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ポンコツのアパート
茨木村のポンコツアパートですが、最近は満室にならないし密かに売ろうかなと思っていました。でも計算してみると、あと2年で購入価格と諸費用が全て家賃でまかなえることが分かりました。つまり、あと2年待てばタダでアパートもらったのと同じことになります。そうなると、こまめに修繕しながら建物が朽ちるまで所有してもいいのかなぁ。20年後くらいに入居者が1部屋になったら、最後はその人にアパートをあげてしまおう。うん、そうしよう。きっとそれが一番面倒くさくない。ポチしてくれたらもう少し真剣にブログ書きます。失敗系投資家としてランキング参加中
2016年10月04日
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シンプルな不動産投資
フランケンは面倒なことが大嫌いです。収益不動産も面倒ならもうこれいじょう運営したくありません。退去とか出るとチョーめんどくさいし。そういった意味でも、アパートを購入することはもうないでしょう。せいぜい今は戸建てか区分しか興味ありませんねぇ。空室になったらすぐ売却してもいいしね。まあ、不動産投資家としては失格でしょうね。ポチしてくれたらもう少し真剣にブログ書きます。失敗系投資家としてランキング参加中
2016年09月30日
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どうしちゃったのかなぁ？
フランケンの知人がアパートを買いたいと言っています。彼は50代後半で3.3%の金融機関を利用してほぼ全額借金で初めてのアパートを購入しようとしています。借入の期間中はほとんど手残りがなくて79歳完済だそうです。立地の悪い築古アパートだし、ボリュームが大きいので価格も結構高いです。何度もやめるようにアドバイスはしたのですが、どうしても買うつもりみたいです。それにしても、どういうライフプランを考えているのでしょうか？ 仮に完済までたどり着けたとしても、80歳で誰も買い手のいない立地とぼろぼろの建物が残るだけです。定年も近くなり老後の不安から賃貸経営を始めるのでしょうか？賃貸経営を始める年齢、購入対象の物件、資産背景と価格帯を鑑みて、、、たぶん最悪の選択と行動だと思います。でも彼の賃貸経営の状態が僕にとっては先行指標になるはずです。最大限のアテンションを払って彼の賃貸経営をウォッチしていくことにしましたｗポチしてくれたらもう少し真剣にブログ書きます。失敗系投資家としてランキング参加中
2016年09月22日
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不動産投資に期待すること
前回のブログで家賃収入の使い道がないと言ったけど、１つだけ不動産投資に期待していることがあります。実はフランケンは、過去に株で２千万円くらい溶かしています。トヨタを売建てしたまま、すっかり忘れて１年くらい放置したことによる損失ですｗこの期間は興味がなくなってしまい株価を見ておらず、証券会社のサイトにも全くアクセスしていませんでした。もちろん、カミさんには内緒ですよ。てへっ投資の損は、投資でリベンジしたいｗということで、唯一不動産投資に期待することは、株による損失分をリカバーすることです。ポチしてくれたらもう少し真剣にブログ書きます。失敗系投資家としてランキング参加中
2016年09月20日
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メガ大家さん
メガ投資家さん達のブログを見てみるとすごいですね。収益不動産100室以上とか、家賃収入5千万とか。。。そのエネルギーというか、パワーというか、貪欲なところが素敵ですｗでもフランケンは性格的に無理ポです。金銭欲がないというか、たぶん幸福を感じる感度が良いのかもw予定では、年をとったら公的年金と終身企業年金を合わせて50万もらえるので、とりあえず、生活するにはこれで十分です。家賃収入は、旅行したり、美味しい食事や、少し贅沢で使うくらいかなぁ？そう考えると、家賃収入はあまり使い道ないし、収益不動産はもういいやｗ大家としての規模よりも、借金の不安とか、空室を埋める煩わしさとか、面倒なこととは無縁で行きたいなぁーベンツとか興味ないし、普通の暮らしで十分ｗポチしてくれたらもう少し真剣にブログ書きます。失敗系投資家としてランキング参加中
2016年09月19日
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不動産はもうやめるかなぁ
最近はいろいろと早期退職後の予定を考えています。遅くとも東京オリンピックのあとには不況がやって来ると想定しているので、このあたりで不動産投資はやめておこうかな？フランケンは零細大家なので、規模が小さい分、あまり大きな借金はありません。借入は自己資金と退職金で一括返済できる範囲にとどめているので、まあ、破たんすることはないだろうなぁと思います。普通に生活していくくらいなら不動産収入だけでも何とかなりそうです。でもそれだけだと頭がぼけそうなのでコンサルでも始めたいですね。いや、もちろん不動産コンサルじゃないですよｗ早期退職するとなると、いろいろと考えなきゃいけないことがあります。みんな、退職後は何をしているんだろ？ ゴルフだけじゃあきちゃうよね？ポチしてくれたらもう少し真剣にブログ書きます。失敗系投資家としてランキング参加中
2016年09月18日
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不動産はバランスが悪いよねぇ
アフィリエイトのブログを検索してみると、月に100万くらい収入を得ている人はけっこういるみたいですね。フランケンも昔、趣味のサイトでアドセンス貼り付けてみたら月8万円くらいになったので、コツを知っていて頑張れば100万くらい稼ぐ人がいるのは感覚として分かります。もっとも自分の場合は面倒になったので辞めてしまいましたが。。。一方で、不動産投資だけで月100万の手残りを得ようとしたら、借入で購入すると5億ぐらいの借金が必要になってきますよね。まあ、どちらにしてもそのクラスに到達できるのはごく一部だと思いますが、リスクを考えると不動産投資はいかにもバランスが悪いですね。当然破たんもあるわけで。不動産投資は自己資金の範囲で行い、もっと稼ぎたければアフィリやリスクの低い手段を選ぶのが安全かもしれませんね。もちろんサラリーマンで働き続けるのが一番ですよｗポチしてくれたらもう少し真剣にブログ書きます。失敗系投資家としてランキング参加中
