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こんにちは。夜明け女です。3点ユニットバスを簡単に風呂トイレ別に出来る、小さな浴室と独立したトイレをセットにした入れ替え用ユニットの商品ってあるじゃないですか?今回のリフォームでは、この日比野化学(株)の商品も考えたんですよ。サイズもいくつかあるし。でも、私の物件では間取り的にトイレを経由して浴室に入るパターンしか出来なくて。せっかくの風呂トイレ別なのに、それは生理的にどうしても嫌で断念しました。ユニットバスの長軸が空いている間取りなら、古い3点ユニットバスの部屋でも果敢にこれでリフォームしてみたいです。業者さんが言うには、このユニットはかなり組み立てが簡単だそうで、メーカー組み立ての必要なく自社の職人で出来るんだそうです。60万くらいで風呂トイレ別に出来そうですね。1216 セパレートユニットバス バス&トイレ 直接入浴タイプ価格:382800円(税込、送料別) (2021/4/3時点)
2021.04.04
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こんにちは。夜明け女です。現金買いした築古区分所有の3点ユニットバスのリフォームですが。3社から見積をもらいました。3点ユニットバスを解体して、そこにトイレと洗面所を作る。洗濯機置場と玄関収納を利用して浴室を作る。 (廊下側の壁を壊して奥行確保、廊下幅を狭くして壁再構)ボイラー室に簡易の洗濯機置場を作る。上記の内容でA社 155万B社 130万C社 280万もともと知り合いのC社にお願いするつもりだったけど、なんとなく気分で相見積をとった結果がこれですよ。相見積ってほんと大事ですね。当然、最安のB社と契約しましたよ。今回は排水口の位置が変えられない為、こんな大工事になっちゃいました。リフォームするつもりで築古区分所有を買うなら、もともとトイレ風呂別を買うべし。ただし間取りによっては工夫の余地ありですが。勉強になりました。
2021.04.03
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こんにちは。夜明け女です。昨年、融資の打診をして言われました。「4月から新規の融資には保証人が必要になりました」過去ながらく、サラリーマン大家さんがアパートローンの保証人問題で、配偶者の了解が得られず苦労するという時代がありましたよね。その後、担保やキャッシュフローで見込みがあれば保証人不要という黄金時代がきました。大家さん業への新規参入のハードルが低くなり、既に大家さんであった人たちは拡大スピードがアップしました。この間に私は所有物件の融資から保証人を完全にはずしました。アパート経営にろくに興味も理解もないような人間に保証人を承諾させるなんて、ほんと面倒でアホらしいシステムだと思ってましたから、この黄金時代はほんとありがたかったです。なのに、馬車はひっくり返り、タテルは建てなくなり。融資の扉が再び重くなりました。人的保証を立てるって、世界標準じゃないですよね?時代に逆行してますよ。私は保証人を立てないのを知ってる長い付き合いの金融機関が保証協会をつけて融資実行してくれました。保証料、バカ高いですけど。それでも融資の半分をプロパー扱い、残り半分を保証協会扱いにしてくれました。保証人を立てない私の融資依頼を断った金融機関が不思議がってました。50%の保証で融資を組み立てたスキームを知りたいと。バカらしいけど保証人たてられるなら、この辺はお金かけずにクリアですよね。法人経営者は法人で買って保証は経営者個人でしょ?気楽で良いなぁ。個人事業主は苦労しますよ。
2021.03.30
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こんばんは。夜明け女です。ずいぶん以前、元付けの不動産屋さんに扱ってる売地の資料請求を無視されまくった事がありました。何回も連絡したのに空返事ばかり。らちがあかないので知り合いの不動産屋さんを通して買い付けました。せっかく来た「仲介手数料両手の客」をわざわざスルーする気がしれません。さて、最近、気になる売地物件を発見して元付けの不動産屋さんにメールで資料請求しました。さっそく担当者から返信が来たのですが、何かのテンプレートを寄越して意味不明、、、仕方ないので「地図、公図を希望」とズバリ明記してメールを返しました。さっそく担当者から「分かりました!用意して後程送ります!」そして届いたのが「当店おすすめ新着物件案内」、、、日本語が通じてない、、、札幌中心部にあるメジャーどころの不動産屋なんですけど。今日、そこのHPで物件情報をチェックしたら、本日更新で相変わらず掲載されてます。何年も前からずーっと知ってる売れ残り物件なんですけど。この調子なら売れるわけないですよね、、、
2021.03.25
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こんにちは。夜明け女です。入居予定のアパートの空き室チェックに出向いたところ。アパートと近くの電柱を繋ぐ電線の一部が切れて敷地内に落ちていたのです。上を見上げると切れた電線が垂れてます。大変!感電する?停電してる?急いで電力会社に電話しました。オペレーターが聞いてきます。「その電線はクルクルねじれたタイプですか?」携帯片手に電線をよく見るとクルクルしてます。「はい!クルクルしてます!」「それは電気じゃなく、NTTの管轄です。NTTに連絡して下さい。」たぶん同様の事がたくさんあるんでしょうね。真っ先に電線のクルクル具合をオペレーターが聞いてくるんですから。電線でも電話線でもこちらにとっては緊急事態。「NTTのどこに連絡したらいいですか?」「こちらでは分かりかねます。NTTのホームページ等で調べて下さい」不親切~(怒)私はスマホでサッサと検索できるけど、善意のお年寄りとかだったら、もう面倒になっちゃうぞ。NTTのホームページから事故災害等の通報の項目を見つけました。「携帯の方はこちら」と電話番号が出てたのでポチっとしてみましたが無反応。よく見るとただ記載されてるだけで、すぐ電話がかかる設定になってないのです。電話会社ですよね?緊急時にひらく項目ですよね?どいつもこいつもぉ~(怒)結局、クルクル電線は電話線の保護の為に巻いてあるもので、障害物等にあたって切れて落ちることで電話線本体を守っているものだそうです。切れ堕ちていても緊急性はないんだそうです。ちゃんちゃん
2021.03.12
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こんばんは。夜明け女です。現金買いした築古区分所有の3点ユニットバスの分離工事。難航しております。普通だったら床下に配管スペース等の作業空間があるはずなのに、古いマンションの為、床下はすぐコンクリート。本管と繋ぐ配管作業をするなら下の階の部屋の天井裏に入らなきゃならない状態だったのです。管理人さんに聞いてもそんな工事をやった人は今までいないって言うし。つまり、今ある排水口の位置を変えてはならないってことでした。そこで、私、考えました。3点ユニットバスを解体して、トイレのあった位置にトイレだけ作る。3点ユニットバスの浴槽部分の排水口を使って洗面所を作る。洗濯機置場の排水口を使って、浴室を作る。どうだ!分離出来たぞ!しかし、この工事、いったいいくらかかるの?(泣)お金をかけずにトイレ分離するのが今回のテーマだったはずなのに(号泣)
2021.03.02
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こんにちは。夜明け女です。弱小大家さんな私ですが、キャリアは20年近く。つまるところ、それなりのお年頃(笑)あと10年は頑張って、その後は最低限残して売却。そして隠居生活と思っておりました。が、躁うつ病高校生の息子を案じる母でもあります。彼の将来を考えると大家業を手伝わせて引き継いで貰うのもアリでしょう。本人、あんまり興味ないみたいですけど。そこで、時間をかけて資産を彼に移し、貸そうが売ろうが彼に任せるというのを思い付きました。所有する古い区分所有の減価償却が進んで帳簿上「1円」になったら土地持分価格で彼に譲渡する。区分所有の土地部分なんてわずかですからね。無税で譲渡出来る年間110万円の枠におさまりますよ。首都圏じゃ出来ないかもしれませんけど札幌ですから。もうひとつは、これまた減価償却の済んだ古い貸家の建物部分だけ彼に譲渡。家賃を彼名義の貯金にするパターン。息子は以前から趣味でしているカードゲームのカード転売で収益をあげています。始めた中学生の頃から万単位で稼いでましたが、今は多いと月20万強売上ます。利益は半分以上。15万近いと思います。商売のセンスはありそうだから、一緒に大家さんしてくれないかなぁ。
2021.02.27
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こんにちは。夜明け女です。日課の不動産情報チェックをしていたら、破綻した「かぼちゃの馬車」物件が複数出てました。木造だし、アパートに改造出来れば勝機があるかもと思い間取図を見ました。いや、これ、シェアハウスとしても魅力無いですよね?部屋数稼ぐために全てがギチギチで、部屋には収納もないの。女子専用なのに女子の持ち物量はガン無視ですか?これでRC造だったらもうどうしようもないですけど、木造でよかった。各階1戸づつのファミリー用アパートとか、どうでしょう?1階オーナーズルーム、2階賃貸にして住宅ローン使うとか?これを落札する方がどんなふうに料理するのか気になります!
