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借金の踏み倒し方？！
こんにちは。夜明け女です。借金を踏み倒しまくってる義弟ですが、とりあえず、犯罪者ではありません。さて、そのやりくち。１回目。クレジットカードとキャッシュカードを極度額まで一斉に使う。それまでに家賃を十二分に滞納しておく。本業のツケでの買い物も当然払わないで溜めておく。家族全員で名前を戸籍から変える。そして、逃げる。２回目。新しい名前で再出発。銀行から融資を受けて開業。(個人事業者)経営がおもわしくないので、銀行、サラ金から借りれるだけ借りて、それを資本金に法人設立。クレジットカード、キャッシュカードも使えるだけ使う。それまでに家賃を十二分に滞納しておく。自己破産する。３回目。法人から給与をもらう形で資本金を個人に戻す。法人税、消費税は当然払わない。法人の代表者を勝手に父親に変える。資本金がゼロになって、税金を滞納しているだけの法人を父親に押し付けて放置。４回目。個人で開業する。事務所は賃貸。本業の買い物はツケでする。滞納開始。裁判をおこされるまで居座る。サラ金から借りれるだけ借りる。それまでに家賃を十二分に滞納しておく。家族で海外逃亡。逃げて５年以上経過したので、返済義務消滅。(今、ここ)ポイントは個人資産を持たない事です。車はリース、住居も事務所も賃貸。うんと贅沢して、滞納して、踏み倒す。破産しても失うものがありません。２回目の時の滞納家賃の明細を見る機会がありました。高級住宅街の賃貸マンション。滞納額は100万を軽く越えておりました。大家の敵です。
2017.05.10
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流れ流れてシンガポール その２
こんにちは。夜明け女です。ダーリンが義父母から相続した負債まみれの土地の件で、本日は司法書士の先生のところへ行って来ました。借金を踏み倒して国外逃亡した義弟の戸籍謄本がたまたま資料の一番上にあったのを見て、先生が言いました。「借金を踏み倒す常習者はみんな、名前を変えるよね。」「養子縁組で苗字を変えたり。そして、居住地が変われば、まずばれないからね。」「義弟さんは頭が良いね、よく分かってる。」戸籍謄本を眺めながらお喋りしていて、義弟夫婦が離婚したのが国外逃亡した５年後である事に気が付きました。借入先からの返済請求を５年間逃げ通せると返済義務が無くなります。その５年を待って帰国したのでしょうね。しかし、帰国したのは妻子のみで、戸籍謄本の上では義弟のみシンガポールに残っています。６年前、上海に逃げた義弟とシンガポールが結び付かなくて、縁故も無いシンガポールに違和感を持ってました。が、私の頭の中で突如、全てが繋がりました。たぶん、義弟は家族と共に帰国しているでしょう。離婚した妻子は帰国母子家庭として生活保護でも受給しているかもしれません。義弟は資格職ですから、資格証明を見せれば、日本国内で働く先には困りません。また、かつてのように法人を作るかもしれません。ただし、義弟の居住地はシンガポールです。低率の所得税以外、住民税すら存在しません。タックスヘブン、シンガポール。よく回るその頭を社会の福祉に活用して欲しかったです。
2017.05.08
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決済日が決まりました
こんにちは。夜明け女です。ダーリンが義父母から相続した負債まみれの土地。ついに売却の決済日が決まりました。ダーリンの開業資金融資の担保として億近い金額の抵当が付いています。２０年に渡り、よく返してきたなぁ、、、、サラリーマンの方々が住宅ローンを返していくように、日々の労働で毎月数十万の金額を返済していくのはかなりしんどいものがありました。今の私の大家さんとしての返済はその２倍以上の金額ですが、ほとんど苦労らしい苦労が無いまま返済が進んでおります。ダーリンは既に還暦を越えておりますから、４、５０代のように働くのは無理があります。今回、これで本業の借金は無くなりますが、正直、本業だけでは、子どもたちの教育費を用意出来なかったでしょう。私の労働力も投入しての本業なのに、夫婦共働きして満足に教育費も稼げないんですよ(泣)不動産投資をしていてホント良かったです。
2017.04.26
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教育費を稼ぐ！
こんにちは。夜明け女です。私が不動産投資に参入したのは、もともと、教育費を稼ぐ為でした。と、言っても、当時は家計が破綻する事前提でしたから、その際に子どもたちに贈与して、少しでも資産を残すという感覚でした。全然足りないだろうけど、何の備えもないよりマシ、と贈与税のかからない小さな物件をひっそり持ったわけです。その後、考えが変わって、家計が破綻しないくらい私が稼いでやるっ！とばかりに拡大しながら現在に至ります。全然足りてなかった教育費もなんとか目処がたつようになりました。ところが最近、下の子と進路の話をしていたら、昔から聞いてた将来の夢が実は結構本気だとわかりました。思わず、「国公立の学校なら、、、、」と言ってしまいました。だって、国公立なら、今の計画で間に合うんですもの。でも、思い直しました。どこに進学しても大丈夫！なくらい教育費を稼ぐ事を新たな目標にしよう！そう考え出したら、なんだか、わくわくしてきました。進路や夢が変わってもかまわないんです。近くで応援出来るのって、親の特権ですねぇ。さぁ、さぁ。ママは頑張りますよ。楽しみながら、ね。
2017.04.21
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流れ流れてシンガポール
こんにちは。夜明け女です。ダーリンが相続した土地の売却の為に、司法書士の先生が相続登記手続きの真っ最中。ダーリンの姉弟は親の相続を放棄して裁判所に手続き済みですが、彼らの現在の戸籍謄本やら住民票が必要なのです。で、困ったのが、家族で上海に逃亡した義弟。父の葬式後に借金を踏み倒して国外脱出して以来、どこでどうしているのやら。司法書士の先生から連絡がきました。「離婚して弟さんはシンガポール、奥さんと子供たちは現在品川にいるようですよ。」離婚していたお陰で最近の居住地が判明しました。当時、義弟家族は観光ビザで国外逃亡したので、そのままでしたら完全にお手上げでした。この相続登記が済めば、いよいよ決済。ずーっと負担だった連帯保証人から外れる日が近付いてきました。
2017.04.12
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是非、うちで融資させて欲しい‼
