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野村證券
”三菱ＵＦＪ” ”野村證券”の共通点がおわかりになりますか？以下引用三菱ＵＦＪ、公募増資1株417円で発行 株価下落で調達額目減り 三菱ＵＦＪフィナンシャル・グループは8日、計画中の公募増資について1株当たり417円で発行すると発表した。調達額は約4000億円。当初は 6000億円を予定していたが、株価の下落で3分の2に目減りした。11月に実施した3900億円の優先株発行と合わせ、増資額は約7900億円。計画していた「1兆円増資」に比べ約2割の減額となった。 新株発行と自己株式の処分などを組み合わせ、約10億株を売り出す。申込期間は9―10日で、払込期日は15日。半分を国内、残りを海外で募集する。 三菱ＵＦＪは保有株の価格下落などによる自己資本の目減りを補うため、普通株と優先株の発行を組み合わせた約1兆円の増資計画を10月下旬に発表。10％を大きく上回る自己資本比率を確保する考えだった。 しかし600円を超えていた三菱ＵＦＪ株が、増資計画発表後に大きく下落。8日の終値は430円だった。発行価格も1株当たり600円程度の当初見込みより落ち込むことになった。三菱ＵＦＪ、モルガンに９０００億円出資へ 三菱ＵＦＪフィナンシャル・グループは９月２２日、米モルガン・スタンレーの普通株式の１０～２０％を取得すると発表した。取得額は９０００億円台になる見通しという。また、少なくとも取締役１人を派遣する方向。出資比率が２０％となれば、筆頭株主になる可能性がある。野村ＨＤが２０年ぶり新株で公募増資、上限３０００億円 野村ホールディングスは６日、３０００億円を上限に普通株による公募増資を行う方針を発表した。Click here to find out more! 野村としては１９８９年４月以来、２０年ぶりの新株による公募増資となる。財務基盤を改善するほか、新たな投資戦略にあてる。 同日、関東財務局に新株の発行登録を行った。２月１９日から１年以内に発行額と時期を決める予定だ。 野村は昨年以降、劣後社債の発行などで約１兆円の資本増強を行ってきた。しかし、金融危機の影響で投資損失が膨らみ、２００８年４～１２月期は税引き後利益が４９２３億円の赤字となった。０９年３月期に過去最大の赤字に陥る恐れがある。金融機関の国際的な自己資本比率規制の適用を受けることも検討しており、国内外の大手金融機関に見劣りしない財務体質が必要となっていた。 野村の株価は現在、６００円を下回る安値水準にある。時価総額は約１兆１２００億円に目減りし、３０００億円の上限まで新株を発行すれば、希薄化で株価がさらに下落するおそれがあるため、発行額や時期を慎重に判断するとみられる。野村、リーマンアジア部門買収合意を発表 野村ホールディングス本店の入るビル野村ホールディングス本店の入るビル 野村ホールディングスは２２日、米証券大手リーマン・ブラザーズの日本法人を含むアジア部門を買収することで合意したと発表した。 買収金額は２億２５００万ドル（約２４０億円）のもよう。リーマンのアジア部門をめぐっては英大手銀行バークレイズとスタンダード・チャータードなどと争った。買収で投資銀行事業を強化する。 野村はサブプライムローン問題で今年４～６月期連結決算で２四半期連続の最終赤字を計上した。ただ、劣後ローンなどによる６０００億円の資本増強で財務面に余裕があった。引用終わりこの両者の共通点は▼ 国内ＴＯＰ▼ アメリカの投資銀行への出資▼ 公募増資経営判断のミスを思いっきり株主を損させて何とかしようとしています。株価がドカンと下がっている時期に公募増資なんて考えられません。おそらく三菱ＵＦＪの9000億円は帰ってこないと思います。価値があったとすれば、金融不安を一時的に緩和できたということだと思います。無理やり、誰かに脅されて買わされたのではないことだけを願っています・・・
2009.03.02
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これからが冬本番か？
現在の日本のおかれた状況がよく分かる記事がありました。以下引用SANKEI DIGITAL INC 今年の新成人は「これからの世の中は悪くなる」と、将来を悲観的に考えている人が５０％に上ることが結婚情報サービス会社「オーネット」（東京）などのアンケートで９日分かった。現在、抱えている不安は７割弱が「進路」と回答した。今年成人式を迎える全国の男女８３２人を対象に昨年末に調査。回答者の８７％を学生が占めた。 今抱えている不安（複数回答）は、「今後の進路」が６９％で最多。仕事観（同）については「経済不況に入り、職に就けるか不安」が５６％。「派遣切り」が問題化する中で「自分も非正規就労になるかもと不安」は３６％だった。 結婚への意識は８０％が「したい」と回答したものの「経済不安などから結婚を先延ばしにする傾向が強まると思う」とした人が６６％に上った。引用終わりこの情報から、この本をヒントに日本が、今後どのような状況になっていくか考えて見ます。「Sカーブ」が不確実性を克服する―物理学で解く2000年の経営この本の一文に以下引用 Ｐ８１もっと単純に、将来は良い方向に進むと思っているか、悪くなると思うのか、楽観的なのか悲観的かを自分の心にきいてみればよい。１ 非常に低調だが安定２ 低調だが上昇していく３ 好調かつ上昇４ 極めて好調だが安定へ５ 低下する６ 極めて悲観的で底ばい７ 極めて悲観的だが上昇へ８ 悲観的というほどではなく、上昇へ９ 悲観的というほどではないが、底ばい１０ 悪化するこの本の中では、物事は春 これから発展していく時期夏 何をやってもうまく行く時期秋 これまでの成功モデルが変化する時期冬 低成長の時期・これから春に向かう準備２０代の若者が悲観的な状態であることを考えるとまさに、冬が始まって、これからますます寒くなっていく時期を予感させます。月で言うと１２月頃の印象です。自分なりに日本の春夏秋冬の周期を考えてみました。冬 １９３９年～１９５６年 戦争からもはや戦後ではない宣言まで春 １９５７年～１９７３年 高度成長期夏 １９７４年～１９９１年 ＪＡＰＡＮ ＡＳ ＮＯ１秋 １９９２年～２００８年 バブル崩壊～失われた１０年冬 ２００９年～２０２５年 ？？？？春 ２０２６年頃から少し変わった視点からの将来予測ですが未来を担う２０歳の人の多数意見は非常に参考になると思います。悲観的と思われるかもしれませんがこの冬の時期をしっかりと準備して越えればその先に春が待っているということです。不動産投資は何度も言うように”日本”に依存した投資です。色々な視点から”日本”の将来を考え投資戦略を練る必要があります。
2009.01.14
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アメリカの財政が世界に与える影響
これからの世界経済を考える上で 注目の記事がありました。 以下引用 日経新聞（１／６） 「中国、米国債ある程度売るべき」社会科学院・余永定氏 中国社会科学院世界経済政治研究所の余永定所長は5日付の中国紙、 中国証券報で、世界最大の外貨準備の運用について「米国債をある程度売って、 ユーロや円の資産を増やすべきだ」と語った。中国政府は金融危機が深刻に なる中でも米国債を積極的に買い増しており、余氏の発言はこれに異議を 唱えたものとして注目を集めている。 余氏は「米国の財政赤字は2009年に国内総生産（ＧＤＰ）比で10％に達する 可能性があり、米国債の供給は需要を大きく上回る。そうなってから中国が 米国債を売れば両国の利益衝突は深刻になる」と指摘。今から外貨準備の 運用先を多様化する必要があるとの考えを強調した。 中国は08年9月に日本を抜いて最大の米国債保有国になり、その後も積極的に 米国債を買い増している。余氏は06年7月まで中国人民銀行（中央銀行）の 金融政策委員を務め、今も金融政策に一定の影響力を持つ。（北京＝高橋哲史） 引用終わり 米国（米ドル）が日本と中国に支えられていることが よくわかる記事です。 中国も、現状のアメリカの財政状態を考えると 米国債の信用力が低下しているのは よくわかっていると思います。 その上で買う理由は何なのか？ 推測してみました。 １ 他にお金を変えておく資産がない ２ アメリカから買えと恫喝されている ３ 将来、アメリカに貸しを作るため が考えられる理由だと思います。 いずれにしろ、日本のようにアメリカに軍事的に 依存していない中国がアメリカと世界経済の弱みを 握ったのは間違いありません。 中国が『国債売るぞ』と言った瞬間に アメリカ経済、世界経済が大混乱に 陥るのは間違いありません。 一番恐れているのは、困ったときの最終手段 ”戦争”という形で現れることです。 これだけは、他の経済問題と違い どうにも対策が打てません・・・
2009.01.08
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不動産投資で重要な大きな視点
新春早々なので、今日は大きな話題を書きます。年末に、篤姫を見ていて思ったことがありました。日本は大政奉還先を探している途中なのでは？ということです。近代史を振り返ってみると江戸時代（徳川政権） ↓明治時代（天皇制、軍事政権） ↓戦後（自民党政権）こんな移り変わりでした。どの移り変わりの時にもうまく働いていたシステムが疲労を起こしています。いま、自民党システムが疲労を起こし大政奉還先を探して、彷徨っている時なのかもしれません。大政奉還先がどこになるのかのヒントを考えてみました。１ 明治移行期は、天皇に政治システムを返すという 大義名分があった。 それと、同様の大義名分が必要２ 富国強兵（列強に追いつく）という未来ビジョンがあった。 それと、同様の国民が一致団結できる目標が必要『危機感の中からしか、発展の芽はない』という視点から見ると、世界中が沈んでいる今年は、１，２について見つけるよいチャンスの年になるのではないかと思っています。何度も、ブログでお伝えしているとおり不動産投資は”日本”に完全に依存した投資です。不動産投資で成功するには、”日本が成長する”とういうことが必要不可欠です。不動産投資の観点からも、日本の未来を考えることは重要です。
2009.01.04
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マカオの不動産投資の現状
マカオが経済が思った以上に深刻なようです。昨日引用日経新聞７－９月の域内総生産（GDP)は前年同期比１１．１３％増。かろうして２桁成長を保ったが、昨年２７．３％成長に比べると大幅減速は明らかだ。来年はマイナス成長に陥るとみる向きも出始めた。引用終わり昨年、このブログで予測したとおり失速しましたがそれより、もっと深刻な状況になりつつあるようです。マカオ在住の不動産業者に聞いても『月を追うごとにお金が逃げていっている感じです。』とのことでした。昨年、マカオについて書いたブログを見てみると不動産投資（マカオ）でキャピタルゲインを狙うタイミング昨年、予測した方向性は間違っていなかったと思います。ただ、○ 中国政府がマカオへの渡航規制をしたこと○ 建設途中のホテル、マンションなどの建築が止まったことこの２点はまったく予測できませんでした。昨年マカオを見たときに◆ 中国人はこれだけギャンブルに熱くなる、 人間の本能に近い世界だから この流れは止まらないな◆ ここまで建設が始まっているんだから この建設ラッシュは止まらないだろと思っていました。 ただ、今考えてみると■ ラスベガスの売上を抜くまでの速度が速すぎたこと■ 不動産価格の高騰の勢いがすごかったことこれは、未来を考える時に使う『あまりにも速度の速い成長（事）は必ず是正される』にバッチリ当てはまっていたと思います。未来は、いつも予測を超えて進むものです。
2008.12.25
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お金は、いくらでも印刷できる！