2021.02.12
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こんばんは。夜明け女です。先週現金買いした小さな区分所有はトイレと風呂が一緒のいわゆる3点ユニットバスなんです。狭い場所が好きな貧乏性の私と違い、息子は「落ち着かないから、トイレ別がいい」とのたまう。そこで今回は現在のユニットバスから便器を撤去し、別な場所にトイレを新設することにしました。ユニットバスを入れ替えるのは費用がかさむのでしません。ネットで調べると事例があったので、業者さんに確認するとやって貰えることになりました。便器と水洗タンクを撤去し、配管の穴をふさいでからユニットバス用のクッションフロアを貼ってきれいに仕上げるそうです。(ネットの事例では費用10万円程度)トイレは玄関収納と洗濯機置場をつぶして新設することに。費用をかけない為に玄関収納の扉を建具屋さんに改造して貰ってトイレドアとして利用します。通常のトイレドアが巾60センチはあるものだそうですが、今回は玄関収納の開口部をそのままトイレの出入口にするのでたったの51センチしかないんです。狭い!体格のいい人は入れないかも?(業者さんの男性が普通に入れたから、まぁ、いいや)加えて築古マンションなので天井高が最近のマンションよりだいぶん低くて、ドア関係は全部高さ178センチ。(最近は200センチが標準とか)狭い!低い!の2重苦(笑)見積があがってきたら、また詳細紹介致しますね。
2021.02.03
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こんにちは。夜明け女です。昨日、現金決済で小さな区分所有を買いました。子供の進学予定に合わせて数年前にも1戸買ったんですけど。結局この地に進学しなかった為、せっかくリフォームしたのに空気だけが住んでました。そして去年の今ごろ、売却。安く買ってたので、こんな無駄な真似しても損しなかったのが幸いです。で、今回。うつ病中学生だった息子は躁鬱病高校生になっております。いや、まぁ。治らないのよ(笑) ← 笑ってる場合ではない気力も体力も常人を凌駕?してるので学校が至近距離じゃないと続かない。(近くても苦労する)また、環境変わると不安定になりやすい。そこで早めに進学予定の大学の近く(徒歩5分レベル)で探し始めたんです。大学近くに売り物件が出たらすぐ見に行って。そのついでに付近を散策したりして。そんな時に今回のマンションを見つけました。古そうだけどよく手入れされてて「ここ、いいなぁ」と思ってたんです。しばらくして、中古マンションの新着情報にこのマンションの情報が出てきました。「待ってました!」さっそく内覧して即決。「誰にも渡さん!」部屋を見た息子は大喜び。進学が決まるまでは別荘みたいなものですが。のんびりリフォームして環境を整えていこうと思ってます。進学予定がまた変わったら?(息子、頑張ってくれ)まぁ安く買ってるんで、どうとでもなるでしょう。
2021.01.30
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こんばんは。夜明け女です。今やメガ?ギガ?大家さんの超A様(仮)。昔、昔、その昔。15年くらい前でしょうか。目指すキャッシュフローの単位として彼が言いました。1チョビーは30万円。当時はサラリーマンと2足の草鞋で大家業をされていて、一ヶ月の生活費のイメージで思い付いた単位だったと思われます。何チョビーあったらアーリーリタイア出来るか?なんて話題になったりしてました。複数の会社を起こして、大勢のスタッフ抱えてらっしゃる今は1チョビーはスタッフ一人の1ヶ月分の経費にもならないでしょう。私たちの日常で「1銭」や「1ミクロン」の単位は小さすぎてほとんど使わないように、超A様には「チョビー」の単位は小さすぎて今や意味のないものでしょう。最初から今の輝かしい姿である訳じゃなく。細かく泥臭くきざんで積み重ねた先に今の超A様がいるわけで。単位「チョビー」はそのあかし。私は今だ単位はチョビーですが。使い勝手がいいんですよ、今も私には(笑)
2021.01.24
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こんにちは。夜明け女です。雪のない地方と雪国の建築物の違いは屋根にかかる重量耐性と断熱性能だろうと思いますが。今から5,6年前、新築戸建て賃貸をはじめるにあたって、様々な住宅メーカーや投資物件企画会社の戸建て価格を調べました。建物としてはシンプルな総2階建てが安いし強い。建物価格を定価で提示している会社も結構ありますよね。70平米くらいの2階建て木造戸建て、最安値は800万円(税別)ってところでした。(当時)これは本体価格で、生活出来るモノにするためには給排水設備工事、給湯暖房設備も必要なわけで。これらがざっと200万円。地盤の良い場所であれば1000万円(税別)で建てられるということになります。地盤が弱ければ杭打ち作業が必須となって、その額は50~200万円って感じの追加です。そして、雪国であれば、更にプラス200万円なんですよ。当時私が聞いた会社は全て同じ事を言いました。これが雪への重量耐性と断熱性能分なんでしょう。結果、私が建ててもらった賃貸用企画戸建ても謳い文句は「1000万で安定安心の不動産オーナーへ」って感じでしたが、雪国なので1200万円となりました。(実際は地盤も弱くて杭打ち150万円追加、、、泣くわ)私は大家とはいえ弱小、エンドユーザー同様ですから。一般市民が家を建てようとしたなら最安値はこれくらいでしょう。建築費は年々高騰していますから、今はもうこの額では難しいかもしれません。実際、3年前に格安戸建ての会社で見積をとった時は1380~1450万と言われました。上記は全て外構無しの金額ですから、植栽やアスファルト舗装を望めば10~50万円追加。車庫や駐車場屋根などのエクステリアが必要なら更に30万円とか。いやぁ。家って高いですねぇ。
2021.01.22
