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少しまえに申立てしておりました不動産競売が終了いたしました。幸いなことに落札され全額回収の運びとなりました。依頼された内容については少々複雑で、関連法人の破産事件や同順位の担保権の設定もあったり・・・内心面倒くさいと思っておりましたただ不動産競売にあっては型にはまった手続きさえすれば困難さはありません。所轄の書記官が面倒くさい方ですと嫌ですけど・・そして逆の立場の時もあります。安く不動産を入手したいんだけど皆さんよくご存じで・・・競売物件の入手検討のご相談です。かなりリーゾナブルなのですが、それなりのリスクもあります。サイトのご紹介ですが不動産競売物件情報サイトBITがあります。お住いのエリアから絞り込みをかけてゆくと物件にたどり着きます。一般的には通常行われる期間入札(裁判所が定めた期間内に入札を受け付け,後日開札を行って落札者を決める方法でおこなわれます。売却基準価格が軸になります。一般的には市価の60%から70%といわれてますのでお買い得と言えばお買い得なのかもしれません・・・繰り返しになりますがそれなりのリスクも含んでいます。物件は原則内覧はできませんし、法令上の制限はついて回ります。金融機関の住宅ローンもけっこうハードルが高そうです・・不動産屋さんが紹介してくれる売り物件ですと重要事項説明書なるものが必ず添付されます。重要事項説明書は読んで字のごとく調査した物件内容の報告書です。宅建士はそれなりの手数料をとりますが、仲介役として双方に不都合の無いよう間を取り持ちます。リスクヘッジの費用だと思えば納得もできます。ですから同じだなんて思って競落したら大変な事態になるかもしれません。なかなか詳細は説明しがたいところですが、リスクとリターンのトレードオフです。近年は個人で入札される方も増えているとは思いますが、不動産競売は一般の人ものとはなっていない現状があります。やはり専門性をかなり含んでいて、その専門性の部分はリスクに転嫁される可能性が高いからだと思います。その部分を如何に排除してゆくのかが不動産競売の市場の活性化につながるのではと思います。まあ・・なんのこっちゃですが、 当地域での物件説明を求められましたので、書いてみました・・・ ご興味のある方は一度覗いてみてください
2023年01月05日
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仕事がら気になった判例でしたので、記載しときました・・・・備忘録の意味合いなので・・・ 興味のある方だけどうぞ年金振込先口座預金の差押えの効力(神戸地尼崎支判令和三・八・二) ※この判例の予備知識として、 各種公的年金の受給権は差押えが禁止されています。 【事 例】①貸金業者Yは、Xに対して27万円の貸付債権を有していた。②Xは、退職公務員であり、国民年金等公的年金の給付金の支給を受けていた。③Yは、貸付債権につき差押命令を得て、Xの本件口座預金債権を差し押さえる。④差押え当時、口座には残高が数百円しかなかったが、差押命令送達当日、本件給付金が振り込まれ、残高は11万円となった。⑤Yは、本件差押命令により、本件口座預金11万円を取り立てた。⑥Xは、Yに対して不当利得請求権に基づき取立金の返還を求めた。【争 点】本件差押えは、差押禁止債権の差押えと実質的に同じとみなせる違法なものであるか。判決要旨本件差押えは、差押禁止財産に当たる本件給付金が本件口座に入金された直後にその全額を差し押さえたものであり、実質的に本件給付金を受ける権利の差押えに等しく、違法である。したがって、Y銀行が本件差押命令に基づき本件取立金を受領したことは、法律上の原因を欠く不当利得に当たり、Y銀行はXに対して本件取立金を返還する義務がある・・・・まず、差押えについて少しだけ理解しておく必要があります・・・「預金差押え」とは、裁判で勝訴判決をもらってもXが支払いをしない場合に、Xの取引先の銀行預金を強制的にY側に入金させる手続きをいいます。「預金差押え」を行うためには、Xが預金を預けている「銀行の名前」と「支店の名前」を把握しておかなければなりません。法人などは決算分析のために決算書頂くのでバレバレですけど・・・まぁ~弁護士に頼むとか・・いろいろありますけど、預けている「銀行の名前」と「支店の名前」を把握することが最初です。預金の差押えを行うと、裁判所から差押え命令が預金のある銀行の支店に郵送されます。銀行が差押え命令を受け取った時点の預金残高が差し押さえられることになります。ここがミソで、事前に引き出されたり、その後入金があったりしてもその差押え命令を受け取った時点の残高です。・・・ということはタイミングがとてもとても重要ということになります繰り返しになりますが、各種公的年金の受給権は差押えが禁止されています。あくまでも受給権であって、差押禁止債権の目的金銭が預貯金口座に振り込まれると、預貯金債権に変わってしまいす。この預貯金債権は、直ちには差押禁止債権にならないとの通説・判例があります。某ハードオフに暮れの大掃除に伴う不用品を売却して100円もらって「こんなもんかと」握りしめて、その後財布に入れてしまうと、もうどれがその時の100円か分からない・・・ちょっと例えが悪いか・・・おそらくですが、本件は公的年金の振り込みタイミングを計っての差押えかと・・・しかし、差押禁止債権が振り込まれた口座預貯金債権が差し押さえられた場合、Xは、預貯金債権のうち差押禁止債権を原資とする部分(公的年金)を特定できれば、民事執行法一五三条一項の差押禁止範囲の変更の申立てにより、預貯金債権の差押命令のうちその部分の取消しを求めることができるんです。