[良い家が欲しい] カテゴリの記事
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ウォームエアリー
今日は久しぶりに家の事に付いて書きます。市場が大きく動いているときに、何で？と言う感じですよね。先日所用があって、久しぶりにセキスイハイムの担当営業さんとメールでやり取りしたのですが、その際に「ブログで家の（ウォームファクトリーの）感想を書いてくれ」と言う、判り易い要求がありましたので、自身の体験と感想でも書いておこうと思います。でもね、Ｎさん。私の弱小ブログじゃぁ、宣伝効果なんて無いよ。まずは、ウォームエアリーとは何か？と言う部分から。ウォームエアリーと言うのは、一軒まるごと暖房・換気システムの事です。テレビＣＭで阿部寛さんが宣伝しているので、名前を聞いたことのある方も居ると思います。以前にも日記で触れたのですが、私がセキスイハイムで家を建てたのは、この蓄熱暖房機が欲しかったからです。私の妻はかなりの寒がりでして、住み始めて直ぐ（１１月）に蓄熱暖房機を使い始めました。家は床が冷たいと言うのが通常だと思いますが、この暖房システムは１階の床が一番暖かくなります。我が家はリビングを１階にしているのですが、床に寝転がっても全く寒くない。また、真冬でも朝起きて寒くないし、床が冷たいと言うことがありません。冬場にありがたみが出る設備ですね。デメリットは、温度の調節が難しいこと。前日に暖房レベル（３段階あります）を調節できるのですが、翌日暖かい日だと、真冬に家の中で汗をかく事になります。まぁ、窓を開ければ問題ありませんが。あと、このシステムは屋内が乾燥し易いようです。その分、換気システム（エアーファクトリー）で加湿が出来るようになっています。蓄熱暖房機単体での導入では、加湿には多少気を付ける必要があるようですね。体験談として、一つ。私の妻の実家は築２０年くらいのへーベルハウスなのですが、妻の実家に泊まりに行くとかなり寒く感じます。私の息子は今３歳なのですが、妻の実家にしばらく泊まると、・肌荒れが出てくる。・大抵風邪を引く。と言う症状が出ます。妻曰く「今の家の方が温度、湿度の環境が良い」と言う事です。特に問題なのが、恐らく湿度の部分だと思います。実家だと、子供が直ぐにのどをやられてしまうのですよ。家も時代と共に進化しているのだなと思った瞬間です。こんな事もあり、私と妻は設備をケチらないで良かったと思っています。何より暖かいと言うのが良いですね。その他、私が設備のグレードを上げた所は「窓枠」です。アルプレックスサッシと言う物で、アルミに樹脂をコーティングして断熱性能を上げた製品になります。これを付けるかどうかはかなり悩んだのですが、結局付けてしまいました。セキスイハイムでこの窓枠にすると、窓ガラスのグレードも上がってしまいます。その分価格差は結構な物になります。良く、知人に話を聞くと、窓枠の結露に悩まされている人が多いのですが、この窓枠は「結露しにくい」と言う商品です。私も今年注意していたのですが、結露はゼロでした。（ハイムの）管理の方に、「この窓枠、結露しませんねぇ。」と言ったら、「条件によっては結露しすよ。結露はしにくいですけどね。蓄熱暖房を入れている家は内外の温度差が大きく結露し易いので、この窓枠を推奨しています」との事でした。私、最初の時点で蓄熱暖房を入れる事は決めてましたが、この窓枠は推奨されてないなぁ？さて、もしセキスイハイムで家の建築を検討されている方が居たら、事情が許すようなら、これらの設備は付けた方が良いと思います。少なくとも、私は付けて良かったと思っています。肝心のお値段の方ですが、当然面積によって値段が変わって来ます。我が家は３０坪なのですが、蓄熱暖房機が４０万円台半ば、換気システムが６０万円強、窓枠とガラスのアップ分が５０万円強となります。大体１５０万円台の後半くらいの価格です。実はガラスは、私の家は準耐火構造のため、ガラスの価格が高くなってます。簡易耐火仕様の家なら、価格は２０万円ほど安くなるそうなので、通常の３０坪なら＋１３０万円台後半くらいの費用負担となります。ちなみに、蓄熱暖房器の価格は安いと思います。他の会社の製品を外注で自宅に入れると、これよりかなり高く付くと思います。（同僚に１人入れている人が居たので、その人の話を聞いた上での判断）床暖房よりはかなり良い製品だと思います。※ 私は別にハイムの回し者ではありませんので、意見は純粋に自分の意見を書いています。ただ、私は現在ハイムのユーザーですので、その分設備に対して好意的な判断をするようなバイアスが働いている可能性があります。出来るだけ客観的な判断を元に感想を書いたつもりですが、ある程度割り引いて読んでいただきたいと思います。
2007年03月09日
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家の値段 その２
家の値段を見る上で、価格が比較的判り易いのはキッチンなどでしょう。キッチンの値段を比較すると、例えば建売住宅の標準キッチンと比べると、100万円くらい価格が違います。その他では、外壁の種類やユニットバス、フローリングの種類や壁の材質などは価格が結構変わってくる部分です。セキスイハイムは２階建ての鉄骨は製品仕様が３種類あり、それぞれBJ、ドマーニ、パルフェと呼ばれます。この中で廉価版は、BJと呼ばれる商品で、参考坪単価は６５万円程度と言われました。ただ、準耐火構造に出来ないといわれまして、この製品を選択することが出来ず、我が家は最終的にドマーニと言う製品になっています。ドマーニ、パルフェともに、参考坪単価は７０万円程度と言うことでした。例えば木造の建売住宅と比べると、友人からの話を元に類推すると、在来木造建築と比べると、３０坪なら価格は６００万円以上違うと思います。私が判る範囲で違いを言うと、窓ガラス、キッチン、床材の主要部材、屋根材などは、グレードの異なる製品を使っています。これらの市場価格差はどれくらいか？正直判りませんが、キッチンだけで100万円くらいは違ってきますので、これらの部材だけで200～300万円以上は変わってくると思います。性能や設備、アフターサービスなどを考えると、この価格差は正当化出来るかな？価値観次第ですが。ま、何が言いたいか端的に言うと、「安くて良い物は手に入らない」と言う事です。私が感じたのは、「安いメーカー」とは、安い製品カテゴリーを持つメーカーであり、業界の構造的に、（設備が）良くて安い家と言うのはありえなさそうだと言うのが最終結論です。私が比較した６メーカーの中で、最も安い製品を持つメーカーはダイワハウスになります。次いで安いのは、トヨタホームではないかと思います。営業さんの話を総合すると、パナホームも安く提案するようなのですが、内容は今一判りません。ただ1つ判っているのは、良い設備や部材を使った家だと、どちらのメーカーでもかなり価格は高くなります。私パナホームの見積もり見て、価格が高くてひっくり返りました（笑）これ言うと、どの営業さんも意外がるのですけど。セキスイには、それほどの低価格品がありません。価格帯が狭くなっています。しかし設備と価格を比較すると、やはりユニット工法の家の方が中等品では価格競争力が高いと判断しました。で、ユニット工法のメーカーは、トヨタホームとセキスイハイムでした。両者を比較すると、セキスイのBJと比較して、ややトヨタの方が安くなるかな？と言うイメージです。ただ、例えばトヨタホームでは、屋根裏収納をつけても屋根裏にクロスが入らないとか、安いフローリングの部材カテゴリがある事を考えると、完全に同じグレードでの比較は出来ませんでしたね。私は「ある程度良い家が欲しい」と考えていたため、セキスイハイムを選択し、結局設備はあまりケチらずに欲しいと思った設備はあらかた付けてしまいました。結果として、坪単価は８５万円を若干上回ってしまいました。（笑）最初の方針（初期投資はある程度抑制する）から大幅に外れてしまいました。高かったなぁ～。投資資金も大幅減資となり、流動資産の規模は概ね２年前の水準まで後退しました。頭金は、ある程度大きく入れたもので。経済合理性から外れた事をしました。後悔は、これからゆっくりすることにします。
2006年11月02日
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家の値段
今日は家の値段について書いていこうと思います。家作りシリーズの最後にするつもりなのですが、恐らくこれから家を買おうと考えている人にとっては、この部分は最も関心が大きいのではないかと思います。私も、家の値段ってすごく気になりました。しかし、家の値段はものすごく判りにくいです。家の部品点数は万単位になるようで、全ての部材を加味しての価格比較は、自分では事実上不可能だと判断しました。そんな中、少し気付いた事など書いていきたいと思います。巷でよく言う、坪単価と言うのは何か？これはメーカーによって、坪単価の範囲が違うようなのですが、私が聞いた範囲では「外構や水道の引き込み料金などを含めない、家の値段」だそうです。つまり、古屋の取り壊し料や、税金、水道引込料を含めない金額を、目安として言うものだそうで、この価格で「住める家」が手に入るわけではないです。大抵は、「最低限の坪単価」を宣伝してるので、例えば「坪単価５０万円～」と言う表記なら、「最低坪５０万円」と思った方が良いみたいですね。また、あくまで目安で、家の値段と言うのはケースバイケースで大きく変わると言うことです。我が家の場合、それ以外に、家の取り壊し料、地盤改良、水道引き込み、残土処理費用、税金などで、４００万円以上の費用負担でした。一般的に言う坪単価以外にこれだけの費用が発生するということを、家を建てようと考えているなら知っておいても良いかなと思います。ハウスメーカーで家を建てるということについて。私は、ハウスメーカーで家を建てると言う選択をしました。これは、家の専門家でもない人間が家を建てるのならば、工務店などに頼むより大手のハウスメーカーに頼んだ方が難易度が低く、失敗が少ないと考えたからです。家が完成した現在でも、この考えは変わっていません。「費用が高い」と言うのは、初めから判っていました。この部分は「安心を買う」と言う意味で、許容しようと考えていました。大手のハウスメーカーの中には、上場企業が混じります。簡単にですが、収益状況などを見て行っています。正直、最初に四季報を見た感想は、「やけに利益率が低い」と言うものでした。これは恐らく、業界内競争が激しいのだと当初考えたのですが、最終的には少々意見が変わりました。と言うのも、私はハウスメーカーは製造業に近い業態だと考えて見ていたのですが、暫く調べていくと、半ば以上「卸売業」に近い業態であると言う事に気付いたのです。どう言うことかと言うと、例えばキッチンはナショナル製、エコキュートはダイキン製、換気システムは三菱製と言った具合に、大手メーカーでも、家の設備の多くを内製していないのです。と言うことは、この業界の価格競争力と言うのは、仕入れの交渉力と内製品の多寡に依存するのではないかと考えました。実際に大手ハウスメーカーを回ると、営業トークで、「ウチはキッチン、○○より安く入りますよ」とか言う話が出ます。規模型事業なのでしょうね。実は私は、「工務店で家を建てれば、同じものが安く建つ」と言う言葉を半ば以上信じていたのですが、自分で調べてみて、そんなことはないなと考えるようになりました。と言うのも、例えば工務店で８０万円で卸している商品を、ハウスメーカーで100万円で卸しているかと言うと、そんな殿様商売が出来るほど業界内状況は良くないです。とにかく競合が多いのです。一例を挙げると、例えばＩＨクッキングヒーターなどはいくつか量販店でも価格を見たのですが、セキスイハイムで買うのが一番安かったりします。そんな訳で、私はハウスメーカーが極端に高コストとは思わなくなりました。確かにハウスメーカーで家を建てると価格はかなり高くなるのですが、その分、良い設備や部材を使っているのではないかな？と思うのです。ただ、この部分は定量評価出来ていません。あくまで理屈的にはそうだと思います。次回に続きます。
2006年10月31日
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不動産登記とローン
