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サイディングの補修実施
3月11日の大地震の後に急ぎ物件に行きました。住人の方や建物に影響が無かったかどうかが気になっていたので。さすがに築浅だけあって、一部基礎部分の表面のモルタルに小さなヒビが入ったくらいで、他に損傷は無かったようです。ただ、3ヵ月後の先日見に行った際に、ドア上方のサイディングに亀裂が入っているのを発見。また、ドアとサイディングの継ぎ目を埋めているシーリング材にも空洞が出来てた。度重なる余震でダメージが蓄積したんだなと想像。 工務店の技術部門の方にメールで質問を投げて、自分で補修出来るものかアドバイスを頂く。ドアとサイディング、そして躯体の間には防水シートが張ってあるので雨漏りなどは直近ではあまり心配する必要は無いようですが、ヒビは拡大防止の意味もあって早めに補修した方が、とのアドバイス。補修を請け負ってもくれるそうですが、DIYストアで売っている部材でこちらでも十分出来るとのこと。必要な部材は、、、1) 布巾 補修部分のホコリを施工前にとってきれいにしてからシーリングします。2) シーリング材 アクリル系、ウレタン系、シリコン系などなど、色々と材質があるようです。 今回はアクリル系をチョイス。 後日調べた感じだと、耐久性の面でシリコン系を使うべきだった模様。3) マスキングテープ シーリング材を塗布する際にはみ出る部分をカバーしておくテープ4) 手袋 シーリング材が手にくっ付くので必要です5) ハケ シーリング材の表面を均すのに使います。近所の島忠でシーリング材をゲット。現地には脚立を持って乗り込み、いざ作業。まずはハケと布巾で亀裂周辺を拭いてきれいにします。きれいになってるか分からないので自己満足で。(笑) 次に補修する箇所の亀裂に沿ってマスキングテープを張って、亀裂部分にシーリング材の先端の細くなっている部分を突き刺すようにして、内部奥深くまでシーリング材が届くようにブチュっと押し込みます。この辺は結構面白い。(笑)溢れるくらいに盛って、ハケを使って均一にならして、終了。超カンタン。あとはマスキングテープを剥がすと、それなりにキレイに仕上がりました。ドアとサイディングを接着しているシーリング材の亀裂は、本当にやろうとしたら一度すべてこそぎ落として、バックアップ材を取り替えて、また上からシーリングし直す手間を掛けるそうです。ただ、さすがにまだ築3年弱で全面的にやる必要もなさそうなので、応急処置で十分と判断。他に、物件のエントランスを飾っていたアイビーの鉢植えが、直射日光があたる鉢だけ枯れてしまっていました。さすがにこの夏の暑さで、週一回の水遣りでは耐え切れなかったんですね。枯れた部分を除去して、たっぷりと水をあげておきました。今回は物件の補修に挑戦。ちゃんと出来てるかどうかは後日また見に行かないといけませんが、物件への愛着が更に深まってしまうようなそんな体験でした。※補修後約1週間経って、昨夜大きな余震もありましたが、今日見た感じだとしっかり硬化してました！セコイアの木の下で 伊藤 潤ファイナンシャルアカデミー不動産投資の学校・体験学習会[東京セコイアキャッシュフローゲーム会]http://sequoia.seesaa.net/不動産投資の健美家
2011.07.31
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退去後のラップタイム
昨日ものすごく久々に日記を更新したら、アクセス数が一気に増えてました。こんな日記でも見に来てくれている方々がいらっしゃるのですね、感謝です。日記を書くモチベーションになります！さて、今日は2009年に買った大田区アパートの話。先週末の金曜日に1室退去があって、1部屋空きの状態。丁度2年更新のタイミングに、更新せずに解約になっちゃいました。2年ほど前に入居者を見つけてくれた不動産屋さんが、清掃業者を使って見積りを取る際に退去立会いもしてくれるとのことで任せたのですが、ちょっと失敗。。。先週末、金曜日の退去時に「だいたいこれくらいの金額になります」と、元入居者に伝えた清掃費用の請求予定金額に、エアコンの内部洗浄費用が入ってない。やるとすれば大家負担。う～ん。退去直後に見に行った相方(妻)いわく、結構バッチくなっていたので内部洗浄もやるべきとのこと。不動産屋を通しているからか、実際に見積りをゲットしたのが週末明けた月曜日の夕方。出て来た見積りが高い。ルームクリーニングだけ見ても、建物清掃をお願いしている業者さんの実績価格と1万円くらいの差。しかも、頼んでもいないのに壁紙の張替えやらTVインターホンへの置き換えまでの見積りでトータル17万円、、、。