新着記事一覧 | 不動産資格関連ホルダー王のブログ byマンションオヤジ

賃貸住宅の採算性を難しい計算なしに判断できます

事業収支の計算はいろんな項目を調べたり、借り入れ返済額を計算したりで、なかなか大変です。そこで、大まかですが簡単にできる判定法をお教えします。　「１００倍基準」という判定法が,以前よく使われていました。建築費の坪単価が５０万円であれば、その１００分の１の５０００円の坪家賃が取れないと採算が合わないというものです。　しかし、今は１００倍基準がそのまま当てはまりません。金利が下がってきており１００倍でなくても採算が合うようになってきたからです。ただ、その考え方は同じなので、ここでは金利を修正して紹介します。　考え方としては・・・［要　　　件］賃貸住宅を想定・工事費単価　X　（建築工事費／延床面積）・専有割合　８０％※１（総貸面積／延床面積）・賦金率※２ 0.0053682162 （年利5.0％、３０年返済、元利均等払い）　※４・賃料単価　　Y　　（家賃／貸面積）・諸経費割合１５％※３（減価償却費、借入利息を除く経費／総家賃収入）※１プランによって異なりますので、これは経験値です。※２借入金１円あたりの返済月額です。※３これも経験値です。※４以前、１００倍基準は年利7.0％で計算していたので、今回は5.0％に修正しました。公的融資を使えばもっと安く借りられますが・・・［計　算　式］X÷０．８×0.0053682162＝Y×（１－０．１５）X=126.6Y　　覚えやすく１２５倍とし、仮に１２５倍基準と名づけます。　この場合は、建築費坪５０万円では、坪家賃が４０００円以上取れないと利益が出ないことになります。また、周辺の相場家賃が坪４０００円でしたら、建築費を坪５０万円以内に抑えないと赤字になります。　要件を変えて、自分なりの１００倍基準を、みなさんも考えてみてください。

2010.01.11

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景気回復期の不動産における順番

まずは、マンション分譲が回復する。次に不動産売買。その次にオフィス賃貸。当然、回復初期は同じ業界でも勝ち組と負け組の企業があり、融資は勝ち組企業にしかされない。マンション在庫はトップの10000万戸から、現在はボトムの5000戸となっており、勝ち組企業は儲かる土地の仕入れ、安い建設費、少ないライバル物件の状況であり、来年の竣工し売上計上されたら、相当な利益が出ているはず。決算発表は再来年ですが。

2009.12.20

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土地の買い増しについて(コピペ)

土地の買い増しについて現在○○市にファミリータイプ２７戸の１棟マンションを所有しております。敷地内駐車場台数は２３台です。現在隣地も駐車場になっており、そちらには８台分のスペースがあります。当マンションの入居者も５台分ほど借りております。この度その隣地が売りに出されました。 * そこが駐車場として使えなくなると、マンション内の空き台数が空き戸数と同じ数となってしまう（３戸に対し３台）。 * 敷地を買い増すと、マンションの敷地が整形になる * ○○市は車社会で１世帯当たり１台以上保有している以上の理由でその土地の買い増しを検討しているのですが、それに当たり検討すべき内容はどんなことでしょうか？買い増しを行うべき条件、行うべきではない条件をご教示頂ければありがたく存じます。よろしくお願い申し上げます。投資マネージャーからのアドバイスポイントは、その敷地を買い増す事により、税引き後のキャッシュフローがどうなるかだと思います。買い増しもキャッシュで購入するのか、ローンを組むのか、いくらで買えるのか、固都税はいくらかなどいろいろな条件が分かりませんので、何とも言えませんが、購入するデメリットに対しメリットが大きければ購入した方が良いでしょう。購入する金額により、全体の収支が変わってきますので、売主に対し、どこまで交渉できるかです。逆に売主からするとN.I様が購入するメリットが大きいと見れば、足元をみて交渉して来るでしょうし、焦らずに検討した方が良いと思われます。考えられるデメリットは、以下の通りです。・ローンで購入したり、収入に対し支出が多ければ、税引き後のキャッシュフローが悪くなる。・N.I様の物件は駐車場が無くなる事により、入居募集で不利になると言う部分で、売主との金額交渉が優位に進められない。・減価償却できない資産の購入となる。・キャッシュで購入すれば、資金が固定されてしまう。・購入できなかった場合、車社会で駐車場が確保できないのは、入居募集条件が悪くなる。考えられるメリットは、以下の通りです。・敷地が整形となり、将来の売却時や再建築時に有利となる可能性がある。・戸数分以上の駐車場が確保できる。・売主の売却理由によっては、現在の不動産市況が悪いので、安く購入できる可能性が有る。やはり、税引き後のキャッシュフローが投資判断としても大きいので、いくらで購入できるかがポイントです。近くに駐車場が沢山有れば、購入する必要もないでしょうし、メリットとデメリットを検討し、ご判断下さい。

2009.10.12

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「働きやすさ」とは、「働きがい」と何が違うのか?(コピペ)