家が完成し、引越をしてから１週間が経過しました。忙しい上、パソコンをダンボールの上に置いておいたもので、すっかりネットに繋がなくなっていました。先ほど株価見ましたが、多分１０日振りくらいですね。昨日パソコン机を設置して、セッティングが終了しました。ふぅ。さて、今日は不動産登記に関して書こうと思います。今回、私は滅失登記と保存登記を自分でやりましたが、この２つの登記は事務的には全く問題なく自分で出来ます。今回感じたのは、法務局や市役所の税務担当職員さんの対応の良さを強く感じています。とにかく親切です。素人にでも、本当に良く教えてくれます。もし登記をしてみようと言う方がいらしたら、臆することなく挑戦して見ると良いと思います。平日に時間が必要ですが、恐らくあっさりと登記は出来てしまうでしょう。私は不動産登記に関しては、ネットで概要を調べて雛形を作り、それを近所の法務局に持ち込んで書類相談をしました。書類の様式に関しては、ＨＰで公開している人も居ますし、法務局のＨＰに様式が用意もされていますので、特に困ることは無いです。その中で、書類作成で間違っているようなら指摘してくれますので、事務的には全く問題なく申請出来ました。ただ、表示登記に関しては別物です。正直、事務的には図面作成以外は大したことがありませんが、その他の部分で不具合が出まくります。今回私はセキスイさんの、引き渡し前の表示登記申請の同意を取ることが出来なかったので断念しました。ただ、勉強した中では、別に建築会社の同意が無くとも表示登記の申請自体は出来るようです。通常ですと、表示登記の必要添付書類の所有権証明書の一種である、「建築請負人の引渡証明書」の交付が受けられないのが問題なのですが、実は他の代替書類で申請は出来ます。（参考）先日、司法書士さんとお話する機会があったもので、この部分に関して聞いたところ、やはり申請自体は出来るそうです。ただ、本人申請だと現場査察が入る可能性が高く、登記がスムーズに行かない可能性は高いと言う事でした。金融機関との絡みもありますので、家を現金買いする人以外は表示登記はお勧めしません。フラット３５の金消契約ですが、２３日に実施しまして、今月３１日に融資が実行されます。建築会社担当者からは１０月中の融資実行は難しい（出来ない）と言われていたのですが、何とか間に合いましたね。融資金利は2.8％、優良住宅支援制度を利用したため、当初５年間は2.5％で融資が受けられます。登記に関しては、申請後４営業日目に登記完了しています。（申請日も入れると５営業日）相模原の法務局に聞いたところ、この日数は普通だそうです。ちなみに９月に電話で聞いたときは、１日少なくて、申請後３営業日で登記完了だそうです。私は１０月中の融資実行を目指していたのですが、登記関係書類に関しては全く問題なく間に合いました。ちなみに、セキスイの担当者からは、登記申請に１０日～２週間かかると言われました。ビックリして法務局に問い合わせしたら、上記の日数で登記は可能だと言う事でした。その後の会社の説明会でも同様の日数を言っていました。建築会社としては、安全策で一様に長い時間を言うのでしょうが、私の求めていた情報とは少々違いましたね。ちなみに、司法書士さんは、登記は７～１０日くらいかかりますと言う説明をしていました。立場によって安全係数が違うようです。
2006年10月28日
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外構工事 追加
ええと、少し懺悔です。前回日記で、漢字を思い切り間違えていました。外溝工事ではなく、外構工事の間違いです。例によって修正はしませんので、脳内変換して読んでくれると助かります。いや、気付いたときは焦りました。大恥です。（笑）あと外構工事の価格ですが、ホームセンターとの価格差が大きいと書きましたが、この見積もりは仕様を揃えていないため、実際の価格差はここまで大きくは無いと思います。塀の仕様は恐らくは大きく違い、多分メートル当たり5000円以上は安い仕様になっているでしょう。土間コンクリートに簡しては仕様の差は無いと思います。読み返して、少し気になったもので。物置に関してですが、依頼した社長が言うには、イナバとヨドの物置は作りがしっかりしていると言う事でした。耐久性で差があるそうで、５年以上使うと違いが出てくるそうです。私自身はホームセンターで製品を見て、作りがしっかりしていると言う理由でイナバの物置を選んだのですが、あながち間違いでは無かったようです。なお、私がホームセンターで見た製品はネクスタと言う製品でした。しかし業者の取り扱い製品にこの商品は無く、恐らくはホームセンター用にマイナーチェンジした製品だろうと言っていました。元の製品はベイシーと言う製品です。社長が言うには、これはメーカーが良くやる手法だと言うことです。ホームセンター用に作った廉価品だとのことで、これより安くは出来ないそうな。しかし、定価を見るとどちらも同じ価格なんですけど。「何が違うの？」と聞いたところ、この様な商品の場合、レールがスチール製になるのと、使う鉄板が微妙に薄くなるとのことです。また、ホームセンターの商品には、JISマークが付かなくなるそうな。社長の言う事がどこまで信用できるかは判らないんですが、とりあえず私は信用することにしました。もし真相を知っている人が居たら教えて下さい。実はもう、家の庭に設置してもらっているのですが、よく見るとネクスタとは鍵と扉の鉄板が違いました。良いか悪いかは判りませんが、見た目はネクスタの方がかっこいいかな？サイズは全く一緒です。実は昨日引越だったんですが、今疲れてヘロヘロです。家の中のダンボールの山をどうしようか考えながら日記書いてます。暫くは片づきません。パソコンもダンボールの上に置いていたりします。
2006年10月21日
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外溝工事について
家を建てると、最後の方になって外溝をどうするかと言う問題が出てきます。私の場合は、・駐車場スペースに土間コンを敷く。（２４平方メートル）・簡単なもので良いから、塀を作成する。（１８メートル）・ポストの設置・物置の設置をしようと言う事で動きました。しかし困ったことに、外溝に関しての知識が全くないもので、どこから手を付けて良いのか判らない。とりあえずセキスイの営業さんに相談したところ、セキスイに工事を依頼した場合、価格競争力はないと言う事で、「安心感」という部分以外にあえて当社（セキスイ）を勧める理由はないと言う事でした。安く施行しようとする場合は、「近くの造園業者等を探して当たってみる」「ホームセンターに依頼する。」の何れかだと言うことです。外溝工事は大手に頼んでも、どうせ下請け会社が施行しますので、商品的な差異は無いでしょう。問題は、信用できそうな業者をどうやって探すかと言う部分です。以前に読んだ本、サラリーマンでも「大家さん」になれる46の秘訣には、コストダウンの一手法として、「地元の土建組合に相談する」と言う事を挙げています。職人さんに直接契約で仕事を依頼した方が、きちんと仕事をしてくれるし価格も安くなると言うのです。この本の著者の方はリフォームに関して書かれていましたが、恐らくは外溝工事でも同様の事が出来るのではないか？と考えました。そんなことで、まずはホームセンターで価格調査を実施しました。大体の工事の目安を聞いてきたのですが、土間コンは平方メートル当たり12000円、塀はメートル当たり３万円前後と言う返答でした。我が家の場合、塀と土間だけで８０万円を超える？実は、他の施工者の方の見積もりを見せていただいたのですが、価格的にはその程度になっていました。施行内容に高級感はなく、（価格が）高く感じるなぁ～。ホームセンターさんも、結局下請け業者にそのまま工事を依頼するようです。で、やはり職場の友人に外溝の事を聞いてみたところ、「ホームセンターは高い」と言う評価でした。これは意外でしたね。そんな話をしていたら、地元に評判の良い業者が居ると言う話を聞きました。私の友人も、最近工事をお願いしたばかりだと言う事ですが、価格も安く、良い仕事をしてくれたとのことです。何でも、半分以上が口コミで仕事を取っている会社だそうです。その他一部でハウスメーカーの下請けもやっているようでした。その友人は兄弟で仕事を依頼しています。早速アポを取って話を聞きに行ったところ、塀と土間コン合わせて４５万円程度の見積もりになりました。いや、結構な価格差です。ホームセンターの価格は見積もりをいただかなかったので、正確な物では無いですが、それでも価格差は結構ありそうです。土間には飾り石も入れてくれるそうなので、まぁ良いだろうと言う事で、こちらに工事依頼する事にしました。友人からの紹介と言う部分もありますからね。ちなみに、物置とポストの設置もこちらに依頼しました。社長は「正直、物置などは価格競争力はない」と言っていたので、一旦は依頼せずにホームセンターで商品を見ていました。しかし、多少高い程度なら、こちらの会社に設置依頼したいと考えて依頼したところ、物置設置はホームセンターより１万円程度安くなってしまった？？？これ、イナバの全く同じ製品です。原因は設置費用なんですけどね。高いと思っていたのが、逆に安くなってビックリでした。口コミでこう言う情報が入ったのはラッキーでした。紹介と言う事で、多少便宜を図ってもらっていた部分もあったようです。嬉しい誤算でしたね。業界団体経由の紹介を受けると言うのも、やってみたかったのですが、今回機会が無かったです。 ＊ ＊ ＊ ＊ ＊ ＊ ＊ ＊前回日記の、カーテン費用が間違っていました。実際は４０万円程度かかっていましたので、日記の内容を修正します。
2006年10月18日
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カーテン・照明について
暫くは家作りに関して書いていきます。もうすぐ家は完成ですが、そのまとめ的な意味合いもあります。家作りは今年の３月スタートですから、すでに９ヶ月は取り組んでいます。時間が経つのは早かったですね。今日はカーテンと照明に関してです。セキスイハイムは、インテリアに関してはセキスイインテリアと言う別会社の方と話すことになります。恐らく子会社なのでしょうね。（仮に担当者をＨさんと呼ぶことにします）Ｈさんとは、内装全般に関して仮契約後に話します。壁紙の種類や床材、窓枠の色まで相談して決定して行きます。これがまた量が多くて、決めていくのが大変。おまけに良くイメージ出来ないので、決めても直ぐに忘れてしまったりして。３回程度に分けて決定していきましたが、自分が何を発注したか良く覚えていない（笑）もちろん、この話の中で「高い」床材などを選択すると、追加費用が発生するわけです。そう言った話の中で、カーテンと照明も提案していただきました。この２つはもちろん建築費とは別に費用発生します。しかし、それまで建築費の事ばかり考えていたもので、結構な負担感が出て来てしまいました。最初は照明とカーテン、エアコンで１００万円くらいで出来ないかなと思い、そのことを担当者に伝えていました。これは後に、この値段ではとても出来ないと言うことが判りまして、予算の増額をしています。最初にいただいた見積もりは、照明・カーテン込みで約８０万円。カーテンに関しては、女房の希望を聞いての提案です。妻 「こう言うカーテンが良いんですが」Ｈさん 「そのカーテンはお高くて～」と言う会話を何回も聞く事になりました。結果として、かなりローコストなカーテン、照明を使っての見積もりが８０万円です。しかもこれ、全部のカーテン・照明を買っていない状態での値段です。内容を見ると、カーテンと照明は定価、それに工事費と輸送費、経費が加算され、値引きが１０％と少々になっています。う～ん、照明は明らかに高い。カーテンは相場を知らないから、良く判らない。で、カーテンの相場を調べたら、インテリア会社でお願いすると倍くらいの価格になることが判明しました。さすがにこの価格差は許容できません。と言う事で、自分でカーテンと照明は手配することにしました。色々調べたところ、工事費はセキスイインテリアにお願いしても量販店より若干高いレベルだったため、取り付け工事は全てセキスイインテリアに依頼することにしました。断られるかな？と思ったのですが、良かったです。ただ、ダウンライト（埋め込み式の照明）に関しては、製品の持ち込みは不可と言う事でしたので、この分を加算して大体２０万円弱の契約金額です。（ダウンライトが９個あります）照明に関しては、インターネット業者を使いました。タカラショップ非常に見易いＨＰになっていまして、商品の検索は楽でした。値段も５割引前後ですので手頃です。私は大量発注したせいか、ＨＰの値段からさらに３％程度の値引きをしていただいています。対応も素早くて、好印象でした。照明に関しては、プランを作成してＨさんに相談したところ、３つほど修正提案をいただいて全て修正しました。能力不足が２つ、照明タイプの変更が１つです。やはり専門家の意見が聞けるのは助かります。発注もしてないのに、知恵だけ借りてごめんなさい。カーテンに関しては、近所の量販店を利用しました。カーテンじゅうたん王国ニトリと価格比較しましたが、カーテン王国の方が安い上、品揃えも豊富でした。カーテンに関しては、インターネット業者を利用すると現物が見れませんので、やはり実店舗を利用しています。量販店を利用しての感想は、店員さんの知識があまり豊富ではないなと言う印象がありまして、その意味で「何か提案してもらう」事が出来ないと言うのがマイナスかなと思います。恐らくパートなんでしょうね。商品的には、メーカーに直接裁断などの発注をしているようなので、全く問題なさそうです。対応も良く満足しています。照明、カーテンのプラン作成は結構手間がかかりました。特にカーテンは難航しましたねぇ。なんせ、夫婦の色の趣味が全然違うため、相談していると全然決まらないのです（笑）最後はもちろん、女房任せにしましたけど。結果として、照明は１６万円程度、カーテンは４０万円弱の費用となりました。カーテンの価格が高くてビックリしましたね。カーテンはグレードを抑え気味でこの値段です。結果、総額で７６万円くらいの費用負担となりました。ちなみに、インテリア会社にお願いすると、同一内容で大体１３０万円を若干超えるくらいの価格になると思います。「ハウスメーカー系のインテリア会社は価格が高い」と思って周りの人と話したら、建売住宅などでも状況は同じらしいです。多少手間暇かかりますが、自分で手配することをお勧めします。入るのは全く同じ製品なのに、価格が大幅に違いますから。あと、照明は実店舗ですと選択の幅が狭くなりますので、インターネット業者を利用した方が良いと思います。
