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1年ぶりの・・・。
アッと言う間の１年でした。自分自身にとっては、激動の１年だったと言っても過言では有りません。このまま、闇に潜んでフェードアウトして、ひっそり暮らそうかと思いましたが、人間は、少し心にゆとりが出て来ると、社会との関わりを欲する様になるんだと実感しました。大家業に手を抜いていた訳では無いのですが、収益マンション１号の入居率が落ち込んでいます。今月末時点で、１２室中４室空きの状態になります。それぞれ、退去理由は納得出来るし、管理会社さんも、精一杯努力して頂いてはいるのですが、芳しくありません。平成２０年５月に、大家デビューをさせてくれた物件だけに、とても思い入れのある収益物件１号です。今迄は、コンスタンスに、年間２００万円前後のキャッシュフローを生み出してくれていましたが、長い年月の間には、こういう事もあると気を引き締めている次第です。先日、当方も色々とアイデアを出し、管理会社さんも、ファミリーのお客様は、必ず収益マンション１号を案内する様に、各ご担当に指示して頂いている様です。まだまだ、地方へは景気の波が、押し寄せそうにはないですね！！本日は、これにて！！
September 11, 2014
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情け無い…。
管理会社さんから、収益マンション３号の、滞納・ゴミ部屋の報告がありました。ゴミの撤去だけで、約１９万円。リフォーム（殆どオールリフォーム）で、約３０万円。賃料総額が、５万円以内の部屋で、この出費は痛いです。昨年の１階店舗の滞納・原状回復でも痛かったですが・・・。不動産賃貸業をしていると、何かは起こりますが、ちょっと続き過ぎでは？結局、一般世間には、アベノミクスは浸透していないという事でしょうか？歴史的・宗教的に、物の考え方や習慣に違いは有っても、人間として、やって良い事と悪い事が分かっていて、するべき事を普通にちゃんとすれば、戦争も起こらないだろうし、滞納・夜逃げも無くなると思うのですが…。話しが飛躍し過ぎました。日々勉強させて貰っています。本日は、これにて！！
September 1, 2013
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吃驚…！
生まれて初めて、クレジットカードの不正使用をされました。メールで速報情報が送られてきて、１日中、畑仕事をしていた日に、１３万円を利用したとの内容でした。「？？？？？」楽天市場に不正アクセスされ、パソコンを購入され、九州地方へ発送予定のところで、ストップすることが出来ました。結論は、IDとパスワードの管理が甘かったのだと思われます。楽天カードさんの、速報情報（翌日に前日利用をお知らせ）が無ければ、引落し後にしか発覚しなかったと思います。ご丁寧にログインも出来なくされていました。早速、全てのIDとパスワードを変更し、今後は定期的なメンテナンスが必要であると痛感しました。本当に恐ろしい世の中になりました。まさか自分が経験するとは…！本日は、これにて！！
August 28, 2013
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次から次へと…。
収益マンション１号での、初めて（５年数か月）の滞納。収益マンション３号で、上階からの水漏れによる、火報の誤作動で、消防車が出動。滞納部屋からの異臭で、警察立会いでの室内点検。まだまだ勉強・修行をしなさいという事のようです。滞納部屋の異臭に関しては、事件性が無かったので、一安心ですが、２ヵ月の滞納で、その前に、所在不明で生活保護が打ち切られたとの事です。本人も連帯保証人も、携帯番号が他人に変わっており、連絡の取りようが無いとの事です。異臭による、他の入居者様への迷惑を考え、強制撤去に踏み切ります。本来なら、ちゃんとした法的手続きを経た上での対処が必要なのは理解していますが、今回は、訴えられても構わない覚悟で臨みます。連絡がついて、事情が理解出来れば、精一杯の対応はさせて頂きますが、今回の様な誠意の無い相手方には、厳しい対応を選択せざるを得ません。現在の管理会社さんが、この収益マンション３号に関係される前からの入居者様で、滞納保証会社との契約も交わされていませんでしたので、１階の店舗同様、費用に関しては、泣き寝入りとなりそうです。４棟目に関しても、一進一退です。本日は、これにて！！
August 21, 2013
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介護が多忙で…。
少々ブログをさぼっていました。実母を週２回、デイサービスに送り出し、食事と薬の世話。義理の母の見舞いとリハビリ立会い（週２回）と退院の準備。義理の父の見舞い（週１回）及び、有料老人ホーム→介護療養型施設の移転準備。田舎の農作業及び孫の世話等々…。現役で仕事をしている時よりハードです。もう少し盆明け頃には、一段落しそうな雰囲気です。その合間を縫って、４棟目の獲得に動いています。売主様が、結構な頑固爺さん相手で悪戦苦闘です。指値をした値引き分の調整等に手間取っています。こちらも盆明けには、一歩前進するかと期待しています。詳細は後日に…。本日は、これにて！！
August 6, 2013
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買うなという事…２。
以前から気になっていた物件が具体化しそうです。収益マンション１号を買った直後に、一度１億オーバーで売りに出され、昨年１億未満で売りに出た物件です。外壁塗装も施され、積算もＯＫです。昨年・今年と地元 の地銀で融資を断られた物件です。色々と条件は付きましたが、売値までは融資が引けそうです。所謂フルローンです。但し、物件の法定耐用残存年数と私の耐用残存年数が、悲しいかな一致してしまい、融資期間が２２年となり、ＣＦ的に少々不満が有ります。入居率８０％・経費率３０％で計算して、金利４．５％なら、プラスマイナス０になります。じっくりと検討した結果、売価から５００万円下げての指値を入れることにしました。その金額に至った経緯や、以前から注目していたにも拘わらず、初めて買付証明を入れられて嬉しいこと等、熱いメッセージを添えるつもりです。押し戻されて、３００万円程度値段が下がるなら、購入する予定です。詳細は、後日に報告です。本日は、これにて！！
June 27, 2013
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あと一歩･･･。
収益マンション３号の空室が残り１室となりました。３月末に５部屋が空いて、共用部に手を入れたり、アクセントクロスを施したり、キャンペーンをしたり・・・とかで、何とか満室にリーチです。そうなると収益マンション２号は・・・？ あと２室空いているのです。 早速、収益マンション２号の管理会社さんへ連絡を入れました。環境や立地、諸々の条件は違ってはいても、同じ３月末に空いてから、３号は現時点で、５室→１室になりましたが、２号は３室→２室である現実を、丁寧に説明をし、頑張って頂く様、お願いしました。もちろん、大家として出来る限りの協力は惜しまない事は、申し添えています。閑散期とは言え、成約率で８０％と３５％では、管理会社の努力の差でしょうか？あまり焦らすことはせず、ゆっくりとプレッシャーを感じて頂こうと思っています。本日は、これにて！！
June 15, 2013