こんにちは。夜明け女です。先日、銀行さんに言われた台詞です。十年以上、大家さんしてきましたが、「貸して欲しい！」と頼んだことはあっても、「借りてくれ！」と熱く迫られたことは初めてです。だいたい、一度、担当者にお断りの連絡を入れているのです。上司を連れて来て、二人で言うのです。「○○銀行の金利を教えて下さい。うちも対抗しますから！」「現在うちで返済中の物件がありますよね。そちらの金利も合わせて下げさせて頂くつもりですから！」地元でこの度、小さな木造アパートを建てるのです。その建築費の融資を地元の２行に打診しておりました。そこにいきなり、頼んでもいない銀行が名乗りをあげて来たのです。銀行が貸し出し先を探してるってホントなのですね。運転資金融資より、担保が取れる不動産投資の融資の方が安全で貸したがってる、と言われてますものね。「(貸し出し先は)取り合いなんですよ」担当者が言いました。それにしても、私レベルの弱小大家にまで、この攻防戦。高騰した物件価格を下支えしてるのは銀行の貸し出し姿勢ですね。不動産投資が過熱するのも当たり前。銀行が貸してくれるから、とビミョーな物件を掴んでしまうヒトもいそうですが。数年経ったら、それらの物件が市場に放出されるでしょうね。体力を蓄えて、待ってます。
2017.04.11
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私好み
こんばんは。夜明け女です。久し振りに覗いた競売情報に「私好み」の物件がありました。☆戸建て用地にてきとうな面積☆その地域で人気のある校区☆利用できる建物が建っている、もしくは解体費をかけても実勢地価以下になる☆利用できる建物が建っている場合、地価が比較的高い分、低利回りになるが、実質利回り12%程度が見込める札幌市内での戦いが厳しくて、ここのところは地元や地方ばかり見ています。地方都市の人口減は止めようのない事実ですが、そうそうゼロにはならないでしょう。中古物件なら10年先が想像出来れば充分安心な物件です。ってことで、明日、入札してこようっと。
2017.02.26
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元凶
こんばんは。夜明け女です。売り出し中だったダーリンが相続した土地ですが、、、、幸い満額で買付が入り、近々契約の予定です。この土地にはダーリンの両親の根抵当にダーリンの開業資金融資の抵当、そして、ダーリンの弟が破産した時に食らった仮差押えがついています。私は連帯保証人でしたから、ずっと、この負債まみれの土地に縛られてきました。30代半ばから幼児二人抱えて不動産投資を始めたのも、この負債に飲み込まれて、破綻することを恐れたからでした。連帯保証人になって今年で20年になります。心の重石でした。あと数か月で解放されます。ここまで本当に長かったです。それでも解放されてみれば、案外あっという間だったと、振り返って思うのかもしれません。
2017.02.16
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狭いけど安い
こんにちは。夜明け女です。地元の土地を今月購入致します。昨年の夏からずっと探していて、ようやく手に入る算段となりました。さて、この土地には木造２階建て８戸の単身用アパートを建設するのですが。今どき、ワンルーム。立地にこだわり、狭いけど安い！がコンセプト。狭いけど、昔のワンルームとは違って、トイレとお風呂は別だし、キッチンは丸見えを避けた間取り。スペース的には1DKでもいけるのですが、あえて！のワンルーム。Wi-Fiフリーのシンプルシックなアパートにしようと思っていますよ。地元の新しめの単身物件はほとんどがカップルでも住めそうな1LDKばかりなのです。広ければ当然お家賃お高め。単身用で家賃を押さえようとすると、今度はえらく古いものしかありません。この隙間を狙って新築計画しました。昔は狭いワンルームってたくさんありましたよね？それがいつ頃からか広め、広めにシフトしていって、ワンルームより1DK(寝室別は確かに良い)、そして、1DKより広い1LDKへ！そのうえ、なぜか、2DKより1LDKの方が人気あり！とも言われるようになりましたよね。よって現在、大量の1LDKが存在するわけですね。弱小大家さんな私はライバルがいっぱいいる所は避けて通りますよ。
2017.02.03
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購入希望者が現れた！？
夜明け女です。遅ればせながら、今年もよろしくお願いいたします。亡き義父からダーリンが相続した土地のお話ですが。人気地域の端に位置する、100坪越える、無駄に大きな変形地。大きいので価格がそれなりに高価です。でも、南側道路で大きな建物は建てられず。お金持ちが趣味の豪邸を建てるくらいしか需要がなさそう、、、、、と思ってました。さて、これを売り出してみたところ。賃貸企画会社が指値を入れてきました。実は10年くらい前に賃貸マンション建設を計画したことがあったのですよ。しかし戸数が稼げず、旨味のない企画でした。よって業者が購入することはないだろうと思ってたのです。ここのところ、市内の新築利回りはずいぶん低下して7%台。低い想定利回りが当たり前になったおかげで、投資物件が建築可能になったのかもしれません。今のタイミングを逃してはいかん！と思ってます。
2017.01.21
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土地を契約しました
こんにちは。夜明け女です。土地の契約が無事終わりました。今回、売主さん側の仲介業者さんが賃貸仲介もされている不動産屋さんで最近の新築物件状況の話題になりました。今春、新築ラッシュでしたねぇ。→私も新築してたので、ライバルの数には辟易してました(爆)駅裏のＲCマンションはいまだに埋まってない。→公立病院前の新築ＲCと私の物件だけが好立地といわれ、さっさと埋まった。最近の新築は広めだけど家賃も高くてね。→私の地元では立地による家賃の差がほとんどないです。田舎で土地が安いため、建築費で家賃が決まりがちだからでしょうか？。ＲCで広ければ、当然家賃もそれなりで、結局、立地で勝負がついてしまいます。今春、たまたま必要に迫られ、地元で駅近物件を探しまくりました。その経験から「新築するなら、こんな物件」というイメージを固めてきました。イメージ通りの立地をまずは手に入れる事ができました。アパートの設計については、おじいちゃん社長と相談中。
2016.12.15
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社長におまかせします
こんにちは。夜明け女です。昨日は契約前の重要事項説明でした。おじいちゃん社長の事務所でコーヒーと山盛りのチョコレートを頂きます。(私がチョコ好きと言ったから、毎回用意して待ってて下さる)元々は売地の仲介業者に過ぎなかったのに売り出されてもいない土地の地主交渉から大量の図面や融資の提案、、、、、といつも善意全開のおじいちゃん社長。金額的にも折り合いがつくので、土地決済後は社長の建築会社におまかせすることにしました。そう伝えるとおじいちゃん社長「頼まれてなかったけど、設計士に図面ひいてもらった費用が○十万円位になっちゃっててどう処理しようかなって思ってたから助かるよ」そ、そうなんですかっ？！市への助成金の申請もして下さると言うし、食べ残したチョコレートをバックに入れて下さるので遠慮なく頂いて帰ってきました。、、、、社長の善意をありがたく思うのですが、一抹の不安も感じる私は考え過ぎでしょうか？