2016年09月17日
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今後の不動産投資のスタンス
フランケンははっきり言って、今から不動産投資をすることにネガティブです。いうまでもなく日本の人口減少・世帯数減少の一方で、ビルダーが新築物件をバンバン建てているからです。特にフランケンが住んでいるエリアの賃貸需要はボロボロで、長期の空室で溢れています。とても今から収益不動産を運営できるような環境ではありませんね。友人にも絶対に不動産投資は勧めません。きっと他にもっと有利な投資先がありますよ。こんな環境だから、僕自身はできるだけ早く借入を返済したいですね。借金の大きい人は大丈夫ですか？ 夜はよく眠れていますか？余計なお世話でしたね。すみません。ポチしてくれたらもう少し真剣にブログ書きます。失敗系投資家としてランキング参加中
2016年09月14日
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購入は計画的に
おひさしぶりです。近況をちこっとだけ報告しておきますね。いま所有している不動産は、神奈川自宅、文京区戸建て、文京区１LDK区分、目黒区戸建て、杉並区アパート、茨城村アパート（笑）ほとんど利回りの低い物件です。５％以下もある（笑）何気に一番高かったのは自宅です。そして唯一CFを稼いでくれているのが茨城村アパート（笑）数年以内に早期退職希望だけど、CF的にはむずかしい状況になっちゃったなぁ。やっぱり、不動産は計画的に買わないと早期リタイヤできなくなるという良い（悪い）例ですね。ポチしてくれたらもう少し真剣にブログ書きます。失敗系投資家としてランキング参加中
2016年09月10日
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もしもの備え
こんにちは。箱根をはじめ日本各地１３カ所で噴火警報が出されたとのことで、今後、地震や噴火などの災害心配です。地元の観光やホテルへの影響は計り知れませんが、我々のような賃貸業者も注意をしておかないといけませんね。さしずめフランケンの場合は、小さめの収益不動産をある程度各地に分散して所有したいと思っています。現在の所有不動産は首都圏に集中しているので、北海道や九州などにも一棟あったほうがいいかな？少なくとも所有不動産の１カ所が完全なダメージを受けてしまっても生き残れるだけの備えはしておきたいですね。不動産投資の健美家
2015年05月05日
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いつの間に。。。
またまたブログを放置してしまいましたｗ あっという間にもう２月中旬ｗｗｗおかげさまで今年は満室でスタートすることができました。賃貸経営であまりにやることがないので新しい物件を探し始めました。そろそろ早期退職を意識してキャッシュフローを生む物件を手に入れなきゃ。。。でも収益物件はいつの間にこんなに高くなってしまったのだろう。。。不動産投資の健美家
2015年02月18日
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ライフプランシミュレーション
みなさん、ライフプランシミュレーションをやったことありますか？ほとんどの不動産投資家はやってないでしょ？シミュレーションしてみると、賃貸経営を地道に細く長く継続することが安全・確実に資産を築く結果になることが分かります。フランケンのようなサラリーマンの零細大家でも十分な資産を家族に残せそうです。全くお金の不安がなくなったので、これ以上借金して収益不動産を増やす必要がなくなりました。フランケンが零細大家で満足している所以でもあります。ただし、、、、、、零細大家ではとうぜん収益不動産のキャッシュフローだけで食べていけません。。。賃貸収入だけで生活したい投資家は、どんどん物件を買い進める必要がありますねーもうこれは、全く違うルールの投資ですねぇ不動産投資の健美家
2014年12月25日
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2014年度の入居率
個人的に今年一年はいろいろとあり賃貸経営に十分な時間を割くことができませんでした。正確な計算をしていませんが今年の入居率は金額ベースで 93-94% といったところです。今現在も一部屋の空室があります。忙しかったというのは理由にならないので、来年は賃貸経営の仕組みを作り上げて入居率 95% を最低限の目標にします。不動産投資の健美家
2014年12月25日
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弱小満足大家さん
本当にお久しぶりです。首都圏で大家さんを始めてみると、低利回りでキャッシュフローを出すのはなかなか難しいということが分かります。フルローン・レバレッジ派や洗練された投資家なら可能なのかもしれませんが、不動産のキャッシュフローだけでサラリーマンをリタイアするのは簡単なことではありません。でもフランケンは不動産投資の成功はキャッシュフローで決まるものではなく、本人がそれをやってみて満足できたかどうかだと思うのです。キャッシュフロー中心の考え方を少し変えてみて、資産つくりを目標にするならば、とても簡単に目標を実現できてしまいそうです。フランケンは小さいことでも幸福を感じるタイプなので、現在所有の小さいアパート2棟と戸建て1戸だけでとても満足しています。自分に万一のことがあれば借入は団信でチャラになり不動産が資産として残るので、このときには本当にキャッシュフローが残された家族の役に立つことでしょう。生活費は自分で稼ぐ、、と決めてしまえば、不動産投資で成功するのはぐっと楽になると思います。不動産投資の健美家
2014年11月03日
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やっぱり賃貸戸建はよいかも？
賃貸戸建を短期間運営してみた感想ですが、やっぱり楽です。自分の物件は利回りが良くないけど、固定資産税も大きくないし自己管理なので管理費も発生しません。つまり発生する経費がとても少ないので、実質の利回りが思ったほど悪くありません。そしてなんといっても運営が楽でストレスがありません。借入があるのでキャッシュフローはほとんど出ませんが、賃貸中は元金がどんどん減っていってくれます。入居者様が退去したら土地としての売却を考えているので、資産形成には役立つと思います。いずれはアパートを整理して、今後は賃貸戸建だけを増やしていきたいな。不動産投資の健美家
