セコイアの木の下で

土曜日はお世話になっている不動産屋さんへ新年のご挨拶を兼ねた作戦会議。

話し合った内容は大きく3つ。

(1) 平成22年度の収入について
(2) 融資獲得戦略
(3) 物件戦略

(1)と(2)は連動していて、サラリーマン投資家として不動産物件を探すに際して、 まずはどの程度資金が借入れ可能になるかの枠 を把握したい。

そのために、平成22年度分の給与所得、不動産所得、雑所得などが一通り出揃った今のタイミングで考えてみました。

[良い借金と悪い借金]
http://plaza.rakuten.co.jp/sequoia/diary/200907290000/

[個人属性]
http://plaza.rakuten.co.jp/sequoia/diary/200908030000/

平成21年度は不況の影響から給料が激減していたので昨年一年間は新しい借入れが出来る状況ではありませんでした。給与所得は平成22年度で回復の見込みだったので、一年間は自己資金を貯めるのと個人属性作りに専念。

例えば収入の10倍を総枠として考える金融機関の場合、 100万円の年収増で1,000万円分の増枠 になります。これってあるのと無いのとで、狙える物件が変わってきますよね。

狙い通り、年収も増えた、、、と言うより2年前の水準に回復して、1棟目の物件も軌道に載って収益を上げ始めているので、確定申告書の内容は平成21年度よりも大分マシになりました。

あとは支出圧迫から捻り出したキャッシュフローと、自宅売却から捻出した 自己資金 。これも重要。

出来るだけ調達コストを抑えた借入れをするには自己資金を使った方が有利な金利が取り易い。 物件価格の10～30％の自己資金を入れることが条件になる金融機関が多い中で、多く入れた方が有利なローンを組みやすいんです。 これはもちろん物件の価値にも左右されますし、何より投下資金回収の長期化とのトレードオフでもあることなので、全体の収益やリスク管理の面で要検討。

ローンの総枠を広げて、自己資金を準備して、あとはどの金融機関から融資を引くのが有利なのか。これは次の(3)物件戦略にも関係するところです。

駆け出しサラリーマン投資家としてはなかなか都銀さんとのお付き合いは敷居が高くて難しい。自己資金が無い場合には頼れるところは数行しかないけれど、 ある程度の自己資金を使う前提であれば、地銀や信金さんが色々と候補に入ってくる模様。

ただ、逆にその場合は「物件が支店から数Km」などの地域的なテリトリーがあるので、物件の所在地を考えた上で使える金融機関もある程度決まる方向性があるようです。

打ち合わせによっておおよそ狙える物件のレンジが把握できたので、これからは具体的な物件を探しに。

作戦会議を終えた後は、駅近くの鮮魚居酒屋でささやかな新年会。
目の前のコンロで焼くイカのワタ入りホイル焼きが美味でした。

年内にはぜひ次のステップを踏みたいと思います！

セコイアの木の下で　伊藤　潤



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http://sequoia.seesaa.net/

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