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[4棟目マンション] カテゴリの記事
全164件 (164件中 1-50件目)
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４棟目で入居決定
４棟目の１階の部屋が決まったと連絡がありました。一昨日の日曜日に営業の方から電話があり広告費の確認された後に「決まりそうです。」と聞いていたので、かなり期待していました。しかし、この部屋、本当に長い間ずっと空室でした。大家歴７年以上になりますが間違いなく断トツの最長記録です。この部屋さえ決まれば完全満室だったということも何度もありました。予告も含めて空室は６。そのうち難易度が高いのが３部屋。比較的決まりやすいのが３部屋。年内に３部屋は埋まってほしい・・・
2012.11.20
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怒涛の退去
またまた退去連絡。4棟目の１室。今回はちょっと切れました。わずか3カ月半で退去。仕方のない理由なら短期の退去でも切れません。元々、入居時に軽い精神障害があるとは聞いていました。普通の病気ではないので何度も何度も大丈夫か確認しました。それでも軽度の精神障害だから大丈夫と聞いたのでＧｏサインをだしました。それが・・・「入院したので退去です。」って全然、軽度じゃないジャン！結果責任は自分にあります。それでも今回は納得できなかったので厳しく追及しました。しかし精神的なもので入院って相当なものだと思います。
2012.11.02
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何で今ごろ？４棟目の前管理会社から変な連絡
先週の水曜日。４棟目管理会社から電話がありました。前の管理会社から「駐輪場に付けた仕切りは自分のところで取り付けたので返してほしい。」と連絡があったのでどうしましょう？という相談でした。 コレ↓管理会社を変更したのは約２年前。しかも大した金額でもないものを今さら返してというのはどういう事？と思いましたが確かに自分が費用を払っていないので了解しました。元々、元ヤクザに管理会社が付けろと脅されて付けたもの。そういえば請求もされていないし、付けたという事も聞いていませんでした。駐輪場の件で元ヤクザに管理会社が脅されていると入居者から聞いたことがありました。札幌に行った時に見て、あー、いつの間にか取り付けたんだーと気が付いた程度でした。しかし今頃、何で？よく分かりません。
2012.10.31
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４棟目の５年目収支
４棟目購入から５年ちょっと。1ヶ月前に書くのを忘れてしまった ４棟目５年目の全ての経費を差し引いた 実質利回りを算出しました。 昨年の４棟目トータル収支 購入時の諸費用まで含めて計算すると 純利回り７．５１％５年で回収した割合は37.6％５棟の中では断トツの最低実績です。現在の表面利回りは13％台。 この１年の稼働率は90.7％。入居者の入れ替わりも19室中3室のみ。それでも純利回りはこんな数字になってしまいます。所有物件の中ではいちばんのダメダメ君ですが何故か３棟目の印象の方が悪いです。３棟目は５年で50.68％回収でまずまずですが、どうしてでしょう？
2012.10.26
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排水管洗浄
ちょうど１週間前。４棟目のエリアマネージャーから電話がありました。担当は頻繁にかわりますがエリアマネージャーは長いようです。この方とは何度もお話をしていますが今回は４棟目の排水管の洗浄をやったほうがよいのではないでしょうか、という電話でした。ノルマもあるだろうし入居率も悪くない。まだ排水管の洗浄はやったことがないし協力してあげようと思い了解しました。全部屋なので４棟目の１回分の固定資産税くらいの費用はかかります。最後に１部屋決めて下さい、と伝えると必ず決めます！と言ってました。さて、どうでしょう？
2012.10.24
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台所から悪臭
最近4棟目の管理担当の人から頻繁に電話がかかってました。4棟目の１室が埋まれば完全満室なのでいつも期待して電話に出ますがいつも期待はずれ。草むしりしませんか？とか外壁を修理してくれと言っている人がいるとかあまり大したことではありません。退去の連絡のような悪い話ではないのでハイ、ハイ聞いています。今回は302のおばさんから台所で悪臭がすると言われたので市販の脱臭洗剤で対応したが改善しないので業務用のものを使用して対応します、という連絡でした。札幌4棟の管理の担当は全て違う人ですが4棟目以外の担当者からは、ほとんど全くと言っていいほど連絡がありません。もっとも満室の物件ばかりなのでそういう物件は連絡が何もないのがいちばんです。
2012.09.07
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入居者からお手紙
また4棟目の入居者からお手紙が届きました。親切な方とは別のおばさんです。要望は２点、・網戸をつけてほしい・壁の隙間から雨漏りがあるので何とかしてほしい管理会社に電話したほうが早いと思うのですが、それだけ切実なお願いということでしょうか。大家として対応すべきことなのですぐに管理会社に依頼しました。この方は随分前に転んで共用部のガラスを割ってしまい、その時にもお手紙を書いてきました。確かに管理会社経由で聞くよりは印象には残ります。
2012.09.05
