[賃貸の達人] カテゴリの記事
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本日は気温が低くなり、冬将軍を迎える準備が出来ました
アパ－ト、ビル、駐車場賃貸物件の管理は臼井不動産へ今までの猛暑が嘘のように、今日は一転して暖房が欲しくなる寒さです。半袖に春用のスーツではクシャミが出て困る。 明日は温かい冬服を着てきます。「くびり営業所」の隣に出た古家を即金で買い、建物を解体してから建売にするか、アパ－トを建てるか考えていたが、漸く1戸建て分譲の意志が固まり、本日は大工さんと設計士にに声をかけました。建築業者と、設計者と私と意志の統一を図るため、外観パ－スは私が考え、パ－ス専門業者に依頼する事になった。これから約4か月間は忙しい思いをします。場所は久里浜駅から徒歩６分で駅に近く、平坦な場所なので完成を待たずにすぐ売れることでしょう。これで中古物件も、新築物件もいろいろと種類を揃えることができ、営業の幅が増え楽しみになってきました。臼井不動産の久比里営業所の隣の家が売りに出て、即答で買いに入り建物の解体までは早い行動力でした。そのあと、販売はどのようにするか色々と考えました。建売住宅にする。アパ－トを建築して、満室にしてから投資家にお譲りするプロジェクト。建売住宅は１棟のみの建築で終わるため期間は短いし本決算までに資金の回収が終わる。実は店舗にしようかと考えたこともあり大変悩みました。結局建売住宅に決まったので後は建物の完成に向け頑張るだけです。内装に外装、住宅機器から屋根材、外装材、細かく細目を決めていきます。新築住宅の完成は楽しみです。★ブログ記事が少しでも参考になったらバナ－をクリックして下さいね★ ↓ ランキング参加中です。 横須賀 臼井不動産株式会社横須賀不動産コンサルティング株式会社 電話080-6547-2121ホ－ムペ－ジ/ https://yokosuka-fc.jp/
2023年11月10日
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賃貸営業の皆さん、オンラインの勉強をしていますか？
世の中はどんどん変化しています。急速に変わりゆく不動産業界でも、営業内容もオンライン化が進んでいる。それについて勉強をしていない営業マンは成績が下がり脱落して行く。寝る間も惜しんで一生懸命オンラインの研究をしている社員さんは、逆に日増しに成績がアップして行く。その差は広がるばかりで、成績不振者はやがて不動産業界から姿を消す運命にある。もっと勉強しよう。オンライン音痴は誰も相手にしてくれなくなる。不動産業界のIT化は目を見張るものがあります。「私はパソコンが不得意だから」と、パソコンを触る事すらできないようでは不動産業界で働けなくなる。積極的にセミナ－に参加したり、他社のホームぺ－ジを見て勉強するなどの努力が必要だ。なにも勉強しない営業マンは不動産業界から消えてなくなる運命です。このところ高齢者の不動産業者、先端的な営業のやり方について行けない不動産業者がジワリ廃業に追い込まれて、その数が増えつつあります。「オンライン営業によりお客様をどのように引き付けるか？」実際に勉強し、行動に移す努力をしましょう。世はIT全盛時代です。自宅にマイパソコンを買うことから変化が生まれます。「会社を離れたら仕事のことは一切考えません」では、消えてなくなる営業マンになります。 ★ブログ記事が少しでも参考になったらバナ－をクリックして下さいね★ ↓ ランキング参加中です。 横須賀 臼井不動産株式会社横須賀不動産コンサルティング株式会社 電話080-6547-2121ホ－ムペ－ジ/ https://yokosuka-fc.jp/ リクルートの住まいに関する調査・研究機関「SUUMOリサーチセンター」は、「2020年度賃貸契約者動向調査（首都圏）」を実施し、2021年9月1日に調査結果を発表した。調査は、2020年度に賃貸物件を契約した人の行動実態やニーズを把握するために、2020年4月～2021年3月に首都圏で賃貸物件の契約者を対象に行った。オンライン契約の認知率が73.3％と、18年度以降で過去最高
2021年10月09日
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折角の新車が1か月で自爆。ぼんやり運転？
会社の車は誰がぶつけるのかすぐに傷だらけになります。しかし傷をつけた犯人は名乗り出ない。お客様をご案内するのに傷だらけの車では恐怖感を持たれるので、今年は新型クラウン2台と軽自動車1台の計3台をまとめて新車購入しました。社員の運転は乱暴で、狭い路地でも平気で突進していく。出て来られなくなって助けを呼ばれることもあります。新車を購入してもすぐに傷だらけになり泣くに泣けません。車の保険料もどんどん値上がりしてしまう。社員は気にも留めません。私は20年間、無事故無違反で車を傷つけることは皆無だ。事故や傷をつける人の気持ちがわからない。今日は新車を入れてわずか1か月の軽自動車を、社員が電信柱にぶつけて自爆しました。駐車場内なのでスピ－ドが出ているはずはないのに。折角の自動ブレ―キは全く効きませんでした。運転者は「車をぶつけて申し訳ございませんでした。」との謝りもない。「前に電信柱があるのが分からなかった」それをぼんやり運転というのです。お客様が乗っていなかったのがせめてもの救いです。始末書を出して貰い、当分の間運転禁止です。初めてではないので。 ↓ ランキング参加中です。横須賀不動産コンサルティング株式会社 電話080-6547－2121メ－ル:usui@yokosuka-fc.jp
2019年03月16日
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★賃貸物件は家賃で選ぶか、設備で選ぶか？★
「横須賀の賃貸物件」賃貸物件を探しに見えるお客様は大別すると、「家賃の安い物件を優先順位で考える」人と、家賃は高くとも「広さや設備、機能重視で選ぶ人」とに分かれます。社会人でも学生でも、賃貸物件を選ぶ際に「安い家賃」を優先して選ぶお客様がいる反面、広さにこだわりを持ったり、防犯カメラやオ－トロックで防犯機能を重視されて選ぶお客様がいます。いずれにしても入居者に共通して喜ばれるのはすぐ近くにコンビニがあることです。これから賃貸マンションを建設する際は、1階にコンビニが入るスぺ‐スを取り、広い駐車場を完備した物件を建設します。新築のマンションならばターゲットとする入居者は、高い賃料でも良しとするお客様です。防犯カード－キーにオ－トロック、防犯カメラは当然のこと、内装設備にもこだわりを入れた内容で誘客します。特に1階のエントランスも広く取りたい。今年中に念願の用地が手に入ればいいのですが。 ↓ ランキング参加中です。横須賀不動産コンサルティング株式会社メ－ル:usui@yokosuka-fc.jp
2019年02月16日
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★アメリカから来たメ－ル書類。全ペ－ジ英文の書類に戸惑う★
アメリカのワ－ルドトレ－ドセンタ－にある不動産関連会社から、孫娘の賃貸保証について９枚もの契約書類が送られてきた。すべて英文なのでまったく理解できません。すぐに孫へメ－ルでPDFにして書類を送りアドバイスを求めた。孫娘が賃借しているマンションは１ヶ月２３万円の家賃だ。高いのか安いのか日本とは住宅事情が違うため比較にはならない。賃貸物件を借りるにも当然保証人が必要となります。銀行に行って私の預金残高を示す書類を発行していただき保証会社に送った。いまのマンションを借りて２年目なので簡単に更新は承認が降りた。しかし保証人の承諾サインがいる。そこでアメリカから長たらしい契約書が送られてきて、私のサインを求めている。すべて英語の文章なので勘でサインすべき欄は確認できたが、間違うと大変です。早速孫にラインで写真を撮って送り、さらにメ－ルでPDFを添付して送りアドバイスを求めた。現代はメ－ルや画像は瞬時に海外に送信できる。便利です。すぐに適切なアドバイスがやってきた。明日は安心して賃貸保証会社にメ－ル送信をして終わる。保証料は家賃の１ヶ月分支払わなくてはなりません。２年目から家賃も月額２０００円上がり、為替手数料や生活費で毎月３０万円の仕送りです。外国に留学させると親の負担は大変ですね。１２月にはまた１年分の授業料８００万円を払い込む。子供に勉強させるにも普通のサラリ－マンではお金が追いつきません。 ★ブログ記事が少しでもお役に立てば、バナ－をクリックして下さい★ ↓ ランキング参加中です。横須賀不動産コンサルティング株式会社メ－ル:usui@yokosuka-fc.jp
2018年10月17日
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大手建設会社が賃貸マンションを一括借り上げ
本日の一番大きな取引は、家賃月額７万円の賃貸マンションを２3室、「まとめて社宅として借り上げたい」と申し出を受けたことです。「oo君、おめでとう」賃貸と言っても馬鹿になりません。部屋がまとまれば仲介手数料も大きい。７万円の部屋が２３室ともなれば家賃は１.６１0.０００円になる・仲介手数料も同額受け取れます。下手な売買の仲介手数料よりも収益が上がる。だから売買の仲介営業で成績が上がらない人は賃貸に戻って一から営業をやり直すといいと言われる。しかし諺で「一芸に秀でる者は多芸に通ず」とよく言われますその反対もまたあって「現在の仕事が上手く行かない人は、他のポジションに移ってもうまくいかないものです。」賃貸でも売買でも成績が優秀な人は、何をやってもソツなくこなせる。要は頭がよい人と悪い人との差ですかね。成績優秀な人は頭がいい。 成績が上がらない人は理解力がない脳の持ち主だ。 ★ブログ記事が少しでもお役に立てば、バナ－をクリックして下さい★ ↓ ランキング参加中です。横須賀不動産コンサルティング株式会社usui@yokosuka-fc.jp
