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こんにちは キー太先生です。「高齢者賃貸の罠」で述べましたように高齢者に物件を賃貸する貸主(家主)はほとんどおりません。分譲マンションでは、身寄りのない高齢者の区分所有者が亡くなられた場合、管理組合の理事は大変な時間と労力を費やす可能性があります。身寄りのない高齢の区分所有者が病院などで亡くなった後、故人のマンションの部屋に遺品が放置されたままになることがあります。そのようなマンションの部屋を「遺品部屋」と呼ぶそうです。そのような故人は親戚との関係も疎遠であり、個人情報のため、管理組合が故人の相続人を探し出すのは困難です。よって、管理組合は費用を負担して弁護士に相続人調査を依頼せざるを得ないのです。相続人が見つからなかった場合、裁判所に対して「相続財産管理人」の選任を申し立てます。「相続財産管理人」は配偶者・子供・利害関係人など民法上の法定相続人を全員戸籍等を確認し、それでもいない場合は相続人不在が確定されます。その後、「相続財産管理人」が相続人のいないマンション売却整理の手続きをおこないます。キー太先生 「遺品部屋」の問題は親族関係が希薄になっていることが原因ではなく、 身寄りがなく資力も無い高齢者の終活の問題です。 疎遠な兄弟、甥っ子、姪っ子などの相続人にとっても晴天の霹靂ですが、 遺産がプラスであり、相続人が相続するのであれば話が早いのですが、 遺産がマイナスの場合、放棄するケースが多いです。 しかしながら、相続人は相続権を放棄しても、それで済む話ではありません。 民法940条では「相続を放棄した者は、その放棄によって相続人となった者が 相続財産の管理を始めることができるまで、事故の財産におけるのと同一の注意をもって その財産の管理を継続しなければならない」とあります。 つまり、相続放棄しても次の所有者、誰か他に相続する人が決まるまで、 管理費、修繕積立金、固定資産税の支払い義務があります。 しかしながら、 相続人は支払えないとか、支払い拒否するケースが多いと聞きますので 遺品部屋の解決には年単位の時間が掛かることなります。 近年、O円リゾートマンションや格安の地方マンションやワンルームマンションが ありますが、購入はよく考えたほうがよいです。 そのような物件は、「遺品部屋」の解決のために骨を折ってくれる理事(組合員)もおらず、 価格が安いのでマンションを売却しても管理費や修繕積立金の未収金を回収できません。 何もしないで放置しても「遺品部屋」の滞納管理費等は未収のまま、 その後の管理費等も支払う者がいないままです。 結局は、他の区分所有者が管理費や修繕積立金を増額して負担せざるを得なくなるでしょう。 管理組合は独居の高齢者の身寄り、相続人を把握しておくことが大切になります。次回は「外国人の入居拒否はできるか」です。
2024.06.29
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こんにちは キー太先生です。マンション管理組合の理事になると、何をすればよいか戸惑うと思います。相談先としては、管理会社のフロント社員などが多いと思いますが、セカンドオピニオンや助言が欲しい場合は、「公益財団法人マンション管理センター(相談窓口)」を活用するとよいでしょう。公益財団法人マンション管理センター| トップページ (mankan.or.jp)<大規模修繕について>大規模修繕は12年~15年に一度の管理組合、理事会の大イベントです。多くのマンションでは長期修繕計画が作成されており、大規模修繕を2回含む25年~30年間の計画です。この修繕計画には、将来見込まれる改修工事の内容、おおよその時期、概算費用等が記載されていています。しかしながら、大規模修繕の12年の周期もガイドラインの目安であり、作成段階のおおよその目安にすぎません。実施の可否は、企業であれば稟議すればよいのですが、管理組合の区分所有者のコンセンサスを得るために、予定時期が近くなったら専門家に調査・診断を依頼しその結果(建物・設備の劣化診断)に基づいて、管理組合が実施の要否を判断する進め方が一般的です。<修繕委員会の立ち上げ>大規模修繕の実施には、2年前、遅くとも1年前から準備を進める必要があります。多くのマンションでは、「修繕委員会」を立ち上げます。規模によりますが5~10人の委員を選出します。