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こんばんは。夜明け女です。スガモリの話題はちょっとお休みして。私、ここ1、2年、大家さん界隈を離れて、別な趣味の世界に身を置いております。毎年、不動産の「売り」「買い」をし続けていますから、相変わらず不動産の世界の住人でもあるんですが。ある違いに気がつきました。私。大家さん界隈で「夢」というと、生きる方向性や努力&工夫でつかみとる目標をさして言われるように感じます。それでもってぐんぐん「夢」に近付いていくんですよ。「夢」はかなうし、また新たな「夢」が加わったり、取って代わったり。私自身も同様です。どうやったら実現出来るか、いつも可能性を探し回っています。「夢」はかなえるものだと思ってるんです。一方、私が所属してる趣味の世界では、ですね。「夢」は「夢」でしかない、手の届かない憧れや希望だったりするみたいです。実現しようと、そもそも思わないんでしょう。そこに向かって具体的に今出来ることを積み重ねよう、という発想自体ないみたいです。趣味の世界で楽しさは得られるし、日々の生活も様々なことで埋め尽くされていますからね、実際。有り余るような時間がないのは生きてりゃ当たり前。でも、時間を作ろうと思うか思わないか。「夢」なり、何かに向かっていこうとするかしないか。この社会で生きているのは双方いっしょなのに。全く別の人種ですよ。時々ものすごい違和感を感じますが、まぁ、大家さん界隈が一般的じゃないんでしょう、たぶん。
2021.01.18
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こんばんは。夜明け女です。元日そうそうに漏水した建物は本州の企業が作った戸建て賃貸用の企画モノでした。隣り合った敷地に二棟以上建てることを条件におしゃれなデザインの戸建て賃貸物件が安価に建てられる!というのがウリでした。私も二棟並べて建ててもらいました。そして、はじめての冬からスガモリが起こりました。ちなみに私はこの二棟の戸建て賃貸物件と同時期に小ぶりな木造アパートを同じ建築会社で建てました。アパートの方はスガモリはもちろん、建具の不具合等いっさいありませんから、この地元の建築会社の技術に問題は無いと思ってます。問題は本州の企画を北国に持ってきたことだと思ってます。雪の重みに負けない柱や耐力壁等の強度については必要量が数字であらわされますから、それを満たすべく本州の企画に変更を加えてるはずです。続きます
2021.01.09
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こんばんは。夜明け女です。新築木造物件での漏水。原因はスガモリです。冬が厳しい北国ならではですけど、部屋の暖かい空気が屋根裏で冷やされて豪快に結露するんですよ。屋根裏に低い外気温が伝わらなければそもそも結露しないので、断熱性能がアップしてる平成築の新築物件では本来ならそうそう起きないはずなんです。問題はこの建物が戸建て賃貸用の企画モノだったこと。本州の企業が企画して全国に賛同建築会社を募ってここ北海道でも札幌や旭川の会社が同デザインで建ててました。続きます。
2021.01.06
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新年明けましておめでとうございます。大変ご無沙汰しておりましたが。私、かつては築古物件を多数所有し、冬になると築古ゆえに水道管破裂なんかでよく漏水してました。それがまた狙っているかのように年末年始でのんきにしてる私を直撃するのです。そんな私を誰が呼んだか「漏水の女王」すっかり懲りて、築古は手放し、数年前から私は新築木造派に転向しておりました。いくつか残っていた築古物件(建物も住人も面倒くさい)は管理会社に任せて、地元の新築ファミリー物件だけ自分でみることにして。平和な冬を過ごしてきました。んが。元日の午前中から携帯が鳴りました、、、「大家サーン、部屋の壁を水が流れ落ちてきます!どうしましょう?!」ひーん(泣)(私は馬年)頑張りましたよ、正月そうそう。馴染みの除雪業者の社長に泣きついて屋根の雪降ろしをしてもらいました。頑張ったのは社長ですね。私は泣いただけ。かさねがさね、正月そうそう。もー(泣)もー(泣)丑年だものね。一度は手放したはずの漏水の女王の称号を胸に今年も頑張ります。どうぞよろしくお願い申し上げます。
2021.01.03
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こんにちは。夜明け女です。鬱病中学生の息子のセリフでした。趣味のトレーディングカードの転売で息子は月に6~10万円の利益をあげます。カードゲーム仲間の友人たちに請われるままに方法を教えているのに誰もやらないんだそうです。私の大家業も周囲にはほとんど言ってませんが、学生時代からの友人数人は知っていて「いいな、私もアパート欲しい」と言いながら全く動きません。将来が不安、もっと稼がなきゃ!と言う割には今までの働き方を変えようとしないんですよね。最初の一歩を踏み出すヒトとそうじゃないヒトの違いはなんなのでしょうね?サラリーマンとしての能力は彼女らの方がずっと高いんですけどね。私と息子の共通点は分かっています。好きな物を眺め続けていたらそこに市場が見えてきたから参入しただけです。単純だし、以前から存在していたものだけど誰に教わるでなく、自分で発見したことだったおかげで参入する恐怖心が起きにくかったのかもしれません。
2018.07.16
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こんにちは。夜明け女です。データ的裏づけの無い、私の感覚によるものですが。札幌の区分所有の売物件。専任だったりする不動産屋さんが賃貸仲介も手掛けてる大手(常○とかビッ○とか)だと時世に合わせた「まぁこんなもんでしょう」価格で出てきます。日々新鮮な情報に触れているからでしょうか?あたりさわりの無い値付けできます。それに対して小さい不動産屋さん。過去の売却データを素直に参照して値付けするのか、現在の価格としたら安くなります。戸数の少ないマンションであればデータも少なくなるので、尚更でしょう。私が今回購入する区分所有の不動産屋さんがこのパターンだと思われます。本州から内覧予約が来るほどの今回の反響にびっくりしてました。さて、小さい不動産屋さんの逆パターンで。オーナーチェンジ物件の際、なんでもかんでも8~10%で計算して高い金額を平気で出してくる。そして、売れないのに下げない、なんてのもありますね。最後に意外なところで本州の区分所有投資会社。ク○ードとかラン○ネットとか。意外な程に昔の価格で出してくるんですよね。適正価格をしらないオーナーに安い金額で売り出させて、早期売却&確実な仲介手数料ゲットが戦略なのでしょうけど。それに加えて、データが古い気もします。1度、所有物件の売り出し価格の査定をしてもらったら、超絶安くてびっくりしましたよ!