2006年10月16日
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不動産登記、その後
最近は、飲み会や家関係の事務で忙しいため、完全に開き直って投資とブログは放置状態になっています。ま、仕方ないですね。先日は飲み会で、またもや粗相をしてしまい、現在反省の日々を過ごしております。穴があったら入りたい。まぁそんな事で、今日も開き直って登記の話です。不動産登記を自分でやろうと考えて色々動いて来たわけですが、表示登記に関しては自分でやると色々と弊害があるため、セキスイに依頼することにしました。表示登記費用は、大体９万円台の半ばくらいです。準備していて悔しいのですが、必要経費と割り切ることにします。で、先日滅失登記に行って来ました。私の新居の担当法務局まで、私の家から車で１５キロ強程度で、行くのはそれほど大変では無いです。大体、車で５０分程度でしょうか。滅失登記と言うのは、「家が無くなりましたよ」と言う登記です。当然、古屋の持ち主である、父の名前で登記を行うことになります。で、法務局には登記書類に関する「事前相談」の窓口があります。私は横浜の法務局で事前相談をしまして、今回の滅失登記の書類作成をしていました。その中で、添付書類として建築会社の「資格証明」と「印鑑証明」が必要になります。原本は提示し、コピーを提出するようです。この書類のコピーは、セキスイさんでコピーして送っていただいてました。以下、相談さんとのやり取りです。相談員 （コピーを指さして）「ここに申請人の名前を書いて、捺印をお願いします。」私 「判りました。」 ハンコね。ハンコ、ハンコ、ハンコ？ 私 「このサインは、○○（私の父の名）で書くんですよね。」相談員 「そうです。」私 「自分のハンコでは駄目ですかね、同じ名前ですけど」相談員 「駄目です」当然か。直ぐに実家と連絡を取り、急いで印鑑取りに行きました。やってしまいました、約１時間の遅延です。この日は色々予定を入れていたため、結構大変でした。しかし、今回色々と法務局や市役所に相談に出かけましたが、役所は「すごく親切」でした。役所のサービスは悪いと考えてる人もいるかと思いますが、自分の実体験として、「役所は親切」です。登記に関しても、かなり親身に話をしていただきまして、非常に好印象でした、
2006年09月27日
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セキスイの大感謝祭
昨日は、セキスイハイムの感謝祭が開催されると言うことで誘って戴きまして、埼玉の工場まで行って来ました。実はこの工場に行ったのは２回目です。前回は工場見学会に参加しまして、工場内の見学をしました。家の建築を検討しているのなら、こう言った催しに参加するのは有意義だと思います。横浜の展示場の場合、横浜駅の直ぐ近くから大型バスでのイベント参加です。子供を連れて行って、１日遊んで来るような感覚です。カメラを忘れてしまったため写真がないのですが、かなり規模の大きな催しでした。参加申し込みは何と3500人に上ったようです。屋台やゲームなどが出ている上、ジュース飲み放題で弁当も出ます。各種不動産に関するセミナーも有ります。ホント、家の建築契約を結ぶ前に来たかった（笑）参加費は徴収されませんので、こう言った催しは参加した方がお得に感じますね。工場内に設備のショールームが有るのですが、これは前回来たときには有りませんでした。新設したようです。セキスイハイムで家を建築する場合、自社製品のキッチンなどのコストパフォーマンスが良いので、恐らく初期提案時は自社製品を薦められると思うのです。しかし、実はこの自社製品の実物を見るのが難しい、ショールームが無いんですよ。他の会社なら、例えば松下製のキッチンを入れようとするなら、松下のショールームに行けば良いのですが、セキスイ製の場合はショールーム自体無いので、展示場でその製品を入れている所まで行かなければなりません。私の場合、相模原展示場まで足を延ばして見に行きましたが、正直他のキッチンと比較して見ているわけでは無いため、判りにくく感じていたのです。このショールームは是非発注前に来たかったなぁ。私の場合、家の玄関等も写真で選んでいます。実際実物を見て選ぶのとは、やはり違いますよね。楽しんで来ましたが、とにかく暑くて疲れました。帰りのバスの中で知ったのですが、今回の感謝祭は初の試みだそうです。私はパナホームとセキスイの見学会に参加していますが、両者を比べるとこういった営業はパナホームの方が上です。ショールームの新設も、今後の営業てこ入れの一環なんだろうなと思っております。しかし、経費掛かっているなぁ（笑）今期の販管費率は上昇しそうに感じてるんですけど。ところで以前ブログに書きましたが、セキスイは研究開発投資を毎年２００億円以上行っています。化学メーカーとしての投資も含まれるため単純に比較できる訳ではありませんが、業界首位の積水ハウスが６０億円程度と言う事を考えると、多いと思って良いでしょう。他の会社の営業さんも、「あそこは新し物好き」と言う評価をする営業さんが複数居ました。他社にない設備があり、それが付加価値になっています。実際私がセキスイにしたのも、欲しいと思った設備がセキスイハイムでないと付けられなかったからです。セキスイは株価水準が高く、投資対象とはなりませんが、こういった他社にない「付加価値」を産生している会社に投資したいですよね。
2006年09月11日
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棟上げ
今日は家の棟上げでした。家作りの一大イベントと言う事で、今日（４日）は休暇を取って見物に行くことにしました。やはり一生に一度の得難い体験ですからね、見なければ損でしょう。天候に恵まれ、風のない暑い日でした。雨が降らなくて良かった～朝１０時頃、現場到着。驚いた事に、もう１階部分は据付が終わっていました。工事開始は９時からと聞いていたので、１時間ほどで１階部分の工事は終わってしまったようです。さすがユニット工法、早いです。営業さんと現場監督さんに挨拶をして状況を聞くと、予定より１０分程度早く工事は始まっていたようです。我が家は作業条件がかなり良いそうで、ここまで順調に作業が進むのはめったにないと言うことでした。そんなことを話している間に、どんどん作業は進んで行きます。クレーンでユニットを吊り上げ、据付位置まで持っていって、ボルトで固定します。なんか巨大なプラモデルみたいですよね。大型クレーン（２０トン）を使用して作業をしているため、かなり目立ちます。また、目の前でどんどん家が出来ていくのはなかなか見応えがあります。近所のマンションや、通行人が当たり前のように作業を見物していました。営業さんが言うには、この現場作業自体が結構な宣伝になるそうです。住宅街で１軒工事をすると、その地区で認知されるそうで、家を検討するときの検討メーカーには入れるそうです。（なかなか成約までは行かないそうですが）なるほどなぁ。実際見ると、その言葉に納得です。そう言えば秀英予備校も、「校舎が宣伝棟になっている」と言っていましたね。ドミナント展開のメリットと言うのは、この辺にもあるんだろうなと、妙に納得してしまいました。作業は順調に進み、１時過ぎには屋根も載りました。早かった～。これで今日は建物内に雨が入らないところまで作業をして、最後に施錠して帰るそうです。ここまでで、家は８割方完成と言う所なのでしょう。う～ん、繰り返しだけど、本当に早い。今後１５日までは換気扇や屋根瓦の取り付け作業をし、１５日から内装工事に入るそうです。棟上げから１月半後に引き渡しです。事ここに至って、やっと楽しくなってきたような気がします。
2006年09月04日
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基礎工事
今日は家の話題です。現在、家の基礎工事に入っています。セキスイハイムの基礎はべた基礎でして、昨日の段階で配筋が終わったところです。今日、底盤（この言い方で良いのか？）のｺﾝｸﾘｰﾄの打設を行います。鉄骨系のハウスメーカーは、布基礎を採用しているメーカーが殆どで、べた基礎を採用しているのは私が調べた限りではセキスイハイムだけです。布基礎 べた基礎構造的にはべた基礎の方が強度は高くなるでしょう。建売住宅などは、結構べた基礎を採用している所が多いと思います。べた基礎の方が強度は高いだろうに、何で布基礎なのか？と某ハウスメーカーの営業に聞いたところ、「地盤の強度が弱ければ地盤改良を実施するため、当社では特にべた基礎にする必要がない。建売でべた基礎が多いのは、多くの会社が地盤改良などをしないため、不同沈下に強いべた基礎で施工する業者が多い」と言う事でした。この点私は裏をとりませんでしたが、なるほどと思いました。理屈的には納得です。セキスイがべた基礎を採用しているのは、蓄熱暖房機を設定しているため、「床下から家を暖める、基礎断熱仕様になっているから」です。地盤改良は金がかかりますからね。我が家の場合は、７０万円と少々かかりました。これは比較的少ない金額のようです。土台のコンクリート打設は、２３日で終了します。棟上げが９月４日。養生期間は１０日程度は取れる計算です。
2006年08月21日
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登記でトラブル NO.2
前回に引き続いての、登記の話です。まぁ、投資とは全く関係ないのですが、余談と言うことで。不動産登記と言うのは、皆さん馴染みがない人が多いと思います。私も当然良く知りませんが、今回趣味と実益をかねて、挑戦してみることにしました。で、私の場合、不動産に関わる登記が３つ必要になります。一つは滅失登記。これは古屋を壊した場合に、「家がなくなりましたよ」と言う登記です。書類形式は非常に簡単で、素人でも滅失登記だけは自分でやると言う方は多いそうです。司法書士さんに依頼した場合の費用は、２～３万円程度のようです。この登記は、自分でやった方が良いと思います。非常に簡単です。もう一つは、表示登記。建物を新築した時に登記を行います。今回挑戦する登記の中で、最大の難所です。表示登記の必要書類の中に、建物の図面と各階平面図と言うものがあるのですが、これが最大の難所となります。法務局の方も、この図面で皆さん挫折すると仰っていました。色々と細かい規定が決まっているようです。実はセキスイさんの管理の方からは、素直に登記は出来ないと脅かされてます（？）すでに一度法務局に出向いて、書類の相談をしてるのですが、それほど大変と言う印象はなく、管理の方の言うことはホントかな？と言う感じで居ます。基本的に私は、自分で納得したことしか信じない質なので、管理の方の言葉はとりあえず無視する事にしましょう。今回トラブルが発生したのは、この表示登記の申請時期についてです。最後は、保存登記。この登記をして初めて、抵当権の設定や売買と言った事が出来るようになります。書類形式は、比較的簡単です。書類作成上では特に問題にはならないと思います。さて、肝心のトラブルについて。表示登記の申請時期と言うのは、通常の取引の場合は建物の引き渡し前１０～１５日になるそうです。これはもちろん建物により異なるようですが、内装の壁紙が入った時点で申請に入るようです。当然、私もこの時期に申請出来ると思っておりました。ところが、自分で登記を行う場合、代金決済後に登記申請してくださいと言うのです。私の場合、１０月に物件引き渡しですので、出来れば１０月にフラット３５の融資実行を受けたいと考えていました。元々スケジュール的にはギリギリで、物件引き渡し時点で表示登記が終わっていなければ、１０月の融資実行は不可能です。セキスイハイムの主張では、司法書士さんにお願いする場合は事前の表示登記を認めているが、自己登記の場合は、債権の保全が出来ないため、認めていないと言う事です。以下、担当者の主張です。１．表示登記を自分でやる場合は、物件引き渡し後でお願いしている。２．取引のある司法書士さんにお願いする場合は、引き渡し前に表示登記をしているが、本人登記の場合は、売り掛け債権の保全が出来ないため、引き渡し後にお願いします。との事です。しかし、そもそも司法書士に事務を依頼しているのは私なので、法的権利関係は自分で登記をしても全く変わることはないと私は考えました。２．の債権の保全に関してですが、この部分は、私は商法第521条の、「商人間の留置権」で売り掛け債権の保全を図っていると思いましたので、所有権の移転があったにしても、債権の保全は出来るのではないかと言うことで申し入れをし、早い段階での表示登記を求めました。それに対しての答えはこうでした。・自分で表示登記をしてしまうと、権利書が手に入ってしまう。権利書があるとそのまま保存登記が可能になってしまい、代金決済前に他の短期賃貸借権などの権利設定が可能となり、最悪居座りと言う事も可能になってしまう。・全社的対応として、この様な状態での登記を認めることは出来ず、代金決済後の表示登記をお願いしたい。と言うものでした。こうなると、これ以上押すことも出来ず、断念と言う事になります。融資はほぼ、１月程度は遅れるでしょうね。司法書士さんにお願いすれば、恐らく１０月中の融資実行は可能でしょう。少し心が動いたのですが、やはり自分で登記はやってみようと思います。ま、少し疲れました。大したトラブルではないですが、非定型的な事をすると、色々軋轢が生じるんだなと思った出来事です。
