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リンロン88

金持ちでも幸せでない人は多い。お金がなくとも私は幸せ、といえるだけの境地には達していない。だったら、簡単、幸せな金持ちで居ればいいんじゃないか！このブログでは、そんな"Happy Rich" の日々をつづっていきます。

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米国不動産ライセンス

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2006.02.17

昨日、「不動産投資」は「不動産経営」である、と大見得を切った直後に、非常に書きにくいのですが・・・

今日やったことを羅列したいと思います。（笑）

１）今までの弥生「青色申告２」で作成していたデータを、ＪＤＬの「出納帳４カジュアル」へのコンバーション終了。コンバージョン中に今までの仕訳のミスが相次いで発見され、胸をなでおろす。

２）「出納帳４カジュアル」で作成した出納帳データを、税理士にメールする。

３）税理士とのところに行き、今までの提出データと今回のデータの違い、そして「本当に」青色申告特別控除を受けるために必要な、いくつかのポイントについて数字の突合せと、今後の進め方について協議し、合意。

　　→今後は、入力した出納帳データが直接、税理士の使用しているシステムに取り込め、再入力の必要がなく、すぐに決算処理、確定申告処理ができるようになる。これにより、来年からは、極論すればいちいち日本に帰って来る必要がなく、データだけメールすれば、後は税理士の方で確定申告を完結できるようになる。

４）来年の不動産評価用に、まだ買ってもいない新規アパートの図面を市の資産税課の職員に提出し、税金についてお話を伺う。

５）賃貸募集会社の求めで、募集図面用に、建築図面を届け、新規アパートの賃貸料をああでもない、こうでもない、と協議し決定。→来週早々より募集開始！

６）今後のアパート管理の方法について、賃貸管理会社と協議。新しい管理プログラム導入を決定。

この最後の「新しい管理プログラム」というのが、初めに書いた「書きにくい」部分なのですが、その内容は、

Ａ）月２回の清掃

Ｂ）２ヶ月に一回の除草・庭の確認・整備

Ｃ）３ヶ月に一度の排水設備点検、必要に応じて浄化

Ｄ）清掃時に毎回、共用電気部分をチェックし、切れていれば交換（無料）

Ｅ）共用部分の水道料・電気代を負担し、支払い（家主負担なし）

Ｆ）半年に一度、消火設備を点検し、不具合があれば修理・交換

Ｇ）アパート周辺に長期放置品（自転車や電気製品など）が放置されている場合はそれらの処分。

Ｈ）・・・・・・

あと、何点かありましたが、大きなところは上記のようなサービスが、アパート一棟あたり、月￥１５，０００で受けることができる、というプログラムです。

はっきり言って、今までの「賃貸管理」に含まれる「入居者募集」「賃貸契約」「入退去時の処理」「クレーム処理」「賃貸料徴収」「延滞保証」「月次レポート」などなどと合わせると、ほとんど賃貸管理の全側面をカバーすることになります。

昨日、アパート投資はアパートを「経営」することだ、と言った手前、これらを「委託」することは、その大部分を委託することにより手放すことになるので、言っていることとやっていることが違うじゃないか、と突っ込みを受けそうですが・・・・・・

委託することにしました。（笑）

実際、今までは、「周囲に雑草が生えてきている」と連絡を受ければ、除草を依頼し、「かなり周囲にゴミが散見されます」と連絡を受ければ、あらためて清掃を依頼する、ということを全てのアパートでやってきましたが、はっきり言って、これは後追い処理であり、本当なら、常日頃からこの辺をきちんとやっていないと、アパートの価値も下がるばかりなのは分かっていました。

今回の「委託」は、こういった後追い処理を「通常処理」に置き換え、そうなる前に手を打つ、という形になり、なおかつ、いちいち連絡を受けて、見積もりを取り、指示を出す、というわずらわしさをなくすことが出来ます。

ほとんど日本に居ない私としては、こういった通常業務をどうしようか、と考えていたところなので、いうなれば「渡りに船」でした。

ということで、昨日書いた「経営」の部分、大部分を委託することになってしまいました。（笑）

あとは「投資先物件」の発掘と、その取得作業でしょうか、主な「経営業務」は・・・・、当然、予想される事態へのリスク管理は担当せざるを得ませんが・・。

しかし、今後そんな機会がどれだけあるのかな～・・・・・

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