2018年09月23日
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★「横須賀の１戸建て貸家」とても綺麗な貸家が出ました。★
横須賀市ハイランドにとても綺麗な貸家が出ました。ハウスメ－カ－で建てた建物なのでしっかりしています。お庭も立派で南向き。日当たりは抜群です。駐車場もありますが屋根が低いためお使いになるなら天井を取る予定だ。朝１０時に貸家の査定に横須賀市ハイランドのオ－ナ－さん宅まで伺いました。建物全体がとても綺麗で使いやすい間取りです。収納もたっぷりあります。１階が１６畳と広いLDK。もちろん対面キッチンです。他に和室の６畳。押し入れは広く物がたっぷり入ります。お風呂やトイレ、洗面もピカピカ。２階は6帖に8帖、それと大きな納戸があります。収納場所がたくさんある家家なので荷物が多い家族にも最適です。家賃は駐車場を使うなら月額10万円。駐車場が不要なら9万円とお手頃価格。お申込み順に決まります。 ★ブログ記事が少しでもお役に立てば、バナ－をクリックして下さい★ ↓ ランキング参加中です。横須賀不動産コンサルティング株式会社メ－ル:usui@yokosuka-fc.jp
2018年09月22日
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★台風一過。何事もなくて良かった－★
賃貸管理業者は台風が来たり、地震があったりすると身構えます。アパ－トやマンションでどんな被害が発生するか心配になるからだ。たくさん賃貸物件を管理していると、地震や火災、台風などにより管理物件にトラブルが発生しないか心配になります。大雨による雨漏りが一番心配で、次が建物本体に被害が出ないか、さらにガスや水道などのインフラ被害が心配になってくる。お客様から被害報告があると直ぐに現場まで駆けつけます。昨日のような大型台風ともなれば、一度に沢山クレ－ムが集中してくる恐れがある。クレ－ムが来てから現場に駆けつけるまで、時間がかかるだけで入居者から文句を言われる。不動産の管理業務は利益が少ない割に苦労が多い仕事です。以前、地震でエレベ－タ－に人が取り残され大騒ぎになったことがあります。あちらこちらで同様な事故があり、エレベ－タ－の業者さんも順番に対応していた。所が、閉じこめられた人にとっては心理的に不安が募ります。救助されるまでの時間が長ければ長いほどお客様の怒りは大きくなる。「自然災害だからやむを得ない」と前向きにとらえてくれる人は少ない。「美人の方と長時間一緒にいられて良かったですね！」そんな冗談もお客様の怒った顔を見たら言えなくなりました。 ★ブログ記事が少しでも参考になったらバナ－をクリックして下さいね★ ↓ ランキング参加中です。
2018年07月29日
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★送金業務が無くなり人件費も削減。アウトソ－シングの時代だ。★
沢山の家主さんを抱える不動産会社は、毎月月末迄に入居者から家賃を入金させて、それを５日～１０日までに家主さんの銀行口座に振り込む。同時に別郵送で業務報告書、計算書等をを送付するのが本来の賃貸管理業務だ。この業務は大変な労力が要り、家賃の遅延者や建物のトラブル対応が途中で入ると予定通りに送金できないことが多い。月末は入金が集中し、５日以後はネットバンキングで家主さんの口座に振り込む。大体、１人～３人の事務職員が掛かり付けでパソコンに張り付き、銀行口座の金額をチエックし、家主さんとの対応も入って忙しい。その手間をアットホ－ム社が代行してくれるサ－ビスをはじめるとなれば、こんな喜ばしいことはない。管理の社員が少なくてすむし事務作業が削減されます。世の中はどんどんアウトソ－シングの時代になります。人手不足の解消にもなる。賃貸管理会社の送金業務サポートサービス開始 アットホーム アットホームは、新サービス「オーナー送金支援サービス」を首都圏で先行的に開始する。賃貸管理会社から複数のオーナーへ送金する際の業務をサポートする。12月をめどに全国5万4000店の同社加盟・利用不動産店舗を対象に本格稼働を目指している。 同サービスを導入すると賃貸管理会社は、複数のオーナーへの送金を一度の依頼と一括入金で行える。振り込み業務の手間が省け、記入リスクも軽減する。手続きの回数が減るために振込手数料やインターネットバンキング利用料も抑えることができる。 ★ブログ記事が少しでも参考になったらバナ－をクリックして下さいね★ ↓ ランキング参加中です。
2018年07月08日
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★夜逃げしたアパ－ト。荷物を出した後でもこの現状★
アパ－トから夜逃げした母子の部屋。掃除をせずに住んでいたのでトイレも洗面も使用不能です。良くこんな状態で住んでいました。不潔。臭気。原状回復の費用が思いやられます。本日はアパ－トから夜逃げした母と子が住んでいたゴミ屋敷と、浮浪者が住んでいるようなオ－ナ－さんのゴミ屋敷に続けて訪問してきました。このような部屋を綺麗によみがえらせるには大変です。家主さんの負担を考えるとお気の毒です。世の中にはどうしてゴミをためて、掃除をしなくても平気でいられる人間がいるのでしょうか？子供の時の親のしつけがおろそかだったのか、または親が同類だったのか、気持ちが分かりません。不動産会社の仕事が大変なこともおわかり頂けるでしょうか？入居者選びも大切な事が分かりますか？ちなみに、この入居者は臼井不動産が紹介したお客様ではありません。 ★ブログ記事が少しでも参考になったらバナ－をクリックして下さいね★ ↓ ランキング参加中です。
2018年07月03日
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★新鮮野菜を家主さんから購入し、社員へのおみやげに★
本日もまた新しい家主さん宅へ数軒ご挨拶に回りました。長沢で農家を経営されている家主さん宅では、朝取れの野菜が沢山あったので１０束分を社員へのおみやげに購入してきた。これからスイカやメロの季節がやって来る。新鮮な果物が取引先で格安に買えるようになります。新しい家主さん宅に毎日ご挨拶に回っています。駐車場やアパ－トの家主さんに計３０件ほど。明日ですべて回りきります。お百姓さんのオ－ナ－さん宅では、庭に朝取れの野菜や果物が沢山籠に入れられてある。出荷前の新鮮な野菜、果物だ。何しろ安い。八百屋さんで購入する金額の半値だ。これから高価なスイカやメロンが収穫されます。お中元やお歳暮用にも最適です。これだから不動産業は止められません。漁業関係者からも魚や海草が格安で購入できるメリットもあります。 ★ブログ記事が少しでも参考になったらバナ－をクリックして下さいね★ ↓ ランキング参加中です。
2018年06月18日
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★私が探している貸家はどこ？ 流浪する高齢者。★
突然東京から、杖をついた高齢者のご夫婦がやってきた。「臼井不動産の物件をネットで探し、格安な貸家を見つけたので案内をして欲しい」という。その物件がどこだったのか、電話で対応した社員は誰だったのか、すべて分からないの一転張りです。東京からやって来たという高齢者のご夫婦は、「古くてもいいので格安な物件をネットで探している。たまたま臼井不動産のホ－ムペ－ジにたどり着いて貸家を見た。」そう言うが、その物件が何であるか、覚えていない。話の内容も支離滅裂だ。一番問題は本人の収入です。少ない年金だけが頼りだという。賃貸保証の会社も家賃の保障を引き受けてくれないだろう。そんな賃借人の対応に困っていると、突然ご主人の電話が鳴り出した。耳が遠いためにボリュムを最大にしてあるのか、電話の内容が手に取るように分かります。電話の相手はどうも子供のようだ。叱られている。子供に無断で家探しをしている様子だ。電話が終わると「一旦東京に帰ります」と話して出て行きましたが、何が何だか分からないお客様に振り回された３０分でした。このごろ子供夫婦と折り合いが悪い高齢者が、遠方から安い賃貸物件を求めて来社される例が多くなっています。しかし、８０才を超えた高齢者で、年金暮らしとあっては、連帯保証人がいないし保障会社からも断られる。賃貸物件に入れない高齢者がとても多くなっています。お気の毒ですが家主さんも、高齢者だといざ病気で倒れたり、亡くなったりしたときの対応を考えると、心配される意味も十分理解できます。流浪する高齢者に救済の道は行政が持つ賃貸物件だけです。若い内にマイホ－ムを持とう。流浪老人にならないために。 ★ブログ記事が少しでも参考になったらバナ－をクリックして下さいね★ ↓ ランキング参加中です。
2018年06月02日
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★高価な買い物が欠陥だとしたら。アパ－ト建設に潜む闇★