2016.12.10
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僕も住むよ！
こんにちは。夜明け女です。ずいぶん更新があいてしまいましたが。地元の老舗不動産屋さんの紹介でこの度、土地を購入することになりました。ネットには出てないものです。街中のため、地域協定やら市の縛りやらいろいろあったのですが、不動産屋のおじいちゃん社長が交渉に走り回って下さって、アパート建設が正式に可能になったので、購入させて頂くことになりました。さて、このおじいちゃん社長。建設会社の社長でもあります。今回の土地で大筋が決まったら、もうスイッチが入ったごとく、すでに10枚以上の図面をひいてくださってます。「これまでおつきあいのある建設会社もありますし、いろいろ相談して見積を集める予定です。」と私が言っても「うん、うん。そうだよね。でも、なんだか楽しくなってきちゃって。」市との交渉でアパートの概要を出す必要もあり、社長におまかせしてきました。新築アパートの一室は私が事務所名義で使う予定なのですが、昨日、契約と決済の予定を話していて、おもむろに社長の口から出た台詞がタイトルです！「歳をとると車の運転も危ないし、街中に住みたかったんだよねー」建築費○○○○万円で建ててあげるから！とすでに建てる気も満々の社長。なんだかヘンな雲行きになってきました(泣)
2016.11.24
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感覚の違い
こんばんは。夜明け女です。私は多雪地帯の地方都市在住です。当地で一戸建て住宅を建てようとすると、土地の面積は200平米越えが常識です。150平米くらいだと「小さ目の土地」と言われます。札幌の地下鉄徒歩圏なら100平米前後が新築では一般的な印象ですが。さて、最近お世話になっている不動産屋のおじいちゃん社長。「変型地なんだけど、どうだろう？」と更地を紹介して下さいました。「四角い土地なんだけど奥にヘソみたいなでっぱりがあるの。」「でっぱり部分には物置くらいしか作れないから坪単価は交渉できそうだよ。」先程、私、現地を見て来ました。かなり立派なヘソでした(笑)私ならヘソ部分だけで都市型三階住宅を建てますよ！でも、社長から見れば「たいした使いみちのない小さなでっぱり」札幌なら変型地の扱いにもならないでしょうね。割安で買えたら嬉しいです。
2016.09.22
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隣に８階建て高級賃貸マンションが！
こんにちは。夜明け女です。もと「㈲野性生物研究所」の小さな３階建てアパート。北隣は重S造３階建てマンションです。そこの大家さんから久々に電話が来ました。「夜明けさん、ご存知？お宅の南側のおうち、今、解体中なのよ。そこに８階建てのマンションが建つんですって！営業妨害もいいとこよね！」解体中の建物は古い木造２階建て 。60/200の規制が平成になってから80/400になったため、周囲の古い建物はだいたい２～３階建て。そして、新しいモノは軒並み４階建て以上。幹線道路沿いは更に高層のマンションが次々建てられている状態です。時代とともに求められる建築規制が変わるのは分かります。そして、それにつられて街並みが変わっていくのははっきり実感出来るほどのスピードなんですよ。規制緩和って生活に直結していることなんだな、と今更ながら思いました。さて、南側に高層の建物ですから、私の小さなアパートの日当たりは来年からは諦めないといけませんね。８階建て高級賃貸マンションの建築会社と担当者さんが大家会でよく知っている方だったので、施主さんは大家さん仲間かもしれませんね(笑)
2016.09.16
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老舗の不動産屋さん
こんにちは。夜明け女です。地元で土地探しを始めてから、地元で古くからやっている不動産屋さんとやりとりさせていただくようになりました。とっかかりはネットに出ている物件の問合せですが。私が探しているのは駅前の土地です。こういう場所は地主さんが存在します。もしくは代々その地で商売をされていたとか。相続やら、商売をたたんで転居する、なんて時に相談を受けて、査定をしたり、管理を任されたり。老舗の不動産屋さんの頭の中には現在表に出ている売り情報以外のストックの方が多いかもしれません。但し、記憶頼みなのがたまにキズ。今回お世話になっている不動産屋のおじいちゃん社長は「そういえばこんなのがあった‼」と思い出すと電話を下さいます(笑)別の老舗不動産屋さんには地主さんからまとめて管理を任されている土地の中から適当なのを探してもらっています。今までネットの情報のみ追いかけていましたが、古い土地柄なら老舗の不動産屋さんが頼りになりそうです。
2016.09.12
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ピンポイントで土地探し
こんばんは。夜明け女です。地元の駅近くの土地を探し始めて１ヶ月。地元の老舗不動産屋さんと知り合いました。ネットで見つけた土地を問い合わせたのですが、専任で売り出しているくせに、「ちょっとこれは高いよね。」「日当たりが悪くてお薦め出来ないなぁ」なんて言うおじいちゃん社長。駅の東側、繁華街の手前、駅から徒歩５分以内。私がこんなピンポイントの条件で探していると伝えたら、「表には出して無いけど、所有者に聞いてあげるよ」と言って下さいました。そう言っておきながら、私の希望しない駅の西側を紹介してくれるボケっぷりもご愛嬌ですが、、、、、本日、私の希望ぴったりの物件を思い出してくれました。「以前、価格が折り合わなくて流れちゃったんだけど」それは三軒連なった昔ながらの木造商店の真ん中でした。切り離して、両となりの外壁の処理をして、そしてようやく取り壊せるという難易度の高い物件。それでも私の予算に収まるような価格で交渉してくるからと、おじいちゃん社長が言って下さいました。お任せして待ってみることにします。老舗の不動産屋さんってスゴいなぁ、と感激した次第です。
2016.09.09
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地方都市での賃貸経営