いよいよ、最終手段発動です。 以下引用 NIKKEI NET 米ＦＲＢ，事実上のゼロ金利に 量的緩和導入へ 【ワシントン＝米山雄介】米連邦準備理事会（ＦＲＢ）は16日開いた米連邦公開市場委員会（ＦＯＭＣ）で、最重要の政策金利であるフェデラルファンド（ＦＦ）金利の誘導目標を現在の年1.0％から大幅に引き下げ、年0.0―0.25％にすることを全会一致で決定、即日実施した。米国として史上初めて事実上のゼロ金利政策に踏み込む。同時に長期国債の買い入れ検討なども表明。市場への資金供給量の拡大を金融政策の柱とする量的緩和の導入を正式に決めた。市場の予想を上回る金融緩和策の決定を受け、ニューヨーク株式市場ではダウ工業株30種平均が大幅反発。日米金利の逆転を受け、円相場は一時1ドル＝88円63銭まで上昇した。 米政策金利の誘導目標がゼロ％台に低下したのは初めて。金融不安と景気後退が連鎖するグローバル危機の克服に向け、米金融政策は未踏の領域に入った。 引用終わり とうとうバラマキの最終手段に打って出ました。 『やりたくなかったが、やるしかなくなった』 というのが本音だと思います。 量的緩和についてはこちらをクリックしてください。 日本での量的緩和は、市場（企業、家計）に お金が届かずはうまくいきませんでした。 量的緩和の影響として、円キャリートレードの遠因になり 世界中の不動産、商品、株などをバブル化させる 重要な役割をはたしてしまいました。 日本以上の緩和が行われるドルでは 相当な副作用があると思います。 思いつくところを書くと １ 金、商品などの実物資産へのマネーの過剰流入 ２ ドルの価値崩壊による、米国債信用低下 国債金利の暴騰 ３ マネー供給過剰による短期間の物価暴騰 などが考えられます。 実際は『わからない』が本音です。 しかし、必ず、何かの弊害は生み出します。 ニュースなどを見ると、変化の兆しが必ずあります。 チェックを怠らない必要があります。 変化に気づく度に、このブログでご報告します。 さて、この量的緩和を不動産投資家の視点で見てみると プラス側面は ◆ 実物資産へのマネー逃避による不動産物件の価値上昇 ◆ 物価上昇による家賃上昇 マイナス側面は ◆ 国債金利暴騰による、極端な金利上昇 ◆ 物価上昇の速度が速すぎて家賃上昇が追い付かない が考えられます。 不動産、株、FXどの投資に関しても ”絶対に必須”のチェック項目なのは間違いありません。
2008.12.20
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不動産投資戦略を立てる人と立てない人の１０年後
14日にセミナー参加後、懇親会に参加しました。 その時に、以前２度程お会いした芳山さん（仮名）が わざわざ、挨拶をしにきてくれました。 （本当にありがとうございました。） その時に聞いたお話で印象深かったものが あったのでご紹介します。 芳山さん『いぜん、解雇される場面に 立ち会ったことがあって。』 『本当にいやな思いをしたんです。』 『あんな思いは、もうしたくないと思ったんです。』 『不動産投資の場合は、解雇とか関係なく できるのもいいですよね。』 この話を聞いて”不動産投資”と一言で言っても 人それぞれの色々な思いがあるんだな、 と気づきました。 芳山さんは、フルローンの不動産投資をやられています。 ただ、他の一般的なフルローン派の不動産投資家と違うのが、 芳山さん『１５年とか短期の借入れでキャッシュフローがプラスで 返済計画が立つ不動産投資をしてるんです。』 ◆高利回りで、年額の返済金額が大きいなかでも キャッシュフローを＋にする。 ◆返済期間を短縮して総支払額を少なくなる。 ◆３５年という超長期ではなく、１５年という世の中の変動幅が 小さい可能性が高い、中長期で安全性を確保する。 という戦略なのだと思います。 色々な思いがありながら真剣に不動産投資に 向き合っている方は、知恵がわいてきて 自分なりの不動産投資の形ができるんだと思います。 人のモノマネもいいです。 ただ、真剣に自分なり戦略を持って やらないと成功は遠いと思う瞬間でした。 芳山さん、色々な気づきを与えてもらい 本当にありがとうございました。
2008.12.17
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不動産投資家にとっての最大のコストに関するニュース
平成２１年度の税制改正大綱が発表されました。 平成21年度税制改正大綱 不動産投資家に関係ありそうなところを見てみると １ 土地税制にかかわる部分 平成２１年度 ２２年度に土地を購入して 長期保有（５年間）すると１０００万円までの 売却益が控除される ◆来年、再来年に購入した土地の売却益が 平成２６年、２７年以降の売却であれば １０００万円までの利益に関しては無税になります。 不動産投資家にとっては、重要な出口部分で 有利にはたらくのでプラスです。 ただ、銀行の貸出が絞られて不動産取引全体が しぼんでいることを考えると、これによって 取引量が増えることはないと思います。 ２ 中小企業税制に関わる部分 ２年間の間、課税所得８００万円以下の 法人に関して ２２％⇒１８％の税率となります。 ◆不動産投資物件を法人が所有している方には 朗報だと思います。 個人の所得税・住民税に換算すると３３０万円以下の 課税所得の人以下の税率になります。 ただ、２年間の期限付きなので、この機会に法人化 というのは費用を考えるとメリットなさそうです。 欠損金の繰り戻し制度についても発表されました。 ”赤字”になった場合の制度なので、この制度を使わないような 不動産投資経営をしなくてはいけません。 ですのでここではふれません。 今回の税制改正では不動産投資家にとってマイナスに なる項目はありませんでした。 不動産投資家にとって税制ルールは 非常に重要ですので常にチェックする必要があります。
2008.12.13
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賃貸契約を継続する方法
『長野に忘れてきちゃったんですよ』こんな電話があったのは、新・不動産投資分析ソフトを共同製作している渡部さんからです。何があったかというと、『長野に結婚式にいったら、 旅館にカギを忘れてきちゃったんですよ』『家の前に行って気がついて・・・・』『不動産屋から管理会社に電話してもらったら電話つながらなくてカギ開けられないんです。』話を聞くと、このマンション、区分所有の投資用マンションで共用部分の管理会社と区分部分の管理会社が違うマンションでした。共用部分（オートロック部分）の管理会社には連絡がとれたようです。ただ、肝心の区分部分（家の部分）の管理会社には連絡がとれず、家に入れないということになってしまいました。たしかに、日曜日の夕方でしたので連絡が取れないのもしかたがないのかな・・・ とも思います。ただ、◆連絡が取れる、すぐ飛んできてくれた ↓◆次回更新も、この部屋に住んでもいいな◆連絡が取れない ↓◆もっと対応のいい賃貸ないかなこんな風に考えるかもしれません。わたしの大家さん仲間は、管理会社はもちろん自分の携帯番号も教えている方が結構います。また、管理会社にも緊急時の対応について要望を出し、ここまでは対応してときっちり言っている方もいます。困った時にどう対応するかが・空室率対策・更新時対策には重要だと感じる瞬間でした。
2008.12.11
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キャピタルゲイン VS インカムゲイン
日経新聞にこんな記事が載っていました。以下引用不動産３社の今期営業益賃貸への依存度上昇６割強、マンション分譲不振で引用終わり不況になると、同じ現象が毎回起こります。大手の不動産会社は優良な賃貸物件を持っているので物件が売れなくなっても賃料で持ちこたえます。逆に新興の不動産会社は優良な賃貸物件を持っていないのでバタバタ倒産しました。◆ディックスクロキ（ＪＱ）／１１月倒産◆エルクリエイト（ＪＱ）／１０月倒産◆シーズクリエイト（東１）／９月倒産◆アーバンコーポレイション（東１）／８月倒産キャピタルゲインの不動産投資の難しさを感じます。マンション販売会社も、マンション建築という付加価値はつけますが、キャピタルゲイン狙いと同義です。それと比較すると、販売不振に陥っても賃貸業から収益が上がっている大手は強いです。インカムゲインの不動産投資の強さを感じます。個人の不動産投資家も同様にインカムゲインを狙った不動産投資で安定的にキャッシュフローを確保されています。もちろん、不動産投資分析をしない、甘かった為に空室増、家賃下落と戦っている方もいらっしゃいますが・・・
2008.12.06
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日本の人口減少問題の本質とは
今日は先日読んだ本のご紹介です。[図説]人口で見る日本史この本、不動産投資でも重要になる人口について縄文時代から１００年先位までの推移を見ながら日本の状況について説明しています。この本のポイントをいくつか書くと◆ これから、少子化対策を行っても人口減少が 止まるには５０年近くはかかる◆ 歴史の中でこれまでも何度か人口減少を経験している◆ 人口減少は、新しい社会システムが成熟してきた時に起こる 今回の人口減少は工業化システムの成熟とともに起こっている◆ アジア各国から移民を受け入れるのも、長い時間は続かない アジア各国の人口増加が頭打ちになるのが近いこの本では、しばらく人口減少は止められないと書いています。自分なりの考え方では、人口爆発バブルが世界中で終わりを向かえ始めている兆候だと考えています。経済成長（成熟） ＝ 人口増鈍化こう考えると、人口爆発継続中なのがアフリカだけになりつつあるのも納得できます。アフリカの経済、社会安定を最後に世界は人口減少に向かうと思います。（おそらく２１世紀後半）そうなれば、人口爆発に乗ってきた、世界の経済成長速度が遅くなっていきます。こう考えると、暗い気分になりますが、多くの人の価値観が『経済成長＝幸せ』ではなくなるのだと思います。キーワードは、『心』『目に見えない世界』で感じる幸せだと思います。価値観の変化をしっかり考えながら不動産投資を含め、生きる方向を決めることが重要になりそうです。[図説]人口で見る日本史
2008.12.03
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不動産不況の根の深さ
不動産市場の厳しさを感じます。 以下引用 産経ニュース 内定取り消しの学生「怒りより悲しみ」 日本綜合地所５３人 来春卒業の学生が企業から内定を取り消された事例が厚生労働省の調査で３００人を超えた問題で、東証１部上場のマンション販売「日本綜合地所」（東京都港区）が内定者５３人の内定を取り消したことが２８日、分かった。内定を取り消された学生は同日、記者会見し「怒りよりも悲しみが大きい」と話し、就職活動が振り出しに戻った“悪夢”に戸惑う表情を見せた。労働関係者からは調査の数字について「実際にはもっと多いのではないか」と指摘する声もある。 ２８日、東京・霞が関の厚生労働省で記者会見したのは、全国一般東京東部労組に加入した都内の大学４年の男子学生（２３）。学生は面接などの試験を受け、今年４月２４日に日本総合地所から電話で内定の連絡を受けた。 学生によると、１０月１日に内定式があり、同社幹部が「マンション業界は不況だが、うちの会社は大丈夫」とあいさつしたという。だが、今月１７日に同社総務部長から電話で「経済状況が悪化して、入社させても苦しめてしまう。後日、役員が自宅に行って説明をしたい」と、内定取り消しを告知された。 学生は「６社の内定を断ってこの会社に決めた。働くことを心待ちにしていた。正直なところ、怒りよりも悲しみが大きい」と話した。同社は内定学生に宅建取得を求め、学生は専門学校で受講。学費は一部を同社が負担したものの、約１０万円は自己負担したという。 学生は「不動産業界はもう懲りました」と語り、雇用継続は求めず、現在は別の業界で就職活動を行っている。 日本綜合地所経営企画部は「マンション分譲地を取得し、販売する営業社員が必要だった。昨今の経済・金融情勢の悪化で内定者５３人の採用について、先行きが不透明になった」と説明している。法的な問題については「学生への説明が優先されるので、現段階でコメントできない」としている。 引用終わり このニュースを見て、日本綜合地所の決算書類を見てみました。 3月と７月～９月の決算書を比較すると ◆ 販売用不動産、仕掛販売用不動産が約１０％増えている ◆ 短期借入金が倍増している ７月～９月の決算は税引前黒字でした。 不動産業の中で短期借入ができているということは それなりに評価されていたことがうかがえます。 ただ、１０月以降に資金繰りが悪化する 何かが起こったということだと思います。 想像すると、 １０％積み増したマンションの販売不振 ↓ 決算書上のマンション価格より価値下落 ↓ 販売不振、マンション価格評価を下げた 銀行が貸し出しを規制 ↓ 資金繰り悪化 ↓ 内定取り消し騒ぎ といった感じだと思います。 １０月以降の決算書を見るとハッキリすると思います。
2008.11.29
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不動産投資分析するまで見えなかったこと