■「働きやすさ」とは、「働きがい」と何が違うのか「働きがいのある会社」という考え方が話題になってきている。私自身も、従業員の働きがいを高めようとする人事部の方々や、働きがいのある企業を評価したり、ランキングしたりする仕組みを開発しようとする団体の方々から相談を受けることもある。　良いことだと思う。企業というものが人で成り立っている以上、また人は企業に採用されるだけで優れた経営資源に変身するのではない以上（つまり、人という資源は意思をもった存在である以上）、働きがいのある企業で、人はより良い資源となるだろう。企業の実例を見ても、働きがいと企業の競争力は正の相関関係があるようだ。また実感とも合致する。　また、企業だけではなく、働く人もより幸せだろう。多くの人が企業や組織という場で生活の糧を得ながら人生をおくる、というのが現実である以上、その場で働きがいを感じられるほうが、そうでないよりも幸せである。　もちろん、相対的に職場や会社で一番生きがいを感じるかは別問題だ。そうではないと主張する人も増えてきた。でも、人生のうち多くの時間を過ごす場であるから、やはりそこにポジティブな価値を見出したい。　また、働きがいと同様に今、関心が高まっている概念に「働きやすさ」がある。特にワークライフバランスや長時間労働が話題になるにしたがって、多くの企業が関心をもっているようだ。　働きやすさとは働きがいと何が違うのか。私は、働きがいが、人材を前へ前へと押し出す力だとしたら、働きやすさは、それを阻害する要因を取り除くことだと考えている。　キャリアの今の段階で子育てに専念しておいて、子供がある程度手がかからなくなったら、再びキャリアに専念する。働く人が、実質的にこうしたバランスを選択できる仕組みは、長期的な意味で、働きやすい職場を提供する。また、こうした企業は働きがいもあるだろう。逆に、両方とも中途半端にしか実現できないような職場は働きにくいし、働きがいもない。　実際、今、企業経営のなかで、働きやすさと働きがいの両方を徹底して追求することで競争力を確保する企業も出てきている。話題になる例でいえば、グーグルやマイクロソフト、SASインスティチュート（アメリカの計算用ソフト会社）などのIT企業の一部である。チャレンジしがいのある仕事や、厳しい成果主義と公正な評価を通じて、働きがいを提供し、同時に極めて厚い福利厚生でそうした成果達成への阻害要因を減らす。長期の休暇や徹底した裁量労働制、社内の豪華カフェテリアやフィットネス施設などがしばしば紹介される。■働く人の視点から企業への評価が進んでいる米国　働きがいと働きやすさは表裏一体のものなのである。どちらか一方ではない。働きがいを追求するためには、働きやすさを提供しなくてはならないし、また働きやすさを提供しても、働きがいがなければ、ただの“従業員に優しい会社”である。既存の“働きがいが高い”企業ランキングを見て、しばしば首を傾げてしまうのは、働きやすさに特化した評価の仕組みになっているからだろう。　でも、いったいなぜ今になって多くの企業人や働く人が、働きがいに関心をもち始めたのだろうか。そのことを考えるために、働きがいや働きやすさの視点から企業や職場を評価することの意義を少し考えてみよう。　働きがいにしても、働きやすさにしても、共通しているのは、それが企業や職場の、働く人の視点からの評価であるということだ。その意味でこれまでの企業評価とは大きく異なる。　いうまでもないことだが、通常の企業評価は、経営の視点、または株主視点からの評価であり、その意味で、働く人による評価の要素は入ったとしても、あくまでも経営視点からの評価の一部である。最近話題になっている無形資産会計における人的資本なども人材の能力や技能の価値などに注目する。視点は経営である。　したがって、働きがいや働きやすさ（総称して仮に、従業員にとっての企業の価値という意味で、従業員価値と呼ぼう）を評価するということは、ステークホールダーとしての働く人の視点に立った評価だともいえる。株主が企業を株主価値という視点から評価し、投資先を選択するように、働く人が企業を評価し、自分の知的資本を投下する。そうした比喩も可能かもしれない。株式市場が効率的に運営されるための情報開示と同じで、人的資本が効率的に投下されるための情報開示だといってもよい。　つまり、従業員価値によって企業を評価することは、まず働く人がどこに自分の知的資本を投下するかどうかを考える意味で重要なのである。そのため、労働市場が流動化し、働く人が選択権をもち、選択のための情報が必要な社会では価値が高い。実際、日本よりも労働市場の流動化の進んでいる米国では、こうした評価や、それに基づくランキングは以前から進んでおり、数も多い。　これまでの日本では、働く人は働く場所をあまり自由に選べなかった。株式市場の流動化の速度に比べて労働市場の流動化は遅れていた。確かに、長期雇用でロックインされている場合、働く会社の選択は難しい。でも、ここしばらく労働市場全体で見れば、かなり流動化は進んできた。　さらに考えてみてほしい。