こんにちは。夜明け女です。夏休み中に購入した地方都市の古家。只今リフォーム中ですが、さきほどお客さんを案内したいと連絡が来ました。札幌の物件なんてリフォームを完了させて準備万端待っていてもなかなか動きが無かったりするのに。物件の金額自体お安いし、地方の賃貸経営はやりやすいですね。デザインリフォームが求められるわけじゃなく、ふつうに過ごせるお部屋が適正価格で提供されればそれで受け入れられますから。但し、不動産の場合、経営は長期間に渡ります。中古なら十年もちきって後は見切ることもできますが、新築ならそうはいきません。となると、衰退著しい地方都市の賃貸経営で新築は慎重になってしまいますね。実際、金融機関も札幌の物件を喜ぶんですよね。ジレンマはあるけれど、子供の学費のためにキャッシュフローがほしくなってる最近の私としては、地方であと二棟ぐらいは欲しいかも。地方物件で手間が掛かるのは避けたいので、新し目のアパートか売逃げ出来る戸建て物件、かなり本気で探してますよ。学費がかかり始める二年後からピークとなる五～七年後に向けて稼げる地方物件を私、やります！そして、逃げます(爆)
2016.09.04
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絶対的優位が欲しいなぁ
こんにちは。夜明け女です。アパートの空き室をなかなか埋められないでいる今日この頃。立地は悪くないの。住みたいと思う人も結構いる、人気のある土地柄です。だから、分譲マンションや賃貸マンションがどんどん建ってます。すると、です。「悪くない」って感じの私のアパートじゃ苦戦を強いいられるわけです。新築じゃないし、狭くはないけど、その分、家賃もそこそこの金額で、駅から徒歩６～７分というのも微妙、､、、ライバルがいっぱいいすぎて、アドバンテージがとれてないいんですね。築浅だから設備を見直すって感じでもなく。家賃と初期費用の手軽さアピールは安易だけど、それでいくのが今は無難かな？家賃の下落に耐えられるのが強いていえば私の優位な点でしょうか？駅近、徒歩１分って確かに誰にも侵されない絶対的優位性ですね。持ってるヒトが羨ましいです。
2016.08.29
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夕張にアパートを建てる
こんにちは。夜明け女です。アパート新築を模索中で、最近、いくつかの新しい出合いがありました。専業では無いにしろ、かれこれ十数年の大家歴がある私。昨今の情勢を自分なりに見極めながら自分のスタイルを作ってきたつもりです。いかに負け越さずに続けられるか？それなのにタイトルの話題をうけ、自分の不勉強を恥じました。自分の知っている事、得意な事の中だけで判断しているに過ぎないと分かりました。夕張ではコンパクトシティ構想のもとに市内の限定された地域に住まいを新築すると助成金が出るそうです。一戸につき200万円。戸建てでもアパートでも規程がなく、一棟８戸アパートなら1600万円が助成されます。全国で唯一の財政破綻自治体でありながらアパート新築がなされている事実。市営住宅を建設&管理する財源が無いことから出来た政策とのこと。古い郊外の市営住宅から移って来る市民で今のところ建てれば埋まる状況のようです。早い時期に手を出した大家さんは充分に逃げ切れます。自治体の助成金の情報も要チェックですね。
2016.08.23
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隣がヤ○ザさん！？
こんにちは。夜明け女です。買付が通った土地にアパートを建てるべく、さっそく建築業者さんにご相談。本日はまずは隣町の業者さんと面談。そのあと市内の業者さんに伺ったところ、、、、「ちょっと待って、夜明けさん。その住所って、、、、」建築会社の社長さん自ら住宅地図を開いて「ここでしょ？」「僕ならいくら儲かりそうでも絶対やらないよ」この社長さん、私が市内でテラスハウスを新築した時、裏のアパートの大家さんとひと悶着あったこともなぜかご存じでした。「隣が選べないなら避けた方が賢明」「僕から聞いたとは言わないで欲しいけどまだ間に合うから今回は断りなさい」すぐに不動産屋さんに電話して買付撤回しました。対応が優しかったので、分かってて売ろうとしてたのかもしれません。首の皮が繋がりました。社長、ありがとう。
2016.08.18
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新築チャレンジ
こんにちは。夜明け女です。少々更新の間が開いてしまいましたが。お盆前に指値して打診していた地元の更地物件。今日、お返事が頂けて、若干押し戻されたものの合意に至りました。今春、地元で新築をやりましたが、建築費の高騰具合に閉口、、、、かつての新築10%越えを知ってる身としてはホント嫌気がさして「しばらくは中古買いでいこう！」と決心しておりました。それが、たまたま地元の仲介業者さんと間取りと需要の話になり、自説を述べたら激しく同意されました。その日からすぐ行動開始！二三日でめぼしい土地物件の資料を集めて買付を入れたのが一週間前のことです。これから数社にプランニングをお願いし、10月末に確認申請が出せれば、年内基礎、来春竣工が目指せますね。また、仕事を作ってしまいました。年がら年中、走っているような気がするのはひたすら自分のせいですね(爆)
2016.08.16
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割安なのは分かるのだけど
こんばんは。夜明け女です。日々、物件検索に勤しんでおります。札幌市内では、なかなか、思うようなものがないので、地方都市も検索している今日この頃です。そんな地方物件に割安なものが見つかりました。買えば、その時点で含み益確定だわ！とは思うものの、この地方にわざわざ住みたいヒト、家が欲しいと思うヒトって、どのくらいいるのかしら？結局は札幌近郊であればあるほど、将来的には札幌に出て行かれちゃうのでは？大学もあるけど、これだって、将来的には札幌の本校に統合されてキャンパスが無くなっちゃうかもしれません。首都圏でも結構あるパターンですよね。なかなか、手が出せません。短期間だけの投資と割り切れば良いのでしょうか？キャッシュフローや利回りを捨てて、数年かけて自信のある立地に物件を集約してきました。最近、買いたい病ではあるけれど、ここはぶれずに我慢しましょう。
2016.07.23
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わらしべ長者になれませんでした
こんにちは。夜明け女です。更新がずいぶん開いてしまいましたが。この間、札幌市内の狭小角地は４社目の貸駐車場の申し込みを頂くなか、RC戸建て建築会社に売却完了。その売上金でもって、去年買えなかった再建築不可物件にアタックしましたが、既にお身内に譲ってしまっておりました(泣)さて、まとまった現金があるので、融資を受けてそれなりの規模のモノを購入するのが、一番効率が良いので日課の検索にも力が入ります。しかし、買いたい！と思える物件が全くないの。中古アパートの価格が上がっていてホントつまんない。それでも、売地や古家の小さなものに面白そうなのがポロっとあったりするわけで。「今、小さな現金買いはもったいない！」と思っていたのに。あ～ぁ、買っちゃいますよ、小さなおうち。某駅裏に。今月中に決済です。
2016.07.13
