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2006年08月31日

＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
＊　ご参照いただいて、誠にありがとうございます　　　　　　　　　　　　＊
＊　８月１１日のブログ開通から昨日まで、毎日、私のオリジナルな　　　　＊
＊　記事を投稿してまいりました。でも、これからは、あるメルマガと　　　＊
＊　連動しながら、他のブログをメインにして情報を公開していこうと　　　＊
＊　考えております。この２０日間は、そのブログを開通してからの　　　　＊
＊　オリジナルな、しかも長文なコメントです。今後は、まず、ある　　　　＊
＊　メルマガに最初に公開し、その後、ブログへ公開していくという　　　　＊
＊　方式にしたいと存じます。私はブログのカウンタは信用していない　　　＊
＊　のですが、その内容で勝負をしてみたいと思いました。でも、時間　　　＊
＊　が限られているので、読者の皆様のご満足を得られるかどうかは　　　　＊
＊　わかりませんが、とにかく「やってみます。」　　　　　　　　　　　　＊
＊　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　＊
＊　　本日、このブログに日記を登録しようとしたらＵＲＬ機能等は　　　　＊
＊　一切使用できない状況でしたので、自分でＨＴＭＬでリンクを　　　　　＊
＊　作成してみました。リンクが間違っていた場合には、ご容赦ください。　＊
＊　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　＊
＊　　尚、本日は、ブログに掲載していない情報の記事をここに掲載し　　　＊
＊　ますので、いままでのご愛顧の一環とさせて頂きます。　　　　　　　　＊
＊　これからは、不定期に日記を掲載してまいります。今後もどうぞ、　　　＊
＊　宜しくお願いいたします。　　　　　　　敬白　　　　　　　　　　　　＊
＊　　　　　　　　　　　　　　平成１８年８月３１日　　　　　　　　　　＊
＊　　　　　　　　　　　　　　　さかえ古書店　　店主　　　　　　　　　＊
＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊

気になる不動産業界　－　江戸から明治維新の不動産の税　－

　不動産に関する税については、税理士さんのホームページにいろいろと
掲載されております。

　不動産に関する税の基本は、購入時、所有時、売却時それぞれに税金が
発生します。詳細は、各税理士さんのホームページをご参照してください。

　さて、この売買時にかかる税金。主に不動産取得税と譲渡所得税ですが、
いつ頃からできたかわかりますか？

　今、学生は夏休みですので、その間、お父さんやお母さんに少しは
ためになる情報を　と思い、まとめてみます。情報の出所元は、
「集英社版　日本の歴史　１６　明治維新」（京都大学教授　中村哲著）
からです。

　豊臣秀吉が、太閤検地を実施し、全国の土地の測量を行ない、それを
租税に取り入れました。（今でいう固定資産税っていうとこでしょうか。）
詳細はこちらを参照してください。
http://www.tabiken.com/history/doc/L/L061C100.HTM

　１５９０年（天正１８年）、関八州の領主として、徳川家康は、江戸に
入りました。江戸の地を選んだのには、交通（当時は水上交通）の便が
いいからだ　ということです。

　１６００年（慶長５年）、関ヶ原の戦いにて西軍を破った徳川家康は、
１６０３年に征夷大将軍に任じられて、江戸に幕府を開きました。
この後、親子三代にわたり、江戸中心部の整備（土木工事？）が完了
したようです。将軍も、家康－－＞秀忠－－－＞家光　です。

　１６５７年（明暦３年）、江戸に大火があり、その復興やその他で
半径５ｋｍに都市部は拡大したようです。

　この頃の不動産取引（土地）は、どうだったのでしょう。
想像するだけでも楽しいものです。

その前に、江戸の土地利用状況は、残っているデータで、１８６９年
（明治２年）頃では、
　武家地　１１，６９２，５９１坪　（６８．６％）
　町　地　　２，６９６，０００坪　（１５．８％）
　寺社地　　２，６６１，７４７坪　（１５．６％）
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
　合　計　１７，０５０，３３８坪　（１００％）　

であり、武家地は、一般には売買取引がされなかったようです。
（相対取引という今でいう交換が、幕府に内緒で行われたこともある
といっておりますが）また、今でいう賃貸借を利用して隠れて
実質的に所有者を変更していたようです。この場合には、火消しも
注意が必要だった　と面白い事例がのっています。

　「細川家、大久保家間の屋敷のやりとりは、賃貸借と幕府に届け出を
したが、実質は売買である。借りている細川家は、近隣で火事があると
屋敷の所有者が、火消しに出動しなければならないので、細川家の
家臣は、大久保家からきた　といって火消し作業をしなければ
ならなかった」とか。なんとも、隠し通すというのは難しいものです。

　町地のほうが活発に取引がなされたようです。でも、江戸の
利用できる土地は少なく、農村部を含めて、沽券（こけん、名称は
全国各地で異なるようです）という、一種の土地所有証券が土地の
売買に利用されていました。

