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ブログ引っ越しました！
不動産起業くらぶ、発足しました。不動産起業くらぶ ブログサイト起業家、フリーランスの私たちが、副業で安定収入1000万円を達成するための投資家コミュニティーです。
2016/07/07
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3LDK⇒2LDK改装したら意外な事件が起きた話
おはようございます、とみいです。Castle4号物件で3LDK⇒2LDKの改装をしました。⇒改装プランは前回記事にて。正確には、しようとしていたところです。これで入居づけは楽勝だ！と思っていた矢先に意外な事件が起こりました。計画を中止せざるを得なくなってしまったのです…・・・・・・・・現場ではクロスと床をはがして、LDKの間仕切りを解体。さあ内装を作っていくぞ、となったタイミングです。管理会社さんに進捗をTEL。そこで事件が発覚しました。★画像：クレーム電話のイメージ「とみいさん、ちょうど今入居申し込みが入りました。3LDKご希望の6人家族です♪」・・・あ、そうですか、いつもありがとうございます。・・・ちなみに、2LDKじゃだめですかね？「何を言ってるんですか！ご所有のマンションは、全室3LDKじゃないですか？」・・はい、そうなんですけど、実は、リフォーム始めてしまって・・LDKの壁も解体済みなんです…▼現場の状況はこちらそうなんです、リフォームの計画を管理会社へ伝えていなかったんです。。致命的なミス。結局、保証会社の審査も通り、入居が決まりました。3世代で住むので、2LDKでは部屋が足りません。涙をのんで3LDKに戻すことになりましたとほほな追加予算。。。戻すと言っても、元通りでは芸がありません。古いガラス戸など、もう処分ずみですし。▼古いガラス戸間仕切りの開口を大きくして収納式の新しいドアを入れるのでだいぶグレードアップです。▼収納式の引き戸引き戸をとじれば2LDK、開けっ放しにすれば3LDK。正直に言うと、2LDKにも3LDKにもなるこのプランがベストです。当初はこれを予定していましたが、予算節約のため見送り。引き戸なしの2LDKで募集をかける勝負にでました。今回は入居者さんの希望でベストプランにせざるを得ない、という結末になったのです…それにしても、さすが繁忙期ですね。リフォーム前の部屋でもあっさり入居申込みが来ます。▼リフォーム中の部屋去年10か月かけて1部屋を埋めた苦労はなんだったのか…・満室になってウレシイ！・申し込んでくれたお客さんに感謝！・でも予算追加はイタイ！・先行投資と思えばまあイイか…・次からは安く上手にやるぞ！ということで、今回はいい勉強になりました。で、あと一つ重要な仕事が残っています。ドア追加の工事をいかに安く済ませるかリフォーム会社さんとの静かな攻防が始まりました。長くなったので次回につづきます。▼人気ブログもチェックしてみてください。不動産投資 ブログランキングへ今日はりきっていきましょう！とみい
2016/03/11
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3LDK⇒2LDK改装で失敗した話
おはようございます、とみいです。Castle4号物件は築20年のファミリー16世帯。間取りは共通で60平米の3LDKなのですが、LDKが少し狭いです。▼元の間取り狭いのはまだよいとしてもLDKが暗い！北側と南側に個室があって、LDKがはさまれる位置なので日差しが入りづらいんですね。昨年１０か月間も埋まらなかった部屋があったのですが、古くて暗いから当然です。なので次に空室が出たら、改装してやるぞ！と決めてました。で、▼こんな間取りに改装シンプルに間仕切りを撤去してしまいます。これで南側から日がはいる。他にも畳をフローリングにしたりアクセントクロスしたり。白系をベースに、アクセントでおしゃれ感を出す感じです。そんなにデザイン凝らなくても、決まるとは思うのですが、やるならきれいにしたいなーと。半分趣味です（汗。費用は全部で８０万円。・間仕切り解体・和室⇒洋室・洗面台・床と壁紙全体ちょっとお金かけ過ぎの気もしますが、競争力はだいぶあがりました。入居づけは楽勝だ！と思っていた矢先、意外な事件が起こりました。長くなったので次回につづきます。▼人気ブログもチェックしてみてください。不動産投資 ブログランキングへ今日はりきっていきましょう！とみい
2016/03/09
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ビビっと尊敬できる人
おはようございます、とみいです。Castle5号物件の管理会社さんがすごいスピード！敬服してしまいます。『プロパン会社に追い炊きとモニターホンを要請しました。』『モニターホンが厳しいというので他社に切り替えます』『物件名称が周辺物件と紛らわしいので変えましょう』『入居者対応しておきます、文句言う人もいますので。』『既存の看板に上から貼ると割安です、業者手配します。』という感じで、あらゆることを先回りしてくれるので助かります。3月1日から管理切換予定なので、今はまだ違うのですが。お会いしたのが先月で、エージェントIさんの紹介でした。会った瞬間にビビっときました。話しぶりとか、使う言葉が違いますよね。フツーの人とは。最初の5分くらいでこの人にお任せしよう、と思ってしまいました。管理戸数は2000戸くらいとおっしゃっていましたが、今回お願いするのが4戸です。管理料3.2%ですから、ほんとに小さな売上げです。引き受けてもらってこちらが恐縮するくらい。でも本気でやってくれる。「プライドで仕事をする人」ですね。人との出会いがほんとに勉強になります。物件の収支がまわるのもありがたいですが、尊敬できる人と関わりが持てることのありがたさを痛感します。▼ランキングも参加しています。▼人気ブログもチェックしてみてください。不動産投資 ブログランキングへ今日はりきっていきましょう！とみい
2016/02/13
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儲からないのに買う理由（言い訳）。
おはようございます、とみいです。Castle5号物件を購入しました。木造4戸のアパートは、これまでで最少戸数ですが、間取りは一番好きかもしれません。エージェントIさんからの紹介でした。3000万円で利回り9%、金利3.X%で30年超の融資です。年間キャッシュフローは数十万円。それっぽっちでいいの？と思われるかもしれませんね。正直言うと少し躊躇したのですが、意を決して取り組むことにしました。インカムは少ないし、キャピタルもが見込めるわけでもありません。規模が手頃なので、数年で無担保物件にできるかなと。他物件のキャッシュフローをつぎ込んで、完済してしまうつもりです。新規法人の名義にして、無借金、不動産資産あり、家賃収入あり、の超優良企業のできあがりです。おまけ的なことですが、エージェントIさんにも感謝されるし。ビジネスはもちつもたれつです。銀行からの紹介物件なので、即座に買い手を付けられると、エージェントの信頼がアップしますよね。 今後の広がりを見据えた取引なのです…と自分に言い訳。物件も気に入ってしまいました。メゾネットの2LDKが4つ並んでいる構造です。新婚当初、こんな間取りをずっと探していました。（もう15年前のこと！）実家が戸建てだからか、階段があるメゾネットにひかれてしまうんですよね。１階がLDKと水回り、２階が寝室と分かれていて、戸建て感覚で住めます。立地はのどかな住宅街。少人数のファミリーがターゲットですね。子供が小学校くらいだったら、長く入居してくれるので、経営的にもOKです。ただ、購入前から気になっていたことがあります。近隣に似た物件が乱立しているんです。間取りはいい。場所も悪くない。設備はまあまあ。でも競合だらけ。という感じです。周辺の賃貸仲介店に聞き込みをしてみました。「市内では比較的中心部です」「新規入居者は郊外から転居してくることが多いです」「家賃は相場並み、ニーズのある家賃帯です」「バリューアップ＆家賃アップすると借り手は少ないかも」・・・ということで、お金をかけて差別化するよりもそこそこキレイにして客付けを頑張るという戦略になりました。ハードでなくてソフトで勝負となると管理運営が肝心です。自主管理も考えつつ、管理会社さんを探しました。そこで素晴らしい人との出会いがありました！・・・続きは次回お楽しみに！▼ランキングも参加しています。▼人気ブログもチェックしてみてください。不動産投資 ブログランキングへ今日はりきっていきましょう！とみい
2016/02/11