通常なら、サラリ－マンが家を１軒購入するには大変な決断が要ります。それより高価なアパ－ト建設なら、清水の舞台から飛び降りるような決断がいる。それなのに買い手の期待や夢を打ち砕く、手抜き建物を買わされたとしたらどうでしょう。決して許される商行為とはいえません。サラリ－マンが老後のためにアパ－ト収入を求めて賃貸物件を購入する。３０年以上の長き返済年月を覚悟して、金融機関から多額の資金を借り入れします。命をかけた投資には夢や期待も内包されている。それが、家賃保証した会社が倒産してしまい、多額のロ－ンだけが残ったとしたら人生は真っ暗になってしまう。抱いていた夢は暗転する。アパ－ト建設にしても同様に、それが欠陥商品であったなら投資の夢が打ち砕かれます。実際にレオパレスが建てたアパ－トに構造上の欠陥が見つかり、多くのオ－ナ－が騙されました。お客さんの立場を忘れ、利益主義に走る企業がまやかし物を売る。日本人としての誇りも、責任感も無い経営者は市場から撤退して欲しい。真面目に商品を売る同業者に、多大なる迷惑をかけるのです。 ★ブログ記事が少しでもお役に立てば、バナ－をクリックして下さい★ ↓ ランキング参加中です。
2018年05月29日
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★部屋を決めるには３部屋以上案内してね★
賃貸の繁忙期は春と秋。学生の入学シ－ズンと社会人の転勤時期だ。そんな時に不動産会社の営業マンはお客さんの案内をどうしていますか？１人のお客様に３件は案内すると答えた人は正解です。たった１物件と答える人は落第です。賃貸物件を探しに見えるお客様は、希望と違う場所であっても、賃料と部屋の設備が気に入れば簡単に場所の変更を受け入れて契約に進みます。新人や営業力の無い人はお客様に言われた通りの物件を探そうと努力し、１物件しか案内しないため成約率が悪い。ネクストが調べた部屋探しをする人のアンケ－トを良く読んで仕事に生かそう。今の若い人は物件をネットで探し、絞り込んでから来社される。だから物件をホ－ムペ－ジに沢山の載せ、タップリ写真をアップすれば反響が飛躍的に増えます。首都圏単身者の部屋探し、見た部屋数は「3部屋」、重視ポイントは「家賃」がトップ （株）FJネクスト 「ひとり住まいの『引っ越し事情』アンケート」 （株）FJネクストはこのたび、「ひとり住まいの『引っ越し事情』アンケート」の結果を発表した。首都圏（東京都、埼玉県、千葉県、神奈川県）のワンルームに単身入居しており、一人暮らしを始めてから1回以上引っ越した経験のある男女を対象として、平成30年2月16～19日にインターネット調査を実施し、400人（男女200人ずつ）の有効回答を得たもの。首都圏における単身者の部屋探し、決めるまでに見た部屋数は「3部屋」が最多引っ越し先の部屋を決めるまでに訪問した不動産会社数（実店舗）は、「1社」（34.5％）が最も多く、次いで「2社」（27.0％）、「3社」（17.8％）の順となった。実店舗を訪問しない「0社」が14.8％を占め、「知人・友人からの紹介のほか、近年ではインターネット上の不動産情報サイトが充実しており、部屋探しの重要な手段となっていることがうかがえる」と同社では見ている。また、引っ越し先を決めるまでに見た部屋の数は、「3部屋」（28.0％）が最も多く（図1）、次いで「5部屋」（18.0％）、「2部屋」（14.5％）の順となり、全体平均は3.56部屋※だった。「1～3部屋」の合計は51.0％と過半数を占め、「1～5部屋」の合計は80.3％と8割を超える結果となった。年代別に見ると、「0部屋」の割合は、30代では3.0％だったが20代では12.0％となり、同社では「若い世代は実際に部屋を見ずに、ネット等を巧みに利用してバーチャルで部屋を内見し、そして決めることに比較的抵抗がないようだ」としている。（不動産じゃパンの記事より転載）
2018年05月11日
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★管理契約を止めた後のトラブルは、家主さんが自分で対応。★
４世帯のアパ－トをお持ちの家主さんが、集金管理契約を止めてからわずか２ヶ月目で、「賃借人が家賃を支払わない」と臼井不動産に相談がありました。賃貸管理契約は保険の契約と同じで、契約を止めた日から効力は失効します。収益物件をお持ちの家主さんの中には、賃料の５％という管理費を支払うのは勿体ないと、自主管理をされる家主さんがいらっしゃいます。所が、管理の大変さを理解されていないと、いざトラブルになってから「どうしたらいいですか？」と駆け込んできます。１）家賃を滞納されて夜逃げをされた。２）孤独死されたので死体の処理やリフォ－ムはどうするのか？３）入居者同士のトラブルに家主が自ら現場に赴いて処理する。４）建物に雨漏りがした。保険の請求や建築業者への手配はどうするのか？収益物件に関するトラブルは沢山あります。部屋数が多くなればなるほどその管理仕事は大変になる。サラリ－マンが片手間に管理するには知識も、時間もなくてストレスが溜まります。本日ご相談を受けた家主さんは、「アパ－トの管理は自分で行うから」と契約を解除されてからすぐに問題が起きたのです。入居者が家賃を支払わないときは、本人と保証人に催告通知を発して請求をします。それでも支払わないときは訴訟を提起して請求をする。実際に滞納家賃より裁判費用の方が高くつきます。トラブルが起きてから初めて「管理契約を継続しておけば良かった」と後悔されても後の祭りでした。でも完全に集金できるまで、アドバイスは無償で一生懸命致します。 ★ブログ記事が少しでも参考になったらバナ－をクリックして下さいね★ ↓ ランキング参加中です。
2018年05月01日
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★景気回復の現れか、店舗需要が続いています★
この所不動産業界は「店舗を借りたい」というお客様の来店が増え賑わっています。景気の回復で新規に商売を始めたいと人が増えたのか、それまで空いていた空き店舗までが次々に決まっています。店舗契約は家賃も高いので、仲介手数料収入も増え不動産会社の懐を潤わしている。追い風の不動産業界にあって、遅ればせながら「店舗需要の風」が吹き始めました。今までなかなかテナントが決まらなかった店舗まで、次々に成約となる状況は不動産会社の懐を潤しています。アパ－トと違い店舗仲介は賃料が張るので、比例して不動産会社が受け取るフイ－もぐんぐん伸びているのだ。その反面、計画がずさんなテナントさんは営業不振となって撤退も早い。「商売は立地が、成功する要素の７０％を占める」と言われるだけに、駅前商店街や競合がない地域を選ばなければなりません。 ★ブログ記事が少しでも参考になったらバナ－をクリックして下さいね★ ↓ ランキング参加中です。
2018年04月27日
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★海が見える住まいは素晴らしい★
本日は葉山で売買されたビルのメンテナンスに、朝早くから出かけました。天気も良く気候も暖かくて、葉山の海がきらきらと輝いて見えました。１月前に売買した葉山の中古ビル。ビルの管理を頂いたので今日は社員と建物のメンテナンスのため、いずれも横須賀にある施工会社に立ち会いを頂きました。お風呂の釜交換にサガミさん。タイル工事に鈴木タイルさん。水道工事に鈴栄工業さん。ガラスやシャッタ－の工事に丸彦建材さんと、一度に全部集まっていただき、テキパキと工事箇所の指示を出し１時間ほどで無事終了した。ビルの周辺は海。昨日の強風で今日は周囲がとても綺麗に見えました。富士山だけが見えず残念。このビルの２階がこれから貸しに出ます。人気がある物件でのですぐ決まると思います。部屋の家賃が６５．０００円。駐車場が５．０００円。間取りが３４平方メ－トルの２Kです。 ★ブログ記事が少しでも参考になったらバナ－をクリックして下さいね★ ↓ ランキング参加中です。
2018年04月16日
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★クレ－マ－と化した入居者の言い分★
古い分譲マンションの一室をお持ちの家主さんが、海外転勤のため部屋をお貸しになることになり弊社でお客様を斡旋しました。入居から２年目の更新間近になり、「隣の部屋がうるさいから出る」と入居者から連絡が入った。おきまりのクレ－マ－だ。２年前に新卒社会人として、就職をするためにマンションを借りてくれたお客様がいる。それがちょうど２年の契約更新日が近づいてくる時になり、突然「隣の部屋の住民がうるさいから出る」とクレ－ムを言ってきました。今まで一度も隣人がうるさいとの相談もなかったし、同じ階の住人からもそんな話は聞いたこともなかった。盛んに当社に対してクレ－ムをいう。「あんなにうるさい人が住んでいることを説明されなかった。」とか、「賃貸契約の解約は１ヶ月前通告とは知らなかった。」「ハウスクリ－ニングを何故やらなければならないのか？」次から次と思いつく悪たれを言う。そんな入居者には慣れている当社の社員は、一つずつ細かく反証をします。「お隣がうるさかったなら何故早く相談に見えなかったのですか？。他の部屋の人からはそんなクレ－ムは全く来ておりません。」「解約は出る前１ヶ月前に通告する義務について、重要事項説明書で取引主任者が細かく説明してあり、お客様から承認の記名押印を頂いております。」ぐうの音も出ないように丁寧に、細かく説明して入居者のクレ－ムを潰していく。不動産会社の社員は根気が要ります。クレ－マ－のお陰で説明上手になります。 ★ブログ記事が少しでも参考になったらバナ－をクリックして下さいね★ ↓ ランキング参加中です。