2014年07月27日
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こんな投資してよかったのかしら？
最近、オーナーチェンジの賃貸戸建を購入しました。場所が都内屈指の人気住宅地なので参考となる売買事例がほとんど見つからず、未だに購入価格が妥当だったのかよくわかりませんｗ利回りも超低くてローン返済するとキャッシュフローがほとんど残りません。良かった点と言えば、いつでも売れそうなので借金のストレスがほとんど無いことです。入居者様が退去したらすぐに実需で売却を考えていますが、よっしゃよっしゃできるか神のみぞ知るです。まぁ、趣味の不動産投資というか、完全に自己満足になってしまっています。今回の購入はストレスがなくて満足度が上がったので自分では良しとすることにしますｗ不動産投資の健美家
2014年07月27日
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方針転換しました
不動産投資をやってみりゃわかりますが、賃貸経営に成功してサラリーマンを卒業するのはかなりハードルが高いですね。自分みたいな資産を持たない者が賃貸経営だけで食べていくには相当の借金をする必要がありそうです。ざっくり見積もって少なくとも5億は借金をしなければならないでしょうか？借金のストレスも半端ないと思います。そんな思いをするくらいなら貧乏でもストレスのない賃貸経営をやっていきたいです。そんな理由からフランケンはＣＦを追い求めるのはやめることにしました。今後は好きな立地で小ぶりなアパートや収益戸建を無理ない範囲で少しずつ増やしていきます。趣味の不動産になってしまうかもしれませんが、自分にとって満足度という観点ではそれが一番いいような気がしています。不動産投資の健美家
2014年07月18日
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勇気をもらいましたｗ
知り合いの店長が建てた家を見に行ってきました。地元では人気の立地で、ピカピカのＲＣ住居と合わせて総額９千万円ｗなんと借入はＳ銀行３５年フルローンで、完済時が８５歳だそうですｗｗｗ店長は共働きですが、資産家ということでもなくて本当に普通の人なんです。それで、すでにもう月々の返済が苦しそうですｗｗｗ貸すほうも貸すほうだけど、借りるほうも借りるほうだよねー店長を見ていたら自分の借金なんて本当にちっぽけに思えてきましたｗ不動産投資の健美家
2014年06月14日
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買付の顛末
先日の買付をだした物件は、結果からすると購入することができませんでした。1番手、満額、現金だったのですが、業者に横取りされてしまいました。この業者は、現金持って売主のところへ直接交渉しに行ったようです。ルール無視ですね、、、こういうことは今回で3回目かな？まぁ、しょうがないです。もっと良い物件を見つければいいだけなので、また次に行きます。。。不動産投資の健美家
2014年05月24日
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さてどうなるか？
新たに収益不動産の買付をだしました。良い点と悪い点が両極端な物件です。例えるなら、「資産価値があるけど利回りが超低い」とか、「高利回りだけど入居者がいなくてガラ空き」みたいなメリットとデメリットです。たぶん大成功か大失敗かのどちらかになりますが、リスクを取ってチャレンジしてみます。6年後のサラリーマン卒業を目指して、、、買えるといいんですが。不動産投資の健美家
2014年05月09日
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新たな課題と目標
これまで会社を辞めることはほとんど考えたことがなかったのですが、いろいろと考えるところあってフランケンは2020年東京オリンピックまでにサラリーマンを卒業することにしました。会社を辞めるにあたっては、やはり収入の確保が一番の課題になります。フランケンとしては年間2千万円くらいの安定した定期収入がほしいと思っています。現在の見通しを試算してみると、、、賃貸経営がこのまま推移したとして、借入を全額返済した後で手残りが年間600万円会社を辞める時点での終身企業年金が推定で年間400万円厚生年金は65歳にならないともらえないけど、これを含めると年間330万円トータルで1330万円ほどになります（厚生年金を含めるのはずるいけどｗ）（望外に賃貸経営の存在感が大きいことにびっくりしています！）そうすると、2千万円にはさらに年間670万円ほどが必要になってきます。不動産投資でこの670万円のギャップを6年以内に埋めることが、フランケンの当面の目標になりそうです。難しいような気もするし案外簡単に実現できてしまいそうな気もしていますｗまあ、他人の懐具合なんてどうでもいい話でしょうが、中には興味のある人もいるかと思い書いてみましたｗｗｗ不動産投資の健美家
2014年05月04日
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残念！
三茶の駅近・築浅マンションを遊び用途で買付入れたのですが、すでに申込みが入っており契約済みでした。投資用ではなかったけど残念でした。不動産価格は上がってきたけど、それでもたまに良い物件が出てきますね。また、次いこっ不動産投資の健美家
2014年04月27日
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マイペース
こんにちは。賃貸経営のほうは大きな変化もなく平平凡凡と進んでいます。たまに退去が出たり埋まったり、小さい修繕をしたりということを淡々と繰り返しています。時間とともに残債は自動的に減り、いただいたお家賃が口座に少しずつ貯まるのでとても気が楽です。借入も大きくないので、ついつい賃貸不動産を所有していることすら忘れそうになってしまいます。事業にしては手間いらずで、投資として見るなら毎月着実にリターンが積みあがります。サラリーマンの資産づくりと老後のキャッシュフローにはアパート２、３棟もあれば十分ではないでしょうか？リスクも小さいしネ？不動産投資の健美家