見積り金額の横に、貸主負担と借主負担と、それぞれ金額が入ってるんですが、ほとんどが大家負担。対戦成績で言うと、3勝7敗の惨敗モード。まぁ、これだけ書けば東京ルールの中でも入居者さんからルームクリーニング代を頂く上で説得力は出てきます。ぜったい、こんなに清掃発注しないけれどね。(笑)いつもの業者さんにも声掛けをしたのですが、忙しいらしくて清掃をお願いしたとしても10日ほど先になってしまうとのことで、見積りをお願いしていませんでした、、、が、その業者さんであれば、今の見積りとの差額でエアコンの内部洗浄も出来るので、仕方なしに改めて見積もり依頼をすることに。若干日程はロスするものの、最悪は現時点でも内覧は出来るくらいの状態だったらしいので、、、まぁ、キレイにした後を見てもらいたいですけれどね。そんなわけで、今回は「退去→クリーニング→デコレーション→内覧バッチ来い！状態」にするまでのラップタイムをロスってしまいました。空室が出てからの空転期間をなるべく最小限にとどめる為に、ある程度清掃の得意な業者さんには予定発注が必要なのかもしれません。でも、ルームクリーニングは安くても壁紙の張替えが入るとそっちは高かったり、、、悩ましいところです。セコイアの木の下で 伊藤 潤ファイナンシャルアカデミー不動産投資の学校・体験学習会[東京セコイアキャッシュフローゲーム会]http://sequoia.seesaa.net/不動産投資の健美家
2012.07.02
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新築マンションPJ総括(2) 物件情報入手から初動
夢に終わった新築マンションPJについて、総括その(2)。ちょうど今回のプロジェクトの前に、神奈川県は二俣川駅で候補地を見つけて建物のプランニングを進めていました。そちらは計画を立てている間に、「いつもの」現金組にさらわれてしまって断念したのが5/17。(現地調査で立ち寄った二俣川の「こども自然公園」) この二俣川の土地情報を見つけたのが4/19、土地情報入手から約1ヶ月でした。かなり広くネット上からの情報を集めていますので、条件に合致する土地情報は公開されるとすぐにチェック出来る体制にあります。 情報の大半が、立地、価格、広さ、建ぺい率/容積率のどれかでミソが付いて候補には入りません。感覚的に言うと3％程度がテーブルに載って、詳細情報を入手して現地へ見に行く流れになっています。 ただ、この土地の場合にはその後の動きが悪かった。4/19に情報を入手していたものの、ちょっと遠かったのも手伝って現地調査がGWまっただ中の5/5。それからプランニングに入ったのですが、やはり、自分が3/100の確率でテーブルに載せてる土地は他の人から見ても魅力的なんですね。。。二俣川の土地NGの情報が入る前日に、たまたま手に入れていた土地の情報が今回の田園都市線物件でした。 情報自体はネットの実需向けサイト(某まりもみたいなキャラのやつ)に掲載されたものでした。早速詳細情報希望の問い合わせを実施して、その週末の5/19に現地調査。現地周辺は三軒茶屋にも近いので雰囲気やら活気やらは申し分無い。やたらと、ファンシー(？)な犬を連れた歩行者が多かったです。唯一の懸念は前面道路が狭く、工事が出来るかどうか。でも、ここに物件が出来たら、、、と期待に胸を膨らませたのを覚えています。次回は、建物プランニングのすすめ方について！セコイアの木の下で 伊藤 潤ファイナンシャルアカデミー不動産投資の学校・体験学習会[東京セコイアキャッシュフローゲーム会]http://sequoia.seesaa.net/不動産投資の健美家
2012.07.08
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新築マンションPJ総括(10) 事業計画の策定
夢に終わった新築マンションPJについて、総括その(10)。本命の信金さんの稟議申請に向けて、6月最初の週末は事業計画作成に取り組みました。 これまでも、捕らぬ狸の計算をして妄想に耽るのは得意技だったのですが、今回はいよいよ本番。以前から使っていたエクセルのテーブルをパワーアップさせて、30年分の収支計算が出来るように作り変えました。 元金均等だけでなく元利均等にも対応。 減価償却から、所得税/住民税の計算はもちろん、想定売却価格に基づいた内部収益率の計算も出来るようにして、もうほとんど趣味の世界です。(笑)色々と計算するうちに大分作戦が見えてきました。都内の土地価格の高いところに建てる新築物件で、表面利回りはどうにも高くなりません。