元銀行員のよもやま話

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2011.11.29

元銀行員の悪魔の囁きですから・・

カテゴリ：カテゴリ未分類

貸アパートを建てましょう、相続税の節税になりますよ」

と勧誘されたそうです・・・

神奈川の兄が・・です・・

で・・・・・兄から相談を受けたので・・・

（そんなつまらない事を考えずに仕事（医業）に専念すれば？）と返事しました・・・

昔から頭脳明晰な人物ですが・・・

案外・・・（いい人）なんですね・・

兄にした理由を少しだけ・・書きます・・

業者さんは・・

10～20年ほどの収支シミュレーションを持ってきますが、実態とかけ離れてますから・・・

例に挙げると・・・

１、利益が出れば税金がかかるのですが、それが計上されていない

・２、5年もたてば色々と手直しが必要ですが、修繕の見積もり金額が少ない・・

３、そもそも収入単価である家賃が10年たっても下がっていない

４、修繕の見積もりが甘いにも関わらず、10年たっても入居率が100％で計算・・

５、減価償却費や金利の計上金額が間違っているなどですか・・・

で結論は・・

1.不動産投資は原則長期戦だという事実

2.デフレ下でもデフレしないのが借金だという事実

3.日本は人口が減少していくという事実（世帯数も2015年には減少予定）

4.日本は住居が供給過剰であるという事実

5.地価はここ20年間下がり続けているという事実

6.不良入居者が急増しているという事実

7.現在は史上最低金利であるという事実

地価が上昇し、入居率についてもそれほど心配が無かった20年以上前のビジネスモデルですね・・

入居者の質の低下など、簡単にアマチュアが参入できるような業界ではないのですね・・・

それこそ、プロが必死になって、入居率改善のための広告や掃除などの小回り、

悪質入居者のリスク回避策など、日々工夫改善を積み重ねても・・利益が出ないのが現実です・・・

もちろんこれは・・・私のような田舎の話で・・・

政令指定都市ぐらいだと一考の余地はありますが・・・

少なくとも（片手間）で利益が出て・・節税になる・・

時代は8年前に終了したビジネスモデルです・・・・・

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