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長野県の元公務員の専業大家パスカルです。10年に一度の取引は毎週やって来る!ブログ継続のモチベーションになります。1クリックお願いします。不動産投資ランキングフォローもお願いします。ツイッターやってます。覗いてみてください。stand.fm始めました。聴いてみてください。"Pascal's radio" "Pascalprost" "Pascalの不動産radio"満州拉麺さん主催の、民泊セミナーです。ぜひ参加してください。9月27日(金)18時~21時岐阜大家会 アクティビティフォーラム ポンコツ鳩子 民泊についてお勉強しよう!! https://t.co/BK3oB04Abz— 満州拉麺R 岐阜の大家 (@mansyuuramen) July 22, 202430日の決済のために、やや遠方の金融機関に行って、出金伝票と振込伝票を書いてきました。今回は、不動産法人の決済です。戸建を売却した資金で、土地を購入します。売却益で購入するので、手出しはありません。宅地として転売する場合は、訳あって2年間売却できない約束になています。アパートを建てることは問題ないので、すぐにでもできますが、ただいま1棟建設中です。すぐにはできません。やや遠方の金融機関からの帰りに、24戸全空物件のリフォームを見て来ました。ほぼ完成しています。ゲリラ豪雨が降ると、隣地に雨水が流れてしまうの、U字溝を加工して側溝を設置しました。お金かかった。駐車場をアスファルト舗装して、白線も引きました。お金かかった。室内の写真は撮り忘れました。せっかくフルリフォームしたのに残念です。事務所にもどって、27日の決済のために、金融機関との金消契約書?の電子契約を実施しました。これで、来週になって出金伝票を書いたり振込伝票を書いたりできます。おしまい。パスカルの健美家コラムぺんたさんとの対談【第1回】ぺんたさんとの対談【第2回】ぺんたさんとの対談【第3回】ぺんたさんとの対談【第4回】健美家 大家列伝 前編健美家 大家列伝 後編所有物件一覧はこちら みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。人気ブログランキング
2024.09.21
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物件一覧個人の物件 間取り部屋数 構造 取得年月利回り返済比率1 1K8 木造 H25.3.23192.0%0.0%2 1K10 鉄骨造 H25.4.2621.0%31.1%3 2K6 木造 H26.5.2730.9%0.0%4 2LDK2 木造 H27.1.1520.0%50.4%5 2LDK3 木造 H27.1.1518.0%37.5%6 2LDK6 鉄骨造 H27.5.1512.6%61.9%7 3DK2 木造 H29.3.31132.0%0.0%8 3DK1 木造 H29.7.12132.0%0.0% 個人合計38 法人1 部屋数 構造 取得年月利回り返済比率1 1K15 木造 H27.12.2423.4%34.2%2 2DK6 鉄骨造 H28.6.218.0%39.6%3 1K8 鉄骨造 H28.10.2817.8%36.2%4 1K12 鉄骨造 H28.11.1621.3%31.8%5 2DK4 木造 H29.3.1623.6%0.0%6 4LDK1 木造 H29.5.1324.0%0.0%7 2LDK2 木造 H29.7.1224.0%0.0%8 1R6 木造 H29.9.2015.6%68.2%9 2DK6 木造 H29.12.2815.8%47.4%10 1K15 鉄骨造 H30.7.217.0%58.0%11 2DK8 木造 H30.9.2818.3%49.5%12 3DK4 木造 H30.9.2920.6%41.7%13 3DK1 木造 R4.3.419.1%0.0%14 2DK5 木造 R5.2.823.0%43.0% 第1法人合計93 法人2 部屋数 構造 取得年月利回り返済比率1 1K6 木造 H30.11.3016.3%53.2%2 2DK4 軽量鉄骨 H30.3.2814.8%69.0%3 3DK3 木造 R1.7.3121.6%50.6%4 1K12 木造 H30.3.18168.0%14.8%5 1DK10 鉄骨造 R1.12.2336.7%28.6%6 2DK9 鉄骨造 R1.12.2336.0%26.7%7 1LDK9 鉄骨造 R2.3.3021.0%42.9%8 3DK8 軽量鉄骨 R2.8.2126.4%29.5%9 3DK6 鉄骨造 R2.9.116.6%53.0%10 1DK6 軽量鉄骨 R3.2.1933.6%39.0%11 4DK0 木造 R4.1.2255.0%0.0%12 3LDK2 木造 R4.4.2517.3%0.0%13 1K 1LDK6 木造 R4.6.1511.4%57.5%14 1DK10 木造 R4.7.2820.6%62.1%15 1DK5 木造 R4.7.2837.0%50.3% 第2法人合計96 法人3 部屋数 構造 取得年月利回り返済比率1 1K14 木造 R.3.7.3017.5%44.2%2 2LDK2 木造 R3.9.1418.5%59.0%3 2DK13 鉄骨 R4.5.2616.0%42.3%4 2DK12 RC R4.11.218.2%51.4%5 2DK18 RC R4.11.218.2%51.4%6 1K36 鉄骨 R5.2.333.6%36.0%7 第3法人合計95 法人4 部屋数 構造 取得年月利回り返済比率3DK4 鉄骨造 R2.7.1133.1%0.0%第4法人合計4 戸数326戸 物件一覧個人の物件 間取り部屋数 構造 取得年月利回り返済比率1 1K8 木造 H25.3.23192.0%0.0%2 1K10 鉄骨造 H25.4.2621.0%31.1%3 2K6 木造 H26.5.2730.9%0.0%4 2LDK2 木造 H27.1.1520.0%50.4%5 2LDK3 木造 H27.1.1518.0%37.5%6 2LDK6 鉄骨造 H27.5.1512.6%61.9%7 3DK2 木造 H29.3.31132.0%0.0%8 3DK1 木造 H29.7.12132.0%0.0% 個人合計38 法人1 部屋数 構造 取得年月利回り返済比率1 1K15 木造 H27.12.2423.4%34.2%2 2DK6 鉄骨造 H28.6.218.0%39.6%3 1K8 鉄骨造 H28.10.2817.8%36.2%4 1K12 鉄骨造 H28.11.1621.3%31.8%5 2DK4 木造 H29.3.1623.6%0.0%6 4LDK1 木造 H29.5.1324.0%0.0%7 2LDK2 木造 H29.7.1224.0%0.0%8 1R6 木造 H29.9.2015.6%68.2%9 2DK6 木造 H29.12.2815.8%47.4%10 1K15 鉄骨造 H30.7.217.0%58.0%11 2DK8 木造 H30.9.2818.3%49.5%12 3DK4 木造 H30.9.2920.6%41.7%13 3DK1 木造 R4.3.419.1%0.0%14 2DK5 木造 R5.2.823.0%43.0% 第1法人合計93 法人2 部屋数 構造 取得年月利回り返済比率1 1K6 木造 H30.11.3016.3%53.2%2 2DK4 軽量鉄骨 H30.3.2814.8%69.0%3 3DK3 木造 R1.7.3121.6%50.6%4 1K12 木造 H30.3.18168.0%14.8%5 1DK10 鉄骨造 R1.12.2336.7%28.6%6 2DK9 鉄骨造 R1.12.2336.0%26.7%7 1LDK9 鉄骨造 R2.3.3021.0%42.9%8 3DK8 軽量鉄骨 R2.8.2126.4%29.5%9 3DK6 鉄骨造 R2.9.116.6%53.0%10 1DK6 軽量鉄骨 R3.2.1933.6%39.0%11 4DK0 木造 R4.1.2255.0%0.0%12 3LDK2 木造 R4.4.2517.3%0.0%13 1K 1LDK6 木造 R4.6.1511.4%57.5%14 1DK10 木造 R4.7.2820.6%62.1%15 1DK5 木造 R4.7.2837.0%50.3% 第2法人合計96 法人3 部屋数 構造 取得年月利回り返済比率1 1K14 木造 R.3.7.3017.5%44.2%2 2LDK2 木造 R3.9.1418.5%59.0%3 2DK13 鉄骨 R4.5.2616.0%42.3%4 2DK12 RC R4.11.218.2%51.4%5 2DK18 RC R4.11.218.2%51.4%6 1K36 鉄骨 R5.2.333.6%36.0%7 0 第3法人合計95 法人4 部屋数 構造 取得年月利回り返済比率3DK4 鉄骨造 R2.7.1133.1%0.0%第4法人合計4 戸数326戸
2019.05.16