【2023年1月10日以降順次出荷】博多若杉 もつ鍋お試しセット(2人前) ミックスホルモン 送料無料【2セット以上でおまけ付】 総合ランキング5日連続1位! お取り寄せ モツ鍋 老舗 ギフト プレゼント 贈り物 誕生日 お祝い 内祝い 高級 退職祝い 食べ物 グルメ 博多 九州 お年賀価格:3218円(税込、送料無料) (2022/12/28時点)楽天で購入でもでも、今回のケースは、Xが差押禁止範囲変更の申立てをしないうちにYが預貯金を取り立てた場合、Xは、不当利得返還請求権に基づきYに対して取立金の返済を請求できるか問題になります。下級審(高裁・地裁・家裁・簡易)判例では、肯定・否定両説があります。今回のの肯定説は、取立て自体は違法といえないが、実体法上は、差押禁止の趣旨に反すると判断したものと考えられ、XのYに対する不当利得返還請求権に基づく取立金の返還請求を認容した結果となりました。差押え債権者側からすると、なんだかなぁ~ですが・・・それと・・・上記のとおり勝訴判決をもらった後でなければ出来ないのはタイムリーさに欠けてしまいます。裁判が終わってから差押えをした時点では、ほとんど預金残高が残っていないなんてことが考えられます。このリスクを回避するための制度が「仮差押え」です。「仮差押え」の手続を取引先に対する裁判の前に行うことで、取引先は仮差押えされた銀行口座から預金を引き出すことができなくなります・・・なんとなく興味湧きましたか国家権力を嵩にかけたいじめみたいな気もしますが・・・お金の世界はきびしいのです
2022年12月30日
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備忘録ですので気にせんといてください・・・共有物に手を加える場合の方法として保存行為・管理行為・変更行為があります・・・保存行為共有物の現状を維持する行為 具体例 共有物の修理/不法占拠者への明け渡し請求 どのように行うか 1人でできる管理行為共有物を利用・改良する行為 具体例 共有物を貸すこと どのように行うか 各共有者の持分の過半数で決する変更行為共有物の形もしくは性質に変更を加えること 具体例 増改築/共有物を売ること どのように行うか 全員の同意が必要それぞれの具体例保存行為…共有物の修理や不法占拠者への明け渡し要求管理行為…賃貸契約の締結や解除、取消変更行為…売買契約の締結や解除、取消ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー保存行為・管理行為・変更行為に関する過去問問題A、B及びCが、持分を各3分の1として甲土地を共有している場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。1.甲土地全体がDによって不法に占有されている場合、Aは単独でDに対して、甲土地の明渡しを請求できる。2.甲土地全体がEによって不法に占有されている場合、Aは単独でEに対して、Eの不法占有によってA、B及びCに生じた損害全額の賠償を請求できる。3.共有物たる甲土地の分割について共有者間に協議が調わず、裁判所に分割請求がなされた場合、裁判所は、特段の事情があれば、甲土地全体をAの所有とし、AからB及びCに対し持分の価格を賠償させる方法により分割することができる。4.Aが死亡し、相続人の不存在が確定した場合、Aの持分は、民法第958条の3の特別縁故者に対する財産分与の対象となるが、当該財産分与がなされない場合はB及びCに帰属する。平成18年度宅地建物取引士資格試験 問4<解 説>1.正しい。共有物の不法占拠者に対する明渡請求は、保存行為に該当します(民法252条但し書、大判大10.6.13)。よって、Aは単独でDに対し、甲土地の明渡しを請求できます。2.誤り。各共有者は、自己の持分の割合においてのみ、共有物の不法占拠者に対して損害賠償請求をすることができます(最判昭41.3.3.)。よって、Aは単独でEに対し、損害全額の賠償を請求することはできません。3.正しい。裁判による共有物の分割においては、裁判所は、特段の事情があれば、共有物を共有者のうちの1 人の単独所有とし、この者から他の共有者に対して持分の価格を賠償させる方法によることもできます(同法第258条、最判平8.10.31)。4.正しい。共有者の1 人が死亡して相続人がいないときは、特別縁故者に対する財産分与の規定が優先適用されますが、当該財産分与がなされない場合は、その持分は、他の共有者に帰属します。よって、財産分与がなされない場合、Aの持分は、BおよびCに帰属します(同法第255条、第958条の3、最判平1.11.24)。ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー保存行為・管理行為・変更行為に関するよくある質問管理行為ですが、土地の共有の場合例えば、高橋 六分の四鈴木 六分の一伊藤 六分の一だとしますと各共有者の持分の過半数ですから、高橋単独で土地を他人に貸す事が出来るという解釈でよろしいでしょうか?その通りです。管理行為は、持分の過半数で行うことができますので、ご質問の事例の場合、高橋さんが、1人で行うことができます。共有物の不法占拠者に対して「単独で損害賠償請求をすることはできません。」とありますが、この行為は管理行為、変更行為のどちらにあたりますか?損害賠償請求は単独でできますが、自分の持分を超えるような請求はできないというものになりますので、保存、管理、変更行為の概念には入らないものになります。「甲土地全体がDによって不法に占有されている場合、Aは単独でDに対して、甲土地の明渡しを請求できる。」この問題文がなぜ保存行為に当たるのかを教えてください。「第三者」が「不法占拠」を行っており、その第三者への明渡し請求は「保存行為」に該当することになります。
2022年12月29日
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