2006年07月17日
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登記でトラブル
また少し更新滞ってしまいました。とりあえず家の方は一段落したかな？と思っていたら、登記関係の話で少々トラブルが発生しました。まぁ、トラブルと言うほどの事ではないのですが、その関係で調べものをしたりして、時間を使っております。しかし、「自分で登記をする」と言うのは相当なレアケースらしく、セキスイハイムの現場サイドも対応に困っている様子が伺えます。私が変なやる気を出して始めた事ですが、メンド臭い事になってしまいました。２０万円程度の節約のためにこんな事になるのなら、やらなきゃ良かったかなと、少し思いますね。これでは正直、人に登記は薦められません。内容にあっては、まだ少し判っていない事もあるため、もう少し事情が判ったらアップしようと思います。今回の件で、女房に言われてしまいました。「あなたのやる気は、周りの迷惑だ」ってね。確かに担当者を困らせてる。変な事ばかり言う客でゴメンなさい。
2006年07月16日
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散歩がてら
今日は近所のセキスイハイムの完成内覧会と言うのに行って来ました。実は私の住んでいるマンションから直ぐの所に、私の担当営業の方が担当した家が建築中だったんです。で、そこで内覧会をすると言うので、誘っていただきました。散歩がてら、ぶらぶらと歩いて行って来ました。マンションから、ほんの２～３００ｍくらいなんですよ。４０坪くらいのお宅で、広くて良いなぁ、なんて思います。しかし、やはりモデルハウスに慣れているので、少し狭く感じたりして。（笑）おいおい、自分の家の方が狭いんだぞと、自分をたしなめました。我が家の着工は、今月の１８日ですのでもう直ぐなんですが、正直実感が湧きません。
2006年07月09日
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住宅ローン
今日は住宅ローンについて書こうと思います。家を買う場合、結構大きな要素を占めるのがこのローンと言うやつです。ま、お金持ちならいざ知らず、私くらいの資産規模だとどうしてもこのローンと言うやつの世話にならざるを得ません。（無理すれば別ですけどね）当初は民間の条件の良いローンを使うつもりでした。大体１０年くらいの固定ローンならかなり金利の安いものもありましたし、２～５年くらいの固定金利なら金利はかなり安いです。しかし、我が家の場合借地と言うのがネックになりました。通常の民間住宅ローンで条件の良いものは、借地を取り扱っていないか、一定の条件をクリアーしなければ使えないものばかりでした。私の借地の契約形態は、父親が借地人で、私は父から使用賃借で土地を借りると言う契約形態になっています。（これは、相続の関係でトラブルになるため、この様な形態になっています）今回、目星をつけていたローンでこの部分が問題になりまして、「借地名義人に契約者（私）の名前が入らないと（ローンが）使えない」と言う事でした。この辺の事情が判った時点で、路線を変更してフラット３５を使うことにしました。これなら返済率さえクリアーしていれば、うるさいことを言われません。意外なことにこのフラット３５と言う商品は、金融機関によってかなり融資条件が違います。少し調べたところ、条件が良さそうなのは、モーゲージバンク（参考）などの金融機関です。ソフトバンク系のSBIモーゲージは、シェアも認知度も高いようですね。条件だけでピックアップすると、以下の２社が良さそうだと考えました。ファミリーライフサービス優良住宅ローンファミリーライフサービスは、飯田産業の設立したモーゲージバンクのようです。優良住宅ローンは、住宅性能評価センターと言う所が設立したモーゲージバンクです。営業開始は昨年の１０月からのようですね。特に優良住宅ローンの融資条件が良い（大体、SBIモーゲージと比べて、３０万円弱くらいの初期投資軽減になる）ため、ここに融資申し込みをする事に決めました。もちろん、登記を自分でやるのを認めてもらえるかは、最初に確認しましたよ。問題無しとのことです。しかし今、申し込み直前なのですが、どうも窓口の対応が良くないんですよ。昨年１０月からの営業なので不慣れなのかと思うのですが、あまりにも対応がお粗末としか言えない。一例を挙げると、資料を郵送したと言うメールをもらったので待っていたら、５日経っても送られてこない。借地契約に関わる書類が早急に必要だったので、メールで送ってもらうように電話したのですが、そのメールもなかなか送られて来なくてかなりイライラさせられました。で、郵送での資料が到着したのが、その数日後。明らかに、送ったと言いながら送っていなかったとしか思えず、少々腹が立ちました。おまけに設立母体の住宅性能評価センターと言う所、てっきり公的機関だと思っていたのですが、実はただの株式会社だと判明。参りました。今更申し込み金融機関を変えると事務が大変になる上、時間がかかるため、このまま申し込む予定ですが、「大丈夫か？」と心配になりました。条件は良いんですけどねぇ。ちなみに窓口の営業さんは、「登記を自分でやる」と言う客は初めてのようです。ハウスメーカーの担当さんも初めてだと言うことです。変なことばっかり言う客でゴメンね。まぁでも、この登記と言うやつは、是非一度経験してみたかったんですよね。興味半分、実利半分と言ったところです。
2006年06月27日
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家を建てる上での節約話
家って、お値段高いですよね。まぁ、正直言って、当初考えていたより予算が300万円ほど増えてしまいました。あれこれ設備を付けていくと、あっと言う間に家の値段というのは上がっていきます。今、私は完全に金銭感覚がずれています。どちらかと言えば、投資に対する金銭感覚に近くなっています。あまり良くないことですが、設備をケチって後で後悔するより、設備を付けて後悔しようと言う方針で居ます。そうは言っても、節約出来るところはしたいと言う事で、色々考えています。で、見積もりを色々見ていたのですが、かなり初期におかしな所を発見。古屋の取り壊し料金のところで、なんと古屋の取り壊し面積が間違っていました。暫く、単なる自分の思い違いかと考えて、色々数字の変化を考えたのですが、どうしても間違いにしか見えない。確認したら、やっぱ間違いでした。２０万円くらいの費用アップでした、危ない危ない。その他では、古屋に無い設備の撤去費用が算入されていたりして、正直かなりいい加減な見積もりに見えました。これは自分できちんと見ないとまずいなと思いましたね。住宅業界では、こんな事は良くあることなのでしょうか？多分、自分から要求しない限り、こういう個々の見積もりは見せてもらえません。恐らく指摘しなければ、このままの料金を取られていたと思うんですよね。これから家を建てようと考えている方、ちゃんと見せてもらいましょうね。その他、節約できることで目を付けたのは、登記関係費用です。私の見積もりでは、滅失登記、表示登記、保存登記で１８万円ほどの司法書士費用が計上されています。私は幸い平日の休みがあるもので、この登記を自分でやってみようと考えました。検索をかけると、「自分でできる不動産登記」と言うサイトを発見。早速一通り目を通しまして、「これは行ける」と言う事で、自分で登記をすることにしました。からこと丸さん、どうもありがとうございました。もう大体書類は作成済みで、法務局の方には見てもらいました。書類作成で難易度が高いのは、表示登記の図面作りだけで、後ははっきり言って普通に仕事が出来る人だったら誰でも出来るレベルの書類作成です。特に滅失登記は、自分でやるべきですね。えらく簡単です。ただ、表示登記と保存登記は、通常の取引では自分でやるのは難しくなります。何故かと言うと、基本的につなぎ融資が受けられなくなるからです。表示登記を自分ですると言うことは、家の引き渡しをしたと言う事になるそうです。通常はこの期間はつなぎ融資を受けるのですが、つなぎ融資の保証人には建築会社がなるようなので、「建築代金の保全が出来ない」と言う理由で、保証人になるのを拒まれるようです。通常ですと、司法書士が入り、建築会社の保有したままの状態で、表示及び保存登記をするのが一般的な取引様態のようですね。私はこの部分、解決できましたので、自分で登記をする予定です。
2006年06月22日
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借地契約
また少し、更新滞ってしまいました。四季報も少し読んで、欲しいなぁと思った銘柄もありました。しかし、発売翌日に幾つか買いを入れても殆ど買えず仕舞いでした。大幅反発しましたからね。ポジションを減らさなければならず、大きく買いを入れられないのが辛かった。ちなみに、スルガとトーカイを優待銘柄として購入しました。特にスルガの2400円割れは安く感じるので、ある程度大きく買いに行きたかったのですが、結局最低単位で女房と私名義で購入してます。１年後が楽しみですね。さて、家の話です。家の実家は借地に建築されていまして、家を建て替えるとなると、地主さんの同意が必要になります。契約形態は旧法借地権ですので、借り主に取っては大変有利な形での契約になってます。通常は、この「借地の立て替え」は、地主の同意が得られるかどうかが非常に大きな要素になります。で、私の場合、この同意を口頭で事前に取り付けていました。それにもとづいて、先週末に借地契約を新しく結びました。とりあえずホッとしています。この部分が解決しないと、家の建築に入れませんからね。で、家の仕様の打ち合わせを行い、来週の頭くらいにハウスメーカーと本契約を結ぶ予定でいます。この部分が終了してしまえば、ある程度落ち着きます。３月からこっち、家の事を調べたり、悩んだりと、生活の大きな要素になっていました。正直に言いますと、本当に疲れた。家を建てるのって、もの凄いエネルギーが要りますね。ついでに、５月からの相場では、えらい気苦労をするハメになるしで、楽しくなかったです。今の所の予定では、着工が７月１９日、家の引き渡しが１０月２０日です。セキスイハイムはユニット工法なので、建築期間が３ヶ月程度だそうです。非常に期間が短いですね。ここに至って、やっと少し楽しみになってきました。 ＊ ＊ ＊ ＊ ＊ ＊ ＊ ＊少し、私の家の事情を書こうかと思います。私の父は、今６０代の後半なのですが、若いときに病気をしまして、身体障害者（１級）です。収入の大きな部分は、障害者年金で、私の高校時代の年間収入は、２００万円台の半ばくらいだったと思います。当時はそんな事気にしたことも無かったのですが、今思えば、私の家は貧乏でした。幸いだったのは、父が家を建てていたことです。借地に家を建てていたお陰で、低コストで住まいを使い続けられました。父は述懐していましたが、「ウチは借地で助かった」と良く言っていました。旧法借地権と言うのは、借地人に対して著しく有利な権利です。地価の流通価格に対して、非常に安い価格で土地を使用出来ます。で、私の実家の地主さんは、商売っ気がありません。地代も安めですし、借地の更新料（今回当然発生してます）も、相場より安い。立て替えも快く承諾して戴きまして、本当に感謝しています。契約の時も感じたのですが、お金持ちの余裕を感じます。以前にも少し書いたのですが、私の父は長く株式投資を行っています。大体投資歴４０年の、「古強者」と言うのがピッタリの投資家です。とは言え、投資技術が高いとか、知識が豊富と言う事はなく、その代わり「心」が滅法強い。この部分、本当に尊敬します。父の手法は単純で、市場低迷期に有名会社の株を買い、それを利益が出るまで保有し続けると言うものです。投資を始めた時期が高度成長時代で、長期保有により、日本の経済成長のおこぼれをもらえました。お陰で、老後の生活に困らない程度の蓄えが出来ています。もちろん、投資資金は私より多いですよ。当たり前ですが、父は大きなお金を市場に入れられた訳ではありません。少しの資金を株に変え、配当をもらいながら、少しづつ資産を増やして行きました。父は、投資に当たって「俺は負けられなかった」と良く言っていました。その分、安全な投資を心がけ今に至っています。バブルの時は、「株価が高すぎる」と言って、殆ど投資を行っていませんでした。お陰でバブルの恩恵は受けられませんでしたが、傷も負いませんでした。ただし、バブル崩壊後に、ＮＴＴ株で「イタタ」な状態になってましたが。ま、こんな投資家も居ると言う事で。希有な例ですが、長い目で見れば、「大けがをしない」投資をしていれば、誰でもある程度の資産は築けると言う、見本みたいなものだと思います。良く、「投資をする余裕なんて無いよ」と言う人が多いのですが、私の実家の例を知れば、大抵の人が資金的には問題は無いんですよ。要はやる気があるか無いかだけです。