やや荒唐無稽かもしれないが、働く人は、雇用を継続しながら、知的資本を投下しない選択肢もあるのである。投下する量や質を減らす場合もあるかもしれない。平易な言い方をすれば、一所懸命に働かないという選択である。　そうしたときに働く人から、高いレベルの努力を引き出すには多くのコストがかかる。やりがいが感じられない仕事をしている従業員をモチベートする難しさを思い浮かべていただければよい。このような状況は、特に長期雇用で人材が確保されている場合に発生しやすいコストである。　従業員視点からの評価を気にすることは重要なのである。働く人にとっては、進む雇用流動化のなかで、自分で働く場所を選択するという可能性が高くなる。そのときに自分の知的資本が最も大きなリターンを生む場面を選択するための基礎情報である。　また、経営にとっては、経営資源としての人的資本が効果的に調達され、活用されているかを知るための情報なのである。特に経営者が、従業員価値の実態を知らない場合は、経営を律する一つの情報である。　では、いったいどのような企業で従業員価値が高いといえるのだろうか。すでに述べたように、従業員価値を評価し、またランキングまで結びつける努力は、主に米国発で多くなされているが、なかでも老舗は、Great Place to Work(R) Instituteの考え方である。最近、日本でもそれを応用したモデルで日本でのベスト25社を選ぶ試みが行われている。■従業員価値を決める五つの軸とは　このモデルによるとベスト25社とそうでない企業を分ける基本軸は五つあり、信用、尊敬、公正、誇り、連帯感であると主張される。簡単に紹介すると、(1)信用とは、従業員が責任ある仕事を任されている(2)尊敬とは、仕事を行うために必要なものが与えられている(3)公正とは、学歴や人種などに関係なく、公正に扱われている(4)誇りとは、自分たちが成し遂げている仕事を誇りに思う。この会社で働いていることを胸を張って人に伝える(5)連帯感とは、この会社は入社した人を歓迎する雰囲気がある　というような内容である。　なお、5軸は、大量の質問項目を回答者に提示し、そのなかから総合的に良いと判断される企業とそうでない企業を弁別するのに効果的な文章（良い企業と多数が肯定的に答えた文章）を選んで作成したものである。Great Place to Work(R) Instituteは、同様の仕組みを全世界40カ国以上で展開し、ある意味では、従業員価値評価のグローバルスタンダードになろうとしている。詳しくは、斎藤智文著『働きがいのある会社　日本におけるベスト25』（労務行政）を参照してほしい。または、Great Place to Work(R) Institute JapanのHPでもよい。　わが国の場合、どうなのだろうか。このコラムでも何度も強調しているように、私はわが国の雇用モデルの強みの源泉は、その長期性にあると考える。それも、いわゆる高業績のハイパフォーマーだけではなく、中間層の人材まで含めて、ある程度長期に雇用され、それによって文化や価値観が共有され、内部のコミュニケーションのコストが低くなり、チームや組織が強くなることで、日本の企業は競争力を獲得してきたと考えている。■人材が流出する可能性をいかに食い止めるか　もちろん、このモデルだけが唯一の方式ではない。他の方式もあるだろう。でも、わが国の制度や歴史、文化的背景と整合的なモデルだと思っている。また、働く人も長期的な雇用を求める傾向が強いと考えられる。　したがって、経営としての課題は、流動化し、働く人の選択権が高まるなかで、こうした長期性をどうやって維持していくかにある。ここでいう長期とは、理論的に言えば、何回も繰り返される選択の集積である。一回ごとの選択で外部へ流れる可能性のある人材が、そのたびごとに自社を選択してくれる状況をどうつくり出すか、という課題だともいえる。　これが長期雇用の一つのとらえ方であり、すべてがこのモデルにいきつくわけではないが、労働市場の流動化や働く人の意識の変化など、このモデルで考えるのに適合的な要因が増加しているのも事実だろう。高業績者についても、それ以外の人材についても、ほぼ同様だ。選択の意識は強まっている。そして、残る選択をするときに、望ましい選択をしたという意識がない場合、雇用は継続しても、知的投資のレベルを下げるということも十分考えられるのである。そうした状況では、従業員価値を測り、理解することは重要な経営課題となる。　したがって、私は日本の場合（というか、おそらく他の国でも）、現在顕在化した価値だけではなく、未来への期待を要素として含んだ概念で、従業員価値を評価する必要があるのではないかと考える。つまり、未来への期待を原動力に、今残ることを選択するというストーリーである。中核的なものとして、働きがい要素としては、「人材としての成長」や「達成感」、また、働きやすさ要素としては、「人生の展開に合わせた選択の可能性」や「公正に扱われること」などである。まだまだ仕掛品だが、図に示しておいた。