2014年04月12日
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少欲知足
フランケンが賃貸経営を始めてから5年と少し経ちました。普段はサラリーマンをしていますから、家賃収入は特に使い道もなくて銀行口座にそのまま放置しています。あと5年も経てばアパート2棟の借入を返済できるくらいの残高になります。一括返済してしまえば年間の手残りは600万円を超えるので、もう十分かなぁという気がしています。もともとはフランケンのへそくりだけで始めた不動産投資ですが、安定した収入になるので賃貸経営はありがたいですねー不動産投資の健美家
2014年02月08日
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不動産投資でアーリーリタイヤする投資家たち
今年すでに1件買い付けを入れましたが、2番手で購入することができませんでした。今は相当に過熱していて普通の物件でもすぐに売れていってしまいます。。。あせって変な物件つかまないように、ここはじっくりと行きたいと思います。ところで、、、優れた不動産投資家たちが続々とアーリーリタイヤをしていきますね。リタイヤの目安としては月100万円ぐらいの自由に使えるお金が必要でしょうか？そうすると、建物の修繕費や再投資を考えて月200万円のキャッシュフローかな。額が大きすぎて想像もつきませんが少なくとも7億、8億以上の投資額になるでしょう。たぶん。これを実際に実現してしまうのだから、本当に大したものだと思います。会社に頼って社畜になっても、このご時世だからいつ首を切られるかわかりません。むしろ、行動力がある投資家たちには不動産投資で成功してもらい、どんどんサラリーマンを卒業していってもらいたいものです。後に続く投資家たちの目標にもなるでしょう。とてもまねをすることができないので、フランケンはわが道を行きますｗ不動産投資の健美家
2014年01月26日
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悩ましい地方アパート
フランケンの所有する地方ファミリー・アパートですが、退去が出たときの空室期間が長くなってきました。最近は空室が出てしまうとなかなかすぐには埋まりません。建物は重量鉄骨で築15程度ですがまだまだ綺麗に管理されています。でも人の動き自体が少ないのです。このため家賃を安くしてどうにかなるという話でもなさそうです。幸い今は８戸満室なので手残りが年間200万円くらいになります。売ってしまいたいけど、売却すると残債と相殺されて売却益はほとんどでない状態です。そうすると売っても賃貸収入がなくなるだけで何もいいことがありません。さてどうしたものか、、、800万くらい価格を乗っけて売り出してみようかなｗ不動産投資の健美家
2014年01月11日
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2013年を振り返って
いよいよ2013年の大晦日を迎えますが、皆さんはどんな年だったでしょうか？フランケンにとっては良い事も、悲しいことも、悔しいこともいっぱいあった2013年でした。いずれブログに書くことが出来るようになる日が来るかもしれませんが、今はひとつひとつの意味を良く考えて今後の飛躍に繋げて行きたいと考えています。さて不動産投資ですが、こんな状況の中でフランケンはようやく2棟目となる小さなアパートを5月に購入することが出来ました。このアパートから生まれる手残りは年100万程度なので生活にはほとんど寄与しません。でも自分や家族にとっては大きな意味を持つ2棟目になりました。1棟目は自分が不動産投資に参入するきっかけとなったアパートだとしたら、2棟目はかみさんが不動産投資に理解を示すようになってくれたアパートでした。もっとも、かみさんは利回りとか数字は全く理解していないため、単に町の醸し出す雰囲気が気に入っただけだと思います。もしかすると将来はそこに自宅を建替えようと企てているかもｗ来年もチャンスがあれば不動産を購入していきたいですね！不動産投資の健美家
2013年12月30日
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来るべき日に備えて
フランケンのサラリー会社では、リストラの足音がひたひたと聞こえてきました。早期退職プログラムの公募では足りず、おそらくは大がかりな指名退職勧奨に発展するでしょう。3年前ならいざ知らず、今は職を求める人であふれているので、40歳代、50歳代の転職は困難を極めます。もちろん今の仕事は続けたいのですが、もしもフランケンが指名を受けたならば潔く受け入れて、再就職はせずに独立するつもりです。このときにはきっと家賃収入が大きな安心と助けになってくれることでしょう。そのためにも追加でもう１棟アパート購入の準備をすすめることにしました。会社の中でのサバイバルと、人生のサバイバル、、、不謹慎かもしれませんが、この状況に落ち込むことなく、生き残りをかけたサバイバルゲームを楽しみたいと思います。謝謝 謝謝不動産投資の健美家
2013年08月12日
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家族の協力
先週は信じられないことが起きました。かみさんが2号物件へ一人で行って掃除をしてきてくれたのです。あり得ないことなのでフランケンは本当にびっくりしてしまいました。2号物件の建物は築年数がたっているためお世辞にもきれいとは言えませんが、立地を気にいってくれたのだと思います。もしかすると、いつかこの場所で家の建て替えを画策しているのかもしれませんｗでも1号物件のほうは未だに一度も行こうとしません。こちらの建物は大きくて綺麗なのですが、立地が？？？謝謝 謝謝不動産投資の健美家
2013年07月21日
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5年がたちました
フランケンが賃貸経営を始めてからちょうど5年がたちました。少しずつですが1号物件からの収益も貯まりました。最近購入した2号物件は土地の実勢価格以下で購入できたので、家賃の入るアパート部分がタダでもらえたようなものです。さすがにこの状態から大損することはないような気がします。初めは賛成していなかったかみさんですが、最近では賃貸経営の安全性が分かってきたみたいで理解を示すようになりました。今日は家族総出で2号物件の草むしりにもつきあってくれました。ここの物件は23区モテエリアの閑静な住宅街なのでかみさんも気に入ったようです。モテエリアに限定すればまだまだ物件増やしても怒られることはなさそうですｗ謝謝 謝謝不動産投資の健美家