2018.07.11
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こんにちは。夜明け女です。10年位前には6戸も持ってた区分所有。買いやすいし、リフォームもしやすくて大家さん初心者には扱いやすかったんです。でも、固定資産税は高いし、管理修繕費は空き室でも負担がかかります。管理修繕費が年間100万を超えて、すっかり嫌になり一斉に売り払いました。そこから一棟ものや戸建て物件にシフトしたのですが。その当時も区分所有は価格が上昇基調で売却ではそれなりに利益が出ました。自分が売却した物件がまた市場に出てくるのを見かけますが、どれもさらに価格が上がっているんです。物件自体は10年築古になっているのに。この値上がりはいつまで続くのでしょうか?私は15年以上物件検索し続けてるオタクです。札幌市内の区分所有は昔の価格を知ってるだけに今の市場価格はバカらしくって手出し出来ません。が、昨日、昔の価格で出された区分所有物件を見つけました。昼休みに高速道路を飛ばして見に行ってみたらエントランス周りがリフォームされて昔より良い雰囲気になってたのです。満額で買うことにしました。ぼろ戸建ての金額で、家賃収入はその半分程度の手残りに過ぎないでしょうけど。得する未来しか見えてこないのでお買い上げです☆
2018.07.10
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こんにちは。夜明け女です。鬱病中学生の息子の付き添いで毎週、心療内科に通院しております。私自身は全く問題に思ってなかったのですが、娘に以前から「ママは普通じゃないから通院のついでに調べてもらって!」と勧められ、アスペルガー検査を受けておりました。娘によると、娘の彼氏と彼ママがアスペルガーの診断を受けている方々で、日常的に私と似通ったモノを感じるそうなんです。臨床心理士の先生から言われた言葉がタイトルでした。アスペルガーではないけれども、ADHDのグレーゾーンでしょうと。注意欠陥障害の傾向もあるけれども、注意散漫で多動というよりは興味の有ることに一点集中してスゴい馬力で突き進む感じ。ただし注意を向けてないものには反応が鈍く、ぼんやりしてしまう。エネルギッシュに動きすぎて疲れはてても倒れるまで気が付かない処があるから気を付けましょう。年齢的にもセーブすることを心がけて、と。あぁ、思い当たるふしばかりですよ。「夜明けちゃんはボーッと抜けてるよね」「夜明けさんはバリバリ出来る感じですね」と相反する評価を頂いてきた理由が分かりました。軽自動車なりの安全運転を心がけないといけませんねぇ。
2018.06.19
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こんにちは。夜明け女です。弱小大家さんの私が生き残る為には他の人がやらない事をしよう!といつも考えてます。最近のマイブームは「建築基準法にとらわれない」です。大家さん業で建築基準法に関係しないのは駐車場経営や借地でしょうけど。まともに賃貸物件を建築出来ない土地にトレーラーハウスやキャンピングカーを置くだけ!というのを考えました。これ、面白そうじゃないですか?問題点は土地の前面道路の広いことが絶対条件となること。そうなると、結局、土地が格安にはなりにくいんですよね。通行権のある囲ぎょう地なんていうのも、トレーラーが入れるほどの広い通路は有り得なさそう(笑)でも、でも、こんな感じで常に妄想し続けてます。
2018.05.29
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こんにちは。夜明け女です。札幌の売物件で割安なものが散見されるようになってきたような。もちろん、数が少ないので瞬殺ですが。先日、珍しくそんな物件の一番手になれました。欲をかいて指値したら、さっさと次点に回されちゃいました(笑)さて、地方はそれに比べていまだに強気な利回りで売り出してますよね。土地値を考えたら半額でよいでしょ?と思ってしまいます。先日、ある地方の築20年越え物件に買付を入れました。「そのくらいの金額じゃなきゃ要らないよ」って気持ちで売り出し価格の3分の2の鬼指。おもいっきり「無理!」の返事を頂きましたが。それは札幌の地下鉄沿線の利回りです‼そろそろ現実を見ないと売れ残りますよ。
2018.05.28
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こんにちは。夜明け女です。鬱病息子は四月からいよいよ受験生になりました。発症してからもうすぐ半年ですが、お陰様でほぼ毎日登校出来るほど回復してきております。ただし、家で教科書を開いたりする気力はなく、お医者さんの薦め通り、好きな事をしてエネルギーを貯める日々です。息子はカードゲームマニアなのです。ゲーム大会の勝利目指して強いカードを収集するのに、リサイクルショップやネットのフリーマーケットをチェックしまくります。そこで息子は気付いたようです。カードの価格に値動きがあること。価値の分からない人が相場からずれた値付をしてくること。大量のカードを日々眺めていたら相場勘が養われたようで「うわっ、安い!」「げっ、先週より高くなってる!」そんなふうに独りごちておりました。そして、我が家に毎日大量の郵便物が届くようになりました。息子は欲しいカードを探すついでに割安なカードを買い集めて転売し始めたのです。中学生の趣味がてらと言えども、見せて貰ったら利益は万単位。止める気はないけど、投資の先輩としてアドバイス。「仕入れ価格と郵送料、売り上げのお小遣い帳を付けて、常に利益を意識しろ」「在庫を溜め込まず、期限をきって処分しろ」「買った時点で勝負がつくよね」「分かってない人から買うのが儲かるよね」鬱病中学生の息子とこんな会話をするようになるなんて。息子の部屋の床はカードで埋め尽くされています。
2018.05.17
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こんにちは。夜明け女です。ご無沙汰しておりました。先月、地元の信用金庫に言われました。アパート融資にはそれなりに積極的で、これまで札幌支店での貸出実績もかなりある信金さんです。たぶんたくさんの大家さん仲間がお世話になったはず。その信金さんが言うのです。「札幌支店での貸出は今後慎重になる」「地元のお客様はこれまで通り、いやこれまで以上に応援したい」どこかの馬車がひっくり返った影響もあるんでしょうが。地元経済の活性化に貢献する信金本来の姿勢にしばらくは戻るようです。顔の見えるお付きあいって感じでしょうか。そうはいっても過疎化著しい地域で、安心して貸せるのは担保の取れるアパート融資。で、弱小だけど、つきあいだけは10年越えの私なんぞに 「是非借りてね☆」と。この信金さんから提示された貸出条件が以下。「木造に貸したい」「融資期間は残存耐用年数か15年以内」「金利10年固定 1.8%」「自己資金は例えば1割程度と諸費用分とか(個別対応になる)」たまたま、すぐに案件が出てきて持ち込んだところ、たった二日で融資承認がおりたのです。提示された条件を越えて18年の融資期間もOKでした。この早さは物件を精査するんじゃなく、私の資産と負債の規模と新規融資金額のバランスが許容範囲という判断からのゴーサインだったんじゃないでしょうか。この案件は残念ながら流れましたが、同じような金額ならまたすぐ出して貰えそうです。それなら、スピード勝負の面白そうな売物件が出るのをてぐすねひいて待つ事にします!