2009.10.12

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時は金なり。

ベンジャミンフランクリン100ドル札の人とは(^_^;)生産性を上げるために、比較優位に基づく分業をする分業する為には、社員の論理的なコミュニケーション能力が必要選択と集中とは分業し得意な箇所に力を注ぐジャクウェルチ

2009.09.30

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成功の秘訣

不可能とは、自分の力で世界を切り開くことを放棄した、臆病者の言い訳だ。ナポレオンの言葉である。確かに(´_ゝ｀)他人が一年出来ることを、三年かかったても、五年かかったても、成功するまで諦めなければ成功する。ようは、成功するまでやり続ける。これが成功の秘訣(^-^)v

2009.06.08

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あなたの会社は性善説？性悪説？

■ダグラス・M・マグレガー【X理論 Y理論】　不況で業績が悪化すると統制的な手法で組織を締めつけ、業績を上げようと試みる経営者が多くなる。一時的には業績が上がるかもしれない。ただ、長い目でみると多くの場合、従業員の士気を低下させ、組織を疲弊させるだけの結果に終わる。　この問題を考えるうえで参考になるのがマグレガーの「Ｘ理論・Ｙ理論」である。　Ｘ理論とは、単純に言うと性悪説である。人間は生来怠け者でできるだけ仕事をしたくないと思っている。従って大抵の人間は統制や命令、あるいは処罰で脅されなければ企業目標の達成に十分な力を出さない。また、普通の人間は命令されるほうが好きで、責任を回避したがり、安全を望むという考えである。　これに対しＹ理論は性善説である。人間は生来仕事が嫌いということはなく、条件次第で仕事は満足感の源にも懲罰にもなる。従って統制や命令、処罰だけが企業目標の達成に力を発揮する手段ではなく、やりがいのある仕事を与えれば人は自ら働く。また、普通の人間は条件次第で責任を引き受けるばかりか、自ら責任を取ろうとするという考えである。　このようにＸ理論・Ｙ理論は学者の理論ではなく、実務家の人間観を分類したものだ。マグレガーは、Ｙ理論で経営を行っている経営者のほうが高い成果をあげていると主張している。　確かにそれはそうだろう。信じて任せたほうが人は力を発揮する。時々悪いことをする者もいるが、それは一部である。　ところがＹ理論を採用しない人たちもいる。株主や投資家だ。経営者や従業員は放っておくと何をしでかすかわからないから内部統制を導入し、しっかり監視しなければいけないという考え方はＸ理論に通じている。　だが、会社のすべてなど監視しきれるものではない。内部統制は企業の足かせになっているのが現状だ。　また、経営者が短期的な成果を追いかけると、Ｘ理論的な方向へ行きがちになる。厳しいノルマを課し、裁量は与えず、目標を達成できなかったらペナルティで追い立てる。しかし、そんなやり方をしたら会社がおかしくなってしまう。　先日、四半期決算を始めてから日本の会社はおかしくなったという趣旨の記事がブルームバーグ・ニュースに掲載されていた。ファイナンス情報の媒体でさえそういう主張をするのである。短期的な数字にとらわれてはいけない。　一方、長期的な成果を求めれば、自ずとＹ理論による経営になる。典型的なケースが2002年に日本経営品質賞を受賞したネッツトヨタ南国であろう。　自動車は日本を代表する産業であるにもかかわらず、その販売店の就職人気は非常に低い。自動車販売に付きものの訪問営業や厳しい販売ノルマが敬遠されているのである。　そんな業界の中でネッツトヨタ南国は皆が嫌がる訪問営業や販売ノルマを廃止する一方、既存顧客へのフォロー活動に注力した。お買い上げいただいたお客様を訪問し、車を清掃したりメンテナンスを行ったりするのである。これならお客様に喜ばれ、社員はやりがいを持って仕事に取り組める。その結果、同社は今年 1月、一月として過去最高の販売台数を更新した。　ただし、そんなネッツトヨタ南国の経営も最初からうまくいったわけではない。Ｙ理論のアプローチだと成果が出るまでに時間がかかるからだ。　だが見方を変えると、時間をかければ会社を良くできるということでもある。業績が低迷すると短期的な数字を求めＸ理論に走りたくなるが、そこを辛抱するのが真の経営者である。　Ｙ理論に基づいた経営を行えば、社員のミスも出てくるだろうし、すぐＶ字回復ということにはならない。だが、それを承知で10年先、20年先には必ず良くなるという長期的視野で取り組むことが大切だ。　そうすれば社員も「ここは良い会社」と感じて懸命に働いてくれるだろう。

2009.05.10

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会社は木である。

しかし、天まで届く木は無い。リスクとリターンは比例する。経営力の差は、リスクをいつとるのかの判断の差である。そして経営力の差は、不景気である生き残り時期にはっきりし、好景気の時には分からないものである。

2009.04.22

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経営者は何をすべきか？

リスクをとるタイミングを判断することです。久しぶりの日記でした(´_ゝ｀)

2009.04.20

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実は

真面目な日記やコメントはmixiでしており、アメブロでは女性の感性を学ぶべく、女性タレントの日記におやじギャグを中心にコメントしています。ですから不動産・経済の日記は、mixiまでお願いします。なお、楽天ブログもまじめな日記ですが、今はmixiのみ毎日書いておりますので、ご了承ください。

2008.10.04

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新規事業の立ち上げ

後日、記載させて頂きますので、ご了承ください。

2008.02.02

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ご意見をお願いします。

億円単位の収益物件の仲介手数料の件です。基本的に最終的に決めた方が、一番多く仲介手数料を得るのは同意して頂けると思いますが、最終的に決める方のモチベーションを下げても、他に決められてしまいます。そこで悩んでいるのですが、私は、片手の仲介手数料の場合に、基本は決めた方が２％とし、残った１％＋６万円をあんこの方で分けるのが一番かなあと考えています。物件により、事情やルートが異なるので一概には言えませんが、もめてビジネスチャンスを失い０円となるのが、一番つまらないのでご意見を伺いたいのです。皆さん、一般的にこの考え方は、どうでしょうか？

2007.03.23

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本日、人にお会いします。

お名前は、私が念じた苗字のひとつでした。今まで住んだ場所、勤務した会社、彼女は、全てに西、田、川に縁があります。川に関しては、さんずい等の水に関係あり、田に関しては里等の田が含まれるものです。だから、バートナーの名前は、川田、田中、田川、なんかの名前かな、場所は品川区西五反田かなぁ、それとも川や海の近くかな、なんて運命になると妄想しておりましたo(^-^)o 不思議なもので、田は水を欲しているんです理論？です。そして、私も注ぐと。私は、だからあちこちの水神社には、頭があがりません(-.-;) たぶん、自分には水の神様がついており、自分は水に関係していると一年前に気が付きました(^0_0^) みんなさん、運命や宿命を信じますか？ちなみにこの方に出会うために、水の方のお二人の出会いを通しての出会いとなっています。不思議なものです。