2013年06月23日
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早期退職プログラムに打診してみた
こんなご時世なのでフランケンのサラリー会社も絶好調というわけにはいきません。ご多分にもれず早期退職優遇制度というのがあります。フランケンは仕事を辞めるつもりはありませんが今後を考えて少し真剣にシミュレーションしてみることにしました。自分の早期退職金を計算してみると、どうやら●●万円くらいになることが分かりました。（前にボーナスの金額書いたら通りすがりさんに怒られたので、今回は金額書くのをやめましたｗ 金額を書いてほしいというコメントが３つ以上きたら考えますｗｗｗ）確かに加算金はあるものの、この金額ではとても今辞めようという気持ちにはなれません。定年まで働くケースと比べると割に合わないのです。一方で将来もっと状況が悪くなったときに、今回と同じ条件が出てくるとも思えません。じっくりと考えてみると、、、もし退職金で収益不動産を購入すれば、次の仕事が決まらなくても生活だけはできるかもしれないなぁ。もちろん贅沢をしなければという前提ですが、、、そしたら、IRR（あってます？）の観点で考えると今退職金をもらうのも悪くないかもしれません。そこで知り合いの人事に打診をしてみると、、、、、、人事「フランケンさんが早期退職するって？」フランケン「あわわ、いや、そういうことじゃなくて。いちおうさー、自分も聞かれたときに答えれるように詳しい話を聞いておこうと思って。」人事「条件は●×□●×□だから、他の会社と比べると良いほうだと思いますよ。」人事「ちなみにフランケンさんは対象外だから加算金はありません。」フランケン「へ？」、、、どうもグレーな話だ。年齢の条件は満たしていても対象外というのがあるらしい。でも今回のことで今まで想像もしたことのなかった会社を辞めるということが少しだけ現実的に考えれるようになりました。加算金があれば次の仕事が決まらなくてもなんとかなるかなぁ?というのが実感です。それというのも不動産投資を経験していたおかげだといえます。やってて良かったぁーーー謝謝 謝謝不動産投資の健美家
2013年05月25日
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自分のペースで行こう
2棟目アパートの決済が無事に終わりました。最初のアパートは購入に値する物件なのか未だ確信を持てませんが、今回2棟目を買うときは全く迷うことがありませんでした。自分なりの購入基準が明確になったということだと思います。少しは成長できたかな?その一方で、スーパー大家さんの１億をこえるような家賃収入を聞いてしまうと、どうしても心がざわついてくることがあります。自分も規模を拡大したいという気持ちが出てきてしまうんですよね、、、こんな時には繰返し何度も行ったシミュレーションを思い出すことにしています。借入をおこして物件価格１億円、家賃収入1,500万円(利回り15%）の収益不動産を運営して10年後に売却した場合の総手残りは2,000万円程度しかありません。税金や運営費用、修繕費用の負担が重くのしかかってくるので思ったほどは手元に残らない計算になります。（もちろん利回りが20%を超えていたり自主運営をしている人は別ですよ）人によってリスクの感じ方は違って当り前で、資産背景やサラリー年収、家族構成などにもよると思います。でもフランケンの感覚では、10年間かけてたった2千万円をつくるために1億近い借金をするのはリスクに見合わないのでバカバカしくてやってられませんｗすみません、あくまでフランケンの話です。何も問題を感じない人はどうぞ勝手にやってくださいｗじゃあ、自分にとってストレスがない今ぐらいのペースで満足するためにはどうするのか？長くなったので別の機会にでもふれてみたいと思います。謝謝 謝謝不動産投資の健美家
2013年05月18日
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出来すぎです
日本政策金融公庫にお願いしていた都内築古アパートの融資が決定しました。購入物件を担保に自己資金３割、連帯保証なしの条件で、融資期間が15年で金利2%弱です。融資申込みと並行して売買契約は済ませていたので、これで後は決済を残すのみとなりました。これでようやく２棟のアパートオーナーになります。本来ならばもっとレバレッジをかけて大きなRCでも購入すれば効率よく不動産収入を増やしていくことができるのだろうけど、、、実力と身の丈に合った物件を購入していくしかないですよね？他の投資家と比べれば小さな小さな物件ですが、それなりの豊かさを実感できるので十分に満足しています。気が早いですが3棟目は減価償却のなくなる4年後に購入する予定です。謝謝 謝謝不動産投資の健美家
2013年05月06日
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いけるかも？
前回は都内築古物件に1番手で買付が通った話をしました。そこで先日、日本政策金融公庫へ融資の事前相談へ行ってきました。相談の申込みは公庫のHPから行ったのですがとてもスムーズに終わりました。公庫は自営業者に融資をするところというイメージがあったので、当初はサラリーマンの副業など全く相手にされないかと思っていましたが、そういうことについては一切聞かれませんでした。いろいろとお話を伺ったところ昨年から購入不動産を担保に出来るようになり、明言しませんが担保価値を路線価格の7割ぐらいでみるようです。対象不動産は販売価格がほぼ路線価で築古の建物価格はゼロのため、自己資金が3割必要になりそうです。融資期間は通常10年、長期でも15年とのことなので、どのみち3割ぐらいは自己資金を入れないと回らないですね。今後は、融資の申込み、面接、稟議・融資決定、契約、決済という段取りになるようです。さぁ、いまから申込書類を準備しなきゃ。なんとか融資してもらえるといいなぁー謝謝 謝謝不動産投資の健美家
2013年04月24日
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買えるかな?