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ハードスケジュール・・・。
最近、親（３人）の介護に絡んで、かなりハードな日々を過ごしています。特に要介護４の義父に関しては、先日、 胃ろうの手術を受けたので、退院後の居住先の確保に奔走しています。何もかもが初めての経験で、地域担当のケアマネージャーさんや、病院の相談員さんに色々と相談したり、各種施設を訪問したりの毎日です。３年近く、介護付き有料老人ホームに入っているのですが、今回の肺炎に伴う、胃ろうの手術で、介護療養型と医療療養型が併設されている施設への移住を考えています。今回の事に遭遇しなければ、これほど介護の世界が複雑怪奇とは、知りえなかったと思います。考えれば、恐ろしい事です。特養・老健・デイケア・グループホーム・小規模多機能・介護療養型医療施設・・・？ 行政の発行する冊子を読んでも、チンプンカンプンです。現在、義父が利用している介護付き有料老人ホームは、月々約２４万円程度です。我々夫婦の予測年金では、到底お世話になれません。しかしながら、行政は特養にしろ、その他にしろ、個室という指導らしく、部屋代としての負担が大きく圧し掛かる様です。家内と合わせて、年収２０００万円を超えた時期も有りましたが、それでも各々の年金は月２０万円も貰えそうにありません。地主さん・大家さんに対して、賃料を支払って、この様な施設を運用するという部分では自分自身も大家業をしているので、十二分に理解は出来るのですが、反対の立場では、施設利用者の負担は、かるく月々２０万円を超える現実にジレンマを感じます。この制度を作った行政の担当者達は、現実の介護に直面されたことが無いと思います。因みに、介護療養型医療施設も待機者が多いそうですが、収入によって利用料金は、変わりますが、個室を利用しなければ、全て込みで月額１０万円以内だそうです。本日は、これにて！！
June 13, 2013
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父からの手紙･･･。
先日、息子達２人に手紙を書きました。いつもは、メールをしても、中々返事も寄越さない奴らが、珍しく「どうしたの？」と、電話をかけて来ました。内容は、遺言の様なものでは無く、三十路になる息子達に、私自身が３０代の頃に考えていた事や、その時代に、こんなアドバイスをして貰っていたら良かったのに・・・と思える様な事柄を書いたのですが、何か私が重病でも患ったかと、勘違いさせてしまいました。長男は上場企業の研究職、次男は公立中学校の教諭で、それぞれ頑張っていますが、家族との時間が殆ど無い状態です。私自身も、その年代は同じ様なものでしたが、家族を養う為に、間違っていても上司に逆らえないとか、仕方なく自分の意見を取り下げたりとか、どこの世界にも有る様な、嫌な思いを経験してきました。その時代に、貧乏人（資産家ではない）が、収益物件を取得し、不動産賃貸業を行うなどという事は考えられず、最終手段は転職というキャリアアップ兼逃亡でした。決して息子達に、不動産投資を勧めるつもりは無いのですが、自分の意見を貫き通さなければならない時に、仕事を辞めても家族を路頭に迷わすことの無い戦う武器を、何か考えておく様にとのアドバイスの手紙でした。もちろん、不動産投資に興味を持っているなら、１から教える旨も申し添えてあります。はてさてどうなる事やら…？本日は、これにて！！
June 2, 2013
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それならば･･･！
最近、楽天ブログの調子が良くありません。公開しても消滅したり、安全の為に下書き保存しても、出来てなかったり！！！！！！収益マンション３号の空室が、１つ決まり２つ決まりして、残り３部屋となりました。今年２月にサブリース契約→通常管理契約に変更してから、共用部分の手直しをしたり、サブリース時代のおざなりなリフォームを改善したりと頑張って来ましたが、繁忙期が過ぎたので、何かキャンぺーンを提案する様に、管理会社のご担当にお願いしていました。本日、その提案がありました･･･。１．通常契約の場合 ： 広告費２ヶ月分２．家電等４点セットプレゼント ： 広告費０ヶ月分３．家電等３点セットプレゼント ： 広告費１ヶ月分４．フリーレント（１ヶ月＋α） ： 広告費１ヶ月分 という内容です。打合せをしていると、私が営業マンなら、決めやすいけれど、２.は提案しませんとの事。それならば、２.のプランで、広告費１ヶ月分出すので、それでキャンペーンを開始する様に、お願いしました。トータルとしては、広告費３ヶ月分相当になるのですが、一度は試してみたいと思ったので、実施するに至りました。但し、閑散期の６～８月の３ヶ月間に限ります。 結果・経過は、後日とさせて頂きます。本日は、これにて！！
June 1, 2013
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何と言えば良いのか･･･？
不動産賃貸業をしている事を、隠している訳では無いのですが・・・。実の子ども達や本当に近しい人間にしか話していません。説明しても、理解して貰えるかどうかも分かりませんので、親達にも話していません。最近、親の面倒をみる事が多くなり、「今日、仕事は･･･？」と問われることが多くなって来ました。答えとしては、「午後から行くよ」とか「今日は大丈夫」とか適当です。何もしなくても、お金が入って来るなんて話したら、説明が大変ですから･･･。しかしながら、先日も収益マンション１号で、水漏れ事故が発生し、土曜日の夜に管理会社のご担当から連絡を貰い、事後処理の打合せや指示をしていますので、普段は何もしていないけれど、２４時間体制で仕事をしている状態でもあります。その様に説明すると、余計に理解して貰えなくなりそうなので、やはり適当です。真面目にやっていれば、心配をかける事は無いのですが、やはり、昔の人達には大きな借金は、禁句の様な気がします。本日は、これにて！！
May 28, 2013
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やはり必要…？
久々に入居申込みが入りました。昨年は、ほぼ１００％の入居率を誇っていた、収益マンション２号でしたが・・・。学生さんの卒業に伴い、４部屋空いて、１部屋が決定していた状況でしたが、何とか１部屋の申込みが入り、残り２部屋になりました。全て、リフォームも終わり、アクセントクロスや備品によるドレスアップも終わっています。よって、決まる時は決まるだろうと思っていましたが、やはり、慣れは怖いものですね！そこで、初心に帰って早期に満室になる様に、強く強く念じました。その数日後の入居申し込みでした（嬉）やる事はやったから・・・という開き直りでは無かったのですが、大家業の開業から、丸５年が過ぎ、初めて収益マンション１号を入手した時の初心は薄れていたのでしょう。やはり、やる事はやって、尚且つ強く強く念じる事が大切だと思います。本日は、これにて！！
May 21, 2013
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因縁か…？
