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会計ソフトのアップデート
不動産投資の情報源 人気ブログランキングへ私は会計ソフトに「やよいの青色申告」を使っている。去年の暮に08年版にバージョンアップし、使っているのだが、決算書の作成の時は、平成18年のフォーマットでしか出力できなかった。昨日、やよいのホームページをチェックしたら、アップデートプログラムがダウンロード可能になっていたので早速、アップデートを行った。これでひと安心。後は、もうちょこちょこっと入力と間違いチェックをすれば決算書は完了予定。しかし。。。まだ気が重い作業が残っているのであった。今年は、支払った医療費が１０万円を超えるので医療費の明細書を作らないといけないのである。今日やろうかと思ったが、せっかくの金曜日なので(?)、明日にしようっと。--------いつも１票投じていただいている方、ありがとうございます→人気ブログランキングへ
2008.01.18
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初回のローン返済(3)
不動産投資の情報源 人気ブログランキングへ今日は以前の日記の続き。結果としては、契約書上には特に明確な記載はなく、「銀行所定の計算方式により」という文言に集約されていた模様。後任の銀行担当者は、「契約時にご説明が不足しており、すみませんでした」との詫びが入っていた。結局、何が一番気になったところかと言えば、通常の毎月のローンの返済額よりも高い返済額となっていた事。当初一か月は日割り計算で、今回の私の日割り対象の日数は31日。一か月まるまるなのであるが、日割りの金利で計算した１か月分の額は、月割の金利で計算した１か月分の額よりも多い結果となるのでした。金利を a % とすると 日割りの場合：a x 0.085 ( 31/365 = 0.085 ) 月割りの場合：a x 0.083 ( 1/12 = 0.083 )となる。日割りの対象が30日の場合は、30/365 = 0.082 となるので、この場合は、月割で計算した１か月の額よりも少ない。31日の場合だけが多くなるのであった。かなり細かい話だが。。。-----------不動産投資の実務を勉強したい方は ここから
2008.01.17
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国土交通省土地鑑定委員会
みなさんの1票お願いします→人気ブログランキングへ先日、国土交通省土地鑑定委員会から郵便が届いた。なんでも、不動産取引のアンケート調査ご協力のお願いというもの。どうも、このアンケートの結果は、取引価格情報検索サイトのデータとして登録される模様。このシステムは、私も利用した事があるのだが、調べたいエリアの土地の取引価格に関する情報について、四半期ごとのデータが調べられるので面白い。久しぶりに、ちょっと使ってみた。川崎の1棟マンションを買ったエリアの取引事例を探してみました。120平米 商業地 容積 300% のところ、12,000万円でした。私の物件は、150平米 商業地 容積 400% で12,400万円なので、だいたい似たような価格かも。注) もちろん建物付きの価格です。でも、いろいろいじっているうちに、システムが落ちてしまった。私のせいかも！？その後、Webサーバーも反応がなくなったので、完全にお亡くなりになった模様。ごめんなさ～い！＃この場を借りてお詫び申し上げます。----------不動産投資の実務を勉強したい方は ここから
2008.01.16
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川崎1棟マンションの初入金日
人気ブログランキングへ15日は、川崎1棟物件の初入金の日だった。会社から帰宅後、インターネットバンクで額を確認。とりあえず、満額の入金だったので、ひと安心。この物件の管理会社は、滞納保証なしの会社なので＃その代わり管理費の%も少ない滞納リスクがカバーしきれていない。この辺は、その会社が滞納に関してどういう対応を取るかをよぉ～くヒアリングした上で督促に対する対応がイマイチであれば、滞納保証の導入も検討しようと思う。今年は、年初から満室↓です。 ・川崎区分マンション 5戸/5戸 ・川崎1棟マンション 10戸/10戸年間の稼働率の実績値は、後日、日記に書こうと思いますのでお楽しみに。-------不動産投資の実務を勉強したい方は ここから
2008.01.15
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初回のローン返済(2)