業者さんから久しぶりに良さそうな物件情報をもらいました。２３区内の築古アパートです。好立地のおかげか家賃は７万円くらい取れています。もちろん利回りは低いですｗ物件価格も格安とは言えませんが、まあ悪くはない価格です。しばし悩んでから、、、、満額で買付け出しました。そしたら、一番手になりましたｗ初めてかも?後は融資が問題だなぁーーー謝謝 謝謝不動産投資の健美家
2013年04月15日
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少し時間が経ってしまいましたが、、、
遅ればせながら、24年度の確定申告書を分析してみると、、、昨年度のアパート入居率は96％強という結果になりました。また家賃は購入してから年あたり平均1.01%の下落率で推移しています。購入時のシミュレーションでは家賃下落率を最小で年1.00%、最大で年1.25%と推定していたので想定内で収まっています。リーマンショックの影響やデフレと言われていた割には下落率は思ったほどでもありませんでした。CFも貯まり残債もだいぶ減ってきました。購入から約5年が経ちますが何とか順調に運営することがき、改めて不動産投資は悪くないと実感しています。地方物件なので人口減が気になりますが、このまま5年、10年と過ぎてほしいですね～謝謝 謝謝不動産投資の健美家
2013年03月20日
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近況報告です
おひさしぶりです。間が空きすぎてブログの投稿方法を忘れてしまいそうですｗその後、収益物件の方はまだ新規購入できていません。それでもひと月に１、2件は買付を出していたのですが、、、今までは週末にネット上で検討をしていましたが、これはと思う物件は問い合わせた段階ですでに他から買付が入っている場合が多いですね。フランケンは会社で部下が100人くらいいるので日常業務が手いっぱいで、加えて社外の付き合いもあり、これ以上は不動産に時間をかけることができそうにありません。もっと家族や趣味にも時間をかけたいし。。。まだ結論は出ていませんが、不動産を増やすのか、現状維持か、あるいは所有物件を売却して撤退するのか、この週末にじっくり考えています。。。謝謝 謝謝不動産投資の健美家
2013年02月23日
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サラリーマンと不動産投資
だいぶ更新をサボってしまいました。定期的にブログを訪問してくれる人もいますが、なかなか更新できなくて申し訳ない気持ちです。最近は仕事とゴルフｗの方に忙しくて不動産投資に力が入っておらず、まだ新規物件の購入が出来ていません。不動産投資ブログでは少数派なのかも知れませんが、今でも本業のサラリーマンを収入の柱として、賃貸経営は2次的収入というフランケンのスタンスは変わりません。サラリーマン業務で成果を出して年収を100万円増やすことができればフランケンの場合だと生涯賃金で2千万円以上の差になります。若い人だと生涯賃金の差がもっと大きくなりますよね。経済環境は厳しいものの本気で取り組めば年収アップもそんなには難しくないでしょう。そしてサラリーマン年収を毎年増やすことが出来ればさらに凄いことになってしまいます。このようにサラリーマンを頑張ることが変なアパート１棟購入するよりもCFが増えるし、結果として安全に資産を築くことができると思います。なんと言ってもリスクが全く無いし、リストラに合う可能性も低くなって良いことばかりだと思うのです。このあたりの考え方は人それぞれ違うのがまた面白いところではありますが…サラリーマン業務大好きのフランケンですが、とはいえ不動産投資の方もぼちぼちと話を進めています。ねらっている物件はあるので年内ぐらいに購入できればラッキーですが、それが駄目ならモラトリアム終了後に期待かなぁ？謝謝 謝謝不動産投資の健美家
2012年11月18日
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あらためて数えてみると、、、
この１ヶ月ですでに４件の買付を出していますｗ高めの物件は少しの値引きをお願いし、安いと思った物件は買い上がりました。でも、、、全て玉砕でしたｗｗｗ全部２番手以降です。どんだけみんな買う気満々やねん（関西弁あってますｗ？）一番気に入ったのは都内利回り9%のファミリー１棟でした。欲しかったなぁぁぁ＞＜今日は５件目の買付だしました。そろそろ決まっても良いでしょ？謝謝 謝謝不動産投資の健美家
2012年09月23日
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ネガキャンペーン
こういうこと書くと嫌がられるけど、事実だからしょうがないです。東京の物件を定点観測していますが、1R/1Kの家賃がかなり下がっています。いままで23区の普通の立地の普通の1Rマンションで5万円くらいの家賃だったところが4万5千円とかそれ以下になっています。それでも平気で空室率が20%とか30%もあります。20代、30代の給与下落のスピードから換算すると家賃3万円台は時間の問題です。10年以内に家賃が3万円になっても返済に困らないだけの資産背景は少なくとも必要だと思います。億を超える借金を抱えて長期借入で返済が進まず、家賃だけ暴落して借金返済に窮するのだけは絶対に避けたいところです。とうぜん売却価格は残債以下で売りたくても売れない状況になるでしょう。利回り10%程度のRCを自己資金10%で購入するなんて僕にはクレージーとしか思えません。反論は受け付けてないので、やりたければ自分のリスクで勝手にどうぞｗｗｗ謝謝 謝謝不動産投資の健美家