大規模マンションでは区分所有者の中には建築関係の社員もおられると思いますので、積極的に参画してもらいましょう。また、修繕委員の任期は約3年(準備~完成)で継続して携わってもらうほうがよいでしょう。<検討体制の構築>委員のメンバーを募集しても集まらない、専門家がいないという事情から管理会社へ丸投げしてしまう管理組合もあります。うがった見方をすれば、管理会社は、建築・設備を延命するより前倒しで実施してもらえる方が、故障・事故のトラブルを軽減できますので、区分所有者と同じ立場ではありません。極端に言えば、区分所有者は、修繕周期を2倍にできれば修繕費が半分になるのです。また、大規模修繕工事費は何億円もするので、癒着が起きているケースは多々あるといいます。例えば、理事と管理会社との贈収賄があったり、管理会社と施工業者でキックバックがあったりすることです。<専門家の活用>理事と管理会社の一部の人のみで決めてしまうと大規模修繕工事の透明性が損なわれます。よって、中立的な専門家(設計事務所、建設コンサルタント会社)に業務依頼し、修繕委員会をサポートしてもらう方法もあります。サポートしてくれる専門会社の複数候補から実績や資格者、財務状況、業務への取り姿勢、進め方や打合せ頻度、見積金額を提案してもらって委託先を選定します。<工事内容の検討(例)>見積を取得することは比較的誰にでも出来そうですが、工事内容だけでなく施工条件、クレーム対策などの前提によって見積金額が変わってきますので、条件を整えて工事見積依頼をします。下記は外壁塗装工事の例ですが、総会の工事承認の場合、こんな質問が出るかもしれません。「理事会・修繕委員会」が信頼と総会の承認を得るために答えららるようにしておきましょう。また、大規模修繕は、マンション資産のバリューアップの良い機会でもありますので、マンション資産のバリューアップの観点も大切です。 ・塗り替えないと問題があるか? ・既存の塗装仕様でよいか?耐久性の高く費用対効果の高い塗装はないか? ・既存の色でよいか?イメージチェンジや汚損が目立たない観点の提案色はないか? ・鉄部を塗装の必要のないステンレス製に交換するメリットはないか? ・周期や合わせて実施したほうが経済的に合理的である他の工事はないか? ・(その他、区分所有者からの)不満はないか? <工事業者の候補>見積を3社以上取得するのが一般的ですが、見積依頼先の業者は以下のとおりです。 ①管理会社関係または推薦系 ②マンションの元施工会社系 ③その他専門会社、施工会社系<見積依頼方法>「理事会・修繕委員会」が直接依頼します。なぜなら、管理会社が相見積もりを仕切れば、当然に①が最も安い出来レースになると考えてたほうがよいでしょう。<見積書の受領>依頼と同様に見積受領は「理事会・修繕委員会」が直接受領します。<施工者の選定>携わってきた委員は施工者の良し悪しを肌で感じるでしょう。ある程度、工事品質と工事費は比例するので、金額は安いが大丈夫かと心配になる業者もいます。まったく心配がない業者だけを見積取得先の候補にすれば問題ないのですが、安くもならないので、悩ましいです。テクニカルな対応としては ・現場監督者と事前面談をする ・実績など工事金額以外も勘案する ・一番お願いしたい業者にネゴしてみる「理事会・修繕委員会」でよく話し合って選定しましょう。<総会決議>総会で「工事金額や発注業者の決定に関する承認」を得る必要があります。工事内容も然り、透明性のある方法で工事金額や発注業者を選定し、他の区分所有者から疑念を持たれないようにしましょう。 ・なせその工事が必要なのか ・なせその業者を選んだのか ・工事金額は妥当なのか ・工事中は居住者にどんな影響がるのか工事中は騒音・振動・臭気や使用上の制限(バルコニーなど)が発生しますし、工事に伴う影響に対して丁寧な説明により理解・協力を得て、クレーム防止に努めましょう。 次回は「マンション管理組合(遺品部屋)」です。
2024.06.26