2018年04月09日
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★人気のアパ－ト、不人気のアパ－ト。競争が激しくなります★
賃貸物件が激増して、収益アパ－トやマンション間の、顧客奪い合い競争が激しくなっている。古いアパ－トは賃料が下がっても入り手が少ない。老人や生活保護者など、他の家主さんから断られる賃借人しか入り手はない。最近の若い賃借人は贅沢になれているので、値段より新しい建物にこだわりがあります。トイレや浴室が別、洗面所は脱衣所を兼ねていること。冷蔵庫や洗濯機置き場が確保されていること。建物のデザインが若者好みでかっこが良いこと。ワンル－ムで約３０平方メ－トル。賃料が７万円から７万５千円であっても借り手は多い。従来と大きく違う条件は、駐車場の必要性を言われない事だ。車を持たない若者が増えた証拠でしょう。古いアパ－トは借り手がどんどん減り、新しいアパ－トにお客様は流れていく。そこで入り手がいなくなったアパ－トはやむなく処分売りに出てきます。これから５年後に向け、売りアパ－トがドッと出てくることでしょう。 ★ブログ記事が少しでも参考になったらバナ－をクリックして下さいね★ ↓ ランキング参加中です。
2018年04月02日
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★今日は孫の必要品買いに武蔵野まで★
初めてアパ－ト暮らしをする孫のために、今日は朝８時から東京に向かい、吉祥寺で冷蔵庫や洗濯機、炊飯器に電子レンジ、その他を大量に購入。その後はニトリで布団セットやカ－テン等の生活用品を買い、最後はマツキヨで洗剤や掃除用具その関連品を沢山買い込みました。合計２０万円超の買い物だった。勿論お金はすべて私持ちです。小遣いもあげました。初めてのアパ－ト暮らしを経験する孫のために、本日は車で吉祥寺まで向かい、現地で布団や電化製品、トイレタリ－製品を大量に買ってアパ－トまで持ち込み、きれいにセッティングしてきました。すべて親任せな孫は何を買うのか、何を持って行くのか、しっかり計画を立てていない。アパ－トではあれが足りない、これが忘れたと嘆いている。それも社会経験です。計画性の必要性や細かくメモを取る習慣を付けなければならないことを肝に銘じたことでしょう。」それにしても新社会人や学生、その親で電気屋さんは買い物客で大混雑でした。店員さんは、「今日がピ－クですよ」と話してくれたがやはり東京です。人口が多いところは商売繁盛になります。魚を釣るには魚が多くいる場所でなければ釣れません。いくら釣りの腕が良くても、魚が居ない場所では釣れません。それにしても疲れました。 ★ブログ記事が少しでもお役に立てば、バナ－をクリックして下さい★ ↓ ランキング参加中です。
2018年04月01日
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★いよいよ始まる金融機関のアパートローン規制。金融庁が４月１日より引き締め強化
建築業者の営業攻勢により、近年アパ－トロ－ンが急激に増えました。その副作用は田んぼの真ん中に、人も住まない新しいアパ－トがどんどん建つ異様な風景に変わった。地主は３０年保証の甘い言葉に騙されて経験もない賃貸経営に乗り出したのだが．．．．。全国的に金融機関のアパ－トロ－ンが急激に増えました。それを危惧した金融庁がいよいよ本気になって引引き締めを行います。いままでは物件価格の１００％ロ－ンがまかり通っていたが、これからは従来のように２０％～３０％の自己資金がなければアパ－トも賃貸ビルも買えなくなります。中古のアパ－トを買い取り再販していた不動産業者や、新築の賃貸マンションを建てて販売していた業者も、これから先は経営が苦しくなるでしょう。なにしろ従来のように誰でも物件が買える市場環境では無くなるからだ。買い手が減れば流通は細る。４月１日より大手銀行から地銀、信用金庫まで、アパ－トロ－ン融資の適正化に舵を切るので、売買件数も急速に細る事でしょう。不動産会社は収益物件販売に変わる、次の柱を育てないと収益が急激に悪化します。 ★ブログ記事が少しでも参考になったらバナ－をクリックして下さいね★ ↓ ランキング参加中です。
2018年03月30日
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★子供の賃貸物件への入居関連費用は誰が出す★
毎年、２月から３月、４月にかけて、新社会人や大学生が新居を契約します。まだ給与を貰っていない新社会人や学生は、その費用を通常なら親が負担する。しかし最近は、祖父や祖母が負担する例が増えています。毎年、春先になると会社に入社する新社会人が、通勤に便利な会社の近くに部屋を賃借します。学生もまた学校の近くに部屋を借りる。働いていない新社会人や学生は賃貸契約に伴う費用の持ち合わせがない。そこで通常は親が全額負担することになります。所が最近は親も生活が苦しいため、祖父や祖母が金銭の面倒を見る事が多い。それだけではない。賃貸物件に住むための必要な生活物資まで金銭負担する。大物では冷蔵庫にテレビ、ベッドに掃除機と、買い物すべて費用の面倒を見る。祖父母がお金を持っていない新社会人や大学生の一人暮らしは大変です。それまでにアルバイトで稼がなくてはならないからだ。かくいう私も４月１日に吉祥寺まで、孫の入るアパ－トへ入居の手伝いに行くが、家賃から不動産会社への手数料他すべて負担しました。その上、今度は買い物の費用負担もさせられます。自分の物はあまり買わないのに、３人の孫のためには出費を惜しみません。 ★ブログ記事が少しでもお役に立てば、バナ－をクリックして下さい★ ↓ ランキング参加中です。
2018年03月29日
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★駐車場の売り物件。購入すべきか、止めるべきか悩む投資家さん
決して立地は良くないが広い駐車場が売りに出た。車も２０台入り満車状態だが、投資家さんは購入に躊躇する。その原因は陽当たりが悪く、駐車場以外に利用価値がないことだ。山のそばに駐車場が売りに出た。山が高いために陽当たりが悪い。しかし車は満車だ。利回り的にも投資効率は良い。だが、やがてそこに家を建てようとか、再販しようとするときになかなか売れない恐れがある。そこで投資家は購入すれば永久に駐車場として利用するしか方法はないだろう。そんな不安があって躊躇される。何人ご案内してもなかなか成約になりませんでした。販売価格も弊社で査定した金額よりもずっと高い売値でもあり、反響があっても、ご案内してもなかなか成約にならない。目的を、駐車場以外に住宅と限定するから購入をためらうのであって、仮に倉庫なら全く問題はないはずだ。いま検討されている投資家さんは材料置き場として検討されています。１００人ご案内して９９人に断られても、１人の購入者が出ればそれでいい。あきらめずに数多くお客様をご案内することが営業マンの使命です。 ★ブログ記事が少しでも参考になったらバナ－をクリックして下さいね★ ↓ ランキング参加中です。
2018年03月27日
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★長年お取引いただいた家主さんの代替わりが続く★
アパ－トやマンションを貸されていた家主さんも、高齢になって息子さんに引き継ぐ例が増えてきました。今年に入ってその数がとても多いのは税制と関連があるの？長年お取引いただいた家主さんも、高齢になって子供さんに引き継ぐ例が増えてきました。つい先頃では、お父さんが痴呆になり子供さんが挨拶に見えております。高齢化の弊害は、自主管理されていた家主さんが家賃の受領についてしっかりと証明される書類を作成していない場合が困ります。入居者は「家賃を持参して支払いました」と言う。家主は痴呆で受領した経緯が曖昧です。そこで入居者と家主がトラブルになり、弊社に解決策を依頼に見えます。いずれにしても領収書か振り込みされた証明、または家賃帳に押印されたものがないと解決になりません。家主さんの高齢化によるトラブルも最近はじわり増えています。家賃は家族全員が把握しないと、責任の所在も曖昧になってしまい困ることになります。銀行振り込みで入金が把握できるようにするのが一番良策です。 ★ブログ記事が少しでもお役に立てば、バナ－をクリックして下さい★ ↓ ランキング参加中です。
2018年03月25日
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★素早い警察の対応に感謝★
このところ立て続けに無断駐車の被害に遭っています。正規に契約されたお客様の駐車場所に、知らないナンバ－の車が止まっている。やむなく警察に電話をして所有者に車をどかすように連絡をして貰いました。月極駐車場に時々無断駐車の車が止まって、契約者から弊社にクレ－ムが入る。このところ広範囲で３台の無断駐車があって泣かされました。そこでやむなく警察に電話をして、無断駐車のドライ－バ－に車を退かすように連絡をして貰いました。警察の素早い対応に驚かされます。電話をかけて違反車の相談をすると、１０分もかからずに違反車のドライバ－がやって来て移動してくれます。ナンバ－から所有者を調べ、電話でドライバ－に警告してくれるのだ。心ない違反者と親切な警察の対応。日本の警察対応は素晴らしい。心から感謝します。運転手の皆さん。少しの間であっても、他人の駐車場にマイカ－を止める行為はやめましょう。 ★ブログ記事が少しでも参考になったらバナ－をクリックして下さいね★ ↓ ランキング参加中です。