↓クリックで1票お願いします。不動産投資人気ブログランキングへ先日の日記で、川崎1棟マンションの初回返済の額がおかしい件を書いた。銀行の担当者(契約時の担当者は異動のため、現在は後任者)から連絡があったのだが、「ご融資実行日から初回返済日までの日数に応じる旨の説明が、ご契約時に不足していたのではないかと思います。」と回答が来た。確かに、説明はなかったのであるが、契約書のどこに書いてあるのか、再度、見直してみたのだが、どこにも書いていないように思える。早速、再度、メールにて返信。「何条の項目に書いてありますか？」と。。。それにしても、電子メールが使える時代で良かったとつくづく思う。平日はサラリーマン業で自分の自由に使える時間は夜くらい、休日は、子守、長女を寝かしつけたりすると、自分の時間は夜になってしまうので。小さなお子さんがいらっしゃるパパさん大家さん、共に頑張りましょう！----------不動産投資を勉強したい方は ここから
2008.01.14
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一円足りない！
人気ブログランキングへさっきまで、会計ソフト(やよいの青色申告)と格闘していた。「不動産所得の内訳」の賃貸料の合計と、損益計算書(日々の記帳データから集計される)の賃料+管理費の合計とで、1円だけ足りない現象が起きた。もうちょっと大きな額であれば、見つけやすいのだが、1円だけ、というのはかなり発見が難しそう。。。なので、ちょっと、気持ちを落ち着けて、最近ご無沙汰していたビールとつまみでとりあえず１杯。その後、早速、レビューにかかる。MANBOはソフト系のエンジニアなので、日ごろは、プロジェクトドキュメントや、設計書、テスト関連書類のレビューには慣れているが、帳簿決算書のレビューは、まだ去年と今年のまだ２回なので、カナリ手こずった。結局、昨年末に購入した、マンションの残金決済時の賃料精算分のところで1円違っていた事が分かった。残金決済時に総額のみは明確になっていたが、各部屋毎に分けないといけなかったので、Excelを使ったのだが、その計算部分で丸め込まれていた。はぁ～、とりあえず、良かった。今日の時点での進捗は、、、後は、返済利子の土地分の算出と入力をすると一通り完成するので、その後、再度、レビューをする予定。ただ、よやいの青色申告で、決算書のフォーマットが平成18年度用なので、確定申告版のアップデートを待たないといけない。そろそろだと思うのだが。。。----------不動産投資をもっと勉強したい方は ここから
2008.01.13
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敷金精算の記帳方法
人気ブログランキングへ先日に引き続き、今日も、確定申告ネタ。2007年度は、所有物件５室中４室が一時的に空室になったので、敷金の精算が４回あった。戸数が少ないせいか、DCRは1.5を超えていても、初年度の空室は、かなりキツかった。取得税もあるので。おかげで退去時対応の経験値はあがりましたが。。。ここから本題2007年度の帳簿には敷金精算を初めて記帳するのだが、そもそもどのように記帳して良いか分からなかった。早速に、知り合いの税理士に確認。結果は。。。帳簿上としては、一旦、全額返金し、入居者負担の額を収入として計上し、原状回復費にあてた場合は、修繕費として計上する、という事らしい。私の場合、敷金は、管理業者預りなので、敷金をいただいた場合は、敷金(入金)->預り金->預け金精算する場合は、預け金->預り金->敷金(返金)と戻り、さらに入居者負担分(収入) -> クリーニング代(修繕費)かなり面倒。税理士との電話の最後に「面倒だったら(全額返金＆収入計上せず)相殺でも良いですよ」との事。＃なんじゃ、それ。でも一応、始めに教えてくれた全額返金の方法で記帳を済ませておいた。2007年度は、扶養者が一人増えたのと、医療費が10万円を超えたのと、新たな物件取得により不動産取得がマイナスになるのでかなり税金が戻ってくる。＃扶養者増についてはすでに年末調整で還付済2008年からは本格的に税金との戦い(?)が始まる。そう言えば、先日、サラリーマン流不動産投資道場のメルマガで税務関係のDVDセミナーが発売になるとの情報がきていたのでご紹介。http://www.sftd.jp/audios/016.php買ってしまいそう。。。ちょっと前に 不動産投資ハンドブック Ver.2 を購入依頼したばかりなのに。不動産投資の実務を勉強したい方は ここから
2008.01.11
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人を動かすには
今日は、直接的には、不動産の話ではないですが、概念的にはとっても大事な考え方を紹介します。サラリーマンであれば、上司や部下に対してお願いしたりする場面が多々あると思うが、単純作業については言えばやってくれるとは思うが、言っただけではなかなか動いてくれないケースもあると思う。人を動かすには、その人が行動を起こすために「動機付け」が必要である。その「動機」とは、人によってさまざま。ほめられたり、プライド心をくすぶられて動く人がいたり、怒られて動く人。。。いろいろである。たまにいるのだが、人を動かす為に、必ず「怒る」人がいるが、逆効果なケースもあるので注意が必要。その人との人間関係により深い溝を作る可能性もあるから。また、出世をしたりして、権力を得たり、お金持ちになったりすると、なんでも自分の思いどうりになると勘違い(?)し、わがまま放題にふるまったり、自分の考えは正しいと独りよがりな判断をしたりする。そういう人ほど、謙虚さが大事である。また、何事に対しても、感謝の気持ちも大事だと思う、今日この頃。共感いただければ１票お願いします。→ 人気ブログランキングへ
