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2010.01.11
カテゴリ： カテゴリ未分類
事業収支の計算はいろんな項目を調べたり、借り入れ返済額を計算したりで、なかなか大変です。そこで、大まかですが簡単にできる判定法をお教えします。
「１００倍基準」という判定法が,以前よく使われていました。建築費の坪単価が５０万円であれば、その１００分の１の５０００円の坪家賃が取れないと採算が合わないというものです。
しかし、今は１００倍基準がそのまま当てはまりません。金利が下がってきており１００倍でなくても採算が合うようになってきたからです。ただ、その考え方は同じなので、ここでは金利を修正して紹介します。
考え方としては・・・
［要 件］
賃貸住宅を想定
・専有割合 ８０％※１ （総貸面積／延床面積）
・賦金率※２ 0.0053682162 （年利5.0％、３０年返済、元利均等払い） ※４
・賃料単価 Y （家賃／貸面積）
・諸経費割合 １５％※３ （減価償却費、借入利息を除く経費／総家賃収入）
※１ プランによって異なりますので、これは経験値です。
※２ 借入金１円あたりの返済月額です。
※３ これも経験値です。
※４ 以前、１００倍基準は年利7.0％で計算していたので、今回は5.0％に修正しました。公的融資を使えばもっと安く借りられますが・・・
［計 算 式］
X÷０．８×0.0053682162＝Y×（１－０．１５）
X=126.6Y
覚えやすく１２５倍とし、仮に１２５倍基準と名づけます。
この場合は、建築費坪５０万円では、坪家賃が４０００円以上取れないと利益が出ないことになります。また、周辺の相場家賃が坪４０００円でしたら、建築費を坪５０万円以内に抑えないと赤字になります。
要件を変えて、自分なりの１００倍基準を、みなさんも考えてみてください。
「１００倍基準」という判定法が,以前よく使われていました。建築費の坪単価が５０万円であれば、その１００分の１の５０００円の坪家賃が取れないと採算が合わないというものです。
しかし、今は１００倍基準がそのまま当てはまりません。金利が下がってきており１００倍でなくても採算が合うようになってきたからです。ただ、その考え方は同じなので、ここでは金利を修正して紹介します。
考え方としては・・・
［要 件］
賃貸住宅を想定
・専有割合 ８０％※１ （総貸面積／延床面積）
・賦金率※２ 0.0053682162 （年利5.0％、３０年返済、元利均等払い） ※４
・賃料単価 Y （家賃／貸面積）
・諸経費割合 １５％※３ （減価償却費、借入利息を除く経費／総家賃収入）
※１ プランによって異なりますので、これは経験値です。
※２ 借入金１円あたりの返済月額です。
※３ これも経験値です。
※４ 以前、１００倍基準は年利7.0％で計算していたので、今回は5.0％に修正しました。公的融資を使えばもっと安く借りられますが・・・
［計 算 式］
X÷０．８×0.0053682162＝Y×（１－０．１５）
X=126.6Y
覚えやすく１２５倍とし、仮に１２５倍基準と名づけます。
この場合は、建築費坪５０万円では、坪家賃が４０００円以上取れないと利益が出ないことになります。また、周辺の相場家賃が坪４０００円でしたら、建築費を坪５０万円以内に抑えないと赤字になります。
要件を変えて、自分なりの１００倍基準を、みなさんも考えてみてください。
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