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長野県の元公務員の専業大家パスカルです。10年に一度の取引は毎週やって来る!ブログ継続のモチベーションになります。1クリックお願いします。不動産投資ランキングフォローもお願いします。ツイッターやってます。覗いてみてください。stand.fm始めました。聴いてみてください。"Pascal's radio" "Pascalprost" "Pascalの不動産radio"本日、朝9時過ぎに、福祉課の担当さんから連絡がありました。担当さん「急ぎで部屋を探している生活保護になる予定の方がいますが、アパート空いてますか?」パスカル「空いてます。すぐ内見できますよ。」と即答しました。詳細は、・生活保護になる予定・9月中に入居したい。・すぐに内見したい。ということでした。10時15分から内見になりました。内見して、ほぼほぼ入居が決まりました。入居予定者さんは、若そうに見えましたが、既に40代後半でした。入居していただくと、そのまま出て行かないような気がします。一生、このアパートで暮らしていただけそうな気がします。退去がないので、大家にやさしい入居者さんです。よきことです。午後、福祉課の方から連絡があり、入居の日が決まりました。めでたし。めでたし。金融機関の担当さんが来てくださる予定でしたが、支店長さんいもいっしょにおいでになりました。ビックリした。特に、何事もなく話をして終わりました。支店長さんが来社されるときは、融資のお断りが多いので、緊張してしまいますが、今回は融資のお願いはしてありません。おしまい。パスカルの健美家コラムぺんたさんとの対談【第1回】ぺんたさんとの対談【第2回】ぺんたさんとの対談【第3回】ぺんたさんとの対談【第4回】健美家 大家列伝 前編健美家 大家列伝 後編所有物件一覧はこちら みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。人気ブログランキング
2024.09.20
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長野県の元公務員の専業大家パスカルです。10年に一度の取引は毎週やって来る!ブログ継続のモチベーションになります。1クリックお願いします。不動産投資ランキングフォローもお願いします。ツイッターやってます。覗いてみてください。stand.fm始めました。聴いてみてください。"Pascal's radio" "Pascalprost" "Pascalの不動産radio"本日は、朝から、一昨日紹介してもらった物件の資料をつくりました。返済期間10年にすると、最初から真っ赤な返済表をつくりました。返済期間15年にすると、普通に黒字で運営していけます。いつものようにどちらも提出して、なんとか融資期間を15年にしてもらう予定です。資料は前の日につくっておけばいいと思うんです。でも、毎回、前日には資料をほとんどつくってないのに、資料は十分だと思ってしまうんです。そして、当日の朝、確認すると、「これじゃ金融機関さんに行けない!」といことになって、資料をつくり始めます。試算表や入居状況は、金融機関さんに毎月提出してあるので、物件の資料だけつくればいいんですが、なぜかつくれないことが多いんです。2時間くらいかけて、資料をつくりました。朝8時半に法務局に行きました。法務局の営業は、9時からになっていました。わたくしの知らない間に、営業開始が8時30分から9時に変更になっているという悲しい事変がありました。車の中で待っていると、すぐに寝落ちして、30分は一瞬でした。一昨日紹介を受けた物件の謄本をとりました。金融機関の担当さんに連絡をして、資料を持ち込みました。担当さんと副支店長さんが対応してくださいました。どうなるんでしょうか?なんとか、融資をお願いしたい。買えるといいな!おしまい。パスカルの健美家コラムぺんたさんとの対談【第1回】ぺんたさんとの対談【第2回】ぺんたさんとの対談【第3回】ぺんたさんとの対談【第4回】健美家 大家列伝 前編健美家 大家列伝 後編所有物件一覧はこちら みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。人気ブログランキング
2024.09.18
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2024.09.19
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長野県の元公務員の専業大家パスカルです。10年に一度の取引は毎週やって来る!ブログ継続のモチベーションになります。1クリックお願いします。不動産投資ランキングフォローもお願いします。ツイッターやってます。覗いてみてください。stand.fm始めました。聴いてみてください。"Pascal's radio" "Pascalprost" "Pascalの不動産radio"昨日、物件情報をいただいたので、本日、見学に行きました。満室なので、外から見るだけです。やや遠方で、よくわからない地域でしたが、これから大家さんの領地なので、案内してもらいました。現地に行ってみると、わたくし一人では、たどり着けない場所にありました。感謝です。物件の管理状態はとてもよい感じでした。購入前提で来ていたので、指値の材料を探しましたが、ありませんでした。利回りは、わたくし的には高くありませんが、リフォームや修繕の費用がかからない物件だと思うので購入します。連休明けには、この物件を金融機関さんに持ち込みます。今年は、もう購入できないと思っていましたが、購入に向けて頑張ります。午後は、近所の農家さんから「コメはいらんのか?」と電話がありました。1週間以上前にコメを頼んでありましたが、忘れていました。すぐに、農家さんに行って購入してきました。稲刈りが進んでいるので、昨年のコメはサッサと売ってしまわないと、ただの古米ににってしまうので、農家さんの気持ちもわかります。わたくし、古米も新米もこだわりません。古米でも購入します。不動産のように値切りません。安心してください。おしまい。パスカルの健美家コラムぺんたさんとの対談【第1回】ぺんたさんとの対談【第2回】ぺんたさんとの対談【第3回】ぺんたさんとの対談【第4回】健美家 大家列伝 前編健美家 大家列伝 後編所有物件一覧はこちら みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。人気ブログランキング
2024.09.17
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みなさんのクリックが、モチベーションになります。 ↓ 長野県の大家パスカルです。昨日見た400万円の物件です。中はきれいです、欲しくなりました。 カチタスが買わなかった物件です。理由はのちほど。 やや大き目な指値はできるようです。 写真です。ホーローの流し台です。高かったと思います。オール電化。ユニットバスもこのままいけます。いい感じです。雨の日も洗濯物を干せます。シグルシーターのメルセデスがあります。残念なことに汲み取りです。さらに残念なことは、このエリアは、下水道が引かれないエリアです。『合併浄化槽エリア』と呼ばれている地域です。未来永劫合併浄化槽です。致命的です。『合併浄化槽エリア』ということで、事故物件でも買うカチタスが購入を見送りました。 いくらで指値しよう。100万で買いたい。無理だろうな。放置プレーかな? おしまい。 ↑ みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。00
2019.07.28
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長野県の大家パスカルです。・・・ 駐車場問題も解決します。 ・・・読み進める前にクリックをお願いします。 ↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちら『極楽荘』の擁壁工事が始まりました。300万円プロジェクトが始動しました。こんな感じで始まりました。手前の青い車は私のバモス。奥の白いハイエースは、このアパートに住んでいる内装屋さんの車です。この内装屋さんには、今仕事をお願いしています。すごい田舎風味の写真ですが、イオン(イオンタウンではない。)まで、徒歩5分(多分3分)くらいで行いけます。実は、この物件の隣地からの土が崩れています。擁壁をつくることで越境問題を解決し、駐車場スペースを拡張します。青い線まで土が崩れてきていました。実際の境界は、赤い線のところです。1m~5m越境しています。ひどすぎますね。こちらも、青い線まで土が崩れてきていました。実際の境界は、赤い線のところです。2m~3m越境しています。『ザ・空き家問題』みたいな家が見えます。他の場所も工事して駐車場の台数を増やします。おしまい。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2020.04.27
