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昨日の記事「不動産屋が倒産、支払った手付金どうなると?」て、手付金の事について触れました。今回は、家を引き渡された後に業者が倒産した場合のアフターフォローについてお話いたします。 憧れのマイホームで快適な毎日、最高ですね。そんな中、不動産屋さんが倒産すると、「え?アフターフォローはどうなると?」って不安になりますよね。業者より物件を引き渡されてから、一定期間、売買契約に基づき無料で補修などを行う「アフターサービス」があるのが一般的です。例えば、入居後に、「ドアの開閉がスムーズじゃなか」とか「サッシがガタガタなるばい」などの不具合があった場合、売買契約時の取り決めのアフターサービスに定められた範囲であれば、一定期間、費用負担なく修理や補修を受ける事ができます。ただ、このアフターサービスはあくまでも業者のサービスで、法的な定義があるものではありません。業者によっても設定がマチマチですので、契約時に確認しておきましょう。こういったアフターサービスは、業者が倒産すると受ける事は難しくなります。では、雨水の侵入を防止する部分や、構造上主要な部分に関する瑕疵(かし=欠陥)ではどうでしょう?この場合、業者が倒産していても、保険や供託金を元に、契約不適合に該当する箇所を修繕することができます。※住宅瑕疵担保履行法 さて、今回は、昨日に続いて「不動産屋が倒産シリーズ」をお話しました。アフターサービスは無くなるかもしれないけど、雨水を防ぐ箇所や主要な構造部分については、法律で保障されているんですね。ちなみに、新築住宅における瑕疵担保責任は、引き渡しから10年間となっています。不具合を見つけたらソッコー業者に連絡しましょう。
2024.05.26
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人生で最も大きな買い物といえば、マイホームという方多いのではないでしょうか?その家を買う契約して手付金も振り込んだのに不動産屋さんが潰れちゃった・・・という時どうなる?ってなお話をしたいと思います。 これから夢のマイホームに住めるばい!とワクワクしている最中、売買契約をした不動産業者が倒産。夢は夢でも、悪夢ですね。この場合、以下のケースであれば全額戻ってくる可能性が高いです。 ・物件が新築:手付金が、売買価格の5%もしくは1000万円以上 ・物件が中古:手付金が、売買価格の10%もしくは1000万円以上なぜならば、上記の場合、業者は手付金の保全措置(保険や銀行による保証)を取る義務が宅地建物取引業法にて定められているからです。例えば、新築マンションを4000万円で購入する契約を締結し、手付金を200万円以上払った場合、売買価格の5%を超える為、不動産業者は保全措置を取らなければならないので、倒産して手元に現金が無くても、保険等にて保証されるって訳です。逆に、手付金が上記の設定よりも少ない場合、業者に保全措置義務が無い為、手付金が戻らない可能性があります。ですので、もし、家を購入する場合、新築の場合は5%以上、中古の場合は10%以上の手付金を支払い、保全措置の対象となり、保証証書などを確認することをお勧めします。 さて、今回は、不動産屋さんが倒産したら手付金どうなる?って話をしました。手付金の金額設定を適切にする事でリスクを回避できる可能性がありますね。ちなみに、倒産しても、契約済みの事業は継続して予定通り物件の引き渡しが行われるケースもあります。ご確認ください。
2024.05.25
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皆さん、クーリングオフってご存知でしょうか?商品やサービスを購入した時、一定の期間であれば無条件に解除できる制度で、主に特定商取引法に規定されています。では、多分人生で最大の買い物となる可能性の高い「家」ではどうでしょう?今回は、家など不動産を買った時のクーリングオフについてお話します。 「この家いいなぁと思って契約したけど、帰って冷静に考えるとやっぱやめたいなぁ」って事があるかもしれません。そんな場合、クーリングオフはできるのでしょうか?不動産取引におけるクーリングオフは、宅地建物取引業法に規定があります。ただ、何でもかんでも8日以内であれば契約解除できる訳ではありません。以下4つの要件を全て満たした場合にのみ、クーリングオフができます。 ・売主が宅建業者:買主が宅建業者の場合はできない ・宅地や建物の売買契約:宅地以外(農地等)や賃貸の契約はできない ・業者の事務所等以外での契約:ホテルのロビーや喫茶店等だと〇 ・クーリングオフの説明を受けてから8日以内:契約してからではなくクーリングオフの説明を受けてから(説明を受けてなければいつでも解除可能)例えば、自身が物件を売却する場合や、売主である宅建業者の店舗や事務所又はモデルルームなどで契約した場合は、クーリングオフは使えません。 さて、今回は家を買った時、クーリングオフできるのか?についてお話しました。本当はクーリングオフなど使わない事が一番良いと思います。高い買い物になりますので、ちゃんと納得した上で契約しましょう。ちなみにクーリングオフ期間であっても、物件等の引き渡しや代金の支払いが完了した後はクーリングオフできませんのでご注意ください。