2018年03月25日
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★京急北久里浜駅の近くに、一挙に３物件を購入。★
横須賀市内で横須賀中央、久里浜についで人気がある街が北久里浜だ。その北久里浜にアパ－トを1棟、古い建物を1棟購入したが、新たに貸家も１棟購入します。横須賀市内でも賃貸物件の重要が高い北久里浜に、続けて売り物件が3件も出ました。その3件をすべて私が個人で購入します。総額1億1千万円也。建築資金は別途です。ロ－ンが借り入れできる内にと考えて購入を急ぎました。相続税対策と老後の安定収入確保のためにも、多様な収益物件を建設します。購入した1件は古いアパ－トです。入居者が出たら建物を取り壊し賃貸マンションを建築する。もう１棟は古家を購入しましたが、これはすぐに解体して3階建ての店舗併用住宅を建設します。目的は勿論賃貸収入を得るためだ。そして3棟目は1戸建て住宅だ。現在家賃収入が21万円入っている。家賃収入は家主が遊んでいても入ってくるから嬉しい。定年退職後の老人にとって、年金収入＋賃貸収入があれば鬼に金棒です。孫から小遣いをねだられても余裕で与えられる。逆に老後、無収入だと悲惨な目に遭います。老人ホ－ムに入ることもできず、家族に看取られることもなく孤独死する事例が多い。そんな境遇になりたくないものです。私の個人での不動産購入はこれでひとまず終了。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2018年03月25日
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★学生さん、就職など、新生活者へのアドバイス★
本日は陽気も良く、特別ボ－ナスで懐も暖かい人も多い事でしょう。素晴らしい日曜日になりました。試験に合格した学生さんや就職が決まった方の部屋探しが本格化しています。初めての部屋探しに関する注意事項をお話ししましょう。「後悔しない物件探し」１）物件探しは根気よく、ネットで地元の不動産会社を検索して物件を探す。２）まず予算、そして陽当たりの善し悪しが大切です。 礼金、敷金、鍵の交換費用、損害保険、ハウスクリ－ニング費用を 要求されるところもある。更に保証会社の費用がかかります。３）物件は駅からの徒歩時間。近隣に買い物に便利な店舗。コンビニ。 更に金融機関やレストランがあるか丹念に調べよう。４）アパ－トかマンションか、音の問題でトラブルにならない物件を選ぶ。 女性ならオ－トロック付き、２階以上の物件をお勧めします。「物件が決まれば入居時の注」１）エアコンは標準装備されていますか？２）物入れは十分な収納が出来ますか？３）大きな家財道具を運ぶときに容易に入室できますか？４）カ－テンや照明器具は付いていますか？５）カメラで室内をくまなく撮影しておきましょう。いざ入居が決まれば、冷蔵庫にベッドに食器にテレビと持っていく物と買いそろえるもののリストアップを忘れずに。 ★ブログ記事が少しでも参考になったらバナ－をクリックして下さいね★ ↓ ランキング参加中です。
2018年03月18日
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★賃貸物件から入居者が出るきっかけ。契約更新時★
首都圏では4割強が「住んでいる家の契約更新が近づいた時」に引っ越しを考える。逆に言えば、更新料がなければそのまま居住してもらえるはずだ。家主さんは新たな入居者を募集するなら、いま入居されている賃借人を出て行かれないように工夫しよう。これまでに引っ越しを考えたタイミングを複数回答で聞いたところ、最も多いのは「住んでいる家に不満が出た時」（34.0％）で、次いで「より良い物件に住み替えたいと思った時」（32.9％）、「住んでいる家の契約更新が近づいた時」（23.1％）の順となった。3位の「住んでいる家の契約更新が近づいた時」は、「居住地域差があり、首都圏（1都3県）は全体の平均を大きく上回る40.9％という結果」になった。同機構では、「契約更新時の商慣習として契約更新料が発生することが首都圏では多いことから、契約更新のタイミングで引っ越しを考える人が多いようだ」と見ている。（独）都市再生機構 「賃貸住宅居住者に聞く 引っ越しに関する調査」 よりいまの入居者に出られたら次の入り手がなかなか見つからない。そんな立地にある賃貸住宅や、古くなっているアパ－トでは、２年ごとの契約更新時が一番出て行かれるリスクがある。それなら更新料を無料にして法定更新にすれば、入居者は長く住んでもらえます。私が持つアパ－トは２年ごとに賃料を２．０００円引き下げて喜んでいただいている。空き室が３ヶ月続く事を考えれば２０００円の値引きは安いものです。だからボロアパ－トでも出て行かないし、部屋に賃料格差があっても入居年数の差なので文句も出ません。 ★ブログ記事が少しでもお役に立てば、バナ－をクリックして下さい★ ↓ ランキング参加中です。
2018年03月17日
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第一期。１２部屋はすべて満室になりました。第２期は６月中旬より２３部屋出ます
私が所有している７階建ての賃貸マンション。イデア－レ県立大学は３５部屋の内、第一期１２室全部がすべて埋まりました。第２期２３部屋は６月より募集が始まります。乞うご期待。学生の入学に合わせて賃貸マンションの１２部屋を募集いたしました。フリ－レントが２ヶ月。学生は家賃が更に１万円引きという優遇のお陰で、申し込みが殺到し、すべての部屋が即満室になりました。残りの２３部屋は６月より内装工事が始まり、第２期募集が始まります。県立大学駅に近く、南部屋の向きも人気で残りの部屋もすぐ決まることでしょう。賃貸物件はやはり立地が大切です。駅に近く、賃料が安い。更にオ－トロックのマンションは借り手も多い。 ★ブログ記事が少しでも参考になったらバナ－をクリックして下さいね★ ↓ ランキング参加中です。
2018年03月15日
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★家賃の自己管理が出来ないオ－ナ－さんの相談が多発★
賃貸物軒にお客様が入居すると家賃の入金管理を、不動産会社に依頼するオ－ナ－さんと自主管理するオ－ナ－さんに分かれます。不動産会社が管理をしている物件なら、毎月家賃の入金状況を細かくチエックしているからトラブルがない。しかしオ－ナ－さんが自主管理している物件は、トラブルが多発しているのが現実です。アパ－トに家賃のトラブルが発生する理由は、入居者が賃料を遅れたり遅延したりした場合、いつ入金したのか、何月分だったのか、家主が訳が分からなくなるためにトラブルが発生します。家主さんが自主管理している物件ほど、家賃の遅延や夜逃げ事件がある。不動産会社が管理していれば、入金が遅れた段階ですぐに賃貸保証会社に事故報告を通知するので、家賃は保証され入金漏れは発生しません。アパ－トの管理費と言ってもわずか家賃の５％です。５万円の賃料の場合はたったの２５０0円。そして細かい明細が毎月送られてくる。家賃保険と考えれば格安です。わずかな金額で家賃の保証をして貰えるならオ－ナ－さんにとって嬉しいはずです。その費用が勿体ないと考えて自分で集金管理をするようになると、毎月必ず入金状態をチエックし、遅延者には電話や手紙でどんどん督促をしないと「家賃滞納」トラブルに見舞われます。自主管理のオ－ナ－さん、家賃チエックは毎月細かく注意してくださいね。 ★ブログ記事が少しでも参考になったらバナ－をクリックして下さいね★ ↓ ランキング参加中です。
2018年03月15日
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★大学生になって初めての一人住まい。★
４月１日に、大学２年生になる孫と吉祥寺に借りたアパ－トに出掛ける。それまで一人住まいをまったく経験したことがない男子。親元を離れて良い経験をします。布団から茶碗、テレビに掃除機。それでもお金がずいぶん掛かります。武蔵野大学に通う孫が、横須賀から通学するにはきつくなって、２年になるのを機会に吉祥寺にアパ－トを借りることになりました。家賃が月額７万円。それに食費や光熱費がかかりますが、一人住まいでもお金が掛かる事を知らしめるためにも、親から離れて自活する経験も喜ばしい。取り敢えず５０万円を送り費用の足しにしてもらった。こうして孫達は成長していきます。親の跡を継ぐために不動産の勉強をするらしい。そんな学科を選択しました。大学在学中に宅建の免許を取得すると意気込んでいます。アメリカに渡った孫娘もニュ－ヨ－ク大学を卒業すると同時に現地の不動産業会社に就職します。残るは今度高校３年になるもう一人の孫娘ですが、まだ何を選択すべきか迷っています。子供達３人の孫の中で一番のんびりしているのかな？同じ臼井家の血を引きながら、それぞれ性格が異なります。不動産業で成功するには、細かい気配りと機転が利く人間でないと成功しない。向上心がない人間はどんな職業についても挫折します。学校生活では沢山の人脈を作って欲しいと願っています。 ★ブログ記事が少しでもお役に立てば、バナ－をクリックして下さい★ ↓ ランキング参加中です。
