キー太先生の不動産に関するいろいろ

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2024.04.22

底地への投資の罠

テーマ：不動産投資（アパート・マンション経営）(1625)

カテゴリ：不動産投資

こんにちは　キー太先生です。
近年、不動産業界で急激な成長をしている会社があります。
「 地主株式会社 」という独自の不動産投資手法を展開している不動産金融商品メーカーです。
「①土地を購入する。②その土地を貸す。③貸している土地を売る。④そして投資家の資金を運用する」
という４つのステップを「 ＪＩＮＵＳＨビジネス 」と呼び、自ら建物を建てず、土地のみに
投資して地主に徹するという、独自のビジネスモデルです。

①は将来にわたり転用可能な土地に投資
②テナントと長期に 定期借地権設定契約 を締結
③地主リート※などへ売却
④底地特化型の私募リートとして、機関投資家の資金を長期安定運用
　　※地主リート（私募リート）の保有資産の合計は、
　　　154物件、取得価格合計212,504百万円(2023.01.10）

キー太先生
自ら建物を建てず、土地のみに投資して地主に徹するので、
テナント撤退や建物維持保全などの追加投資がなくリスクが低く、
長期の定期借地権ですので、賃借人が倒産しない限りは安定した賃料を見込めます。
ただし、ビジネスモデルとして本当に成立するかは20年後に土地が返還された後、
土地売却価格の結果、投資家へリターンを見ないとわかりません。

キー太先生
（定期借地権でなく）旧法の建物付き借地権建物の底地についても
底地買取業者
という電話や手紙が頻繁にあります。
土地価格の数%、住宅地の場合は1%未満の地代ですが、 預金金利に比べれば
利回りがよいので底地に投資する不動産投資家もいるようです。
同様に空室リスクもなく。修繕・追加投資が必要ないので不労所得ですが、
そんな甘くはありません。
なぜなら、相続税があるためです。
相続税が掛からなく、換金性が高ければ、低利ですが底地の資産メリットがあります。
流通性が低いので底地を売ろうとすると業者に買い叩かれるか負動産になります。
地代の利回りが1～2%とすると元が取れるのは50～100年も掛かります。
投資回収年数が長すぎて、それこそ先祖代々からの地主でなければ、底地を所有する
インセンティブもありません。
ほとんどの底地買取業者は、地主から底地を安く買い取り、借地人に夜討、朝駆けをして
借地人に高く買い取らせることで利益を上げているのです。

次回は「中古マンションを買う時の注意点（その１）管理計画認定制度」です。

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