2018.05.16
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こんにちは。夜明け女です。不動産関連ではありませんが。鬱病中学生の息子が少しずつ学校に行けるようになってきました。だんだん元気を取り戻しつつあった先月。ある日、1日1回の薬をうっかり飲みわすれてしまいました。翌日夕方から初期の病状に戻ってしまって大慌て。息子の投薬量は断薬時に使用するような最少レベルなのですが、そんな少量で効くほど薬に助けられていたようでした。落ち込み、涙する息子。情けないと自分を責めて、疲れてはボーッと脱け殻のようになってました。のんびり静養の日々を送っていると、また段々と感情がおちついてきました。本人曰く。「感情のアップダウンが苦しい。」「悪い時は1日に何度も波があってツラい。よくなってくると、それが1日に1回、2、3日に1回と間が開いてくる。」調子がよくなってくると学校の友達に会いたくなって登校。でも、すぐ疲れて帰宅。学校滞在時間は1週間で合計4時間ほど。発症した去年の11月から勉強らしい勉強は出来なくなってました。たまに出席した授業で小テストなんかがあると、また、がっくり疲れ果ててしまうのです。運動は苦手だし、イケてるわけじゃないし、自分は得意の勉強で生きていく!そう思ってやってきた息子です。出来ない、分からないはダメージでした。先週は学年末テストがありました。休みたかったら休めば良いし、と本人に任せてましたが。「名前だけでも書いて出してくる」と言って登校していきました。2日間に渡るテストはさすがに今の体力ではキツくて、保健室で受けさせてもらったりしましたが、なんとか全部のテストを受けることが出来ました。授業を受けず、全くのNO勉ですからこれはまた見たことも無いような点数が並びました。でも、本人はご機嫌で。全部のテストを受ける事が出来て満足。また、以前のような学校生活に戻っていける自信がついたように見えました。2日続けて登校したら、今日はお休み。春休みを心待ちにしている息子。実はつい先週も1度薬を飲み忘れてしまい、戦々恐々としていましたが、変わらず。また一段、元気を取り戻しつつあるのを実感しています。春休みがあければ受験生。「俺、30%のシナプスでこれだけ出来たから、どうにかなるわ」明日から三月、春ですね。
2018.02.28
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こんにちは。夜明け女です。車は必需品の地元で駐車場無し、1Kアパートを満室に出来たので調子にのって第2弾!と行ってみましょうか。第2弾の土地は更に駅近で駅に隣接したバスターミナルと背中合わせです。ただし、前よりだいぶん狭い土地なんです。そこで考えました。車を持たない市民の駅前への住み替え需要でマッチングした前回。市内の新築最安値家賃でした。この物件と競合しない内容で更に安い家賃設定ってどうかしら?つまり、もっと狭いお部屋にする。バブルの頃に小さなワンルームアパートが大量供給されましたよね。フリーWi-Fiや風呂トイレ別々、エアコン、宅配ボックス等々、その頃のものよりずーっと付加価値の高い内容で。狭くて安い、どうでしょうか?駅近だから、賃金水準の低い田舎だから、「こんなの待ってた」っていう若者がいそうに思うのですよ。
2018.02.07
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おはようございます。夜明け女です。地元の駅前に新築用の土地を用意したものの、いまだ手付かず、です。この立地なら建てりゃ儲かる!と分かってますが。昨年ラストの日記でふれた両親の老いに伴って、11月から今月まで父2回、母1回の入院手術。合わせるように中学生の息子が鬱病発症(泣)急性症状からは脱したものの学校にはほとんど行けてません。子どもへの投薬はあまりされないものらしいのですが、「抑鬱傾向」を超えた「鬱病」の診断で、まだ数ヶ月は投薬治療していくようです。ある日いきなりスイッチが切れたように気力が無くなっちゃうのですよ。もう、いきなり別人か?という感じで。部活のコーチからたびたび受けた暴言が原因の8割がたとのこと。(本人言)逃げりゃよいのに、生真面目に三年次の引退まで頑張ろうとして燃え尽きちゃったようです。一般的な高校受験コースから外れちゃったので1から進学先を考えなきゃなりません。息子にはこの事実も受け入れがたいようでますます学校に行きにくくなっているように見えます。それもこれもふまえて乗り越えていけるとよいのですが。実はそんなに心配してないと言えば語弊がありますが、息子ならどうにかするだろう、どうにかなるだろう、と思ってるんですよ。まだまだ先の長い人生ですからね。私が2回目の学校に受験&入学したのは27歳でした。大家業界に入ったのは30代後半。いかようにもなるものですよ。病気とは長い付き合いになるのかもしれませんが、暴走させない付き合い方を手に入れていければ良いなと応援している母でした。
2018.02.01
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こんばんは。夜明け女です。ながらくご無沙汰しておりましたが、今年もどうぞよろしくお願いいたします。さて、昨年秋の繁忙期が過ぎてから完成した地元の単身向けアパート。先日、無事、満室となりました。豪雪で名高い当地ですから、春の繁忙期までほとんど空き室で過ごす覚悟でおりました。地元の方々の駅前への住み替え需要を狙った物件だったのですが、お正月休みに引越してきた方がいたほど、実は潜在的需要が高かったようです。調子にのって(笑)もう一棟、駅前に新築しようと思います。広告費1ヶ月で、閑散期の秋冬に満室に出来るんですよ。札幌物件の厳しさに比べて地元は本当にありがたいですね。
2018.01.30
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こんにちは。夜明け女です。「次のステージ」といっても、不動産のお話ではないのですが。同居していたダーリンの両親を見送ってもう4年ほど経ちます。晩年は介護が必要だったので、時間的にも精神的にも負担がありました。それがなくなって、このところは自分の家族だけ見てればいい気楽な時間を過ごしておりました。その平穏もあやしくなってまいりました。私の両親がダーリンの両親の10年前の状態に近くなってきたのです。70代後半ですからね。順当といえば順当な訳ですよ。先日、父の検査入院がありました。母は自宅で生活していますが、認知症でヒトの助けが必要です。今回は東京の兄夫婦を呼ぶほどではないので、妹と二人で手分けして母の面倒をみました。私は仕事もあるので、地元と札幌の実家を1日2往復しました。気力と体力には自信があったのですが、よる年波には勝てませんね。今後、両親の状態は悪くなる一方でしょう。本業はダーリンに任せて身軽にならないと両親を見送る前に私が逝きそうです(爆)3
2017.10.12
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こんにちは。夜明け女です。3年前に新築した戸建賃貸物件。この夏に2回目の退去予告がありました。バリバリのファミリー物件なのにちっとも安定しません(泣)船長さんもおっしゃってましたが、高めお家賃が貰えるファミリー物件は法人契約が多いせいか出入りが激しいですね。控えめお家賃で出入りの少ない物件も持ってるので、まぁ、みんな違って、みんな良いってことで。さて、高額家賃のくせにエアコンを設置してなかったのを反省して退去完了後にエアコン工事の予約を入れてました。今年の夏もそれなりに暑かったし、エアコン完備で少しは入居促進につながれば、なんて思っておりました。が‼退去前にすでに次の入居者が決まっていたようです。管理会社さんのメールをまったくチェックしてませんでした(爆)エアコン無くても決まってるじゃん、、、、、新築戸建賃貸は希少価値ってことですね。広告料一ヶ月で済むし、木造だから、税金安いし。キャッシュフローはたいしたことないけど、ライバル不在は気楽ですよ。