2024.05.06
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皆さん、お隣の庭木の枝葉が、境界線を越えて自分ちの庭に入ってきてたら、どうされますか?そんな時、法律的にはどうすればよか?ってお話をしたいと思います。 結論から言うと、枝切ったらダメです。「え~、だって邪魔だし、葉っぱも落ちてくるとばい」と思われるかもしれませんが、民法233条にハッキリ書いてます。切っちゃいかんって。ただ、枝はダメだけど、境界線を越えてきた「根」は勝手に切ってOKです。これは、自分の土地に建物建てようと思って地面掘ったら隣の家の木の根があったって場合、いちいち許可得るなんて現実的ではないですもんね。そもそもその根がどの木かなんて分かんない事も多々あると思いますので。 じゃあ、越境してきた枝はどうしようもないのか?というとそうでもありません。自分で切ったらいかんけど、「邪魔だから切って」と所有者に依頼できます。そして、依頼された所有者は、越境している枝を切らなければなりません。では、越境している枝にある果実はどうでしょう?当然自身の物ではないので勝手に取る事は許されませんが、これは、果実が落ちてきた時も同様です。落ちてきた果実は、確かに自身の土地にある訳ですが、民法上は木の所有者が所有権を有します。自身の土地にあるからと言って勝手に処分(食べたり)してはダメってなります。 さて、今回は相隣関係(隣り合う土地同士の法律的な関係)についてお話しました。ちなみにこの民法233条、令和3年4月に改正され、現在では、以下の場合は自身で枝を切る事が出来るようになっています。 ・枝を切る様に催促したけど、2週間ほど経っても切ってくれない場合 ・そもそもその木の所有者が分からない場合 ・急迫の事情がある場合だいぶ対応しやすくなりましたね。
2024.04.29
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ご近所さんとは仲良くしたいものですよね?ただ、戸建ての場合、境界線を巡ってちょっとしたトラブルになる事もあると聞きます。そんな時、法律ではどうなっているんだろう?ってな話をしたいと思います。 お隣さんの家が自身の土地の境界線ギリギリに家を建ててきたらどうでしょう?かなり鬱陶しいですよね?[民法]では、「境界線から50cm以上離して建てんとダメばい」って書いてます。もし違反した場合、中止や変更を求める事ができます。※民法234条でもでも、[建築基準法]にはある一定の条件下(防火地域または準防火地域内にあり、外壁が耐火構造の建物の場合)だったら、「境界線ギリギリまで建ててよかよ」って書いてます。この場合、どちらの法律を優先すれば良いのでしょうか?原則として、「一般法である民法」と「特別法である建築基準法」では、特別法である建築基準法が優先されます。「だったら、ギリギリまで建ててよかね~」となるとは限りません。前出の「防火地域または準防火地域内」ってだいたい繁華街や駅前の事です。都会のお家は繁華街や駅前のケースもあると思いますが、閑静な住宅街にはこの規定は当てはまりません。例えば、いわゆる閑静な住宅地をイメージできる住居専用地域(用途地域で規定)などでは、「道路や隣地との境界線から1mまたは1.5m外壁を後退させなければならない」と建築基準法で定められています。これは、民法の規定よりも厳しく、建築基準法が優先されるため、より境界線から離れて建てないとダメって事になります。ただ、現状その地域の慣習などで境界線からの距離が定められる場合もある為、正にcase by caseな側面もあります。 さて、今回は隣地トラブル(境界線ギリギリ建物)についてお話しました。こちらが建物建てる場合、ご近所さんと揉めると精神衛生上良くないので、きちんとルール(法律)を確認しつつ準備しましょう。ちなみに他に、隣地への日当たり等を確保する為、高さ規制や斜線規制などもあります。
2024.04.21