2007.03.13

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起業予定の会社概要の一部

私のポリシー４を書くより前に、私の起業しようとしている会社の頭の中の一部を記載します。まだ、変更の余地はありますが、下記に基づき、いろいろ検討中であります。今後５年間（１０年後）は、このような事業かと思いますが、入社して頂く人材により変わります。なお、これに合わせ組織図も検討済みであります。サービス提供のターゲット超大手以外デベロッパー流動化不動産会社不動産ファンド町不動産屋※各々のターゲットには、得意・不得意の業務があり、せっかくのビジネスチャンスを逸していると思われるため、各々を結ぶ架け橋的な企業を目指します。結果として、間接的にエンドユーザーのお役に立ちたいと考えています。事業内容1管理組合運営業務2リーシング業務3プロパティマネジメント業務4メンテナンス業務5修繕、リフォーム工事・新築工事コンストラクション業務6分譲販売受託事業、開発事業7事業・開発・収益用不動産仲介8信託受益権販売業9マンション新築設計ほかボリューム調査、建て替え等コンサルティング、建設プロデュース10建物診断・定期点検・アフターサービス等クレーム対応等業務11損害保険代理店業務12管理組合理事長サポート事業（13介護付老人専門賃貸住宅、14カード金融事業）※顧客のために業務の川上から川下まで行なうことにより、業務の相乗効果をあげます。皆さんのご意見あれば、コメントをお願いします。

2007.03.12

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ミクシーにて、足跡帳　ｂｙマンションオヤジを作成しました。

誰でも参加のコミュニティを作成しましたので、ぺたぺたお願いします。足跡帳　ｂｙマンションオヤジhttp://mixi.jp/view_community.pl?id=1892578

2007.02.24

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ミクシーにて、不動産関連のスペシャリスト集合のコミュニティを作りました。

不動産関連のスペシャリスト集合 http://mixi.jp/view_community.pl?id=1892554 [検索キーワード]不動産賃貸、不動産流動化、不動産流通、不動産分譲、不動産管理、不動産開発、プライベートファンド、不動産証券化マスター、ストラクチャード、エクイティ、デット、オリジネーター、レンダー、ポートフォリオ、ＮＰＶ、ＤＣＦ、アクイジョン、マンション、マンション管理会社、管理会社、マンション管理、マンション管理士、管理、管理業務主任者、管理人、ビル経営管理士、建物管理、プロパティマネジメント、プロパティーマネジメント、プロパティマネージメント、プロパティーマネージメント、ＰＭ、ＬＭ、リーシング、リーシングマネジメント、リーシングマネージメント、家賃管理、賃貸管理、コンストラクションマネジメント、ＣＭ、リノベーション、リホーム、リフォーム、内装工事、コンバージョン、管理費、修繕積立金、修繕積み立て金、修繕積立て金、修繕積み立金、長期修繕、長期修繕計画、大規模修繕、大規模修繕計画、不動産会社、不動産、不動産管理、管理費削減、総会、理事会、理事、理事長、監事、マンション会計、アセットマネジメント、アセットマネージャー、プロパティマネージャー、リート、ファンドマネージャー、ＪーＲＥＡＴ、ファンド、不動産ファンド、私募ファンド、フロント、不動産流動化、賃貸、売買、仲介、信託、信託受益権、受益権、デベロッパー、ディベロッパー、定期補修、定期点検、アフターサービス、等価交換、再開発、鉄部塗装、メンテナンス、分譲マンション、分譲、コンドミニアム、アバートメント、アバート、高級賃貸、外国人高級賃貸、リアルター、リアルエステイト、リアルエステート、区分所有権、区分所有者、オーナー、所有者、維持修繕、現状回復、現状回復工事、区分所有、ビル管理、排水管洗浄、消防点検、エレベーター点検、エレベータ点検、ＥＶ点検、清掃、オートロック、入居者、入居者募集、空室率、不動産屋、1棟、1Ｒ、2ＬＤＫ、3ＬＤＫ、4ＬＤＫ、1ＤＫ、2ＤＫ、3ＤＫ、漏水、防犯、保険、コミュニケティ、自主管理、管理費滞納、家賃滞納、団地、団地管理、住宅、高層住宅、中高層住宅、超高層住宅、超高層マンション、高層マンション、中高層マンション、タワーマンション、管理委託契約書。

2007.02.24

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これでやっと

エロサイトのトラックバック禁止に成功しました。最初の１０分以内のyournet.ne.jp からくるのが、怪しいエロサイトのようです。そしてコメントをトラックバックに記載して逃げるようです。しかし今度は、掲示板書き込み攻撃です。対策してもきりが無いんですかね。なんとか収まりました。いろんな実験、対策にお付き合い頂きありがとうございました。