いつの頃からか、NHKの大河ドラマ好きになってしまい、現在“八重の桜”を視ています。本日の放送で、長州が倒幕に決起した地名が出ており、三田尻という所でした。 ん？早速、地図で調べたところ、収益マンション１号の直ぐ近くでした。番組をご覧になっている方なら、ご存じと思いますが、徳川慶喜の大政奉還により、会津（福島）藩が朝敵になっていくのですが、収益マンション３号を取得する前に、震災前の福島市の物件に購入申し込みを入れていたのです。その時は、その様な歴史的な背景は知る由も無くですが…。結局、福島の物件は、買付の順番が２番手で、１番手の方に融資承認が出て、ご縁が無かったのですが、今思えば、そんな因縁が有っては買えなくて当然だったんだと勝手に納得しています。立場、立場で双方に正義が有り、どちら側の考え方にも間違いは無いと思いますが、何か不思議な因縁を感じた今日でした。本日は、これにて！！
May 12, 2013
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買うなという事…。
義理の息子の住宅ローンの金利交渉をした時に、試しにと言うか、駄目元でと言うか、以前にチャレンジした物件への融資の仮申し込みをしてみました。この金融機関は、地元の地銀なのですが、かなり保守的で堅いイメージの銀行です。１度目の支店とは違っていましたので、多少は淡い期待をしていたのですが…。結局は１度目の支店と同じ様な理由での、お断りでした。私が所有する３棟の内２棟が、その金融機関の営業エリア外だという理由です。担保に取る訳でもないのに、管理が出来ないとの事。更に、現在は入居率も順調であるが、将来入居率が低下（60％程度？）したら、返済がして貰えないから…とか、色々と仰っていました。今後、貴行には収益物件への融資の相談を持ち込むことは有りませんと断言しました。全額融資を希望していましたが、頭金を何％程度入れて貰えたらという様な提案も全く有りませんでした。３割程度の頭金を入れるなら、都市銀行という手もあるのでしょうが、そこまでしての購入は考えていません。しかしながら、エリア的且つ個人属性的に考えて、その地元地銀しかないのです。収益物件２号で、お世話になった地元信用金庫さんは、貸す気満々なのですが、完全にエリア外という事で、アウトです。地元のかなり北部になりますので、隣県に多く存在する原発リスクも影響しているのかもしれないと思います。結局は、買うなという事ね！…と家内の弁でした。本日は、これにて！！
April 30, 2013
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いつまでたっても…。
退去の連絡が有ると、胃が痛くなります（困）必要な事をして、後は天命を待てば良いのは分かっているのですが…。不動産投資指標が色々あるのは知っているのですが、この５年の間に大家として経験してきた中で、自分なりの指標的なものを作成しています。満室状態での年収は把握しているのは当然ですが、あくまでも１年間入退去が無く全室入居して頂いている状況という事は、殆ど有り得ませんので、将来的な事柄は、全て予測（予想）していかなければなりません。私の場合、予想入居率は70％から90％まで、5％刻みでシュミレートしています。予想経費率は、満室年収の30％とし、現行金利での返済パターンと、リスク金利の４．５％での返済パターンで年間キャッシュフローの予測をしています。流石に、70％の入居率で４．５％の金利になれば、キャッシュアウトになりますが、現行金利のままであれば、年間ＣＦは１００万円程度残ります。85％の入居率なら、３棟とも４．５％の金利にも耐えられ、年間ＣＦは２００万円です。以前、師匠に指摘された、自己資本比率を上げる事の大切さを痛感します。精一杯、大家業をやっていて入居率が70％や75％は有り得ないと思っていますが、シビアな数字は、自分自身を安心させる特効薬です。攻撃（買い増）してＣＦを増やす方法も、最大の防御にはなると思うのですが、本当の意味での防御（守り）として、自己資本比率を上げる事も重要と思われます。どちらにしても、難しい時期を迎えつつあると考えています。本日は、これにて！！
April 23, 2013
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有り難い…２
そういう年齢になって来たのか、私達の親の介護が増えて来ました。私の母は、恐らく要支援１→要介護１へ移行する可能性が高いです。昨日、介護の認定変更に区役所から担当の方が来られました。義理の父は、要介護４で有料老人ホームへ入所中ですが、先日、肺炎を患って、病院に入院中です。当然、医師との面談・見舞い・老人ホームとの折衝が発生します。そんな中、義理の母についても、肝臓の検査及び膝の検査へ連れて行った病院で、肝臓は大した事は無いものの、膝に関しては、人工関節を施術しないと、近い将来に歩けなくなるとの指摘を受けました。以上の殆どが、私と家内の仕事です。各々、弟達がいるのですが、２人とも現役で仕事中の為、この様な対応は出来ません。こんな時には、つくづく大家業をしていて良かったと思います。病院の待ち時間を利用し、携帯電話で管理会社さんと打合せをし、メイン銀行さんとの金利引き下げの交渉をしたり、義理の息子の住宅ローンの借り換えの手続き代行をしたり…と、大忙しですが、必要な事をしっかりとしておけば、収入は入ってきます。本当に心から有り難いと思う瞬間です。大家業は素晴らしいです。本日は、これにて！！
April 20, 2013
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悪い事が有れば…。
収益物件行脚から帰ってから、珍しく発熱で１週間程伏せっていました。やっと回復し、今日から春野菜の植え付けの為の土起こしを始めています。農作業中、携帯が鳴り、収益マンション１号の３０１号から水漏れとの連絡が入りました。２０１号の住人の方の被害は、畳・天井クロス・DVD他との事。３０１号からの水漏れの原因は、洗面所の排水パイプからで、洗面台の取り替えです。 日曜日でしたが、F火災のフリーダイアルへ連絡し、明日以降の事故担当者の方からの電話連絡待ちです。不可抗力で誰が悪い訳でも無いのですが、やはり凹みます。午後の農作業中に再度、収益マンション１号の管理会社んのご担当から連絡…。１０１号室が法人で申し込みが入りましたとの報告。これで満室です。捨てる神有れば、拾う神では無いですが…。悪い事ばかりでは無いという神様の教えかな？と感じました。本日は、これにて！！
April 14, 2013
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県民性…？
年に１度の物件行脚に行ってきました。収益物件２号は地元なので、少なくとも月に１度はチェックに行きます。収益物件１号と３号については、余程の事が無い限り、１年に１度の訪問となります。今回は特に３号については、サブリース契約→管理契約に変更になったのと、１階に新しいテナントさんが入居して下さいましたので、気合いを入れて行ってきました。３号の１階のテナントさんは、レンタルトランクルームという業種なのですが、以前の飲食店舖さんに比べると、建物にとっては明るい感じで仕上がっていましたので、嬉しい限りです。只、２階以上の住居部分については、あと１室で満室だったのですが、結局、４室空くことになった様で、落ち着く迄は、もう少しかかりそうです。近くのビジネスホテルに宿泊の予約をし、夜の顔も見に行きました。そうしたら、何とエントランス部分の蛍光灯が２灯とも暗くなっていて、補助灯は全く点灯していない状態でした。１号に関してはファミリータイプなので、すぐにクレームは管理会社に入ります。２号にしても、単身者用ですが、比較的年配の方が多い為、共用部分の照明等が切れていたら連絡を頂けるのですが、３号に関しては、全く無かった様です。殆どが単身者の若者である事も要因の一つだと思うのですが、多分に県民性も影響しているのでは？と感じます（秘密の県民ＳＨＯＷより…）。本日は、これにて！！