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不動産などの売買契約を交わす際、手付金を払う事がありますよね?今回は、この手付金とはどういうものなのか?いくらくらいが妥当な金額なのか?について簡単にお話します。 手付金とは、正式な契約を交わす前の段階で、取引金額の一部を支払う費用です。本来、取引金額の一部を預けて、全額支払いの時に返還されるものですが、手付金を返還して再度全額支払うのは二度手間となるので、慣例として全額支払いの際取引金額に充当するのが一般的となっています。手付金は以下3つに分類されます。 ①証約手付:手付金を支払う事で契約が締結された事を証明 ②解約手付: ※後段にて説明 ③違約手付:契約違反があった際、その金額を違約金として支払い不動産売買契約などは通常手付金は「解約手付」として解されます。解約手付とは、買い手は手付金を放棄することで、売り手は手付金の倍額を支払う事で一方的に解約をすることができます。例えば、100万円の手付を払った買い手がもっと条件の良い物件を見つけ、契約を解除したいと思った場合、売り手の意思など関係なく、手付金100万円を放棄する事で本契約を解除できます。逆に、もっと高く売れる買い手を見つけた売り手が、本契約を解除したい場合、200万円(手付金+100万円)元の買い手に支払えば、契約を解除できます。では、この手付金、いくらが妥当な金額なのでしょうか?通常手付金は、売買金額の5~10%で設定されるのが一般的です。手付金の金額が低すぎると、解約しやすく(安易な解約)なりますし、逆に高すぎると何らかの事情で解約しなければならなくなっても、解約を実行できなくなってしまいます。 さて、今回は手付金についてお話いたしました。ルールが分かっていればご自身の契約の時にも安心ですよね。ちなみに、不動産取引の場合、売り手が宅建業者であれば、手付金は売買金額の20%以内という制限があります。これは素人である買い手を保護するため(解約しにくくなるのを防ぐ)に宅地建物取引業法によって定められています。
2024.04.20
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多分多くの方は、マイホームが最も大きな買い物になるのではないかと思います。その人生最大の買い物、「名義は共有にした方がいいよ」って話聞いた事ある方もおられるのではないでしょうか?今回は、お家の名義を誰にするのか?夫婦で共有した方がよいのか?について簡単にお話いたします。 不動産の名義を共有にすると、以下のメリットがあります。 ・購入時、「住宅ローン控除」がそれぞれ受けられる ・売却時、「居住用財産譲渡3,000万円特別控除」がそれぞれ受けられる例えば、夫婦が共働きでペアローンを組むとそれぞれのローン残高に応じて控除が受けられ、売却時に利益が発生した場合、最大3,000万円まで課税されない特別控除をそれぞれが受けられます。税制面でとってもお得ですね。ただ、以下のデメリットもあります。 ・決定事項は所有者全員の同意が必要 ・それぞれの所有者に諸経費が発生する ・どちらかが亡くなった際、相続の対象となる例えば、一方が「売りたい」と思っても、所有者全員の意見が一致しなければ売却はできません。また、各種税金やローン時の手数料や様々な費用がそれぞれに発生します。そして、相続となると不動産の評価額によっては相続税が発生する場合もあります。もちろん、途中で共有名義を単独名義に変更する事も可能です。この場合ももちろん所有者全員の同意が必要です。また、評価額に応じた金銭のやり取りがなければ、「贈与」とみなされ、基礎控除(110万円)を除いた金額に贈与税が課税されます。 ※贈与税率は10%~55%(1,000万超えると40%、3,000万超えると50%・・・贈与税デカい。。。) さて、今回は家の名義、共有にするとどうなるか?についてお話しました。現在の状況(人間関係や税制など)が永遠続くとは限らないので不確実な事も多いですよね。また、購入金額や共有者等によって、単独名義・共有名義のどちらが良いのか変わってきます。良く調べて決めていただければと思います。
2024.03.24
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皆さん、農地って勝手に売ったり、他の用途に使用したりしてはダメってご存じだったしょうか?相続などで「農地を手に入れたけど、農業しないし、売っちゃおうかな?」なんてお気楽にできないんです。それは、農地法で厳しく規制されているからなんです。 日本の食料自給率はカロリーベースで40%弱であり、国土面積も小さい上に殆どが山など農地に向かない環境の為、現在農地である土地はできるだけ農地にしておきたい事情があるんです。<農業法> 第3条:売ったり買ったりする場合は、農業委員会の許可が必要 第4条:農地以外のものに転用する場合は、都道府県知事等の許可が必要 第5条:農地以外のものに転用して売買する場合は、都道府県知事の許可が必要「届出(出すだけ)」とかではなく、「許可」が必要なので、厳しい規制です。しかも、その許可って、買う人が農業する人じゃないとダメとか、転用の場合「立地基準」や「一般基準」の2つをクリアしないとダメとか結構ハードル高いです。 [立地基準]例えば、鉄道の駅が300m以内にある場合は許可するけど、市街化調整区域(いなか)の農地は原則不許可など、その土地の立地だけで「売っちゃだめ~」ってなるケースもあります。