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May 13, 2011

リース活用による賃貸経営のすすめ

カテゴリ：アパ・マン経営

空室対策１１０番

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◆リース活用による賃貸経営のすすめ

賃貸経営コンサルタントの竹末です。

最近、私は疑問に思うことがあります。

築２０年ぐらいの物件を
リフォームやリニューアルをやって
お金を何十万、何百万と掛けますよね。

特に設備。

そりゃあ、古いんですから
時代に合わせて設備を入れ替えたり
新しいものを付け加えたりしないと

今の時代、入居者はなかなか入ってくれません。

２０年以上の前の入居者のように
我慢してくれる人などいないのです。

確かに

一戸に１００万単位のリフォーム資金を使えば
ニーズに合った物件となり
入居者も付きやすいかもしれません。

しかし、そこまでのお金をかけて
物件を品質アップしたところで

７～８年もすれば陳腐化してしまうようなご時世です。

陳腐化とまではいかないとしても

何年か経てば
「付いていて当たり前」という時代が、やがてやって来るのです。

入居者のニーズやご希望に答えてあげるのは
我々家主の責務ではありますが

消費者のニーズを常に追いかけなければならない
家主の懐も考えて頂きたいものです。

入居者の立場からは関係ないでしょうが。

今の時代は、新築の賃貸物件であっても

分譲マンション並みの仕様、設備をつけるのが
ほぼ、常識となっています。

結果、新築物件を見て、目の肥えた入居者が
要求するものは年々エスカレートしています。

ほんと、際限がないのです。

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「所有」から「リース」へ
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ＲＣ造の法定耐用年数が４７年

重量Ｓ造の場合が３４年

木造の場合が２２年

その内の設備部分の法定耐用年数が１５年です。

しかし、新築時の場合のローン借入期間は
大抵が３０年～３５年。

設備はローンを返済している間に耐用年数が
切れてしまうということになる。

ローンをまだ返している期間に
設備がだめになって
もう一度別枠でお金を借りて
リフォームしなければいけないということです。

これなんかおかしいと思いませんか？

でもこれって
現実なんですね。

分譲マンションの大規模修繕などは
３０年ぐらいしたら
共用部分の設備をやり替えるのが通例です。

現実に設備なんてよく持って２０年。

仮に機能が果たせたとしても
入居者に選んでもらうためには
しぶしぶ１５～２０年前後で取り替えなければいけません。

ローンを返してもいない設備を
家主が所有する必要がないのではないか
という気持ちになってきました。

もっと合理的に考えて設備を所有するのではなく
「リースする」という発想でもいいのではないか
と思います。

洗面化粧台、流し、トイレ、ウオッシュレット
ＴＶモニターホン、追い炊き、エアコン
給湯器、洗濯機パン、ユニットバス、
浴室乾燥機、ブロードバンド

などなど、家主が所有していたら

古くなればお金がかかり、お荷物となるものばかりです。

また、廃棄処分のことや
故障した時メンテナンスもしなければならない
などのデメリットもあります。

その点、リースなら

メリットとして

家主側でメンテナンスの必要が全くありませんし
時代遅れになった設備はリースの償却が終わったら
更にリースを組んで新品に取り替えもできる。

入居者のニーズに沿った新しい商品が
出ればまた付け加えることもできる。

高コストのリフォームをするぐらいなら
あっさりリースで片を付けたほうが
良いのではないかと思うのです。

「所有」から「リース」へ

本気で考えてみたいものですが

いかがでしょうか？

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