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布教活動？
4棟目の飾り物を置いてくれたり情報を教えてくれる優良入居者。年は50代後半？の女性です。話し方も穏やか。モメごとの仲介のお礼で電話した数日後その方からはがきが郵送されてきました。内容は・・・ある宗教の案内でした。この方からは４棟目購入して間もない頃にも同じようなはがきをもらっています。信仰は自由ですし、他の人に迷惑をかけるものではないので気にせずスルーです。
2012.09.01
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大家にとって有難い入居者
4棟目には親切な方が住んでいます。自分の部屋以外のフロアや階段にもセンスのいい造花を昔から飾ってくれていました。最近あった入居者間トラブルでも管理会社に仲介を申し入れてくれたり助かります。有難いお話だったので私からも直接、お礼の電話を入れました。敢えて入居者の方とは接しないようにしてますが例外もあります。この方からはヤクザ入居者いた時に電話で頻繁に情報をもらっていました。ですから久しぶりの電話でした。親切で有難い入居者です。
2012.08.31
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問題児？
４棟目で問題勃発？ここ最近入居した女性です。「軽い精神的な障害があるが問題ない」と管理会社から聞いていました。今回、清掃会社から「バキュームの音がうるさいと、わめき立てます！」という連絡がありました。この清掃会社さんには大変お世話になっています。清掃会社さんは「かなり問題があります。」と言いました。ただ管理会社に確認すると「他の方からはクレームは入っていない」とのこと。また困った問題です。
2012.08.16
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４棟目査定結果
４棟目の査定結果が届きました。思ったよりもはるかに低い額でした。ある意味予想通り？物件売却業者としては・安い方が早く売れる→効率良く手数料が稼げる・安い方が両手を稼げる可能性が高い→手数料を多く取れる安い方がメリット大。ここで売主側に立って考える業者であれば高めの査定で頑張るのかも知れません。いずれにしても今、売らないといけない理由がないので当分ホールドの方向です。本気で売りたいと思ったら、いくつかの業者に査定をお願いしますが見送りです。 スッキリ。
2012.08.15
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4棟目は変動金利？
4棟目売却の可能性もでてきたので現在進行中の金利下げ交渉も考えないといけません。少し前まで売却を全く考えていなかったので固定期間を何年にするのか条件をみて考えようと思っていました。固定期間が終了するまでもう少し時間があるので余裕をもって検討したいと思います。
2012.08.09
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続４棟目売却査定
4棟目売却の査定で自分が納得できる金額が提示されたらどうするか？もちろん売却の方向で検討します。ただし査定と実際にその値段で売れるかは別問題。強烈な指値がある可能性もあります。自分はあせっていないし、絶対に売却しないといけない理由は何もないので売れなくても様子見です。むしろ短期で好条件を出されると困ってしまいます。理由は短期譲渡になってしまい納税額が多くなるからです。４棟目は9月で保有期間が５年。ただし実際に５年経過してもその年の１月１日時点での経過年数で短期か長期かが決まるのであと5カ月は保有しないと短期譲渡になります。続く
2012.08.08
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４棟目売却査定
売却した場合の査定をお願いしている札幌４棟目物件。査定をお願いしてからしばらく動きがありませんでしたが連絡がきました。「物件の確認と空室が１つだけあったので中も見ました。」裏側の外壁はちょっと状態が良くないので何かした方が良いのでは？ALCだから部分補修もできますよ！お花を置いているのは大家さんですか？など、しっかり調査しているようです。築年数、構造、家賃なども当然調べています。結果がでるまで、もう少し時間がかかるようです。利回り、築年数、構造で決まるんじゃないの？と思いましたが売主が売り気にさせる調査なのかは今のところよく分かりません。間違いないのは売り物を仕入れないと仕事にならない事だけ。どういう査定になるのか楽しみです。続く
2012.08.06
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またまた４棟目近くで売物件情報
先週４棟目ソックリの売物件情報がでたと思ったら今度は４棟目のすぐそばで売物件情報。何と番地まで同じ。かなりの至近距離です。同条件で売れたとすると４棟目もソコソコの金額で売れます。そのため実は先週から売却にも興味がでてきて査定の依頼をしています。札幌はアパート経営では激戦ですが換金性（売却）は高いのか？未経験なので分かりません。。。
2012.08.03
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札幌４棟目ソックリの売り物件
当分の間、日本の物件取得をしないと考え実際に約２年４ヶ月前に５棟目横浜新築アパートを購入してからは増やしていません。それでも売り物件情報は一応チェックしています。つい先日、札幌４棟目物件にソックリの売り物件情報がありました。エッ！こんな値段で売れるの？という値段。築年数、駅からの距離、構造はほとんど同じ。私の４棟目とは部屋数が違うくらい。この値段で売れるのなら自分の物件も売ってもいいかなーと思いました。全く、その気はなかったのですが・・・