2007.02.20

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私のポリシー３（社内に関して）

続きから前回の風通しを良くする事は、リスク管理と顧客ニーズの変化に対応するためにも絶対必要なのです。組織が大きくなっていくと、縦割り行政のような組織になり、業務規定により区分がされているが、どちらにも属さないしごとが出てくるもどうしても顧客に迷惑がかかるため、従来の縦割り組織以外に横断的に仕事を行なう部署も作りたいと考えています。２つ目は、コンプライアンスの徹底することが重要であると考えています。リスク管理の点からも必要であるが、不動産業界において基本的に、無知から生じていると感じました。不動産業やマンション管理業において、建設業と金融業の間のセクターと私は考えているが、この分野辺りの業務は非常に多くの法律に規制されているセクターであるからであると思います。これは、扱う商品が他の分野と比べ高額で、被害額やクレームの多くセクターであるからではないかと思います。よって、毎年の法律の改正や施行に伴い、常に勉強が必要であり、その証として資格取得を社内では昇格の条件考えています。ただし、昇格と給与は別に考えています。企業組織とサッカーチームは同じだと考えています。毎日寝食共にした高校サッカー選手権優勝チームと１週間前に召集したての日本代表チームと試合をしたらどちらが勝つかと考えると、私は後者だと思います。これは組織のノウハウの力と個人個人のノウハウの力とどちらが重要かということで、私はまず後者が前者のノウハウ方が力を発揮すると考えているので、個人が勉強することが大事であり、その人財は非常に大事であると思います。勉強はこの業界が好きでないとできないと思います。体育会サッカー部とサークルサッカー部とのチームワークの違いであるが、前者の目的は勝つためのチームワークや練習をするが、後者は楽しむためのチームワークや練習をする。つまり、前者の勝つことが喜びだか、後者は楽しむことが喜びである。企業の勝つとは、利益を上げることで喜びを感じて欲しいと思います。また、報酬に関しても監督やコーチよりも、世界レベルで活躍する選手の方が多いのが当然であると考え、企業においても同様であるべきだと思います。

2007.02.16

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私のポリシー２（社内に関して）

社内では、風通しを良くすることが重要であると考えています。　私の経歴は２社しかしかないが、出向などを合わせると会社名として５社であったが、大手企業になり、組織が大きくなり、人財が優秀になればなるほどと建前と本音が分かれてくるものだなと感じています。　特に厳しい会社では、報告が上に上に上がっていく程、伝言ゲームの最中に情報が歪み、正しい判断ができる人間でも、その情報が歪み過ぎているために、結果として正しくない判断になってしまうからです。　これには、性悪説を基にシステムや評価をおこなったからであると感じました。　よって、金銭に接する部署以外については性善説を基に社内運営を行なっていきたいと考えています。　但し、起業間もない時期には、少人数のため、任せられると判断した人間にだけ権限責任を譲渡していきたいと考えています。　仕事の権限を下に任せるということは、上記の性善説の結果であるが、それのより任された人間は、モチベーションが高くなるだけでなく、任せた人間はもっと高度な仕事をできる時間が増えることになると考えています。　また、私自身も性格的にワンマンにはなれないが、ワンマン社長で通用するのは、１０人～５０人くらいの企業が限界であるから、どんどん権限責任の譲渡を行なっていきたいと考えています。モチベーションに関して言えば、昔の日本型であるチャンスが不平等で結果が平等ではなく、アメリカ型であるチャンスが平等で結果が不平等のシステムを作っていきたいと思います。　日本社会がそうなりつつあり、一部の人はこれを格差社会と呼んでいますが、結果を出した人が報われるこれが、経済の活性化、しいては社内の活性化である高いモチベーションにつながると信じています。　一見単なる成果主義のように見えますが、基本は数字ですが、事業お部署によりにより数字の価値が異なります。当初から分譲事業は考えていませんが、例えば分譲事業と管理では、分譲事業は利益が大きいが、会社のリスクも大きいからリターンが大きいだけで、管理の数字は小さいがリスクも小さいからリターンも小さい。　同じ１万円を稼いでも価値が異なるのであるから、評価も変えるべきであると思います。ハイリスクで急成長を狙うよりも確実な成長を狙い、４年間の急成長の後は、利益率の改善に2年間費やすというようにバランス良く無理無く成長していきたいと考えています。　また、起業３年間は利益０でもいいから赤字を出さずに社内のシステムつくりと今までの人脈を活かして、頭中にある一緒のやりたい優秀な人財に入社していただけるような会社つくりを行ないたいと考えています。

2007.02.12

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ブログ命名のなぞ

不動産資格関連ホルダー王は、ブログ講習中に不動産起業塾の塾長ジミヤンさんより、命名して頂きました。このＨＮであるマンションオヤジは、不動産起業塾の先輩で尊敬するヤキソバオヤジさんから、下の名を頂き、私の職歴のキーワードから、上の名を命名し、誕生しました。そして、このＨＮから会社名をマンションコーポレーションと命名予定です。