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長野県の大家パスカルです。・・・ 以前金融機関の担当者に言われたことです。 ・・・読み進める前にクリックをお願いします。 ↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちらまだ私が賃貸経営を始めて3~4年目くらいの時の話です。担当者さんと雑談している時、担当者さん「パスカルさん。60歳過ぎたら跡継ぎを決めて役員にしてください。」パスカル「そうですか。中小の工場で跡取りがいないと融資ができないと聞きますが、そういうことですか?」担当者さん「そうです。回収できなくなる可能性があるので融資ができなくなるんですよ。」パスカル「子どもが女の子だけだと、金融機関は警戒するって聞きましたが本当ですか。」担当者さん「それは・・・。」コンプライアンス上問題があるのか、言葉を濁していました。私には3人の子どもがいます。今のところ全員長野県には戻ってきません。将来はわかりませんが。さらに、賃貸経営に唯一興味を持っているが長女です。ちなみに子どもは1男2女です。3人とも興味をもって、私が所有する3法人を、子どもが1法人ずつ相続してほしいのですが。将来どうなるのでしょうか?私一人で始めたことですから、後継ぎがいなければ終わりにすればいいだけですね。借金を残さないようにして。おしまい。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2020.02.11
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こんにちは。パスカルです。ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 ツイッターやってます。覗いてみてください。stand.fm始めました。聴いてみてください。"Pascal's radio" "Pascalprost" "Pascalの不動産radio"で検索してみてください。管理会社から、入居者さんの事で電話がありました。管理会社さんが手に負えないそうです。この手に負えない入居者が住んでいるアパート、汲み取りから水洗にしたので、更新を期に家賃を5千円くらい上げています。この手に負えない入居者は、「家賃の値上げには応じますが、工事にかかった費用の領収書を見せてほしい。」と言ってます。ずいぶん、いい感じに狂ってます。昨年の領収書の束から、下水工事の領収書を探し出すことは無理です。わたくし、管理会社の担当さんに、「領収書は無理ですが、説明はします。」と言うと、本当に説明をすることになりました。現地で説明を受けたいそうです。管理会社の担当さん「私もこんな方は初めてです。」と電話の向こうで笑いながら話していました。自分が説明するわけじゃないから、笑えるというのもわかりますが・・・。とりあえず、狂った方に電話をすると出ませんでした。時間をあけて電話を繰り返しましたが出ません。夕方、その方から折り返しの電話がありました。わたくし、背筋を伸ばして警戒しながら電話に出てみました。なんか穏やかな感じの方です。話してみると、とてもいい方でした。管理会社さんと、前オーナーの対応が悪かったので、大家(Pascal)と直接話をしたかったという事でした。ずいぶん話が違います。現地で説明する必要もないようです。管理会社さんの対応についてはわかりませんが、前オーナーの角田ゆうき(仮名)さんの対応が悪かったのは間違いありません。角田ゆうき(仮名)さんは、対応の悪さで名前が知られた大家さんですから。その後、角田ゆうき(仮名)さんの対応の悪さについて、そこそこ長い時間聞かされました。例えば、入居したその日に洗濯機の排水口がつまっていて水を流せないことを角田ゆうき(仮名)さんに伝えたところ、角田ゆうき(仮名)さんが自身でクリーニングをしたんだから、排水口がつまっていても仕方がないと言われたそうです。スーパー大家ですね。和やかな会話で、家賃の値上げも了承していただきました。ありがとうございます。おしまい。所有物件一覧はこちら ツイッターやってます。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2022.11.05
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十年に一度の取引は毎週やってくる。こんにちは。パスカルです。ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 ツイッターやってます。覗いてみてください。stand.fm始めました。聴いてみてください。stand.fmのアプリを入れて、"Pascal's radio" "Pascalprost" "Pascalの不動産radio"で検索してみてください。昨日、ネット上で、ややいい感じの物件を見つけました。夜中なので、フォームから問い合わせだけしました。本日、朝8時半に、税理士さんの所に行ってきました。太陽光発電の売電資料が足りなかったので提出しました。朝9時になり、昨日ネットで問い合わせをした不動産屋さんに電話しました。結果は、すでに購入希望者がいるそうです。残念。一番の方がこけたら連絡をいただけるそうです。売り出し中のわたくしのアパートの前面道路の拡張があるそうです。10時半から始まる境界立ち合いに行きました。行政、近所の方、調査士さんが集合しました。例によって、「遠くの山の中から時間をかけて来ました。帰りも時間がかかるので最初に立ち会わせてください。よろしいですか?」と、隣近所から立ち合いにしてきた方に言うと、快く了承してくださいました。感謝!立会後、地元に戻って来て、不動産屋さんに行きました。真面目に話し合いをしてきました。内容は言えません。その不動産屋さんと話をしていると、不動産屋さん「今朝、収益物件の話が来たけど買う?」Pascal「買います。内見できますか?」不動産屋さん「これから行く?」という事で、内見に来ました。わたくしの車で行きました。3物件同時売却だそうです。物件18年くらい前にも売り出されていて、その当時わたくしは見に行きました。真冬の1月くらいに、雪深い地にあったので長靴を履いて行きました。前回、雪深い地に建っていた、この全空アパートの一室で、購入をあきらめました。8年たっても、立地的にこれは無理です。8年たっても、立地は変わらない。物件2田舎の2等地くらいの物件でした。夜の街のみなさんが共同生活しています。これでは金融機関に持ち込んでも融資は無理そうです。購入をお断りしました。物件3厳しいものがありました。ゴミ部屋?他にも気になる点が多々あったので、この物件もお断りしました。活動しても、内見しても、こんなことはよくことですよね。明日も活動するぞ!おしまい。所有物件一覧はこちら ツイッターやってます。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2022.11.09
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長野県の大家パスカルです。ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 人気ブログランキング本日も管理会社さんから電話がありました。この時期の電話は、・凍結、漏水、破裂・退去予定・新規入居者決定・プロパンガスが高い・電気料が高い(・まれに、まれに、まれに、売り物件の情報。)のどれかです。今回は、裁判の話でした。「家賃保証会社がNさんの事で裁判すると思います。Pascalさんのところに書類が届くと思いますが、よろしくお願いします。」という連絡でした。裁判の話は、10年間の大家業の中で3回くらいありましたが、実際に裁判まで行ったことはりません。今回も裁判にならないかもしれません。入居者Nさんは、8年生です。わたくしが、3棟目に購入した村のアパートに、購入後すぐに入居していただきました。8年前というと、・今後日本は家賃は下がり続けるだろう。・購入した物件は、購入価格以上では絶対に、絶対に、絶対に売れないと言われていました。不動産投資の本にも普通にそう書いてありました。当時は、退去後の家賃は、数千円安くするのが私の地域で一般的だっと思います。その後、家賃はわずかです上昇基調になり、わたしのそのアパートも3000円~5000円くらい家賃を上げて満室経営しています。入居者Nさんは、入居してすぐに滞納が始まりましたが、1ヶ月遅れ、たまに2ヶ月でしたが、家賃を払っていました。途中で裁判するという話が1回ありましたが、裁判はしませんでした。とうとう、家賃保証会社が動くことになりました。今回は雰囲気が違うような気がします。入居者Nさん、8年間よく頑張りました。滞納している方は生活も荒れていることでしょうから、ぜひ再起してもらいたいと思います。もう少し家賃が安いところに住むといいと思います。このアパートは、村にある1DKですが、家賃が4万円以上で高めです。村内で1番高い1DKです。村内に他に1DKがないから。松本市内の方が安い物件があります。わたくしの、松本市内のコミコミ2万円の1Kアパートもいいのではないでしょうか?おしまい。所有物件一覧はこちら ツイッターはじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2022.01.31