2008.01.10
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初回のローン返済
不動産投資を勉強するならここ→ 人気ブログランキングへ気がつけば、昨年暮れに購入した川崎1棟マンションの初回の返済日が過ぎていたので、引き落としがされているかを確認してみた。この物件の場合、諸般の事情でローンを３本に分けているので、引き落としも同日に３回。それぞれの金額を足してみると。。。金融電卓で計算した額より少し多い。ん！？ナゼだ？と思い、何回も計算したが、やはり違う。契約書に書かれていた返済金額を確認してみたが、これは、金融電卓で計算したものと同じ。次に、ローンの返済予定表を確認すると。。初回返済の額だけ異なっていた。決済日から初回引き落とし日までは、1ヵ月より少ないので金額は減ってもよさそうなのであるが、何故か利息の方が多い。という訳で、早速、融資の担当者にメールで問い合わせ中。この顛末は、また後日。----------不動産投資を勉強したい方は ここから
2008.01.09
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期をまたぐ入出金がある場合の記帳方法
昨日の日記に引き続き、帳簿づけに関するネタ。これも、去年の賃貸経営初年度での帳簿作成時に疑問に思った事。１２月に翌年１月分が引き落とされる場合 →電話料金や保険料、マンションの管理費の引き落としなど１０月分～翌３月分の入金が６月にまとめて入る場合 →あまり該当する人はいないかもしれませんが。。。のケースはどのように帳簿をつければ良いのか？疑問に思った事はないですか？考え方としては、入出金の日が定期的で継続性があり、額もほぼ一定の場合は、該当年に入出金のあったものを帳簿づけの対象として良い、という事でした。もちろん、該当年のみを対象としても良いと思いますが、そのようにすると煩雑になってしまう場合は、上記のように逃げ道があるようです。ただし、継続性に欠く場合は、税理士もＯＫしないと思います。こういう細かな事も始めは分からず、些細な事でいろいろ苦労します。-----------不動産投資の実務をさらに勉強したい方は ここから
2008.01.08
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火災保険の記帳方法
最近、いろいろなブログで確定申告ネタがホットになってきているので、今日は、青色申告用の帳簿づけのお話し。昨年度の確定申告用に会計ソフトに入力している中で疑問となった点である。「火災保険って期の途中から契約した際は、どう記帳するのだろうか？」という疑問。知り合いの税理士に確認した結果、初年度の場合、加入日から期末までの日数分に相当する額を計上するつまり、保険料が30年で90万円だった場合は、一年あたり3万円。加入日が12/1、期末が12/31とすると、 30,000円×31(日)/365(日) = 2,550円なので、初年度は 2,550円を保険料として経費計上する。残りは前払金として資産計上し、次年度以降、1年分づつ経費計上していく。という事だった。とにかく初年度は、今となっては当たり前のような事でも分からないづくし。なので、知りあいの税理士に聞くか、自分で帳簿をつけている先輩投資家に聞くのが近道である。今年も確定申告頑張ろう！-------------不動産投資の実務をもっと勉強したい方は ここから
2008.01.07
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共用部の清掃
今日は、昨年暮れに購入したマンションの共用部分の清掃を行ってきた。１２月一杯までは売主さんが委託していた業者による清掃で、今月からはどこの業者にするかまだ決まっていない。１２月上旬に管理会社と打ち合わせし、数社見積もり依頼をしているのだが、年内は厳しいとの事で１月中旬までに決定する事にした。今回私が清掃を自ら行ったのは、見積もり提示額が妥当かどうなのかのデータ取りが目的。つまり、どれくらいの工数がかかるかを計りに行った。２階～４階の廊下、階段、エントランス部分で所要時間４０分程度。ホウキを玄関をササっと掃くようのものしかなかったのでそれを使ったのだが、かがみっぱなしでサッサカ、サッサカやるので、腰が痛くなった。清掃もナメテかかるとえらいことになりますので、ちゃんとした道具を使う事をお勧めします。今回の清掃で確信を得た事実が。。。エントランス部分に放置自転車とおぼしき自転車が前からあり、ずっと気になっていたのだが、良く確認したら、タイヤの空気が入っておらず、ホコリだらけ。↑コイツです。おまけに、カゴにはチラシが入り放題になっていたので、とりあえず、これは除去しておいた。早速、撤去に向けて対策を講じないと。。。---------不動産投資の実務をもっと勉強したい方は ここから