April 3, 2013
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内々で…。
不動産仲介業者として独立している後輩から、物件紹介がありました。近隣県の最大手不動産会社が、売主さんから内々で売って欲しいとの依頼を受け、私の後輩へも情報が廻って来たとの事です。収益物件の紹介は初めてだったので、期待はしていませんでしたが...。ＦＡＸの資料からは、中々良さそうな感じでしたが、実際に見るまではジャッジする事は出来ません。積算は売価の１３０％でしたから、多少は期待していましたが…。昨日、現場へ行って調査して来ました。１階が店舗 → ３店舗分（満室）２階～６階 → ３ＬＤＫ×１５部屋の筈でした…。結局、１５部屋予定の内、４部屋が売主親子でオーナーズルームとして使用中でした。それも恐らく、壁を打ち抜いて、６ＬＤＫレベルでのご使用と予測出来ました。駐車場も部屋数以上にありましたので、悪くは無かったのですが、オーナーズルームの賃貸仕様への工事代を考えると、とても希望の売価では買えないと伝えました。案外早い時間に決着が付きましたので、家内と近くの寺院（世界遺産）を散策して夜遅くに帰宅しました。やはり、物件を見るのは楽しいですね！本日は、これにて！！
March 22, 2013
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仕方が無いか…。
現状に満足している訳ではないのですが、かと言って戦闘モードでもありません。良い物件（自分達にとって）が有れば、当然購入したいと思っているのですが、３棟目を購入するまでの様な気迫は、自分自身でも感じられません。無理にリスクを背負う気は無いですが、現状維持にも満足出来ないのです。購入となれば、個人買いか、法人買いか、次世代（息子達）買いか、悩むところです。いつもお世話になっている、Ｔ．Ｏさんから「物件出ました」とのメールを頂戴し、資料請求をしましたが、未だ到着していません（嫌みでは無いです）。申込み内容に不備が有ったのかもしれません。今迄、この様な事は無かったのですが。今回の物件は、ボリューム的に大きくて、サラリーマンとしての収入が無い為、恐らく銀行の融資は難しいと思われます。尚且つ、某地銀さんからは、貸して頂けない前科（借り換え）が有る身ですから…。本来なら、ご担当の方に直接連絡して、資料送付をお願いしても良いのですが、お忙しいであろうと思う事と、自分自身に積極性が欠乏しているのだと思います。また、改訂版「不動産投資の破壊的成功法」を購入して、大家さんの成功事例を読ませて頂くと、私達が買付け申込みを入れた物件が事例として取り上げられていました。全く、我々も考えていた通りのストーリーでしたので、考え方としては、正解だったんだと嬉しくもあり、少々残念でもありの心境です。この時は、某地銀さんで収益マンション３号の融資を仰いだ後でしたので、地元の信金へ打診しましたが、返事が遅く、ご縁が有りませんでした。今回のボリュームの大きい物件にしても、某地銀さんが使えなければ、スピードの点で他の方には太刀打ち出来ない事になります……？？それなら、現在の融資環境では、お世話になっている、Ｔ．Ｏさんからの紹介物件を購入する事は不可能なのでは…？ という心境も、積極性の欠如に繋がっているのかもしれません。本日は、これにて！！
March 15, 2013
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物件行脚…。
今月の末～来月の初めにかけて、収益マンション３号と１号に会いに行きます。３号は比較的近く、自宅から車で約３時間半の距離で行けるのですが…、大家業を始めるきっかけとなってくれた１号は、車で約７時間程度を要します。１号に関しては、特に何も無ければ、年に１回位しか会いに行けません。３月末に１部屋空くのですが、一応、予約が入ったとの嬉しい連絡が有りましたので、管理会社さんへの定期的な訪問と挨拶が主目的になりそうですが、今回は昨年に手を入れた植栽のチェックと、１号の昼の顔と夜の顔をじっくり見て、住んで頂いている方々の為に、何か必要な物は無いかを検討したいと思っています。３号に関しては、１階のテナントさんの工事も終わり、開業された後の様子を見て、１号と同じく、昼・夜の様子をチェックし、改善点を見つけたいと思います。２号は地元なので、少なくとも月に１回はチェックに行っています。また、空室のリフォームが終われば、カーテンやスリッパ、便座カバー・玄関及びトイレマット・フロアースタンド等、内見の時のイメージアップ作りもしています。２号に関しては、そういう意味では、自己満足かもしれませんが、全体的には管理会社さんに任せながらも、一部分は大家業に携わっているという気がします。今後、物件を増やしていくなら、出来れば地元近くが良いなと感じています。本日は、これにて！！
March 13, 2013
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まぁこんなものか…？
収益マンション３号の１階のテナントさんの工事が進んでいます。出来る限りの要望は聞き入れたつもりですが、２階部分のバルコニーの壁全体に看板の設置をお願いしたいと、管理会社を通じて言ってこられました。管理会社の社長さんと事前に打合せをしていましたので、一旦、お断りをして、様子を見ていましたが、再度、お願いをして欲しいとの申し出が有ったので、打合せ済のラインで最終回答としました。それでも更にお願いが有れば、金銭での解決か、きっぱりとお断りをしようと思います。空けておくよりは…と、賃料も大幅に下げ、原状回復（スケルトン）プラス仕上げ工事で、２００万円弱の出費でした。そこまでは投資と割り切っていましたが、本来では有り得ない２階バルコニー部分への広告看板の申し出です。トランクルームが認知されるまでならと、外壁横への垂れ幕も無償で了解しましたが、これが限界です。当初から、２階バルコニー部分全体の広告看板が条件なら、決着が付くまでは絶対に契約調印はしませんでした。ビジネスとして割り切るなら、看板料月額５万円くらいは請求してみようと思います。それが無理なら、最大限こちらが譲ったラインで広告看板を工夫されるべきと思います。ＮＨＫの大河ドラマ、八重の桜ではないですが、「ならぬものは、ならぬ」の精神で臨んでみようと思っています。本日は、これにて！！
March 6, 2013
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いつの間にか…。
偶然ですが知人の紹介で、不動産コンサルタントの方とお話しをする機会を得ました。短い時間ではありましたが、現在の自分の立ち位置が、認識出来た様な気がします。現状維持か進むべきか、悩んでいる私に対して…。その方からの質問は、「どの時点（何歳）で、どれくらいのキャッシュ（月々）が必要なのですか？」でした。それに対する、私の答えは、「６５歳の時点で、年金以外に、少なくとも月々３０万円程度の収入が有れば…」でした。詳細は後日としますが、その方曰く、これをこうして、あれをああして、ああすれば、良いだけで、もうすでにキャッシュフローとしての目標（ゴール）は達成されていますとの事でした。目標が変わらないのであれば、新たに購入してリスクを取りに行く必要は無いとも言って頂きました。今後、月々１００万円程度のキャッシュフローを希望されたり、更に資産を増やしたいと思われるなら、話しは変わってきますとの事でした。子供達には「魚を与えるのではなく、魚の獲り方を教える」というのが、私の信条です。よって、次の世代への教育（不動産投資・経営）についても、考えて行くべき時期が、やって来たのかな～と感じています。しかしながら、本来的に不動産大好き人間ですので、これは！という様な物件なら買付け申込みをするだろうと思います。本日は、これにて！！