『実物資産が老後のゆとりを生む！』よく見かけるワンルームマンション販売会社の広告です。ペーパー資産がボロボロの、現在にあったキャッチコピー素敵です。では、本当に老後のゆとりを生むかシミュレーションしてみました。上の画像が広告を元にしたデーター入力画面です。下の画像が結果です。ブログにアップできるように画像圧縮しているのでチョット見にくいかもしれません。ただ、赤い時が多く、満室でもキャシュフローの赤字が続いているのがわかります。素敵なキャッチコピーの広告では、毎月、数千円残る計算をしています。ただ、広告をよく見てみると１ 固定資産税が考えられていない。２ 購入時の諸経費が考えられていない。ことに気づきます。現実に即して計算してみると、赤字のキャッシュフローが累積していきます。１０年目 -3,856,960２０年目 -7,713,920３０年目 -11,577,711赤字が続く＝実物資産が老後のゆとりを生む！にはなりません。とは言うものの、どうやったら広告どおり『実物資産が老後のゆとりを生む！』になるか考えてみました。◆ 家賃が上がる ３年目から７１６００円の家賃を１１００００円に 上げることができれば１６年後に累積損失をなくせます。◆ 売却額が、購入価格と同額で売却可能 ２０年後に２２００万円で売却できれば ５０万円程度累積黒字がでます。『実物資産が老後のゆとりを生む！』には家賃を２０％以上上げるか。２０２８年に、新築と同じ価値を維持して同じ価格で売却するか。不可能とは言いません。ただ、ほぼ不可能だと思います。不動産投資分析をすると、こんな細かい所まで見えてきます。
2008.11.27
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１２月以降、銀行融資がどうなるか知っていますか？
１２月以降、銀行の貸出しが多少緩むかもしれません。以下引用毎日新聞社 自己資本比率：規制を緩和 銀行の貸し渋り防止－－政府 政府は７日、銀行の健全性を示す自己資本比率の規制を緩和することを決めた。株価などの大幅下落で自己資本比率（貸し出しなど総資産に占める自己資本の割合）が低下し、貸し渋りが起きることを防止するのが狙い。 国内を中心に展開する地方銀行や信用金庫などは、株式や債券などの評価損を自己資本から差し引かないように変更するほか、海外に進出している大手行などは、国債や地方債などの評価損を自己資本から差し引かなくてもよいようにする。２０１２年３月期決算までの時限措置で今年の１２月期決算から実施する見通し。 邦銀は、１０月以降の株安で多額の含み損が発生している。この状況が続けば、評価損で自己資本が大幅に目減りする。自己資本比率は大手行なら８％、地銀なら４％を割れば、金融庁が経営責任を問うことになっている引用終わり貸出が厳しくなった原因の１つが１２月から緩和されます。不動産投資への、貸出しが厳しくなった理由として１ 貸出先の信用リスクが高まった２ 銀行自体の資産が棄損し自己資本規制をクリアできなくなった３ 不動産の値下がりによる担保価値見直し４ 金融庁のありがたいご指導まず、４番は、さすがに、ここまでくるとありがたいご指導はしていないと思うのでまず、ひとつハードルがなくなっています。その上に、２番に関しても１２月より時限措置が動き始めますのでハードルが低くなります。問題は、１、３ということになります。１は、個人の与信があるか、ないかに関わってきます。与信がある人には、大チャンスの時期到来になりそうです。３は、これも個別の物件の担保価値なので銀行の積算評価よりもの安い物件を見つければクリアできます。『これまで、しっかり不動産運営されていて、割安な物件を見つける 情報収集能力を持っている』こんな人には好機になりそうです。良いか、悪いかは別にして、銀行は、よくわからない中小企業に貸し出すのならば、しっかり担保をとれる不動産に貸し出す可能性が高いと思います。ただし、一気に不動産への貸出が緩むというのも現実的ではありません。どんな、流れで融資姿勢が変わっていくのか情報収集する必要がありそうです。また、新しい情報があればブログでご報告します。
2008.11.22
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海外不動産投資（マカオ編）
マカオの状況が想像以上に厳しそうです。以下引用NBonline中国の観光業は金融危機を乗り切れるか？ 中国の新富裕層による観光需要を当て込んでいた旅行業界では、最近の中国関連のニュースを耳にするにつれ、苛立ちが拡がっているようだ。 第3四半期のGDP（国内総生産）の伸び率が前年比9％と、過去5年で最低水準を記録した中国経済には、世界的な金融危機の影響が出始めている。 時を同じくして、中国の旅行ブームにも減速の兆しが見える。8月には、中国から国外への旅行客数が減少。いつもなら中国本土からの観光客の買い物で潤っている香港の小売業者だが、10月初旬の国慶節前後の1週間の休暇時期には期待していたほどの売り上げが上がらず、不満の声が漏れ聞こえる。 また、かつてのポルトガル植民地マカオでも、中国人旅行者への依存度が高いカジノは、9月のゲーム収入が前年同月比3.4％減の8億9000万ドル（約840億円）となった。前月比では28％減となり、急激な落ち込みを見せている。 マカオの政府系カジノ監査機関、博彩監察協調局（DICJ）は10月20日、カジノ収入が2四半期連続で減少したと報告した。DICJによると、今四半期のゲーム収入は32億5000万ドル（約3080億円）、前期に比べ10％の減少だ。また、マカオで新たに4つのホテルを建設予定だった米カジノ経営大手ラスベガス・サンズ（LVS）も計画延期が報じられ、景気減速の兆候が覗える。 10月20日付の香港英字紙サウスチャイナ・モーニング・ポストは、大富豪シェルドン・アデルソン氏が昨年コタイ地区に開業した一大複合施設「ベネチアン・マカオ・リゾート（澳門威尼斯人度假村酒店）」（BusinessWeekチャンネルの記事を参照：2007年9月11日「マカオで一発大勝負！」）が、金融不安を理由に52.5億ドル（約4880億円）の資金調達計画を中止すると伝えた。LVSの広報担当によれば、当初計画していた52億ドルの借り換えを断念し、ホテル2軒の建設資金20億ドルのみの調達を目指すという。 引用終わり以下引用アジエックス政府は11月12日、カジノ総合リゾート「マリーナ・ベイ・サンズ」開発事業が、推進母体であるラスベガス・サンズ（LVS）の破たんで頓挫しても、政府として救済することはないとの方針を明確にした。イスワラン上級国務相（通産担当）は「同事業について政府に救済の要請はなく、政府としても救済に乗り出す意向はない」と言明した。LVSは債務不履行の恐れが浮上しているため、事業続行が危ぶまれた。イスワラン大臣は「商業ベースの事業であり、困難は商業的に解決されるべき」とした。政府系企業がかかわる可能性については「政府系企業は商業体であり、同リゾート事業に投資するかは企業自体が決めることで、政府が指図することではない」と述べ、政府系企業が救済に乗り出す可能性を否定しなかった。LVSは増資で危機を乗り切る方針で、21億4,000万米ドル（約2,000億円）の資金調達にめどがついたとしている。またサンズのアデルソン最高経営責任者（CEO）は、マカオ業務の拡張工事を凍結し、シンガポール事業を優先する方針を表明した。同リゾートは来年末までに全面開業の予定だったが、一部は再来年初頭にずれ込む見通しだ。ホテル、会議施設、カジノ施設が建設される。引用終わりこのブログでもアメリカの金融緩和と同時にマカオの不動産投資ブームが収束すると何度も書いてきました。下記が、１年以上前に書いた記事です。（投資の話のメインブログへ書いた記事です。）マカオで家賃収入（インカムゲイン）は成り立つか？不動産投資（マカオ）でキャピタルゲインを狙うタイミング今、読むとだいたい方向性はあっていたかなと思います。ただ、● アメリカの金利がここまで切り下げられたこと。 （アメリカ経済がここまで悪くなったこと）● カジノへの投資が極度に冷え込んだこと● 中国政府がマカオへの渡航を規制したことなどは想定以上でした。マカオの不動産会社には、現状どんな状況か確認していません。おそらく、ものすごい勢いで投資資金が逃げているのは間違いないと思います。
2008.11.19
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銀行で融資を受けられる人と受けられない人の５つの違い
以下引用銀行の中小企業向け貸し出しの落ち込みが鮮明になってきた。日銀が13日まとめた国内銀行ベースの9月末の貸出残高は179兆円となり、前年同月末より3.2％減った。減少額は3年半ぶりの大きさ。米金融危機をきっかけに世界景気の先行きへの懸念が強まり、銀行が融資に一段と慎重になっている。中小企業の間では政府系金融機関から借りる動きが広がる一方、政府の追加経済対策の早期発動を求める声も強まってきた。「中小向け融資は、米国の住宅ローン問題を発端に世界の金融市場が混乱し始めた昨夏以降、13ヶ月連続で前年同月を下回っている。8月末までは1％前後の減少額にとどまっていたが、9月末は大幅に落ち込んだ。13日に9月中間決算を発表したみずほフィナンシャルグループは傘下の3銀行合算で9月末残高が6.2％も減った。」（日本経済新聞 2008年11月14日 3面）引用終わり今回の記事は中小企業向けの融資についてです。不動産投資向けの融資も厳しさを増しています。ただ、そんな中でも、しっかり融資を受けて不動産に資金が流れなくなった分優良物件を高利回りで手に入れている方もいます。そんな方たちの共通点がないかな？と考えてみると１ 不動産投資に実績がある または、勉強家で不動産投資に対する知識が豊富２ 現状、持っている物件を９０％程度の 稼働率でしっかり運営している３ 融資の際に、不動産投資の経営計画 自己紹介文などをしっかり作っている４ これまでの、不動産投資からのキャッシュフローが しっかり管理され、銀行口座に蓄積されている５ 人的ネットーワークを持ち、コミュニケーション好き１～５は、皆さんに共通していることだと思います。確かに、この逆をやっている人● 不動産投資に実績がなく、勉強もしていないため 知識もない● 現状の不動産投資物件の稼働率は５０％程度● 経営計画も出さずに、ただ、大丈夫だというだけ● 以前、不動産投資した物件からの キャッシュフローで銀座で豪遊● 人嫌いで、偏屈、友達がいないこんな人には、銀行も貸せないと思います。こう考えていくと、融資を受けられて当たり前の努力をしている人が融資を受けていることに気付きます。
2008.11.16
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世界の力関係がわかる方法
だんだん、深刻さを増して行っているのがわかります。以下引用ロイター不動産バブルより膨張していたとされるアート・バブルの崩壊が始まり、競売業界も苦境に追い込まれている。 競売大手のクリスティーズ・インターナショナルは、１１月１２日に抽象表現主義の創始者の１人であるウィレム・デ・クーニングの３作品（合計２０００万ドル程度）を含む作品を競売にかける予定だ。クリスティーズは売主を公表していないが、複数の美術関係者によると、デ・クーニングの作品はファルド夫妻のコレクションの一部で、リーマン破綻の前月にクリスティーズに売却された。業界では「リーマン銘柄」と呼ばれている。ファルド夫妻は美術作品のコレクターとして有名で、キャシー夫人は、現在もニューヨークのモダン・アート・ミュージアム（ＭｏＭＡ）の副理事を務める。中略他方、裕福であるはずの顧客が支払いを滞納しているケースが目立ち、同社の売掛金（オークションで美術品を落札した買い手が支払うべき金額）は、１６億ドルに達した。このうち一部は回収困難であるとみられる。未払いの大半は金融・商品バブルが生み出した新興富裕層だという。売掛金は２００７年にも前年比２倍超増加し、８億３５００万ドルに達していた。引用終わり高い美術品がガンガン出てくるようになった時は大きく、時代が変化する時です。日本のバブルの時は世界 ⇒ 日本へ という流れでした。なかでも、有名なのは、『ゴッホ 医師ガシェの肖像』を１２５億円で大昭和製紙名誉会長 故 斉藤 了英氏が落札したことです。その後、バブルが終わると日本 ⇒ 世界へゴッホの絵も、１９９７年に海外に流出しています。詳しくは ⇒ Wikipediaまだ、欧米の金持ちからの美術品の流出は始まったばかりだと思います。次に、美術品を買いあさる人が、多数存在する国はどこか？時代の変化を読み取るのに、かかせない指標の１つです。
2008.11.12
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不動産投資 ２％ VS ４％
先日、とある懇親会で、こんなことを言っている方がいました。Aさん 『銀行がお金を貸してくれないんだ』 『どこでもいいからお金かしてくんないかな』 『４％、５％とかの金利でも構わないんだ。』 私 『でも、それって金利高すぎて、 運営厳しいんじゃないですか』Aさん 『利回り１０数％あれば、なんとかなりますよ。』 私 『そうですか・・・・』この設定で試しにシミュレーションしてみると金利２％の場合金利４％の場合税引き前のキャッシュフローでみると１３０万円も年間のキャッシュフローが違っています。金利４％でもいいから不動産投資したいという言葉に？と思うのは、色々な不動産投資分析をするとわかります。４％の金利での運用では、空き室率が２０％になればマイナスキャッシュフローに陥ります。金利の力をもう一度見直してほしいと思う瞬間でした。