2006年06月20日
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最終選考 その３
今日はセキスイハイムについて。軸組工法の会社と比べると、やはりコスト競争力はあると思います。ただ、それも大きなものではなく、またトヨタホームに比べると高くなるだろうと思います。ウチがこの会社を選択した大きな理由は、「蓄熱暖房機」の設定があったからです・（ついでにもう一つ参考）基礎断熱を施した上で蓄熱暖房機を地下に設置し、深夜電力を使用して比較的低コストで全館暖房が出来ると言う部分に、非常に心惹かれました。蓄熱暖房の設定があったのは、セキスイハイムさんだけでした。蓄熱暖房機は、北海道や青森など寒い地方で普及している暖房器具だそうで、製品の歴史としては古いようです。営業さんの話では、２地域で販売していた蓄熱暖房機と基礎断熱仕様の家を、試しに埼玉で売り出したところ、これがヒットしたため、現在ではセキスイハイムが関東で販売する家はほとんどこれになってしまったそうです。我が家のコンセプト、「丈夫で暖かい家」にピッタリだと言うことで、早期にセキスイハイムさんにお願いすることに決めてしまいました。実は同僚に蓄熱暖房機を家に設置している者がいまして、感想を聞いたところ、「とても良い」と言うことでした。その同僚は「良い家が欲しい」と言う本を読んで、この暖房システムを知ったそうで、「満足度は高い」と言うことです。しかし、外注して蓄熱暖房機を入れると一台４０万円以上する上、大変重くて場所も取るそうです。また１台では能力的にも足りないようで、その同僚は３台勧められたそうです。その点セキスイさんで入れれば、床下に隠れて場所も取らないし、床全体を暖めるため、足が冷たいと言うこともない。なかなか理想的だと思いました。蓄熱暖房機、床下に４台入れて４４万６千円でした。セキスイハイムさんのデメリットとしては、まず施設に使える部材などの選択肢が少ないと言うことが挙げられます。もちろん、完全なる注文住宅ですので、自分の好きな設備は入れられるのですが、工場での設置が出来ない仕様の製品ですと、ユニット工法のメリットである「コスト面での優位性」を自分で放棄してしまう行為であるため、あまりお勧めできないと言う事です。それと仮契約後に気づいたのですが、ガラスとサッシの選択肢も事実上２種類しかなく、非常に選択の幅が少なく感じました。例えば、「キッチンは○○製のが良い」とか、「ドアは○○みたいなのが良いな」なんて思っても、カタログは非常に薄くて、選択肢が非常に少ないです。トヨタホームと比べても、この部分は負けてるなと思います。床材の種類も、グレード別にトヨタが４種類用意しているのに対し、セキスイは２種類しかないと言う具合。その代わり、部材のグレードは比較的高いものを使っていますので、家としては「中級」レベルのものになるようです。ま、この辺をどう思うかは、人それぞれでしょうね。仕様がかなり限定されるため、家の価格帯は狭くなります。投資家としての視点上場会社名は、積水化学工業と言います。高機能樹脂、環境ライフライン、住宅の３部門が柱の化学メーカーです。住宅部門が５割を占めているのに、化学に分類されているのを見て、少し笑ってしまいました。元は積水ハウスから分離した会社だそうで、現在も資本関係はありますが、お互いライバル関係にあります。大株主（第一位）に旭化成が入っており、チョットびっくり。ナックとダイオーズみたいな関係でしょうか？（ちょっとマニアックですね）売上高営業利益率４．４％、お世辞にも高収益とは言えませんが、同業の中では良い方です。その他で特に目を引いたのは、研究開発費です。なんと２３０億円も使っています。同業の積水ハウスやダイワハウスが６０億円台、パナが２０億円台の研究開発投資ですので、この部分にかけている金は群を抜いています。化学メーカーとしての投資も含まれているので単純比較は無理ですが、頑張ってる印象ですね。営業さんの話では、メーカーで一番研究開発にお金をかけてるそうです。なるほど、納得しました。会社としては結構好印象でしたが、株価が今の半分くらいで無いと投資は考えません。 ＊ ＊ ＊ ＊ ＊ ＊ ＊ ＊ ＊ 私は最初、同じくらいの価格帯の住宅の会社なら、同じような仕様の家を建てていると思っていました。しかし実際の所は、材質は違う、壁の構造は違う、骨組みは違うで、一つとして同じメーカーはありません。実際、壁体の構造や性能データは部外秘になっていまして、材質の細かな仕様も基本的には秘密です。私は結構見せてもらっていましたが、外には持ち出し不可です。私は最初、何でパンフレットに構造がきちんと出てないんだろうと思っていたのですが、この辺のデータは部外秘なんですね。考えてみれば当たり前の話で、各社研究開発投資をして製品仕様を決めているわけで、技術データはライバル各社には秘密なんです。良く、ハウスメーカーは価格が高い、工務店で建てれば、同じ物が安く手に入ると言う話をする方がいますが、私は今回調べてみて、そんなことは無いだろうと思うようになりました。考えてみれば不思議でもなんでもないんですが、百億円規模で研究開発投資をしている企業の製品と、ろくろく研究開発投資をしていない会社の製品が、同じな訳がありません。と言う事で、「工務店で建てれば、安く同じ建物が建つ」と言う俗説？は間違いだと言う結論に達しました。
2006年05月30日
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最終選考 その２
今日はトヨタホームについて。トヨタホームは、軽量鉄骨軸組工法と、ユニット工法の２種類の製品を販売しています。もちろん、ユニットと軸組では、軸組の方が価格が高くなっています。参考価格を聞くと、どうやら坪１０万円強高いようです。今回、トヨタホームの軸組工法の製品（エスパシオと言います）は、価格が高くて検討対象となりませんでしたが、壁体の構造は基本的に外断熱方式になっており、今回調べた住宅の中では一番良いなと思う構造になっていました。少し心惹かれたんですが、価格が高いと言うことで、これは最初から考えませんでした。で、ユニット工法の住宅ですが、これは基本的にセキスイハイムと同じ工法になります。工場生産比率は、８５％程度になるようですね。メリットデメリットは、前回日記で書いたとおりです。トヨタホームの印象としては、「質実剛健」と言う感じでした。結構カタログデータでは良い製品を作っている印象なのですが、それを前面に出すところがなく、どちらかと言えば「控えめ」な感じで、他のメーカーさんの営業とは少し違う印象でした。価格も安く、例えばセキスイハイムさんと比べると、「やや安い」印象です。ただ、設備を完全に同じにして比較することは不可能なので、この部分はあまり当てになりません。まぁ、同業に比べると、コストパフォーマンスは良さそうで、かなり好印象でした。しかし、営業経費はあまりかけていない印象で、行った展示場もかなり古いものでした。設備も古かったので、正直キッチンなどは「古くさい」感じでした、妻はあまり心惹かれなかったようです。この点は私も同感。総合的に見て、トヨタホームはかなり良い印象だったのですが、残念ながら我が家はセキスイハイムの製品が欲しいと思ってしまったので、今回お断りしました。この辺の理由は、次回に書きたいと思います。投資家としての視点今回、四季報でトヨタホームを見つけることが出来なかったので、数字での判断はしていません。しかし、営業さんの話では、トヨタグループの中では収益力は悪いようです。３年ほど前からてこ入れをして、やっと営業黒字になった所のようです。営業形態としては、車のディーラー方式と同じで、販売会社と製造会社は別会社となっているそうです。この形態を見ると、あまりビジネスモデルとしては良くなさそうな感じですね。個人的な印象としては、ブランド力が低いのではないかと感じました。私も妻も、トヨタホームは知りませんでしたから。この部分では、恐らく他の競合メーカーさんの後塵を拝しているのではないかとの印象です。正直、かなり割安じゃないと投資は考えないであろう会社ですね。製品的には、さすがトヨタグループと言う感じで、良いものを作っていると思います。 ＊ ＊ ＊ ＊ ＊ ＊ ＊ ＊ ＊前回書き忘れていたのですが、ダイワハウスの耐力壁について。地震後の手直しについて、大変な工事になると書いてしまったのですが、実際はそうでもなさそうです。営業担当の方が、耐力壁の手直しの費用を問い合わせてくれたのですが、一枚当たり約４万円になるそうです。家の内側から工事をして、耐力壁を交換する事になるそうです。家全体を交換するとしたら、結構大変な数になりますが、かなり大きな地震でも全部の耐力壁が壊れると言うのは考えられず、実際は不具合が出た所だけの修理になるので、それほどの出費にはならないそうです。この点、積水ハウスは外側から工事をするため、足場を組む費用がかさむと言うお話だったので、最初は積水ハウス有利と見てましたが、調べを進めているうちに、ダイワハウス有利に変わっていました。書き忘れていたので、取りあえずここで書いておきます。
2006年05月28日
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最終選考