2017.10.04
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こんにちは。夜明け女です。新築アパートは未だ8戸のうち1戸しか埋まっておりませんが。お昼休みに近くを通ったら車が2台停まっていたので、内覧のお客さまがいたかもしれません。はやく満室になって欲しいものです。さて、先日の記事の囲繞地とは別にまた地元の土地を買うことにしました。新築アパートの敷地は駅前通り沿いですが、今度は駅の横並び。小振りな土地なので単身4戸か6戸でいく予定です。今回の土地も売り物件として出てるものじゃなく、おじいちゃん社長が懇意の方から預かってたものです。駅周辺は古くから開けている分、濃厚な人付き合いもあって、あからさまに売り情報は出さないようです。おじいちゃん社長のおかげで売って貰える訳ですが、アパートはまた、おじいちゃん社長の会社で建てて貰うしかありません(爆)いや、文句があるんじゃ無いですよ、ただ、もう、御厚意に気疲れしちゃったり、しなかったり、、、、
2017.10.02
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こんにちは。夜明け女です。本日、新築アパートの決済なのですが。趣味の物件検索で、今朝、出逢いがありました。現地を見もしないで、すぐ決める私。これまで、私道沿いの物件やら、私道そのものだった土地物件など購入してきましたが。ついに、旗竿どころか囲繞地を買うことになりました(爆)しかも、札幌でも地元でもない地方都市。もともと興味のある街でした。最近たまたま、子供の趣味に付き合って訪れ、いいなぁと思っていた場所だったのです。いつも移動は車ですが、その時は諸事情により徒歩でした。近隣から駅まで実際に歩いていたので町並みや距離感が分かっていたのが大きいです。駅の再開発の波が来ていて、古い建物と新しい建物が混在していました。今回の囲繞地の周囲は古い建物ばかりで近い将来、公道に面する一角が市場に出てくるだろうと考えました。値段が値段ですから、放置プレイ前提のお買い物です(笑)いつか、この価値が10倍、20倍に化ける?のを楽しみに待つことにします!
2017.09.29
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こんばんは。夜明け女です。文字看板設置してみました。これはこれで「あり!」だと思うのですが、もう少し大きく、例えば一文字45センチ角でも良かったかもしれませんね。今度する機会があったら、この30センチ角を基準にいろいろしてみます。
2017.09.26
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こんにちは。夜明け女です。あと少しで完成する地元での新築アパート。アパートの出入り口につける館銘板は自分でネットで購入しました。ガラスとステンレスを重ねたよくあるデザインのですが(笑)それに加えて今回はカルプ文字にチャレンジ!お店やビルの外壁にある立体文字看板です。私のこだわりで、木造新築アパートはいかにもアパートという外観を避けて、出来れば商業施設っぽく見せたいんです。今まではカフェっぽいのを目指してたのですが、今回はビルっぽいのを狙っています。いや、もう、なんせ、木造で二階建てですからね、気分よ、気分。気分だけ「ビル」なんです(笑)ネットで注文して、YouTubeで外壁への取り付け方を勉強。高梯子を持ってる電器設備屋さんの協力もとりつけました。看板屋さんに頼まないで自力でやってみたらどうなるんでしょうね?設置完了したら、画像でお見せしたいと思います。ちなみにひと文字、30センチ角です。文字サイズは「勘」で選びました(笑)私の野生の勘の冴え具合を次回、お見せ出来ると思います!
2017.09.22
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こんにちは。夜明け女です。不動産投資の利点は融資が使えること。テコの原理を使えること。というのが常識ですが。現金の温存を勧める投資家さんも多いですよね。で、わたくし。新築案件は全て土地を現金買いしてきました。低属性で融資付けに苦労してきて思い付いたのです。「そうだ、地主さんと同じ立場になろう!」地元ではビミョーな立地にビミョーなアパートを建ててる地主大家さんがいたりして、あのレベルで融資が付くなら私だって出来るわ!案の定、自前で土地を用意していれば建物建築費用はフルローンでいけます。不動産投資の融資って、たぶんに属性に左右されますが、購入物件の2割は頭金を入れろ!とか言われません?ひどい時は3割入れろ!なんてことも。私は地元の田舎で新築を建ててますが、土地が安いので、自前で用意した土地代は総事業費の1割にも満たない額です。少ない現金で融資は楽勝、他に共同担保の提供を求められたこともなく、この手は私の必勝パターンとなりました。田舎の地主は甘やかされてるかもしれません。
2017.09.19
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こんばんは。夜明け女です。ずいぶん更新が空いてしまいましたが。親友の不動産屋の跡取り娘とランチしてきました。社長である高齢のお父上が入院中で、資産整理を急いでいるそう。とくに札幌市外はもうだいぶん処分したとのこと。「最近、税金の支払いがホント大きくて」「売却益云々より処分したいタイミングで面倒なく、さっさと売れてくれた方が良いのよね」地方の鉄骨築古アパートをそんな経緯もあって30万円で売ったそうです。空室が多いのに固定資産税が高く、更地にしようとしたら、アスベストが使われてるのが分かり、出された解体費はなんと1500万円!築古を再生するのが好きな変態大家さんが買ってくれて助かった!と親友は喜んでました。解体しないで利用するなら、30万円で物件が手に入るなんてこんな良い取引はありませんね。土地値が安い地方のでも、固定資産税は高いRCや鉄骨造の空き気味な物件はお買得物件になりやすいかもしれませんね。売却益を期待してない資産整理の売買も往々にしてお買得物件が出がちです。物件価格が高騰している昨今でもこんな取引があるというお話でした。
2017.08.27
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こんにちは。夜明け女です。銀行に記帳に行ったら、支店長に手招きされて、新しく赴任してらした融資担当者を紹介されました。最近の貸出し具合など雑談していて、地元で3LDK新築アパートの融資申請が来ていて審査中という話が。田舎の当地で利回り9%を切るような大型ファミリー物件。しかもこれが全くの初物件という新人大家さん、、、、支店長は結構不安に感じてるようでした。私も思わず「チャレンジャーですね」と言っちゃいましたが。当地は田舎で土地が安いですから、新築のファミリー物件に住むのは法人契約か官公庁の転勤族くらいです。一般的な土地&新築一戸建ての住宅ローンの毎月の返済額の方が新築3LDKアパートの家賃より安いんです。築20年レベルのアパートの家賃とならようやく拮抗するぐらいでしょうか。私が地元で3LDKのアパートを建ててもう7、8年になります。今は建築費は高止まりだし、去年、一昨年と地元は3LDK供給ラッシュ。私にはとても怖くて手出し出来ないです。私には見えてない勝機があるのかもしれませんが。今から不動産投資に参入するのは以前よりずーっと難しいはずです。知り合いだったら止めますよ。
