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July 1, 2011

【続】土地活用する前に地域の空室率を調べる方法　

カテゴリ：空室率調査

空室対策１１０番

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◆【続】土地活用する前に地域の空室率を調べる方法

賃貸経営コンサルタントの
竹末です。

さて

前回の続きですが

自分の土地の半径５００Ｍの範囲内で空室率を調べる方法として

賃貸のアパートやマンションのバルコニー側にある
吐き出し窓を目視で空室を調べる ということをお話ししましたね。

この方法は調査する方法として、一番手固いやり方で
地域のライバル物件なども把握できますし
街中をうろうろするので土地勘も養えます。

蛇足ですが

昔、メーカーに在籍した時によくこの方法で市場調査し
このおかげで、地元ゼネコンを打ち破り
１億５０００万ぐらいの仕事を取ったこともありました。（嬉）

半日ぐらいの時間はかかりますが
ほぼ、正確な空室率が読めます。

具体的にどういうぐあいにやっていくのかというと

まず、５００Ｍ圏内までの地域を住宅地図をコピーして張り合わせます。

事前に地図上で分譲マンションは外し
賃貸らしき物件をマーキングしておいて

いざ、行動開始です！

徒歩でもいいですし、自転車に乗って回るのもよいでしょう。

具体的にどこを見ていくのかというと
バルコニー側にある掃出し 窓のカーテンの有無 を調べます。

下から見えない高い建物であれば
隣のビルの屋上か廊下で確認します。

カーテン付の賃貸もあるでしょうが
細かいことは気にしないでやりましょう。

また、窓で確認できない場合は
「 洗濯物 」等でも確認できます。

その際、単身用かファミリーか、も調べておく必要があります。

単身とファミリーの区別は、あくまで一般論ですが
１戸につき単身用は一つの窓のみで
ファミリーの場合は最低２つの窓があります。

ですから、
ファミリータイプはバルコニーの間口が広いわけですね。

一方、単身用は間口が狭くバルコニーが一戸づつ隔壁版で仕切られています。

※隔壁版：ベランダなどに設置されている隔壁板は、
　緊急時に隣へ避難できるよう突き破れるしくみに
　なっています。この隔壁板の付近に物を置くと避
　難の妨げになるので注意しなければならない。

今、言った隔壁版を目安にすることで単身かファミリーかの区別ができて
１棟の建物で何戸の住戸があるかがわかります。

１２－２とか２０－１というようにマップにメモるんですね。

このようにして、住宅地図に賃貸アパートやマンションの
戸数と用途の区別、空室数をメモしていきます。

そして
調査が終わったら、単身、ファミリー別にエクセルなどで
集計し空室率が判明します。

あっ、そうそう

ついでに

建物のだいたいの築年数、階数、構造体別も調べておくといいですね。

築年数は「定礎板」もしくは「電気メーター」などの製造年月日。

建物構造は、わたしのような専門家ならすぐにわかりますが
ちょっと素人さんには無理かな？

構造体はＲＣかＳ造か木造か軽量鉄骨かの区別もあるといいでしょう。
これらを調べておくと役に立つデーターとして残ります。

これらを実践すると、あなたは地域の賃貸状況が
体感的にわかってきます。

また、一つ一つのライバル物件が把握できて
かつ土地勘が養われ、地域通になってくること請け合いです。

以上のような調査の方法でしたが
あなたにとって参考になったでしょうか？

不動産投資の物件調査にも利用できますが

「土地活用」は、このように泥臭く地道なことを
やるのが賃貸経営成功へのステップになるんですね。

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