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投資のメンターはいますか？いないヒトも多いよね
こんばんは。夜明け女です。私が不動産投資の世界に足を踏み入れたのはかれこれ15年ほど前です。その当時はいわゆる投資家ブログが現在のように豊富ではありませんでした。投資家の知り合いなど当然おらず、いわゆるメンターとなるひとを持てませんでした。当時、地域性という視点がなかったため、たまたま見つけた首都圏の区分所有投資法のブログを何の疑問もなく、参考にしておりました。また、競売投資で有名だった藤山勇司さんにもかなり影響を受けました。さて、実際、競売に参入したり、札幌の区分所有物件を買おうとして上手くいかないことが分かりました。首都圏ほど担保価値を認めてもらえず、実需じゃない区分所有物件に融資がつかないのです。(今なら信用があるので可能ですが)仕方なく現金買いで小さな区分所有を買って不動産投資をスタートさせました。そこでまた、引っ掛かります。首都圏に比べて物件価格は安いですが、同じようにかかるリフォーム費用や管理費&修繕積立金をまかなえるほど家賃が高くない！そして、競売。強制執行やら、自力でのリフォームやら、、、、当時、３才と０才の幼児を抱えていた私には負担が大き過ぎました(泣)何が良い投資か？って、ものすごく個人差があるのだ、と身をもって知るのでした。そうして、基本的に誰かに教えを乞うことなく、試行錯誤しながらやってきました。今はたくさんの大家さん仲間が知り合いです。規模も属性も様々な彼らと同じ事は出来ませんが、時代の空気を学び、エッセンスを頂き、そしてモチベーションを上げて貰うのでした。初めてお会いしたリアル大家さんが今やメガ大家の代表格のチョビーさんや極東船長さんです。規模も手法も全く違いますが、利回りから立地重視に進化してるのが共通点！と勝手に思っているのでした。
2016.06.16
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契約しました‼
こんばんは。夜明け女です。越境しまくりの狭小角地の売買契約を終えました。これで確実に現金が作れます。そこで、不動産屋さんに昨年、買えずに終わった再建築不可物件を今回の土地の売値で譲って貰えるよう、交渉して頂けるか？お願いしてみました。「わらしべ長者」計画スタートです。不動産屋さんは現況調査をしていて、札幌市の建築課で確認申請がおりないと言われた張本人です。再建築不可物件なのに、本当にいいの？しつこく確認されました。いいの、いいの。売らない限りはそう問題がありませんもの。買えるといいなぁ。なんとなく、買えちゃう予感がしてならないのですが(笑)
2016.06.13
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越境、もうひとつ！
こんばんは。夜明け女です。購入したときには知らされてなかった数々の越境物の処理にうんざりしておりました。そんな私の元に北海道電力よりお電話が。「電信柱がそちらの敷地に越境していることが判明しました」えぇ～？！ また、越境のお話なのぉ？？？よくよく聞いてみると、以前、コインパーキングの話をもってきた業者さんが私の土地を調べていて、電信柱の越境に気づき、ただでも狭い敷地がますます狭くなるから撤去するよう北海道電力に依頼していたようなのです。。。。でも、そのまま置かしてもらえるなら地代を払います、と。いえ、いえ。地代はいらないので撤去してください！とお願いしました。何度もあったのに実現しなかったコインパーキングの話ですが、無駄ではなかったのですね。業者さん、ぐっじょぶ！！ちなみに、電信柱１本の地代は３０００円でした。（１年分が、です。。。。）
2016.06.03
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適正価格はおいくら？
こんばんは。夜明け女です。亡くなった義父からダーリンが相続した土地ですが。売ることにはしたものの、さて、いくらで売り出しましょうか？戸建てを建築するのにちょうどよい広さなら、坪50万でも取引されそうな立地です。しか～し、相続した土地は変形地のうえ、無駄に広い100坪超え。ファミリー向けのマンションなんかにふさわしい！と、思うのですが、南側道路。高い建物をプランニングしにくいでしょうね。個人が買うには広過ぎ、不動産投資家には土地値の割に部屋数が取れなくて食指が動かない。値付けが難しいですね。以前、隣地が6000万で売りに出たけど、結局売れなくて賃貸されたはず。相続した土地は、一時期、8000万の値が付いたこともあったそうです。広い土地、高額になる土地って難しいですね。自分が小ぶりな土地ばかり狙うのは出口から言えば、正解なのだと思います。
2016.06.02
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あちこち越境しています
こんにちは。夜明け女です。この度、建て売り住宅の建築会社さんに売ることが決まった土地ですが。購入した時には全く知らされてなかった問題が次々出てきました。もともと建っていた古屋が私道と市道にはみ出ていたので、当時、これを解体して解決するようにとは言われておりました。それで、きちんと更地にしたので安心してましたが。今回、売却にあたり、調べて貰ったら、、、 その1:水道メーターが二個もあり、それぞれ隣地に越境している その2:裏の柵がこちらに越境しているが裏地の所有者と覚え書きを交わしてない その3:使われてない古い水道桝が残っている。 ちょうど隣地との境界にあり、境界石が入っていない全部、私の責任で解決しないと売れない状況です(泣)購入した際、完全に境界を明示するのを条件にした売買だったので当時の仲介業者さんに境界石について聞きました。水道桝のせいで境界石が入れられなかったので上に境界を示すプレートを貼ったそうです。そんなこと、私は全く聞かされてなかった上、今やそのプレートも剥がれて無くなっています。境界を明示するという条件は境界石じゃなくても売買して良いのだそうです。知らなかった､､、他の越境物は当時冬だったし、と。こういう穴だらけの重要事項説明って、仲介業者さんに責任は無いのでしょうか？ワタクシ、泣き寝入りですか？それぞれを解消する工事の見積を集めたら、なんかスゴイ金額になってるんですけど。吐きそうです。
2016.05.28
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安く買っていれば、どうにでもなる