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こんにちは。パスカルです。ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 昨日、福祉関係の方からLINEが入っていました。わたくしのアパートの入居予定者Xさんの引っ越しについてのLINEでした。事前の話では、財政がタイトなファミリーなので、引っ越しは自分達で実施するという事でした。わたくしがLINEに気付いたのは、夜の10時くらいだったので話は完結していました。”明日、Xさんが引っ越します。冷蔵庫や洗濯機を運ぶのに人手が必要です。”その後、”手伝ってくれる人達がみつかりました。”というものでした。一応わたくしも、”手伝いに行きますよ。”と、社会人としての社交辞令的なLINEをしました。そして今朝、入居者様から直接連絡がありました。「だれも手伝いにきてくれません。大家さん絶対に手伝いに来てください。歯を食いしばって来てください。這ってでも来てください。」という内容でした。一夜にして、ひどい話になっていました。最後に手を上げたら全部押し付けられる、どうぞ!どうぞ!の世界です。わたくし、ダチョウ倶楽部の上島竜兵さんみたいになってしまいました。引っ越しは午前10時からでした。デカい冷蔵庫と、重いドラム式洗濯機を、入居者X様ファミリーと旧自宅から運び出して、軽トラックに乗せて運びました。そして、Xさんの入居予定のアパートの運びました。2階に運び上げるのが地獄でした。腰痛い。入居者X様は、わたくしより年上のご夫婦で、念願のマイホームだったと思います。まだ新しい自宅から出て行く事になってしまったようです。高校生のお子さんも引っ越しを手伝っていました。何とも言えない厳しい現実でした。明日からお盆後半戦、のんびるするぞ。腰を養生しよう。おしまい。所有物件一覧はこちら ツイッターはじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2022.08.15
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十年に一度の取引は毎週やってくる。元公務員の専業大家パスカルです。ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 ツイッターやってます。覗いてみてください。stand.fm始めました。聴いてみてください。"Pascal's radio" "Pascalprost" "Pascalの不動産radio"で検索してみてください。”メガ大家”って言葉がありますね。投資家ケイちゃんが言い始めたんじゃないでしょうか?違うかな? 健美家さんの用語集から引用させいただきました。メガ大家【メガ大家(めがおおや)】メガ大家とは、多数の収益不動産を所有する投資家のこと。明確な基準はないが、投資総額が10億円を超える人たちという説がある。似た言葉に、ギガ大家がある。ギガ大家は、メガ大家よりさらに多くの賃貸用不動産を所有する不動産投資家のことで、500室以上を所有することが一つの目安といわれる。投資額が10億円を超える投資家さんの事のようです。総投資額10億でも収益がマイナスって事もある? わたくし、健美家さんのこのページを見るまでは、資産規模10億円が”メガ大家”だと持ってました。・日本人は資産という考えがわかりにくい。・資産?純資産の事?純資産だったらほとんど持ってない。と思ってました。 ギガ大家は500室所有という事で、基準が”投資総額”から”所有戸数”に変わってますね。 総投資額10億円未満で、所有戸数500戸超えたらなんて言うんだ?北海道のルイさんは、きっとそうなるぞ? たまにですが、わたくしに気を使って下さるのか、わたくしの事を”メガ大家”と言っていただくことがあります。そんな時は、「メガ大家じゃないですよ。」と軽く否定させていただいてます。 自分の中では、わたくしはメガ大家ではないことは明白です。・資産は10億円もない。(借金も10億円はないけど。)と思っていました。 実際に、投資額10億じゃないから、メガ大家じゃありません。 「借金は少ない方がいいに決まっている。」とは言いませんが、「借金は少ない方がいいんじゃないかな。」とは思います。 実際、このまま総投資額10億円になると、借金も10億円に近くなります。 借金を少なくして、利益を上げるというのがいいと思います。財務的にも、借金が少ないことが、筋肉質な法人、健全な経営でしょう。 今日も、筋肉質な法人を目指して頑張ろう。何を頑張る?何かしよう。 おしまい。所有物件一覧はこちら みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2022.11.10
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長野県の元公務員の専業大家パスカルです。10年に一度の取引は毎週やって来る!ブログ継続のモチベーションになります。1クリックお願いします。不動産投資ランキングフォローもお願いします。ツイッターやってます。覗いてみてください。stand.fm始めました。聴いてみてください。"Pascal's radio" "Pascalprost" "Pascalの不動産radio"14日土曜日は、ルイさんと愛知県の宅建勉強中の大家さんといっしょに、木曽奈良井宿に行ってきました。昼に食べた信州そばが、思いのほかマズすぎて、非常に申し訳ない思いをしました。穴があったら入りたき気持ちでした。そばを食べた後、わたくしは、ヒザが痛くて宿場を歩きぬくことができなかったので、カフェで水出しアイスコーヒーを飲んでいました。帰り道、駐車場まで歩く気力がなくなくなったわたくしは、道のわきにうずくまって、ルイさんと愛知県の宅建勉強中の大家に駐車場まで車を取りに行ってもらいました。こんな事なら、最初から宿場の入り口にあった車いすを借りればよかったと思いました。わたくしの、4月に購入したアパートを見てもたいました。わたくしも内部を見るのは初めての物件だったので、色々驚きがありました。愛知県の宅建勉強中の大家さんが、アパートの向かいに非常にやる気のなさそうな戸建2戸セットを見つけてくれました。ゴミ屋敷と空き家のセットです。売ってもらえそうな気がします。かんしゃ、カンシャ、感謝です。戸建2戸セットに管理会社さんの看板があったので、その管理会社の不動産売買の担当さんに連絡をして、オーナーさんに話をしていただくことになりました。買えるといいな!夜は、ルイさん、愛知県の宅建勉強中の大家、わたくしの知り合いの長野県の大家さんで懇親会を実施しました。戸建メインの大家さんやこれから大家さんが集合しました。県外の2人の大家さんとの懇親会は大きな参考と刺激になりました。集まってくださったみなさんありがとうございます。本日15日、ルイさんは滋賀県のニーノさんの所に向かって、キャンピングカーで出発費しました。おしまい。パスカルの健美家コラムぺんたさんとの対談【第1回】ぺんたさんとの対談【第2回】ぺんたさんとの対談【第3回】ぺんたさんとの対談【第4回】健美家 大家列伝 前編健美家 大家列伝 後編所有物件一覧はこちら みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。人気ブログランキング
2024.09.16
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長野県の大家パスカルです。・・・ 話が通じません。 ・・・読み進める前にクリックをお願いします。 ↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちら『第3極楽荘』には、10年以上住んでいる方がいます。旦那様はあいさつもできないポンですが、奥様は狂ってます。先日、共用階段と共用廊下の照明を人感センサーLEDにかえたところ、奥様から苦情が来ました。「今までは夜トイレに行くとき、共用階段の照明の明かりが室内に入ってきたから安全に行けた。今は暗くて転びそうになって危険だ。人感センサーはやめてほしい。」等々、狂ったこと言ってました。完全無視! 退去してくれ!部屋の中が暗い時は、自分の照明を使うんだよ。この狂人夫婦、共用部をこんな使い方をしたり、契約してないのに勝手にバイクを3台もとめたり、契約してないのに勝手に3台目をとめたりしてます。しかもポンスバとめてました。ここまで好き放題やって、共用灯について何か言える神経がわからん。おしまい。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2020.09.30