2008.11.08
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本当の不動産投資収入を知る方法
先日、著名な不動産投資家の方がこんなことをポロッと言っていました。会計や、表向きの数字上は正しくないのですが、なるほどと、納得する言葉でした。『みんな、不動産投資で何千万収入があるとか言うけど、 僕はね、本当は違うと思ってるんだ』『僕の考えはね、１億の物件で１０００万円の収入が あったとするでしょ。』『そしたらね、そのうちの借入金が ９０００万円あるとするでしょ。』『でね、ここからどんな答えが導かれると思う？』『う～ん、ぜんぜんわかりません。』『９０％が借入れだから、本当の収入は１００万円 っていう風に考えるんだ』『だって、借金で稼いだ分を自分で稼いだお金だって 思うのはおかしいよ。世の中そんな簡単じゃないって』賛否両論あるでしょうが、とても納得して聞きました。おそらく、こういった投資家だけが空室率増、金利上昇、家賃下落などの不動産投資環境変化に対応して生き残っていくのだと思いました。
2008.11.05
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読んでいるか、読んでいないかで人生が変わる本
本日は、”絶対に”読んで欲しい古典的な名著のご紹介です。スマイルズの世界的名著 自助論 知的生きかた文庫数年前に読んで素晴らしい本でしたのでまた、新しい本を購入して再読しました。名著は、いつ読んでも名著です。名著の自分なりの定義は、『半年、１年たって読み返すと新たな発見が必ずある』です。この本はまさにそうでした。今回、赤線を引いたところをいくつか書くと◆ 保護や抑制も度が過ぎると、役に立たない無力な人間を生み出す のがオチである◆ いくらひどい政治でもいつしか国民のレベルにまで引き上げられる◆ 自分の幸福や成功については、あくまでも自分自身が責任を 持たねばならないという点だなどなど、沢山ありすぎるので３つほどでやめておきます。特に、今回、大きな気づきとなったのが訳者である竹内均先生の訳者解説です。このような最盛期のイギリスを支えたのは、自助の心をもったイギリス国民であった。本書の冒頭で、スマイルズはそのことをはっきり書いている。これを裏返しにしていえば、その頃に比べて現在のイギリスの勢いがやや衰えているのは、自助の心を持ったイギリス人の数が少なくなったからである。いわゆる成熟病がイギリスに災いしたのである。中略この本の原題ともなっている自助とは、自分で自分の運命を切り拓くことである。つまり他人や国に頼らないことである。これを現代流にいえば自己実現ということになるだろう。ただし、私の理解では、自己実現とは、１自分の好きなことをやって、２十分に食うことができ、３のみならずその結果が他人によって高く評価されることである。『そんな人、そんなにいないよ』と思われるかもしれません。しかし、最近、お会いした不動産投資家の方の中には１～３の状態の方がいらっしゃいます。◆ 芦沢 晃さん 中古マンション投資の極意―サラリーマン大家さんが本音で語る (お宝不動産セミナーブック)◆ 赤井 誠さん目指せ!! ３年 資産３億 月収３００万 －ゼロからの不動産投資 サラリーマン大家の記録－◆ 北野 琴奈さんFP北野琴奈の資産運用とワイン日記（リンクより、それぞれの方のブログ、書籍案内ページに行けます。）皆さんのお話を聞いていると、１ 不動産投資 ＝ 好きでやっている（不動産投資以外でも一流な部分を皆さんお持ちです）２ 十分に食うことできる３ 他人に結果を認められているの条件を満たしている方ばかりなことに気付きました。ご本人達は、そんなことは一切表に（自慢に）出さない方ばかりです。しかし、客観的に見れば、１～３に当てはまることに気付きました。素晴らしい方々と、交流する機会を持てたことに本当に感謝です。自己実現するには、個人がどんな考え方で、どんな努力をしたかに尽きるのではないかと結論に達する一冊です。名著ですので読まれてみてください ↓スマイルズの世界的名著 自助論 知的生きかた文庫
2008.11.02
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いつまで円高は続くのか？に答える為のヒント
最近、日本買い(円高）が進んでいます。以下引用外為12時・円、反落し93円台前半 株安も介入警戒感や持ち高調整で28日午前の東京外国為替市場で円相場は６営業日ぶりに反落した。12時時点は前日17時時点に比べ30銭の円安・ドル高の１ドル＝93円 25―28銭近辺で推移している。米連邦公開市場委員会（ＦＯＭＣ）の開催を控え、持ち高調整の円売り・ドル買いが目立った。株式市場で日経平均株価が一時7000円の節目を下回る過程では、投資家のリスク許容度低下を見込んだ円の買い戻しで上げに転じる場面もあった。ただ、前日に７カ国（Ｇ７）財務相・中央銀行総裁が円高けん制の緊急声明を日本主導で取りまとめたことで東京市場の取引時間帯では介入への警戒感がくすぶり、積極的な円買い・ドル売りに動きにくいムードがあった。円は一時93円99銭近辺まで下げた。９―12時の円の高値は92円60銭近辺。 円は対ユーロでもみ合い。12時時点は同５銭の円安・ユーロ高の１ユーロ＝115円70―76銭近辺で推移している。対ドルと同様に朝方は持ち高調整の円売り・ユーロ買いが先行した。日本時間早朝には、オセアニア市場でオーストラリア準備銀行（豪中央銀行）が前日に続きオーストラリアドル買い介入を実施したことを受け、クロス円取引（ドル以外の通貨に対する円の取引）で円買いが手控えられたとの指摘があった。ただ、株価の下落圧力が強まる場面では円の買い戻しを誘ったほか、機関投資家が為替変動リスクを回避（ヘッジ）するための円買い・ユーロ売りに動いたとの指摘があった。〔ＮＱＮ〕(12:29) 引用終わりとくに、ユーロ安の速度がすごいのには驚きました。（ここまでとは、まったく予測できませんでした）ドルに関しては、ブログで書いていた予測より遅いくらいのドル安ですので、『こんなもんか』という感じです。こんな中で、円が買い戻されています。この状況がしばらく続きそうです。ただ、絶対に忘れてはいけないことがあります。今後の日本のおかれる状況についてです。◆ 人口減少による、低成長時代◆ 巨額な財政赤字◆ 減少傾向の経常黒字◆ ドル信用崩壊による、大量保有する アメリカ国債の信用低下この現実は変わっていません。２０年単位で考えれば、最後の大きな円高周期だと思います。今回の金融危機で２０１１年プライマリーバランス目標もあきらめる事になると思います。財政が破綻すれば、金利暴騰、インフレ、超円安が起こります。何年後に、自分の資産をどうしていたいのか目標をしっかり持って資産運用の計画を立てる必要がありそうです。もちろん不動産投資を含め。今回のタイミングはそのチャンスだと思います。
2008.10.29
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耐用年数の考え方
第２２７回、２２８回のブログで銀行が融資する際にどこがポイントかについて書きました。今日は続きを書きます。審査のポイントとなる部分とは、◆ 年収 ◆ 家賃額計算 ◆ 減価償却率 ◆ 耐用年数 ◆ 自己資金比率 ◆ 返済比率などと書きました。今日は耐用年数の考え方についてです。耐用年数というと、思いつくのが木造 ２２年RC ４７年と言ったものだと思います。減価償却に使われる、法定耐用年数です。一覧表を記入すると◆ 鉄骨・鉄筋コンクリート（SRC）・鉄筋コンクリート（RC） 47年（事業用) ◆ 金属造（骨格材の肉厚４ミリ超） 34年（事業用) ◆ 金属造（骨格材の肉厚３ミリ超４ミリ以下） 27年（事業用) ◆ 木造 22年（事業用) しかし、銀行はこの法定耐用年数と同じ耐用年数で考えているわけではありません。銀行によって、耐用年数が異なるわけです。つまり、ＲＣの耐用年数がＡ銀行 ５０年Ｂ銀行 ４０年Ｃ銀行 ３５年というように異なります。銀行独自のルールですので外部には基本的には漏れません。審査基準を漏らしたなんてことがバレたら”懲戒”ものです。では、耐用年数の違いがどう融資に影響があるかというと、Ｓさんが、銀行にローン審査に来ています。Ｓさん 『築２０年のＲＣ物件に融資して欲しいんだけど』Ａ銀行 うちの基準では、耐用年数３５年だから15年貸出 が一杯だな。 １５年では、返済額が多くて、キャッシュフローがでない だろうから融資は厳しいなＳさん 『法定耐用年数まで、あと２７年あるから、２５年ローンは くめるでしょ。』Ａ銀行 『築年数が２０年と少し気になりますので 再度、検討いたしまして、ご連絡いたします』 この物件への貸出は無理だな。このように、貸出期間を決定するのに銀行内で耐用年数が大きな意味を持ちます。２５年ローンだったら、返済額が少なくキャッシュフローが出た物件も、１５年ローンになれば、返済額が多くなりキャッシュフローがまともにでなくなります。法定耐用年数 ＝ 銀行の耐用年数ではないということを知って融資の交渉に入る必要があります。
2008.10.26
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あなたの不動産投資物件価値は本当に大丈夫
金融危機で、話題に上り始めたのが時価会計の凍結という話です。以下引用SANKEI DIGITAL INC 欧州を中心に１００カ国以上が採用している国際会計基準の導入について、金融庁は２３日から企業会計審議会（長官の諮問機関）で本格議論に入る。先進国の中で独自の基準を持つ日本と米国のうち、米国が２０１４年からの採用方針を打ち出し、日本が孤立する恐れがあるからだ。金融危機を受け、国際基準の時価会計見直しが並行して進んでおり、議論の行方が注目される。 国際会計基準は各国でバラツキのある会計基準を統一しようと、欧州がルールづくりを主導し、急成長を遂げるインドに加え、韓国やカナダも１１年からの採用を予定するなど、世界的な標準になっている。日本と米国は国内基準を維持する立場だったが、米国が今年８月に一転、国際会計基準の採用を表明し、先進国の中では日本が取り残された格好になっている。 金融庁は、日本経団連や日本公認会計士協会などの意向を受け、非公式の意見交換から企業会計審議会での議論に切り替え、本格議論に着手する。審議会では、対象企業や、海外進出している大手企業を対象に国際会計基準の先行導入を行うといったロードマップ（行程表）整備を進める。 野村証券金融経済研究所の野村嘉浩・投資調査部次長は「投資家は財務状況の比較がしやすくなり、企業にとってはＭ＆Ａ（企業の合併・買収）で相手の状況が分かりやすくなる」と世界的に採用される国際会計基準のメリットを強調する。 金融庁の議論では１１年以降の導入が検討される見通しだが、企業は会計処理やシステム変更などの対応が必要になり、会計専門家は「企業の事務体制や人材育成など５年ぐらいの準備期間が必要」としている。 一方、金融市場の混乱を受けて、海外では国際会計基準の時価評価を一部凍結する動きがあり、日本も追随する見通し。このため、市場関係者からは、混乱の可能性も指摘する声も出ている。引用終わりこの話、個人の不動産投資家は『関係ないや』と思ってしまうかもしれません。しかし、本当は、会計とは関係なく常に、自分の頭で不動産投資物件の時価会計をやっておく必要があります。例◆ １０００万円で物件を購入◆ １０年で３００万円のキャッシュフローを稼ぎ出す◆ １０年後、売却してみると５００万円でしか売却できず◆ つまり、２００万円の運用損個人で考えるべき時価会計とは、その時に売却したらいくらで売れるのを考えることです。（会計上の考え方は違います）例の場合、１０年後に売却しないままでも、時価は５００万円しかないわけです。つまり、貸借対照表で考えると１３００万円あると思っていた資産規模が何と、８００万円しかないことに気づくわけです。売却するまでは、時価会計の考え方がないと気づきません。しかし、時価会計で貸借対照表を作りなおして見ると一目瞭然です。企業会計の時代の流れとは関係なく、個人こそ、時価会計の考え方が必要です。
2008.10.22
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不動産投資以外の本を読んでみる必要性
