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2005.03.17

持ち家は本当に「負債」か？　（３）

テーマ： ☆不動産投資で副収入を！☆(1157)

カテゴリ：不動産投資

この日記を小一時間かかって書いてアップしたらサーバーエラーとなり、書き込みできず、なおかつ、もとの画面に戻ったら書き込んだ内容が消えていました！

ショック！　かつてなく真剣に書いたのに！！

でも気を取り直してもう一度書きます。（こんどはメモ帳に下書きを書いておきます。）

昨日、気に入った「自宅候補」を見てからと言うもの、「どうやったら購入できるか」というより「どうやったら購入を正当化できるか」ということに頭の半分以上が占有されていました。

「正当化できるか？」というのは、投資としてみたときに、自分の目標である資産形成に対して、少なくともマイナスの影響をもたらさない、という確証が得られるか、ということでもあります。

その考え方をまとめる上で、ちょっと次のような試算をしてみました。

＜現在の自宅＞

時価評価額　＄３２００００（購入１年半）

毎月ローン返済　＄１０８０

＜新しい家＞

購入予想価格　＄４０００００

時価評価額　　＄４０００００

毎月ローン返済額　　＄１４４０

つまりキャッシュフロー的に言うと「負債」の負債たる「ポケットからお金を奪う」金額が月々＄３６０増える、つまり負債の増加となるわけです。

これだけ見れば、この家を買うのは負債の上塗りでしかないことになります。

しかし、投資と言うものは、株でもなんでも、最終の手元に残る金額で評価すべきですよね。

この不動産の場合も同様に、売ったときにどうなるか、を含めてライフタイムリターンを考えないと本当の投資利回り的な評価はできないわけです。

そこでこんな計算をしてみました。

アトランタの不動産はフリーページにも乗せていますが、過去１０年間に渡って平均７％の上昇を続けています。

また、この購入しようとする物件は、アトランタの中でも上昇率が高いところです。

したがって、やや控え目に、この物件の時価上昇率を５％で見積もってみるとどうなるでしょう。

時価　＄３２００００

年間価格上昇による含み益　＄３２００００ｘ５％＝＄１６０００

＜新しい家＞

時価　＄４０００００

年間価格上昇による含み益　＄４０００００ｘ５％＝＄２００００

つまり、ローン返済が年間＄４３２０増える一方で、この含み益は＄４０００も増えることになります。

この場合の前提条件は、不動産価格が今後も上昇する、売却したときもこの値上がりした価格で売れる、という２点です。

こういった計算は、日本の不動産購入に当てはめるのは今の日本の状況から言って困難ですが、このアメリカでは、という限定です。

この計算の意味するところは、上の前提条件であればライフタイムリターンを考えたときのこの新しい家の購入は「負債」度に変化がない、ということです。

もし上昇率が５％以上であれば「負債度」は軽減され、５％以下であれば「負債度」は上昇する、ということだけです。

実際は税金も上がり、保険料も上がるでしょうから、このボーダーラインはもう少し上がって６％から７％ぐらいになると思われます。

結局、最後に売るまではわからないのは確かですが、新しい家を購入することが即、「負債の増加」に直結しないことは明らかです。

またその間は、今の家よりもずっと快適で、素敵な家に住めるというメリット（ただしこれは投資とリターンには関係ない話ですが）があります。

今日書いたのは、一つの見方です。

他にもまだいくつかの見方がありますが、また日を改めて書きたいと思います。

とにかく自分の中でこの購入を正当化するための理論武装をもう少し進めます。

ただし、冷静にじっくり考えて結論を出す余裕はなさそうです。

この物件で、この価格、市場に出てまだ１週間ちょっとですが、動くのは早そうですので。

消えてしまった元の日記とはだいぶ変わってしまいました。そちらの方が力を入れて書けていたのですが、なんで元の画面に戻れなかったんだろう。

おそらくこちら側のプロバイダーのせいだと思いますが、この失われた時間と労力をどうしてくれるんだ！！

でも同じことを2度書いて、それだけ考える時間がとれ、先ほどの日記では気づかなかったことも２、３点気付くこともできたので、良しとしようかな～。

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