　さて、時代は流れ、明治維新がきました。
１８７１年（明治４年）７月１５日の廃藩置県によって、全国の
政治支配を統一し、土地改革に著手しました。

　土地の売買を自由にして、その土地価格に一定の割合の税を
かけるという案でした。さしあたり、「各所持地の沽券」を発行し、
全国の土地の地価総額を調査することにしたのです。

　「沽券に関わる（こけんにかかわる）」という文言も、
この沽券からきたということですが、倉敷市のホームページを
参照してみてください。
http://www.city.kurashiki.okayama.jp/setsubi/mame/mame_yougo_koken.htm

　翌年の１８７２年（明治５年）２月１５日、土地の永代売買が自由に
なり、２４日に、「土地売買譲渡に付き地券渡方規則」が布達され
ました。市街地については、１％の地租を徴収しましたが、郡村に
ついては、別方式でした。

　この農民に土地所有権を認めて沽券（地券）を発行し、土地売買を
自由にして、その売買対価に対して課税するというアイデアは、
１８７０年（明治３年）の神田孝平（かんだたかひら）の「田祖改革
建議」に始まっているようです。

　この神田のアイデアは、勿論、ヨーロッパからのヒントを受けた
らしいのですが、江戸時代の沽券制度を見習ったのではないか　と
言われております。

　１８７３年（明治６年）７月２８日に地租改正法が公布しました。
概要は、旧来の貢祖制度を廃止し、土地調査を行ない、地租を決定し、
所有者に沽券を発行する。土地所有者からは、地価の３％を徴収する。
将来、物品税の増加に伴って、地租を減少させ、最終的には、
地価の１％とする。　という内容でした。

　ちなみに、現在の固定資産税は、課税標準額の１．４％（標準）、
都市計画税は０．３％（標準）の合計１．７％（標準）です。
標準というのは、市町村の条例で変更できるということです。

　なんだ、明治初期の約束の１％が、まだ守られていないのか。
しかも、現在は、建物（家屋）にも課税されてますよね。

　（そういえば、消費税が３％から５％に上昇するときに、
直間比率の是正をする　という約束だったが、いまもって、
それが守られていない。しかも、弱者に対する大型増税が今年は
行われていますが。）

　地元の話で恐縮ですが、いわき市平の中心部（商業地域）、
いわき市小名浜の中心部（商業、飲食街、福島県で唯一ソープランドの
営業が認められている　商業地域）等では、下図のような土地が
多いのです。

　　｜　　　｜
　　｜　道　＋－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－＋
　　｜　路　｜　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　｜
　　｜　　　＋－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－＋
　　｜　　　｜

　例えば、間口（道路に面している部分）が３間（１間は約１．８ｍ）
奥行き２０間とかの土地です。しかも、道路の幅が半間となっていたり。

　不動産業者のときには、法務局に行き、地図（１７条図面で、
土地測量が終わっていて、縮尺があり、図面上、ある程度、境界の
位置が把握できるような図面）を参照してもなく、字限図（アザギリズ）
といって、昔の土地台帳の図面（といっても、筆でその土地の位置
関係を示したもので、縮尺はありません）をみることがあります。
　この場合は、隣接する土地所有者を訪問し、境界を教えてもらい、
そして、実測するという作業が必要になりました。私の経験から
１０ｃｍもずれていて、隣接土地所有者から、測量図面への
承諾をもらえなかったこともあります。

　１０ｃｍずれていれば、間口が２０間として、
　１０ｃｍ ×　２０　×　１．８ｍ　＝　３．６平方ｍ　＝　約１坪。
ここが商業地域であるため、坪単価によっては、大きな問題になる
のは、わかります。（いわき駅周辺で、バブル崩壊頃、坪あたり
１，０００万円の価格取引があったらしいのです。）

　このような土地が日本全国いたるところにあるのは、詳細は
わかりませんが、間口税があったからだ　というのです。
http://www.city.kurashiki.okayama.jp/setsubi/mame/mame_yougo_koken.htm
　だから、間口を小さくし、その分、奥行きを長くして、今でいう
一種の節税対策でしょうか。あながち、間口税があったからというのも
なんとなくわかりますが・・・。

　こういうことは、特に不動産売買に関しては、その土地、土地で
いろんなケースがでてきますから、経験をつまないと難しいもの
だと思います。まして、賃貸借契約専門の不動産業者には、
チンプンカンプンかもしれません。

（参考）

寛保沽券図
http://www.city.chuo.lg.jp/info/bunkazai/bunka005.html

「東京の町、東京の島１３０年」第１話
http://www.soumu.metro.tokyo.jp/01soumu/archives/machi_shima_page1.htm

沽券にかかわる
http://gogen-allguide.com/ko/koken.html

西郷隆盛の「沽（こ）」
http://www.kyoto-np.co.jp/sho1/11/28.html

パンツの面目、ふんどしの沽券（福岡県弁護士会の読書）
http://www.fben.jp/bookcolumn/archives/2005/10/post_859.html
(7月23日)

（出展場所）
私のメルマガ
http://www.mag2.com/m/0000185221.html

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