2008.01.06
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事業的規模じゃない方もぜひ
今年もまた、確定申告のシーズンがやってきます。私は、昨年は、5室のみでしたが、事業的規模にする事を目指していましたので、確定申告は青色申告でやりました。たまに、事業的規模でない人は青色申告にできないといったコメントを見かけたりもしますが、事業的規模でない人も青色申告は可能ですし、特別控除の65万円はなくとも、10万円の控除は認められていますので、今まで、白色でやられていた方は青色申告をお勧めします。その場合、複式簿記のハードルを下げてくれる強力なツールがあればとっても便利です。↑やよいの青色申告私はこのソフトを愛用しています。年間サポートの宣伝がうっとおしいですが、サポートに入る必要性はあまりないかも。。。私は、その都度バージョンアップ版を買っています。現金出納帳、預金出納帳、振替伝票、出勤伝票が記入できれば、元帳も自動で作成してくれます。私は、出金があればその都度入力しているので、現時点では領収書関係はすでに記入済です。後は、決算処理と確定申告用の情報記入をすればおしまいです。なので、マメに入力していれば年明けから慌てる事もないと思います。あ、一つ言い忘れていました。これから青色申告の届けを出す場合は、次年度から青色申告でしたね。今日はなんか宣伝口調になってしまいましたが、回しモンではありません。＃念のため----------だいぶ順位があがってきました。ありがとうございます。→ 人気ブログランキングへ
2008.01.05
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見逃してはいけない、建物価格
巷の不動産投資に関する書籍などではあまり紹介されていないと思うのですが、不動産の契約前までに戦わなければいけない重要なポイントがあります。そうです、建物価格がいくらなのか、という事です。この価格如何で、今後の減価償却額が決まってくるので買い手は建物価格をある程度は高くしておきたいところ。減価償却額か低いとデッドクロス(元金返済額が減価償却額を超えるポイント)が訪れる時期が早まるので要注意です。ちなみに、建物価格の算出方法としては、・消費税額から割り戻す・公示価格、建物建築費の統計データから土地、建物の見込み時価を算出し按分する方法・固定資産評価額の土地、建物の額で按分する方法があると思いますが、この中から有利な条件のものが選べるように契約書上の対策をうたないといけないと思います。それは何か、土地分、建物分の額を明記しない事でしょう。ちなみに、こういう私は、２回の購入とも失敗に終わっています。１回目はそんな事は気にせずに購入した為。＃でも比率的にはそんなに低くはなかったので結果オーライだったかも。２回目は売り主が宅建業者だった為、仲介業者から「消費税額の記載は取る事はできない」と言われてしまったのである。。。売主が個人の場合は消費税云々は関係ないので手が打てるのではないかと思います。みなさんは、私と同じ失敗をせぬよう、気を付けてください。---------不動産投資の達人たちが勢ぞろい 人気ブログランキングへ
2008.01.04
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蛍光灯の型番の見方(再)
昨年まではmixiで日記を書いていたのだが、mixiの設定で外部のブログを使う設定にすると、これまで書いてきた日記の内容が見れなくなった。ということで、昨年末くらいに書いた日記で、メモとして残しておきたい内容を今日は書こうと思う。mixiで既に見られた方は内容同じです。スミマセン。//////////ここから川崎の1棟マンションの方の共用部の蛍光灯交換を検討している。 現在はまだ切れているものはないが、白色、昼光色が混ざっているのと、どの蛍光灯が早く切れるかは分からないので、一旦全て仕切り直したいと思っている。 交換の方法としては、 ・切れたらその都度交換 ・定期的に一斉交換 の方法があるが、 作業工数を考えると後者の方が効率的出し、蛍光灯が切れる前に全て交換するので管理の質としては向上する。 予防メンテナンスという考え方だそうなのだが、これは、３年前に通っていた不動産投資スクールで学んだ方法。 蛍光灯の色をどの色にするか迷うところなのだが、もともとアイボリー系で汚れてくすんだ感じになっているところを白色や電球色でくら～くする事もないだろうと思うのと、昼光色は昔からある色で古くさいイメージがあるので、今回は昼白色で試してみようと思う。 蛍光灯をいろいろ調べるうちに型番は何を意味しているのだろうと思い調べてみたので紹介しておきます↓。 ＃フォントがズレルと思いますがご容赦。 