2012年09月09日
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憧れの区分所有
フランケンは次の購入はアパート１棟と決めています。でも買う買わないに関わらずアンテナは張っておきたいので、ネットではアパートだけでなく、地域限定で区分やRCまで一応全てチェックしています。見ていて何時もグラグラっと来るのは、素晴らしい立地の区分所有ですねぇ。１棟物では考えられないような立地です。築年数も20年くらいで管理が良くて小綺麗だったりすると、早く買付入れなきゃって焦ってしまいます。買う予定ではないのに。。。冷静に考えてみると、すでにアパートを所有して借入があるので、区分購入するくらいなら繰上げ返済した方が確実に手元にお金が残るんですよね。残念、、、返済が終わるまで区分はお預けです。最初から区分でスタートしていたら、ずっと区分派で通しただろうなぁ、、、謝謝 謝謝不動産投資の健美家
2012年08月26日
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ハッピーエンド
数年前はブログで景気のいい話が踊っていました。フルローンで２億のＲＣ！ ボロアパートで利回り25%！ 家賃収入が3千万円！ なんてね、、、当時は新規参入者も多くて、ブロガーや不動産投資家が競って規模を拡大していました。最近ではそんな下品な（失礼ｗ）ブログはあまり見なくなったような気がします。その代わり堅実に、目標に向かって着実に歩んでいるブロガーが多くなりました。不動産投資家も洗練されてきたのでしょうね。そして経済的自由を得て次々と卒サラしていくブロガー達は、他の不動産投資家の励みにもなります。目標はそれぞれですが、決して無理をすることなく、大きな失敗を避けて、みんな目標を達成してハッピーエンドになるといいなぁ。そしてフランケンもあせらず、転けないように気を付けながら、少しずつ前に進んでいこうと思いました。（まるで小学生の作文ですねｗ）謝謝 謝謝不動産投資の健美家
2012年08月18日
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空室の恐怖
入居付けで苦労したことがないフランケンです。管理会社任せとも言いますｗ長期間の空室を経験したことがないだけに、空室に対する恐怖心は人一倍大きいです。いまフランケンがちょっと良いなぁと思っている売出し中の物件は空室率30%もあります。購入した後で満室にできれば問題ありませんが、空室を改善できないと借入返済がかなり苦しくなります。こんな状態で長期間運営できるわけがありません。売主様は一生懸命埋めようとしても埋まらず、空室のまま売却しようとしているのですから、、、それを自分で埋めることが出来るのか？判断が悩ましいところです。でも今時は都内好立地でも空室率30%以上のアパートはゴロゴロありますね。こんなアパートを所有する大家さんは本業のサラリーから補填しているのでしょうかね？不動産投資が儲かるなんて勘違いしたサラリーマンはもういないのではないでしょうか？謝謝 謝謝不動産投資の健美家
2012年08月16日
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新しい投資の種
ブログで時々話題に出ていたので昨日は太陽光発電の採算性について調べてみた。所有するアパートの屋根を利用した太陽光発電で収益をあげることが出来れば嬉しい。いろいろと調べてみたが、業界最安値と謳う業者で補助金をフルに活用して利回り11%といったところである。うちのアパートは日当たりが良いので実質12%くらいだろうか？今の時点で11%は少し微妙なところだが、投資の筋としては悪くない。まだまだ始まったばかりである。慌てる必要はないと思う。熾烈な価格競争が行われているようなので、これから急激に価格が下がって行くはず。実質15%くらいの採算が出るようになったらチャレンジしてみたい。へたなアパート１棟購入するよりもよっぽど良いと思う。１、２年後がものすごく楽しみだ。謝謝 謝謝不動産投資の健美家
2012年08月16日
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準備万端？
家賃の猛烈な下落は前回のブログで書きましたが、人口の減少と合わせて投資家の購入意欲は全体的にかなり下がっていることでしょう。さらに借入についても、Ｏ銀行は厳しいエリア制限を設けており、Ｓ銀行に至っては中古物件に融資をしなくなってしまいました。こんな状態のところに、金融円滑化法（モラトリアム）の期限が来年3月31日に迫ってきており、市場に大量の不動産が放出される雰囲気となっています。どんな状況になってしまうんでしょうか？？？まず間違いなく物件価格は暴落していくのではないでしょうか。家賃下落以上に物件価格が妥当な線まで下がってきて採算取れれば買いですね。現金を手元に置いて何時でも購入できる準備だけはしておきたいものです。謝謝 謝謝不動産投資の健美家
2012年08月12日
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昨今の賃貸事情