2007.02.05

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ここでは、不動産関連資格ホルダー王のブログ　ｂｙマンションオヤジです。ミクシーで、マンションオヤジと名乗っています。http://mixi.jp/show_friend.pl?id=8086911 検索キーワード不動産賃貸、不動産流動化、不動産流通、不動産分譲、不動産管理、不動産開発、プライベートファンド、不動産証券化マスター、ストラクチャード、エクイティ、デット、オリジネーター、レンダー、ポートフォリオ、ＮＰＶ、ＤＣＦ、アクイジョン、マンション、マンション管理会社、管理会社、マンション管理、マンション管理士、管理、管理業務主任者、管理人、ビル経営管理士、建物管理、プロパティマネジメント、プロパティーマネジメント、プロパティマネージメント、プロパティーマネージメント、ＰＭ、ＬＭ、リーシング、リーシングマネジメント、リーシングマネージメント、家賃管理、賃貸管理、コンストラクションマネジメント、ＣＭ、リノベーション、リホーム、リフォーム、内装工事、コンバージョン、管理費、修繕積立金、修繕積み立て金、修繕積立て金、修繕積み立金、長期修繕、長期修繕計画、大規模修繕、大規模修繕計画、不動産会社、不動産、不動産管理、管理費削減、総会、理事会、理事、理事長、監事、マンション会計、アセットマネジメント、アセットマネージャー、プロパティマネージャー、リート、ファンドマネージャー、ＪーＲＥＡＴ、ファンド、不動産ファンド、私募ファンド、フロント、不動産流動化、賃貸、売買、仲介、信託、信託受益権、受益権、デベロッパー、ディベロッパー、定期補修、定期点検、アフターサービス、等価交換、再開発、鉄部塗装、メンテナンス、分譲マンション、分譲、コンドミニアム、アバートメント、アバート、高級賃貸、外国人高級賃貸、リアルター、リアルエステイト、リアルエステート、区分所有権、区分所有者、オーナー、所有者、維持修繕、現状回復、現状回復工事、区分所有、ビル管理、排水管洗浄、消防点検、エレベーター点検、エレベータ点検、ＥＶ点検、清掃、オートロック、入居者、入居者募集、空室率、不動産屋、1棟、1Ｒ、2ＬＤＫ、3ＬＤＫ、4ＬＤＫ、1ＤＫ、2ＤＫ、3ＤＫ、漏水、防犯、保険、コミュニケティ、自主管理、管理費滞納、家賃滞納、団地、団地管理、住宅、高層住宅、中高層住宅、超高層住宅、超高層マンション、高層マンション、中高層マンション、タワーマンション、管理委託契約書。

2007.02.04

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ポリシー1 について

お客様の利益の為に媚びない、と言う事を言いたかったのですが、一部の方には伝わらず、自己顕示欲のブログの代表と評価され紹介されています。それにより、多くの方が遊びに来て頂きました。ありがとうございますo(^-^)o また、文章が下手で申し訳ありませんm(__)m 批判のある方は、アドバイスをコメントに直接お願いしますm(__)m ちなみに、このブログは将来のお客様、仕事先、従業員、株主、融資先、友人に対して、理解しずらい私を判断して頂く材料にしたく記載しております。こんな私に興味ある方だけにお付き合い頂きたいと思います。また、ポリシー2が遅れて申し訳ありません。手術後の出血がなかなか止まらず、落ち着き次第パソコンにてのんびり書く予定です。

2007.02.03

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私のポリシー１（社外に関して）

○ 顧客の利益を考え、頑固までに筋を通した仕事のサービス提供し、そのフィーを頂きます。端的に言えば、「誠実に短期的長期的の両面より顧客の利益を考え的確に提案し、リップサービス営業や低価格営業は致しません。」これは、営業する上で顧客の気持ちを読み、望んでいる返事をすることは、短期的にはすぐに信用が得られるが、現実は一番の利益になっていないことが多々あります。顧客は、自分の意見に賛同してくれる人は良い印象を持ち、賛同しない返事がくると自分が否定された気分になり悪い印象をもつものであり、顧客は意識していないが自然と望んでいる返事を期待しているのです。競合した場合は、リップサービスや値引き競争をして、安易に顧客を確保する誘惑にさらされますが、私は社会人生を引退まで不動産業界で活躍したいと考えていますので、誠実に短期的長期的の両面より顧客の利益を考え、顧客のために頑固までに筋を通した仕事のサービス提供が一番であると考えています。ただし、フィーについては当然利益相反となり、顧客からみれば安い方が良いし、私からみれば高い方が良いが、これについては、高品質のサービスをするためには、基本的に安くするようなことは致ししません。競争であるからといって無理をして安く仕事をとれば、他の顧客、取引業者、従業員、会社経営など、どこかにしわ寄せがいき、納得いくサービスの提供ができないので、全ての立場で利益が出るようバランスを考えます。単に安かろう悪かろうのサービス提供は基本的に行なわず、私の会社では、それなりの腕利き従業員を揃え、本物の取引業者と付き合い、本物の高品質なサービスを行なう会社にしたいと考えているからです。しかしながら、「うちの仕事で実績もないのに」と言われてればその通りなので、初回に限り最低限のフィーにてサービスを行なうことは検討させて頂きます。「頑固までに筋を通した仕事をする。」これが、ポリシーです。次回は、私のポリシー２（社内に関して）を記載予定です。

