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リンロン88

金持ちでも幸せでない人は多い。お金がなくとも私は幸せ、といえるだけの境地には達していない。だったら、簡単、幸せな金持ちで居ればいいんじゃないか！このブログでは、そんな"Happy Rich" の日々をつづっていきます。

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2006.02.17

昨日、「不動産投資」は「不動産経営」である、と大見得を切った直後に、非常に書きにくいのですが・・・

今日やったことを羅列したいと思います。（笑）

１）今までの弥生「青色申告２」で作成していたデータを、ＪＤＬの「出納帳４カジュアル」へのコンバーション終了。コンバージョン中に今までの仕訳のミスが相次いで発見され、胸をなでおろす。

２）「出納帳４カジュアル」で作成した出納帳データを、税理士にメールする。

３）税理士とのところに行き、今までの提出データと今回のデータの違い、そして「本当に」青色申告特別控除を受けるために必要な、いくつかのポイントについて数字の突合せと、今後の進め方について協議し、合意。

　　→今後は、入力した出納帳データが直接、税理士の使用しているシステムに取り込め、再入力の必要がなく、すぐに決算処理、確定申告処理ができるようになる。これにより、来年からは、極論すればいちいち日本に帰って来る必要がなく、データだけメールすれば、後は税理士の方で確定申告を完結できるようになる。

４）来年の不動産評価用に、まだ買ってもいない新規アパートの図面を市の資産税課の職員に提出し、税金についてお話を伺う。

５）賃貸募集会社の求めで、募集図面用に、建築図面を届け、新規アパートの賃貸料をああでもない、こうでもない、と協議し決定。→来週早々より募集開始！

６）今後のアパート管理の方法について、賃貸管理会社と協議。新しい管理プログラム導入を決定。

この最後の「新しい管理プログラム」というのが、初めに書いた「書きにくい」部分なのですが、その内容は、

Ａ）月２回の清掃

Ｂ）２ヶ月に一回の除草・庭の確認・整備

Ｃ）３ヶ月に一度の排水設備点検、必要に応じて浄化

Ｄ）清掃時に毎回、共用電気部分をチェックし、切れていれば交換（無料）

Ｅ）共用部分の水道料・電気代を負担し、支払い（家主負担なし）

Ｆ）半年に一度、消火設備を点検し、不具合があれば修理・交換

Ｇ）アパート周辺に長期放置品（自転車や電気製品など）が放置されている場合はそれらの処分。

Ｈ）・・・・・・

あと、何点かありましたが、大きなところは上記のようなサービスが、アパート一棟あたり、月￥１５，０００で受けることができる、というプログラムです。

はっきり言って、今までの「賃貸管理」に含まれる「入居者募集」「賃貸契約」「入退去時の処理」「クレーム処理」「賃貸料徴収」「延滞保証」「月次レポート」などなどと合わせると、ほとんど賃貸管理の全側面をカバーすることになります。

昨日、アパート投資はアパートを「経営」することだ、と言った手前、これらを「委託」することは、その大部分を委託することにより手放すことになるので、言っていることとやっていることが違うじゃないか、と突っ込みを受けそうですが・・・・・・

委託することにしました。（笑）

実際、今までは、「周囲に雑草が生えてきている」と連絡を受ければ、除草を依頼し、「かなり周囲にゴミが散見されます」と連絡を受ければ、あらためて清掃を依頼する、ということを全てのアパートでやってきましたが、はっきり言って、これは後追い処理であり、本当なら、常日頃からこの辺をきちんとやっていないと、アパートの価値も下がるばかりなのは分かっていました。

今回の「委託」は、こういった後追い処理を「通常処理」に置き換え、そうなる前に手を打つ、という形になり、なおかつ、いちいち連絡を受けて、見積もりを取り、指示を出す、というわずらわしさをなくすことが出来ます。

ほとんど日本に居ない私としては、こういった通常業務をどうしようか、と考えていたところなので、いうなれば「渡りに船」でした。

ということで、昨日書いた「経営」の部分、大部分を委託することになってしまいました。（笑）

あとは「投資先物件」の発掘と、その取得作業でしょうか、主な「経営業務」は・・・・、当然、予想される事態へのリスク管理は担当せざるを得ませんが・・。

しかし、今後そんな機会がどれだけあるのかな～・・・・・

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Last updated 2006.02.17 19:41:55
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■コメント

希望の光！

よしおかたろうさん

先生！（新米先生！）

実はご指摘以後、本を読めども、いかに大家業が大変かを知るだけで腰が引けっぱなしでした。

取り立てとか、競売物件の入札とか、不法占拠者と戦うとか・・・それじゃ～今やってることと労力が変わらんじゃんって、思いはじめておりました。

しかし、今日のお話で希望の光が見えてきました。

実は大工、左官、タイル屋、電気屋、造園屋、土木屋、水道屋・・・など、みんな友達におりますので、リフォームは原価で出来ます。（笑）

その辺は人に任せるより自分で指示した方が安くて良いものが出来ますので心配してないのですが。

それ以外のほとんどを人任せにすることが可能であれば、がぜん検討する余地も大きくなります。

金の計算は好きなので、それも問題ありませんし（笑）

ところで、先生！

私、受講票を出し忘れておりました。

リンク頂いて参ります。 (2006.02.18 02:52:01)

