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投資家ひろゆき
不動産投資、経済についての話、そして、日々の気づきについてをお伝えしていきます。
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2008.10.26
カテゴリ： 不動産投資
第２２７回
２２８回
のブログで
銀行が融資する際にどこがポイントかについて書きました。
今日は続きを書きます。
審査のポイントとなる部分とは、
◆ 年収
◆ 家賃額計算
◆ 減価償却率
◆ 耐用年数
◆ 返済比率
などと書きました。
今日は耐用年数の考え方についてです。
耐用年数というと、思いつくのが
木造 ２２年
RC ４７年
と言ったものだと思います。
減価償却に使われる、法定耐用年数です。
一覧表を記入すると
◆ 鉄骨・鉄筋コンクリート（SRC）・鉄筋コンクリート（RC）
47年（事業用)
34年（事業用)
◆ 金属造（骨格材の肉厚３ミリ超４ミリ以下）
27年（事業用)
◆ 木造
22年（事業用)
考えているわけではありません。
銀行によって、耐用年数が異なるわけです。
つまり、ＲＣの耐用年数が
Ａ銀行 ５０年
Ｂ銀行 ４０年
Ｃ銀行 ３５年
というように異なります。
銀行独自のルールですので
外部には基本的には漏れません。
審査基準を漏らしたなんてことがバレたら
”懲戒”ものです。
では、耐用年数の違いがどう融資に影響が
あるかというと、
Ｓさんが、銀行にローン審査に来ています。
Ｓさん 『築２０年のＲＣ物件に融資して欲しいんだけど』
Ａ銀行 うちの基準では、耐用年数３５年だから15年貸出
が一杯だな。
１５年では、返済額が多くて、キャッシュフローがでない
だろうから融資は厳しいな
Ｓさん 『法定耐用年数まで、あと２７年あるから、２５年ローンは
くめるでしょ。』
Ａ銀行 『築年数が２０年と少し気になりますので
再度、検討いたしまして、ご連絡いたします』
この物件への貸出は無理だな。
このように、貸出期間を決定するのに
銀行内で耐用年数が大きな意味を持ちます。
２５年ローンだったら、返済額が少なく
キャッシュフローが出た物件も、
１５年ローンになれば、返済額が多くなり
キャッシュフローがまともにでなくなります。
法定耐用年数 ＝ 銀行の耐用年数
ではないということを知って融資の交渉に入る
必要があります。
銀行が融資する際にどこがポイントかについて書きました。
今日は続きを書きます。
審査のポイントとなる部分とは、
◆ 年収
◆ 家賃額計算
◆ 減価償却率
◆ 耐用年数
◆ 返済比率
などと書きました。
今日は耐用年数の考え方についてです。
耐用年数というと、思いつくのが
木造 ２２年
RC ４７年
と言ったものだと思います。
減価償却に使われる、法定耐用年数です。
一覧表を記入すると
◆ 鉄骨・鉄筋コンクリート（SRC）・鉄筋コンクリート（RC）
47年（事業用)
34年（事業用)
◆ 金属造（骨格材の肉厚３ミリ超４ミリ以下）
27年（事業用)
◆ 木造
22年（事業用)
考えているわけではありません。
銀行によって、耐用年数が異なるわけです。
つまり、ＲＣの耐用年数が
Ａ銀行 ５０年
Ｂ銀行 ４０年
Ｃ銀行 ３５年
というように異なります。
銀行独自のルールですので
外部には基本的には漏れません。
審査基準を漏らしたなんてことがバレたら
”懲戒”ものです。
では、耐用年数の違いがどう融資に影響が
あるかというと、
Ｓさんが、銀行にローン審査に来ています。
Ｓさん 『築２０年のＲＣ物件に融資して欲しいんだけど』
Ａ銀行 うちの基準では、耐用年数３５年だから15年貸出
が一杯だな。
１５年では、返済額が多くて、キャッシュフローがでない
だろうから融資は厳しいな
Ｓさん 『法定耐用年数まで、あと２７年あるから、２５年ローンは
くめるでしょ。』
Ａ銀行 『築年数が２０年と少し気になりますので
再度、検討いたしまして、ご連絡いたします』
この物件への貸出は無理だな。
このように、貸出期間を決定するのに
銀行内で耐用年数が大きな意味を持ちます。
２５年ローンだったら、返済額が少なく
キャッシュフローが出た物件も、
１５年ローンになれば、返済額が多くなり
キャッシュフローがまともにでなくなります。
法定耐用年数 ＝ 銀行の耐用年数
ではないということを知って融資の交渉に入る
必要があります。
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☆ぁのね。。☆
☆ネル☆ さん
ネルゎ今。。。
どぅてぃクンのぉ○んちんにすっごく興味津々なの(≧▽≦)♪
昨日もｶﾞﾏﾝできなくて、ﾊﾟｸｯって食べちゃったけど、ﾎﾝﾄ臭くて美味しいんﾀﾞﾖヽ(゜▽、゜)ノ
みいたんは変わらないって言うけど絶対ちがうよ！！！！
もしかしてネルってば実ゎ、違ぃのわかるｵﾝﾅってやつ？((笑))
http://111ch.net/hhm/4fnk0xz (2008.10.28 19:18:53)
どぅてぃクンのぉ○んちんにすっごく興味津々なの(≧▽≦)♪
昨日もｶﾞﾏﾝできなくて、ﾊﾟｸｯって食べちゃったけど、ﾎﾝﾄ臭くて美味しいんﾀﾞﾖヽ(゜▽、゜)ノ
みいたんは変わらないって言うけど絶対ちがうよ！！！！
もしかしてネルってば実ゎ、違ぃのわかるｵﾝﾅってやつ？((笑))
http://111ch.net/hhm/4fnk0xz (2008.10.28 19:18:53)
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