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Apr 8, 2017

Mr.Tsunami特別SCRAP記事：アパート融資、異形の膨張　16年3.7兆円新税制で過熱　日経

カテゴリ： Tsunami氏寄稿、SCRAP記事、写経・感想など

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「アパート融資、異形　2016年 3.7兆円新税制で過熱」の

スクラップ記事を

　参考のために、ここもと、添付送信します。

　　　　　　　　　　草々　

from Mr. Tsunami

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特別Scrap記事：

金融機関による2016年の不動産向け融資が12兆円超と過去最高を記録した。
背景の一つが相続対策のアパート建設だ。
人口減社会には似つかわしくないミニバブル。
まだ局所的とはいえ体力の弱い地域金融機関が主役だけに
金融庁や金融界からも不安の声が上がる。
米リーマン危機を引き起こしたサブプライムローン

（大手銀行首脳）。

　近鉄名古屋線、津駅から車で10分ほど。
海岸に近い中河原地区を中心にアパートが急に増え始めたのは６年ほど前だ。
すぐ数軒が目についた。
「入居者募集中」。
１キロ平方メートルほどの地区に数十軒以上が密集するアパート銀座だ。
表札付きの部屋は一部で駐車場の車もまばら。
徒歩圏内に駅もないこの地になぜなのか。

　「ブームだからと不動産業者があちこちに営業をかけた」。
市内の男性（70）は憤る。
自身も約10年前、業者の勧めで銀行から約２億円を借りて畑にアパートを建てた。

土地の安さに目を付けた業者が営業を強化しアパートが急増。
入居者の争奪が起き「今はどこも空室だらけ。誰が責任を取るのか」。

　日銀によると16年の全国の不動産融資は
前年から15％増の12兆2806億円で統計のある1977年以降で最高。
バブル期も上回った。

貸家の新設着工件数も41万8543件と８年ぶり高水準だ。

　理由の一つは、15年の税制改正で相続税の課税対象が広がったことだ。
アパートを建てると畑や更地などより課税時の評価額が下がるため
地主らが相続税対策で一斉に建築に走った。
マイナス金利で貸出先を模索する金融機関も融資に動き、
東京都の郊外などにとどまらず東北や山陰といった地方部にも
異様なアパートラッシュが広がった。

　埼玉県羽生市は市内の空室率が10年でほぼ倍増。
下水施設などの維持管理コストが膨らむことを懸念し、
15年にはアパートの建設地域を従来よりも制限する規制を出した。
関西や中部圏から同じ悩みを持つ自治体の視察も相次いでいる。

　融資急増の反動も出ている。
「家賃減額分を支払ってほしい」。
愛知県に住む80歳代の男性は２月、不動産大手を相手取った訴訟を地裁に起こした。
「10年は家賃が変わらない契約だったのに、６年後に10万円減額された」と主張している。

　男性はある契約を交わしていた。
家賃徴収などを会社に一任する「サブリース」で、
契約で決めた家賃を大家に払い続けるためリスクが少ないとされる。
だが契約大家でつくる会によると、業績悪化などを理由に家賃を減らし、
トラブルになるケースが増えている。
この不動産大手は「運営環境などに基づいて判断し、協議したうえで決めている。
家賃を上げることもある」と説明する。

　こんな事例は氷山の一角との声がある。
融資を受ける場合、毎月の家賃収入が返済額を下回ると収支が逆ざやになり
、運営を続けられなくなる恐れがある。
石川県内にアパートを２棟所有していた男性（61）は
家賃を１割減らされたことなどで月々の収支が悪化し14年にアパートを売却した。
資産価値下落で手元には約3000万円の借金が残った。

　融資実態も不透明だ。
津市内のある大家は「不動産業者の紹介で２つの都市銀行から数億円借りたが
事業性などの質問はほぼなかった」と証言する。
中長期の入居見込みすら確かめていない可能性がある。

　日銀統計もメガバンクや地方銀行などが対象でノンバンクは含まない。
工場の敷地内にアパートを建てるケースなども含まれず実情を反映していない。
中小企業が運転資金の名目で借りる「事業性融資」が
実はアパート向けだったりすることもあるが、金融機関によって定義はあいまいだ。