February 26, 2013
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仕方が無いのか…？
収益マンション３号の家賃支払い報告書が来ました。今月から、サブリース→管理契約に変更したので、実質初めての報告書です。結局、当月末迄に翌月分の家賃を支払う事が出来ない入居者が数人いる様です。その内、１人はサブリース時代から滞納気味で、現時点で３ヶ月程度の遅れとの事。本来、この様な内容は、契約変更前に何らかの説明が有って当然だと思うのですが…。不動産取引きの場合なら、重要事項説明義務違反ではないでしょうか？少々、気分が良くはありません。信頼関係に罅が入るとまでは言いませんが…。収益マンション２号の管理会社さんも、現在の関係（とても良好）になるまで、結構な時間がかかりましたので、今回もじっくりと時間をかけて（教育・指導）行く必要を感じています。話は変わりますが、いつも利用する駅で、一生懸命清掃をしている、若い女性スタッフを見かけました。見ていて気持ち良かったです。適当にやっても、給料は変わらないのに、本当に頑張って掃除をされていました。エスカレーターの手摺りはピッカピッカでした。これは、人間（その人）が持って生まれた本質なんだろうなと思います。話は戻りますが、滞納があって大家が困っても、自分の給料は変わらない…と迄、思っておられるとは思いませんが、一生懸命やった結果なのか、流れ作業的にやった結果なのか、聞いてみたい衝動に駆られました。本日は、これにて！！
February 13, 2013
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どうかな…？
収益マンション２号の２０２号室のリフォームが終了したとの連絡が入ったので、本日、ドレスアップを施しに行って来ました。今回は、アクセントクロスをレンガ調にして、内見者の方の反応を見ようと思います。前回と同様、カーテン・フロアスタンド・便座カバー・トイレマット・玄関マット・スリッパ等の少々の備品を設置しただけですが、何もしないより、生活イメージが出来るのでは？…と、勝手に思っています。早く申込みが入れば良いのですが！本日は、これにて！！
February 8, 2013
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お陰様で…。
収益マンション２号の１０６号室に申し込みが入りました。いつもよりは、少し多めにリフォーム代を遣い、ニトリではありますが、ドレスアップも施した部屋でしたので、もう少し早めに決まるかな…？と思っていたのですが、やはり繁忙期に入っての申し込みでした。しかしながら、心から有り難いと思っています。入居審査中とのことですが、属性は大学の４回生さんで、就職が決まっておらずに、アルバイトをしながら就活をされるそうです。政権交代はしたものの、まだまだ世間の風は冷たそうです。この部屋は、１階とは言え、一番採光の良い１ルームタイプですが、敷・礼０円で、オール込みの４万円です。アルバイトの身での負担は心配ですが、１日でも早い内に就職先が決まれば良いのに…と願っています。本日は、これにて！！
February 2, 2013
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こんなものか…？
本日、銀行さん主催のセミナーに参加させて頂きました。「資産活用セミナー」と銘打って、約２００名程度の方々が聞きに来られていました。私は資産家ではありませんが、銀行さんからお誘いを頂いたのと、３部構成の内、１つのタイトルが「先手を打って備える老朽化賃貸資産の活用術」に興味が有ったので、参加させて頂きました。質疑応答無しの、大勢へのセミナーでは、この程度なのかもしれませんが、最終的に不動産以外の投資信託や、一時払い終身保険への勧誘に繋がるセミナー…？という感じでした。銀行さんの顧客サービスと囲い込みを狙ったものだと思いますが、二度と参加しないと思います。税務の事は、顧問税理士さんに聞けば分かる内容でしたし、肝心の資産活用術は書店で不動産投資本を買えば、書いてある程度の内容でした。参加されている方々を見ると、８割方がご年配の方々で、相続の悩みをお持ちの先祖代々の資産家さんが殆どではなかったのかと思います。女性専用車両に間違って乗車した様な、何か場違いなエリアに飛び込んだ気分でした。本日は、これにて！！
February 1, 2013
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流れにまかせて…２
世の中には偶然は無く、全ては必然であると思っています。本日、収益マンション３号の契約変更（サブリース→管理契約）をしました。この物件を決済したのが、丁度２年前の今日でしたので、何か考えさせられます。月末という事も有り、駆け込みの解約通知の連絡が有ったり、ＥＶ保守変更に伴う鍵の受け渡しの連絡が有ったりと、バタバタの１日でした。全てが、神が私に与えられる試練と喜びであるのだと思い定めています。あと何年くらい生きていられるか分かりませんが、全ての事象に対し流れに逆らわず、坦々と立ち向かって行こうと思います。全ては必然ですから…。本日は、これにて！！
January 31, 2013
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久々に…。
勉強の意味も兼ねて、久し振りに物件を見に行ってきました。複数の業者さんが、インターネットサイトで掲載され、長い間売れ残っていた物件で、少々気になっていました。積算評価は、恐らく売価の６０％程度で、収益評価は、９０％程度だったのですが、立地が、地元の有名観光地に有り、ステータスとして気になっていただけです。しかしながら、ここ半年近く、物件を見たり、検討したりから遠ざかっていましたので、感を取り戻すという訳では無かったのですが、久々に楽しかったです。結果的には、積算評価までは無理でも、売価の７０％程度なら検討しようか…？という程度の物でした。今後も、買う買わないは別として、感が鈍らない様に、物件見学をしようと思います。本日は、これにて！！
January 25, 2013
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結局は…。
収益マンション３号に関して、サブリース契約→管理契約への変更となりました。１年はサブリース契約の継続が出来そうでしたので、な～んだ？という気持ちです。先方の会社の方針なので、仕方無いとは思いますが、な～んだ？という気持ちです。長時間、電話で今後の遣り取りをし、月末にお会いして詳細の詰めをします。お陰さまで１階のテナント様の契約は決まりましたので、ひと安心ですが…。管理契約に変更であれば、今後の連絡・報告は徹底する事も注文しました。昨年の入居率は、収益マンション１号が８９．５％で、２号は９７．２％でした。今年は全物件が管理契約になりますので、３棟平均で９５％の入居率を目指します。本日は、これにて！！
January 23, 2013