2012.07.28
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完全満室にリーチ！
昨日のブログで書いた通り昨日の時点では空室は４棟目の２室。本日、６月末に退去の部屋に申込みが入りついに完全満室まであと１部屋。ヾ(＠⌒ー⌒＠)ノリーチです、(^^ゞ完全満室になれば約２年半ぶり。出来悪っ！しかし前から書いている通り今回は久しぶりにちょっと本気だしてます。残りの１部屋は長期間決まらなかった部屋。決まらなかった理由がありましたがそこは既に対策済。勝負はあと２週間です。(^ ^)
2012.07.02
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4棟目申込！
３日前に申込みキャンセルのあった４棟目の１室。昨日また申込みがありました。今度は営業の方の知り合いの方なので間違いなさそうです。7/1入居なので結局キャンセルした人と同じ。ただ家賃交渉があったためキャンセルの人と比べると家賃が２千円下がりました。これで埋めないといけない部屋は残り２部屋。２部屋とも４棟目。今まではこのくらいの入居率で満足して完全満室は狙いにいきませんでした。今回は１ヶ月以内に久しぶりの完全満室を狙います。
2012.06.25
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４棟目入居キャンセル
5月末退去で6/2に申込みのあった2棟目の件を昨日書いたら今度は４棟目の申込みがキャンセル。以前のブログこちらも退去から申込みまで１０日で決まった部屋。引越しを取りやめたそうです。ガクッｗまだ退去連絡ではなかったことで良しとしましょう。しかし、この申込んだのに引越しやめましたパターン、今の管理会社以外でも多いキャンセル理由。不思議です。
2012.06.22
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４棟目で入居決定
先週、申込みがあったと聞いた４棟目の１室。５月末で退去した部屋。正式に決定しました。実は１２日、火曜日には連絡が入っていました。申込みまで退去から１０日。築２０年を超える物件としては上出来でしょう。前の入居者が逮捕されて空いた部屋ですがたばこのヤニなどがあり、リフォーム代がチト高かった。１２万もかかってしまいました。営業力があって早く決めてくれることはいちばん嬉しいこと。ちょっと別件で多少不満な点もありますが１００点満点はあり得ないから十分でしょう。軽く不満は言いますが・・・気が向けばその不満も書こうと思います。あとは審査に入っている２棟目はどうなったのでしょう？
2012.06.16
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４棟目に申込み？
運動会の予定だった昨日。そのため何も予定を入れていませんでした。１日ボーと過ごしていましたが夕方にうれしい電話。４棟目最寄の営業の方から携帯に着信。３０５を案内して気に入っている人がいるが保証人は身内ではお兄さんしかいない。そのお兄さんが７０歳と高齢なんですがいいでしょうか？という相談でした。ご本人も公務員で安定した収入もありお兄さんも元公務員で年金もそこそこだということで断る理由がありません。全く問題ない思いますｗ。と答えたところ近じかいい報告ができると思います！という返事でした。好印象です。 現在、空き予定も入れて埋めないといけない部屋は４部屋。申込みが入っている２棟目の１室と４棟目のこの１室が決まれば残り２室。今回は妥協せず狙いたいと思います。 やっぱり、そこそこでいいと思ってしまうと心にスキがでて悪い方向に流れるような気がします。管理会社さんには申し訳ありませんがここは心を鬼にしていきたいと思います。
2012.06.10
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連続退去
１棟目が満室になって喜んだ翌日、今度はバッドニュース。１歩進んで２歩下がる、４棟目で２件の退去連絡です。「１人は転勤で６/末に退去です。」まー、仕方ありません。「もう１人○○さんですが・・・」「逮捕されたようです。」「？？？」「代理人の方から電話がありまして、もう荷物は片付けてあると聞いて部屋を見に行ったら鍵だけ置いてあって、他は何もありませんでした。」「はー・・・」「荷物があったら大変だったんですが不幸中の幸いです。」この４棟目はいろいろあります。しかし２部屋同時退去は嫌ですねー。しかも完全満室までもう一歩と思った翌日ですからねー。
2012.05.31
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今週のいい事 入居決定！
それは3連休明けの初日の10日。20:00を過ぎた頃でしょうか。携帯に着信。4棟目管理担当の方からでした。声の調子は明るい。声の調子でいい話か悪い話かいつも一瞬にして見当がつきます。４棟目の１室に申込みが入ったと聞かされました。これで４棟目の空室は残り１室。ただ、ここは例の元ヤクザ入居者が怒鳴りこんで退去がでてから決まっていない部屋。４棟目では埋めるのが最も難しい部屋の一つです。ところで今年から１週間に１つはいい事あったなーと思えることがある年にしたいと思っているのでシリーズで書いていきたいと思います。取りあえず書くネタがあってよかった、よかった。。。
2012.01.14
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退去予告、即退去
