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リンロン88

金持ちでも幸せでない人は多い。お金がなくとも私は幸せ、といえるだけの境地には達していない。だったら、簡単、幸せな金持ちで居ればいいんじゃないか！このブログでは、そんな"Happy Rich" の日々をつづっていきます。

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米国不動産ライセンス

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2006.08.20

先日来、今の経済状況を打開すべく、いろいろ検討している中で、アメリカの不動産投資の質的な変換という課題があります。

どういうことかと言うと、今現在のアメリカにおける不動産投資は、キャッシュフローがそこそこでも、値上がりが期待できる一戸建て、というのが中心です。

しかし、全額ローンでこれを進めると、満室時でＣＦがイーブン、空きになるとすぐさまマイナスになる、という状況です。

今現在は全体としては自己資金をかなり投入しているので、一軒や二軒が空きになってもマイナスになることはありませんが、それでも収入には大きな影響があります。

そうこうしているうちに、オースティンで、大学キャンパス（この場合はテキサス州立大学）に近い、マルチ（アパート）を購入し現在賃貸し始めていますが、日本でもどこでも同じですが、これは小額の物件を複数持つことと同じで、空き室リスクの軽減につながります。

そこで、アトランタでは？と検討してみると、Ａｔｈｅｎｓというところがジョージア州立大学のメインキャンパスがある、いうなれば大学の町として知られています。

ジョージア州立大学は、現在学部学生２５０００人ほど、１７８５年の創立、というのですから既に２２０年以上の歴史があり、アメリカで州の認可を受けた最初の大学だそうです。

このＵＧＡ（University of Georgia) は、このＡｔｈｅｎｓだけでも３８０もの建物と、７４万坪（２４４万平方メートル）の敷地があり、このキャンパスを中心に、このＡｔｈｅｎｓという街が広がっています。

（ちなみに、Ａｔｈｅｎｓというのはアテネのことで、ジョージアには他にローマもあれば、バーミンガムもあります。このＡｔｈｅｎｓの中にはＰａｒｉｓ　Ｒｏａｄという道路もあり、まあ、ネーミングはめちゃくちゃです。笑）

表面利回りは、１２％ちょっとです。

こんな物件です。↓

利回りが１２％もあれば、さしもの高金利下でもＣＦはプラスになります。大学に近く、小回りの効く、１ベッドルーム物件というのも気に入りました。

そこで、早速調査に出動。

Ａｔｈｅｎｓはいい街でした。↓

さすがに大学の町だけ有って、若い人が行きかい、道路にはカフェがテーブルを出して賑わっています。

しかし・・・

物件は・・・・　Ｘ　　でした。

環境があまりよくない。

一目見て、これはダメ、と判断し、せっかく来たので、町のＷｅｌｃｏｍｅ　Ｃｅｎｔｅｒに寄って、係りの人からいろいろ話を聞き、タウン情報や大学案内など、いろいろな情報を仕入れてきました。

さて、じっくりとこれから研究しようと思います。

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Last updated 2006.08.20 08:18:51
コメント(6) | コメントを書く

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■コメント

いいですねー

原田ミカオさん

大学の街！ボクが大好きなのはイエール。カフェと美術館、本屋が一体になったところもあって、それはそれは楽しい。

大学の街は、建築も古いの、新しいのと、なかなか豪華揃い踏みです。MITのミース、シカゴ大のライト、イエールのカーン、ハーバードのコルビュジェ、アアルト。。。

に物件を持ちたい（笑）。それも12%以上の。 (2006.08.20 10:38:38)

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Re:いいですねー(08/20)

リンロン88 さん

原田ミカオさん
＞大学の街！ボクが大好きなのはイエール。カフェと美術館、本屋が一体になったところもあって、それはそれは楽しい。
＞
＞大学の街は、建築も古いの、新しいのと、なかなか豪華揃い踏みです。MITのミース、シカゴ大のライト、イエールのカーン、ハーバードのコルビュジェ、アアルト。。。
＞
＞に物件を持ちたい（笑）。それも12%以上の。
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「学生街」というのは英語にはないのかもしれませんが、こういった大学近くはオースティンもそうでしたがなんか落ち着く場所が多いですね。

ここも新旧入り混じった建物が木々の中に散在していて、とても雰囲気のいいところでした。

うちの子供はハーバードとかイエールとか、あるいはＭＩＴとか期待していないので、この辺りの大学に奨学金を貰って入学してくれると家も近いし助かるのですが。

まあ、自分の子供用にアパートを物色しているわけではありませんが、ＣＦもプラスで、年々値上がりもしているのであれば一考に価しますよね。

ここ半年の売買を見たら最高１４％ぐらいの物件もありましたので、じっくり見てみたいと思います。
(2006.08.20 11:24:31)

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Ａｔｈｅｎｓ

Gen さん

Athensはとても興味あります。いい街らしいですね。特に、アクティブなベビーブーマー達にもリタイア先に注目されてますもんね。University of Georgia以外に産業はあるんでしょうか？Austinのように８月～８月で貸せますか？Pre-Leaseで年初にテナントを決めることはできるのでしょうか？ (2006.08.20 15:17:19)

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スンマソン

ドンガバチョ3099 さん

これ。おいくらでした、、、

学生いいですよーーー

おいらも、豪コレ〔学生、先生）だけ。。 (2006.08.20 18:53:56)

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Re:Ａｔｈｅｎｓ(08/20)

リンロン88 さん

Genさん
＞Athensはとても興味あります。いい街らしいですね。特に、アクティブなベビーブーマー達にもリタイア先に注目されてますもんね。University of Georgia以外に産業はあるんでしょうか？Austinのように８月～８月で貸せますか？Pre-Leaseで年初にテナントを決めることはできるのでしょうか？
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産業はあまり知りません。詳細はこれからです。
リタイアメント先として、というのはどうもそうらしいですね。
Ｗｅｌｃｏｍｅセンターで貰った家のカタログがたまたまＡｃｔｉｖｅ　Ａｄｕｌｔ用のいろいろなコミュニティーの宣伝で埋まっていました。
(2006.08.20 22:27:14)

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Re:スンマソン(08/20)

リンロン88 さん

ドンガバチョ3099さん
＞これ。おいくらでした、、、
＞
＞学生いいですよーーー
＞
＞おいらも、豪コレ〔学生、先生）だけ。。
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これ、リストプライスは＄１４９０００です。３年前に１３万ドルで購入したようです。３年で１４％強の値上がりですから、あまりよくないですが。

現在満室、月の賃貸収入は＄１５００、年間＄１８０００で、表面利回り１２．１％でした。

しかし、いかんせん、周りの雰囲気が・・・よくない。あまり将来性を感じられずにＮＧでした。

(2006.08.20 22:30:56)

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