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早いもので…。
東日本の大震災から、もうすぐ２年になるのですね！振り返ると、あっと言う間に月日が流れた気がします。被災された方々に、１日も早く笑顔が戻る様に、いつも神様に祈っています。確か震災前の２月に、師匠とお目に掛かったきりですので、丸２年お会いしていません。ブログを拝見したり、時々メールで近況報告をしていますので、それ程の月日が経った様には感じませんが、今年は絶対にお会いしたいと思っています。仙台で初めてお会いし、一目惚れ（変な意味では無く）した方です。仙台という土地柄が気に入り、S地所の社長さんの人柄も気に入り、物件取得を希望しましたが、その時はご縁が無く、翌年に福島で買付申し込みを入れるも、２番手でした。結局、収益マンション３号は東北ではなく、西日本となりました。決済直後に師匠にお会いして、その直後に震災が発生しました。東北に憧れて、物件取得を切望しながらも、ご縁が出来なかった理由は何だったのだと未だに答えは見出せません。２年近くが経過し、やっと、この様に振り返る事が出来る様になりました。今、はっきりと自覚出来る事は、大家業（物件運営）のモチベーションは、かなり高いというか、最高潮だと思っていますが、物件を増やすというモチベーションが低いです。この状態が良いのか、悪いのかさえ分かりません。早く師匠に相談したいです。取り留めもない内容でしたが、本日は、これにて！！
January 13, 2013
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どうあるべきか…？
収益マンション３号の管理会社さんとの打合せを終えて、たった今、帰宅しました。サブリース契約→管理契約の話しでしたが、保証家賃の減額（私の許容範囲）で、もう１年だけ継続する方向で、検討して頂く様に依頼をし、結果は後日の連絡です。今回のサブリース契約解除の申し出には、将来リスクの回避が主目的だった様です。東日本の震災以降、この地域はメーカー系（特に３大悪の…）による新築ラッシュとの事で、入居率の悪化が間違い無く予見出来るとの事でした。直接の大家だと、思い切った投資（リフォーム・リノベーション等）が出来るけれども、サブリースでの利益では、中々費用もかけられず、入居率アップは難しいとの事です。しかしながら、管理物件の平均入居率は、９６％程度を維持しているとの事でしたので、大家さん達のキャッシュフローは、どうなんだろう…？と思えます。２年のお付き合いで、まじめに取り組んで頂いているので、管理契約に移行をしても良かったのですが、あと１年猶予が有れば、この物件単体でのキャッシュにもゆとりが出来るので、契約変更後の物件のブラッシュアップが出来ると目論んでいます。結果は、後日のご報告ですが…。１階はお陰さまで契約出来そうです。本日は、これにて！！
January 10, 2013
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今年も…。
昨年は好む好まずに拘わらず、物件の運営経費が結構かかりました。特には、収益マンション３号の滞納に始まり、原状回復（本来なら借主負担）まで…。お陰さまで、後継テナントさんが今月契約になりそうですが、店舗部分の床をフラットにして欲しいという要望等が有り、その他付帯工事含めて、約８０万円の出費です。しかしながら、前述の原状復帰のみではなく、そうする（工事）事により、月１０万円以上の家賃を頂戴出来るのですから、前向きの投資と考えています。家内は前者の出費すら、厄払いが出来たと思えば良いじゃない！…なんて、私よりも男らしい発想の持ち主のようです。本日は、これにて！！
January 7, 2013
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新しい年を迎えて…。
今年は大家さんになって、丸５年となります。収益マンション１号の固定金利選択期間も、５年を迎えますので、更新の年です。2.58％で借りましたが、恐らく１％台に交渉出来るのではと思っています。しかしながら、昨年末に政権交代してから、インフレ傾向になる事が予測されるので、長期国債の金利が上昇しているとか…。それによって、景気が良くなるのは大歓迎ですが、金利が上がるのは困ったものです。インフレ対策を講じなければと思いますが、良い方法が思い浮かびません。お金で持っているよりも、物件や株式で…ということくらいは分かるのですが、景気が良くなっても、家賃は上げられないし、人口は増えないし…。悩みは尽きません。今年は早い内に、師匠にお会いして、相談出来ればと思います。今年はどんな１年になることやら…。本日は、これにて！！
January 2, 2013
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着々と…。
収益マンション３号のエレベータ保守契約の見直しをしています。購入後、某メーカー系の会社さんと、月々の契約料を交渉して、今日に至っていますが、サブリース契約→管理契約に移行するにあたり、管理会社さんを通して某独立系の会社さんに見積もりを取って頂きました。購入直後の交渉で、約１万円程度安くなりました（３万数千円/月→２万数千円/月）しかしながら、今回の独立系の会社さんの提示は、１万７千円とのことです。当初のメーカー系の会社さんの言い値から比べると、月々約２万円の差です。当然、保守管理会社の変更です。但し、エレベータご利用者（入居者）さんの安全が第一なので、その点だけはしっかりと確認しますが…。でも、物の値段というのは不思議なものですね？ 殆ど同じ内容の仕事で、月々こんなに差が出るのには驚きです。他にも無駄な出費が無いのかどうか、色々な部分で検証が必要だと思います。本日は、これにて！！
December 26, 2012
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…？
大家（不動産賃貸)さん関連のメルマガに登録し、勉強の意味で購読しています。しかしながら、最近は購読解除しようかと思う事が多いです。特に、著者御自身の得意分野（税務・空室対策云々）の内容であれば問題無いですが、【号外】と称して、横の繋がりの方達の教材を紹介したり、本当にキャッシュフローが残るのかどうか疑問に思える、区分所有物件仲介業者の無料セミナーを紹介したり、本当にサラリーマンの味方なの…？と思える様な行為に腹立たしく感じています。本日、いつもお世話になっているＴ，Ｏさんから、年末の挨拶メールを頂戴しました。３棟所有の内、２棟お世話になった業者さんです。来年は、個人で購入するか、法人で買うかを決めかねていますが、是非もう１棟ご縁が出来ればと思っています。本日は、これにて！！
December 24, 2012
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大家の腕の見せどころ…。
収益マンション３号の管理会社さんから、サブリース解除の申し出が有りました。購入後、丸２年間、一括で借りて頂きましたが、一度も満室にはなっていませんでした。詳しくは、来年に管理会社の社長さんと面談にて決定ですが、恐らく、継続ならば、賃料の減額になると思います。担当の方曰く、利益の事を考えると、思い切ったデザインリフォームも出来ずにおり、常に２３室中２～３部屋は空きの状態でした。サブリースの場合、リフォーム代も大家としては必要無いので、手取りは少なかったですが、安心していられました。また、この地域は空室率２５％とのことで、「４部屋に１部屋が空いています」とのこと。『何を言ってるんですか？』『サブリース契約を解除して、管理契約に変更しても、私は常に満室を目指します！！』滞納されていた１階も、恐らく来年月には契約出来ます。賃料は安いですが…。これも、自分で決めました。来年は、忙しくなりそうです。本日は、これにて！！