2日前、札幌の管理会社から電話。8月に入ったばかりの女性が急な病気のため退去する、という連絡でした。12月家賃は支払い済、そして敷金はナシでしたが2年未満の場合は期間内違約金1ヶ月、さらに11月～3カ月の冬季期間の解約はさらに1ヶ月の違約金が発生で3カ月分は入金されるようです。５～６年前までは冬季期間解約違約金が発生する契約がほとんどでしたがここ最近の契約では全くありませんでした。短期間での退去でしたが理由も理由ですし違約金も多いので仕方ありません。そう言えば３棟目で10/末で退去した人も短期間でした。こういう事も続くようです。12月分の家賃は回収ですが今日には退去のようなので1ヶ月以内に決まれば空室ロスはほとんどありません。
2011.11.30
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４棟目の４年目収支
←新生ブログ開設記念人気ブログランキング４棟目購入から丸４年。４年目の全ての経費を差し引いた実質利回りを算出しました。購入時の諸費用まで含めて計算すると純利回り７．０３％昨年が９.１３％で過去最高でしたが今年は昨年より悪化。昨年の４棟目トータル収支この１年の４棟目収支が悪い原因のひとつは元ヤクザがらみで退去がでて稼働率が87.5％と低かったこと。そして元ヤクザがらみのリフォーム代広告費でお金がかかったのが大きな原因。恐るべし、元ヤクザの影響。元暴力団入居者との最終攻防戦この先１年はもう元ヤクザの影響はありませんからＶ字回復に期待です。←応援クリックお願いします
2011.10.03
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これでもか！退去予告！
←35万アクセス達成記念。あと7日で終了人気ブログランキングいやー、昨日のボクシングの世界マッチ。井岡は流石でした。強くてうまい。井岡のように投資の世界で戦っていきたいと思いました。そうそう、サッカーの日韓戦も良かったですね。ところで話は１週間くらい前に戻ります。タダでは済まさない、と心に決めた私は8/5（金）の帰宅中にＫＯ狙いで色々と思案。そのまさに自宅に着く直前です。札幌の管理会社から携帯に着信。お詫びの電話？電話の主は例の中矢氏（仮名）の上司で実質３棟目、４棟目の担当。「実は４棟目３０３の○○さんが今月末で退去となりました。」パンチを当てるつもりが逆にカウンターパンチ。思いもよらぬカミソリパンチを当てられてしまった！仕方がないし、電話主が悪い訳でもないので冷静に話しを聞きました。その後、中矢氏（仮名）について対応のまずさを指摘。中矢氏（仮名）の上司だから当然です。しかし腹の虫はおさまりません。最も嫌なタイプの人間だ。今度は取締役に直接会って「ギャフン」と言わせるかー。でもこの男には何回もパンチを当てているのですが、ききません。コンニャクにパンチを当てているよう。普通の人間だったらとっくにマットに沈んでいたことでしょう。まー、そんな人間だから普通の人には考えられない行動を取るのかも知れませんね。←応援クリックお願いします。
2011.08.11
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売り物件情報にビックリ！
←35万アクセス達成記念。あと15日で終了人気ブログランキング日本での物件追加購入の予定はありませんが、先日の売り物件情報にビックリ！海外不動産に金融投資、そして香港法人の話題からいきなり不動産話に戻ります。一応、緩急をつけているつもりです。（笑）ビックリした売り物件情報とは？何と４棟目マンション裏の木造アパートが売り物件情報としてメールで届きました。すぐにメール削除しようとしましたが４棟目と最寄駅が同じで気になりウェブで住所を見ると４棟目のすぐそば。そして画像を見ると、何か見た事ある！そして地図で確認すると、やっぱり４棟目の裏のアパート。ビックリ！価格/利回り：3,980万円／12.87％ 築年月 ：2002年8月建物 ：木造 (総戸数 8戸)土地面積 ：297.60m2 【90.02坪】建物面積 :297.60m2【90.02坪】特別いい条件でもありません。いい条件でも買う気はありませんが・・・築9年で売却とはアパート経営がうまくいかなかったのか？最初から売却目的だったのか？例の元ヤクザから狙われていたのか？気になるので資料請求でもしてみようかなー♪←応援クリックお願いします。
2011.08.03
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入居キャンセル！
突然ですが日本のアパート経営の話題に戻ります。マレーシアに行く前に４棟目の１室が決まったと連絡を受けていました。が・・・先日キャンセルの連絡。(T_T)なかなか思い通りにはいきません。ここのところ全く動きなし。退去も入居も。良かったことと言えば前に書いたＣＳアンテナ用増幅器一式が１３万から９万に値段が下がったくらい。あんまり面白いことがないこの頃です。
2011.05.21
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続 スカパーが見れない？
昨日の続きです。色々と調べて理論武装してから管理会社に電話。時間はお金。今回、連絡がきて早急な対応を私がお願いしたなら決して高い見積りではないが、１ヶ月も経って対応するなら異常に高いと指摘しました。担当者はその通りなので下請け会社に交渉すると言ってくれました。しかし下請け会社は５日まで休みとの事。これでは入居者の満足度が下がってしまいます。一時的な出費より、その方が問題です。ところでＧＷですが私は今日も６日も出勤です。３日～４日の２日間だけ富山に帰省。ゆっくりできないＧＷです。ということで明日から７日までしばらくブログはお休みです。
2011.05.02
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スカパーが見れない？