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こんにちは。パスカルです。ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 本日は、”ついたち”です。それなりにやることはあります。政策公庫以外の金融機関のローンの引き落とし日です。無事引き落とされていました。通帳も20数冊で、全部記帳すすと時価がかかります。ATMの記帳の音は、引き落としの音なので嬉しくないですね。10行以上記帳される通帳もあります。辛い。税理士さんに提出・領収書:法人4社、個人1・通帳のコピー:法人4社、個人1・納税関係の書類通帳のコピーは時間がかかります。金融機関にも資料提出・入居状況:全戸分、リフォーム前の貸せない部屋も含めて入居率93%。貸せる部屋だけで考えると98%超です。来月はもう少し改善されます。・試算表50枚以上の資料 × 5金融機関ですから当日準備では間に合いません。前もって印刷できるものは準備して、当日、必要な書類をプラスして提出です。遠方の金融機関に、普通郵便で資料を送ろうとすると390円でした。レターパックライト(青い方)が370円ですが、20円のためにレターパックにつめ直すのもな~。20円を笑うものは、20円になく?午後は、問い合わせをしてあった土地について、不動産会社の担当さんから連絡がありました。広めの土地で、やや高い。高いと言っても相場より安い。広めの土地だけど分割できないから安い。でも、安くしていただきたい。無理かな?アパート用地にしたい。やっぱり1万円/坪は難しい。とりあえず、明日、現地を見てみます。夜、プロパンガスのブローカーさんとお話し。内容は言えません。ブローカーさんにとってはおいしい話です。いつかブログに書くか、スタエフでしゃべるかもしれません。ブローカーさんは、明日の朝8時に、わたくしの事務所に来てくれるそうです。話がはやい。フットワークが軽いと助かります。ブローカさんにわたす資料をつくりました。おしまい。所有物件一覧はこちら ツイッターはじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2022.11.02
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こんにちは。パスカルです。ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 みなさんの中には、プロパンガス会社を変更して、お金をもらった方はいると思います。決して悪いことではありません。もらえるものは、黙ってもらえばいいと思います。本日は、朝8よりプロパンガスのブローカーさんとお話しをしました。ブローカーさん「プロパンガスの転換で、Pascalさんに一戸当たり○万円お支払いします。」Pascal「いただかなくてもいいですよ。」ブローカーさん「ぜひ受け取ってください。」その後、細かな説明がありました。わたくし、プロパンガスの転換でお金をもらったことは1度だけあります。後味が悪いのでやめました。その後は、入居者様に還元して欲しいと言って断っています。今回は、ブローカーさんの事情があるようですから、とりあえず、いただくことにしました。最終的には断る。逆バックマージンみたいにブローカさんに条件をつけて返す。”退去時のクリーニング費用を安くしてくださいよ。”みたいな条件です。もらわないのが一番いいな!ブローカーさん「設備貸与はどうします。」Pascal「特に必要ありません。」ブローカーさん「わかりました。給湯器やエアコンが壊れた時だけ貸与にします。」来月中にはプロパンガスの転換できそうです。ガスの単価は、今までより低い金額になりそうです。余談です。ガス会社の社員さんとブローカーさんは、同じ会社のガスを売っていても敵だという事です。どちらも獲得件数で報酬が決まります。言われてみればわかりますよね。ブローカーさんは、とても嬉しそうに帰って行きました。おしまい。所有物件一覧はこちら ツイッターはじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2022.11.03
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こんにちは。パスカルです。ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 ツイッターやってます。覗いてみてください。stand.fm始めました。聴いてみてください。"Pascal's radio" "Pascalprost" "Pascalの不動産radio"で検索してみてください。以前、コンフォートゾーン(居心地がいい場所)を広げると話をしました。本日は、コンフォートゾーンを広げられなかった現在進行形の話です。本日、買付順位2番から1番に繰り上がった物件の買付証明書を書いて、添付して送りました。1,000万円以下で、妄想利回り23%~26%の物件です。築年数は、当然ですが古いです。耐用年数過ぎてます。どうでもいいけど。わたくしのコンフォートゾーン(居心地がいい場所)から一歩も出ていな、ど真ん中物件です。しょうがない、こういった物件情報をケルわけにはいきません。よろこんで買わせていただきます。こんな物件も引き続き購入します。現在進行形の物件は他に3件あります。そのうち2件は、コンフォートゾーン(居心地がいい場所)からはみ出しています。努力しているんですよ。もう1件は、リフォームが今まで経験した事がない規模です。ある意味、コンフォートゾーン(居心地がいい場所)からはみ出した物件です。むしろこの物件の方が怖い。今回は、久しぶりに第1法人で購入しようと思います。第3法人での物件購入が進んで、3法人とも物件数と売り上げが同じくらいになったので、また第1法人で購入て規模を広げます。物件が少ない休眠第4法人で購入するかもしれませんが、とりあえず第1法人で買付です。税理士さんと相談してみます。金融機関さんは第4法人NGって言うかもしれません。買付証明を出すときに、みなさんはどうしてますか?わたくしは、仲介さんと話をすり合わせながらやります。本日は電話で仲介さんと連絡を取りました。話をすり合わせておかないと、売り主さんを驚かせるだけでなく、仲介んさんも驚かせてしまいます。指値の額:秘密手付の金額:秘密備考欄:数前履歴を教えてください。 :空室の内見をさせてください。 :それらの後で、総合的に考えて購入金額は決定させてください。 融資特約はつけてもいいという事になったのでつけました。2番手の時は、自分を有利にするために現金買いもできることを伝えていました。実際は、短期間で融資を決めて購入するつもりでした。万が一、融資がこけた時は本当に現金で購入のつもりでした。明日、2回目の物件を内見します。前回見られなかった部屋があります。長い間、倉庫にしていたようですから、リフォームにお金がかかるかもしれません。だからしっかり見ておきたいんです。週明け、わたくしは、初めて取引する金融機関差の担当さんに、物件の資料を取りに来てもらいます。融資で買えるといいな。楽しみです。おしまい。所有物件一覧はこちら ツイッターやってます。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2022.11.06
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こんにちは。パスカルです。ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 ツイッターやってます。覗いてみてください。stand.fm始めました。聴いてみてください。"Pascal's radio" "Pascalprost" "Pascalの不動産radio"で検索してみてください。数ヶ月のブログです。このブログを書いたときは、非常に腹が立っていたので過激なブログで、お蔵入りしていましたが、時間がたって穏やかなブログに手直ししました。どうしても公開したかったから。わけあってアパートの隣の土地を購入することになりました。自治体所有の、10坪くらいの狭い土地です。行政からは、境界が接してる2人の所有者さんの㊞が必要にだと言われました。そのうちの一人はすぐに㊞を押してくれましたが、もう一人は訳の分からないことを言っているようです。土地家屋調査士さんと不動屋さんやさんとわたくしの3人で、家庭訪問を実施し、その家の訳の分からないじいさんと話をしました。このじいさん、言いたい放題言ってくださいました。じいさん「この土地を買ってどうするんだ。」Pascl「どうするか考えています。」(どうでもいいだろう!)じいさん「買ったら、境にフェンスを造ってくれ。」Pascl「検討します。」(造る気はない。つくる意味もメリットもない。)じいさん「アパートの照明がまぶしくて眠れない。」Pascal「すみません。」(築30年のアパートだぞ、30年前から寝てねぇのか?)じいさん「隣同士仲良くしないといけない。」Pascl「よろしくお願いします。」(何言ってんだ?お前が訳のわからん事言ってんだろう。)くだらない話を30分くらい聞いてました。さらに、じいさんの話を聞いていると、その家は、・土地と建物の所有者は奥さん。・奥さんは意思表示ができない状態。・代理人は息子。という事でした。法律的なことはわかりませんが、わたくしたちは、無権利者と話をしていたという事じゃないでしょうか?最終的には、㊞はつくという事になり、じいさんに書類は受け取ってくれましたが、土地家屋調査士さんと不動産屋さんは、「多分㊞は無理ですね。」で一致していました。このじいさん抜きで、話が進むように自治体と話をしてくださるようです。この話、この状況からほとんど進んでいません。行政の方は、ノンビリしている???おしまい。所有物件一覧はこちら ツイッターやってます。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2022.11.08