ただ、建築コストを随分と圧縮した点、また単純に「自分で建てる」点で、建設済みの投資用物件と比較すると割安の物件にはなりそう。(そもそも都内で、売りに出てる築浅RCプチマンション自体が希少ですが。)想定家賃を周辺のCAPレートで割って理論上の価格をはじき出すと、建てた直後から含み益が出る計算になってしまいます。まぁ、そこまで上手く行く話ではないかもしれませんが、作戦としては比較的早期に売却してもトータルで利益が出せる話になるかなと。早期売却が作戦となれば、減価償却における設備を定率法で償却して当初のキャッシュフローを増やしつつ、新築プレミアムの家賃が取れているうちに元利均等にしたら借金が早く減るな、、、とか、譲渡税が長期譲渡になる6年目以降で売却、、、などなどとと、エクセルに並ぶ数字をニヤニヤとしながら作りこんでいきます。数字の部分に加えて、立地の良さや、建設プランのポイント、ターゲットとする入居者像などをパワーポイントでまとめて、、、この辺はサラリーマンとしてやってる仕事と全く一緒。(出来上がった計画書の1ページ)週末でやりきって、月曜日に不動産屋さんを経由して信金に提出したところ、ビックリされたそうです。 通常は事業計画を提出するまでに軽く1週間くらいはかかるので、中2日でやってくる想像はしていなかったらしいです。いや、こっちは急いでますから。(笑)人事を尽くして、あとは天命と言うか本部決済を待つ状況。その間もやることはたくさんありました。 次回は建設コストをもう一歩低減するため、、、4000万円台への挑戦！！セコイアの木の下で 伊藤 潤ファイナンシャルアカデミー不動産投資の学校・体験学習会[東京セコイアキャッシュフローゲーム会]http://sequoia.seesaa.net/不動産投資の健美家
2012.07.22
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有給取得で億ション見学2連発
今日は有給休暇を取得して、物件見学に行きました。いつもは買うかどうかを考える為に見に行くのですが、今回は違います。見に行く物件は、先日聞きに行ったセミナーで講師をされていた方の所有物件。その方はサラリーマンでありながら、2～3億円のマンションを、しかも都内の一等地の物件をバシバシと購入。大半が新築だったりと、とにかくダイナミック。何でそんなやり方が出来るのかを知りたくて、また、どんな人なのかとの強い興味に駆られて、個人的に連絡を取ったのがキッカケでした。ダイナミックな人は心も広い。メールのやり取りもそこそこに個人的に会って話をする機会を頂いたのが先日。また、今回はその流れで、所有物件の空室を見せてもらいつつ、建設中の物件も見せてもらえるとか、、、。しかもしかも、見せてもらえる最初の物件はメゾネット。以前にプランニングしていた「土地から仕込むプチマンション」でも、狭小地で横に延ばせないのを逆手に取るために同じくメゾネットを計画していたので、興味深々。物件最寄の駅前で待ち合わせ。同じく物件を見に行く女性2名と同道。後々知ったのですが、お二人ともに海外不動産のプロモーションで来日されていた方々。一緒にランチ食べるときに、さくっと数千万円の物件の契約が前向きに進んでました。(笑)さて物件。まさに理想としていた物件が形になっているイメージでした。幹線道路沿いに建つ、5階建ての打ちっ放しRC。人通りもあるので、1Fは店舗。この店舗がまた、、、オシャレなお店で物件のイメージをグっと引き立ててます。見せて頂いた部屋は最上階。内部も、壁面と天井はコンクリ打ちっぱなし。床はほぼアイボリー調のナチュラル。最大の特徴は天井。部屋の半分が吹き抜けになってるので天井が高い。開放感がすごい。階段は鉄骨製で、蹴上げ部分がスケルトンになったもの。間口は決して広くないのですが、視線的にも、空間的にも邪魔にならないように出来てる。オーナーとしては、建設業者のコンクリ打ちっぱなしのクオリティが気に入らなかったとのこと。確かにこだわって見れば補修後やムラが目立ちますが、まぁ借りる人はあんまり気にしないんじゃないでしょうか？ 一番良いな、と感じたのは、随所に見える細かなコダワリ。デッドスペースを収納として活用出来るようにしたり、壁面にネジ穴を用意して棚を付けられるようにしていたり。他にも他にも、入居者が自分らしく住むために使える工夫があちこちに。収益物件なので、オーナーの目線から見ればコストの制約からできることは限られてきます。ただ、一定のコストの範囲でも住人の目線に立って気を使えるかどうかだけで、随分と賃貸物件としての魅力、使い勝手も変わって来るものなんだと実感をしました。食事は前述の数千万円の商談を交えつつ、午後には同じく都内一等地で建設中の物件を見学。作ってる途中の中身を、デザイナーさんの説明付きで見ることが出来て大変有意義でした。週の中日の水曜日に有給休暇を貰って、午前午後と、どちらも数億円規模の物件を見て、なんだか夢見心地な平日を過ごした今日一日でしたが、、、明日は元気に出社します。(笑)セコイアの木の下で 伊藤 潤ファイナンシャルアカデミー不動産投資の学校・体験学習会[東京セコイアキャッシュフローゲーム会]http://sequoia.seesaa.net/不動産投資の健美家