2018年03月14日
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今年の賃貸市場は、いつもの年より動きが活況です
今年の賃貸市場は、例年より動きが活発です。学生や社会人が早めに物件を探すようになり、その効果もあるのでしょうか？今年は賃貸市場が例年に比べ活況です。転勤で移動する社会人の方も多く、受験で内定が出ている学生が部屋探しに訪れる流れも多い。自社で賃貸マンションを増やしたことも、需要増に対応出来た効果だと思います。賃貸物件では、やはり横須賀中央駅１分のイデア－レ横須賀中央のマンション人気は別格で、宣伝をしていないのに時々「このマンションに空きはありませんか？」とお客様が飛び込んで見える。やはり立地の良い場所はお客様に不自由はしない。空室の心配は入らない。 ★ブログ記事が少しでも参考になったらバナ－をクリックして下さいね★ ↓ ランキング参加中です。
2018年03月10日
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★県立大学の合格発表とマンションの問い合わせ殺到★
本日は横須賀市安浦町にある県立大学の合格発表がありました。朝から私が持っている賃貸マンションに問い合わせが殺到し、てんとこ舞いです。早くから「合格したら入居したい」との条件付きで申し込みをしていただければ良かったのに、と話しています。私が横須賀の県立大学駅徒歩５分の場所に個人で持つ７階建て、３５室の部屋は、今入居している会社との間で契約を完了。全室を５月末日までに明け渡しとなります。順次引き渡されている部屋をリフォ－ムし、今度は学生専門の賃貸マンションにしようと募集を始めました。すでに半分以上に申し込みが入り契約を終了しております。本日は県立大学の合格発表があり、同時に朝からマンションの問い合わせが殺到しております。もっと早く「試験が合格したら入りたい」との条件付きで部屋は押さえられたのに残念です。空き室は抽選で入居者が決まる嬉しい事態になりました。何しろ学生は７万円の家賃が１万円引きとなり、家賃は２ヶ月分がフリ－レントという破格なサ－ビスですから。 ★ブログ記事が少しでも参考になったらバナ－をクリックして下さいね★ ↓ ランキング参加中です。
2018年03月08日
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★アパ－トもマンションも１階が人気の理由★
従来アパ－トでもマンションでも、上階が人気で１階は全く人気がなかった。所が最近は高齢化の影響で、１階が人気になっています。１階は重い荷物を上げ下ろしするには便利だし、ゴミ出しも楽です。高齢者になれば１階が断然便利だし、庭いじりを楽しむことも出来ます。ただ良いところばかりではない。１階は覗かれる恐れもあるし防犯上は心配な点もある。しかし高齢者にとっては階段が無く、出入りが楽な1階を望むとあって良く売れています。古いアパ－トや公団の中古マンションでも1階はコンスタントに売れている。これも時代の変化ですね。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2018年02月24日
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★「過酷なノルマ。自殺者多発。」隠れたブラック企業.大東建託の闇★
大東建託赤羽支店で大卒新入社員が自殺、過酷なノルマと連日の叱責でうつ病発症か？昨年１１月に２０代前半の新人大卒社員が自殺した大東建託赤羽支店。建築営業課で連日長時間の「飛び込み営業」をやらされ、業績が悪いとして叱責を受けていたという。 「取り組んだら放すな、殺されても放すな、目的完遂までは」――電通直伝「鬼十則」を実践し、社員の使い捨てぶりの激しさで有名な大東建託株式会社（熊切直美社長）で、昨年（2017年）11月、赤羽支店建築営業課（東京都北区）に所属する20代の大卒新入社員が、社宅で自殺していたことがわかった。同僚らによれば“業績不良”を理由に上司から連日、叱責を受けていたことから、長時間労働による過労とパワハラで精神にダメージを負ったことが原因である可能性が高い。同社では、2007年に藤枝支店の40代営業社員が自殺。昨年6月にも八千代支店の50代営業社員が自殺しており、1年で2名の自殺が発覚した。一方、不採算に陥ったオーナーが大東建託を裁判に訴え、「修繕費見積もりが低すぎる」として約５千万円の賠償を勝ち取ったことが判明。利益至上主義の大東建託商法に、司法も厳しい目を向けはじめた。 MyNewsJapan のニュース・配信 より ★ブログ記事が少しでも参考になったらバナ－をクリックして下さいね★ ↓ ランキング参加中です。
2018年02月23日
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★速報★「横須賀に売りアパ－トが出ます」
横須賀にハウスメ－カ－が建てたアパ－トがまとめて数棟売りに出ます。相続物件として得る相続人さん直接バイバイの相談を受けました。売りたい金額と弊社の査定価格との間に、大きな開きがあるので、この２～３日の間に正式に売り金額を確定します。「弊社が横須賀中央に持つテナントビル２棟の内１棟を、是非譲って欲しい」と投資家の方が飛び込んで見えました。私は仕事が不動産業ですから、個人が持つ不動産でも、会社が持つ不動産でも、良縁の話ならすぐに飛び乗ります。弊社のビルは売値が４億円＋消費税です。お客様の持つアパ－トは４棟で１億８．０００万円を希望している。金額は別にして、アパ－トの建っている場所は駅に近いため人気があります。ただ築年数が減価償却期間を過ぎているため節税対象にはなりません。家賃収入を求める投資家さんに売買仲介します。その売却資金を頭金にして残りはロ－ンを組み、弊社のビルを購入したいという。明日、お客様のロ－ンについて湘南信用金庫久里浜支店の次長、支店長と速攻で、相談を行います。 ★ブログ記事が少しでも参考になったらバナ－をクリックして下さいね★ ↓ ランキング参加中です。
2018年02月18日
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★サブリ－スのトラブルが増えています。投資家はご注意★
賃貸物件をサブリ－スする会社が沢山あります。しかしその会社の実態は資金力もなく、信用力もない危ない会社が多い。家賃を持ち逃げしたり、滞納したりして投資家の家主に被害が多発しています。不動産会社が甘い言葉で「弊社でサブリ－スをします」との言葉に騙されないで。賃貸物件は大別して、不動産会社に管理を任せる場合と、家主が自主管理する場合、またサブリ－ス業者にお任せする場合とあります。不動産会社に賃貸管理をお願いすると、家賃の集金から家主への送金、明細書の送付まで行ってくれて毎月の管理費が家賃の５％～７％を支払うことになります。管理をお願いしてあれば入居者の家賃滞納からトラブル処理まで誠意を持って代行して貰えます。家主さんが自主管理する場合は、入居者とのトラブルは家主さんが自分で対応しなければならない。 家賃の滞納。入居者の夜逃げ、音の問題や隣室の入居者同士のトラブル。すべて家主が自分で対応することになります。不動産会社はお客様のご紹介だけです。家賃のサブリ－スについては、決まった家賃をサブリ－スの会社が毎月決まった日にちに家主に支払ってくれる便利さがあります。但し、サブリ－スの会社は零細業者が多く、家賃を支払わずに倒産したり夜逃げする会社が後を絶ちません。不動産会社が片手間に行うサブリ－ス会社は、何かと理由をつけて家賃を払わない。そんな危険性が多いシステムです。投資家は賃貸管理を不動産会社に頼めば、滞納家賃の催促から取り立てまで行ってくれるのでサブリ－ス会社に頼む必要がありません。しっかり見極めをして信頼できる会社に一任しましょう。 15年1月の税制改正当時、相続税対策などでアパート経営を始める人が急増。管理会社が転貸借する形態では家賃保証などを巡り、「サブリース問題」として注目された。その問題がいまだにくすぶる中、昨年末にサブリースで女性専用シェアハウス「かぼちゃの馬車」を運営するスマートデイズ(東京都中央区)がオーナーに賃料を払えなくなった事態が明らかになった。同問題が再燃し、他社オーナーの不安感もかき立てる懸念もあるが、従来の問題とは違った側面も見えてきている。 住宅新報の記事から ★ブログ記事が少しでも参考になったらバナ－をクリックして下さいね★ ↓ ランキング参加中です。
2018年02月17日
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★入居者がいないボロアパ－トの投げ売りが始まっている。東京．横浜．横須賀★