FL 20 SS EX-D /18 -- -- -- ---- --- #1 #2 #3 #4 #5 #1 種類 FL …スタータ形 FLR…ラピッドスタート形 FCL…円形 FPL…コンパクト形 EFA…電球形 #2、#5 消費電力 #5で実際の消費電力を表す #3 管径 蛍光灯の管径を表します。 S …32.5mm SS…28mm H …高出力形 #4 光色 D …昼光色 N …昼白色 W …白色 WW…温白色 L …電球色 EX-とつくのは3波長形 //////////と、ここまで昨年末に日記を書いた内容。コスト面を考えるなら、 FL(スタータ形)で、EXがつかない(3波長形でない)で十分だと、いろいろ調べた結果思った。ちなみに、その後、お店をいろいろ見て回っているが、電気屋さんは大抵は高機能なお高いものしか置いてない。ホームセンターではかろうじて安いタイプが置かれていた。参考になれば幸いです。---------不動産投資の達人たちが勢ぞろい 人気ブログランキングへ
2008.01.03
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消防設備点検のコスト
昨年購入した川崎1棟中古マンションについて、12月の末に消火器の設置と消防設備の点検を行ったのだが、費用を参考までに書いておこうと思う。点検の内容としては、消火器４本のみ、といたってシンプル。始めは、どこにお願いするかをいろいろ調べていたのだが、物件管理の会社(つまり清掃、受水槽の清掃、消防設備点検を一手に引き受けてくれる会社)に見積もりを依頼したところ、なんと「５万円」と返事が返ってきた。た、たった消火器４本やで～！これはおかしい！と思い、いろいろ業者をあたってみたところ、「13,650円(税込)」という業者が見つかった。＃よかった、よかった。また、この物件、私よりの前の所有者は消防設備(=消火器)の設置も、点検も何一つやってない状態だったので、今回、消火器を新規設置した。消火器は、自分でホームセンターで買って設置しよう、と思っていたが、点検を依頼する業者さんが値引きしてくれたので消火器設置もおまかせすることにした。消火器：5,250円/本消火器Box：4,200円ホームセンターより若干高めであるが、最寄りのホームセンターUnidyでは同サイズの消火器は 4,480円で売っていて、千円以内の差だったので、自らの手間と天秤にかけた結果、業者さんにお願いする事にした。＃Boxの設置はドリルで穴をあけないといけない、というのもあったので。いろいろ探せば道(コストダウン)は開けるもんだなぁ、と感じた1件である。次は、点検費用を削減する為に、消防設備士の乙種を取りたいと思っている。6ヵ月に一度の点検で、年間で 27,300円の費用がカットできるし、点検作業、報告書作成もササッとやれると思うので。今年は、占いによると「将来のための布石を打って」おいた方が良いみたいなので、資格取得に、人脈作りに良いのかなぁ(笑)なんて思っています。＃別に、占いを信じている訳ではないですが。。。人気ブログランキングへ
2008.01.02
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あけましておめでとうございます
あけましておめでとうございます。今日は、良い天気で朝は富士山もきれいに見えてましたので、写真を取ってみました。↑自宅の室内より撮影。去年は、長男の出産、始めての１棟マンション購入といろいろ大変でした。＃そんな時にわざわざ投資物件を買うなよ、と言われそうですが。。。特に連帯保証人である嫁ハンの産後の入院とローンの契約が重ならないかと、ヒヤヒヤしていました。結局、長男出産後1ヵ月くらいでの契約だったのですが、銀行の融資担当者さんには、自宅にわざわざ来ていただいたりと、迷惑をかけてしまいました。そんなこんなで、長男も、物件も成長させないといけないので、今年は彼ら(?)に集中していくのと、大家業を営まれている方といろいろ交流し、ネットワークを広げていきたいと思います。今年は物件の買い場がくるとは噂ではいろいろ流れていますが、昨年末に購入した1棟マンションのバリューアップと、次の物件購入資金づくりに専念する為、物件の取得は今年は無理かな～と思っています。これからもお付き合いの程、よろしくお願いします。人気ブログランキングへ
2008.01.01
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はじめまして
はじめまして、MANBOです。2007年からmixi( http://mixi.jp/show_profile.pl?id=8595249 )で日記を書き始め、2008年からは、楽天日記で、不動産賃貸経営に関するネタを中心に書いて行こうと思います。よろしくお願いします。
2007.12.27
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- (2024-06-27 11:36:52)
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