今日は、７，８年ぶりに小説を読みました。友人から、『なかなか面白よ』と言われたのであ～、そういえば７，８年小説読んでないなと気づき、読んでみようと、なぜか思ったのです。多読家だと自負しているわたしです。ただ、普段読む本と言えば、不動産投資、投資、マーケティング、人世論、哲学こんな本ばかりでした。偏ってるなと思い、せっかくの機会だからと思い思い立ったらすぐ行動ということで、時間のあった本日、一気に読みました。その題名は、イン・ザ・プール (文春文庫)どんな話かというと、何かに依存したり、強迫観念におそわれたりした患者をチョット変態的な精神科医が、非常識な方法で救っていくという話です。確かに、人間は一つのことが正しいと思うとまわりが冷静に見れなくなって、そればっかりを考えてしまう。やってしまう。という風になります。少し、我に返ると、小さなことですが、『小説なんて読んでもしょうがない』と思っていた自分もそうかもしれません。ただ、何かに集中することで目的に近づく速度が速いのも事実なので表裏一体ではありますが。不動産投資も真剣になると寝ても起きても、不動産投資のことを考えたくなります。そこで、自分なりの定義で依存症と集中している状態を定義してみました。（あくまでも私の定義です。医学的には違う定義だと思います。）集中している状態 ＝ それをやっているのが楽しい依存症 ＝ 苦しくてたまらないが、それをやらずにいられない状態自分をチョット分析してみると不動産投資の事を考えているのが楽しく苦痛な部分はないので、依存症ではないようです。皆さんはどうですか？
2008.10.19
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サブムライム後の資産運用の方法
今日は、最近読んだ投資本のご紹介です。サブプライム後の新資産運用―10年後に幸せになる新金融リテラシーの実践内容を箇条書きで書くと◆ 金融工学は実践で役に立たないこれは、リーマン倒産で証明されました◆ 国際分散投資型の投資信託を買えばよい確かに、今回の世界同時株安を見ると同じ資産の世界分散投資の意味が少なくなっています。◆ 日本では１０年後も２０年後も低成長、 低金利時代が続く可能性が極めて高い日本の高成長の可能性は低いと思います。そうなれば、もちろん低金利が続きます。ただ、日本の財政力から見ると、経常収支が赤字になった瞬間に金利暴騰はありえます。最悪の事態ですが・・・・・・◆ 長期運用が正しいと思い込むばかりに、暴落、不況時に 資産価格下落により損失をこうむるこの売り買いのタイミングについては、この本に書いてあります。言うは易し、やるは難しです。このタイミングを狙って努力する必要はあります。◆ アメリカ経済 ＝ 世界経済今回の金融危機で、少しずつこの流れが変わるのだと思います。これまでは、間違いなくそうでした。今回の金融危機が証明しました。◆ 景気拡大期には株式等リスク資産、後退期には現金で 投資自体を休むことも必要この売り買いのタイミングについては、この本に書いてあります。言うは易し、やるは難しです。このタイミングを狙って努力する必要はあります。◆ 日本の通貨リスクを避けるために外貨預金が必要外貨預金の必要性は間違いないと思います。株＝企業の信用 通貨＝国の信用 です。私は、お役人、政治家をそこまで信用できないので外貨の必要性を感じます。 の部分は、この本を読んだ私の感想です。詳細な、何％位の資産をここにということもかかれていますのでお読みになってみてください。サブプライム後の新資産運用―10年後に幸せになる新金融リテラシーの実践
2008.10.16
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政府はウソをつくのが仕事？
昨日、とあるセミナーでの一言に ものすごく納得してしまいました。 現在の金融危機についての話の中で 『お役人も、政治家も金融機関は破綻しないとウソを つくのが仕事なんです。』 『だって、正直に潰れるよなんていったら大変でしょ。』 『それこそ、本当に破綻しちゃいますよ。』 『だから、絶対にウソの情報しか流れてこない。』 『だからって、役人や政治家を嘘つきよばわりするのは かわいそうだよ。』 『だって、ウソつかざるおえないんだから。』 政府からの発表を正しいという前提で聞く 発想自体が間違っているということです。 これは、アメリカも日本も同じです。 本当の情報は、自分で見つけて、考えて、判断するしかない それが、本当の【自己防衛】ということなのだと思います。
2008.10.13
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あなたは銀行でお金を借りられるか！
前回の第２２７回のブログで銀行融資が厳しくなっていること そして、銀行が融資する際にどこにポイントを置くかを書きました。 審査のポイントとなる部分は ◆ 年収 ◆ 家賃額計算 ◆ 減価償却率 ◆ 耐用年数 ◆ 自己資金比率 ◆ 返済比率 などと書きました。 今日は銀行員の友人Ｋくんから聞いた 年収に関する銀行の考え方をお伝えします。 もちろん、銀行、支店によって考え方が違います。 今日、書くことがすべてではないです。 ただ、概ね同じような考え方をしていると思います。 Ｓさんが銀行に不動産投資の融資に訪れました。 （フィクションです。 普通は書類で審査です） Ｓさん 『不動産投資の融資をお願いしたいんですけど』 Ａ銀行 『物件価値、収益還元法上はご融資可能そうです。』 『Ｓ様のご職業と年収をお聞かせください』 Ｓさん 『国家公務員で、年収は８５０万円ほどです』 Ａ銀行の基準では１０００万円以上の年収がない人への 貸出は基本的に行わない方針です。 ただ、国家公務員は安定した収入が確保できそうです。 歩合性の営業マンで年収が１０００万円を超えている人 と比較するとプラスです。 Ａ銀行 『家族構成についてもお聞かせください』 Ｓさん 『妻が１人 地方公務員で年収７００万円 子供が４人います』 Ｓさん１人では年収基準には届きませんが 奥さんが公務員で７００万円の年収があるのは 生活費に困ることもなさそうでプラスです、 ただ、子供が４人もいると生活費が一般家庭よりも かかるのでマイナスです。 Ａ銀行担当者の心の中 『年収基準に達していないけど、奥さんの収入 物件の価値からすると本部審査にかける価値は ありそうだな。』 『真面目そうで、人柄もよさそうだし、しっかり預貯金もしているし』 Ｓさん 『何とか融資お願いします。』 Ａ銀行 『前向きに審査いたします』 Ｓさんの運命はいかに！！ 年収を考える際に、ただ、多ければいいということではないようです。 今回のフィクションのポイントは ■ 年収が１０００万円に満たない － ■ 国家公務員 ＋ ■ 奥さんが公務員 ＋ ■ 子供が４人 － ■ 人柄がいい ＋ ■ 預貯金がある ＋ このように、年収とともにその他の状況についても 判断されることになります。 よく言う、属性がいい、悪いというのはこんなことを 審査されています。
2008.10.11
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銀行で融資を受けるために必要な知識
昨年末から、だんだん銀行の融資状況が厳しくなっています。これは、皆さんも実感として感じられていると思います。銀行では、『何か貸したくないな、景気も悪くなって来たし』などと言って貸し出しを厳しくするわけではありません。これまでよりも、貸し出す基準を厳しくすることによって、貸し出せる物件、人の選別を厳しくします。その基準をいくつか書くと◆ 年収規制 ◆ 家賃額計算の見直し ◆ 減価償却率見直し◆ 耐用年数の見直し ◆ 自己資金比率の見直し◆ 返済比率の見直しなどが一般的です。以前ですと、上記基準のひとつくらい×でも他で+点があると融資してくれる場合もあったようです。しかし、昨年末から融資条件が徐々に厳しくなり、しっかり基準をクリアしないと融資をしてくれなくなっています。これが、融資が厳しい、厳しいと言っている中身です。抽象的に融資が厳しいと言っているだけだと漠然としています。どこが、どう厳しくなったかが分かってくると対策もたてやすくなります。次回は、それぞれの基準がどんな風に決められているかについて書きますね。
2008.10.08
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不動産投資 個人ＶＳファンド
株が激しい下げ方です。その中、REITも下げ止まりません。これだけ、不動産系の会社が倒産すれば冷え込むのも当然かもしれません。JーREITとうとう、１０００Pを割り込むところまで着ました。つい、1年半くらい前には２５００P位あったことを考えると、株より激しい値動きなことに気づきます。ミドルリスク、ミドルリターンの商品というふれこみでしたが、現実は違うようです。また、ＲＥＩＴは証券化して流動性が高いといっても、結局は、不動産投資の弱みである流動性の低さの影響を受けるのだと思います。流動性が低いということは、逃げられ(売却）なくなったらＯＵＴです。その前にと、自分だけは先に逃げようとする足が速いのかもしれません。ただ、このような流れの中でも家賃収入を目的として価値ある物件を所有されている個人の方はしっかり、収益を上げられています。勢いが上向きの時は、大手ファンドなどは有利です。ただ、勢いがなくなった時には、腰をドッシリ据えて行動できる個人に有利に働くようです。とくに、これからは、自己資金をある程度入れられて融資を受けられる人にはチャンスです。不動産投資の面白さを感じますね。
2008.10.05
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不動産投資家、注目の破綻
家賃保証大手のリプラスが破綻したことはご存知だと思います。この話に絡んでこんなことを思い出しました。システム会社勤務の友人（以後友人）友人 『大手家賃保証会社の賃貸管理システムを開発していたんだ。』私 『あ～、その会社、不動産投資家の間では有名な会社だよ』友人 『その会社で何ヶ月か開発してたんだ、何千万円単位の開発。』私 『さすがに、大手だね。開発費用も大きいね』友人 『ところがさ、開発終わったら、このシステムじゃダメだ 金は払わないって言ってきたんだよ。』私 『え～、それで、結局払われたの？』友人 『それから、会社離れちゃったからわからいけど 払われなかった可能性が高いんじゃないかな』友人 『それと、大手のシステム開発会社の間で 裁判ざたになったってうわさもあったし』約２年前の話です。この話のすべてが本当かわかりません。一方的、どちらが悪いということもないと思います。このことが直接、今回のことに関係あるわけではありません。ただ、私自身があらためて『商売やるなら、取引先にも、お客様にも安心して、お付き合いしてもらえる環境にしなくてはいけない』ということに気づきました。
2008.09.30
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日本の円は本当に必要か？
とうとう、一番恐れていた流れが現実になりつつあります。以下引用毎日JP貿易統計：２６年ぶり貿易赤字 景気後退、長期化も 輸出低迷、世界経済減速が波及 ２５日発表された８月の貿易統計（速報値）で輸出額から輸入額を引いた貿易収支が３２４０億円のマイナスとなり、正月休みの影響など特殊要因を除くと８２年１１月以来、約２６年ぶりの貿易赤字に転落した。当時は日米貿易摩擦による輸出自主規制が主因だったが、今回は米国をはじめとした世界経済の減速による輸出低迷だけに、深刻だ。大手証券リーマン・ブラザーズの破綻（はたん）など深刻な金融危機に見舞われた米経済は近く景気後退入りが見込まれているほか、欧州やアジアにも打撃が及んできている。輸出主導の回復シナリオが崩れる中、日本の景気後退が長引く懸念が高まっている。 ８月の国別輸出実績では、米国向けが前年同月比２１・８％減の１兆８７２億円と、比較が可能な８０年以降で最大の減少率となった。低所得者向け高金利住宅ローン（サブプライムローン）問題が広がった昨年９月以降、１２カ月連続の前年実績割れで、日本企業がドル箱としてきた大型乗用車や同部品の輸出が米個人消費の冷え込みで大きく落ち込んだことなどが響いた。 ４～６月期にドイツやフランスなど主要国がマイナス成長に陥った欧州連合（ＥＵ）向けも同３・５％減と低迷。アジア向けは同６・７％増と７８カ月連続で前年実績を上回ったが伸び率は１ケタ台に鈍化し、外需依存度の高い日本が期待していた「米経済低迷を、ＥＵやアジアなどその他の地域の高成長が補う」とのシナリオが破綻寸前なのは明らかだ。 特に、米経済は「リーマンの破綻など金融危機の影響が実体経済に及んでくるのがこれから」（米投資会社）とされ、「０９年いっぱいは景気低迷が続く」（国内金融大手）との厳しい見方が広がっている。最大の消費国として世界経済を支えてきた米経済の復調は当面見込めない状況で、今後は堅調だったアジアなど新興諸国にも打撃が広がりそうだ。２６年ぶりの日本の貿易赤字は、輸出頼みの成長構造の限界を映している。引用終わりそして、もう一つが以下引用NIKKEI NET麻生首相が会見、基礎的財政収支の黒字化目標見直しも 麻生太郎首相は24日夜、首相官邸で就任後初の記者会見に臨んだ。2011年度に国と地方の基礎的財政収支を黒字化する政府目標について「前提条件が大幅に狂ってきていることを無視できない」と述べ、必要に応じて見直す考えを明確にした。ただ「今すぐ（修正を）閣議決定するつもりはない」とも述べ、現時点での修正は否定した。 首相は同日の会見で基礎的収支の黒字化目標について「持つことは間違っていない」としながらも、「（目標を設定した）あのころは金融問題もなかったし、油の高騰という話もなかった」と指摘した。当面は景気対策を最優先すると強調し、臨時国会でも今年度補正予算の早期成立を目指す姿勢も示した。引用終わりこの２つのニュースが同日に報道されるあたりが運命的なのかもしれません。ブログをお読みの皆様はご存知のように日本の公債残高は６００兆円近くあります。日本の年収の約１０倍以上あるわけです。年収 ５００万円の人が、５０００万円～６０００万円の借金している状態です。これを聞いただけでも、ダメなんじゃないのと思います。さらに、２０１１年に年収５００万円で８００万円使っていた、使いすぎ体質を５００万円の収入で５００万円の支出にする約束もあきらめたようです。（一般会計）プライマリーバランスを黒字化すると言うとカッコイイです。しかし、現実は、給料以上に使っていた人が給料以内で生活できるようにするだけです。本当に心配になります。さらに、日本の最後の砦である、経常収支まで赤字になってしまいました。こちらの方は、まだ、単月なので大騒ぎする程のことではないかもしれません。ただ、経常赤字にが続くようだと日本円の信用はどんどん失われていきます。キーカレンシーである米ドルでさえ双子の赤字でドルの価値を年々下げています。ローカルカレンシー化している日本円の価値が一気に下がっていくのは間違いありません。経常赤字の月が増え続けるようだと本当に心配です。投資の方針にも大きな影響を与える経常収支の推移は要注目です。
