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相良利満(さらりみつる）改め 相良利修(さらりおさむ）
元技術系サラリーマン
第二種電気工事士、工事担任者(デジタル１種）、ガス可とう管接続工事監督者、丙種危険物取扱者、宅建主任者、古物商、電話級アマチュア無線技士、FP技能検定3級、公認ホームインスペクター
2006年 中古AP1棟10室
2008年 都心区分
2010年 全物件処分、ネット通販開始
2014年 不動産でサラリーマンを卒業するはずが、
ネット通販で卒業しちゃいました
2016年 再投資スタート
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2020.04.23
カテゴリ： 不動産管理全般
私が面倒を見ている物件のテナントさんから、売上が思わしくないので一時的に賃料を下げてほしいと連絡がありました。
●持続化給付金
貸主は個人事業主なので、売上が前年同月比で５０％下がった月があれば持続化給付金が最大１００万円もらえる予定です。
要件は 前年の総売上（事業収入）－（前年同月比－50％月の売上×12か月） で
事業収入には不動産収入も含まれるようです。
2020/4/27に公表された申請要件では、「事業収入は、確定申告書第一表における「収入金額等」の事業欄に記 載されるものと同様の考え方による」とあり、不動産収入が含まれると明記されていません。
給付金は課税対象となる可能性があります。
東京都によると、感染拡大防止協力金は、個人の場合は雑収入、法人の場合は雑収入などの営業外収益または特別利益として処理する必要があるそうです。
感染拡大防止協力金の消費税は、不課税です。
なので、持続化給付金も同様に処理する必要があるかもしれません。
仮に賃料を１００万円下げて、課税対象となる給付金１００万円をもらって、下記の「テナントの賃料を免除した場合の損失の税務上の損金算入について」を適用すると、税金は行って来いになります。
消費税分だけもうかります。
賃料を１００万円下げて持続化給付金１００万円をもらうと、１００万円に対する所得税、住民税、消費税、事業税、健康保険料などが安くなります。
賃料１００万円下げると、逆に税金が安くなって手元に残るお金が多くなります。
●償却資産、事業用家屋の固定資産税、都市計画税の減免
償却資産と事業用家屋の固定資産税、都市計画税も、売り上げ減少で来年度分が下がります。
３か月間の売上が前年同月比３０％以上５０％未満下がった場合は１／２、５０％下がった場合は全額免除になる予定です。
詳しくは こちら
減免には、令和3年1月31日までに認定経営革新等支援機関等の認定が必要です。税理士、会計事務所は申請すれば支援機関になれますので、お付き合いのある税理士さんにお尋ねください。商工会議所でも認定が受けられるようです。
経営革新等支援機関認定一覧は こちら
●テナントの賃料を免除した場合の損失の税務上の損金算入について
新型コロナの影響により賃料の支払いが困難となった取引先に対し、賃料を減免した場合、免除による損害の額は、寄付金ではなく、税務上の損金として計上することが可能です。
条件１ 新型コロナの影響で収入が減少し、事業継続が困難となった、または、恐れが明らか
条件３ 賃料の減額が取引先において被害が生じた後、通常の営業活動を再開するための復旧過程にある期間内に行われたもの
すでに、取引先に対して賃料の減免を行う場合にも同様に取り扱う
新型コロナの影響により賃料を減免したことを証する書面の確認を税務署より求められる場合があるので、書面を作成する
「乙が新型コロナウイルス感染症の流行に伴い収入が減少していること等に鑑み、甲が乙を支援する目的において」 と言う文言が重要です。
詳しくは、 こちら
こちら
ってことで、期間限定の賃料減額合意書（案）を作りました。
●持続化給付金
貸主は個人事業主なので、売上が前年同月比で５０％下がった月があれば持続化給付金が最大１００万円もらえる予定です。
要件は 前年の総売上（事業収入）－（前年同月比－50％月の売上×12か月） で
2020/4/27に公表された申請要件では、「事業収入は、確定申告書第一表における「収入金額等」の事業欄に記 載されるものと同様の考え方による」とあり、不動産収入が含まれると明記されていません。
給付金は課税対象となる可能性があります。
東京都によると、感染拡大防止協力金は、個人の場合は雑収入、法人の場合は雑収入などの営業外収益または特別利益として処理する必要があるそうです。
感染拡大防止協力金の消費税は、不課税です。
なので、持続化給付金も同様に処理する必要があるかもしれません。
仮に賃料を１００万円下げて、課税対象となる給付金１００万円をもらって、下記の「テナントの賃料を免除した場合の損失の税務上の損金算入について」を適用すると、税金は行って来いになります。
消費税分だけもうかります。
賃料を１００万円下げて持続化給付金１００万円をもらうと、１００万円に対する所得税、住民税、消費税、事業税、健康保険料などが安くなります。
賃料１００万円下げると、逆に税金が安くなって手元に残るお金が多くなります。
●償却資産、事業用家屋の固定資産税、都市計画税の減免
償却資産と事業用家屋の固定資産税、都市計画税も、売り上げ減少で来年度分が下がります。
３か月間の売上が前年同月比３０％以上５０％未満下がった場合は１／２、５０％下がった場合は全額免除になる予定です。
詳しくは こちら
減免には、令和3年1月31日までに認定経営革新等支援機関等の認定が必要です。税理士、会計事務所は申請すれば支援機関になれますので、お付き合いのある税理士さんにお尋ねください。商工会議所でも認定が受けられるようです。
経営革新等支援機関認定一覧は こちら
●テナントの賃料を免除した場合の損失の税務上の損金算入について
新型コロナの影響により賃料の支払いが困難となった取引先に対し、賃料を減免した場合、免除による損害の額は、寄付金ではなく、税務上の損金として計上することが可能です。
条件１ 新型コロナの影響で収入が減少し、事業継続が困難となった、または、恐れが明らか
条件３ 賃料の減額が取引先において被害が生じた後、通常の営業活動を再開するための復旧過程にある期間内に行われたもの
すでに、取引先に対して賃料の減免を行う場合にも同様に取り扱う
新型コロナの影響により賃料を減免したことを証する書面の確認を税務署より求められる場合があるので、書面を作成する
「乙が新型コロナウイルス感染症の流行に伴い収入が減少していること等に鑑み、甲が乙を支援する目的において」 と言う文言が重要です。
詳しくは、 こちら
こちら
ってことで、期間限定の賃料減額合意書（案）を作りました。
賃料減額合意書
○○（以下、「甲」という）と●●（以下、「乙」という）は、甲と乙との間で締結した２０XX年X月X日付建物賃貸借契約（以下、「原契約」という）について、 乙が新型コロナウイルス感染症の流行に伴い収入が減少していること等に鑑み、甲が乙を支援する目的において、 下記の通り合意したので、その証として本合意書を２通作成し、記名捺印の上、それぞれ保管する。
第１条（賃料）
２０２０年A月分、２０２０年B月分、２０２０年C月分の賃料は月額金？？円（消費税別）とし、２０２０年D月分以降は原契約で定められた金額とする。
第２条（原契約との関係）
本合意書に記載なき事項は、原契約と変更がないものとする。
年 月 日
甲
住所
氏名
乙
住所
氏名
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