知的漫遊紀行

私 ： 驚いたね 。

日本、米国、英国、フランス の４ヶ国の「 新築住宅と中古住宅の割合 」を比較すると、 日本は既存住宅取引戸数は１４．７％、ところが、米国は８３．１％、英国は８７．０％、フランスは６８．４％ と、 日本人の住宅についての価値観は異常 だね。

A 氏 ： 平山洋介 氏によると、 戦前の都市部では住宅の８割が借家 だが、 現在、日本の持ち家率は６割強。

住宅政策が「持ち家」一辺倒になったのは１９７０年代。

　俺達が、マンション住まいから、大手デベロッパーが、開発した一戸建て団地に大移動した頃だね。

私：俺 のいた 横浜の戸塚区 は、最初、山林が多かったのが、 一挙に一戸建て住宅が増加 し, 住宅地に変貌 し たので。 区を分け、栄区という新しい区を作った ほどだね。

民族の大移動 だ。

平山 氏は、 同じ先進国のドイツやスイスなどでは持ち家率は低く、日本の「持ち家」一辺倒は政策的につくられた という。

A 氏 ： 政府が持ち家建設を重視した理由 の一つは、 経済刺激 で、 ７３年の第１次オイルショックで高度成長が終わると、住宅建設で景気を浮揚しようとした 。

それ以来、 第２次オイルショック、プラザ合意、バブル崩壊と、景気が傾くたびに持ち家建設を拡大するという政策パターンが定着 。

私 ： ７０年代後半、国家ではなく家族と企業を福祉の柱とする「日本型福祉社会」をつくり、社会保障の水準を抑える構想 が示されたが、 公的年金は住居費を考慮していなかった 。

国民は家を買い、高齢期までにローン返済を終えておかないと生きていけない、と考えざるをえない と 平山 氏はいう。

企業の福利厚生 でも、 持ち家への融資 があり、社員に資金を貸し付けて家を買ってもらうことは、 終身雇用制度度に適合 し、 労使協調の企業コミュニティーを強固にする意味 をもっていた。

しかし、 俺は会社に縛られるのが嫌で、あえて、銀行から借りた ね。

A 氏 ： ７０年代以降、景気対策のため、当時の住宅金融公庫の融資供給が増大し、銀行の住宅ローン販売も増え、家は貯蓄ではなく借金で買うものになり、持ち家は「金融化」した 。

私 ：しかし、 ９０年代から、 合理性が揺らぎ、所得が減ったことから大型の住宅ローンを組む世帯が増え、返済の負担は重くなる。

ローン負担の増大は、消費低迷の一因 で、退職金 が減り、定年後も返済が必要になるケースが出ていて、しかも、 かつては増えていた住宅の資産価値は、たいていの場合、どんどん減っている。

そ れでも家を買おうとするのは、高齢期の不安に対処するため だと 平山 氏はいう。

戦後、膨大な住宅投資をしたが、成果の大半は「私物」の持ち家で、中古住宅の市場は小さく、家を買った人は住みつぶすしかない。

長くなった高齢期に、体調や家族の都合で引っ越す必要があっても、持ち家の売却は難しい。

A 氏 ： 新築促進による経済刺激の効果は減り、欧米に比べ、日本はいまも人口あたりの新築戸数は多いが、住宅への投資の総量は小さい。

私 ：最近、 俺の近所の空き地に新築の一戸建ての家が何軒かできている が、 いずれも、せまいね。

１９７０年代の俺達の一戸建ての坪数が８０坪くらいで、庭が広かったのが、最近の新築はその半分くらいの広さで庭も狭く、隣の家との間隔も狭いね。

新築の規模の質が低下しているように思う。

　これは、平山氏は指摘していない ね 。

A 氏 ： 平山 氏は、 既存住宅の修繕や維持に力を入れ、中古市場を育ててきた欧米のシステムの方が、住宅投資を持続する効果をもっている という。

いま、 日本で新築は年１００万戸にとどかないが、既存住宅は５２００万戸以上あり、 中古住宅をもっと動かし、社会としても使えるようにするべきだ という。

私 ： 中間層が減り、低所得の高齢者や非正規労働者が増え 、 公的な低家賃住宅は欧州諸国では２～３割を占めるのに、日本では３・８％。

公的な家賃補助制度がないのは、先進国では日本くらい。

「私物」の住宅ばかり積み上がり、住宅困窮者が増え、社会や経済が停滞する状況から、抜け出さないといけない と 平山 氏はいう。

A 氏 ： 住宅ジャーナリスト・ 山本久美子 氏は、 日本人は欧米と比べて、新築好きで、リクルート住まいカンパニーが、住宅を購入または建築を検討している人におこなった調査（１６年度）で、新築希望が７６・７％、中古希望が７・３％ 。

山本 氏は、 望ましい住宅の選択 は、 ここに住みたい、こういう暮らしがしたい、というのがあって、結果的に新築だった、中古だった、という姿だ という。

それが、 新築がいいというイメージが先行し、早い段階から新築か、中古かを決めてしまう人が圧倒的に多いのがいまの状態だ という。

誰もが中古住宅を買いやすく、売りやすい市場にすることが大切 だという。

私 ： 国交省は０６年に新築の大量供給から、中古の質の向上にかじを切り、中古流通とリフォーム市場の活性化に乗り出した。

その一つが中古住宅の「インスペクション（住宅診断）」で、中古住宅を買いたがらない理由の一つである、質の不安、の解消を狙ってガイドラインを策定。

建築士ら専門家が第三者的立場で住宅の状態を調査 するもので、 米国では一般的な仕組み で、 給排水管の漏れや詰まり、建物の傾きや亀裂などをチェックし、売り手は、手入れやリフォームしたことを価格に反映させやすくなる。

４月からは、「インスペクション」の実施の有無や、その診断結果 を、 仲介業者が、売買契約の前に買い手に説明することが義務づけられ ていて、 これをきっかけに普及が期待される。

A 氏 ： 新築でも中古でも 、むやみに信頼して任せるのではなく 、自分で良しあしを判断 し、 わからない場合は専門家に相談するなどで家を選ぶ必要 があり、制度や市場ができても何より 買い手の意識改革が大切 で、 その方向に進めば、新築至上主義から解き放たれ、選択肢が広がる と 山本 氏はいう。

私 ： １９７０年代以降、大量に供給された一戸建ての「持ち家」 が少子 高齢化で、「空き家」も増えている。

少子高齢化対策の見地からも、その効果的な再利用が必要 だね。