2012.11.21
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記念日に入居申し込みゲット！！
最近色々と仕事の方で忙しくしていたので足が遠のいていた丸の内朝食会に出席。朝から色々な方と話をして気分良く鼻歌交じりのスキップで出社(笑)、勤務していたときの話でした。14時ごろに相方(妻)からメール、「入居希望の外国人。日本語少しで、婚約者と2名入居」外国人は個人的には任せてくれって感じですが、2名入居って言うとちょっと怪しい気配。あんまり偏見を持ってはいけないんですがアジア系だし、気が付いたら20人くらい住んでたら、、、とか、要らぬ心配が頭をよぎる。2名入居の分で、礼金をプラス1ヶ月のプレミアムをつけるのと、安全のために面談希望を伝えてもらうことに。相方は更に定期借家契約にすることも考えていたらしいけれど、結果無しに。「今回は断りました。」何でも、客付けをお願いしている業者さんの先にもう1社あって、そこが既に礼金を積み増して募集しているのでこれ以上礼金を取るのはムリとか。「了解、また次だね！」と言って再び勤務を続けて、小腹が空いてきたその夕方、17:30ごろ。「別の業者さんから入居申し込みあり！某小売店大手法人契約、来週頭から入居希望。」さっき断ったばっかりのはず、、、でも違う業者って言うし。一日に2件も話があるなんて、ビックリ！何でも午前中に内覧をして気に入ってくれたらしいんですが、こちらもまた募集業者さんの先にもう一社客付け業者さんがいて礼金を積み増してるとか。そんなに礼金が取れるんだったら直接契約して欲しい。(笑)実は、最初の業者さんの話を断った5分後に、2件目の業者さんから相方に電話が掛かって「礼金積み増しで契約を進めていいか？」との確認があって話が進んでいたらしい。2011年夏の陣、前回の部屋もそうでしたが、今回も法人契約。誰もが知ってる小売大手の東京転勤の方らしいです。これまた前回同様ですが、実に申し込みから4日後のスピード入居。本当に大家としてはロスが無くて助かります。まだ詳しい話が聞けていないのですが、部屋を気に入ってくれたのが決め手になったとか。クリーニングに気合と工夫を入れて、壁紙もアクセントクロスを使った甲斐がありました！退去からは1ヶ月ちょっと。リフォーム終了からは2週間。前の部屋もそうだったので、今回は良いペースで入居者を決めることが出来てます。急ピッチで話が決まって来週頭にはもう入居予定なので、就業後にそのまま相方と待ち合わせて物件に行き、ディスプレイの撤去と説明書の設置と、簡単な清掃を実施。今回で法人契約がトータル3件。他に転勤絡みで契約して頂いた方1件の例で共通しているのが、・4件全てが8月末～9月頭の申し込み・申し込みから1週間以内の入居が3件・法人契約は家賃交渉が無い・同じく、法人契約は礼金をたくさん払ってくれる転勤の関係だと見たら即決の傾向が強いようです。また会社のお金だと財布の紐も緩めってことですね。。。ちょっと微妙な傾向かも。(笑)初球を見送ったのが、今回はすぐに吉と出ました。本当にラッキー！と家路に向かう駅のホームではしゃいでいたら、相方がぼそっとつぶやく。「今日はアパートを買ってから丸3年目の記念日なんだよ。」そうです！そうです！2年前の今日は、自分が不動産投資家としてデビューした記念日だったんです！今日は朝から何か良いことがありそうだと2人で話しをしていたんですが、こんな形で予感が的中。これで2011年夏の陣も、満室に復帰して終了！しばらくゆっくり出来そうです！？セコイアの木の下で 伊藤 潤ファイナンシャルアカデミー不動産投資の学校・体験学習会[東京セコイアキャッシュフローゲーム会]http://sequoia.seesaa.net/不動産投資の健美家
2011.09.01
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- ビジネス・起業に関すること。
- 本当の成功者は失敗談を語るのです。
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