2017.07.15
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こんにちは。夜明け女です。先月末、我が家で変な羽虫が大量発生しました(泣)基本、壁や天井にとまっていて、動きもニブい虫なんです。家族総力戦で駆除しまくり、数日で完全制圧致しました。いや、制圧出来たと思っていたのです。ここのところ30度越えの暑い日が続きました。すると、また、奴らが現れたのです!前回のように戦いをしかけて気付きました。は、早い!?前回は、ふにゃふにゃ~と逃げる奴らを追いかけて捕獲していたのに、今回の子たちはすばやく逃げまくるだけじゃなく、こちらの懐に飛び込んでくるような威嚇の姿勢をとるのです。戦闘能力が格段にアップしている!?今回の子たちは、皆、小さく、生まれて日が浅いのが分かります。たぶん前回の総力戦をかいくぐり、生き延びた虫の子ども達なのでしょう。優秀な個体が生き残り、その遺伝子を受け継いだ子ども達はそろいもそろって、優れた戦闘能力を示しました。それはもう、前回の大量発生した虫の特徴とは全く別の集団であるかのように。て、ことで、優れた戦闘能力を有する投資家諸氏は是非、その優秀な遺伝子を次世代に残すべく頑張って下さいね。
2017.07.13
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こんにちは。夜明け女です。昨日は所有物件の路線価をせっせとチェックしておりました。札幌市中央区の文教地区を狙って購入してきましたが、似たようなスペックに思えても、結構、価格差があるものですね。地下鉄駅徒歩14分、電停6分、前面道路幅4~5メートルと最寄り駅こそ違うものの、似たような住宅街でありながら、路線価で二万円も差がついたりして。ここは都心に近いし、私が住みたい!という立地より近くにお店があまり無いような再開発地区の方が高かったり。住みやすさや便利さの実感と路線価は連動してなかったです。幹線道路と中通りでは差がつくの分かりますが、隣り合った中通りどうしでも道路幅が2メートル違えば、路線価で、一万円もかわるんですよ。弱小大家さんのくせに札幌の中でも地価の高い住宅地を狙う私。そのなかで割安のものを買おうとすると前面道路幅が狭くなりがちです。それはすなわち、冬の除雪に難が有るということで。住みやすさに直結します。で、私のせめてもの工夫。狭い道に面した物件だけど、広い道路から2軒ほど入っただけ、みたいな。手抜きの除雪でも気合いで(?)表通りに出られる物件。とりあえず、周囲より若干税金が安いはず(笑)ちなみに、所有物件で一番路線価が高かったのは前面道路幅20メートル越えの幹線道路沿いでした。
2017.07.04
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こんばんは。夜明け女です。地元での新築アパート融資の件で頼んでもいなかったのに「是非!うちで借りて下さい!」と熱く口説いて?下さった銀行さん。結局、もともとお願いしていた銀行で融資をうけるのでお断りしたのですが。その後、「借り換えしませんか?」と再度いらっしゃいました。今現在、返済中の1本の金利も下げるから、他行さんからいくらか借り換えしませんか?とのことでした。実は私、今まで借り換えはもちろん、金利引き下げのお願いもしたことがありません。私は属性が良い訳じゃないし、それなのに毎度スピード勝負の案件で、金利云々よりも、何より、貸してもらえりゃ恩の字!って感じだったのです。海のモノとも、山のモノとも分からないような駆け出し大家さんだった頃に融資が受けられるってとってもありがたかったのです。経験を積んでからも、耐用年数を無視して長期の融資希望を受けて頂いたり。地元の金融機関は数少ないですが、いずれも足を向けて眠れません。そして、数少ない分、尚更、安易に借り換えなんて出来ません。今回、借り換えを提案して下さった銀行さんにも当然恩義を感じてるんですよ。他で断られた案件に融資して頂いた過去がありますし。今回は、いえ、たぶん、これからも借り換えはしません。そして、金利の引き下げも遠慮しておきます。次回お世話になる機会があれば、その時に是非、甘えさせて頂きます。
2017.06.28
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こんばんは。夜明け女です。うちの子は高校二年生の娘と、中学二年生の息子。娘は文系、息子は理系。娘が大学四年生で息子が大学一年生の時に我が家の教育費の負担が最大となる予定です。高齢出産の親ですから、基本、浪人は不可と言い渡しております。さて、これまで数年かけて子どもの学費を用意すべく不動産投資を拡大してきました。いちおう、計算上は準備できていたのですが、息子の進路が予定変更になるやも知れず、ここにきて、上乗せ額は1500万円強!?息子の大学入学まであと四年半しかないじゃないですかっ。ここで母は計算しました。「札幌のあの物件を売れば1500万円作れるわ」「でも、物件からのキャッシュフローが無くなっちゃう」「その分のキャッシュフローを生み出す物件を取得出来れば解決だわ」今、新築中の地元アパート。これまでしていた学費の予算にそこからのキャッシュフローは計上してませんでした。札幌の物件のキャッシュフローは地元アパートの予想キャッシュフローに大差なかったりします。既に、1500万円の追加分が用意出来ちゃってましたね(笑)不動産投資をしていて、ホント良かったです。四年半で1500万円の現金を作るなんてかつてのOLだった自分には不可能ですから。
2017.06.15
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こんばんは。夜明け女です。負債まみれの土地を売却して、ダーリンの開業融資と義弟から被った連帯保証債務を完済しました。国金から、その昔、義弟が交わした「借用証書」が送られてきました。借入して半年もしないで自己破産した義弟。ほとんど返済されないまま残された借入額の大半をこの度支払ったのでした。「借用証書」と一緒に「代位弁済証書」なるものが封筒にありました。それを見るに、私達が連帯保証人の相続人として国金から請求されたのは結局、残元金と手数料一万円だけだったようです。義弟が破産してから今まで17年も経ってます。借用証書の記載通りの延滞金が課せられてたら元金の3倍以上、物凄い額になってましたね。「完済ご協力ありがとうございました」同封されていた通信文。17年もの間、担当者が何人も変わりつつもずーっとやり取りしてきました。あー、終わった、終わった。お互いお疲れ様でしたね。
2017.06.13
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こんばんは。夜明け女です。お世話になっている建築会社のおじいちゃん社長より着電。「満額じゃなかったけど、補助金出ますよ」申請した金額の90%で決定したようです。田舎の新築じゃ、満室補償とかがありませんからね。しかも繁忙期からずれた竣工で。とりあえず、全空のまま銀行の支払いが始まっても補助金分は耐えられます☆地元の今年の新築物件(未着工分も含めて)の中では、私のアパートの家賃が最安値。最も狭い!だけど、立地は最も良い!さて、どうなることか?ちなみに、去年の地元での新築物件の中では私の貸家の家賃が最高値(笑)我ながら、極端ですね、、、、、