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長野県の元公務員の専業大家パスカルです。10年に一度の取引は毎週やって来る!ブログ継続のモチベーションになります。1クリックお願いします。不動産投資ランキングフォローもお願いします。ツイッターやってます。覗いてみてください。stand.fm始めました。聴いてみてください。"Pascal's radio" "Pascalprost" "Pascalの不動産radio"ルイ124世帯さんの懇親会のお知らせ!9月14日に、北海道の大家ルイ124世帯さんが、長野県の伊那方面に来てくださいます。そこで、懇親会を行います。日 時 9月14日(金) 17:00~20:00くらい場 所 長野県伊那市(会場は選定中)会 費 5,500円くらい参加希望の方は、わたくしの、X(@pascalprost1)DMから申し込んでください。募集定員は6人です。ぜひ、ご参加ください。ルイさんの正式名は、所有世帯数によって変わるので、本日確認すると124世帯ということで、”ルイ124世帯”さんでした。ちょっと前に聞いた世帯数よりかなり増えていました。ルイさんのことは、健美家コラムで”ルイ”で検索してください。かなりすごい方です。金融機関の担当さんが来社されました。この担当さんは、とても若い方ですが、提出した資料を丁寧に見てくださる担当さんです。今回は、第3法人と第4法人の決算書も提出しました。第3法人は、3期目の決算書でしたが、資産額が負債額を超えていることを教えてくれました。普通に決算書を見ればわかることですが、見てなかったんです。1期目、2期目は債務超過の状態だということは確認していましたが、3期目は確認していませんでした。第3法人は、2年ちょっとの期間で4億円以上の借り入れをしたので、3期目で債務超過から脱出できるとは思っていませんでした。第3法人の決算書に見栄えをよくすることは、特にしていませんでした。償却できるものを償却せずに、資産計上するということは、全くしてませんから、普通に資産が負債を上回ったということだと思います。不動産投資をしていて、注意していたことは決算書の数字より手元(口座)に残っている現金ではないでしょうか?不動産投資をしてきた12年間、数十万円、数百万円のことでも、手元資金のおかげで何とかなったということは、何度もありました。9月は、不動産の決済が3物件くらいあります。3物件とも決済日が決まっていませんでしたが、本日、1物件の決済日が決まりました。残り2物件の決済日が決まるように努力します。おしまい。パスカルの健美家コラムぺんたさんとの対談【第1回】ぺんたさんとの対談【第2回】ぺんたさんとの対談【第3回】ぺんたさんとの対談【第4回】健美家 大家列伝 前編健美家 大家列伝 後編所有物件一覧はこちら みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。人気ブログランキング
2024.09.05
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みなさんのクリックが、モチベーションになります。 ↓所有物件一覧はこちら 長野県の大家パスカルです。 3戸セット戸建の用水路の除草です。 写真のように、とても勢いよく草が生えています。樹木も生えています。 フェンスの外側は、幅3mくらいの用水路です。その用水路の土手の部分に草や木が生えていて侵入てきています。問題点は、・この草がフェンスを乗り越えて敷地内に伸びてくる。写真は刈払い機で草を刈った2、3日後です。・前のオーナーさんは年に2回、業者に草を刈ってもらっていた。1回2万円と消費税・除草剤を使いたいが、神経質な入居者差が除草剤を使ってはいけないと言っている。・フェンスの外の草刈りをしようとすると、たぶん用水路に落ちてしまう。・そもそも、人の土地の植物の枝を勝手に切ってはいけないと民法で決まっている。 そこで行政に相談です。この用水路、見た目は絶対に農業用の用水路です。川ではありません。 河川であれば、1級河川になるので河川事務所に連絡する。 村の用水路であれば、村役場に連絡する。ということになります。 私の住んでいる地域は、ほとんど全ての川が天竜川という1級河川につながっているので、どんなに細い川でも1級河川になります。 河川事務所か、村役場かどちらに連絡するか迷いましたが、とりあえず、村役場に連絡しました。事情を説明すると、役場担当者「一応、国の河川になっていますので、国の管理だということになりそうです。」パスカル「分かりました。河川事務所に連絡します。」役場担当者「もう少し時間をください。もう一度調べてみます。」なんとなく歯切れの悪い担当者でした。10分ほどして役場担当者「国の河川ですが、管理は村になっていますので、村で対応します。」ということでした。丁寧にお礼を言って電話を切りました。 そもそも田舎の掟(条例?)で、「草は自分で刈ってください。」と言われても仕方がないことです。 同じ村内のアパートの横の幅25㎝くらいの用水路の周りや、更地の横の幅15㎝くらいの用水路の周りの草刈りは、パスカルがやっています。村の掟(条例?)でそうなっています。 これで、前のオーナーさんのように毎年「4万円+消費税」を払わなくて済みそうです。助かります。おしまい。 ↑ みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。
2019.08.18
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長野県の元公務員の専業大家パスカルです。10年に一度の取引は毎週やって来る!ブログ継続のモチベーションになります。1クリックお願いします。不動産投資ランキングフォローもお願いします。ツイッターやってます。覗いてみてください。stand.fm始めました。聴いてみてください。"Pascal's radio" "Pascalprost" "Pascalの不動産radio"13日、金曜日、不動産屋さんとミーティングをして、月内の2件の決済日が決まりました。月内というと、来月も決済があるような書き方ですが、今後の決済の予定は全くありません。免許証のコピーを持って行くのを忘れてしまったので、コンビニで免許のコピーをとりました。1枚40円の写真紙にコピーをとってしまいました。とり直しました。夜8時過ぎに、北海道からルイ124世帯さんが、事務所まで来てくださいました。感謝です。キャンピングカーで山形県鶴岡市から来てくれました。いっしょに、夕食を兼ねて飲み屋で飲みました。飲み屋の経営者一族の奥様で、わたくしと40年来の知り合いの玉ちゃんが、話に絡んできました。ルイ124世帯のキャンピングカーの話に興味があるのか?ルイ124世帯そのものに興味があるのか?ルイさんの岩見沢の戸建群の話は、何回聞いても興味深いものがあります。今度は、わたくしが、北海道に行きます。岩見沢に連れて行ってもらいます。田舎の町は、夜が早いので、10時半には撤収しました。ルイさんには、わたくしの事務所の駐車場に泊まっていただきました。事務所を施錠せずに、トイレとシャワーは使っていただきました。本日14日、朝8時半ころ、管理会社の副支店長さんから電話がりました。この時間に、管理会社さんからの電話というのは、トラブル関係だと思ってしまいますが、副支店長さんからの電話というのは滅多にないことです。副支店長さん「パスカルさんの免許証がコンビニのコピー機に挟まってました。」パスカル「ありがとうござます。すぐ行きます。」ということで、かなり驚きましたが、身に覚えはあります。電話を切って20秒後には、ブラックアトレーに乗りこんでいました。コンビニの駐車場で話を聞くと、・副支店長さんがコンビニに入った。・外国籍の方が、コピー機を使おうとして、わたくしの免許証を発見して困っていた。・コピー機の近くを通った副支店長さんに、困った外国籍の方が免許証を見せて、help me !と言った。・免許証を見た副支店長さんは、この人知ってる!ということになり、副支店長さんがわたくしに電話してくださりました。非常にありがたいことです。おしまい。パスカルの健美家コラムぺんたさんとの対談【第1回】ぺんたさんとの対談【第2回】ぺんたさんとの対談【第3回】ぺんたさんとの対談【第4回】健美家 大家列伝 前編健美家 大家列伝 後編所有物件一覧はこちら みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。人気ブログランキング
2024.09.15