■金融庁、リスクの把握急ぐ

　アパート融資を含む与信の集中――。
金融庁は昨年まとめたリポートで金融システムの健全性に影響を及ぼしうるリスク
の一つにアパート融資を挙げた。
昨年12月に実態把握に向けて融資残高を伸ばしている12の地方銀行を抽出し、
詳細な契約内容の提出を求めた。

　借り手には相続対策が必要な富裕層が多いこともあり、
返済不能になっても担保の土地を没収すれば銀行の懐は痛まない。
ただ人口が減り続けている地方都市で担保価値は長い目でみて当然、
目減りしていくはずだ。
調査では給与から返済している事例も見つかった。
金融庁幹部は「担保を取っているから安全という問題ではない」と
過度な融資増に警鐘を鳴らす。

　ある銀行幹部は「アパート融資の一部は流動化し投資家に売られている」とも明かす。
複雑な証券化商品などが増えればリスクの芽は膨らむ。
08年に破裂した米サブプライムローン問題も
潜伏期間では誰も疑問を持たず危機は静かに進行した。
需要と釣り合わないアパート融資急増のひずみは着実に増している。

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呆けの小生は、
１．過剰流動性と、低金利で行き場を失った銀行の与信のだぶつきが
　　バブル再来のように遊休土地の活用を狙っており、
２．小～大資産家も遊休土地が更地のままでは、改訂された固定資産税制度で
　　不利になる
３．日銀のマイナス金利政策で、借入金利も最低水準にあるから金利コストは
　　僅かである
４．その他(隣国中国etc.でも土地バブルは起きている)
などが背景にあると思う。
　しかし、これは金利コスト、税制面の有利性に過ぎない。
　日本は人口が増えて住宅が足りないと言うよりは、出生率の低下を反映して
将来の人口は漸減が迫っている。
　人口は、山村農村の過疎化、都市への集中の動きが、東日本大震災・原発事故
もあって、強まっているような気がする。
　日本人は、魚釣りの小舟に乗っているような動きが多い。
　船の片方に魚が集まっているようだと、一斉に釣り人は片側に集まる。
　強風が吹けばひとたまりもなく小舟は転覆してしまい、魚も逃げ去る。
もっとも、人間だけが都会に集まるのではなく、猪、猿などの野獣も住めなく
痩せた？山林を放棄して、人間が無駄に消費した都会のゴミを漁るようになり
都市への集中化が動物全体のの行動となりつつある。
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　他方で、人間社会でも、精神的な変化が大きい。
　本来は、勤勉・節倹を尊ぶ「もったいない」の精神が、
マイナス金利などという紛い物で狂わされつつあるのではあるまいか。
　マイナス金利政策は、日本政府の巨額な国債依存体質を底上げする効果は
確かにあるとしても、痛みを和らげる麻酔やカンフル注射にしかならない。
　円安は、輸出企業の海外での売れ行きや、手取りを増やす効果はあるが、
また、海外からの資金を流入させて株式市場を閏わす効果はあるかもしれない。
　しかし、日本産業は原料を海外から輸入しているのであり、
円安は原料・食料・エネルギー源などのコストを増嵩させて経済活動を
萎縮させかねない。
　株式市場が日本経済ではなく、日本経済の先読みで働かずに利益を得ようとする輩が
いるのが株式市場のような気がする。
　物造りの現場が日本経済を支えるようにならないと、米国のRust-Beltの世界が
待ちかまえている様な気がする。
　アベノミクスは資本主義経済を活性化させながら、経済厚生を高めていくことを
目指しているようである。
　しかし、自らは汗をかかず、冷や汗をかいている株式市場を助けることに
重点を置きすぎているようにも思う。
　東芝が米原子力産業の先行投資が有望と見込んで傘下におさめた
WHの巨額赤字で苦しみ、日本経済の将来の虎の子である半導体部門を
手放そうとしている。
　日本政府・日銀は余剰資金があるなら、日本航空などのように
有望な本邦企業の救済を考えるべきであると思う。

　今後は、物造り経済育成への政策重点の移行が望ましいと
思うのは呆けの小生くらいであろうか。
　トランプ氏の米国への愛国心は異常に見えるが、これと比較して、
あまりにも現代日本人は物造りへの愛着心が薄く感じられる。

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