2009年9月3級学科試験(51)不動産「不動産の鑑定評価」

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2009.12.08

カテゴリ：不動産

独学　３級ＦＰ技能士　試験　解説　中野克彦　なかじまともみ　三沢恭子

(51) 不動産鑑定評価基準に規定されている不動産の価格を求める鑑定評
　　価の手法のうち，（　　）とは，その不動産が将来生み出すであろ
　　うと期待される純収益の現在価値の総和を求めることにより対象不
　　動産の価格を求める手法である。
　　 1）収益還元法
　　 2）収益分析法
　　 3）原価法

　解説者：三沢恭子

　　　　（宅地建物取引主任者、ＣＦＰ(R)、１級ＦＰ技能士）

(51) 正解：１　【不動産の鑑定評価】

収益還元法とは、その不動産を運用（人に貸す）することによって、将来生み出すであろうと期待される純収益（家賃から経費を引いたもの）をもとにその不動産の価格を求める手法である。

【過去の出題】
2007年5月3級学科試験(55)　不動産「不動産の鑑定評価」
2007年1月3級学科試験 (52) 不動産「不動産鑑定評価」

原価法・取引事例比較法・収益還元法の３つがあります。

┌──────┬───────┬────────────┐
│　原価法　　│取引事例比較法│　　　収益還元法　　　　│
├──────┼───────┼────────────┤
│今同じ物を建│対象となる不動│家賃などの収益からその不│
│てるとしたら│産に近い事例を│動産の価格を求める方法　│
│いくらかかる│集めて、売り急├─────┬──────┤
│か(再調達価)│ぎ買い進みなど│ 直接還元法 │　ＤＣＦ法　│
│を出し、減価│事情補正し、取├─────┼──────┤
│修正して価格│引時点の違いの│一定期間の│投資期間中に│
│を求める方法│時点補正をして│家賃収益を│発生する家賃│
│　　　　　　│求める方法　　│一定の利率│収益と最終的│
├──────┼───────┤で割戻して│に売った時の│
│最近の造成地│近隣地域、同一│不動産価格│価格の合計を│
│埋立地は適用│需要圏内の類似│を求める方│現在価値に割│
│可、既成市街│地域において比│法　　　　│戻して価格を│
│地は適用不可│較が有効　　　│　　　　　│求める方法　│
└──────┴───────┴─────┴──────┘

純収益の現在価格の総和から求める方法は、１．の収益還元法となります。

収益分析法は、企業の総利益から純収益を求めて必要諸経費を加算して出す方法です。
一般の企業経営にかかわる不動産について適用されます。

鑑定評価の出題は久しぶりですね。

まず、3つの評価法はしっかり覚えましょう。
また収益還元法には、家賃収益だけに注目した直接還元法ＤＣＦ法があります。このあたりまで押さえておけるといいですね。

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