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節約！はぎれリフォーム
おはようございます、とみいです。Castle4号物件の空室リフォーム中です。空き2室の1室に申込みあり。退去したまんまの部屋でよく決めてくれました。入居までにきれいにしないといけません。ただ、申込み済みなので必要最低限にしてコストをおさえたい。でも表面はおしゃれにしてあげたい。ということで 「はぎれリフォーム」やります。・・・・・・・・・昨年地元で開拓したリフォーム会社からの提案です。安くはないですがリーズナブルで気の利いた内装をしてくれる社長さん。他の現場であまった資材を使ってもらうことになりました。こんな感じの部材です。黒は高級感ありそう。もう1つの空室も楽しみです～おしゃれな部屋が出来上がったときのゾクゾク感てたまりません♪60平米の部屋で40万円になりました。見積もりはメルマガで紹介しますね。▼こちらから登録してください。とみいメルマガを読む設備交換も込みなので、それなりに割安かなと思います。▼ランキングも参加しています。▼人気ブログもチェックしてみてください。不動産投資 ブログランキングへ今日はりきっていきましょう！とみい
2016/02/05
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管理力より営業力。
おはようございます、とみいです。もうやってられません。こんなのは初めてです。残念ながら我慢の限界に達してしまいました…やはり人間は簡単に変われないものですね。やればできる担当者と思っていました。誠実で丁寧だし地元の有力企業だし。１年付き合って力を発揮してくれるのを待っていたのですが。これ以上待ちきれず、お別れです…管理切り替え愛知の管理会社を変更することにしました。４棟目にしてはじめての管理会社切り替えです。 正直、無念です。どんな管理会社でもうまくやっていく自信があったのですが。思い上がりでした... どれだけ接触頻度を高めても、どれだけエールを送っても、動かない人。 これはもう無理です。チェンジするしかありません。 原因は営業力のなさ。いまの管理会社に一番足りてないのが、仲介店への営業です。要するに客付けですね。 仲介店との取り次ぎをするだけで仕掛けていかない。家賃回収や設備管理はきっちりやってくれますが、部屋が空くと長い。担当ひとりで数千戸管理して、大変だな～と思いますが、それはそれ。 あぐらをかいてられる立場じゃないので商品券を渡すとか、家賃交渉幅を持たすとか、やりようがあるよね？管理費たんまり払っているんだし。しかも固定で。いま思えば最初の段階でアウトでしたね。家賃連動の管理費を拒んだ時点で、サヨナラすべきでした。 リスクをとらない人とパートナーシップを組んではいけません。と、いうことで新しい管理会社を探しています。・客付けが強い・家賃回収が強い・細かい入居者対応をしてくれる・修繕や清掃は直発注できるという都合の良いところ、探してみたいと思います。▼ランキング参加しています。▼人気ブログもチェックしてみてください。不動産投資 ブログランキングへ今日も最後までお読みくださり、ありがとうございます！！！！！！とみい
2016/01/22
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じわじわ長者
謹賀新年！とみいです。今年は買いですか？売りですか？もちろん不動産の話ですよ。場所によっては高値で買ってもらえる可能性もありますね。でもまだ規模拡大もしたい。こんな時は基本に立ち返ってみようと思います。・・・・・・・・・・・札幌の物件は今が売り時のように思います。銀行の評価が出やすいので、割高でもフルローンがアレンジできるからです。築２５年でも利回り９％くらいで買う人が多数いるとのこと。３年前に表面１２％で購入した札幌２棟が、築１５年と２７年です。家賃収入が２棟で２０００万円。仮に９％で売れるなら売値は２．２億円くらいになるわけです。残債も多少減っているので、売ればそれなりに現金が残ります。譲渡税を４０％取られても、キャッシュフロー１０年分くらいになりそうです。投資の出口としては合格ラインじゃないでしょうか。売ればいきなり長者。（億万長者とはいきません）そこそこの長者になって…預金通帳の残高の数字を数えてウットリとできそうです。嫁にも自慢してしまうかもしれません。すごーい、となってその日の晩御飯は盛り上がりそうです。不動産ってありがたいなぁ、と心から思ってしまいます。・・・・・・・・・一方で新規物件の購入もしたいです。そのために、余力のある物件は持っておくのがよさそうです。銀行から見た時、資産としてプラスになりますし、キャッシュフローもありますし。所有物件を現金化してしまうと、資産も所得も減ってしまいます。次に進みにくくなる予感があります。売る時は拡大の必要がなくなったとき。ということですね。・十分に拡大したので 自己資本比率を上げたい・不動産経営から卒業するというときがきたら売る。まだ、どちらでもないので、しばらくはホールドですね。・・・・・・・・・そもそも不動産をはじめたのは、「資産形成」が目的でした。自分は本業を頑張って稼いで、家族を養う。その間に不動産が資産を作る。そんな感覚です。現金は、あると使ってしまう。昔、地元信金の支店長から聞いた言葉です。不動産資産は売らない限り浪費できない。だから融資対象になる、というようなお話でした。ですので、不動産からのキャッシュフローも忘れているくらいがちょうどいい。物件を購入して、満室にして、軌道に乗ったら放置。知らないうちにお金が貯まっているのが資産形成の正攻法と思います。いきなり長者よりじわじわ長者を目指します。宝くじの高額当選者も、芸能人の一発屋も、いきなり長者は長続きしません。下積みがないのでコントロールが効かないんじゃないでしょうか。特にお金のコントロール。なので私は、じわじわとゆっくりと億万長者を目指したいと思います。１年に1棟買えば、１０年で１０棟。さらに拡大してもいいし、１棟ずつ入れ替えて純資産を厚くしてもいい。長期保有できて、出口も見える物件を買っていけば失敗しようがないように思います。・・・・・・『不労所得がほしい』とあちこちで聞きますよね。でも、本当に欲しいものって、お金の先にあります。健康、快楽、贅沢品…私も、ほしいです！では、全部手に入れたあとはどうしますか？ほしいものは全部手に入れて、毎日何もしなくていい。そうなったら何をしますか？きっと何かしら、心底やりたい仕事を見つけるんじゃないでしょうか。それを今から始めてしまえばよいと思います。毎日朝から晩までやりたい仕事をやって時々、感謝されて。１０年、２０年続けたら、トップ数％に入るはずです。１０年後、２０年後に向けて、あなたは今年、何をはじめますか？本年もがんばっていきましょう！▼ランキング参加しています。▼人気ブログもチェックしてみてください。不動産投資 ブログランキングへ今日も最後までお読みくださり、ありがとうございます！！！！！！とみい
2016/01/01
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天井裏の●●●駆除？
正体不明なのですが、天井裏で騒ぐ生き物に迷惑しています。甲府のS造マンションで。入居者さんから管理会社へのクレームでした。「天井裏で何か走り回っている」「夜中もうるさくて寝られない」ということで早急に対処が必要な状況だったようです。管理会社から害虫駆除の便利屋へ依頼して対策してもらっています。ねずみ、じゃないかということ。でも4階なんです。不思議ですよね。なんでわざわざ高いところに住むのか。調べてみると、高層階にパイプ等をつたって登ることもあるようです。換気口など500円玉程度の穴があれば入ってくるそうで。目当ては食べ物というより「安全な出産場所」だとか…出産！？増殖するの？そりゃこまる。なんとしても駆除してもらいたい。・・・・・・・・・はじめは薬剤を仕掛けたりしたようなのですが、効果はいまいち。401号室の屋根裏から403へ移動して被害拡大です。薬剤だと効き目がだんだんとなくなっていきますし、置いた場所しか効きません。 死骸を放置するのも気持ちが悪いです。そこで、電磁気で追い払うことになりました。いつものように楽天でリサーチ！ありました売れ筋ベストワンが。害虫、害獣、オールマイティーに効くようです！早速、管理会社に連絡して設置してもらおうと思います。効果に期待します！・・・・・・・・・余談ですが、やっぱり情報収集は大切ですね。↑楽天で見つけた製品、かなり安価ですが、管理会社さんからの電話では配線工事で数万円とか。しかも電話だけで、見積書なし。会社というより、メンテナンス担当の人の性格なんです。 楽に儲けようとするのが人のサガ。4万円の浄化槽清掃を7万円で出してきたこともあります。口頭報告で済まして数万円もマージンとろうとは…安い管理費で色々動いてくれるのでありがたい存在ではあるんですが。任せっぱなしは危険です。ちょっとこっちもジャブをうっとかないといけません(＠_＠;)▼ランキング参加しています。▼人気ブログもチェックしてみてください。不動産投資 ブログランキングへ今日も最後までお読みくださり、ありがとうございます！！！！！！とみい
