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リンロン88

金持ちでも幸せでない人は多い。お金がなくとも私は幸せ、といえるだけの境地には達していない。だったら、簡単、幸せな金持ちで居ればいいんじゃないか！このブログでは、そんな"Happy Rich" の日々をつづっていきます。

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米国不動産ライセンス

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2005.12.18

今、購入しようとしているフロリダの物件はなにもかも新しいことだらけである。

その殆どが、初めてジョージア州外での購入、ということによるが、そのために、今までの賃貸のように、自分自身でプロパティマネージメントができない、ということもその一つ。

加えて、テナントが日本人とは限らないので、それなりの法的防御体制も取らなければならない。

そういった背景で、今回の賃貸は、テナントの募集から、リース後のマネジメントまで、現地のプロパティマネージメントの会社に頼むことになる。

このプロパティマネージメントに関しては、おおむね、日本における賃貸アパートの管理会社と同じであるが、なにせアメリカでははじめてのことでもあり、いろいろな条件に対して、私自身に「相場」なり「普通は」という知識がない。

たとえば、テナント募集からテナントの審査などを含めたリーシングフィーにしても、今交渉している会社の提示する報酬が妥当なのかどうか、ということも分からないし、月々の管理料にしてもしかりである。

今考えている会社は、初期のテナント募集活動およびテナント候補の審査など、もろもとのテナント獲得までの料金として月ぎめ賃貸料の１５％、また、月々のマネージメントフィー（管理料）は、月ぎめ賃貸料の８％、と言われているが、他の会社と比べてどうなのだろうか。

もし、この日記をお読みの方で、自分が使っているマネージメント会社はこんな基準だよ、ということがあったら是非書き込みをお願いしたいが、この数字を単純に日本の管理会社の管理用と比較することは難しいだろう、とは思う。

例えば私が日本のアパートの管理をお願いしている会社は、清掃を除く全ての管理をお願いしているが、賃貸料収入の５．８％である。

しかし、日本の場合、テナントをつけてもらった時には、普通一か月分の家賃をその謝礼というか、報酬分として支払っている。

上の会社の、初期のリーシングフィーの１５％というのは、日本のこの一か月分と比べるとかなり割安だし、今まで、アトランタの不動産屋さんに日本人テナントを紹介してもらった時も一か月分だったので、それに比べるとはるかにいい条件だ。

ひるがえって、管理料に関しては、このマネージメントフィーの８％というのは、日本のそれに比べては高い気がするが、こと法律的な安全対策、という面では、やはり日本のそれと比べると格段に気を使わなければならないだろうし、また、テナントの家賃滞納やその督促活動などの頻度にしても、日米ではかなり違ってくるのだろう、と思うので、妥当なのかな、という気がしないでもない。

したがって、この８％というのは、ただでさえ厳しいＣＦの物件ではあるが、背に腹は代えられず、このマネージメント会社に委託することになるだろう。

利回りを考えると、表面８％のリターンが期待できる物件でも、こういった管理用を考えると実質７．４％を切ることになってしまう。

そこはきついのだけれども、マネージメント会社を使うことはこの際、必須で、選択肢はなく、あとは、どんなマネージメント会社があり、それぞれどんな条件か、というだけのことだろう。

同じ市場で何社かある場合、それほど、一社のみが好条件あるいは悪条件で、ということもあまり考えられないので、この会社が大手であることもあり、まず大きな間違いはないに違いない。

これも経験の一つと考えて、まずは試してみたい。

今日の結果　ー　今日はほとんどＸです。　

１．　朝夕２回の瞑想　△

３．　朝夕２回の呼吸法　　△

４．　一日２リットル以上の水を飲む　　△（１．５Ｌぐらいか）

５．　一日１５分以上のギター練習　　Ｘ

６．　芝刈り、犬の散歩、水泳、テニス、ゴルフなど、なんらかの運動をする　　○　（散歩一回）

７．　なんらかの勉強　　Ｘ

９．　このブログを更新し、この記録を正直につける　　○

１０．今日の感謝

＞　今日も、ローン会社とＦＡＸで書類のやり取り。今のところ順調に手続きが進んでいる。　感謝！

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