約１ヶ月前。４棟目の管理の担当の方から「○○さんがスカパーが見たいのに見れない。」と言っているという連絡。今のアンテナは地デジＣＳ対応のＤＢＣＡ-６０１というアンテナに２年くらい前に替えていました。一昨日の夕方、その日はブースカヒロさんと渋谷で夜の７時から飲むことになっていたので家を出ようとしたその時に電話が。４棟目の管理会社の担当者からです。「スカパーの件ですが１３万の見積りがきています。」昨日、弟夫婦に見積りの構成と金額が妥当なのか聞きました。弟は電気関係に詳しく弟の奥さんは大手電機販売店に勤めています。結論は機器の代金は妥当だが工事費がかなり高いという指摘。CS・BS増幅器３５dB形2分配機、4分配機、6分配機それぞれ１個の金額と工事費の金額がほぼ同じ。工事内容もそんなに難しくないようです。ということでこれから管理会社に電話して確認します。
2011.05.01
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大人気の４棟目
J社から４棟目の管理のお願いの郵便物。前にもJ社から何回か管理のお願いが届いていましたがどこの物件をターゲットにしているのか分かりませんでした。今回は工夫された「ちらし」が。「気になりませんか今現在、○○の競合物件はどうしているのか？」４棟目指名です。そして平均家賃などなどを記入してFAXすると管理プランナーが競合物件の情報提供するという内容でした。この４棟目には１月終わり頃は札幌から多くの郵便物が届きました。Ｊ社、Ｒ社、Ａ社などからの管理会社変更のお願い。４棟目の件ですが「オーナー所有の○○は４室の空室があると思われます。」からはじまって、自分の会社のアピールです。その時の空室数はズバリ当たっていました。Ｒ社とＡＯＢＡ建設（仮名）の２社から空室数まで書いた郵便物が届きました。これって不法侵入じゃないの？無視しましたが・・・以前は元ヤクザのいるマンションということで大家さんから、今は他の管理会社から大人気です。（笑）仲介の人に大人気だといいのですが・・・
2011.04.15
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退去予告
←３０万アクセス達成記念予定通り4/2で人気ブログランキングから撤退します。残り７回です。最高順位は１０位までいきましたので満足しています。そのため、どこかのタイミングで「今まで自分がやってきた投資がバカバカしく なるような、びっ栗な投資。」のキーワードを１つだけ公開します。残り少ないので最後にクリックの協力をお願いします。(^^)人気ブログランキング←現在の順位ところで札幌２日目の営業中に４棟目で退去予告がありました。(；一_一)４月中旬の退去です。５か月間の短い期間の入居でしたが転職のため職場に近い所に引っ越すそうです。これでこのままでは４月中旬に４棟目は２室空くことになります。最後まで満室を諦めないように昨日は２０日に営業した店舗を中心に電話営業。やはり繁忙期は終わったような印象を受けました。これからもタイミングをみて電話しようと思います。ところで妻のお母さんが今日福島から高速バスで横浜の我が家にきます。元々、子供の入学祝いで今頃来る予定になっていました。妻の弟夫婦や親せきに悪いという理由で横浜には行かないと言っていましたが無理やり来てもらうことになりました。気の休まる時もなかったでしょうからゆっくり休んでもらいたいものです。←応援クリックお願いします。
2011.03.27
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解約連絡！！！
←３０万アクセス達成記念昨日のブログアクセス数８５５アクセス。そのうちブログランキングで「ポチッ」してくれた人１４人。←現在の順位はこちら3/7（月）に１千万の現金を投入する今までに経験のない投資をすることに決めました。3/15までに目標のブログランキングの週間IN1000を超えたら３つのキーワードだけ公開します。(^^)これは面識のある人でも２年以上お付合いのある、超ー親しい人にしか話しません。親しい大物投資家から教えてもらい、その本人がやる事にのっかった投資です。ヒント今まで自分がやってきた投資がバカバカしくなるような、びっ栗な投資。さて札幌の管理会社から電話。「４棟目の件ですが・・・」４棟目は１室の空きがある。いい話だろうか？悪い話だろうか？頭の中で瞬時に色々なことが駆け巡ります。「４Ｆの○○さんが・・・」はー？「３月いっぱいで駐車場だけ解約したいそうです。」助かったー！ほっとしました。駐車場だけ解約ということは少なくともこの繁忙期にこの人の退去はない、という事です。助かったというか、良かったというか。まー良かったんでしょう。(^^)しかし今年に入って退去、退去予告はまだ１人。Wonderful ♪桜満開目指して。(^^)←応援クリックお願いします。
2011.03.09
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入居決定！
４棟目でまた入居が決定。４棟目の２Ｆの部屋。申込ではなく、決定です。この部屋もコジローさんプロデュース。その中でも１番力を入れてくれた部屋ですし私も１番のお気に入りでした。なかなか個人の趣味は読みづらいものです。3/1からの入居で１カ月フリーレントですから実際の家賃発生は4/1から。これで４棟目は空室が１９室中あと１室。２月中にあと１室決まれば順調なペース。決まっていないのは５７室中３室。完全満室までもう少しです。(^^)
2011.02.19
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元ヤクザ部屋、入居決定！