December 20, 2012
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人脈の大切さ…。
昔から人付き合いは得意ではありませんので、人と群れるのも嫌いです。大家さん仲間で飲み会を催しておられますが、全く行きたいと思ったことはありません。しかしながら、リタイア（大家として独立）する迄の、３０数年間はずっと営業職でしたから、人が嫌いな訳では無く、むしろ人との関係は大切にしてきました。飲みに行ったり、群れたりするのが性に合わないだけの様です。浅い深いは別にして、自分の思い上がりかもしれませんが、一度知り合った人とは気さくに連絡を取り合っています。今回の件も、約１年前に収納ビジネスの講習会に参加させて頂いた講師の先生に収益マンション３号の１階の空きについて、連絡をしたところ、収益マンション周辺にお住まいのセミナー受講生の方が、賃貸条件さえ合えば、前向きに検討して頂ける様に段取りをして下さいました。本来なら、他人に貸さずに自分で収納ビジネスをするつもりで、講習会に参加したのですが、物件の近くに住んでいないと、対応がし難いことが判明し、諦めていたところ今回の様な次第になりました。結果的に借りて頂けなくても、人脈が活きた事に感謝です。勉強会や飲み会で、仲間を増やす事も大事なのかもしれませんね。本日は、これにて！！
December 14, 2012
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空室…。
満室状態であった収益マンション２号に、空室が出て来ます。現在、デザインリフォーム済の１室と、今月末空き予定の１室でしたが…。来年２月末日付で、３室の解約予約が出て来ました。合計５室（１５室中）となりますが、その内の４室は、大学生の方々の卒業に伴った退去なので、お目出度い退去となります（大家としては痛いですが）。あと１室は、６０歳代の一人暮らしの男性で、生活保護を受給されていました。退去理由は住み替えとの事らしいですが、今迄、滞納も無く優良な御入居者様でしたが、長期で考えると、少しお身体も悪い方だったらしいので、良い意味で、将来のリスク回避が出来たと、前向きに考えようと思います。ちょっとしたアイデアと、出来るだけ少ない費用で、早期に満室を目指します。本日は、これにて！！
December 9, 2012
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プロ…。
久々に出会いました。どの分野にも、居られるんだなぁ～と思いました。保険の見直しをしました。安い金額の医療保険でしたが、その方のブログを拝見していると、かなり掘り下げた内容の、保険に対する考え方に共感したので、メール相談してみました。なんと、目から鱗でした。昨日、実際にお会いして、加入手続きをしました。その際、色々な質問（考えられる限りの）をしましたが、全てに的確な回答で、心から感服しました。私自身も、かなり勉強したつもりでしたが、保険商品のウラのウラまでを知り尽くした上で、ご提案頂きました。結果、完璧（１００％）は不可能ですが、今後の病気・怪我には安心です。最近、私もボケてきていますが、まだまだ人を見る目は衰えていないと自負しています。ヨイショでは無いですが、プロと認められる人との出会いは、師匠以来です。本日は、これにて！！
December 2, 2012
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早いもので…。
今年になって１１回目の月末の処理をしました。残すは、あと１回です。皆さん（大家）も恐らく、そうだと思いますが、エクセルでの事務処理です。自分で工夫しながら、物件毎・月毎・年毎…、統計が測れる様にしています。いつも入居率については、１年通期でパーセンテージを算出していますが、表にする事により、見えて来る物が有ります。１年で、９５％以上の入居率を維持出来ていても、実質手取りに格段の差が…。全く入退去の無い９５％と、３部屋ほど入退去があった９５％では、全く違います。物件を購入する時は、入居率８０％で、運営経費率２０％で…と、電卓を叩きますが、出入りの無い８０％だったんだと理解する事が出来ました。それ以外でも、中・小規模な修繕費用が発生すると、予想を下回る実収入になります。大家さんデビューして、約４年半が過ぎました。まだまだ日々勉強です。本日は、これにて！！
November 30, 2012
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流れにまかせて…。
色々なサイトで売物件を探しています。いつもお世話になっているＴ・Ｏさん（３棟の内２棟お世話になりました）からは、必ず週１のペースで紹介を頂くのですが、今のところ、法人購入は、出来る限り地元で…と考えているので、少々手を上げ難いのが現状です。よって、仕方無く複数の某有名サイトで地元エリアに限定して検索しています。師匠も嘆いておられた様に、本当にいい加減な物件が掲載されていたケースがありました。半年程前ですが、良さそうに見えた物件資料を取り寄せましたが、全く繋がらず、自身で謄本を取得し、売主さんに手紙を書いたことがありました。手数料を払わないという事では無く、売る気が有るのか無いのかだけでも確認したくて、繋がれば当然その業者さんを通す予定でしたが、返って来た返事が、その業者さんが勝手に広告掲載したとの事でした。尚、その売り出し価格は、１年前に私が購入した金額だとも言っておられました。2,000万円程上乗せしてくれるなら、考えても良いとの事でしたので、空いた口が塞がらないというのは、全くこの事だと感じました。「エリア＋収益物件」で検索等もしていますが、気に入る物件はヒットしません！今度、師匠に会ったら、その辺の事も含めてじっくりと相談したいと思っています。良い物件が有れば買う（融資が出れば）し、無ければ買わないし…。流れにまかせて、自然体で行こうと思います。本日は、これにて！！
November 27, 2012
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今後の方針…。
法人にての物件購入の意思は固まりましたが、取敢えず１棟購入するという単純な発想でしたが、最近少々具体的に考える様になって来ました。個人で３棟所有していますが、法人でも３棟所有したいと考えています。年齢的に２０年くらいしか融資は組めませんが、後継者（息子・娘）を巻き込めば、３０年でも組めるのでは？…と思い始めています。ならば、新築もＯＫかも…？です。来年、師匠と個別面談の時に、じっくりと相談しようと思っています。今と同じくらいのＣＦが、法人でも得られれば、また違う道も見えて来そうな気がします。本日は、これにて！！
November 20, 2012
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やはり得意な分野で…。