どこの地域でも賃貸物件が過剰気味だ。昭和３０年代、４０年代に建築されたアパ－トは、入居者が出ればその後のリフォ－ム代は大幅な出費となり家主の懐を直撃します。家賃収入を楽しみにしている家主に逆風が吹いている。東京、横浜、横須賀と、空き家が増えていることがニュ－スになっています。しかし古い賃貸物件もまた空きが増えています。ボロボロのアパ－トから急速に入居者が減少しているからだ。建物は古くなるとその修繕費が高くつきます。少しばかりの家賃では差し引きマイナスになってしまう恐れがあります。古くて汚いアパ－トは特別の事情がある人以外は入らない。家主さんも手を入れるのを嫌がるからますます価値も下がる。管理会社もトラブルが多い建物は取り扱いを敬遠します。「水漏れがする」「電気がつかない」「雨漏りがする」そんなクレ－ムでたびたび呼び出されるからだ。住宅不足の時代に建設された古アパ－トはすでにスラム化状態になり、近隣住宅地の美観も損ねています。早く取り壊して駐車場にするか、建て直して新たなアパ－トを立てる以外に対策はない。しかし持ち主が年配者でロ－ンがないとなれば動きは鈍い。かくして入居者がいないボロアパ－トが首都圏にどんどん増えているのをご存じだろうか？ 新築物件との競争に勝てないアパ－トは、東京、神奈川、千葉、埼玉と言った首都圏でも急速に増えています。 ★ブログ記事が少しでも参考になったらバナ－をクリックして下さいね★ ↓ ランキング参加中です。
2018年02月17日
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★人口４０万人を切った横須賀市の憂鬱★
横須賀市の人口がついに４０万人を切りました。老人の死亡率が高い事と、若者の都会への流失が止まらない現状に打つ手はない。この流れが加速すると横須賀市の商業活動も衰退するし、不動産需要も減退する。ついに横須賀市の人口が大台の４０万人を切りました。このまま人口の減少が続くと、横須賀市の商業活動は下火になり、建て売り住宅やアパ－ト等の不動産需要も減少します。横須賀市は人口減少に対する有効な対策はなく、手をこまねいているばかりだ。それに変わって相模原や藤沢市は人口がどんどん増えています。大学が誘致され、大型商業施設が出来、交通の便が良くなれば人は自然と集まる。衰退する行政と人口増で潤う行政。その能力差は一目瞭然です。若者が勤めたくなる企業の誘致と、有名大学の誘致はもとより、京急独占路線だけではなく、他の私鉄を誘致して三浦半島全体を活性化する方針を早期に実行すべきです。 ★ブログ記事が少しでも参考になったらバナ－をクリックして下さいね★ ↓ ランキング参加中です。
2018年02月16日
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★ワンル－ムマンションと入居者の質の問題★
賃貸マンションやアパ－トでワンル－ムの需要は依然として高い。しかし家賃と職業に比例して、利用する部屋の清潔度がまるで違うから驚きます。古くても賃料が安い２万円や３万円の部屋は、高齢者や低所得者のニ－ズが高い反面、部屋は決して綺麗とは言い難い利用をされている。水商売の方々は平均して昼間を寝ていて、夜に働きに出るため、これまた部屋の掃除はおろそかになりやすい傾向がある。製造業に働く独身社員さんの中には、綺麗に使う方もいますが平均してだらしない使い方をして、部屋が荒れたままの人が多いのに驚く。一番綺麗に使ってくれるのは学生の単身者だ。本人はともかく、親が子供を心配して常に部屋の視察に来ます。部屋が汚れていれば子供に代わり親が一生懸命清掃や片付をしてくれる。だからワンル－ム最大の顧客は学生さんだ。（何事も例外はあります）退室時の原状回復費用も一般社会人よりも学生さんの方が綺麗に使ってくれるだけ安く済む。いま弊社で入居者を募集している県立大学の賃貸マンションは、学生をタ－ゲットにして平均７万円の家賃から１万円値引きしているのはそんな事情からだ。フリ－レントも２ヶ月とあって学生からの問い合わせが沢山来ております。横須賀中央の築２年のマンションも、８割は学生さんで埋まり、まるで学生寮のようです。卒業と同時に退去される部屋は、すぐに新たな学生さんで埋まります。これからは学生専門マンションを横須賀の中心部か、大学の近所に建てようと企画している。（そのアイデアを臼井不動産に提供してノウハウ料を頂きます）これらのデ－タ－は弊社のいままでの資料から導き出されたデ－タ－のため、すべて正確ではありませんが。 ★ブログ記事が少しでもお役に立てば、バナ－をクリックして下さい★ ↓ ランキング参加中です。
2018年02月15日
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★賃貸で専任物件を持たない不動産業者の弱み★
本日は孫を連れて、吉祥寺までワンル－ムの賃貸物件探しに行ってきました。予約してあった駅前の大手不動産会社に入り、格安な物件から金額が高い物件まで紹介されたが、中から選んだ「新築で家賃が高い物件」を選んで案内をされた。孫の通学のために吉祥寺駅周辺のワンル－ムマンションとアパ－トを探しに行った。学生が選びそうな５万円台の古い物件を紹介されたが、「家賃は私が払うので金額に関係なく、駅の近くで築浅、綺麗なワンル－ムを探して」とお願いしました。そこから本命の物件まで車で案内をされたが、そこにはすでに他社の車が止まっていてお客様をご案内している。なかなか出てこないので私が「ワンル－ムなので気に入らなければすぐに出てくるはず。時間をかけているので決まるお客さんだと思う。２番手でダメになるのでは？」そう話をすると、営業マンが物件元に「弊社のお客様が気に入っているので物件を止めて欲しい」と連絡をしている。つまり自分の会社の専任物件ではなく、一般で広く流されている物件だったらしく早い者勝ちで決まってしまう。案の定、店舗に帰ってから物件元に連絡すると、「すでに申し込みのFAXが入っているので２番手です」と断られてしまった。不動産の仲介会社で自社が専任物件を持っていない悲哀です。営業マンなら専任物件の獲得に力を入れないと成績は上がらない。常に私が自分の会社で営業マンに話をしている通りになりました。無念の気持ちで、吉祥寺商店街にある鰻屋で孫と遅い昼食をして帰ってきました。今日１日が無駄に終わってしまいました。 ★ブログ記事が少しでも参考になったらバナ－をクリックして下さいね★ ↓ ランキング参加中です。
2018年02月11日
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★１１日は三鷹まで、孫のためにアパ－トを探しに行く★
お客様のためにアパ－トを紹介するのが仕事の一部なのに、東京となればさすがに物件は持っていない。そこで武蔵野大学に通学する孫のために一肌脱ぎます。昨年１年間は横須賀から３時間かけて通学していたが、さすがに無理になってきたらしくギブアップしてきた。今度大学２年になる次男の孫が、３時間かけて武蔵野大学に１年間通学していた。横須賀から吉祥寺まで３時間。さすがに授業が多くなる２年生ともなれば大学の近くにアパ－トを借りなければ通学は無理と泣きついてきました。そこで１１日の日曜日は、孫を連れ１日かけて物件探しに大学近くの不動産業者を歩きます。長男の孫娘はアメリカで大学の近くに、一人で不動産会社を訪問して物件探しをし、すでにマンション暮らをしている。ニュ－ヨ－クは住居費が高くて月額家賃は２３万円もする。それに電気やガス、水道に食費を含めると月に３０万円も生活費がかかる。そして年３回の授業料は、１回に１８０万円支払わなければならないから大変だ。それに比べれば日本の住居費は格段に安い。アパ－トなら月額５万円～６万円も出せば沢山あるし、マンションでも６万円～８万円で借りることが出来ます。そんな親の負担を子供はどう感じているのだろうか？有り難いと思っているのか、当たり前だと思っているのか？親元から離れ、一人暮らしをするのも独立心が芽生えて良い事だ。いままでは炊事に洗濯、すべて母親がやってくれて苦労をまったく知らない孫。アパ－ト暮らしを一人でするとなれば、今度はすべて自らやらなくてはならない。電気にガスに水道と、生活にかかる金銭の負担も分かって来る。子供にかかる教育関連費は、すべて祖父が面倒を見ることになるので大変です。あと一人、いま横須賀の大津高校２年生の娘も、２年後には大学に行くと言っているので掛かるお金は準備しておかなければなりません。 ★ブログ記事が少しでもお役に立てば、バナ－をクリックして下さい★ ↓ ランキング参加中です。
2018年02月09日
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★大学合格者の住まい探しが始まっている★
毎年繰り返される大学受験。厳しい受験競争に打ち勝ち見事合格された学生に住まい探しが始まる。ワンル－ムで家賃が平均５万円～７万円のマンションが人気だ。上下階の音の問題やセキュリティ－の問題もあり木造は敬遠されています。毎年１月～４月にかけて大学生の住まい探しが始まります。推薦入学で早く大学入学が決まった人もいれば、厳しい受験競争の中から勝ち上がって大学に入る人もいる。そのために早い人では１月から新入生の住まい探しが始まります。学費を支払うだけでも大変なのに、住居費まで負担することになれば親の出費は大変です。しかし、それを何とかクリアすれば、子供は社会に出て一人前になれる。就職で進路が決まり、決まった給与が貰えるようになれば親に仕送りが出来るようになります。この、学生時代に大学の近くに住まいを借りることが契機になり、就職しても今度は会社の近くに住まいを借りたり購入したりする事になる。親元に帰って一緒に生活をする流れは完全に遮断されます。ゆえに若者は都会に、都会にどんどん吸収されていき、親が住む故郷は人口が減少してしまう。地方に人口を増やすには大学を誘致し、大企業を誘致し、勉学と就職の場を提供しなければ抜本的な解決策とはなりません。留学生が日本に帰ってくるように、東京から大阪から、若者が故郷に戻る仕組みを政治家は作って欲しい物です。 ★ブログ記事が少しでも参考になったらバナ－をクリックして下さいね★ ↓ ランキング参加中です。