１１月に空いた４棟目の元ヤクザ部屋。ついに入居決定！コジローさんプロデュース部屋です。１週間前から申込が入っていましたが、またキャンセルになっても嫌なので書いていませんでした。入居は4/1からです。近くの専門学校に行くそうですが保証人は年収７００万の公務員のお父さん。堅い！しかし、５７室中４部屋が空室。喜んでばかりはいられません。(；一_一)２月中にあと２部屋は決めておきたい！３月中には完全満室を目指したいと思ってます。ところでわくわくリッチさんのブログには笑ってしまいました。非正規社員を減らす、という理由ではなくても、私のように元ヤクザの入居や自殺、事件などで入居率が下がるリスクはいろいろ。しかし、わくわくさんの文章力、流石です。(^^)
2011.02.14
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入居者様からの贈り物２
昨日の続きです。入居者様が転んでガラスを割りました。その交換費用は21,000円。親切な方から保険が使えるのでは？とアドバイスをもらいましたが交渉もせず結局、私が負担。ただ入居者様に千円の消費税分だけ負担をお願いしました。入居者様はかなり喜んで贈り物にはお礼のお手紙。「このたびはご迷惑をかけて、負担もしてもらってすいませんでした。怪我してＭＲＩなどで治療して・・・（中略）ありがとうございました。」まとまりのない文章でしたが気持ちは伝わってきました。そんな気を遣わなくていいのにー。この方、５０代のおばさん。お金もない方ですし私は弱者には公私とも物凄く優しいと自分でも思っています。そんな訳で私が負担しました。私は傲慢な人、高圧的な人、信用できない人は日常生活でも大嫌い。誰でもそうか。。。というか、そういう人に対しては攻撃的になり、やるか！このやろー！という気持ち、行動になります。ちょっと脱線しましたがいずれにしてもＣＳはかなり向上しました。同じマンションに住むおばさん同士はつながってますし、噂を流すのも大好きですからね。(^^)
2011.02.13
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ポストが壊れた
先日、清掃業者さんからポストが壊れている、と教えてもらったので管理会社に連絡。こんな状態↓入口は人で言えば顔。この状態はまずい！大事な時期ですから顔に傷がついていては取り返しがつきません。すぐにポスト交換の見積り依頼。早め早めの対応をします。前に書いたように中古物件の管理会社とのやりとり。こんな感じで色々あります。完全な不労所得などあり得ませんね♪強いて挙げれば株くらいでしょうか。儲かった金額はかなりのもの。多少の勉強・研究・経験は必要ですが好きなので苦になりません。勝ち続けるのは無理ですが中長期スタンスでそこそこの実績は残せています。ずっと同じような実績が残せるかどうかは分かりません。
2011.02.09
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未熟な自分
１２月から管理会社を変更した４棟目。私の口座に振り込まれていた家賃を１月から管理会社の口座に変更。２月になってもまだ３人くらい私の口座に振込んできます。それ自体は問題ないのですが１人の入居者の方が、管理会社と私の口座に二重で支払ったということで大騒ぎ。今の管理会社から電話がきたり前の管理会社からも電話が。その日は平日でリーマン業も忙しく超イライラ。(；一_一)平日はリーマン業に専念したいので管理会社からの連絡もいい話=空室が埋まる以外は物凄くイライラしてしまいます。まだまだ未熟者です。もちろん連絡してきた管理会社には丁寧に対応しますが・・・後日また書きますが中古物件は色々あって別の連絡もきたりでちょっと面倒。今の状態では身近に物件があっても自主管理など、とてもとてもできません。札幌物件を自主管理して満室にしてしまうブースカ・ヒロさんに怒られそうです。(^^)
2011.02.06
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４棟目の１室に申込！
４棟目２０５号室に入居の申込みが入りました。１か月くらい前にも申込がありましたがキャンセルになったこともあり１００％安心、ではありませんが今回はどうも間違いなさそうです。(^^)リクルート（保証会社）の審査も通り妹さんの連帯保証もとれているそうです。2/20入居で3/1からの家賃発生。現在はここ１～２年で最悪の空室率５室の空室がありますがバシバシ決めてくれるでしょう！と期待しています。
2011.01.29
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入居キャンセル？
昨年の終わりに申込があった４棟目。その４棟目管理会社から悪い知らせ。「あまり、いい話ではないのですが・・・ 申込のあった人と連絡がつかなくなり このまま引き伸ばしても仕方がないので オープンにします。」ガクッ。。。年初から悪い話かー。自分はあまり申込後のキャンセルってあまり経験したことがないので大丈夫だと信じていましたが。でも頑張ってくれている管理会社のせいにしてはいけません。しっかり悪いことも報告してくるこの姿勢は私は好きです。でも一体どうしたのだろう？キャンセルならキャンセルと連絡もしないのは社会人として如何なものか？そういう人には入ってもらわない方が結果的には良かったかも。何らかのトラブルを興す可能性も大きかったのでは。時期的にもこれからだし、とポジティブに考えます。波乱の年になる予感が(；一_一)元ヤクザがいなくなっても苦労はなくならないようです♪♪♪良い時期もあれば悪い時期もある、今は悪いサイクルですがいつかは良いさいくるに変わるはず。今年は前向きに、前向きに(^^)
2011.01.12
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振込口座変更