2006.12.12

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資格の取得状況

　私にとって、不動産が幹で、建築、保険、金融が枝葉の資格であり、まずは、独立してやりたい仕事を中心に資格とキャリアを考えました。　高校時分から、不動産会社を起業独立を目指し、大学の不動産学科を探しましたがなく、日本で唯一の建築学科不動産経営コースに入学卒業し、某不動産会社の本店事業部建築課に配属されました。　本当は、仕入れをやりたかったのですが、時代背景が、バブルはじけた直後であったため、配属される人間は誰もいませんでした。ですから、周囲の人は、一級建築士、宅地建物取引主任者を持っていない人間は新卒以外ではいない状況でした。設計で独立する気持ちは、学生時代からなく、あくまでも不動産会社でした。と、言っても学生時代にもうひとつ内定がでたのは、積水ハウスでそこに入ったら、不動産の部署にいけたかも分かりませんが・・・。その後、転勤、出向などをし、資金のないところから独立でき、将来性があると思われる分野で管理に目をつけ、シフトしていきました。　資格は、管理会社に出向したときにほとんどを取得しました。　その後、他の某不動産会社に転職し、グループ会社立ち上げに関わり、起業するためのシミュレーションさせて頂くという本当にラッキーなキャリアをつめました。夢を強く念じて、努力し行動すれば、運命は開けるものだと実感しています。まだ、夢途中ですが・・・。ところで、取得した資格は、ビル経営管理士、損害保険代理店普通資格、防火管理者、AFP、２級FP、不動産コンサルティング技能登録者、宅地建物取引主任者、マンション維持修繕技術者、区分所有管理士、マンション管理士、管理業務主任者、不動産関連以外他７つ。　不合格のままとなっている資格は、一級建築士、再開発プランナー、CFP。　一級建築士は、学科で科目あしきり点は突破したが、合計点で１点足りず、再開発プランナーは自己採点で合格であったが、なぜか落ち、CFPは6科目中２科目の合格のままです。受験までいかなかった資格は、不動産鑑定士補、一級施工管理技士。　苦手な会計学から着手したが、インプットの段階で挫折しました。基本的に難しい資格は学校に通ったり、通信教育を受けたり、講習会に行き、取得したが、これだけは、独学であったため厳しかったです。　一級施工管理技士は、一級建築士が受かると思っていたので、その後講習で取得を考えていたため受験しませんでした。一級建築士は、日建学院で、模試段階からボーダーラインの判定であったが、自己採点した段階で学校としてはまずいけるということで、図面の授業に入っていたが、総合点で１点に泣きました。　同時にもっと欲しい不動産関連の資格を受験していたので、そちらを優先し次年度からは、勉強しませんでした。　勉強を検討した資格は、中小企業診断士、建築設備検査資格、特殊建築物等調査資格者、建築物環境衛生管理技術者、建設技術士、第3種電気主任技術者、CPM、財団法人不動産証券化協会認定マスター、賃貸住宅管理士、賃貸不動産管理士、防災センター要員、麻雀。

2006.12.07

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自己紹介２

前回続きから　そこで、独立をするなら、まずは、管理（分譲マンション管理、賃貸マンション・ビル管理）からだと思っていたところに、管理会社への出向の話がありました。そこで、出向したのを機に、本格的な資格取得の勉強が始まりました。　取得は、不動産・管理の資格を幹にし、建築、保険、金融の隣の資格を枝葉で考え、１年で一回一発の合格は難しいと、試験月のズレもあることから３～４つ掛け持ちで勉強しました。（似た資格で効率よく取得できた半面、逆に勉強時間が分散しあと１点で合格できなかった資格もあります。）　また、資格がないと独立したときにお客様に自分の知識や経験の客観的な証明や説得力が無いと考えたことも理由の１つです。　なぜなら、同じこと言っても、資格を持っていないと耳を貸さないお客がいるのも確かですし、例えば、その資格を持っている人よりも経験も知識も上で、こちらの方が、いくら筋が通っていても資格を持っている人に耳を貸すお客様がいるのも事実だからです。　そのときは本当に悔しく思うことがありました。来週までにプロフィールに取得した資格を記入します。　受験して合格できていない資格も併せて記載したと思います。ただし、人生の時間は無限ではありません。　時間をかければ、全部取得することは可能だと思います。しかしながら、資格取得は目的ではなく、あくまでも起業のための手段ですから、いろんな勉強は続けますが、今後は起業し、社会にこの経験と知識を貢献する方向に少しずつ努力を変えていこうと思います。本日はこのへんで・・・。

2006.12.05

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自己紹介１

　なりたかった夢は、小学校の時は大工と宇宙飛行士、中学生のときは、半導体回路の設計かプログラマー、高校生の頃より不動産業にて独立したいと夢が変わりました。　その当時大学で不動産学科がなかったため、偏差値を25下げて日本で唯一不動産学科設立を目指していた大学であった建築学科の不動産経営コースに入学しました。　不動産が好きなため、卒業後デベロッパーに入社し、ゼネコンなどの所長、設計事務所、電気設備会社などのサブコン、メーカーとの打ち合わせや現場監理監督するため、その会社などのマンション仕様書、事業の仕方等を勉強しました。　不動産会社だから、持っていないのは社員じゃないといわれ、入社してすぐに宅建を取得したものの、それ以外は経済や上記の資格取得以外の勉強だけであった。しかし、仕事が出来るようになり、高校時分からの不動産会社独立を考えた時に、大手不動産会社に入社したため、街場の不動産会社の経験はないし、デベロッパーの起業には多額の資金が必要だしと悩んでいました。　そのころの時代背景として、不動産融資への不良債権で日本が処理に苦しんでおり、その処理を同じ様に苦しんだ８０年代のアメリカでは、年金資金と不動産証券化を絡めて処理をしていたとの本や住宅新報を読み、日本もそのように処理をしていくのかなあと思っていたところ、やはり日本版ＲＥＩＴがその後誕生しました。　また、時分自身の状況としては、マンション事業で完成し引き渡すところまでしか知らず、その先はグループ会社の管理会社が行なっており、非常に興味を持っていました。余談ですが、マンションを作って一番嬉しい時は、お客様が住んで、様々な照明が点灯したものを見た時であり、いろんな苦労が思い出されます。たぶん、自分の子供を苦労して育て、結婚していく感じかなあと思います。次回に続く

2006.11.27

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