2015/12/27
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金利ダウンの３得。
こんにちは、とみいです。借入金利が下がりました！ありがたいことです。月の返済額が10万円へったので、年間キャッシュフローが＋120万円。借入金利を下げるコツも発見しましたので報告します！やっぱり商売はコミュニケーションですね。銀行さんと話し込むと色んなことが見えてきます。今回は２ケ月くらい前から銀行さんとお話をしていたのですが、ようやく確定。本当はもっと下がって欲しかったですが今はこのあたりが限界のようです。新規融資は最速なのに、金利変更は時間がかかるんですね。確かに銀行さんにとっては苦肉の策のレートダウンですから、優先度高くないですよね。ですがともかく純粋にプラス120万円なので感謝です。金利が下がるとあとふたつ、うれしいことがあります。ひとつは売却のしやすさ。元金返済の割合が増えて残債が減るスピードが早まりますよね。5年後の2020年オリンピックイヤーで比較してみました。当初金利の残債：15260万円金利下げ後の残債：15030万円…ちょっとだけ減りました。もうひとつは返済比率。他行から融資をしてもらう際に必ずひっかかるポイントです。返済比率高めなのでしばらくは難しいです…とか、言われたことありませんか？家賃収入2000万円に対して返済額1100万円が980万円になりました。当初金利の返済比率：55%金利下げ後の返済比率：49%50%が限界だ、という説もあるなかで、返済比率55%でまわしていました。それでも他行で融資をしてもらえていたのですが、49%になればとても動きやすい！ 収支改善・売却OK・追加融資…3度おいしい金利下げです。で、肝心の金利を下げるコツですが、これは本当にシンプル。金利は銀行の唯一の収入源ですから、カンタンに下げません。これが大前提ですよね。だけどお客さんを失ったらゼロ。・売却・借換え・現金一括返済をされると収入がゼロになる。ゼロになってしまうのは困るので予防策で金利を下げる、ということですよね。なので、・売却・借換え・現金一括返済がいつでもできる人は金利が優遇されます。資産家の地主が、金利が低いのは当たり前なわけですね。 銀行にとって「逃したくないお客さん」と思われること。逃したくないと思わせるのがひとつめのコツです。あなたを逃したくないと思った銀行員は、銀行内で金利引き下げに動き出します。問題は「誰が」あなたを逃したくないと思うのか。融資を受けた支店の担当者なんてどうでしょうか。貸出残高も金利収入も支店の営業成績です。・売却・借換え・現金一括返済をされると支店の営業成績にひびきますよね。一番困るのは支店長。支店長から怒られるのはあなたの担当者。なのでまずは、融資を受けた支店の担当者へ打診してみましょう。ポイントは味方につけることです。これがふたつめのコツ。銀行担当者とタッグを組む・金利がちょっと負担だ・少し下げてくれたら長く物件を所有できる・御行とのお付き合いも続けられる（あなたの営業成績も安泰になる）なので本部と相談してみてくれないか。こんなもちかけかたでどうでしょうか。こちらが誠実な態度なら、しっかり対応してくれます。動いてみてもらってダメなら潔く引き下がる。ガツガツすると迷惑です。良い関係を保っていれば次のチャンスが来ます。ということで、まずは支店の担当者に電話して、感触を聞いてみてください！▼ランキング参加しています。▼人気ブログもチェックしてみてください。不動産投資 ブログランキングへ今日も最後までお読みくださり、ありがとうございます！！！！！！とみい＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝不動産投資でダブルインカム￥～無料コンテンツ～＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝【 無料レポート 】■2015年版 ダブルインカムマニュアル～不動産経営と副業で稼ぐ10通りの方法～無料レポートダウンロード⇒とみいも実践中、計画中の収入源構築法です！【 無料音声 】■サイコ大家さんと富井たかしの対談シリーズ（全6回）対談音声ダウンロード⇒投資総額6億円120戸のサイコ大家さんに不動産投資成功の秘訣を伺いました！第１回：不動産市場のゆがみが魅力！第２回：サイコ大家さんの不動産投資戦略第３回：物件選定基準は●●以下！第４回：管理会社は社長で選ぶ！第５回：誰の利益を優先するのか？第６回：ほどよい兼業＝週３日のサラリーマンがベスト！？富井たかし
2015/12/23
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民泊ができなくなりました(＠_＠;)
こんにちは、とみいです。甲府の物件32室がついに「リアル満室」になりました！ありがとうございます！これで毎晩リラックスして熟睡することができそうです。いやいや、ちょっとまって！「リアル満室」ってなに？フツーの満室となんか違うの？すみません、分かりにくいですよね。今まで実は、仮の満室だったんです。空室をウィークリーとして貸し出していました。１週間とか１ヶ月とか。はやりの民泊ですね。airbnbみたいな。多い時で32室中の10室くらいがウィークリー。賃貸のお客さんとウィークリーのお客さんがまぜまぜの状態だったんです。空室がひとつずつ埋まり、ついに今月でゼロに！賃貸の入居者さんで全室いっぱいになりました。次に空室が出てもすぐに賃貸で決まるでしょう。これでもう、しばらく短期貸しはできません。購入してから１年半。入居率70%から始まって、ようやくリアル満室です。その間、空室分の家賃をウィークリーで補填。ほんとうに助けられました。しかも自分ではほとんど何もしていません。ぜんぶ管理会社さんにおまかせ。旅館や老人ホームも営んでいる会社でノウハウがありました。家具はもちろん、調理器具や食器まで完備してもらって。出会いに感謝しています！転貸エアビーがかなり盛り上がっていますね。所有物件の短期貸しも収益力パワフルです！この経験は今後の物件でも活かしたいと思います。追伸：今回の物件は、全館WiFi設置しています。ウィークリーの集客に交換したかもしれません。無料インターネットはもう必須ですね。設備は４フロア８箇所で２００万円くらいでした。工事したBuffaloのサポートつき。なかなか良い買い物をしたと思います。▼一棟まるごとアパートWiFiそういえば、今年の人気設備ランキングも発表されていますね。▼2015年賃貸設備ランク無料インターネットはやはり人気高いです。他の物件にも導入するか、思案のしどこです。▼ランキング参加しています。▼人気ブログもチェックしてみてください。不動産投資 ブログランキングへ今日も最後までお読みくださり、ありがとうございます！！！！！！とみい＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝不動産投資でダブルインカム￥～無料コンテンツ～＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝【 無料レポート 】■2015年版 ダブルインカムマニュアル～不動産経営と副業で稼ぐ10通りの方法～無料レポートダウンロード⇒とみいも実践中、計画中の収入源構築法です！【 無料音声 】■サイコ大家さんと富井たかしの対談シリーズ（全6回）対談音声ダウンロード⇒投資総額6億円120戸のサイコ大家さんに不動産投資成功の秘訣を伺いました！第１回：不動産市場のゆがみが魅力！第２回：サイコ大家さんの不動産投資戦略第３回：物件選定基準は●●以下！第４回：管理会社は社長で選ぶ！第５回：誰の利益を優先するのか？第６回：ほどよい兼業＝週３日のサラリーマンがベスト！？富井たかし
2015/12/20
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保険金＝臨時収入 or NOT ！？