ここ２年程、所有している３物件の維持管理に専念してきました。友人の事業を手伝ったり、少々出資（いつか戻る？）したりと、新たなる事業的なモノを模索したりしていましたが、やっと決心というか、気付いたというか…。やはり、餅は餅屋ではないですが、大好きな不動産分野（大家業）が一番だなぁ～と、再確認しました。魅力を感じても、不得手な分野や未知の世界では、他人任せは出来ませんし、例えば自分がラーメンを作っている姿は想像出来ません。以前、師匠にも少々アドバイス頂いた、法人にての物件購入をすることに決めました。パートナー（家内）もＯＫです。２０年程度の融資期間でも、しっかりとキャッシュフローが確保出来る物件や、戸建て、その他でも検討しようと思います。当然、融資を引けるのが大前提ですが…。恐らくエリア的には、居住地域及び近隣地域になるかなと思います。本日は、これにて！！
November 9, 2012
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お披露目…２。
昨日の引き続きですが…。トイレ（小さいながらもセパレート）も壁の足元あたりが水による劣化で、錆が目立って、印象が良くありませんでした。よって、下記の写真の様に、劣化の目立つ面を全面的に木目調の塩ビシートを貼る事により、イメージアップを図りました。いくら事業であるとは言え、自分なら…と置き換えた場合、嫌なものは他の人も嫌だと思いますので、費用対効果を考えながらも、住んで頂く・借りて頂くという心構えを持って運営をして行こうと思います。本日は、これにて！！
November 1, 2012
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お披露目…？
前回のブログで収益マンション２号のリフォーム完了を綴りましたが…。下記の写真がその一部分です。携帯の写真なので、写りは良くないですが…。正面の壁を、薄いブルーのドット柄でのアクセントクロスとしました。コーナーの灯り（アップライト）とカーテンは、ニトリで購入しました。 この部屋をモデルルームとして内見して頂き、空き予定の部屋については、 クロスの見本帳を、この部屋に設置して、ご入居者様に特典として、好みの色を 選んで頂く計画をしています。 基本、学生さんを対象としていますので、年内の推薦入学組をターゲットとして 動いていく予定です。お風呂場の写真は後日に…。 本日は、これにて！！
October 31, 2012
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畑仕事が忙しく…。
久々のアップです。やっと、収益マンション２号の１０６号室のリフォームが終了しました。採光の良い部屋でしたので、それを売りにする様なリフォームにしました。管理会社の担当さんと、リフォーム会社の社長と３者で現場打合せをしました。アクセントクロスを細かい柄のスカイブルーで一面だけ、後は採光を、より強調するホワイトで統一し、床のウッドタイルも木目調の白系にしました。玄関たたきとトイレ床は、グレーの石目調にしました。バスは少々劣化していましたので、気になる一面を茶系の塩ビシートで引き締めて、見栄えを良くしました。仕上げは大家自身で、リモコン式の丸型蛍光灯を取り付け、カーテン・便座カバーやスリッパ及びアッパーライトを設置し、モデルルーム化を施しました。今回は、キッチンを入れ替えましたので、全て込みの２５万円程度かかりました。しかしながら、管理会社の担当さんもリフォーム会社の社長さんも、積極的に意見を出してくれて、チームプレーを実感出来て楽しかったです。今後もこの関係を維持して、高稼働を目指したいと思います。さて明日からは、客付けのスパートです。本日は、これにて！！
October 28, 2012
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初めて…２回目…？
昨日、賃貸住宅フェアへ行ってきました。何年か前に１度行った様な、行かなかった様な、記憶が曖昧です。但し、行っていたとしても、大家業を志す大分以前の事です。来年も行くかどうかは別にして、勉強させて頂きました。アイホンさんのブースに行き、収益マンション１号の集合インターホンの見積りを依頼し、風呂のリメイク業者さんのブースで話しをし、太陽光発電の業者さんが屋根を貸してと叫んでおられましたので、耳を傾けましたが、築２０年以内の建物という制限が有りましたので、断念したり…と、２～３時間があっと言う間に過ぎました。傾向として、リノベーションのPRが多かった様な気がします。それと、サ高住云々の企業さんも出展されていましたが、少々…？でした。しかしながら、結婚記念日も兼ねて遊びに行ったので、昼からワインを飲んで、ランチのコース料理を堪能出来たのは、何よりの収穫でした。２年毎くらいに、この様な催し物に参加するのも良いのかなぁと思います。浦島太郎にならない様に…。本日は、これにて！！
October 13, 2012
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有り難い…。
秋は畑仕事が忙しく、土曜日～月曜日まで、耕作と植え付けで、大忙しでした。久し振りの重労働に、自分へのご褒美ではないですが、日帰り温泉に行って来ました。その返りの道中に、収益マンション１号の管理会社さんから連絡が入り、空室だった105号室と205号室のご入居が、１０月１日からに決定したとの事です。これにて収益マンシション１号は、久々の満室（瞬間ですが…）となります。半分仕事とは言え、趣味に近い農作業を楽しみ、その疲れを癒す為に温泉に入っている間も、管理会社の方々は、頑張っていて頂いていると思うと、有り難いやら、頭が下がるやらで、感謝の気持ちで一杯です。次の課題は、収益マンション２号の106号室が、今月末日に退去になるので、早急にリフォームの打合せと、入居付けに力を注く事と、収益マンション３号の１階店舗の集客に全力投球する事です。本日は、これにて！！
September 24, 2012
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距離感…。
普段は余り見ることのない、収益マンション１号の管理会社さんのホームページですが、先日、何気なしに覗いてみると、１０５号と２０５号が空いている筈なのに、物件情報が掲載されていません。申込みが入ったという連絡も有りません。掲載ミスか入力忘れかと思い、正直なところ、少々気分を害しました。そして確認の為、昨日連絡を入れました。管理会社との付き合い方は難しいと、常々、師匠も仰っているので・・・。頭ごなしに、物件情報が掲載されていない理由を問い質す事 は避けました。季節の挨拶から始め、まだまだ暑いから、内見の動きも鈍いでしょうね？…という、質問を投げかけました。そうすると・・・。２０５号は、契約準備を進めていますとの事。１０５号は、内見後の返事待ちとの事でした。結局、確実になってからの報告予定だったらしく、物件不掲載の理由は確認をせず、恐らく、２部屋共、話が進んでいるからだと、自分で納得しました。頭ごなしに質問しても、同じ答えだったと思いますが、そうする事により、管理会社の担当者の方の気分を害していた様な気がします。今回の件は、ベストとは言えないまでも、ベター（大人の）な対応であったと、自分で自分を少し褒めています。しかしながら、喜ばせて、後でガッカリさせない為だと思うのですが、内見が有ったり、契約に向けて準備していたり、もう少し報告が欲しいなぁ～と思いました。本日は、これにて！！
September 18, 2012
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