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こんにちは キー太先生です。マンションの居住人口は1500万人、約1割の人がマンションに住んでいます。マンション管理と管理会社とは何か?確認してみましょう。<業務内容>管理業務は次のような業務があります。①事務管理業務 ・会計業務(年度収支予算案および決算書の作成) ・出納業務(管理費、修繕積立金、その他使用料の金銭出納) ・滞納者に対する督促 ・通帳保管、会計にかかわる帳簿管理②管理員業務 ・館内巡回 ・設備点検 ・修繕工事の立ち合い ・緊急時連絡業務③清掃業務 ・日常清掃 ・定期清掃 ・特別(スポット)清掃④建物・設備管理業務 ・給水設備点検 ・消防設備点検 ・エレベーター点検など<管理方式>管理方式は次のような方式があります。約7割がマンション管理会社にすべて委託しています。①全部委託方式 74%②一部委託方式 11%③自主管理方式 9% 不明 6% 平成30年度国土交通省マンション総合調査<管理会社>①ディベロッパー系(販売会社系列)②ビルメンテナンス・建設会社系③独立系キー太先生業務内容を見ていただければわかるように管理業務はほぼ人件費です。また、③清掃業務、④建物・設備管理業務は管理会社から専門会社に外注(再委託)しているケースがほとんどです。管理会社には清掃会社並みの安かろうまずかろうの管理会社もあれば、管理費が安い代わりに、修繕や大規模修繕の際に収益を得ている管理会社もいます。しっかりとした管理会社は、管理組合の代わりに全てやってくれるのは楽ではあるが、主導権を取られたり、費用が高くなることがデメリットです。管理会社の質とコストは、建築会社の選定に似ています。③清掃業務、④建物・設備管理業務を分離委託すればコストダウンになります。しかしながら、管理組合で専門会社とその業務品質を管理できるかどうかの問題があります。②管理員業務の質は管理員の人件費に比例するであろうと考えられます。どのような管理会社がよいかを一概には言えないのは、マンションにはそれぞれニーズや特性があるためです。次回は「マンション管理組合(大規模修繕)」です。
2024.06.23
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こんにちは キー太先生です。「中古マンションを買う時の注意(2023.10.29)」の3.管理状況の補足です。 1.耐震性 2.物理的耐用年数 3.管理状況 4.将来の建替え認定制度を受けていないマンションを購入する時には管理状況をどうやって判断すればいいのでしょうか?集合住宅は、実際に住んでみると管理上の様々な問題や不満を感じます。管理組合・区分所有者に対するアンケート調査結果から留意点を考えます。<アンケート結果(抜粋)>④所在不明・連絡先不通の戸数割合 所在不明・連絡先不通の住戸が無いマンションは 31.4% →所在不明・連絡先不通の住戸が多いマンションは要注意⑦マンション選定時の入居後の共用部分の維持管理に対する考慮 考慮した割合は 41.7%であり、考慮しなかった割合 57.2%を下回っている。 →管理について考慮しない人が過半数と関心が低い①管理規約及び細則等の作成状況 管理規約がある管理組合は 98.3%であり、 使用細則・協定等がある管理組合は 91.0%で ある。 →管理規約がないマンションは論外。使用細則がないマンションは要注意 管理組合の規約は、書面又は電磁的方法によって作成し、その保管場所を 建物の見やすい場所に掲示しなければなりません(区分所有法第33条3項) 掲示のないマンションも管理は要注意⑪管理状況全般の満足度 管理状況全般について満足している人の合計 2,018人 管理状況に満足していない人の合計 171人 →約8%の人が管理状況に満足しておらず、理由は次の通り。 不満であると回答した理由は、 ・一部の居住者の協力が得られにくいので 48.5% ・マンション管理業者が良くないので 28.7% ・管理組合役員が不慣れ なので 26.3% ・管理組合が機能していないので 15.2%⑬トラブル(過去1年間)の発生状況 ・居住者間の行為、マナーをめぐるもの 55.9%(生活御、違法駐車、ペット飼育等) ・建物の不具合 に係るもの 31.1%(水漏れ、雨漏り等) ・費用負担に係るもの 25.5%(管理費等の滞納) ・特にトラ ブルは発生していない 23.2% →何らかのトラブルがあるマンションは77%であり、 マナーをめぐるものが多い。⑭管理費等の滞納状況 管理費・修繕積立金を3ヶ月以上滞納している住戸があるマンションは 24.8% (完成年次別では、築年数が古いマンションの方が割合が高くなる傾向である) →管理費等の滞納者が多い管理組合は要注意 出典:平成30年度マンション総合調査結果(国交省)より 4,200 管理組合(うちアンケート回収率40.2%) 8,400 区分所有者(うちアンケート回収率38.2%)マンションを購入して区分所有者になると自動的に「管理組合」の構成員になります。