こんにちは、とみいです。札幌の物件で損害保険がおりました。ありがたいですね。(*^^)v２棟合計で６０万円くらいです。損害内容は外壁から出た換気用のシャフトなど。保険会社へは「雪害」として保険金請求しています。保険契約の適用でいくと風災にあたるようです。・・・・・・・臨・時・収・入 の６０万円。ホクホクです。え～、何言ってんの！修理するためにもらったんでしょ？収入じゃないじゃん。いやいや、損害は損害なんですが、修理をいつするかは自由だし…おい！それって保険金詐欺じゃんか！この詐欺師ー！！えっっ。そこまで言われると不安です、さすがに。というわけで、東京●上●動火災に電話してみました。「保険金を修理に使わないからって返してくださいとは言いません（笑）、 ご安心ください、お客さま。」だそうです。これで大手を振って保険金をストックしておけますね！・・・・・・・よかったです。実はこれまでは内心ビクビクしながら、保険金を受け取っていました。もらっても全額使わないっていいのかな…と。いやほんと、ありがたい臨時収入♪追伸：今回の保険金請求は建物調査の会社から提案があって進めました。フィーはとられますがスピーディーに完結してくれてとても助かりました。ご興味ある方はご紹介します！こちらからご連絡ください。建物調査会社の紹介＊1営業日以内に返信いたします。今日もありがとうございます！富井たかし▼ランキング参加中です、▼人気ブログもチェックしてみてください。不動産投資 ブログランキングへ今日も最後までお読みくださり、ありがとうございます！！！！！！とみい＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝不動産投資でダブルインカム￥～無料コンテンツ～＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝【 無料レポート 】■2015年版 ダブルインカムマニュアル～不動産経営と副業で稼ぐ10通りの方法～無料レポートダウンロード⇒とみいも実践中、計画中の収入源構築法です！【 無料音声 】■サイコ大家さんと富井たかしの対談シリーズ（全6回）対談音声ダウンロード⇒投資総額6億円120戸のサイコ大家さんに不動産投資成功の秘訣を伺いました！第１回：不動産市場のゆがみが魅力！第２回：サイコ大家さんの不動産投資戦略第３回：物件選定基準は●●以下！第４回：管理会社は社長で選ぶ！第５回：誰の利益を優先するのか？第６回：ほどよい兼業＝週３日のサラリーマンがベスト！？富井たかし
2015/12/18
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水道から黒い●●が出てくる
こんにちは、とみいです。入居者アンケート第二弾です。返信率は１４分の４になりました。お部屋の良いところ、悪いところを自由に書いてもらったのですが、意外と良いところをたくさんいただきました。・家賃＋駐車場で6万円は安い・廊下、ベランダが幅広・白とブラウンの内装がGoodうぅ、築20年で多少年季入ってますが、気に入ってくれてありがとうございます。純粋にうれしいです。・・・・・・・そして一方の悪いところ。不満、苦情もたくさんいただきました！一番ショッキングだったのがこれです。なんと、『水道から黒い「異物」が出てくる・・・』とあります。これは放置しておくとマズイのでは？コワい！怖いです！何が怖いって大がかりな修繕が。水道は受水槽から各部屋へ引いているので、建物全体の問題かもしれません。受水槽、給水ポンプ、給水管。点検清掃したばかりなのに。他の入居者さんからも『洗面台の排水管がくさい』という声もあったのも気がかりです。心配ばかりしていても仕方ないので早速行動です。管理会社さんへアンケート送って、ヒアリングを依頼しました。・異物とは具体的になに？・どの程度の頻度なのか？内容を聞いて対処を決めることになりますね。・・・・・・・その他の指摘としては、・結露がひどい・すきま風が寒い・風呂の換気が悪いといったところ。これはさほど大がかりなことにはならなそうです。ただ、全部しっかり対応すると数十万円になりそう。どこまでやるか、これもヒアリング次第です。ともかく結露は本当に困ってるみたいですね。回答8項目中の3項目が「北の洋間の結露」「玄関扉の結露」「玄関に水がたまる」。思えば自分たちもマンション暮らしだったとき、毎年結露に悩まされました。毎朝、雑巾がびしょびしょになっていましたから。結露には二重サッシが一番効果的なようです。調べてみたらDIYで設置できるウチ窓があるんですね！しかも意外と安い。二重サッシの賃貸なんて近隣にはなさそうだから、差別化にはいいかもしれません。ちょっと本気で考えます。・・・・・・・それにしても人それぞれですね。「不満は特にありません」という天使のようなコメントもいただきました。一方で、この入居者さんみたいにびっしり不満をくれる人もいて。でも正直にいただけるだけありがたい。改善のためのヒントをたくさんいただきました。退去予防が目的でしたが、入居募集にも活かせそうです。「水道から異物」の入居者さんのヒアリング結果が出たらまた報告します。追伸：先日、タナボタ的に入居が決まった部屋ですが、なんと「キャンセル」！タナボタも努力の証リフォーム前だったので費用が浮いて喜んでいたのに…キャンセルの理由は、「再就職先が遠方になった」からだそうです。再就職…そう！求職中だったんです、ここのご主人。求職中と知りつつ、入居OKにしたのです。今年生まれたお子さんがいて、絶対がんばるだろうと思えたので。遠方で決まってしまうとは。でも、おめでとうございます♪入居前でよかったです。ランキング参加しています。▼人気ブログもチェックしてみてください。不動産投資 ブログランキングへ今日も最後までお読みくださり、ありがとうございます！！！！！！とみい＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝不動産投資でダブルインカム￥～無料コンテンツ～＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝【 無料レポート 】■2015年版 ダブルインカムマニュアル～不動産経営と副業で稼ぐ10通りの方法～無料レポートダウンロード⇒とみいも実践中、計画中の収入源構築法です！【 無料音声 】■サイコ大家さんと富井たかしの対談シリーズ（全6回）対談音声ダウンロード⇒投資総額6億円120戸のサイコ大家さんに不動産投資成功の秘訣を伺いました！第１回：不動産市場のゆがみが魅力！第２回：サイコ大家さんの不動産投資戦略第３回：物件選定基準は●●以下！第４回：管理会社は社長で選ぶ！第５回：誰の利益を優先するのか？第６回：ほどよい兼業＝週３日のサラリーマンがベスト！？富井たかし
2015/12/15
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入居者アンケートの結果。女子にウケるクリスマスの一品。
こんにちは、とみいです。入居者アンケートが戻ってきました。返信率は１４分の３。半分くらいは欲しかったのですが残念です。１０日くらい経過したので増えてもあと１，２通と思います。今回アンケートに答えてくれた方には、QUOカード１０００円をプレゼント！その証拠に、アンケートお願いの手紙にはハーゲンダッツのギフト券を入れておきました。たくさん答えてもらうように工夫をしたつもりだったのですが…結果は３通。１０００円くらいじゃ人は動かないんですね。次回に活かしたいと思います。・・・・・・・アンケートの回答様式がこちらです。戻ってきたのは３通でしたが、内容はとても参考になりました。リテンションの対策も見えてきます。お部屋の良いところ、悪いところを自由に書いてもらったところ、色んな発見がありました。まず良いところでいくと、・家賃＋駐車場で6万円は安い・廊下、ベランダが幅広・白とブラウンの内装がGoodなど。家賃が安いというのは意外でした。近隣の物件と比べるとむしろ下げなくてはいけないかと思っていたのですが。回答いただいた方からすると、「負担が軽い」ということなんでしょうか。そうするとリテンション策もひとつ絞り込めます。×：長期入居の割引き○：プラスアルファの何か以前、空室募集の際に仲介店からも家賃は適正、と言われていました。アンケート回答で確信が持てたのもひとつの成果ですね。・・・・・・・廊下、ベランダが幅広というのは何となく感じていました。でも募集の際のアピールには使っていなかったので、今後は活用したいと思います。最後の「白とブラウンの内装がGood」も意外な回答。ブラウンの床が年季が入っているので、次の空室がでたら「真っ白」にするつもりです。『家具の色とよく合うから』というのが理由でした。家具、白かブラウンなんでしょうね。真っ白でもあうとは思いますが、アクセントクロスなどで、家具系の色を残してもよさそうです。・・・・・・・そして、悪いところ。