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それでも不動産経営者！

cutiecocoa さん

リンロンさん、それでも立派な経営者ですよ！

経営じゃなくって、委託と言われてますが
私はこれをアウトソーシングだと思います。

不動産もビジネスも、個人経営では他人への委託も大切。。。。不動産経営（前日の日記）に大変同感しましたが、経営する側は、いかに良い判断をしていくか。。。。が大切だと思いました。 (2006.02.18 07:44:34)

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Re:希望の光！(02/17)

リンロン88 さん

よしおかたろうさん
＞先生！（新米先生！）
＞

☆は、止しましょ！と言ったと思いますが・・。まあ、勝手にしてください。（笑）

＞しかし、今日のお話で希望の光が見えてきました。
＞

☆管理会社によって、その管理内容は違うと思いますが、ここまでやってくれるところはなかなかないかも知れません。ここは数千室を管理している大手なので、こういった業務も合理化できるのでしょうが・・

＞私、受講票を出し忘れておりました。
＞
＞リンク頂いて参ります。
-----
え、そうだったんですか？

いつも教室に顔を出しているので、私もてっきり受講票は受理しているものと思っていましたが・・・（おいおい、それじゃ「先生」になってしまうじゃないか・・笑）

(2006.02.18 09:49:38)

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Re:それでも不動産経営者！(02/17)

リンロン88 さん

cutiecocoaさん
＞リンロンさん、それでも立派な経営者ですよ！
＞
＞経営じゃなくって、委託と言われてますが
＞私はこれをアウトソーシングだと思います。
＞
＞不動産もビジネスも、個人経営では他人への委託も大切。。。。不動産経営（前日の日記）に大変同感しましたが、経営する側は、いかに良い判断をしていくか。。。。が大切だと思いました。
-----
実は私も、「これはアウトソーシングだ！」と自分を納得させておりました。（笑）

でも私が日本に居れば、こんなことは片手まで出来ますし、それで年間キャッシュフローが７０万円以上も変わってくるんですから、もっと規模が大きかったら別ですが、本来は自分でやりたいところです。

当面はアメリカサイドでの「不動産経営に対する労働力投入」に専念することにしましょう。（笑）
(2006.02.18 09:54:54)

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Re:「不動産経営」の手抜き（笑）(02/17)

茂助２さん

日本にいないのならば当然この事は業者に委託しるべきですよね。でも結構安いものですね。この値段ならば自分でやるよりも良いかも知れない。
もっとも自分でやれば原価は殆どかかりませんし、入居者の状態も把握できるから良いことなんですが。

ところで、
不動産関係の本を読んでいると利回りとかの話ばかりです。いかに少ない投資でお金を稼ぐかという観点での書き方が強い様に思えます。

自分が儲けるためにはお客さんにいかに喜んで貰えるかを考えるべきと思っていますが、こんな事はどちらかというとないがしろにされているような気がしてならないのですがいかがでしょうか。 (2006.02.18 15:33:51)

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Re[1]:「不動産経営」の手抜き（笑）(02/17)

リンロン88 さん

茂助２さん
＞日本にいないのならば当然この事は業者に委託しるべきですよね。でも結構安いものですね。この値段ならば自分でやるよりも良いかも知れない。
＞もっとも自分でやれば原価は殆どかかりませんし、入居者の状態も把握できるから良いことなんですが。
＞
＞ところで、
＞不動産関係の本を読んでいると利回りとかの話ばかりです。いかに少ない投資でお金を稼ぐかという観点での書き方が強い様に思えます。
＞
＞自分が儲けるためにはお客さんにいかに喜んで貰えるかを考えるべきと思っていますが、こんな事はどちらかというとないがしろにされているような気がしてならないのですがいかがでしょうか。
-----
そうなんですよね、業者任せにしてしまうと、本当の意味での「実態」がわからなくなってしまう危険性があります。

ま、今時大家さんと顔を付き合わせることは嫌がる入居者も居るようですので、清掃を自分でやっても話し一つしないかもしれませんが・・・

不動産投資の話、わかります。

アパート経営にしてもワンルームマンション経営にしても「投資」の部分は「数字」ですが、それが「経営」である限り、「サービスに対する対価としての家賃収入」という観点を忘れては「経営」は成り立たないと思います。

だからこそ、「不動産が好き！」か否かは非常に大きな違いになるような気がしますが。
(2006.02.18 15:42:21)

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