マンション管理組合の総会の場合は、議決権総数の半数以上の出席で成立します。半数未満の出席では何も決められないため流会になります。(年1回以上開催しなければならない)出席しない場合は、委任状※1や議決権行使書※2でも良いため、多くの管理組合の出席率は、80%程度です。 ※1 委任できるのは、配偶者、同居の親族、他の組合員です。 委任状の代理人を立てずに白紙で提出すると多くの場合、 議長(一般的に理事長)が代理人として議決権を行使することになっております。 白紙委任状は議長に判断をお任せしますということになりますので 関心の低く、考えることの放棄していると同じですので 自分の資産なのですから、出来る限り出席しましょう。 ※2 出席できない人は議決権行使書で議事にたいして前もって賛否を選択できます。 議事(決議事項)を予め理解できる人でなければ、 賛成・反対の判断が難しいかもしれません。なお、実際に出席してるのは平均で全体の35%です。 →委任が多い、出席率が低いマンションは要注意管理組合(区分所有者)の管理意識が低いと、将来建て替えや大規模修繕に支障がある可能性が高くなります。特に購入のための内見などで管理状況に懸念・不安を感じる場合は、総会の議事録を閲覧したほうがよいでしょう。理事会も1~2か月に1回程度で開催されていますので、理事会の議事軸と合わせて閲覧するとマンションの内情(問題・課題)が見えてきます。次回は「マンションの地震リスク(エレベーター)」です。
2024.04.28
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こんにちは キー太先生です。「中古マンションを買う時の注意(2023.10.29)」の3.管理状況の補足です。 1.耐震性 2.物理的耐用年数 3.管理状況 4.将来の建替え近年、タワーマンションをはじめマンション販売が好調ですので、新築・中古マンションの購入を検討されると方もいらっしゃると思います。購入者は価格、立地や耐震性(築年数)への関心が高いですが、管理については比較がしずらい、よくわからないためか多くの人は「管理会社が大手なので安心そうだ」とかその程度の感覚なのではないでしょうか。マンションの管理状況を確認するために有用な認証制度があります。一つは「マンション管理計画認定制度」というの国(地方公共団体)が行う制度です。もう一つは「マンション管理適正評価制度」というマンション管理業協会が行う制度です。ここでは①管理計画認定制度についてです。<①管理計画認定制度の概要> 基本方針に基づき、地方公共団体が適切にマンション管理を行っている マンションを認定する制度です。任意、認定されなかったといってペナルティはありません。 ・マンションの管理の適正化の推進に関する法律(マンション管理適正化法)平成13年8月1日施行 2020年6月改正 2022年4月より「管理計画認定制度」の開始 ・認定基準 管理組合の運営、管理規約、経理、長期修繕計画の作成および見直し、その他など 16項目+地域独自設定項目 ・費用 マンション管理センターシステム利用料(10,000円) マンション管理士事前確認審査料(10,000円) 地方公共団体手数料など ・登録 5年ごと更新 ・金利優遇など フラット35及びマンション共用部分リ フォーム融資の金利引下げ マンションすまい・る債※の利率を上乗せ 長寿命化に資する大規模修繕工事の建物部分の固定資産税額の減額 など ・実績 登録数 2023年9月末時 928件 (参考:②適正化評価制度登録数 2023年末時 2,624件)購入しようとするマンションが①②いずれかの認定制度を受けていれば、参考にできるのですが、登録数は多くありません。登録数は年々増加しておりますが、登録するためには集会の決議が必要ですので、管理意識のい低い管理組合(区分所有者)マンションはたぶん認定制度を受けていません。したがって、認定制度を受けていないマンションを購入する時には管理状況を自ら確認しなければなりません。次回は「中古マンションを買う時の注意点(その2)管理組合」です。
2024.04.25
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