[一般基準]単に「農地を更地にしときたい」ってな安易な目的では不許可。買主が「申請目的を実現できる資力や信用があるか」とか、「許認可が必要な事業に転用する場合、それを確かに受けられる見込みがあるか」などの基準を満たさないと許可がおりません。 さて、今回は「農地」の売買(&転用)についてお話しました。今後、相続などで農地を入手した際、なかなか売れないもんなんだという事が分かったと思います。農地のまま売るには買主が農業やんなきゃダメだし、転用(農地以外の目的)にして売る場合、2つの厳しい基準をクリアしないといけません。農地転用申請や転用後の許認可も含めて行政書士が関わる場面があります。農地をどうにかしたい場合、まずはご相談ください。
2024.03.09
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不動産関連記事3連発です。皆さん不動産登記された事ありますか?マンションや戸建てを購入された方もご自身で登記申請された方は少ないのではないでしょうか?ほとんどの方の場合、不動産屋さんがやって頂いていると思います。正確にはご本人の委任状で司法書士の先生にお願いしているはずです。 ※登記の代行は司法書士の独占業務です今回は、この登記についてお話したいと思います。 【不動産登記】不動産登記とは、不動産の詳細(所在地や面積、構造など)を法務局(登記所)の不動産登記記録(登記簿)に記載し、公示することです。ではなぜ登記するのでしょう?それは、建物や土地が誰の所有物かを明確にするためです。突然ジャイアンみたいのがやってきて「お前の物は、俺の物。俺の物は俺の物」とか訳わからん事言われて家取られたら困りますよね。つまり、不動産登記をすることで、第三者に対して「私がその不動産の権利者ばい」と主張できるのです。これを「対抗力」といいます。ですので、土地や建物などの不動産を取得した場合、早く登記をする必要があります。登記をする理由がある者同士での権利主張は、早く登記した者が勝ちです。例えば、売り主が2人の人に同じ不動産を売却した場合(二重譲渡)、一秒でも早く不動産登記した人が権利者となります。この場合、売却の後先(タイミング)は関係ありません。登記の後先(タイミング)で決着します。 ※もちろん売り主には損害賠償など請求する事になるでしょう(ただその不動産の権利は取得できません)この様に不動産登記には「対抗力」はありますが、「公信力」はありません。公信力?何じゃそりゃ?ですよね。公信力とは、「権利がある」と信じて取引した人を保護する力の事です。つまり、無効な売買によってされた不動産登記などを「権利がある」と信じて取引を行っても、その不動産の名義を取得できません。(公信力がありませんので)あくまでも正式な権利をもった者の登記でないと、その権利を主張する事はできません。例えば、あなたの持っている家の登記を、権利のない人が(あなたが売ってもいないのに)勝手に所有権移転登記をして、その登記を信じて取引(購入)した第三者の買い手の人は、あなたの家の所有権を主張できない。こういう事です。 ※当然、勝手に登記した無権利者に対して損害賠償請求することになりますがちょっと分かりにくいですが、ちゃんとした権利を持った人を守る為、その様なルールになっています。不動産登記には「対抗力」はあるが、「公信力」は無いとは、そういう意味です。 さて、今回は不動産登記についてお話しました。如何だったでしょうか?ちなみに相続で不動産を取得した場合、今まで登記は義務ではありませんでしたが、今年令和6年4月1日より相続登記が義務化されます。不動産を相続しましたら早めに登記申請しましょう。
2024.02.12
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前回「宅建業と宅建業者」のお話をしました。今回は、宅地建物取引士(宅建士)について解説します。 皆さん、宅建士と聞いてどんなイメージを持たれているでしょうか?不動産屋さんが持っている?昔は「何たら主任者」って呼ばれてた?って感じでしょうか?確かに以前は、「宅地建物取引主任者」という資格でした。法改正により、2015年(平成27年)に「宅地建物取引士」となりました。 【宅地建物取引士(宅建士)とは】実は宅建士、ちょー重要な国家資格です。宅地・建物の取引の際、次の3つの事を独占業務として行えます。 ・重要事項の説明 ・重要事項説明書への記名 ・契約書への記名上記3つは、不動産取引の際、必ず行わなければならない必須事項ですが、宅建士じゃないとできません。(独占業務)つまり、宅建士がいないと不動産の取引が成立しません。皆さんもお部屋を借りる際、必ず宅建士が「宅建士証」を提示して、重要事項説明をしているはずです。(省く事は法律上できません。やっちゃったら免許取消となります。)あと、宅建業者の従業員の5人に1人は宅建士じゃないとダメです。