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リンロン88

金持ちでも幸せでない人は多い。お金がなくとも私は幸せ、といえるだけの境地には達していない。だったら、簡単、幸せな金持ちで居ればいいんじゃないか！このブログでは、そんな"Happy Rich" の日々をつづっていきます。

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米国不動産ライセンス

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2005.12.07

物件を購入する時に、その価格が妥当かどうかを判断するのにList Priceを鵜呑みにすることは出来ないにしても、ではなにを基準に考えるか、というところでいろいろな手法がある。

その最も一般的な手法が近隣比較法であり、特に普通の住宅のように取引事例にことかかない物件についてはこの方法が最も精度が高い、と言われる。

Tampaの不動産にオファーを入れるに際して、もちろん、数十ページに及ぶその地域の不動産動向、価格動向の調査レポートも読んでみたが、とにかく一口に居住用住宅と言ってもピンきりであるから、その元になった不動産物件の内容まで立ち入らないことにはそれぞれの数字がどのような性格を持つものなのかは正確にはわからない。

しかし、そこまで突っ込んで調べることも事実上できないので、ある程度これらの統計資料を参考にすることになる。

例えば、Tampaにおける各種の数字をアメリカの他の地域と比較する、という数字がある。

　　　　　　　　　　　　Tampa　　　　Top20 Metro　　　National Ave.

過去一年の価格上昇率　　２３％　　　　　２５％　　　　　１３％

過去３年の上昇率　　　　４５％　　　　　３０％　　　　　１６％

平均収入対価格比　　　　２．２　　　　　３．８　　　　　２．３

そして過去６年間のＴａｍｐａ不動産Ｍｅｄｉａｎ（中間値）の上昇率推移

　　００年　　　０１年　　　０２年　　　０３年　　　０４年　　　０５年

　　17.1％　　　10.9％　　　8.7％　　　　6.4％　　　12.1%　　　21.3％

などなど、平均値とメディアン値でも解釈は違うだろうし、価格帯別、地域別でもかなりばらつきがあり、これらの数字で、だからどうだ、ということは一概に言えない。

ことＴａｍｐａの地域だけでもこれだけばらつきがあるのだから、アメリカ全体の不動産を指して、バブルだ、バブルではない、と言ってもほとんど意味を成さない。

この上の数字がＴａｍｐａの全ての地域の全ての物件に共通しているのであれば、言えることは、Ｔａｍｐａはまだバブルではない、ということぐらい。

しかし、確かに海辺の邸宅やコンドでは、年率５０％超というところもあるし、オーバーミリオンの家がごろごろしているところを見ると、やはり・・・という感じがあるので、やはり物件と地域によるのである。

概観はさておいて、では今回購入しようとしているところはどうか、というとその地域（Ｚｉｐコード）だけを見ても、これまたコンド有り、一戸建て有り、とデータは様々な物件を「平均」してしまっている。

でも傾向だけは見える。

もうこれ以上は、ほとんどエイや、の世界になり、誰がやっても将来の価格上昇率を予測することは、この「エイや」の世界を出ないと思っているので、だったら他人の数字を信用するより自分で作ろう！ということになった。

私の手法は、分散と期待値であるが、正確に数学的手法を使うのは原田ミカオさんにまかせておいて、私は単純に重み付けによる期待値の算出をした。

２５％：確率５％　　２３％：確率１０％　　２０％：確率１０％　　

１５％：確率２０％　　１０％：確率４０％　　５％：確率１０％　　０％：確率５％

という「ありえそうな確率」として数字を置き、その期待値を出すと１３％となった。この数字は、この地区の０５年度の数字１６．５％に比べてもそれほど的外れには見えない。

すなわち、上記の「ありそうな確率」を元にすると、この地区の物件の今後一年の期待できる上昇率は１３％である、ということだ。

この個々の確率を元に「収益予測値」を出して、その期待値をとると、やはりこの１３％を元にした「収益期待値」と等しくなるので、とにかく計算はこの１３％だけに絞って行う。

その話はまた別の機会にするとして、今回のテーマであるフェアマーケットバリュウ、すなわち適正市場価格をどう見るか、ということに話を戻すと、近隣比較法で、周辺の近似物件を３軒ピックし、その取引実績から求めることになる。

詳細は省くが、結果は

近似物件１：＄４４０１３７　　大いに似ているが築年数が５年古い

近似物件２：＄４２９４７０　　大いに似ているが築年数が６年古い

近似物件３：＄４４００３７　　築年数が同じだが規模が小さくプールもない。

という３軒の比較を行い、それぞれ、関連度係数を４０％、４０％、２０％として平均値を出した。

結果は、　

今回購入対象物件の適正市場価格：＄４３５８５０

ということになった。

これらの数字はあくまで、「エイや」の仮定を元にした数字であるが、結局それらの数字に自分がどれだけ納得しているか、だと思う。

今回の物件、自分の個人的評価としては＄４３５８５０の物件をこのまま行けば＄３７００００で購入できる、ということになり、１５．１％ほど安く購入することができた、という結果だ。

ということで、フェアマーケットバリューに関しては、超お買い得とは行かないが、そこそこ「お買い得」だったのではないか、と自分では思っている。

今日の結果　

１．　朝夕２回の瞑想　△

２．　朝一回のヨガ　　○

３．　朝夕２回の呼吸法　　△

４．　一日２リットル以上の水を飲む　　△（１．５Ｌぐらい？）

５．　一日１５分以上のギター練習　　Ｘ

６．　芝刈り、犬の散歩、水泳、テニス、ゴルフなど、なんらかの運動をする　　○　（散歩一回）

７．　なんらかの勉強　　Ｘ（実務が忙しかった！　←　またも言い訳。笑）

８．　なんらかの自己啓発（読書、セミナー、勉強など）　Ｘ

９．　このブログを更新し、この記録を正直につける　　○

１０．今日の感謝

＞全て順調！　感謝するしかない！！

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