こんにちは。夜明け女です。私は筋金入りの不動産オタクです。買うお金があろうが無かろうが、毎日欠かさず物件検索をしています。ただの趣味です。物件情報を眺めて妄想しているだけで心が癒されるのです。こんな状態で十数年過ごしておりますから、相場勘はかなりあるはずです。競売で落札された物件が市場に出てくる、買われて消えた物件が数年後に売り出される、そんな場面にもよく遭遇します。頭の中のマイデータベースが日々更新されてます。するとです。情報を見ただけで、相場より安いお得な物件が分かるようになるのです。脳内妄想データベースによるものですから、思い込みかもしれませんが(笑)物件を発見したときの初期動作も年々早くなってきてます。ヒトに相談も全くしません(爆)すぐ見に行くか、ぐるぐるビューでチェックして、資料を手に入れ次第、銀行訪問です。現金買いの安いものなら見ないで即決もよくします。そうして手に入れた物件たち。自分好みの小ぶりな物件ばかりですが。経験上、小ぶりな物件ほど指値もききやすいです。(5000万のアパートを指値で3500万で買うことは不可能にちかいですが、500万のボロ家に350万の指値を入れて買うのは結構ある話でしょう)価値＞価格 のお得物件にしやすいです。億超え物件を転売するような大きなキャピタルはありえませんが、安く買ってれば、少なくとも失敗はしません。この「安く」は金額ではありませんよ。物件の価値(売れる立地、売れる価格)より安い取引が望ましいということです。安く買ってれば、手に入れた時点で含み益がありますから、持っていても、売っても損しません。そう思って、日々、物件検索に余念がありません。
2016.05.23
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買い手が決まりました！
こんばんは。夜明け女です。先日の建売戸建の建築会社が満額でもいいから売って欲しい！と、言ってきたので、喜んでお受けすることにしました。売り出して１週間もしないうちに決まってしまいました。毎回そうなのですが、損切りで投売りしているわけでもないのに、私が所有物件を売りに出すとあっという間に売れます。毎回、値付けが甘いのでしょうか？でも、毎回儲けさせていただいております。「不動産は換金性が悪い」なんて全くあてはまらないような。お買い上げ、ありがとうございます！さあ、次の一手です。
2016.05.17
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買い希望者が現れた
おはようございます。夜明け女です。一週間前に売却の依頼をした土地ですが。ネットで情報公開されたのはその三日後でした。公開してすぐに建て売りの建築業者から購入希望があったようです。都市型三階建て住宅にぴったりなのですよね。でも、指値あり。すぐに食らいついてくる客がいる、しかも、相手はコスト意識の高いプロ。自信がつきましたよ。一般のお客なら、売り出し価格でも釣れそうな気がします。情報公開して、はじめての週末を迎えました。一般のお客なら、週末に現地を必ず見るでしょ？とりあえず、今週末と来週末は様子見します。それまで建築会社さんの指値は保留ですね。
2016.05.15
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わらしべ長者を目指す？
こんにちは。夜明け女です。今、売り出し中の土地は昨年お世話になった不動産屋さんに専任媒介でお願いしています。この不動産屋さんが懇意にしている司法書士の先生のお姉さんが昨年、賃貸物件を資産整理のために売り出しました。その物件を一番手で射止めたのが私でした。ただし、契約前日に札幌市から再建築は許可できないと言われて、ご破算になった経緯がありました。私は融資を使っての購入だった為、再建築不可物件では銀行が受けてくれませんでした。今回、この不動産屋さんにコンタクトをとったのは、例の再建築不可物件のその後と購入の可能性を知りたかったからなのです。いまだ売却していないものの、所有者さんの年齢的にあんまりのんびりしていられないようでした。土地が売れたら、売れた価格と同額で再建築不可物件を売ってもらえないか交渉するつもりでいます。それは昨年の契約予定金額の二割引に相当します。結構、現実的な設定ではないでしょうか？さて、私の売り出し中の土地の価格は購入価格の1.5倍です。昨年買おうとした再建築不可物件はこの土地の購入価格の２倍相当です。つまり、小さな土地一件で倍の価値の賃貸物件を手に入れようとする「わらしべ長者」的計画なのです。さてさて、どうなることでしょう？
2016.05.13
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戸建て用地の売れ方
こんにちは。夜明け女です。連日の投稿ですが。不動産屋さんが教えてくれました。「戸建て用地は売れるの遅いよ。」「昔は建築屋に紹介されて来た客にガンガン勧めてとりあえず土地だけ買わせたけど」「今は建築屋が仮押さえした状態で客とある程度プランニングして夢見させるんだよね」「それから土地と建物の融資申込みだから」「そこまでひっぱられても融資がおりなかったりするし」はぁ、そうなのですね、、、、、、(面倒くさそう)そういえば、今まで何回も売却を経験しましたが、全部、投資家さん相手でした。いちおう、３か月での成約を目標にしました。経験豊富な不動産屋さんが太鼓判を押してくれたので、どんなお客が現れるか楽しみにしてます。
2016.05.09
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成約データ
こんばんは。夜明け女です。本日、行って来ました、不動産屋さん。では、売り出し価格をいくらにするか？ということになり、近隣の売買成約データを見せて頂きました。数年前からのデータをチェックしましたが、体感通り、ここ二年くらいでどんどん高くなってます。中でも標準的なサイズの戸建てが建てられそうな広さの土地が比較的高めの価格で成約してました。その中に異様に安い取引がありました。よく見てみたら去年、私が買った時の情報でした(爆)不動産屋さん「、、、、、、」こんな金額で買っておきながら、ずいぶん上乗せして売ろうとする強欲なヒトと思われちゃったかもしれません(泣)
2016.05.08
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よーし、売っちゃえ！？
こんにちは。夜明け女です。一週間以上前ですが、気になる物件を見つけました。五年位前にネットでチェックしたものの、瞬殺で消えた幻のアパートでした。投資先を戸建てにシフトしてきた私。でも、ですね。私が狙っている地域に物件を持とうとすると、戸建てはなかなか厳しいのですよ。土地値が高い地域ばかりなので、投資としてはホント、旨味の無い趣味的な、自己満足状態になってます(爆)出口はしっかりしてるんですよ。でも、ですね。教育費が気になるお年頃になってきてキャッシュフローもアップさせたいのですよ。と、なると、久々にアパート物件を真剣に狙ってみる気になりました。まずは現金を用意しなくちゃ。それなりの大きさのアパートなら融資を受けるにも現金必須ですからね。さっそく１つ物件を売ってお金を作りましょう！ってことで、明日、早速、不動産屋さんへ行ってきます。ここからスタートするので、今回ネットで見つけた物件には残念ながら間に合いそうにありませんねぇ、、、、でも、でも。レッツゴー!!!
