いの人が現れました」と。泣く泣く、S1信金、S1銀行のアポはキャンセル。ところが、波乗りニーノさんと奥伊吹でスノボードをしている時に、サーファー不動産販売から携帯へ着信。「現金買いすることになっていた買主さんが、レントロールに誤りがあったことに対して『話が違う』と売主さんにいちゃもんをつけたため、売主さんが怒ってしまい『違う人に売る』となったんです」と。この時は、波乗りニーノさんのところで、1泊2日のFIRE生活職場体験中。職場体験から帰った翌月曜日に、S1信金、S1銀行に再度アポ取り。さらに、もうS2信金にも追加でアポ取り。残念ながら、S1信金、S1銀行は、期待した融資額に届かず。S2銀行を訪問したところ、なんと！！「こちらの物件、他のお客様からも相談が来ておりまして、十分な評価額が出ています。しかしながら、ラブスノさんより先にその方へ審査回答が出てしまいます」と。売主さんは「融資の目処が付いた人と契約したい」という意向でしたので、これでは先を越されてしまいます。そこで「より早く審査結果が出してくれる他行がないか探してみよう」と、S2銀行へ相談を持ちかけたところ、スピード審査の要請に応えてくださり、無事内諾。晴れて1番手で売買契約を結ぶことができ、先日引き渡しが完了しました。この物件、スピード勝負だったので、実は空室3室の中身は見ておりませんでした。引き渡し日の午後に空き部屋3室を見に行ったたところ、思っていた以上の玉砕ぶりでびっくり！！この3室が埋まればかなりキャッシュフローが改善するので、リフォーム→入居者づけを頑張ってやっていこうと思います。

エアコン

静岡市アパートの、ネパール人学生からショートメッセージで、「話したいことがあります」と。こちらから携帯へ電話したところ、入居者：「エアコンを取り付けてもいいですか？」私：「どうぞ、付けてください。入居者：「少し手伝ってくれませんか」私：「何をでしょうか」入居者：「今、学費を払わないといけないので、お金が足りなくて。でも、とても暑いので」私：「申し訳ありませんが、エアコンは入居者負担で取り付けていただいてます」入居者：「分割払いにできませんか」私：「入居者負担となっているので、それも難しいです」入居者：「分かりました」・・・この暑さなので、私も心配になり、私：「家賃にプラスアルファで、毎月いくらなら返済できますか？」入居者：「6、7、8月は、学費の支払いがあるので、15,000円ずつなら払えます。9月には残額を全部支払えます」私：「わかりました。日本語がかなりお上手なので、大丈夫とは思いますが、今言った返済計画をショートメッセージで送ってください」その後、いつもリフォームのお願いをしているサーファーリフォーム会社さんへ、早速手配をお願いしました。この、円安、賃金安の日本に来てくれるのを、私はとてもありがたく思います。英語を勉強してオーストラリアへ行った方が、日本の4倍の時給がもらえます。日本を選んで来てくれた人を大切にしたいです。

伊豆の国市アパート

9室中4室空きと苦戦していた伊豆の国市アパート。40㎡と広めの1Rは珍しいので、すぐに決まるかと思っていたのですが、伊豆の国市では、1R自体の供給が需要を上回っているようでした。そこで32万円かけて、1Rから1DKへの間取り変更を実施したところ、工事完了から2週間程で申し込みが入りました。もう一部屋ある1Rも間取り変更しようかと考えていたところ、こちらのお部屋はこのままの間取りで一昨日入居申し込みがありました。　残るは共同建物内にある事務室40㎡と、共同建物前にある住居付き店舗102㎡です。

ビジネス統計スペシャリスト　エクセル分析ベーシック

勤め人をしている会社にて、デジタル人材を増やそうということで、データ分析関連の資格が推奨されています。　ということで、私も先日ビジネス統計スペシャリスト　エクセル分析ベーシックを受験し、無事合格しました。　と、たいそうなことを書いていますが、こちらの資格、普段エクセルを使っている人なら1週間真面目に勉強すれば合格できます。　不動産賃貸経営では、駅からの距離、部屋の広さ、築年数と家賃の相関などの分析に使えそうです。