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長野県の元公務員の専業大家パスカルです。10年に一度の取引は毎週やって来る!ブログ継続のモチベーションになります。1クリックお願いします。不動産投資ランキングフォローもお願いします。ツイッターやってます。覗いてみてください。stand.fm始めました。聴いてみてください。"Pascal's radio" "Pascalprost" "Pascalの不動産radio"本日は、朝から、歯医者さんの受診をしました。受診前に、業者さんに取り付けていただくエアコンを事務所の前に置いてきました。現場まで運んで取り付けていただきます。感謝です。歯医者さんの歯科衛生士さんが、10月でやめるということでした。この方とは、歯医者さんでお世話になる前からの知り合いでした。知り合ったのは25年以上前です。今後、この歯科衛生士さんにお世話になれないのは、非常に残念なことです。「主人といっしょに、親戚のブドウ園をやります。」ということでした。親戚の方の、ブドウ園を手伝うのではなく、引き継ぐかたちのようです。ブドウの栽培はほとんどやったことがないようです。すでにお子さんも社会人になっていて、経済的にも余裕があるので、自分の好きなことをして暮らすようです。いいですね。保証協会に行ってきました。担当さんから、法人2社のMcSSをいただきました。第3法人、第4法人のMcSSです。第3法人は、私の法人の中では家賃収入が一番の多い法人ですが、やっと黒字化したばかりなので、評価はよくありません。来期に期待です。第4法人は、不動産法人です。休眠から目覚めたばかりなので、当然ですが評価はよくありません。ここも、来期に期待です。ファミリーマートの炭酸水を取りに行きました。スマホの、クーポンを見せるようにいまれました。無料クーポンで、ファミチキをもらいました。めでたし。めでたし。おしまい。パスカルの健美家コラムぺんたさんとの対談【第1回】ぺんたさんとの対談【第2回】ぺんたさんとの対談【第3回】ぺんたさんとの対談【第4回】健美家 大家列伝 前編健美家 大家列伝 後編所有物件一覧はこちら みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。人気ブログランキング
2024.09.11
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長野県の元公務員の専業大家パスカルです。10年に一度の取引は毎週やって来る!ブログ継続のモチベーションになります。1クリックお願いします。不動産投資ランキングフォローもお願いします。ツイッターやってます。覗いてみてください。stand.fm始めました。聴いてみてください。"Pascal's radio" "Pascalprost" "Pascalの不動産radio"あるアパートの部屋の契約更新の確認がありました。やや遠方にアパートの101号室の契約更新で、契約更新に当たり契約条件の確認でした。この101号室は、他の部屋より家賃が5,000円安くなっています。5年ほど前に、この部屋の家賃だけ低く設定しました。家賃を低くした設定した理由は、101号室だけが、外部駐車場で徒歩で10秒くらい離れていたからです。10秒のために、5,000円の値引きみたいな形でした。5年の間に、101号室を含めた各部屋の入れ替わりが何回かありました。何回かの入れ替えで、知らない間に101号室の住人はアパートの敷地内の駐車場を使うようになり、外部駐車場は、どこか別の部屋の住人が使うようになってました。このことから、外部駐車場問題は、家賃に関係ないと勝手に判断して、101号室の家賃を5,000円上げて交渉をしていただくことにしました。5,000円の家賃の値上げにご理解いただけない場合、今回の値上げは3,000円くらいにして、次回2年後の更新では、2,000円値上げするということを伝えていただくことにしました。2年後の家賃アップは管理会社さんの記録に残るので、2年後には家賃アップはやりやすいと思います。2年かけて5,000円の家賃のアップです。先日金融機関の担当さんと話をしまし。担当さん「パスカルさんが、家賃を1部屋1,000円値上げをすると大変なことになりますよね。」担当さんの言うことは、・ひと月当たりの家賃は、1,000円 × 360室 = 36万円アップします。・1年間で36万円× 12月 = 432万円のアップになります。1,000円といっても、バカにはできません。金融機関の担当さんの言う通りだと思いました。全ての部屋の家賃を上げることはできませんが、明らかに安い家賃は値上げしていく方向ですね。おしまい。パスカルの健美家コラムぺんたさんとの対談【第1回】ぺんたさんとの対談【第2回】ぺんたさんとの対談【第3回】ぺんたさんとの対談【第4回】健美家 大家列伝 前編健美家 大家列伝 後編所有物件一覧はこちら みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。人気ブログランキング
2024.09.12
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長野県の元公務員の専業大家パスカルです。10年に一度の取引は毎週やって来る!ブログ継続のモチベーションになります。1クリックお願いします。不動産投資ランキングフォローもお願いします。ツイッターやってます。覗いてみてください。stand.fm始めました。聴いてみてください。"Pascal's radio" "Pascalprost" "Pascalの不動産radio"電柱や支線の敷地使用料をもらっている投資家さんは、多いともいます。2年前、わたくしの36戸全空物件の擁壁工事で、支線が邪魔になったので、支線を一時的に取り外して、擁壁を入れる工事が必要になりました。その際、中部電力さんに連絡して、一時的に支線だけ取り外すことをお願いしました。数日たって、中部電力さんからは、「あの支線は必要ありません。本来は撤去しなくてはいけない支線でしたが、なぜか残っていました。」ということでした。支線は、すぐに取り外せますが、アンカーを撤去する工事の日程が組めないので、パスカルの業者さんで撤去して欲しいということでした。アンカーって何???というのがわたくしでしたが、擁壁を打つ業者さんは、わかっていて撤去してくださいました。こうして、支線が1本無くなりました。そして本日、支線が1本無くなったので、支線1本分の敷地使用料の減額の手続きをするということになりました。と、思ったら中部電力さんで、36戸全空物件の所有者の名義が前のオーナさんのままで、わたくしの名義への変更ができていいないということがわかりました。とりあえず、わたくしの名前で、電柱と支線の敷地所有者の登録をして、その後、支線の敷地使用料が無くなる手続きをするそうです。電柱の敷地使用料は年間1500円でした。支線はいくらだったでしょうか?おしまい。パスカルの健美家コラムぺんたさんとの対談【第1回】ぺんたさんとの対談【第2回】ぺんたさんとの対談【第3回】ぺんたさんとの対談【第4回】健美家 大家列伝 前編健美家 大家列伝 後編所有物件一覧はこちら みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。人気ブログランキング
2024.09.14
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長野県の大家パスカルです。読み進める前にクリックをお願いします。 人気ブログランキング今年は除草剤として塩化カルシウムをまいています。途中経過です。・カラスノエンドウ少量では効果がないとわかってきたので大量にまいてみました。どうなるでしょうか?ちょっと遠いアパートなので、そのうち様子を見に行きます。・スギナ別のアパートでスギナに普通にまいたら枯れ方が遅いので、このアパートでは大量にまいてみました。まいて1日で写真のようにスギナは倒れていました。まきすぎだとは思いますが、即効性?はあるようです。根の細胞と土の中の塩化カルシウム水溶液の浸透圧が逆転して、スギナの水分が土の中に出ただけのような気もしますが。ただの仮説です。塩化カルシウムは金額が安いので大量にまいても気になりません。多少こぼしても安いので気楽です。思い切った量をまけるので、短時間でまけます。効果がよくわかっていないので、夏以降の草の生え方を見て判断したいと考えています。塩化カルシウムについては、ネット上で”半永久的にその場からなくならない。”みたいなことが書いてあります。塩化カルシウムは電解質で、水の中ではカルシウムイオンと塩化物イオンに電離します。ですから、地中の水分や雨水で電離して、雨水などで流れていくと思います。カルシウムイオンと塩化物イオンは自然界にあるものですから、濃度が低くなればさして問題はないと思います。塩化カルシウムは融雪剤として一般道や高速道路で使われています。残念ですが塩化カルシウムをまいた道路の回りには草が生えています。永遠に残って草が生えてこないことはないようです。本当は永遠に生えてこないと助かります。おしまい。長野県の中信南信で、プロパンガス会社さんからの設備貸与を充実させたい方、お役に立てるかもしれません。ご連絡ください。リフォーム関係の業者さんもご紹介できます。その他なんでもご連絡ください。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。所有物件一覧はこちら ツイッターはじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2021.05.03