2016.05.07
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待っていたのに(泣)
こんばんは。夜明け女です。昨年以来、物件価格が高止まりで、なかなか買いたいものが見つかりません。私の初物件は競売でした。競売も落札価格が上がっていて、ここ数年は全く落札できてません。そんな中、公売予定の物件に出会いました。売却時期が未定だったので、ときどきネットをチェックしながらずっと待っておりました。先日、ついに売り出し情報がアップされました。建物は古いし、土地値で買えたらこんなリフォームをしてー、このくらいの家賃設定でー、、、、たくさん妄想して何ヵ月も待っていたのに最低売却価格が私の想像の倍でした(爆)か、買えない、、、、公売のくせに(？)この価格設定って、買う人いるのかしら？売れ残って、安くなって、先着順になるのを期待しないで待つことにします。半年近くワクワク待ってた私っていったい、、、、
2016.04.30
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物件探し
おはようございます。夜明け女です。ネットで日課の物件チェックをしてみても、なかなか自分でOK出せるものが見つからない昨今。安い古家が欲しい時に売り地検索で「上物あり」を見るのは定番ですが、検索方法を工夫するというのもありでしょう。私の場合は小ぶりな木造物件がお目当てなので、売り戸建てを「建物面積の大きい順」で検索したりします。これをすると、高価な豪邸なんかの中に事務所併設住宅や二世帯住宅など小さなアパートに類似した物件が紛れ込んでいるのが見つけられます。投資物件、アパート物件のジャンルで出されいるものは利回り換算で価格がつきがちです。最近の低利回りに引きずられて価格が高止まりしていますよね。それなら、今は利回りの縛りからはずれたものを探した方が面白いかもしれませんよ。目的地に行き着く道はひとつじゃありません。「裏をかく」というほど高度なことでなくても、常に工夫の余地があるか意識することはたかだか検索方法といえども重要に思います。
2016.04.26
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また、また、駐車場にしませんか？
おはようございます。夜明け女です。どこから探してくるのでしょうか？更地で持っている札幌の狭小角地を「駐車場用地として活用しませんか？」また、また、連絡が来ました。この半年で三件目です。三井不動産にダイワハウジングに今回は東日本ハウジング。よっぽど、時間貸し駐車場に適しているのですね。広さ以外は(笑)今回もまた、セットバックについて説明しました。3、4台しかスペースが取れなくても、「やってみます！」とのこと。とりあえず期待しないで待ってます。
2016.04.22
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空き一戸
こんにちは。夜明け女です。繁忙期が過ぎ去りました。私の物件では一戸が空いたままです。3月末の退去で、清掃&補修が先週終了。地元じゃないので、管理会社に丸投げ。やっぱりスピード感に劣ります。比較的、一年を通して動きのある場所なので、どうにかなるとは思っていますけど。地元物件では今月に入ってから退去がありました。事前にわかっていた転勤だったので、3月中から募集を開始しました。退去の4日後に入居希望のお客様が現れました。5年間3匹のわんこと住んでいた部屋だったのでかなり無理のある案件です。退去の立ち会いと同時に業者さんを入れて、無事間に合わせることが出来ました。地元ならではのスピードだったと思います。いつもお願いしている業者さんに多忙で断られた為、仲介業者さんから紹介を受けたりしました。鍵の受け渡しやリフォーム箇所の確認など細かいやり取りを大家直でスピーディーに出来ました。それにしても、、、、3ＬDK物件でこのタイムスケジュールはきつかった(泣)今後は地元でも遠慮したいです。
2016.04.20
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駐車場オーナーになれませんでした(爆)
こんにちは。夜明け女です。契約を交わす直前になって、先方から連絡が来ました。「セットバックの件を改めて確認したら、できないことがわかりました。」はぁ？あの、お話を頂いた最初からずっとセットバックのことを告げてきましたよね？親会社が大手ハウスメーカーですから(ダイ○ハウス)その辺りはきちっとしてます‼って聞いたような、、、全くもう、捕らぬタヌキの皮算用しちゃったじゃないのよ！消費税が上がることだし、やっぱり貸家を新築しますか。駐車場オーナーになりそこなっちゃったなぁー。
2016.04.10
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私、駐車場オーナーになるぞっ
おはようございます。夜明け女です。札幌の更地をコインパーキング用地として貸して欲しい！と言われておりました。昨日、その提案書が届きました。見てみると、6台分作るので月の地代は48000円とのこと。すぐ返信しました。「契約します‼」コインパーキングにするデメリットは宅地じゃなくなるので固定資産税が現在よりも高くなることでしょうか？幸い、狭小地なのでもともとたいした金額じゃないです。それ以上に私にはメリットがありました。この土地には昨年末に解体するまで古家が建ってました。この古家が札幌市の歩道に対して5メートル、位置指定道路に対して30センチほどはみ出していました。そのため、解体後は舗装してセットバックするように求められていたのです。今回、コインパーキング用地として貸すと、アスファルト舗装はもちろん、敷地前の歩道の切り下げまでしてもらえます。2年の契約が過ぎれば、私はキレイに舗装された土地を自由に出来るのです。計算してみたら、利回り8.3%。総額が小さいので、舗装して貰えるメリットがかなり大きく感じます。業者さんを頼んで自前でアスファルト舗装や歩道の切り下げをすると結構高いですよね。ってことで、私、駐車場オーナーになるぞっ‼
2016.04.03
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貸し駐車場はいかがですか？
こんにちは。夜明け女です。連日の投稿ですね。昨日、大手ハウスメーカーさんから電話がありました。札幌に持っている更地をコインパーキング用地として貸して欲しいというお話でした。ここは貸家を新築しようと昨年末に古家を解体しておりました。近商の角地ではありますが、70平米もない狭小地。冬に別な業者からもコインパーキングとしての利用を勧められましたが、その業者さん自体、あまりの狭さに断念してました。が、今回の業者さんは「今、5台分作れないか工夫中。」そして、地代は１台分8000円で月40000円の定額支払い！というではないですか。最近、疲れているのか(笑)何もしなくて良い儲け話に弱かったりします。借金して貸家を建てても、手残りは実質８万円ですからね。今の私は減価償却が欲しい状況じゃないですし。２年更新で、辞めたくなったら辞められるのも良い感じです。４万円なら、私、駐車場オーナーデビューしたいです☆