色々いただいてしまいました。びっくりするのがひとつめが、『水道から黒い●●が出てくる』ですよ。コワい！怖いです！いったい何が起きているのか？次回お伝えします。追伸：アンケートお願いの手紙に同封したツールは楽天で購入できます。ハーゲンダッツのギフト券知人の女性社長から教えていただいたツールです。毎年クリスマスにお客さんへ配っているとか。女子にウケる一品ですね！＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝不動産投資でダブルインカム￥～無料コンテンツ～＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝【 無料レポート 】■2015年版 ダブルインカムマニュアル～不動産経営と副業で稼ぐ10通りの方法～http://tommytakashi.com/offer/double/⇒とみいも実践中、計画中の収入源構築法です！【 無料音声 】■サイコ大家さんと富井たかしの対談シリーズ（全6回）https://lid-ex.jp/fx6256/1⇒投資総額6億円120戸のサイコ大家さんに不動産投資成功の秘訣を伺いました！第１回：不動産市場のゆがみが魅力！第２回：サイコ大家さんの不動産投資戦略第３回：物件選定基準は●●以下！第４回：管理会社は社長で選ぶ！第５回：誰の利益を優先するのか？第６回：ほどよい兼業＝週３日のサラリーマンがベスト！？今日も最後までお読みいただいてありがとうございます！応援クリックお願いします！ランキング参加中。不動産投資 ブログランキングへ
2015/12/13
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紙一枚で退居を防ぐ。
こんにちは、とみいです。今年の２月に購入したマンションで、入居者アンケートをしました。え？何のために？もちろん、収入アップのためです。正直に言うと、ある人をマネて試しにやってみたというのが本当のところ。ただ、思った以上に効果がありそうなので本腰を入れたいと思います。・・・・・・・家賃収入を最大化するには、退居がないことが一番です。退居ゼロ＝空室期間ゼロで家賃収入の最大化を図ります。「退居があっても埋めればいいや」以前は募集の方ばかり注力していました。ですが、退居後はどうしても数日〜数週間、空室になります。・家賃が入ってこない・リフォーム費用が出ていく・広告費もかかる…今回購入した物件では、６ヶ月埋まらないという苦渋を味わいました。一方でリフォーム前に申し込みがあり、１００万円近くの出費を回避できたという経験もしました。新たな入居者を探すよりも、今の入居者の退居をなくすほうが、よっぽど効率的だと改めて気づいたわけです。・・・・・・・で、退居をなくす方法を考えました。転職や結婚などは仕方がありません。それ以外の、物件に関する不満や不便で退居されてことは避けたいところ。そのためには退居理由を聞くしかありません。これまでも退居があるたびに管理会社さんに理由を聞くのですが、ほとんど把握できていない様子。情報が得られたとしても、本音かどうかイマイチわからない。そこで、アンケートです。・本音が書きやすい・留守がちな人でも届く・遠方でもOKという良さがありますね。早速、郵送で送りました。「アンケートで何聞くの？」「ほんとに答えてもらえるの？」大丈夫、絶対に戻ってきます。ホンネの回答が。入居者さんが思わず返事を返したくなる工夫をしましたから！何を細工したのか？どんな回答が戻って来たか？次回お伝えしますね〜。＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝不動産投資でダブルインカム￥～無料コンテンツ～＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝【 無料レポート 】■2015年版 ダブルインカムマニュアル～不動産経営と副業で稼ぐ10通りの方法～http://tommytakashi.com/offer/double/⇒とみいも実践中、計画中の収入源構築法です！【 無料音声 】■サイコ大家さんと富井たかしの対談シリーズ（全6回）https://lid-ex.jp/fx6256/1⇒投資総額6億円120戸のサイコ大家さんに不動産投資成功の秘訣を伺いました！第１回：不動産市場のゆがみが魅力！第２回：サイコ大家さんの不動産投資戦略第３回：物件選定基準は●●以下！第４回：管理会社は社長で選ぶ！第５回：誰の利益を優先するのか？第６回：ほどよい兼業＝週３日のサラリーマンがベスト！？今日も最後までお読みいただいてありがとうございます！応援クリックお願いします！ランキング参加中。不動産投資 ブログランキングへ
2015/12/09
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新規の外注は小さくはじめる。★とみい★
とみいです。こんばんわ。原状回復の見積もりが来ました。築20年で年季の入った内装なので、リノベを覚悟していたのですが、申し込みが入り救われました。問題の先送りとも言いますが…ただ、リノベを検討していたおかげで、リフォーム単価の安い業者さんを見つけました。タウンページをかたっぱしからあたった成果です。▼管理会社クロスSP級 1000円クロスAA級 1500円フロアタイル 5000円▼安いリフォーム業者クロスSP級 600円クロスAA級 800円フロアタイル 2800円見積書全体はメルマガでお送りしますね。↓↓↓↓↓↓↓↓↓不動産投資でダブルインカム！富井たかしの大家日記製品の違いとか、仕上がりの違いとか、あるのかもしれませんが。それにしても違い過ぎる！この安い業者さんとは、まだ電話で話しただけであっていません。いきなりリノベを発注するより原状回復からお願いしてみると、よさそうです。結果でましたらご報告します。今日もありがとうございます！！＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝不動産投資でダブルインカム￥～無料コンテンツ～＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝【 無料レポート 】■2015年版 ダブルインカムマニュアル～不動産経営と副業で稼ぐ10通りの方法～http://tommytakashi.com/offer/double/⇒とみいも実践中、計画中の収入源構築法です！【 無料音声 】■サイコ大家さんと富井たかしの対談シリーズ（全6回）https://lid-ex.jp/fx6256/1⇒投資総額6億円120戸のサイコ大家さんに不動産投資成功の秘訣を伺いました！第１回：不動産市場のゆがみが魅力！第２回：サイコ大家さんの不動産投資戦略第３回：物件選定基準は●●以下！第４回：管理会社は社長で選ぶ！第５回：誰の利益を優先するのか？第６回：ほどよい兼業＝週３日のサラリーマンがベスト！？今日も最後までお読みいただいてありがとうございます！応援クリックお願いします！ランキング参加中。不動産投資 ブログランキングへ
2015/12/07
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タナボタは努力の証！
おはようございます。最近、あなたの身の回りで、「タナボタ」はありましたか？棚からぼた餅。あったよ～、タナボタ。という方、おめでとうございます。報われましたね！タナボタ？全然ないなー。という方、悲観しないでください。たまたまとか偶然じゃなくて、タナボタは努力でゲットできるものですから。半年前に購入したRC4階建てのマンションは、最後の1室が埋まらず苦戦しました。半年間、あれこれ試行錯誤。先月末にようやく入居申し込みをいただくことができました。12月から満室だぁ～。と喜んでいました。が、それもつかの間、別の部屋で退居の申し出が２つでました！1つ埋めて2つ出て…。気が休まるヒマがありません。空く部屋の内装をどうするか。築20年、きれいに補修してもそれなりに歴史を感じます。・フローリングがあめ色だったり・たたみの色が微妙に違っていたり・洗面化粧台が若干黄ばんでいたり1部屋埋めるのに半年かかったという事実もあります。なので思い切ってリノベーションしよう！と決意しました。満室のためならなんでもする繁忙期に間に合わせるために、ガーッと準備を進めたわけです。で、今週の水曜日、最終の打合せで現地へ行きました。そこで管理会社さんからうれしいサプライズニュースを聞かされたのです！『入居申し込みが２つ、はいってます。』なんと！現状の内装で、現状の家賃で借りてくれる人たちが2組も！？聞けば、2組とも事情があって今月、来月中に引っ越しが必要とのこと。