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長野県の大家パスカルです。ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 人気ブログランキング今朝、気付いたんですが、自宅のフェンスが壊れていました。毎日見る場所なので、何かあったのは昨日だと思います。車がぶつかったようです。支柱にタイヤ痕がついてます。わたくしの家のすぐ横には分譲地があります。6区画のうち、4区画が工事をしています。そこに出入りしているトラックがぶつけた可能性もありますが、そうじゃない可能性もあります。とりあえず工事業者さんに聞いてみました。4棟とも違うメーカーさんが建てています。現場にいるのは下請けさんです。社員さんはいないので、その点は配慮して話しました。一棟一棟回って、フェンスを見てもらい、工事関係の車の可能性があるから、会社の方を読んで欲しいとお願いしました。一人だけ「オレは知らねえ。関係ない。オレが見た時には壊れてた。会社には電話できない。」と言っているので、Pascal「わたしは、お宅がやっとは言ってません。でも誰がやったかわらないときは警察に被害届を出すけど、お宅の元受けさんだけは協力してもらえなかったという事でいいですね。」と、なかば訳の分からない理屈を言うと、すぐに電話ししてました。その後、4社の代人さんや責任者の方が来てくれたので、現場を見て状況をお話ししました。可能性の一つとして、工事関係の車がぶつけたかもしれないというスタンスでお話ししました。4社とも工事関係の車を調査するという事で解散しました。夕方、そのうちの1社から連絡がありました。業者さん「早急に修理させていただきたいと思います。」Pascal「ありがとうございます。でも誰がやったわからない点が気になります。」業者さん「私が4社を代表して連絡していますが、4社とも該当する車がないんですよ。」Pascal「直していただけるのはとてもありがたいんですが、工事に関係ない車がぶつけて逃げて行った可能性もありますよ。」業者さん「そうなんですよ。でも今回は4社で負担します。」と言っていただきました。筋を通せば、だれがやったかわからないので、警察に被害届を出して、火災保険で直すことになると思います。火災保険を使っても保険料が上がるわけではないので、火災保険を使う事には抵抗がありません。考え方を都合よく変えると、被害届を出せば、警察から、職人さんや関係者は事情を聞かれ、多少なりとも工事が止まり時間のロスになるでしょう。以前、わたくしが被害届を出した時は、おまわりさんは、かなりきっちりやっていました。ここまでやるんだと思ってしまいました。今回は4社の皆さんの提案に甘えさせていただきます。本当に感謝です。4社の皆さんにすれば、言いたいことはあると思います。すみません。おしまい。所有物件一覧はこちら ツイッターはじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2021.10.27
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こんにちは。パスカルです。ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 先週の話です。その日は、大家さん2人と伊香保温泉で重要な温泉会議をしてました。そんな日に限って、不動産屋さんの物件情報、管理会社さんからの電話、管理会社さんからの電話、管理会社さんからの電話、と電話が続きました。その中でフリーダイヤルの電話がありましたが、普通にスルーしてました。その後、手が空いたときの、そのフリーダイヤルの伝言を聞いてみると、「わたくし滋賀銀行のハローサポートの○○と申します。新商品についてご案内させていただきます。・・・・」と言うものでした。あの、いま旬の”滋賀銀行”様からお電話をいただきました。きっと、いま旬の”ジャストサポート(不動産担保型ローン)”の事だと思います。最近、わたくし、満州さんとルイさんに連れられて、滋賀のニーノさんのところに2時間くらい行ったから、滋賀銀行さん内部では有名になったのかな?長野県まで営業をかけるというのは、滋賀銀行さんの本気度が伝わってきます。このジャストサポートですが、・融資額4500万円:わたくし規模であれば1棟~3棟くらいの融資規模?・金利 目的型で1.95%~4.875%:借りたいかな。・金利 フリー型で3.375%~7.875%:ただのフリーローンの金利?・全国対応・期間30年・スマホで申し込める。ざっくりこんな内容です。でも、HPに小さな文字で、”不動産賃貸業が主業の方はお申込みいただけません”と書いてあります。わたくしは申込できません。「わたくし、不動産賃貸業は主業じゃありません。主業はプーです。一日で一番時間を使うのはプーすることです。」じゃだめでしょうか?きっと、収入ベースでみられるからダメでしょうね。わたくし、法人からの給料は月額5万円でボーナスはありません。ブラックな会社です。個人の物件からの不動産収入は月額5万円を超えてしまいます。法人からの給与月額を多くすれば、勤め人がメインだと言えるかもしれないけど、そこまでやりません。滋賀銀行さんのジャストサポートは個人の与信への融資のようです。個人の与信に対して融資するって、かつてのスルガ銀行と同じじゃないかな?違うかな?滋賀銀行さんのジャストサポートはかつてのスルガ銀行より金利には幅がります。人によっては、かつてのスルガ銀行の4.5%より高くなるのかな?スルガ銀行の融資限度額は、個人の所得によって違ってましたが、滋賀銀行さんは一律4500万円です。うまく使えば、不動産投資のスタートのブースターになると思います。スルガ銀行でコケて、また滋賀銀行さんでコケるなんて人が出てくるかもしれませんね。ローンは悪くない、ローンを使う人か物件に問題ありという事でしょうが。ちょっと話は変わりますが、わたくし銀行4.5%の消費性ローンを使っています。勤め人時代の個人の与信で借りたローンです。利回り30%以上の築古アパートに使っていますが、満室稼働なので返済には全く問題ありません。その金融機関からアパートローンも借りていますが、4.5%の消費性ローンについては、「サッサと返さないと収益物件に融資しませんよ。」とは言われません。銀行さんからこの消費性ローンについては触れてきません。わたくしから、4.5%の消費性ローンの一括返済の話をすると、できれば一括返済しないで欲しいと言われます。そのくらい、個人の与信の消費性ローンと、収益物件の事業性ローンは違うんでしょうか。おしまい。所有物件一覧はこちら ツイッターはじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2022.05.23
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長野県の大家パスカルです。・・・ curious georgeさんの物件見学 ・・・読み進める前にクリックをお願いします。 ↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちら先日、大日本☆図面舞踏会で知り合ったcurious georgeさんが見つけた激安物件を見に行きました。激安ですがボロではありません。建物単体ではいい物件です。参加者は、curious georgeさん、おざわさん、無借金王さんご夫妻、戸建て初心者さん、そして私Pascalでした。「初めての1棟目を考えているcurious georgeさんにとって、このメンバーはきついよなー。」というのが私の感想です。みんなそれぞれの考えとやり方で賃貸経営してるから混乱するでしょう。とくに、おざわさん、無借金王さんは再生のプロなので、大概のことは許容範囲です。個人的感想ですが、物件はいいと思いました。立地は微妙です。・木造で耐用年数は超えていますが、手入れができています。・駐車場少なめです。・立地はよくわかりません。田舎ですが、すぐ横にアパートがあり入居者はいます。・人口減少が激しい地域のようですが、その分レオパレスも大東もはいて来ていません。私が戸建を持っている木曽地域は人口減少が激しいのですが、その中のある地域では賃貸物件も少ないので1DKの戸建てが家賃6万円です。賃貸需要はミクロで見ないとわからいことはあります。物件見学の後、みなさんとダラダラお茶を飲みました。色々お話をしましたが、curious georgeさんにとってはいい経験になったと思いたいです。解散後、curious georgeさんはもう一度物件とその近辺を見たようです。いいことですね。前向きな気持ちの現われですね。初めのころはとにかく物件を見ることは大切だと思います。再生物件は、その方の気持ち考え方が大きいと思います。今回は、・どこまで再生するか決める。・そのための資金を用意する。・駐車場不足をどう克服するか考える。が、大きな問題だと思います。その他にも色々問題は出てくると思いますが。curious georgeさんよく考えてみてください。購入しても、購入しなくてもしっかり考えて決断してください。楽しみにしています。私もこの物件は悪くないと思います。でも、この物件まで来るには、1時間の道のりで最大標高1531m以上の峠を越えなければいけません。ちょっと無理です。おしまい。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2020.06.02
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