１２月から管理会社を変更した４棟目。本来は変更と同時に振込先を新管理会社に変更したかったのですが、急だったため振込先変更は後回しに。１２月中旬に入居者に振込口座変更通知。でもやっぱり・・・４人の方が私の口座に振込んできました。この手口での振り込め詐欺も多いようですから振込む方も心配ですよね。単純に忘れただけかも知れませんが・・・自分の口座だから、いいのですが前の管理会社への振込だったらちょっと面倒です。今年は入金管理も楽になるし申告時の入力も楽になります。まだ１年も先のことまで考えなくてもいいか(^^)１年後の自分はどうなっているでしょう？
2011.01.07
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入居申込♪ コジローさんマジック炸裂！
元ヤクザが原因で４室の空室がある４棟目。その１室に申込が入りました(^^)差別化リフォームのコジローさんが特に力を入れてくれた部屋です。この時期にまだ未完成で、もう申込(^^)コジローさんマジック炸裂です♪ありがとうございました！今回決まった部屋↓間接照明＆フォトレール&アクセントクロス↓これからが本番です。
2010.12.23
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家賃の入金口座変更
４棟目の家賃は私の口座に直接振り込んでもらっていました。これが結構面倒(；一_一)新管理会社さんも管理会社の口座に入金してもらった方がいいということで家賃の入金口座変更のお願い文を管理会社経由で出してもらいました。入居者の方には迷惑をかけますが振込手数料が安くなる人が多いと思いますので、メリットを享受できてラッキーな人も(^^)この手口での振込詐欺も多いようですから新管理会社への問い合わせも多いのでは？管理会社の仕事もいろいろです。
2010.12.15
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元ヤクザ入居者の陰
←不動産投資の情報源 残り３日元ヤクザが退去したのは１０月末。１か月くらい経過しました。そういえば・・・お世話になっている清掃業者さんに（貴重な情報提供者）伝えるのを忘れてました(；一_一)ヤクザの退去の件を伝えると同時に雑談。管理がいいのはTAKARA不動産（仮名）ですよー、なんて清掃業者さんが言ってました(^^)その時です。「でも１１月は４日も１７日も奇人変人の車はありましたよー。」は？？？１０月末 退去なのに、４棟目に出没してる？どうも傍にいた奥さんにも確認してもあった、と言っているとのこと。コジローさんから聞いた２０３号室の残置物といい今回の車の件といい、未だに、ちらつく元ヤクザの陰一体、どうなってるの？まだイヤガラセは続くのか？清掃業者さんは元ヤクザと何度も偶然、話をしていますが清掃業者さんの意見はそこまではしない人間だと思うでした。４棟目の近くに経済的理由で別れた妻と子供が住んでいるらしいのでそこに行っただけなのか、いや、そう信じたい。 ←応援クリックお願いします。あと３日で終了します。
2010.11.26
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管理会社変更に向けて４
←不動産投資の情報源管理会社の変更に向けてのもうひとつの準備。次の管理会社への連絡です。休みの日に以前、自宅に挨拶に来てくれた３棟を管理する取締役に電話(/ω＼問題の入居者が退去して、管理をお願いしても問題がなくなったのでここ数カ月で管理をお願いすることになりそうなことを伝えました。そして、４棟目周辺のお店の店長に直接、電話してもらうようお願い。快く引き受けてくれました＼(^_^)／これで空室を埋める準備も整いました。厳しい時期ですが・・・後は明日の話し合いのみです。Ｘデーまであと１日 ←応援クリックお願いします。
2010.11.12
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管理会社変更に向けて3
←不動産投資の情報源基本的に平日は不動産関係の事はブログ以外やりません＼(^_^)／何か用のある時に帰宅後にメールするくらい。先週から今週にかけて契約解除に向けて淡々と準備を進めました(/ω＼４棟目営業担当に契約解除を伝える前に、まずはリフォームを急ぐようメールで依頼。手抜きされても困るので(ﾟ▽ﾟ*)そして正確な元ヤクザの引越先住所を調べることも依頼。管理会社変更通告後はさすがに聞きづらい・・・リフォーム３室は昨日で完了。元ヤクザの住所も判明！あとはこの管理会社の常務と話し合いをするだけ。平日はサラリーマン業に集中するため今週、土曜日に電話する予定です。(^^;)Ｘデーは土曜日続く ←応援クリックお願いします。
2010.11.11
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管理会社変更に向けて２
←不動産投資の情報源営業担当の常務の携帯に電話すると電話にでたのは、またまた管理担当！？(ﾟ▽ﾟ*)私「○○さんは？」管理会社「実は入院してるんですよ。」私「・・・」「何の病気でいつまで？」管理会社「目が原因であと一週間くらいと聞いてます。」ということで、今日あたりに退院のようです。ちょっとだけ申し訳ないと思いつつ管理会社変更に向けて、他の事を淡々と退院まで進めることにしました。ところで今日は北海道で突風が吹くのかなー？物件を持ってると気になりますねー。続く ←応援クリックお願いします。
2010.11.10
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管理会社変更に向けて１