そろそろ、また家に関して書きます。基本的に鉄骨メーカーで建てようと決めた段階で、構造を多少は聞いて行った訳ですが、鉄骨メーカーの家の建て方というのは基本的に２つありました。一つは鉄骨軸組工法、一つはユニット工法です。軸組工法と言うのは以前にも書きましたが、現場で柱を立てて行く、木造で言えば在来工法のような建て方をするのに対し、ユニット工法は工場でユニットごとに家を作っていき、それを現場で組み立てると言う方法を取っています。ユニット工法の構造は、基本的にビルと同じような構造になっているそうで、柱が太く、耐力壁のような「外せない壁」が存在しません。以下にユニットと軸組の特徴を対比して書きます。もちろん、私の独断と偏見が入ってます。ユニット工法のメリット（全て軸組との対比です）○ 開口が広く取れるため、窓の位置などは自由に出来る。○ 工期が短く（約１ヶ月違う）価格が比較的安い。○ 工場生産比率が８割以上と高く、その分製品としての品質は安定していると思われる。ユニット工法のデメリット○ ユニットごとに工場生産をしているため、間取りの自由度が少ない。○ 工場組付け出来る家具やキッチンは限られており、製品の選択肢が少ない。（ただし、費用はかかるが、後から好きな物を入れることは可能。しかしこれは、ユニット工法の利点を自分で捨てる行為）○ 柱が太くなるため、実質利用面積が軸組と比べると少ない。（同じ面積でも、内法面積が小さくなる）とりあえず思いつくのは、こんな所でしょうか。ユニットと軸組では、やはり軸組の方が細かく家の形を指定できるので、この部分でこだわりのある方や土地の形が特殊な場合は軸組有利と思います。しかしウチの場合は、形的にはベーシックな正方形に近い家になりそうだったので、間取りの自由度が高いと言う部分をメリットと感じませんでした。ですので、「価格が比較的安い」と言う部分に惹かれ、ユニット工法の家を上位に持ってきました。軸組で残ったダイワハウスは、実は消去法的な判断で残った会社ですが、軸組で頼むとしたらこの会社だったと思います。と言う事で、今日はダイワハウスについて。メリットデメリットは、上記の通りです。軸組工法のメーカーの中でも、柱の太さは細くなっています。その分柱の数を増やして耐力を保っているため、強度面では遜色無いと思います。特に良いなと感じたのは、屋根裏の断熱です。ｾﾙﾛｰｽﾞﾌｧｲﾊﾞｰを現場で流し込むタイプで、惹かれました。また、柱が細い分、柱部分にも屋外側、屋内側双方に断熱材が入っており、正直壁体の断熱方法は比較すると良くなると思います。一応、この部分は実験データを見せてもらいました。（もちろん部外秘です）ダイワハウスは積水ハウスと同じで、幅広い商品を揃えています。価格帯は最も広いメーカーでは無いでしょうか？例えば「ファモック」と言う既製品の商品カテゴリがあるのですが、これは性能面から比較すると、かなり割安に感じました。日本で最初に鉄骨住宅を売り出した会社だそうで、「技術は高い」と言う評価を複数の所から聞きました。真偽の方はともかく、その部分では印象は良かったです。営業員が言っていましたが、「車で言えば、へーベルはベンツ、積水はトヨタ、ダイワは日産だ」と言って販売している営業員がいるそうです。言ってるのはもちろんへーベルさんだそうですが。私自身はこれは聞かなかったんですが、言いそうだなと思ってしまいましたね。表現としては、「なるほど」と思いました。ちなみに、私にとっては「日産みたいな会社」と言うのは誉め言葉になってしまうので、営業トークとしては逆効果ですね。私は日産の株主ですから。投資家としての視点住宅業界２位の大手。比較として積水ハウスと比較すると、やはり財務的には見劣りする印象です。数社の四季報読んだだけですが、やはりこの業界も「規模型事業」ではないかとの印象を持ちます。足元の業績は良いようですね。戸建て住宅のメーカーとしてみると、少しブランド力が低いかな？と言う印象です。よほど割安じゃないと投資は考えないです。 ＊ ＊ ＊ ＊ ＊ ＊ ＊ ＊ ＊最近、決算発表が続いていますが、私の対応としては「全く見ていない」状態です。かなりまずいですよね。読んだのは日産くらいです。流石にこのままではいけないので、ざっとで良いから今日は見て行こうと思っています。バリュー投資部門が、今は絶不調と言う事もありますが。実は今年に入ってからの投資行動は、非常に反省点が多いと思っています。年後半にかけて前期をふまえて、少し方針の修正をしていきます。
2006年05月21日
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一次スクリーニング その３
今日は積水ハウスについて。実は積水ハウスについては、あまり調べられなかったため特徴的な事が判りません。全体的に底堅い製品を作っている印象ですが、特徴と言っても？？？です。木造から鉄骨まで幅広く住宅を造っている会社で、他社の営業さんに言わせると、「あそこはデパートです」と言う表現になります。価格設定も幅広くあり、予算を言うとそれに合った製品を提供できると言う事らしいです。６社の中では唯一見積もりをいただかなった会社ですが、恐らく価格は若干高めでしょう。（営業さんの話を元に類推）何で早々に積水ハウスが消えたかというと、これは営業さんの影響が大きかったと言っておきます。あまり良い営業さんに当たらなかったと言うのが実状でした。とにかく言ってることが現実とずれている印象でして、女房曰く「でたらめばかり」と言う風に表現出来る話が多く、私としても印象が悪かったです。話を聞いて、裏を取ると「違うじゃん」と言う話が結構あったんですよ。ま、そんなわけで、早々に積水ハウスでお話を聞くのは止めてしまいました。投資家としての視点住宅では業界トップ。財務体質も良く、同業に比べ利益率も良い。当然トップ企業としてのブランドもあり、投資するとしたらこの会社は候補に入ります。良い会社ですよね。特筆すべきは、建設業であるのに有利子負債ゼロであることです。驚きました。 ＊ ＊ ＊ ＊ ＊ ＊ ＊ ＊ ＊積水ハウスでは営業トークが信用出来なかったと言うようなことを書きましたが、これは多かれ少なかれ、どのメーカーでも見られる傾向でした。例えばどんなことかと言うと、「この設備が標準で付いてるのはウチだけです」と言われて、他のメーカーに確認すると、６メーカー全てが標準だった、みたいな。特にシェア上位のメーカーにこの傾向が顕著で、こう言う話が全くなかったのは、トヨタホームとセキスイハイムさんの２メーカーだけでした。私は商品で選ぼうと思っていたので、こう言う事はあまり気にしませんでしたが、やはり印象は悪かったですね。性能が悪くても、「良い」と言い切りますからね。「言った者勝ち」な業界のようです。これは、一見さんの素人が顧客だから通用する営業手法だと思います。
2006年05月06日
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一次スクリーニング その２
パナホームプラス点○ 標準で換気システムに空気清浄機能が付いている。家が基本的に陽圧換気方式になっている。標準装備の換気システムとしては、一番優秀に見えました。○ 内装材に珪藻土を使ったりして、「健康に配慮した住宅」と言うコンセプト。○ 防犯対策などの電子機器は、親会社の松下電工から最新のものが卸されており、かなり魅力的。ただし、この辺の装備は他社で建てても導入可能。マイナス点○ 全体的に断熱性は高くない。（我が家のコンセプトに合わず）○ 価格が高かった。パナホームは、一番営業熱心でした。断熱性にあっては仕様が４地域のものを標準としているため、少々他社に対して劣るかなと思いました。しかし、価格が多少安ければ、この部分は特に問題にはならないのですが、いかんせん、最初にいただいた見積りが高かった。初期段階でもらった見積りとしては、この会社が一番価格が高かったです。もちろん、ほぼフル装備に近い設備になっていまして、キッチンやトイレなども一番高いものを付けた見積りでした。しかし、設備を落として価格を抑えようにも、それほどガツンと下げられる部分が見られず、価格競争力なしと判断してお断りしました。しかし、他の営業さんの話を聞くと、パナホームは比較的安いメーカーとの印象がありまして、価格帯は正直判らないと言うのが感想です。ちなみに、パナホームの営業さんは「ウチは高いです」と繰り返していました。もう少し精査すれば違う感想になっていたのかも知れないですが、これ以上調べても無駄になりそうなので、早い段階でお断りしました。投資家としての視点会社として見ると、やはり積水ハウスやダイワ工業に対しては劣ると思います。利益率低いですからね。ただ、最近営業は好調のようで、受注残は高水準のようです。実際に営業を受けた感想としては、営業経費を随分かける会社だなと思います。現地見学会に参加したんですが、それこそ「下へも置かぬおもてなし」でした。正直こっちの方が恐縮してしまいました。販管費率を見ると、パナホームが２３％程度に対して、積水13.9％、ダイワ15.8％となってます。販売規模や内容が違うので、一概に比較は出来ないんですが、印象としては営業経費は結構かけていそうです。投資対象として見るには、少し厳しい感じですね。現在、ブランドを確立中に見えます。最近高級路線に変更したのかな？と思いましたが、未確認です。 ＊ ＊ ＊ ＊ ＊ ＊ ＊ ＊ ＊地域区分について。次世代省エネ基準の地域区分と言うものがあります。日本国内では６地域の分けられていて、横浜は４地域に当たります。寒い北海道は１地域で、暖かい沖縄は６地域。要は数字が少ない方が寒い地域となります。次世代省エネ基準に適合する住宅を作る上で、地域により性能の数値が違うため、同じ「次世代省エネ基準」で作ったとしても、例えば１地域と４地域では性能は全然違う住宅が建つことになります。私が家の事を書いている中で、この「○地域」と言う表記は、この地域区分を指しています。全国展開をしているハウスメーカーは、その地域地域に見合った住宅を建てるため、「標準品」も複数の性能仕様の住宅があります。今回比較した住宅メーカーの中で、寒い地方で営業展開をしていないのは、へーベルハウスとトヨタホームです。特にへーベルハウスの営業エリアは、北は４地域の関東周辺までですので、「高い断熱性能を有した仕様」の商品を持っていないようです。今回比較した６メーカーの中では、４地域（横浜）で標準品として販売している商品は、実は３地域仕様と言うメーカーが複数あります。具体的には、積水ハウス、セキスイハイム、トヨタホームの３社です。この３メーカーは、３地域の製品を、４地域で標準品として販売しているため、性能数値が良くなっています。パナホームとダイワハウスは、４地域仕様の製品を標準品としてますから、単純比較するとやや劣るかなと言う結果になってますね。近年、断熱に関する関心が高まっているようで、高性能のものを販売するような流れになっているようですね。ちなみに私は、軸組工法の会社では、ダイワハウスが良いなと思いました。
2006年05月04日
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１次スクリーニング
今回、ハウスメーカーを見ていく過程で、６社のうち半分を選ぶと言う作業から始めました。各社色々特色があり、面白いと言えば面白かったんですが、とにかく疲れました。もう一度同じ事をやれと言われたら、私「イヤだ」とはっきり言うでしょうね。ハウスメーカーの一次スクリーニングの結果と、その理由を外したメーカーから順に書いていこうと思います。ヘーベルハウスプラス点○ 丈夫である。耐火性能は一番高いと思う。○ 遮音性高い。（性能未確認、営業トーク）○ 断熱方式が外断熱。（ポイント高し）○ ロングライフ住宅と言うコンセプトで、長期間同じ性能を有する建物。マイナス点○ 値段が高い。○ 断熱性能が比較的低い。○ 壁が厚くなるため、同一面積の軸組工法の家に比べ、実質的に利用できる面積が少ない。実は私の妻の実家は、へーベルハウスです。関係ないか。ヘーベルハウスの場合、良くも悪くもＡＬＣ（発泡ｺﾝｸﾘｰﾄ）の外壁を評価するかどうかですね。私はこれを評価しませんでした。ヘーベルハウスは丈夫だとの定評もあり、外壁がＡＬＣであることから、火災にも滅法強くなっています。しかし、「丈夫さ」と言う点では、他メーカーも水準以上のものを作っていますし、耐火性能も、他の部材でも十分な性能を有しています。逆に外壁がＡＬＣだと、建物の重さが大きくなってしまい、地震に対して不利かなぁ？と見ました。某メーカーのデータでは、阪神淡路大震災時に、自社建築の建物で損傷が大きかったのは、外壁がＡＬＣの建物が多かったそうです。考えてみれば、外壁が重いと地震時に不利だというのは納得が行き、特にこの部分をプラス評価できませんでした。また、断熱材は高性能の高級品を使っているのは事実なんですが、その量が少なく、相対的に性能が低くなっています。参考Ｑ値もライバルになりそうな同業メーカーに比して低く、価格も高いため、相対評価で最初に消すことになってしまいました。我が家の求めるコンセプトは、「暖かい家」だったので、合いませんでしたね。ちなみに同じ様な設備だと、大抵他メーカーに比して１００～２００万円くらいは価格が高くなるそうです。（営業談）投資家としての視点へーベルハウスは良い意味での「ボッタクリ」企業だと思います。旭化成の１００％子会社で、非上場企業。親会社からの部材調達が多く、グループとしてみると利益率は高そうです。顧客セグメントを比較的富裕層に絞り、高級路線でローコストオペレーションをしている様に感じます。製品仕様が一種類しかなく、数量効果もありそうです。同業他社の中では、ブランド力はピカイチです。投資するとしたら、どう考えてもこの会社が第一候補になりすね。営業さんのお話では、「グループ内の優良企業」だそうで、上場させる予定は無いそうです。 ＊ ＊ ＊ ＊ ＊ ＊ ＊ ＊ ＊ ＊う～ん、思ったより長くなったので、一旦ここで切ります。次はパナホームと積水ハウスです。ヘーベルハウスはファンが多いので、今日の日記の内容は批判を受けそうな気もしたんですが、別にメーカーに対する批判と言う気はありません。（他のメーカーも同じです）ご理解いただければと思います。相場について。４月の成績を集計していたら、２４日に日経４００円以上下げていたんですね。数字は見ていたはずなんですが、全く意識に残っていませんでした（笑）これくらいの距離感で相場とつきあっていく方が良いなぁと思います。
2006年05月02日
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急展開