いや～、ありがたい。タ・ナ・ボ・タ だなぁ～と思ったわけです。・リノベーションもせず・募集の営業活動もせず・空室期間もほとんどなく次の入居者さんが、決まってしまったのですから。運も実力のうちタナボタだな、ラッキーだな、と思いつつも、ちょっと考えました。なぜ決まったのか。ひとことで言うと仲介店からの認知ですね。埋めるのに半年かかった1室のために、頻繁にコンタクトしていました。うぬぼれてはいけませんが、行動しなければこのタナボタはなかったな、と思うわけです。タナボタは努力の証です。遠慮なく受け取りましょう！！＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝不動産投資でダブルインカム￥～無料コンテンツ～＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝【 無料レポート 】■2015年版 ダブルインカムマニュアル～不動産経営と副業で稼ぐ10通りの方法～http://tommytakashi.com/offer/double/⇒とみいも実践中、計画中の収入源構築法です！【 無料音声 】■サイコ大家さんと富井たかしの対談シリーズ（全6回）https://lid-ex.jp/fx6256/1⇒投資総額6億円120戸のサイコ大家さんに不動産投資成功の秘訣を伺いました！第１回：不動産市場のゆがみが魅力！第２回：サイコ大家さんの不動産投資戦略第３回：物件選定基準は●●以下！第４回：管理会社は社長で選ぶ！第５回：誰の利益を優先するのか？第６回：ほどよい兼業＝週３日のサラリーマンがベスト！？今日も最後までお読みいただいてありがとうございます！応援クリックお願いします！ランキング参加中。不動産投資 ブログランキングへ
2015/12/04
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営業努力で差がつく大家業！
Castle5号に申込みが入りました！！RC4階建てのファミリー物件です。4階の1室が空いたまま半年間、苦労していたんです。エレベータがないので敬遠されてしまうんですよね。年配の方からも、お子さんが小さい家庭からも。内装はこんな感じ。歴史を感じてしまう内装です原状回復程度で決まるだろと思っていたのが甘かったです。床を一新して白系でいこうかと思っていたのですが…高額な見積もりにくじけ断念。角部屋で明るいから大丈夫と募集をかけました。結果、元の家賃では決まらず半年。内装工事のやり直しだけは避けたいと思いました。2重の経費ですからね。ムダに。なので営業努力で埋める作戦にしました。それがこちらです。「メッセージ入りどら焼き」どら焼きの皮に物件名を入れて、仲介店へ配ります。募集実績を分析するとネット広告からの問合せはほぼゼロ。地元の仲介店の担当者さんが来店したお客さんを口説いていく昔ながらのパターンが中心でした。いかに仲介店さんに頑張ってもらえるか、自分の物件を優先してもらえるか、が全てなわけです。管理会社さんに配ってもらうので、仲介店が仲良くなるのもよいことですね。どらやき30個で1万円。毎月のように配りました。途中あきらめかけて単身向けのリノベーションプランも作ってみました。見積もりが150万円。動揺しながらも、自分を信じてどら焼きを配る。先月末、10万円分も配ったころ、めでたく満室となりました！！！どら焼き最強です。コスパでいうと150%ですね！リノベ費用が丸々浮いたんですから！！「どうしても、空室が埋まらない！」というあなたは、是非やってみてください！「メッセージ入りどら焼き」今日もありがとうございます！応援クリックお願いします！ランキング参加中。不動産投資 ブログランキングへ
2015/12/03
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おもしろい名前の物件。
今日は名古屋で、管理会社さんと満室祝賀会でした。そこで聞いた面白い名前の物件。『１・２・３・だぁー！』といえば、アントニオ猪木ですよね。これをマンションの名称にしているオーナーがいたというからたまげたものです。正確には、１２３ＤＡだったそうです。この賃貸物件に住む人もすごい。それにしても、郵便屋さんが困りますよね。例えば、３丁目４－５ １２３ＤＡ番地と物件名称の境目が分かりません。・・・・・他にも「エコーＸＸ」というシリーズのマンションがいくつもあった話。なんと、オーナの姓が「児玉」だったから。児玉 ⇒ こだま ⇒ エコーすごい発想力です。ちなみに、なぜこんな話になったかというと、私の所有物件の名称を変えましょう！という提案をいただいたから。実は児玉さんとほとんど同レベルで、オーナーの姓を英語に直訳した物件名。名前は明かせませんが例えば、高橋 ⇒ ハイブリッジ田中 ⇒ ファームセンター山下 ⇒ マウンテンダウンみたいな感じですよ！！！それが同じエリアにいくつもあって、そのうちの1棟を譲ってもらったんです。築20年なので地元ではすっかり定着している名前だと思うのですが、改めて考えると面白い。・・・・・・・・物件名称を変更すると入居者さんに迷惑になるので遠慮していました。でも他人の物件名称を冷静に見てみると恥ずかしいものが多いです。うちの物件もそう見られてるのかと思うと、いてもたってもいられませんね。購入から1年経ってようやく決断しました。どんな名前にしよっかなー。センスに自信がないので、誰かに考えてもらうのもいいかもしれません。クラウドソーシングのランサーズでも受けてもらえるようです。
2015/12/02
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家賃値上げ作戦会議！
おはようございます。 年内にもう1棟、 ほしくないですか！？ 私、密かに狙っています。 まずXXXXをして 既存物件の返済比率を下げ、 その勢いで融資枠を確保し、 次の物件をゲット！！ うまくいったら 報告します！！ ・・・・・ さて、今日は久しぶりに 名古屋に来ています。 2月に購入した物件の リフォーム打合せです。 つい先日満室になったのに、 ほぼ同じタイミングで退居… いいんです！ ピカピカにして 家賃値上げしちゃいます。 フローリングを●●●にして、 クロスをXXXにして。。。 出来上がったら 写真をシェアしますね！ 夜は満室祝賀会。 満室まであきらめず 頑張ってくれた管理会社の 担当さんを慰労します。 またすぐ次の入居者 決めてもらわないと！ 今日も最後までお読みいただいて ありがとうございます！
2015/12/02
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所有物件の競争力を調べるサイト
SUUMOから賃貸不動産オーナー向けの情報提供サービスが新たに始まるようです。http://www.suumo-onr.jp/SUUMOに登録されている賃貸物件を比較しやすく表示してくれる、と言うと軽く聞こえてしまうのですが、独自機能もあって使い勝手はよさそうです。賃料比較で坪単価、平米単価があったり。付帯設備のカバー率が分かったり。（どれだけの物件が設備に対応しているか）Homesにも同様のサービスがありますよね。以前から重宝していました。http://toushi.homes.co.jp/owner/こういうのを見るたびに競合と比べて「あ～やっぱり●●をつけなきゃな～」と焦ってきたりします。一方でフタを開けてみると、営業努力だけでそこそこいい家賃がとれたり。「数日で入居者が決まったら、家賃設定が低すぎるということだ」以前どなたかがおっしゃっていました。利益という面では確かに家賃は高くとれるほどよいです。が入居者さんもそのうち気づいて他所へ引っ越してしまうはずです。やはり適正家賃のレンジで募集するのがよさそうです。賃貸物件が提供する価値は、ハード的には立地と設備、ソフト的にはデザインと清潔感。家賃を決めるには周辺物件を知っておかないといけません。その点では今回のSUUMOのサイトは定期的に要チェックですね。★不動産投資まとめサイト構築中です。不動産投資でダブルインカム！とみいのリモート大家マニュアル。
2015/11/30
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不動産投資まとめブログ始めました！
もう３年近く放置していたこのブログ。不動産投資の活動は減ったのに、家賃収入は10倍以上になっています。今では4棟90室の大家です。いろいろ経験もつめたので、ここらでひとつ、じぶんなりに不動産投資をまとめてみたいと思います。ということでまとめサイトを立ち上げました。不動産投資でダブルインカム！とみいのリモート大家マニュアル。この楽天ブログでは、引き続き気ままな大家日記をつづりまーす。