2008.09.27
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未来を予測する為の方法
約１週間前に、リーマンブラザーズが破綻しました。その後、ずっと、これからの世界はどんな秩序（方向）で進んで行くのか考えていました。そんな時、２年程前によんだある本を思い出しました。メガトレンド2010パトリシア・アバディーン著ゴマブックス２０１０年には、こんな時代が来るよと言う本です。副題には『2010年、世界を変える新しい資本主義がやってくる ＬＯＨＡＳ、スピリチュアル、社会的責任投資・・・・』今回の事件後の流れを考えるのにこの本のどんな点が参考になったかというと○ 精神の力を利用する前には、まずは、貪欲が富の泉だという ばかげた考え方を片付けなければなりません。○ 資本主義の目標は、さらなる資本を生み出すために 資本を投入することだと、あなたが主張するなら、それでいいでしょう。 それは貪欲を必要としていなのですから。必要なのはおそらく 『自己保存』です。もちろんそれは、利己心ですが、貪欲とは違います。○ 資本主義が貪欲ではなく、利己心に基づいていると理解すれば 倫理的、精神的、知的といった橋が、利他主義にまで伸びるのです。今回の破綻は、『貪欲』から発生したのは間違いありません。この本では、今後の流れについて、１ 不正は明るみに出る。２ 社会から信頼されることが収益を最大に増やす３ ビジネスと精神性のバランスの大切さ４ 社会的責任投資の拡大などが２０１０年～のメガトレンドだと書いています。今回の破綻は、この方向を確定づけるティッピングポイントになるのではないかと思っています。これからの時代の流れを考えるのに役に立つ本だと思います。ぜひ、読まれてみてください。 ↓メガトレンド2010
2008.09.23
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不動産投資の悪い情報にこそチャンスあり
基準地価が発表されましたね。ブログをお読みの不動産投資に詳しい皆さんの予想通りの内容だったと思います。以下引用毎日新聞基準地価：商業地が再び下落 住宅地は１７年連続の下落 基準地価の都道府県別動向（商業地） 国土交通省は１８日、７月１日時点の基準地価（都道府県地価）を発表した。全国平均で住宅地が前年比１．２％下落、商業地が同０．８％下落と、いずれも前年を下回った。商業地は昨年の調査で１６年ぶりに上昇に転じていたが、２年ぶりに下落した。住宅地の下落は１７年連続。持ち直し傾向にあった地価は、再び下落傾向が鮮明になった。 地価下落は、景気低迷や米低所得者向け高金利住宅ローン（サブプライムローン）問題を受け、不動産投資や融資が落ち込んだほか、マンション販売など住宅市場の不振も続いたことが原因。オフィス需要も伸び悩んだ。 東京、大阪、名古屋の３大都市圏に限ると、住宅地が１．４％上昇、商業地が３．３％上昇と、ともに３年連続で上昇したが、上昇率は前年を下回った。特に商業地は前年の１０．４％から大幅に縮小した。前年の上昇率が高かった地域で反動が大きく、東京都心の渋谷区、港区などでは下落に転じた調査地点も目立った。 地方の中核都市は、仙台市が全国の商業地の上昇率上位５地点のうち３地点を占めるなど上昇が続いたが、上昇率はやはり鈍化した。地方圏全体では住宅地が２．１％下落、商業地が２．５％の下落と、前年までの傾向に変化がなく都市部との格差がさらに広がった。 ３大都市圏や地方中核都市で地価が上昇した地域を、公示地価（１月１日時点）と共通する地点で見ると、１月以降に上昇率が鈍化したり下落に転じた地点が多く、地価は年明けから大きく変化したことを示した。 都道府県別では、上昇が住宅地で８都府県、商業地で１０都府県にとどまったのに対し、下落は住宅地、商業地とも３７道府県に上った。高知、福井など６道県は、住宅地・商業地ともに下落率が前年より拡大した。 全国の最高価格は、東京都中央区銀座２丁目の「明治屋銀座ビル」で、３年連続のトップ。前年比１８．６％上昇し１平方メートル当たり３０００万円だった。引用終わりちなみに基準地価とはWikipediaより基準地標準価格（きじゅんちひょうじゅんかかく）は、基準地価（きじゅんちか）ともいい、7月1日時点における土地の価格（地価）である。都道府県が毎年7月1日時点における全国2万5346地点（平成18年現在）の地価であり、市場の取引価格としての土地価格を、不動産鑑定士の意見を参考に調査したものである。引用終わり現実の不動産価格の下がり方からすると甘めの発表だと思います。政府発表の悪い情報は、だいたい、現実より甘い数値が発表されるのが常です。不動産投資家の友人、何人かに聞いても銀行の融資姿勢の厳しさはすごいようです。○ 融資おりない ⇒ 不動産価格が下落する。○ 建築コストが上がる ⇒ 土地価格を下げて調整する。これから、来年にかけては、さらに下落するのが決定的です。しばらく、この手の発表は悪い情報が出続けそうです。
2008.09.20
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２０代が賃貸物件に何を求めているか
２０代前半の人が、賃貸住宅に何を求めているかこんなデーターがありました。以下引用homesclub住まいの間取り 業種別ランキング ひとりぐらしの家賃譲れない設備引用終わりまず、このデーターを見て思ったのが、東京２３区の家賃って高いんだなということです。2番目のデーターを見ると、全国平均が５．９４万円です。私が、８年ほど前まで一人暮らししていた２３区といっても江戸川区という東京の外れで７万２千円も払っていました。その当時、何もしらない自分は『高めの家賃設定されていたのか！』と思ってしまいます。譲れない設備のデーターでは、バス・トイレ別が飛びぬけて多いです。女性の場合は１階には住みたくないという人が多いです。このデーターを見ると、自分が一人暮らししていた１０年程前と、そんなに求めることも、家賃相場も変わっていません。最近、賃貸住宅で、色々な設備をつける物件も増えてきました。ただ、このデーターを見ると過剰設備になっているんじゃないかなとも思えます。色々な意見を参考にしながら、どこまでお金をかけたらいいのか考える必要がありますね。
2008.09.14
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不動産投資物件を選ぶなら、新築物件か中古物件か？
こんなご質問をいただきました。Ｊ．Ｋさんより『利回りが１５％の中古物件と利回りが１０％の新築物件だったらどちらを選んだほうが得でしょうか？』物件価格、築年数、場所等が分からないのでハッキリとしたことは答えられませんでした。大きな視点でどんな風にお答えしたかと言うと、たとえば、立地はまったく一緒の場所だとします。当然、『利回り１５％！に決まってる』と言いたくなります。しかし、中古と新築を比較する上で忘れてはいけない重要な項目があります。なんだと思われますか？それは、『修繕費用』です。１億単位の物件になれば修繕費用が簡単に３００万円、５００万円かかることになります。ある、友人の不動産投資家は、中古物件を購入した場合は必ず、物件価格の１０％～１５％は修繕費用として取得費用に含めて計算した上で不動産投資計画を立てます。単純化して言うと（かなり単純化しているのですべて当てはまるわけではありません！！）新築物件は修繕費用のリスクをとらなくていいので低利回りでもＯＫ。中古物件の場合は修繕費用がリスクになるので高利回りでないとＮＧ。つまり、利回りでリスクをヘッジするのか。物件の新しさでリスクをヘッジするのか。どちらを選択するのかということです。こういうことを考えても、利回り、利回り、利回りばかり考える無意味さがよくわかります。
2008.09.10
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不動産価格の世界連鎖
２月に韓国に行った時に、ガイドさんが韓国の不動産価格の上がり方がすごいんだという話をしていたのを思い出しました。１年で２０％という勢いで上がっているという話でした。以下引用韓国の不動産を警告関連タグ 不動産バブルサブプライム・ローン 日本経済新聞は１日「ソウルの人気マンション価格が下落し、地方の未分譲マンションが急増したことから不動産のバブル崩壊の兆しが見られる」と報じた。外国のマスメディアが韓国の不動産バブル崩壊の懸念を警告したのだ。 地方は住宅の需要が高くないにもかかわらず、供給が過度に増えたせいで地方の中小建設会社が相次いで不渡りを出すなど、不動産のバブル崩壊の兆しが見え始めたと新聞は診断している。また「韓国の不動産が沈滞した背景には米国サブプライム・ローン（信用度が低い借り手向け住宅ローン）問題と盧武鉉（ノ・ムヒョン）前政権の規制強化という韓国特有の事情がある」と分析した。 盧武鉉前政権が譲渡所得税などを引き上げたうえ、サブプライム問題をきっかけに金利が急騰して住宅所有者が不動産を適切に処分できなかったとしている。それにもかかわらず、李明博（イ・ミョンバク）政権は規制緩和を打ち出せない状況にあると伝えている。建設業界では不動産取引の活性化のために規制緩和を要求しているが、富裕層のための政策という理由から規制緩和に対する反対世論が強く、十分な対策を立てにくい状況だと分析されている。 引用終わり日経新聞には、韓国マンション価格のあがり方のグラフがありました。これをみると、ガイドさんが言っていたように２００６年から２００７年の間で２０％近く価格が上昇しています。３０００万円のマンションが１年チョットで３６００万円になることを考えると、実需にもとづいた上がり方ではないのかなと思えます。ガイドさんが、不動産の価格を始めるくらい不動産高が話題になっていることを考えると２月時点でバブルの終わりが近かったのかもしれません。
2008.09.07
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海外不動産投資を考える
こんなサイトを見つけました。ＪＴＢロングステイプラザどんなサイトとかと言うと、『海外不動産物件及び海外移住情報サイト』です。○ ロングスティがしたい人○ 海外移住を考えている人○ 海外不動産投資を考えている人が主なターゲットのようです。ＪＴＢとか書いてあったので、ＪＴＢの名前をうまく使ったのかなと思ったところ、どうも、本当にＪＴＢが運営しているようです。たしかに、海外不動産を手に入れようとすると信用力が高い会社からは、なかなか手に入れられなかったりしたので、面白い試みですよね。ただ、このサイトの中で紹介されているオーストラリア、ニュージランドなどは不動産価格が、ものすごい勢いで上がり続けていました。そう考えると、割高かもしれませんね。しかも、円安状態なので、日本人はとても不利です。海外不動産投資を考えるときに、１ 世界の不動産物件はバブルを終えたばかりで割高 もう少し待って買ったほうがいいか。２ 日本の円は、こらから円高になること（短期的には有）は考えにくく ますます円安傾向、円安になったら不動産取得は困難。１と２の矛盾に悩みます。今日のサイトを見ると、海外移住も不動産物件取得も徐々に一般的になっていくのかもしれません。
2008.09.03
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利用価値の無い土地をどうやって収益不動産に変えるか？