2016.03.31
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全てを満たすモノはない？
こんにちは。夜明け女です。訳あって、最近、賃貸物件を探しております。駅近くで、駐車場があって、灯油ボイラー&ストーブで、、、築25年くらいでもOKだから家賃は○万以下。探しても、探しても、無いのです。駅の西側じゃなくて、ほんとは東側が良いけど、そこまで言うと、もう、全く存在しないのです。いえ、アパートやマンションはその辺りに建ってるのですよ。でも、空きが無い‼今回は必要にかられて、ひたすら借り手目線で物件検索をしていたのですが、、、思いがけず、地元で勝てる物件がわかってしまいました。地元での新築はこれで終わりにしようと思っておりました。でも、でも。これは頑張ってみる価値ありそうですよ。気が付けば、賃貸物件じゃなく、売り地検索をしています(爆)いや、でも、賃貸物件も探さなきゃ。自分で建てるまで待ってられないですからね。
2016.03.30
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新築貸家
こんにちは。夜明け女です。今春新築した地元最高値家賃だった私の貸家。おかげさまで、入居者が決まりました。２戸とも転勤族の公務員のご家族です。小学校、中学校が近くて官公庁と駅が徒歩圏。狙い通りのお客様でした。ところが、この近所の小学校が数年後に移転するようです。噂は以前からあったのだけど、先日、銀行での雑談で今よりえらく離れた場所が移転先に決まったと聞かされました。売却は10年後のつもりでしたが、早い方が高く売り逃げ出来るかもしれませんね。長期譲渡になったら売りましょうか？いやいや、現入居者さんが退去したら、すぐ！の方がよりよいかもしれませんね。当地は田舎なので、家賃の高いものを長く運営していく自信がありません。不動産の売買は自分より知識の無い人間を相手にした方が利益を出せますよね。私が戸建てを主戦場に選んだのはそのためです。一般市民から買い、一般市民に売る。金額が小さいので大儲けは出来ませんが、損することなく、息長く戦っていられます。
2016.03.27
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減価償却しまくり～
こんばんは。夜明け女です。今年の確定申告も無事終了しましたね。赤字垂れ流しでございます。なにせ木造物件ばかりですから、減価償却費の大きいことといったら、、、しばらくはこの調子でしょうから、税金対策を考える必要がありません。数字が苦手なので大変ありがたいです。新しい物件を増やしているおかげで、以前と比べて修繕費がかかりません。そして、豊富な減価償却。手残りが安定してます。ま、低値安定ではありますが(笑)さて、今期の新築物件がおかげさまで満室になりました。今月末からの退去予定がいくつかあるのですが、今だけ瞬間的完全満室です☆
2016.03.15
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変わる街並み
こんにちは。夜明け女です。所有物件の道路付け詳細を確認したくて、売買時の資料を開きました。昭和６０年作製の道路図面がありました。所有物件の近隣部分だけの写しです。古くから開けた幹線道路沿いで、今や高層マンションばかりですが、当時はまだ一軒家がたくさんあります。地主さんだったのか、同じ名字の家ばかりです。物件近くの立派なマンションのあたりには「ポプラ荘」と書かれています。中廊下式の古いアパートにありそうなのどかなネーミングですね。思うに、バブルの時代でもこのあたりは低層の木造家屋が主だったのですね。北海道中から人口が流入し続けている札幌。中心部の居住者が増えています。このあたりの木造家屋が今やほとんどマンションになっているのはそういう人達の受け皿なんでしょうね。さて。私の物件の両隣は…おぉ、今のままです。そして、気になる私の物件は「(有)野生生物研究所」け、研究所？‼それでいて、有限会社？‼今や平凡な三階建てアパートです。
2016.02.27
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相続物件の長期譲渡
こんばんは。夜明け女です。3年前に同居の義父母を相次いで亡くし、ダーリンが単独で義父名義の土地とその上に建つ義母名義のアパートを相続しておりました。いろいろあって、売却しようということにはなってます。でも、まだ、相続して３年。不動産に関わる人間としては、短期譲渡と長期譲渡にこだわりますよね。あと３年待たなきゃ、、、、と思っていました。が、本日、管理会社の方が教えて下さいました。相続した不動産については亡くなった人が所有開始した時期を起点に計算されるのだそうです。し、知らなかった、、、、、義父母の所有期間は30年超え。あら、すぐに売却オッケーだったのね～ひょっとしたら、常識でしたか？
2016.02.19
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インターネット無料にしたいなぁ
こんにちは。夜明け女です。小振りな木造物件をこよなく愛する私。所有物件にインターネットサービスを導入したくても、戸数が少なくて負担大です。いちおう、３戸と６戸のアパートにはJコムをいれてますが。貸家にも導入したいのですけれどねぇ。何か適当な商品てないのでしょうか？某ハンバーガーショップって店舗内フリーWi-Fiですよね。駐車場でもネット接続出来ちゃいますから、店舗のとなりに貸家を建てて、インターネット無料!ってうたったら、サギでしょうか(笑)
2016.02.16
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マイナス金利政策のおかげ
こんばんは。夜明け女です。金利、下がりましたね～。我が家の本業の借金は変動金利の３０年払い。借り入れ額１億円近くをコツコツと返済中です。金額が大きいので、借り入れ当初は金利が0.数％変わるだけで、月の支払いが３～４万円も簡単に変動しました。インフレが噂されてましたから、いつ払いきれなくなるか不安がつきませんでした。大きなＲＣ物件をお持ちの大家さんには１億なんて、まぁ、たいした負担感のある額ではないですよね？でも、個人の労働だけで返済していくには１億って結構キツイです(泣き)私が不動産投資に足を踏み入れた要因のひとつです。最近、金利変更のお知らせが届きました。な、なんと、0.9％！事業融資の金利で１％を切る日がくるとは思いませんでしたね。
2016.02.12
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