昨日は神奈川の某ターミナル駅を最寄り駅とする収益物件を見に行ってきました。ターミナル駅だけあって駅の周辺はデパートや生活利便施設が揃い、若者が多くて街は活気に溢れていました。アパート自体はメイン通りから少し入った閑静なエリアで、入居者にとって最高の立地です。自分が独身でこの周辺の賃貸アパートを探していたらたぶん即決するだろうなぁ、、、この立地なら将来に渡り人が絶えることなく、入居付けに困ることはないだろうなぁ、、、この立地なら古くなっても5万円で貸せるかな？などと買う気満々で帰宅し、ネットで周辺の賃貸物件を調べてみました。へ？？？ ： ： ：周辺の賃貸物件は2万円台から、、、、当該物件は3万円台で賃貸募集していましたｗｗｗかなり萎えましたｗもう不動産投資やめちゃおうかなぁ、、、としみじみ思いました。謝謝 謝謝不動産投資の健美家
2012年08月12日
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ちゃんと自慢してよ！
不動産投資なんてものは、目の前の生活費のためにやる人はほとんどいなくて、資産を築いたり将来の年金と考えてのことと思う。ある意味自己満足による部分が大きいから、自慢したい人はブログでも何でも大いに自慢すればいい。自慢にも何にもなっていなくて反応に困ってしまうのは、○○歳で資産××億円になりました、、、みたいなブログ。資産5億、借金も5億なんてケースはざらです。不動産価格は下落し続けているから資産５億と思っているのは自分だけで、たいていは債務超過になっていたりします。羨望の対象ではなくて、同情したくなってしまいますよね。それから資産10億、純資産1億なんてのも誤差の範囲で、本当に純資産があるのかどうか分かったものではありません。純資産が2割以上あれば、さすがに損はしていないだろうというレベルでしょうか。やはり自慢していい人は借入が小さくて純資産が大きい人ですよね。たとえば借入5千万円で純資産3億円くらいなら自慢しても良いですかね？キャッシュフロー自慢の人も大いにやればいいと思いますが、純資産と一緒に自慢するのがフェアなんじゃないでしょかね？まあ、自分にとっては他人が儲かっているか損しているかなんてどうでも良い話ですがｗ謝謝 謝謝不動産投資の健美家
2012年07月22日
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何か変だ、、、
結構良い収益物件が売れずに残っている。業者から情報が来た瞬間良いと分かる物件は即日完売だが、それは売出し時点で十分に妥当な価格がつけられた物件だ。明らかに成約価格も下がってきたようだ。懇意の不動産屋によると、成約価格は売主の希望売却価格よりもかなり低くなっているとのこと。悪化をたどる賃貸経営に対して投資家目線が厳しくなったのが理由か、それとも融資が難しくなったことによる影響か？おそらくはその両方でしょう。いずれにしても収益不動産の価格は当分下落の一途を辿るでしょう。大きな物件をいっぱい抱えた投資家の間では口外されたら困るのでタブーのようですが、これが今の状況でしょう。都心物件でも２割の指値が通れば購入するくらいでちょうど良いのではないでしょうか？謝謝 謝謝不動産投資の健美家
2012年07月16日
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金融機関との面談
先日とある金融機関の方と面会をしてきました。自分が融資をしてもらえるのか？どれだけ貸してもらえるのか？ということを知りたかったのです。実のところ、３千万円貸してもらえたらラッキー、と思って行きました。お話をする中で、この金融機関のサラリーマンに対する融資の考え方、積算の算出方法、今の不動産市況、など本当に有益な情報を教えてもらえました。この金融機関は未だに木造築古でもイケイケどんどんです。法定耐用年数を超えてウン十年の長期返済まで見てくれるそうですｗ自分の所有不動産や属性も説明してきました。その結果○○○○万円までならすぐにでも貸してくれるという確約をもらえました。久々にビックリしたょ Σ(ﾟДﾟ)こんな金融機関まだあったんですねぇ謝謝 謝謝不動産投資の健美家
2012年07月14日
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区分買付の結果と今後の作戦
先週、久しぶりに区分へ買付を入れました。業者から連絡が入った日に満額で買付を入れたのですが、なんと売値よりもかなり高い価格で買付を入れた人に決まってしまいました。本当に欲しい物件は、それ位しないとダメなんですね。また一つ勉強になりました。ところで数は少ないものの、良い物件が増えてきたような感じがします。ここのところ毎月１件は一棟物の買付を出しています。ぜんぜん購入できていませんがｗｗｗポータルサイトに出ている物件でも、あと一段価格が落ちてくれば買いたい物件がかなりあります。モラトリアム終了に伴い来年にかけては価格が落ちてくることが予想されるので、この機会を逃さず新しい一棟物を購入したいと思います。あと１棟購入して十分なＣＦが出るようになったら、今後はこのＣＦで区分を１つずつ増やしていきたいなと考えています。謝謝 謝謝不動産投資の健美家
2012年07月07日
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