2018年02月08日
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★マイホ－ムを持てなかった流浪老人の悲劇★
７０才を超える高齢者は、一人でアパ－トやマンションを借りることが難しい。家主さんが孤独死を懸念して入居を許可してくれないからだ。夫婦で入居するのであれば問題はないのだが。このところ建物の建て替えや、家主さんの事情で住まいを追い出される高齢者が複数来社されました。色々と物件をご紹介したのですが、入居者が気に入った物件は家主さんに入居を断られる例が増えています。高齢者が独りで住む事になれば孤独死、怪我、病気になった場合、家主さんも呼び出されるのを懸念しているからだろう。最近、１０年の長きにわたり入居されていた高齢のお客様が部屋で倒れ、救急車を呼ぶ騒ぎがありました。独身の男性で高齢者だ。お酒が好きなためいつも朝から食事を取らずに酒を飲んでいる。検査の結果栄養失調で病院に入院することになりました。アパ－トでは食事を抜いていた入居者も、病院では規則正しく３度の食事が食べられる。お酒は飲むことが出来ないので食欲も旺盛だ。１ヶ月の療養生活ですっかり元気を取り戻しましたが、今度は家主さんから退去の要望を出されました。アパ－トの部屋はゴミ屋敷でガラスも割れたまま、キッチンも汚い。家主さんが怒るのも無理もない。それまで音信不通だった兄を頼って、無理に居候生活となりました。アパ－トを一旦出ると高齢者を迎え入れてくれる住まいはなかなか見つからない。肉親の所に転がり込みたくても姉も兄も高齢者だ。生活の面倒処か同居も難しい。流浪する高齢者は、どこかの施設に入ることさえままならない。年老いてから住まいの苦労をしないですむように、若い内からマイホ－ムを持つ努力をしよう。 ★ブログ記事が少しでも参考になったらバナ－をクリックして下さいね★ ↓ ランキング参加中です。
2018年02月02日
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★人気の「県立大学駅徒歩５分の賃貸マンション」★
私が所有している「県立大学駅徒歩５分の７階建て賃貸マンション」は、シエアハウス利用も可能、７階は女性専用フロア、オ－トロック。更に全室内装を綺麗にフルリフォ－ムして「入居者募集」を始めたところ、続々と申し込みが入っています。賃貸マンションで２ヶ月間家賃が無料（フリ－レント）が人気を呼び、まず７階の女性専用フロア－から申し込みが入り始めました。その後他の部屋も問い合わせが相次ぎ人気が高い。周辺のマンションは２３平方－メ－トルサイズで７５．０００円なので、価格競争でも勝っています。残り部屋数もわずかになりました。内見は臼井不動産堀之内店へ電話：０４６－８２１－５５６６お気軽にご用命下さい。 ★ブログ記事が少しでも参考になったらバナ－をクリックして下さいね★ ↓ ランキング参加中です。
2018年01月28日
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★資金力が無い中で無理な拡大戦略は怪我の素★
シェアハウス運営会社が破産成人式の衣装問題で詐欺事件に問われている社長は、資金力もないのに店舗網を拡大し、社員を増やす「見栄と放漫経営」が倒産の引き金になりました。不動産業界でも同様に、体力もないのに店舗数を増やし社員を増員した会社が破綻しました。ニュ－ビジネスとして注目されている「シェアハウス」や「民泊」に手を出したのはいいが、計画通りに入居者が集まらなかったために資金ショ－トし破綻した会社が不動産業界にも出てきました。経営者に向かない人がビジネスを始めると従業員にも取引先にも迷惑をかけます。さらに見栄を張る人や数字に弱い人はタップリ勉強してから経営者の道を歩もう ★ブログ記事が少しでも参考になったらバナ－をクリックして下さいね★ ↓ ランキング参加中です。 シェアハウス運営のエムアンドエムグラマシー（株）（東京都千代田区、代表取締役：田中 勉氏）は、東京地裁より破産開始決定を受けた。負債総額は約4,500万円。 同社はシェアハウスや民泊、滞在型スタジオなどの企画運営を手掛けていた。東京都内や近郊を中心にサブリース方式で取扱件数を増やしていたが、計画していた入居数を維持できず、サブリース賃料の支払いも滞っていた。2016年9月期には売上高1億3,074万円を計上したが、17年12月に事業を停止した。
2018年01月27日
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★家賃保証会社が登録制度。不良業者排除の動き★
賃貸契約時に家賃保証を請け負う会社が乱立している。支払いの約束を守らない会社も多い。不動産業界は賃貸契約に従来の保証人に変わる、賃貸保証会社利用の需要が高まっている。家賃債務保証業者登録制度で業界もこれで安定するし、広く認知されます。国土交通省は、家賃債務保証業者として22社が登録したことを17年12月に発表。改正住宅セーフティネット法が17年10月に施行したのと同時に同登録制度が創設された。高齢化、単身世帯の増加が進む中で、個人による連帯保証人利用ではなく、保証会社による家賃保証の必要性が高まっている。賃貸保証会社も乱立から、ついに登録制が義務化され、いかがわしい業者が排除されます。特に不動産会社が片手間に行う家賃保証やサブリ－スについて問題が多い。登録制にすれば違反会社は登録が取り消されます。消費者保護のためにも遅きに失した制度ではあるが喜ばしい事だ。もぐりの業者には罰則規定も適用されるだろうし、業界はこれで正式に認知もされます。 ★ブログ記事が少しでも参考になったらバナ－をクリックして下さいね★ ↓ ランキング参加中です。
2018年01月19日
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★アパ－ト建設と建て売り住宅に供給過剰問題が現実化★
アパート建設に急ブレーキ、増えすぎたアパートは一種の時限爆弾に 相続税対策などから需要をはるかに超えるペースで増加していたアパート建設に急ブレーキがかかっています。数年後には空き家の問題がかなり深刻になり、一部の物件が不良債権化する可能性も出てきました。このところ分譲住宅とアパ－ト建設の供給過剰が、ようやく社会問題としてマスコミに頻繁に取り上げられるようになってきた。建設単価が高くては家賃も引き下げることが出来ず、家主はロ－ンの返済に苦しむようになる。そうなると相続対策が負の遺産となってしまうだろう。中古の場合は投下資本が少ないため、家賃の引き下げで入居者を呼び込めますが。新築の場合は投下資金が莫大なため家賃の引き下げには無理があり苦戦が予想されます。空き家が多い新築アパ－トは防犯上の問題もはらみ時限爆弾になると予想されている。 ★ブログ記事が少しでも参考になったらバナ－をクリックして下さいね★ ↓ ランキング参加中です。
2018年01月19日
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★津波同様に、耐震性が無い住居に住んで不安はないですか？★
「津波が怖いから海のそばには住みたくない」とおっしゃるお客様が、実は築４０年以上も経つ古い建物に平気で住んでいる。地震と津波は危険度が同類として考えないといけないのに、耐震性の問題には無関心なのはどうしてでしょうか？建物の建設時期が３５年以上前ですと、耐震基準は旧耐震物件と言われ、耐震基準が現在ほど厳しくなかった時代の建物です。大きな地震がやってくれば建物は倒壊し、住んでいる住民は圧死する危険性も考えられる。つまり津波と同様に危険性を認識すべきなのに平気で住んでいる神経が分かりません。いつやってくるとも知れない自然災害。地震の恐ろしさは日本人なら皆よく知っているはずです。身の安全を守るために、マイホ－ムを購入するなら新耐震の建物を購入しましょう。 ★ブログ記事が少しでも参考になったらバナ－をクリックして下さいね★ ↓ ランキング参加中です。
2018年01月14日
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★県立大学．ワンル－ム。全室フルリフォ－ムで綺麗なお部屋★
いよいよ明日から、フルリフォ－ムした綺麗な賃貸マンションが「入居者募集」となります。オ－トロックでセキュリ－ティ－重視の物件は、全室南向きで日当たりも良いし見晴らしも抜群です。 新築から８年が建ち、内部を綺麗に全面改装したワンル－ムマンションが募集を始めます。県立大学駅から徒歩５分で、７階フロア－は女性専用になります。家賃もリ－ズナブルで、更に学生さんは月額１万円の値引きになります。おまけは家賃が２ヶ月分無料のサ－ビスとあって反響が沢山来ることでしょう。申し込みは早い者勝ちとなります。一部の部屋はまだリフォ－ムが終了しておりませんので、入居は６月末からとなります。 ★ブログ記事が少しでも参考になったらバナ－をクリックして下さいね★ ↓ ランキング参加中です。
2018年01月13日
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