(その業者の専任の宅建士でなければならない=掛け持ちとかじゃダメ)つまり、受付の方など含めて従業員が11人いれば、その内3人は宅建士が必要となります。(10人ならその内2人でOK)この人数要件を満たさなければ、行政責任として業務停止処分や免許取消処分となります。また刑事責任として100万円以下の罰金となる事もあります。ちょー厳しいですねー。 【宅地建物取引士(宅建士)になるには?】毎年1回、10月に行われる試験を受けます。先ほどもお伝えした通り、独占業務がある国家資格で、業者に設置要件まである為、取得していると転職・就職に超有利です。故に例年多くの人が受験します。ちなみに昨年2023年試験は、23万3276人が受験して、4万25人が合格しています。例年合格率はだいたい15%前後です。2時間のマークシート試験で、4つの選択肢から1つを選ぶ四肢択一となっています。問題は全部で50問、その年の試験難易度によって合格基準点が変わる試験です。(私が受けた令和3年は34点、令和4年と5年は36点以上が合格)内容は、「宅建業法」「権利関係(民法)」「法令上の制限」「税・その他」と主に法律の知識が問われます。試験に合格すると一生もんの資格にはなりますが、実際「宅建士」として独占業務を行うには、以下の手続きが必要です。 ・都道府県知事に登録を申請 ・「宅建士証」を交付申請これで晴れて「宅建士」です。 さて、今回は、宅地建物取引士(宅建士)についてお話しました。如何だったでしょうか?今後、皆さんが不動産売買(賃貸)する際、「宅建士」が宅建士証を提示(絶対提示しないとダメ)して、重要事項の説明を行い、重要事項説明書と契約書に記名する場面の時、「ちゃんと法律に則ってやってるなぁ」と確認してみてください。
2024.02.11
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え?宅地建物取引業?何それ?って方もおられるかも知れません。今回は、これについて簡単にお話したいと思います。 実は私、行政書士の他に2つほど国家資格を持っております。その一つが、「宅地建物取引士」いわゆる「宅建士」です。よく「たっけん」と呼ばれている資格です。さて、今回は、その宅建士が関わる業界のお話です。ただ、皆さんにも必ず関わる分野の記事となります。(住むところのお話ですので) 【宅地建物取引業】宅地(建物を建てる為の土地)や、建物を自ら売買・交換を業(※1)として行う事もしくは、他人が行う宅地・建物の売買・交換・賃借の媒介(※2)や代理(※3)を行う事をいいます。 ※1=業:不特定多数を相手に反復継続して行う(お仕事としてって事ですね) ※2=媒介:他人の不動産取引を仲介する行為 ※3=代理:その人に代わって(代理人として)取引する行為自ら賃借する行為は、宅地建物取引業ではありません。⇒いわゆるアパートオーナー等は該当しません(お部屋貸すのにわざわざ宅建業免許取るのは大変ですから) 【宅地建物取引業者】前出の宅地建物取引業をおこなう者(文字通り)です。が、この宅地建物取引業者となるには、都道府県知事もしくは、国土交通大臣の免許が必要です。(当事務所でも申請を代行できます)1つの都道府県のみに事務所を設置する場合は、その都道府県知事に、複数の都道府県に事務所を設置する場合は、国土交通大臣に申請します。個人でも法人でも宅地建物取引業者になれますが、法人の場合、事業目的(定款)に「宅地建物取引業を営む事」との記載が必要になります。ただ、誰でもなれるものではなく、様々な規制があります。宅地や建物などは通常高額で取引されるため、消費者保護の観点から以下の人は免許が取れません。 ・未成年 ・破産している ・禁固以上の刑に処されたことがある ・罰金刑を受けてから5年経過していない ・暴力団に所属している分かりますよね。責任の取れない「未成年」を除くと、あとは「ヤバい」人ですよね。高額な取引をするのに破産してる人や犯罪歴がある様な人だと不安になりますからね。故に法律で規制して、ヤバい人が宅建業者になれない様にしているのです。ちなみに宅建業者は、報酬限度額が決められています。売買等の媒介の場合は、400万円以上の場合、(取引額✕3%+6万円)です。例えば、3,000万円のマンションを売買した場合、3,000万円✕3%+6万円=96万円が宅建業者の報酬限度額となります。結構貰えますね。だから「マンション売りませんか?買いませんか?」とかチラシがたくさん入ってくるんですよね~。 さて、本日は宅地建物取引業と宅地建物取引業者についてお話しました。土地や建物の取引は、恐らく多くの人で人生最大のお買い物になるでしょう。そんな最大のお買い物にヤバい人が業者でいると困っちゃいますよね。そこを法律(宅地建物取引業法)で規制しているって訳です。
2024.02.10
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