気が付けば、１週間ほどブログをお休みしていました。実を言いますと、家を作るに当たって、「どこのメーカーにするか」で大いに悩んでいまして、ブログどころではなかったと言うのが実状です。最初の考えでは別に急ぐ必要性もないもので、ゆっくりと比較と勉強をしながら、６月頃に結論が出せれば良いや、と思っておりました。しかし、営業さんの「決めて下さい」攻撃に背中を押されて、早期の結論を出そうと言う感じになってしまいました。ま、だからと言っていい加減に選んだつもりはありません。どちらでお願いするかというと、セキスイハイムさんのドマーニと言う製品でお願いする事になりそうです。プランとしては、妻も私も大いに気に入っています。しかしここ１週間、悩みましたね～。胃は痛くなるし、夜は眠れなくなるし。今回の決断は、本当に苦しかった。各社の比較と言う意味では、実はかなり中途半端に終わってしまっています。価格面での比較はまともに出来ていませんが、大体の所は見ております。なんか、近況報告に近いですね。家の価格や各社回った時の感想などは、今後アップしていきたいと思います。営業さんの許可をいただけたら、我が家のプランの価格などもアップしようかな。 ＊ ＊ ＊ ＊ ＊ ＊ ＊ ＊相場に関して、少々。とは言っても、小型株が不調のようだとしか判りません。メインＰＦは完全放置状態ですので、日々の株価を見ているだけの状況です。で、その他で少しシステムトレードもやっております。調子？「ぼちぼち」ですね。
2006年04月28日
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家庭のバランスシート
最近、家を買うと言うテーマで色々考えているため、「家庭のバランスシート」なんてものを考えています。当たり前ですが、投資をするに当たって会社のB/Sは結構重要になるのですが、それに対して、家庭の財務状況などは、普段あまり考えている方は少ないと思います。しかし、実際は同じような考え方で家庭の財務状況を見るべきでは無いか？と私は考えています。そう言う考えを与えてくれたのは、金持ち父さん貧乏父さんと言う書籍でした。かなり有名な書籍ですので、読まれた方も多いと思います。私にとって、「家を買うか買わないか？」と言うテーマを考えるに当たって、かなり大きな影響を与えてくれた書籍です。この書籍の中で、「家庭のバランスシート」を作ってみることを勧めています。私は多くの人にとって、家庭のバランスシートを作るのは有益だと思うのです。例えば、頭金200万円で、3800万円の家を買った場合の家庭のB/Sを考えてみようと思います。家を買うに当たっての諸経費を１０％と考えます。また、カーローンが８０万円残っていると言う前提での考えです。エアコン代とカーテン代で約100万円、新居に移るに当たっての、家具代や引っ越し代が100万円かかるとすると、次のようなB/Sになります。 カーローンがあったら、住宅ローンの稟議が通らない。と言う突っ込みがあると思いますが、とりあえず無視します。何かしら流動負債を入れたかったので、８０万円のローンを設定しました。オーバーローンを組むと言う設定になっていますが、現在「フラット３５」などの商品を利用すると、返済率さえクリアーしていれば、実際にこの様なローンが組めてしまうと思います。見ての通り、頭金200万円程度ですと自己資本は－２８０万円。自己資本比率約－７％。簿価上でも見事な債務超過です。これを実質値で計算し直すと、恐らく債務超過額は1000万円を超えてしまいます。これを会社に見立てると、ほぼ破綻しかけている企業のB/Sですよね。家と言うのは実需品ではあるのですが、基本的には株式と同じような「リスク性資産」であると考えています。そう言った目で見ると、住宅ローンを組むときには、ある程度の慎重さが求められると思います。まぁ、多くの方に取っては余計なお世話な話なのでしょうが、人ごとながら心配になってしまうようなローンを組む人が結構いるんですよね。上のB/Sより悪い財務状況の人物を、私は複数知っています。こう言う買い方をする人は、下手すれば１０年くらいは家庭が債務超過状態で行ってしまうんですよ。勤め人は、会社に比べて現金収入が安定しているため、キャッシュフローさえプラスに出来ていれば問題は表面化しませんが、この状態は結構怖いと私は思うんですよね。家庭のバランスシート、自分で書いてみることをお勧めします。ちなみに、金持ち父さん貧乏父さんシリーズでは、金持ち父さんのキャッシュフロー・クワドラントをお勧めします。金持ち父さん貧乏父さん金持ち父さんのキャッシュフロー・クワドラント
2006年04月22日
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長期金利
最近、長期金利が上がっております。（参考）暫く新聞で国債価格を見ていなかったら、最近暴落したようです。暴落したと言っても、まだまだ高い水準であることは間違いないと思いますが。正直言って、ここまで早く２％台間近になるとは思ってなかったんですよね。もう少し時間がかかると思っていたので、少し焦り気味。なんで焦ってるのかと言うと、住宅ローンを借りる予定だからです。住宅を買うとなると、やはり最初に資金計画を考えますよね。私も色々考えましたし、ハウスメーカーの展示場に行っても、必ずと言って良いほど「資金計画は？」と聞かれます。私の場合、恐らく2000万円台の後半くらいの資金が必要になりますので、色々資金計画を考えていました。実を言うと「即金で買う」と言う選択肢もあるのですが、これをやると投資資金が激減します。それは避けたいので、「住宅ローンで金を借りよう」と言う結論に達しています。はっきり言って、今の金利は激安です。これは借りといた方がお得なのでは？と思います。で、借りたお金を運用しようと考えております。今の所、2000万円程度の融資を受ける予定でいます。単年度ならともかく、５年単位ならまず金利に負けない運用をする自信がありますね。ま、そうは言っても、金利が安いに越したことはありません。量的緩和の解除後も、金利は低位で安定していたので、気にしていなかったら、結構上げていて少々焦り気味と言う訳です。ま、それでも大した変動は無いんだろうとは思いますが、何となく損した気分になりますよね。私が融資を受けるのは、恐らく年後半から、来年頭になる予定ですので、それまでは低金利で行って欲しいものです。
2006年04月20日
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ハウスメーカー、遮音比較
比較シリーズ３回目、今回は２階床の遮音性能の比較です。各社あまり性能の差はありませんが、中でもカタログデータの良い部分は、色を変えています。トヨタホームの数字は、「あくまで参考値」だそうです。保証している性能ではないと、強調していました。積水ハウス、ﾍｰﾍﾞﾙﾊｳｽ、大和ハウス主要部材は発砲ｺﾝｸﾘｰﾄ（ＡＬＣ）です。ＡＬＣは遮音性に優れた部材のようですね。なぜか大和ハウスのＤ値が高くなっていますが、理由は判りません。ﾍｰﾍﾞﾙﾊｳｽは壁体にもＡＬＣを使用しているため、遮音性能は高いかも知れないなと思っています（未確認）ダイワハウスは、既製品のファモックと言う商品にすると、ＡＬＣ床ではなくなります。遮音性能は当然ＡＬＣ床より悪くなりますが、非常に安いです。パナホーム独自開発したPCCパネルを使用。ＡＬＣより丈夫で遮音性に優れると言う話だったのですが、遮音性能の数字を聞くと、性能はほぼ同じでした。営業トークでこのパネルの高性能を聞かされていたので、遮音性能が同じとは思いませんでした。トヨタホーム、セキスイハイムトヨタホームは、ダイナミックダンパーと言う遮音技術を使用（車のセルシオに採用されている技術）しています。遮音性能は高いようですが、数字を確認したところ、「参考数値」であると、何度も念を押されました。自社が優れた技術を持っていると、大抵営業トークで話を聞くのですが、トヨタホームはなぜかアピール度が低かったです。セキスイハイムは、「同業の中でも、２階床の遮音性能は最高レベル」と言う事でした。ＪＢＤ（Joint-deam-dumper）工法と言う遮音技術を使用。遮音性能に関しては、壁体も調べようかと思ったんですが、面倒臭いので止めました。恐らく性能差はあまりないでしょうし、問題になるのは開口部（窓）になると思ったからです。で、窓は各社ほぼ同じ物を採用しているため、有意の差がありません。さて、とりあえず性能比較シリーズはこれで終わりです。今回比較していて思ったんですが、実はこの性能比較というのは、あまり役に立ちません。と言うのも、例えば断熱性能は、予算を追加すれば全国展開している会社なら簡単に断熱材を増やせます。そうなると価格面も加味しなければ、比較としては意味がありません。また、地震性能は、数値での裏付けが自力では無理ですね。しかし、どうやら各社の水準は非常に高そうなので、この面では「どのメーカーでも良い」と考えています。その中で、ﾒﾝﾃﾅﾝｽの部分で大和ハウスは一段割り引いて考えるべきかと思います。今後は価格と設備を見ながら選定に入ります。各社の見積もり（簡単な物）が、まだ出そろっていないので、出たら少し価格に関しても書いていきます。
2006年04月03日
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ハウスメーカー耐震比較
今日はハウスメーカー各社の耐震比較です。耐震比較と言っても、構造計算など出来るわけが無いため、住宅性能表示制度の、耐震等級でどの程度の等級で建てているのかを聞いていきました。鉄骨メーカーの構造躯体は、大きく分けて２種類の工法がありました。一つは鉄骨軸組工法、一つはユニット工法とと呼ばれる工法です。工法は、会社によって呼び名が違います。軸組工法は、柱と梁、そして耐力壁と呼ばれる壁で躯体を支える工法です。ユニット工法は、鉄骨で長方形の箱を作り、それを組み合わせて家を造る工法です。流石に各社、家の耐震性には自信があるようですね。また、大きな地震時に、軸組工法の場合は、耐力壁内のブレース構造部が壊れるようになっているようです。地震後の対応も聞いて行きました。積水ハウス 地震後の耐力壁の手直しも考慮して、壁体を外せるようになっている。メンテも考慮した造りは好感が持てる。外壁は、サイディングボードからダインコンクリートと呼ばれる発泡コンクリート（ＡＬＣ）まで幅広く選べる。外壁をダインコンクリートにすれば耐火性能は高いが、価格も高い。発泡コンクリートの外壁のカテゴリがあるのは、積水ハウスとへーベルハウスだけ。へーベルハウス地震に強く、火災にも強い。標準で制震構造で作っているのはここだけ。外壁にＡＬＣを使用し、耐火性能はダントツ。標準で殆ど耐火構造のため、耐火造で建てる場合は、このメーカーだと追加費用が少ない。大きな地震後の躯体の手直しは必要ないように作ってあるとのこと。（ブレース構造部分に記憶合金を使用し、変形しても元に戻る）耐震実験のビデオを見たが、非常に丈夫そう。トヨタホーム標準の外壁がセラミックで、耐火性能が不明。構造は１２０ﾐﾘの鉄骨柱を使用し、見るからに頑丈そう。地震の公開実験では、阪神淡路大震災レベルの地震では、構造躯体は全く手直し無しで使い続ける事が出来ると言う話。殆ど重量鉄骨のような作りで、開口部が広くできる。標準で準耐火仕様とのこと。パナホーム高い耐震力があると宣伝している割には、初期の提案は耐震等級２で提案するとのこと。この営業戦略は？？宣伝で「丈夫だ、丈夫だ」と言っているのだから、提案時の耐震仕様をせめて最高グレードにすれば良いのに。（コストそんなにかからないでしょ）地震後も、耐力壁の手直しは必要ないとの話。ここも公開地震実験の様子を納めたビデオを見ましたが、非常に丈夫に作っています。ダイワハウス地震等級は、初期提案は必ず３等級仕様で行うが、客の要望に応じて変化すると言う話。壁体を鉄骨に固定しているため、地震後の耐力壁の手直しは結構大変な工事になってしまう。費用は判らないとの返事。構造計算には入っていないらしいが、壁体を固定しているため、地震時の耐震力は、計算上より実際は高いようです。セキスイハイム基本的に、トヨタホームとほぼ同じ工法を取っている。ここも耐震実験のビデオを見たが、非常に丈夫。外壁が標準でＳＦＣボードと呼ばれるコンクリートと木繊維を組み合わせたボードを使用。（名称はシルテックだと思う）耐火実験データを見ましたが、どうやら壁体からの延焼はなさそう。総括です。流石に鉄骨メーカーは、地震対策には各社自信があるようです。皆さんこれを売りにしていますね。地震実験のビデオを見ると、阪神淡路大震災時の２．５～３倍くらいまでのエネルギーの検証実験を行っています。実験の様子を見せてもらった会社は、今の所３社ですが、屋内のクロスが破けたり、外壁の一部が壊れる程度で、構造躯体には大きな損傷はありません。簡単なリフォームで、その後も住み続けられそうです。外壁に関してですが、セキスイハイムで詳しい話を聞きました。耐火実験のデータを見せてもらいましたが、通常はまず壁体からは延焼しそうもないです。これは、良く使われているサイディングボードでも、まず壁体からは延焼はしないそうです。一応安心しました。