夏の最後の思い出にと、下田に奥様と行ってきました。天城峠（伊豆）を越えている時は、超がつくほどの大雨！！晴れ夫婦と思っていた、強運もこれまでかと思っていました。ところが、ビーチについてみると、青空が広がりだしました。いつもはもっとキレイな海ですが、さすがに、大雨のあとなので透き通ったブルーという訳にはいきませんでした。ただ、今年は行けないと思っていた海に行けたのでそれだけで、ラッキーということで満足しました。さてさて、その帰り道、こんな看板を見つけました。『７００坪 ８００万円 海まで歩いて６分』激安です！！ただ、崖地で、草が生えまくってる土地でした。自分なりに、どうやったら収益の上がる土地になるか考えてみました。１、宿泊施設２、キャンプ場３、海の見えるレストランなどなどアイディアだけはでてきますが、どれも、とても事業計画まで持っていけそうにないアイディアばかりでした。おそらく、売主は、小額だとは思いますが固定資産税を払っていると思います。ものすごい、アイディアを持った天才が現れるか、お金持ちが、趣味で買うまでは、買い手があらわれそうにありません。毎年マイナスキャッシュフローを生む、この土地の行く末の心配と利用価値のない不動産は負債だという思いを強くして帰路に着きました。
2008.08.31
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不動産価格の流れを知る為のヒント
以下引用NIKKEI NET上場企業とＲＥＩＴ、不動産取引額が半減 融資の縮小響く 上場企業や不動産投資信託（ＲＥＩＴ）の国内不動産取引が急減している。2008年4―7月の取引額は6300億円と前年同期に比べ51％減った。米国の信用力の低い個人向け住宅融資（サブプライムローン）問題による信用収縮で、ここ数年急成長した不動産ファンドや新興不動産会社への資金供給が細っている。08年度は取引額が7年ぶりに減少に転じる公算が大きい。 上場企業は一定規模以上、ＲＥＩＴはすべての不動産取引を情報開示している。みずほ信託銀行系の都市未来総合研究所がそれらの開示情報などを基に集計した。07年度の取引額は集計を始めた1996年度以来最高の約5兆6000億円だったが、今年度はこれを大きく下回りそうだ。 引用終わり前回のブログでお伝えしたような情報が次から次へと記事として伝わるようになってきました。これから、不動産価格がどうなっていくか一連の新聞記事から推測してみます。まず、大前提として『新聞の情報は遅い』ということを認識する必要があります。今日の記事も、不動産価格下落、融資規制という半年前から分かっていた事が、ようやく記事になり始めました。つまり、新聞記事に、連日報道され始めたということは本格的に不動産価格、不動産流通量が減少してる証拠です。これからは、不動産に関する、悪いニュースが頻繁に報道されると思います。その後、週刊誌、スポーツ新聞など、不動産とはあまり関係のない読者がいる媒体にまで報道され煽り立てた記事が増えていきます。そして、会社の同僚、友人同士などあまり不動産に興味がない人が『不動産が下がっているね』などと会話を始めます。ここまで来ると、不動産価格の潮目が変わる頃です。情報の川上にいる人が不動産価格が変調し始めたのに気づく ↓不動産価格が思わしくないという小さな記事が出る ↓不動産価格が下落しているという記事がでる。 ↓同じような報道が再三される （今はこのあたり） ↓不動産、経済などに興味がない人が読むような本にまで不動産価格下落が報道される ↓会社、井戸端など不動産に興味がない人まで不動産下落について話をする機会がでる。 ↓不動産価格のどん底感が出てくる ↓実は、その頃には、情報の川上にいる人には不動産価格反転の兆しが出始めている。新聞記事や雑誌の記事を見ていると一杯ヒントが隠されています。
2008.08.27
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不動産投資に重要な情報
こんな記事が載りました。以下引用毎日新聞地価動向調査：全国１００カ所調査、ダウン鮮明 下落の地点、４倍以上に ◇先月・３カ月前比 国土交通省は２０日、７月１日時点の全国地価動向調査結果を発表した。調査対象の１００地点のうち３カ月前より下落したのは３８地点で、前回調査（４月１日）の９地点から４倍以上に増加するなど、全国的に地価が下落傾向にあることが鮮明となった。米低所得者向け高金利住宅ローン（サブプライムローン）問題のあおりで、マンション市況が低迷していることなどが背景にあると見られる。 千葉市や浦安市（千葉県）、名古屋市、京都市などでは３％以上の大幅な下落となった。一方、３カ月前より上昇したのは１３地点で、前回調査の４１地点と比べて約３分の１に急減した。前回５地点あった「３％以上上昇」の地点はなくなった。 東京・丸の内などブランド力のある都心部の商業地では、依然として旺盛なオフィス需要を反映してわずかに上昇した地点もある。だが、分譲マンションが多数立地する郊外を中心に横ばいか下落している地点が大半を占める結果となった。 調査を実施した国交省地価調査課は「全国的に地価は調整局面に入っており、景気動向を含めて今後の動きを注視する必要がある」と分析している。地方都市などの地価動向をさらに細かく把握するため、次回調査（１０月１日）から調査地点を１５０カ所に増やす。 地価動向調査は都市部における地価動向を把握する目的で今年から始まり、今回で３回目。年１回しか発表されない公示地価などと比べて足元の細かい価格変動が反映される。引用終わりようやくか、下落発表かという印象ですね。ただ、記事に書いてあるこの一文はウソなのでご注意を！！（不動産価格下落の理由の２０％位にしか当たらない）『米低所得者向け高金利住宅ローン（サブプライムローン）問題のあおりで、マンション市況が低迷していることなどが背景にあると見られる。』不動産価格低迷の本当の理由を書いてみると、『世界情勢、日本の国債発行高が高止まりする中、金利を１０年に渡り正常化できない為、急ピッチな不動産価格上昇が続いた。不動産価格のバブル化を防止する為には、本来、金利で調整をする。だが、今回は、金融庁が不動産投資融資への監視を強めたと見られる。また、建築基準法改正により、建築着工までの期間が長期化建築会社、デベェロッパーの資金繰りが悪化し銀行も融資に慎重になったと見られる。』こんなところが真実だと思います。大本営発表をそのまま記事にすると真実が見えなくなる典型例だと思います。まだ、まだ大本営発表のニュースが一杯流れています。本当に、注意してニュース、新聞を読む必要があります。次回は、この新聞記事から今後の不動産価格を予測する方法について書きますね。
2008.08.24
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不動産投資、海外にも目を向ける理由
こんな報道がありました。以下引用NIKKEI NETマカオの観光客数、香港を抜く 上半期18％増 【香港＝吉田渉】今年上半期（1―6月）にマカオを訪れた観光客数は前年同期比18％増の1493万人となり、隣接する香港を訪れた人数を半期ベースで初めて上回った。カジノ目当てに中国本土から観光客が殺到した。香港旅行のついでに足を延ばす場所だったが、中国・華南地区の観光の主役の座を奪った形だ。 上半期のマカオ観光客のうち約6割に当たる880万人が中国本土からで、前年同期に比べて27％増えた。マカオは広東省珠海市と陸続きで、香港を経由せずに入境できる。主要カジノは本土で禁止されている賭博を楽しむ中国人客で常に埋まっている。引用終わり昨年、わたしが行ったときも９０％は中国人でした。しかも、ギャンブルへの真剣度合いにビックリしました。日本人が10,000円かけるならば、彼らは50,000円賭けるといった印象です。その勢いに乗って、マカオは、カジノ以外も、マンションなどが建築ラッシュでした。空いている土地にはドンドン建物を建てろという勢いです。いま流行のサブプライムまでは年間２０、３０％の勢いで不動産投資物件の価格が上昇していました。その後の状況をマカオに問い合わせみました。私 『こんばんは』マカオ『お久しぶりです。日本も暑いみたいですね。』私 『昨年の後半から、世界中の不動産価格が下がっていますけど マカオの不動産投資物件はどうですか？』マカオ『正直に言うと、横ばいから、やや低調です。 値上がりはありませんね。』 『今は、ガマンの時期だと思います。』私 『これかの予測、見込みはどうですか？』マカオ『カジノの建設は進んでいますし 一大リゾート地になるのは間違いありませんよ。』 『建築中の建物が完成するのが ２００９～２０１０年頃なので、 その後は、不動産物件の需要と供給が これまで以上の需要増になります。』私『そうなれば、本格的な不動産投資物件価格の上昇になるわけですね。』マカオ『可能性は高いと思います。 あくまでも私の予測ですけどね（笑）』以前のブログで、予測したように値上がり傾向はＳＴＯＰしているようです。今後、２～３年は、不動産投資への資金流入はないと思います。世界の銀行は、サブムライムでかなりの痛手を負ったからです。皆が目を向けないこの２～３年はマカオの不動産投資物件に注目する良い時期だと思います。日本の不動産投資にはない、『需要の力強さがあるからです。』不動産価格、最後はこの方程式できまります。欲しい人 ＞ 不動産投資物件数
2008.08.20
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こんな広告に騙されないでください。
『路線価、東京都１７．４％上昇』こんなことを売りにしているワンルームマンション広告がありました。確かにウソが書いてあるわけではありません。しかし、現実に目を向けると、今年に入って不動産価格は下落傾向です。不動産投資物件の販売会社も下落傾向なのがわからないわけがありません。わかっていながら、路線価上昇を売りにして販売しようすることに悪意を感じます。本当に品の悪い広告だなと思います。こんな品の悪い広告を見て不動産投資をして後悔する人が増えるのだなと思うと残念でなりません。確かに、自己責任で、こんな広告に騙される人が悪いと言えばそうかもしれません。 とは言え、相手に得をしてもらおうと考えるのが商売だと思うのですが・・・・そんなことを考えていたら、新築ワンルームマンション販売業は続かない業種なのかもしれません。
2008.08.17
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通貨とはどんなものか？
この物語はフィクションですので現実と異なる部分が多数あります。ただし、今後のポイントは重要です。登場人物は、ジャイア○、スネ○、のび○、ドラエモ○、できす○くんジャイア○は、皆さんご存知のようにこの世界最強です。何かあると、『文句あるのか、ぶっ飛ばすぞ』と脅かします。ジャイア○は、しばらくは、得意文句の『ぶっ飛ばすぞ』でスネ○、のび○など世界中に力を見せつけてきました。ところが、このやり方よりも頭のいい方法を思いつきました。ジャイア○＄というお金を発行したのです。のび○のドラエモ○からもらった道具。スネ○の面白そうなおもちゃ。を手に入れるのにジャイア○＄というお金と交換する方法にしたのです。ジャイア○は、物を手に入れるためにガンガンジャイア○＄を発行して取り替えていきます。ジャイア○＄が流通する流れはこんな感じです。のび○からドラエモ○の道具を、ジャイア○＄を使って手に入れる ↓ドラエモ○の道具を使って、何かを作り出す ↓それを、スネ○やその他の人に売る ↓その支払いに＄が使える ↓＄の信用力があがるジャイア○＄は、世界中に流通していきます。こうなれば、いちいちぶっ飛ばすぞといわなくてもよくなります。欲しいものを手に入れるには、＄をプリンターで印刷するだけです。そして、ジャイア○＄の力を維持する為に必要な１、ドラエモ○の道具を手に入れることを妨げる出来事。２、ジャイア○＄の流通状態がよくない時。にだけ『ぶっ飛ばすぞ』を使うようになりました。しかし、このジャイア○の強引なやり方に反発心を持つ人が増えていきました。そこに出てきたのが、できす○くんグループの通貨ユーロです。今後のポイントは、○ ジャイア○＄とできす○くんユーロのどちらが、スネ○、のび○達の 信用を手に入れるのか？○ 困ったときの、ジャイア○の『ぶっ飛ばすぞ』はまたでるのか？○ ドラエモ○の道具以上のエネルギーが出てくるのか？このあたりになりそうです。 今後の、のび○達の運命はいかに！！終わり
2008.08.15
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不動産投資分析の重要性
