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投資家ひろゆき
不動産投資、経済についての話、そして、日々の気づきについてをお伝えしていきます。
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2008.09.10
カテゴリ： 不動産投資
こんなご質問をいただきました。
Ｊ．Ｋさんより
『利回りが１５％の中古物件と利回りが１０％の新築物件だったら
どちらを選んだほうが得でしょうか？』
物件価格、築年数、場所等が分からないので
ハッキリとしたことは答えられませんでした。
大きな視点でどんな風にお答えしたかと言うと、
たとえば、立地はまったく一緒の場所だとします。
当然、『利回り１５％！に決まってる』と
しかし、中古と新築を比較する上で忘れてはいけない
重要な項目があります。
なんだと思われますか？
それは、『修繕費用』です。
１億単位の物件になれば修繕費用が
簡単に３００万円、５００万円かかることになります。
ある、友人の不動産投資家は、中古物件を購入した場合は
必ず、物件価格の１０％～１５％は修繕費用として
取得費用に含めて計算した上で不動産投資計画を立てます。
単純化して言うと
（かなり単純化しているのですべて当てはまるわけではありません！！）
低利回りでもＯＫ。
中古物件の場合は修繕費用がリスクになるので
高利回りでないとＮＧ。
つまり、利回りでリスクをヘッジするのか。
物件の新しさでリスクをヘッジするのか。
こういうことを考えても、利回り、利回り、利回り
ばかり考える無意味さがよくわかります。
Ｊ．Ｋさんより
『利回りが１５％の中古物件と利回りが１０％の新築物件だったら
どちらを選んだほうが得でしょうか？』
物件価格、築年数、場所等が分からないので
ハッキリとしたことは答えられませんでした。
大きな視点でどんな風にお答えしたかと言うと、
たとえば、立地はまったく一緒の場所だとします。
当然、『利回り１５％！に決まってる』と
しかし、中古と新築を比較する上で忘れてはいけない
重要な項目があります。
なんだと思われますか？
それは、『修繕費用』です。
１億単位の物件になれば修繕費用が
簡単に３００万円、５００万円かかることになります。
ある、友人の不動産投資家は、中古物件を購入した場合は
必ず、物件価格の１０％～１５％は修繕費用として
取得費用に含めて計算した上で不動産投資計画を立てます。
単純化して言うと
（かなり単純化しているのですべて当てはまるわけではありません！！）
低利回りでもＯＫ。
中古物件の場合は修繕費用がリスクになるので
高利回りでないとＮＧ。
つまり、利回りでリスクをヘッジするのか。
物件の新しさでリスクをヘッジするのか。
こういうことを考えても、利回り、利回り、利回り
ばかり考える無意味さがよくわかります。
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