2015/10/23
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今年の目標。遅ればせながら。。。
ブログ再開にあたって過去記事を読み返してみました。３年前の１月に「アパート１棟目満室」です！を宣言してました。これはその年の６月に達成。２年間運営して昨年９月に売却してしまいました。短期でしたがよい売り時だったと思います。表面９％未満で買ってもらえたのは奇跡。キャピタルはでました。でも本当はインカムがほしかったんです。で、今年からはもっとおっきなキャッシュフロー目指します。■目標・2012年 8戸2500万円15%CF100万円・2013年 16戸5000万円15%CF200万円■行動・エリア×物件種別の戦略策定【3月中】・中古物件購入セミナーにて最新情報収集【4月】・業者訪問、コネクション作り【5月】・半年以内に物件取得／募集会社との関係作り。【10月】エリア集中戦略は王道ですが、どこにするか決めかねてました。決めよ！
2012/03/07
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アパート経営フェスタ２０１１ファイナル！！
前回の日記が２月。その前は、、、１年前！？年に２回しか更新しないブログって、読んでくれる人、いるんでしょうか。でも自分で振り返るだけでもいいもんです。年に１回でも続けて行こうっと、いま決めました。さて、半年振りにブログを書く理由はこちら。（↓）来週土曜日のアパート経営フェスタ。残席わずかです。 今年もサポーターとして参加します。内容も規模も、そして運営も年々パワーアップして来ていて、どこまでいくんだろう？と思っていたら、なんと今回でファイナル。 寂しい限りです。華々しい最終回になるよう、盛り上げたいと思います。 パンフレットも美しく仕上がり、当日が楽しみです。。。。。。ファイナルといえば、 我がアパートCastle１号も有終の美を飾りました。 ９月末に売却。利益確定となりました。 初めての物件で、しかも新築で、そして新築ながら表面１１% と愛着のわくアパートでしたが、事業としては新築価格が付く間に売却するのが得策と考えて。 これで大家さんじゃない人にいったん逆戻り。 しばらくは本業に集中しよ。
2011/10/21
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凍りつくアパート
■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■今日はうれしいことがあったので久々にブログ更新！まずは、今月退去のお部屋に次の入居者さんが無事契約。募集開始２日で申し込みの瞬殺でした。 契約書にサインしに管理会社さんへ。久しぶりだったので、少し緊張しました。ぎこちない会話は、 手土産と、成約の御礼で、カバーできたかな。 ついでに、とアパートへ。 到着すると思わぬ事態が。昨日の雪が残ったり凍ったりあちこち危険なことになっていました。 道路側コンクリがシャーベットですべる。 ２階共用廊下が凍ってすべる。 早速雪かき。というより、氷剥ぎはじめました。思わぬ労働ですが、これも住民のみなさんのため。緊急なので自分でやるしかありません。 そして剥いだ氷は雨どいへ。 ついでに、のつもりが庭も含めて1時間ほどやっていました。えらいぞ自分。 たまたま、契約が決まった部屋でも清掃業者さんがせっせと 働いてくれていました。定番の缶コーヒー投入。ぴかぴかにしてください！ そしてこちら。ちんすこう。 お土産です。入居者さんから大家への。 めったにもらえるもんじゃないですから、うれしい限りです。 「大家やっててよかった。。。」と思うわけです。 おまけ。 ■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■>ランキング参加しました！気に入ったらクリックお願いします！ ⇒【人気ブログランキングへ】 最近唱えている言葉： 「何事も自分次第だ。克己心。」■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■
2011/02/13
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アパート経営フェスタ２０１０大盛況／ペンキの出来栄え￥（＾＾）￥
★空室対策には定期借家★ ←全室導入済み。★3年間で13億円★ ←￥４，０００セミナー！■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■大盛況でした。そして無事に幕引き。。あっという間の一日でした。アパート経営フェスタ2010 今年で3回目の参加でした。⇒ 2008年 2009年内容が年々レベルアップしています。 本田健さんの基調講演では、すばらしい話をたくさん聞きました。★はじめに幸せと豊かさの基準を持つこと★長期的視点を欠かさないこと★そのためにメンターを選ぶこと★お金は呼べばくるんだということ★お金を持ってからどうするかのほうが大事★やりたいことを楽しくやること★最悪のケースを想定すること★それでも生きていける方法を考えておくこと「何のために不動産経営しているか」を人生全体との関係で明確にしておくべきだし、常に忘れてはいけないと思いました。パネルディスカッションの中でも、「投資ではなく経営」「覚悟」という厳しい言葉が出ていましたが、心構えとしては必須ですね。そして、夜の懇親会には昨年の基調講演をされた渡邊美樹会長も合流。本田健さんとのトークショーは、これまた素晴らしかった。★やりたいと感じたら１週間考え込む★膨らんで止まれなくなったらGO ★躊躇する負担に感じるのは器が足りていないということ本田さんの流れるような問いかけに渡邊会長の熱い心があふれるように引き出されていました。。。間近に寄って行って、全身でオーラを感じて来ました！ スタッフという立場上、写真をとれなかったのですが、あの光景はもう頭から離れません。。。 そして一夜明けた今日はスタッフの打ち上げでした。思いを共にする人たち。勇気を与えてくれます。■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■そして新築アパートCastle１号。新築なのに鉄部にサビ。 先月中ごろ、ようやく１階部分を塗り終えました。 ←出来栄えは上々！ 新品同様に（いやむしろ新築時よりもっと）きれいになりました。横浜のＳさーん、おかげさまで完成です。どうですか！？ ありがたいことに、半年以上完全満室状態です。ペンキできれいになって、さらに長期入居してくれることを願います。 ランキング参加しました！気に入ったらクリックお願いします！⇒【人気ブログランキングへ】最近唱えている言葉： 「まず隣の人を幸せに」■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■★「満室にならない物件はない」★元大手賃貸仲介業者A社店長は語ります・・・なぜそんなことが言い切れるのか
2010/10/03
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贅沢な社会貢献しませんか？ ／ ついにペンキ塗りデビューしました。
★空室対策には定期借家★ ←全室導入済み。 ★3年間で13億円★ ←￥４，０００セミナー！ ■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■ブログの更新が月単位になりつつあるぼのろんろんです。やりたいことがたくさんありすぎて、、、幸せです。 そして今年もやってきました。この一大イベント。アパート経営フェスタ2010 今回で３年目の開催になるチャリティセミナーです。もはや恒例といっていいでしょう。ぼのろんろんも毎年参加しています。⇒ 2008年 2009年 チャリティといっても、内容は他に類を見ないとても贅沢なセミナーです。★不動産のプロフェッショナルたちの貴重なディスカッションを聴くことができる★大勢の大家さん仲間たちのパワーを感じることができる★支払った参加費（￥3,000円～）で社会貢献をすることができる★なんと今年のメインスピーカーは本田健氏！！ 日頃は、物件探しや、入居者付けに心血を注いでいる私たちですが、ふっと自分たちの豊かさを省みる瞬間、ありませんか。。。恵まれているなーって。 セミナーに参加するだけで、講演を聴くだけで、アジアの子供たちの教育環境に大きく貢献することができます。 ・・・・なんて贅沢な社会貢献なんでしょうか。 今年もぼのろんろんは参加します。サポーターとして。 みなさんぜひぜひお越しください。アパート経営フェスタ2010 ■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■ さてさて、まもなく１歳半になる新築アパートCastle１号。新築なのに鉄部にサビです。それは工務店さんに低コストを頼んだから。まさに身から出たサビです。学習。 学習ついでにペンキ塗りデビューを！ ←サビ止めを塗ったところ（赤い部分） これを可能にしてくださったのは横浜のＳ夫妻。何の見返りもなく、熱心に、指導してくださるＳさん。快く応援してくださる奥さん。 本当にありがとうございます。未熟者の私のために貴重なお時間とお心をいただきました。 必ず恩返しします。リフォーム物件購入されたらぜひお声がけを。 ランキング参加しました！共感していただけたらクリックを。⇒【人気ブログランキングへ】最近唱えている言葉： 「何事も自分次第」■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■★「満室にならない物件はない」★元大手賃貸仲介業者A社店長は語ります・・・なぜそんなことが言い切れるのか