横浜市駅徒歩１０分 １６平方m １R ユニットバス 築１８年 物件価格 ４７０万円 家賃６万円 物件取得費用として１５％（概算） 月々経費 ７１２５円 前回のブログでは、空き室率０ 家賃下落なしで計算しました。現状、借り上げで賃貸されているので安定的な収入が見込まれる為、甘めの不動産投資分析をしました。今日は、７年目に借り上げ契約が解除になって、新たに賃貸募集した場合について不動産投資シミュレーションしてみます。条件は下記です。夢実現！ 不動産投資キャッシュフロー 簡単！一発計算上記で不動産投資分析をすると、６年目までは税引前キャッシュフロー ⇒ ￥６３４５００７年目からは税引前キャッシュフロー ⇒ ￥４３２９００年間２０万円減少します。空き室率と家賃下落の怖さを感じますよね。こんな感じでシミュレーションをするとこの物件のポイントは、『借り上げの家主の客層がよいので、その家主が出ていくか、いかないかに依存している』と言えるかもしれません。今回は、毎年空き室率２０％で計算しましたが、こんな不動産投資分析をしてみるのもいいかもしれません。３年毎に、借主が変わるので、その年だけ空き室率を３０％にする３年毎に、家賃を１０％ずつ下げていく。ワンルームの場合、２年～３年程度で入れ替わりがあるのでより現実的な不動産投資シミュレーションだと思います。不動産投資分析を、こんな感じで３，４種類してみるとどこに、この物件のポイントがあるかがよくわかります。３，４種類シミュレーションしても１０分程度の時間です。何百万円、何千万円投資する前には、最低でも、この位の不動産投資分析が必要です。
2008.08.10
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この不動産投資、成功か？失敗か？
前回のブログで書いた、Ｅさんが手に入れたワンルームマンションのこの物件横浜市駅徒歩１０分１６平方ｍ １R ユニットバス築１８年物件価格 ４７０万円家賃６万円物件取得費用として１５％（概算）月々経費 ７１２５円単年度の分析では、なかなかよい物件でした。今日は、長期の視点で分析してみます。まず、家賃、空き室率などが購入時から変わらないと仮定して分析してみます。Ｅさんのその他の収入がわかりませんのでその他の課税所得は、２０００万円として計算しました。まず、税引き前キャッシュフローは９年目で、￥５，７１０，５００と取得費用を含めた初期投資額￥５，４００，０００を回収できます。全額自己資金で投資した物件にもかかわらず１０年以内に投資資金を回収できるので◎です。ところが、Ｅさん、他にも多数物件を持っているのでその他課税対象所得が２０００万円（仮定）あります。税引き後のキャッシュフローを確認すると約￥３００，０００になってしまいます。この場合、投資資金を回収するには約１８年かかります。これが、その他の課税所得５００万円の人の場合約３８０，０００円が手取り収入になりますので約１４年で投資資金を回収できることになります。なんと投資資金回収までの年数が、４年も違ってきます。この例を見ても、税引き後のキャッシュフローをしっかり計算して長期の投資計画を立てないといけないことがわかります。ただ、ここで投資分析が終わりではありません。より現実にそった不動産投資分析にするには必ず変化のある、空室率、家賃を変化させる必要があります。その投資分析の仕方については、次回のブログでお伝えしますね
2008.08.06
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不動産投資するチャンスを見極める方法
金融庁の『ありがたいご指導』が強力なのがわかります。以下引用 日経朝刊不動産・建設向け融資、3年ぶり前年割れへ6月末、全国の銀行の不動産・建設業向け融資に急ブレーキがかかり始めた。全国ベースの3月末残高は前年同月末比0.2％増の72兆8000億円で、6月末はほぼ3年ぶりにマイナスに転じたもよう。同業界の経営環境の悪化をにらんで銀行が融資姿勢を厳しくし始めたことが背景にある。法改正に伴う住宅着工の減少や市況の低迷にあえぐ不動産・建設業界への資金のパイプが細り始めたことで、同業界の経営破綻も急速に増えている。昨年3月末時点で5.2％だった不動産・建設業向け融資残高の伸びはその後、徐々に縮小。今年6月末は大手各行ともマイナスとなり、銀行全体でも四半期ベースで2005年9月末以来の減少に転じたもようだ。引用終わりこの記事の中に不動産・建設向けの銀行融資の前年比表が掲載されています。この表を見ると（あくまでの概算値を記入）２００３年 約 －１０％２００４年 約 １％２００５年 約 －３％２００６年 約 ４％２００７年 約 ２％不動産投資家の仲間などと話す融資が、『うけやすい』『うけにくい』という話とピッタリ連動して融資の増減が起こっているのがわかります。とくに、２００７年は顕著で、前半戦まではイケイケ後半戦は、まったく融資おりずという感じでした。金利をあげられない状態なので金融庁の『ありがたいご指導』だけでここまでわかりやすく、不動産へのお金の流れをコントロールするのは本当にいいの？と思うところもあります。ただ、この記事にも掲載されていたように愛松建設、ケイ・エス・シー、スルガコーポレーション、真柄建設、ゼファー、三平建設これだけの大型倒産が立て続けに起こっています。この倒産連鎖が、『ありがたいご指導』を緩めるきっかけになるかもしれません。しばらくは、金融庁の融資に対する姿勢の変化に注目です。そこに不動産投資のチャンスが待っています。
2008.07.30
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歴史から未来を予測する方法
あまりの暑さで、部屋でぼ～と本棚を見ているとちょうど３年前に書かれた本『投資戦略の発想法』 木村剛著が目に入ったのでパラパラっとめくってみました。その中で、１９６５年の日本がどんな雰囲気だったかについてかかれていました。以下引用４０年不況を乗り越え、力強い成長の軌跡を描く三洋特殊鋼の倒産、山一証券の再建計画の発表など、高度成長の歪みは４０年不況となって現われました。山一の経営難は深刻な株価暴落を引き起こし加熱する株式ブームに乗った個人投資家が痛手を被りました。しかし、戦後最長となったいなざぎ景気が同年末に訪れ、５年間で実質成長率１０％を超え、GNPでアメリカに次ぐ経済大国としての地位を確立しました。労働力不足が高い賃金上昇率をもらたらしまし、３Cブームとなって耐久消費財購入が急増、住宅建設の需要も増えました。万国博の影響で旅行費用など余暇関連支出も増加しました。一方、モータリゼーションの大衆化が進むにつれ、自動車事故も急増。光化学スモッグや水俣病、イタイタ病など高度成長の影の部分として公害問題がクローズアップされます。引用終わりこんな時代だったようです。ここで思ったのが、中国が、１９６０～１９６５年くらいがちょうど現在の立ち位置なのかということです。○ 高度経済成長の弊害が出始める○ 深刻な株価暴落○ 余暇関連支出の増加○ 公害問題単純に＝とはできませんが経済成長する時には同じような流れの中で成長していくのかもしれません。ちなみに、１９６５年の日経平均が１４１７円１ドル＝３６０円 大卒初任給 ２５０００円その後、１９８９年に３８９１５円に日経平均株価はなります。今後の中国含め、経済成長中の国に投資する際のひとつのヒントになると思います。
2008.07.27
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お金はどこに行けばたくさんあるのか？
こんな記事が日経新聞に掲載されました。以下引用日本産農産物に中東舌鼓、「高くてもおいしく安全」、オイルマネー狙い売り込み。原油高で潤う中東産油国に、日本産のブランド食材を売り込む動きが本格化している。日本の農産物は国内では価格が安い輸入品に苦戦しているが、味の良さや安全性を武器に、海外富裕層の需要を開拓する戦略だ。引用終わりこの記事を見るとマネーがどこに流れているかよくわかります。言い方を変えると『日本人はお金がない人が多いので買えないが、 輸出コストをかけて高くなっても、中東に行けば お金を持っている人が多いので買ってくれる』つまり日本人にお金がない人が多数いる ⇒ 賃金が増えていない ⇒ 日本企業の利益が増えていない ⇒ 原材料費でコスト増 ⇒原油高 ⇒ 『つまり、産油国にお金を吸われている』 ⇒ 産油国にお金持ちが増える理由を書くとこんな感じだと思います。今、お金が流れる方向が産油国だということです。ただ、この流れがずっと続くわけはありません。次に、世界中に溢れかえるお金がどこに向かうかを予測する必要があります。ここ数年の流れを見るとＩＴ株↓不動産↓新興国株↓原油、コモディティ金利が下がる度にジャブジャブになるお金が流れた所は、確実にバブル化しています。原油などに流れたマネーがいつ引き上げるのかを常に意識して、経済ニュースを見る必要があります。
2008.07.24
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ベトナムでの不動産投資状況
今日はベトナムの不動産状況についてお伝えしますね。最初にひとつクイズを出題しますね。『ベトナムでは、高層マンションが建築ラッシュとなっています。 さて、１階と２０階では、どちらの方が価格が高いでしょうか？ また、その理由はなぜでしょうか？』答えは、追伸文でお伝えしますね。前回のブログでも書いたように、ベトナムでも、他のアジア発展国と同様建築ラッシュの真っただ中です。ホーチミンの街中で建てている建物はオフィスビルが大多数です。マンションなど、住居系の建物は、ホーチミンの中心部から車で２０，３０分行ったところに建てているものが多いです。ちなみに写真の建物は、中心部から２０分位行った建築中の高層マンションです。中心部は、車、バイクが急激に増えた影響で、空気、騒音の問題で住環境が悪化して郊外に住居がドンドン立つようになってきています。日本は、郊外から、東京の中心部へ住居が移っています。環境整備が進み、住環境ががよくなったのも一因なのかもしれません。ベトナム人の一般的な所得層は、お爺ちゃん、お婆ちゃん、お父さん、お母さん、子供の三世代で住んでいる人がほとんどだそうです。その為、狭い家の中で、プライバシーなどがなく公園、バイクなどでデートをするという話でした。まだ、写真のようなマンション、住宅は価格が高くベトナムの高額所得者又は外国人向けのようです。外国人でいうと、日本人はまだ少なく韓国人、台湾人が多いそうです。マンションの家賃を聞いたところ広さにもよりますが、10万～２０万円位のところが多いという話でした。平均月収の５、６倍の家賃額ですから普通の人は住めません。ただ、外国人、ベトナムの高額所得者しか住まないと言ってもまだ、まだ、マンション需要に供給が追いついていなく、すぐ完売、満室になるそうです。不動産投資をすれば入れ食い状態です。日本の賃貸市場から考えれば信じられない状況ですね。ベトナム人の中でも、不動産投資で平均月収の何倍も稼ぐ人がでてきています。マーケティングを考える上で『いちばんお腹を空かせているお客がいるところに参入せよ』という言葉があります。ベトナム、マカオなどでは、不動産投資は、お腹を空かせている人が多数いる市場のようです。それにしても、発展中の国に行く度に、日本の不動産投資事情は『法整備がしっかりしていて安心して投資できるが、 実際の不動産投資市況は非常に厳しい』今回のベトナムを見ても同じ思いが強くなりました。追伸 クイズの答えは 『１階の方が高い』でした。 理由は、 １ １階だと商売などをやりやすく利用価値が高い ２ 電力事情が悪く、エレベータなどがよく止まり 上層階は不便確かに言われてみればですね。ただ、ベトナムの考え方は世界の中では少数かもせれませんね。
2008.07.20
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ベトナム経済発展の可能性
先日、ベトナムに行ってきました。やはり、経済発展している国らしく建築ラッシュでした。ただ、まだまだ、インフラが恐ろしく悪く信号整備、道路整備などが経済発展にまったく追いついていない状況でした。道路を横断するときは、バイクとバイクの間を自己責任ですり抜ける感じです。日本人が、いかに安全に飼いならされているか気づきました。ベトナムでは、車は高額品で、庶民はみんなバイクで行動しています。しかも、スコールが降ってきてもおかまいなしで乗っていました。バイクはデートの道具になっているらしく、土曜の夜に走っているバイクのほとんどが街中を目的地なく走っているバイクだそうです。確かに、活気があり経済発展の可能性は高いなという印象でした。ただ、本当によくなるには、２０、３０年はかかるのかなと思います。現地言って聞いた話では、○ 株式相場の時価総額は２兆円程度○ 月給は２万円程度○ 国民のほとんどが、農業又は自営業○ 若年人口がほとんど、老人がいない○ 人口が１００万人単位で増えている○ 人口増が急で２人っ子政策を実施中ベトナムの不動産事情は次回のブログで書きます。
2008.07.16
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