2017.06.09
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おはようございます。夜明け女です。地元でいよいよ着工する単身向けアパート。コンビニの近くにアパートを建てたくて土地を探した去年の夏。でも、なかなか思うようにいかなくて、至近距離にコンビニは無いけど、日当たりや地形の良い現在地に決めました。土地を購入してから、コンビニを出店したいから土地を貸して欲しいと申し出がありました。駅前通りに面した角地で、確かにコンビニの出店場所にふさわしいんです。私は角を外れたはじっこを分筆して貰って、購入してました。アパートを建てるつもりで買ったばかりだから貸せないと伝えて、その後音沙汰無しでした。私以外の地権者に話が付いて、結局コンビニ出店が決まったそうです。嬉しい~‼コンビニの近くの土地を熱望してたからか、コンビニの方から私のそばにやって来てくれました。ワタクシ、引き寄せましたか?ラッキー‼
2017.06.03
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おはようございます。夜明け女です。昨日、ようやく、長年の課題だった負債まみれの土地の売却を終えました。買主様は賃貸マンション企画建築会社の社長。ここにどんな物件を造る計画なのか聞いてみたら、、、、、1LDKが23戸の4階建てRC。で、利回りが驚異の6%台!最寄り駅が人気の地下鉄駅とはいえ、徒歩13分くらいあるんですよ。駅からは離れるものの、人気の小学校、中学校が近くなるので、ファミリー物件ならO.Kな立地と私は見立てておりました。利回りをある程度出す為には単身向けで戸数を稼ぐほかないのですが。駐車場無しでいく、というし。大丈夫なんですか?この案件。職場が激近!とかじゃないと私なら住む気、おきませんよ(爆)私が一般的な感覚じゃないのか、社長が言うには「ここの駅は多少離れていても埋まりますから」所得を圧縮したいお金持ちあたりが収益とんとんで経営するような物件でしょうか?もう既に市内のヒトが買うことになってると聞いて、二度びっくり!知り合いのメガ大家さん達の顔を思い浮かべてみました。あの方達はこんな半端な物件は要らないだろうなぁ。
2017.06.02
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こんにちは。夜明け女です。地元での新築計画ですが。たまたま、市の都市計画に沿った案件だったので、市の補助金を申請しておりました。書類審査は済んでいて、先日、プレゼンテーションがありました。軽~く考えていたのですが、会場を見てびっくり!副市長や商工会議所会頭、大学の先生や何故か医師会会長なんかまで、お偉いさんがコの字型に鎮座して、そのまん中で発表せよ!という、、、、、(泣)えぇ、えぇ、やりましたよ。ワタクシ。もと広告代理店プランナーのプライドにかけてっ‼はぁ。出るといいな、補助金。申請の要件に合わせて竣工時期が繁忙期からずれちゃってるのですよ。利回り10%の新築プランですが、田舎は繁忙期以外に動くヒトが少ないですから満室までに余裕が欲しいのですよ。出ようが、出まいが、今月からいよいよ着工します。
2017.06.01
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こんにちは。夜明け女です。新しい物件を買うより、繰り上げ返済してキャッシュフローを改善しよう!とさっそく国金に電話しました。国金の繰り上げ返済は返済日を決めると、その日までの利子を含めての一括返済総額を計算してくれます。手数料等は無く、予め決めた返済日に指示された国金の口座へその額を振込だけです。電話1本で済むシンプルさです。しかし、別の担当者から電話が来ました。「今、完済して、次の融資機会まで間があくと、せっかくの返済履歴が無くなって、また、新規での審査になってしまいますよ。」「特段の理由が無いなら、今のまま借りておいた方が良いと思いますが」返済履歴が無くなる?ウソつけぇ~‼?そんな信用に関わる情報を消すわけなかろう?お客を逃がしたくないのでしょうけど、なんだかなぁ、、、、、返済不履行は20年近くも関係者の履歴を集めて追いかけ回すくせに。ぷん。
2017.05.30
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こんにちは。夜明け女です。やる気が出ません、、、、、と言いながら、趣味の物件検索は欠かさない私。でも、ピンとくるのがありません。息子の塾代を稼ぎたいのになぁ。そこで思い付きました。物件買って家賃収入を上げるより、繰り上げ返済してキャッシュフローを改善する方が簡単だわ!ボロ戸建て一軒分の余剰資金を国金の一括返済に充てることにしました。この借入は毎月の返済が5万5千円と、これまた、ボロ戸建ての家賃相当な金額。厳しい最近の市況で無理して物件を買っても、頑張ってリフォームした末に、すぐに入居者がつくとは限らないですしね。これなら、電話1本。再来月から5万5千円収入アップ。息子の塾代ゲットです。
2017.05.26
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こんにちは。夜明け女です。負債まみれの土地の決済まで、あと1週間。ダーリンや亡き義父の根抵当権の抹消準備やら各金融機関との委任状のやりとりやら、ゴールに向けてさまざまな手続きが整いつつある今日この頃。ちょうど20年前に義父の借金を肩代わりすべく開業に踏み切った時のことを思い出します。ダーリンも私も、まだ若くて、多額の借金におびえつつ、でも希望もありました。最初のうちはドンドン売上が上がっていくのが楽しくて、夜の10時に後片付けをしてるような日々でも元気いっぱいでした。1年目はダーリンと二人だけでしたが、スタッフも雇うようになって、最盛期は8人のスタッフがおりました。経営が軌道にのったのを見届けて、安心して子供を作ったのに、出産前後から経営状態に陰りがみえてきます。義弟の破産に連帯保証人の義父が捲き込まれて、その始末に翻弄されたのも同時期でした。そして義父母が亡くなるまで、精神的にも厳しい状況が続きました。本業の経営はその後も低空飛行のままでしたが、なんとか持ちこたえてここまでやって来ました。ずーっと借金や差押えに追い立てられて来ました。それももう、あと1週間。これで、全部消えてくれるんだ。自由になれる。そう実感するようになったら、仕事のやる気が消え失せてしまいました。なんか、もう、頑張りたくないんです。どこかに消えてしまいたいなぁ。あ、私の不動産の借金は相変わらずありますけどね、億越えで。
2017.05.24
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こんにちは。夜明け女です。充分な現金もないのに、趣味の物件検索はやめられません。実はGW中、とても良い物件を発見しました。業者さんも休みかな?と思いつつ、すぐ電話してみました。しかし、既に売れていました(泣)早い!早すぎる!世の中、GWだって、買うヒトは買うんですよね。私もガンバロウ‼ってことで、昨夜、、、、見つけてしまいましたよ。道路付けがビミョーだけど。夜中に見に行こうかと思ったけど、明るい方が良いだろうと今朝、行って来ました。仕事もあるし、往復二時間、無茶ぶりな物件調査です。建物もビミョーだったので、思い切り指値を入れさせてもらいました。最近、息子が塾に行きたい、と言い出したので、これが買えたら塾代ゲットです。
2017.05.16
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