2006年03月30日
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ハウスメーカー断熱比較
家作りシリーズです。投資にしか興味のない方は読み飛ばし推奨です。家に求める性能を考えましたが、まず丈夫なことは第一条件と考えています。日本は地震が多いこともあり、やはり耐震性は気になります。また、次に考えるのが、住み易い家。で、女房に希望を聞くと、とにかく暖かい家が良いと言う答えでした。我が家のプランは、３０坪準耐火構造の家です。耐震性を考えると、やはり鉄骨メーカーが良いだろうと言うことで、現在はメーカー巡りをしています。で、早速ですが、私が勝手にピックアップしたメーカー６社の比較をしてみようと思います。実際に私が検討しているメーカー達です。やはり実際に数字を見てみないと判らないですからね。見て欲しい部分は、色を変えています。各部で使っている断熱材の種類と、その性能を書き出して見ました。性能はこのサイトの数値を参照して出しています。熱伝導率は断熱材の性能を表します。低いほど高性能です。熱抵抗値は実際にこの厚さの断熱材が、どれくらいの断熱性能を有するかを表した数字です。高いほど高性能です。次世代省エネ基準をメーカーとして対応しているかと言う部分も見ています。積水ハウス平均的に断熱性は良いが、壁体にｸﾞﾗｽｳｰﾙ（10k）を使っているのが気になる。追加１０万で屋根裏断熱が倍になる。営業の方には、是非倍にした方が良いと勧められる。床断熱材は、３地域仕様にアップグレードして標準品として販売。この点は割り引いて見るべき。 へーベルハウス 意外な事に断熱性能が悪かった。ただ、ﾈｵﾏﾌｫｰﾑを使い耐久性を主眼に置いている。長期に渡り同じ性能を持たせると言うコンセプト。条件、経年での性能低下がほとんどない。製品仕様が一つしかなく、アップグレードが難しい。トヨタホーム 壁体、屋根裏断熱性能は高く、ｸﾞﾗｽｳｰﾙ(24k)を使っているのも良い。工場での製作比率が高く、製品精度は比較的高そう。床下断熱は貧弱。パナホーム エコライフ住宅と銘打っている割には性能は見劣りする。４月受注分から新仕様に変わるため、性能は良くなる。公表Q値は次世代省エネ基準に適合していると言う意味での値なので、この数値の性能と言う訳ではない。断熱材にロックウールを使用、遮音性と耐湿性に優れると言うふれこみ。ダイワハウス 屋根裏断熱はｾﾙﾛｰｽﾞﾌｧｲﾊﾞｰを現場で流し込む方式で、「良いな」と思う。全国展開しているメーカーだけあり、追加予算を出せば断熱材を増やすことは簡単そう。ファモックと言う既製品の製品カテゴリがあり、断熱仕様は上記のものと一緒。これを選ぶとコストパフォーマンスが非常に高い。セキスイハイムやや断熱性能では見劣りする。床の断熱はせず、基礎断熱と言う工法を取っている。床下に蓄熱暖房機の製品設定があり、これをつけると、夜間電力を利用した床下からの全館暖房が可能。正直この蓄熱暖房には、ものすごく心惹かれる。暖かいです。断熱材をアップグレードするコストは約３０万円。総括です。次世代省エネ基準に適合していないと、営業さんに言われたのは、意外にもへーベルハウスだけでした。暖かい家だとばかり思っていたので、正直意外でした。しかし、口頭で参考Ｑ値を聞くと、きちんと基準以上のものは作っているようです。各社に参考Ｑ値（建物全体の熱損失係数 ）を聞いてみましたが、これは建物により変化するので、メーカーとして発表は出来ないし、しても意味がないようです。唯一積水ハウスのみが、自社の４地域（横浜など）の平均Ｑ値を発表しています。各社の仕様を見ていて思ったんですが、営業トークと言うのは当てにならないなぁと、しみじみ思いました。やはり定量的な分析と言うのは不可欠ですね。また、断熱は屋根裏が重要なようで、各社最も性能の高い部分は屋根裏でした。知りませんでした、勉強になりました。 値段との兼ね合いもあるので一概に言えませんが、へーベルハウスとパナホームは断熱性能は一段下がると考えて良さそうだと思います。※ 表中に間違いがありました。色の違う段の、熱貫流率と言うのは間違いで、熱抵抗値です。うっかりしていました。
2006年03月27日
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どこに頼もうか？
家を建てるに当たって、どこにお願いするかを最初に考えると思います。一番最初に考えるのは、やはりハウスメーカー。次いで考えるのは、地場の工務店などでしょうか。工務店でお願いすると言うのは、正直ハードルが高いと思います。安心して任すためには、施工の管理を設計事務所などに頼まなければならないでしょう。設計、施工の管理を合わせて、１５％は上乗せされると思います。しかし、これを入れないとやはり安心できないと思ってしまう。かなりの数のトラブルを聞きますからね。正直、建設業界は、恐らく素人に優しい世界では無いと思います。で、考えましたが、大手のハウスメーカーで建てようと思います。やはり施工管理がある程度しっかりしているだろうと言う予想と、不具合が生じたときの財政的な負担力の大きさを加味しています。また、最近の大手ハウスメーカーの住宅は、部材を工場で作って現場で組み立てるだけですので、品質がある程度安定しているだろうと言うのがその理由です。また、ハウスメーカーの製品は、一種の既製品と考えています。既製品はつまらなく感じるかも知れませんが、やはり品質的に安定していますし、使い勝手も良いことが多い。恐らくコストは高くなるでしょうが、「安心を買う」気分で、この部分はある程度許容しようと思います。で、次に来るのがどのような家を建てるかです。我が家のプランは、二階建て３０坪、準耐火仕様の家です。まず木造か鉄骨か、RC造かという選択肢があります。RC造りは、正直選択肢としては考えませんので、他の可能性を考えたいと思います。まず木造。大きく分けて２種類の工法があります。在来工法柱と梁で支える住宅。最も一般的な木造住宅。特徴としては、○ 間取りが比較的自由になる。○ 増築が容易。と言ったものがあります。壁で支えていないので、壁を開けたりするのが容易と言うことです。ツーバイフォー工法柱と壁面で箱を造り、家を支える工法。特徴としては、○ 開口部を大きくできない。○ 間取りの自由度が少ない。○ 壁面で家を支えているため、自由に壁面を壊せないため、増改築が難しい。○ 在来工法に比べると丈夫。○ 高気密、高断熱住宅に出来る。と言ったものがあります。ま、恐らくコストパフォーマンスが最も良いのがツーバイフォーでは無いかと思っています。その他鉄骨住宅。私が調べたメーカーでは、殆どが柱と梁、及び耐力壁（建物を支える壁）で支える構造でした。例外は積水ハイム。この会社だけは独特の工法で、鉄骨の箱を組み合わせて家を作る工法です。見た感じでは、凄く丈夫そうでしたね。具体的にどれくらい強いかは判らないんですが。ハイムを除いた会社の工法の特徴は、○ まず、丈夫である。○ 間取りの自由度が高い。○ ツーバイフォー工法に比べると、断熱性、気密性は劣る。と言ったところでしょうか。断熱性がツーバイフォーに劣るのは、大抵は開口部がツーバイフォーより大きくなるため、その分断熱性は劣ってしまうそうです。ま、しょうがないですね。とりあえず、こんな感じでしょうか。間違いがあったら、どなたか指摘をお願いいたします。
2006年03月22日
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家を建てることに
私事ですが、実は家を建てることになりました。以前（昨年３月）に書きましたが、金銭的には家を建てるメリットと言うのはない、と言うのが私の考えですが、まぁ、諸般の事情がありまして。今住んでいるマンションは大変気に入ってるのですが、一年以内に引っ越すことになりそうです。顛末はこうです。昨年末に親からこう言われました。「今の家から近くに物件を買って移るから、お前ここに家を建てないか？」と。ま、普通に考えれば良い話です。ただし、実家は借地でして、その点建て替えが難しいという問題がありましたが。移る物件は来年の冬までに探して移ると言っていました。物件探しを手伝う約束をしていたんですが、その１ヵ月後にいきなり「物件決めたから」と言う電話があり、２月には引っ越してしまいました。今、実家は空き家になっております。正にあっという間の出来事で、我が親ながら驚かされました。そう言う事情がありまして、３月に入り「家を建てる」勉強及びハウスメーカー選びを始めています。今、まとまった時間があるときは、モデルハウスに行ったりして過ごしています。お陰で結構、投資どころではない。ブログの更新が滞っているのもこれが原因でして、投資のことを考えている時間が決定的に少なくなっています。暫くこちらに集中することになりますね。投資のブログですが、暫く家を建てるというテーマでも書いていこうと思います。家を買うと否応無しに投資を縮小しなければならないため、正直気は進まないんですが、普通に考えればかなり恵まれた状況で家作りをすることになります。文句を言ってはいけないですよね。
2006年03月20日
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家を買うと言う事
30代に入ると、周りの友達がかなり高い確率で家を買い始めます。職場内でも、良く「家を買った」と言うことを聞きますね。私も御多分にもれず、家を買う事をかなり真剣に検討しました。もう３～４年くらい前です。結論から言いますと、私は家を買うのを止めました。理由は、「金銭的メリットが、ほとんど無いから」。一般住宅は、みなし家賃で資金回収するのに、えらい時間がかかります。特に新築だと、投資として考えると厳しいものがあります。これを友人に言っても、まず理解してもらえません。大抵、「家賃がもったいないじゃん」と言う反応が返ってきます。本当にそうなのかな？一つ試算をしてみようと思います。都内の新築マンションの平均家賃は、価格の６％ほどだそうです。最も高いのは新宿区で、6.7％くらいだったと記憶しています。（以前投資雑誌に載っていました。うろ覚えです）この数字を元に試算してみます。約三千万のマンションを現金買いした場合、手数料その他の諸経費は、物件価格の５～１０％と言われているようです。仮に７％と仮定します。月の管理費及び修繕積立金を、それぞれ１万円と仮定します。固定資産税は年間10万円。20年間で使う費用は（3000万×1.07）＋（２万×12）×20＋（10×20）＝3890万対して、賃貸でこの物件に入った場合、年間家賃は物件の6％の180万、月15万円の家賃です。礼金一月と、更新料２年に一回で（180万×20）＋（15万×11）＝3765万円名目値では、大体20年少々でキャッシュフローは均衝する？でも、いくつか忘れている事があります。一つは、家賃の下落です。日本の家賃は、新築時が最も高く、建物が古くなるにつれ、下落していきます。10年経過すれば、20％程度の下落は覚悟しなければならないでしょう。10年目以降の家賃を12万と仮定すると、3190万円になります。それに、施設の修繕費は自分が負担しなければならないし、現実にはローンを組む事になりますから、金利も払わなければならない。もろもろ考えると、売却を考えないと、資金回収に30年以上かかる計算になってしまいます。例えばこの時点で、2000万くらいの資産価値があると言われても、現在価値で引きなおすといくらだ？なんてこと考えると、自分で違うところに投資していた方が、はるかに良い結果になると思います。私の家の近所では、家賃利回りは６％はまず無理です。中古なら、もっとマシな損益計算が出来ますが、私にとっては株式投資の方が魅力的です。ただその一方で、現在の金利で金を借りると言う事が、大変魅力的に感じるのも事実です。スパンを１０年くらいで考えれば、まず負けないんじゃないか？なんて考えてしまいますが、「借金を抱える」と言うリスクと、心理面でのマイナス効果を考え、止めといた方が無難だろうなと考えました。ちなみに、私は不動産投資にも大変興味があり、何冊か本も読んでいます。しかし、事業として取り組まなければならない事と、小口で始める事が出来ないと言う問題があり、今は断念しています。大きな投資は、「ワンミスで命取り」になりかねません。いつかある程度資産が大きくなれば、不動産投資してみたいですが、一体いつになるんだ？10年後くらいに検討できるところまで行けてると良いなあと思います。
2005年03月15日
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