←不動産投資の情報源色んな事があって、１週間くらい遅れたブログになっています。元暴力団入居者と終戦した当日。11/3の出来事。一応、元ヤクザに電話してくれと言った管理担当に電話。私「管理会社、代えた方がいいって言ってましたよー。」管理担当「ハハハ、何かそんな気がしてたんですよー。」とノー天気な答え。元ヤクザに管理会社を代えるお墨付きをもらったので、猶予を与える必要もないし管理会社変更を急がないといけません。そこで、４棟目の営業担当の常務の携帯に電話。軽くジャブを打っておくためです。しかし！その常務の携帯に出たのは・・・管理担当でした。アレレ？続く ←応援クリックお願いします。
2010.11.08
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元暴力団入居者と初対決！
←不動産投資の情報源元暴力団入居者と話ました。初対決！こいつです。↓（コジローさん提供イメージ図）先日、管理会社からリフォーム見積りが届いたので電話したところ、元暴力団が私と話したがっているから電話してほしい、と言われました。話をしてもメリットもないし喧嘩しても意味がないと断ったのですが、電話してこないとまた私のマンションに行って暴れるぞ！などと言っている、と言うので仕方なく電話しました。気をつけたのは、相手の言い分を聞き反論しない、間違っても喧嘩しないことでした。話をすると、予想通り自分の一方的な意見を言ってきました。「アンタさぁ」からはじまって・一方的に弁護士経由で内容証明を 送ってきて何だ！自分にも言い分がある。・俺の意見を聞かなかったのはおかしい。・俺は警察も弁護士もヤクザも怖くない。・俺と喧嘩するんだったら、横浜だろうが 東京だろうが、どこまでも行くぞ。・喧嘩するんだったら、私のマンションの まだ気に食わない奴のところに行って 暴れるぞ！ ・退去した人は自分が何度注意しても マナーを守らない、挨拶しないから喝を入れた。・退去者を車で追いかけたのも ゴミくずは置いていくは、 最後に迷惑かけたと言わなかったから。・俺はマナー・ルールを守らない奴は嫌いだ。などなど。他にもいろいろ言っていましたが割愛します。元暴力団がルールを守らない奴は嫌いだと言うのは吹き出しそうになりました（笑）それから、他に物件は持っているか？と聞かれたので、ないと答えました。ｱﾙﾄｲｴﾅｲﾀﾞﾛｳそして、ただのサラリーマンで借金の固まりが建っているだけ、というのも付け加えました。そして、このマンションに入居者はもう入らないよ、だって！理由を聞いたところJ社店長の○○と知り合いだが管理会社の対応が悪いので入れないと言っている。アパマンにも知り合いがいる。それが元ヤクザの主張。真偽は不明。確かに元ヤクザを入れたのはJ社○○さん。ここでは書けませんが私の他の３つ物件のうちの１つの最寄駅の店長。皆さんも、気を付けたほうがいいかも！そこで「じゃー管理会社は代えた方がいい？」と敢えて元ヤクザを持ち上げて聞いたところ「代えた方がいいね！」加害者からも被害者からも代えた方がいい、と言われるのは何なんだ？さらに「何であんな管理会社にしたんだ？」と言われる始末。さらに持ち上げて「どこの管理会社がいい？」と聞くと明日、電話くれたら調べるとのこと。念のため私も知り合いの大家さんもいるので多分、電話しないことは伝えました。その時はもう上機嫌になっていて「分かった」と一言。ｽﾙﾜｹﾅｲﾃﾞｼｮ！ちなみに今度移るところの管理会社は４Ｒ（仮名）という管理会社。家賃は12,000円、駐車場5,000円RC５階建でオートロック付き。安い！最後はもう完全に木に登った感じで「迷惑かけたな！最初で最後の会話だと思う。」で終了。これで完全に終戦宣言と言っていいでしょう！ ←応援クリックお願いします。
2010.11.06
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元暴力団入居者との最終攻防
←不動産投資の情報源前回の続きです。実際のやり取りは３１日（日）の出来事。クレームを管理会社に入れたことのない方の退去を受けて、土曜日に管理会社に対して入居者全員に元暴力団の退去を通知するよう依頼した確認の電話です。管理担当の回答は「前に話した通り、クレームがあった人だけに連絡しています。」さすがに切れそうになりましたが「だから・・・！２０５が退去になる前はそう言ったけど、２０５が退去した後は全ての人に連絡するようにメールしましたよね！２０５が退去したからそう言ってるんです！」それでやっと「分かりました。今日の夜電話します。」確信犯だ。元ヤクザが怖いのはわかります。しかし、大家の許可なしに入居させたのはこの管理会社。これまで迷惑かけただの、空室が増えたので頑張りますなど、上っ面だけの弁明だと言うのが良く分かります。しかも嘘をついている？誤魔化している？し！管理会社とやり取りしても余計に悶々とするだけ。ここはスパイの人に確認するしかない、と思い直接電話。スパイの人は元暴力団の斜め前で急遽、退去となった隣の方。お喋り好きのおばさんなので結構、長くお話しました。隣の女性が急遽、引越したのはご存じありませんでした。当然、３日間ドアを蹴り続けたことも知らなかったそうです。ここでようやく、ちょっと安心。その後７時ちょうどに管理担当からメール。私からの催促なしに、はじめて連絡してきました。先ほど「○○本人と話をしました。本人は今函館にいるとのことでした。明後日札幌に帰ってくるので、鍵はそのとき回収します。２０３号室にある冷蔵庫は明日当社で預かって、シリンダー交換します。補修見積もりは火曜日に送ります。今夜連絡のつかない方は明日文書にて退去のお知らせとして報告します。」何回もやり取りして、やっと思い通りの回答でした。本当に疲れる週末でした。ヘトヘト ←応援クリックお願いします。
2010.11.03
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