2010/09/16
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顔が命のルームナンバー
★空室対策には定期借家★ ←全室導入済み。 ★3年間で13億円★ ←￥４，０００セミナー！ ■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■２年目に突入した1棟目のCastle１号。築年数も２年目。大家業も２年目。 先日、アパートのドアに貼ってあるナンバーを交換しました。新築時にカッティングシートから手作りしたのですが、満を持して美しくデザインされたものを発注。 このところの猛暑を避けるべく、朝6時半から作業開始。各部屋の玄関外でドアの表面を作業するわけですから、音をたてないように細心の注意を払います。 １．静かーに、古いカッティングシートをはがし、２．はがしきれなかった粘着剤をいっそう静かーにこする３．最後に美しくデザインされたNEWシールを貼る 気分はコソ泥なわけですが、ともかく、こんな感じになりました。 ●Before ●After 随分スタイリッシュになりました。 入居者さんの感想を聞くことはできなかったのですが、これでまた少し、お部屋に帰ってくるのが楽しみになったのでは？ショップ店員さんのプチ滞納も金輪際無くなるはず！？ ランキング参加しました！共感していただけたらクリックを。⇒【人気ブログランキングへ】最近唱えている言葉： 「何事も自分次第」■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■★「満室にならない物件はない」★元大手賃貸仲介業者A社店長は語ります・・・なぜそんなことが言い切れるのか
2010/07/25
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ひさしぶりの。。。すっきり。
★空室対策には定期借家★ ←全室導入済み。 ★3年間で13億円★ ←￥４，０００セミナー！ ■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■２年目に突入したCastle１号。築年数も２年目。大家業も２年目。 ２月の入退居以来、平穏無事。 出来事と言えば、シルバー人材センターに清掃をお願いしたくらい。 。。。。と思っていたら。 自販機の運営会社から不意に連絡が来ました。「売上不振なので撤去させていただきます。。。」 ん～。冬の間中、電気代もったいないなーとつぶやいていたのが天に届いたのでしょうか。 翌日にはなくなってしまいました。 ほんとうにあっという間。 なんだかさみしいですが、よしとしましょう。電気代を差し引くとマイナスだったので。自転車も止めやすくなったみたいだし。 なんだかさみしい気持ちは、プランターで解消することに。花はケイトウにしました。 ランキング参加しました！共感していただけたらクリックを。⇒【人気ブログランキングへ】 最近唱えている言葉： 「何事も自分次第」良い出来事も悪い出来事も、外部環境も精神状態も、元をたどれば自分。自分が変われば全てが変わる。という教えをいただき、肝に銘じています。 ■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■★「満室にならない物件はない」★元大手賃貸仲介業者A社店長は語ります・・・なぜそんなことが言い切れるのか
2010/06/19
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アパート経営２年目突入
★空室対策には定期借家★ ←全室導入済み。 ★3年間で13億円★ ←￥４，０００セミナー！■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■間もなく、アパート経営開始からめでたく１年が経ちます。いろいろありましたが、ひとつめの目標は達成しました。次のステップへ進みたいところ。 基礎知識の総復習のため、先週末は講習会へ参加しました。 日本不動産コミュニティーの賃貸経営実務検定２級講座。通称、大家検定です。 １２回の講義を受け終わると、立派な賞状がもらえます→神奈川第一支部では。 土日２日間で１２回分を集中開催してくれるので、サラリーマン大家にはありがたいです。 同日に受講したのは１２人。関西や九州からの参加者もいて、向上心の高い人たちの集まりなんだと感じました。 夜は飲み会。過去に受講した方々も集まって、結構な規模です。地元での人脈作り。これに勝る収穫はありません。 Castle１号の課題である”スノコの入れ替え”と、シルバーさんへの清掃委託が完了して、いよいよCastle２号へ準備万端となってきました。 自己資金とにらめっこですが、継続は力。物件探しの活動に入ります。 ランキング参加しました！共感していただけたらクリックを。⇒【人気ブログランキングへ】 最近唱えている言葉： 「何事も自分次第」良い出来事も悪い出来事も、外部環境も精神状態も、元をたどれば自分。自分が変われば全てが変わる。という教えをいただき、肝に銘じています。 ■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■★「満室にならない物件はない」★元大手賃貸仲介業者A社店長は語ります・・・なぜそんなことが言い切れるのか
2010/04/18
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不動産投資とレンタルスペースビジネス
★空室対策には定期借家★ ←全室導入済み。 ★3年間で13億円★ ←￥４，０００セミナー！■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■久々の日記です。１月に退去連絡のあったCASTLE１号の２０３は、退去の前に次の入居者さんが決まりました。もともとは大幅な新築プレミアを含んだ家賃でした。なので、周辺相場に合わせて４０００円下げて募集したのです。決まったスピードから察するに、下げすぎでした。反省。次の入居者さんは、新社会人。入居が３月なので、１ヶ月空いてしまいます。悩ましかったのですが、決断しました。保証会社だけでの契約を希望されましたが、保証人もつけてもらいました。勤務先まで距離がある点も気になります。突如の転居は困るので、契約書の退去通知を２ヶ月前にしてもらいました。 ベストではありませんが、まずはひと安心ということで。 確定申告も済ませました。申告所得はマイナス１××万円です。 家賃収入から借入金の利払いと減価償却を控除してプラス数十万円。そこへ昨年の新築の諸費用を計上すると、マイナスに。銀行目線が気になりますが、事実は事実です。来年は立派に納税出来るはず。 気分を変えて、昨日はレンタルスペース企画会社の勉強会へ参加しました。 キャッシュ作りという目的で、以前から興味を持っていたのですが、短期で回収というわけにはいかないようです。 気付いたメリットは６つ、デメリットは４つありました。■メリット・少額でもスタートできる。・レバレッジを効かせなくてもキャッシュがでる。CCRで２０－３０％。 ・不稼働不動産（土地や空室）を有効活用することができる。・地代、家賃の交渉次第で利益が膨らむ。・人的トラブルは少ない。・メンテナンスが容易。低コスト。 ■デメリット・出口の流動性が不明。・資産にはならない。担保価値はない。・滞納が多い。行方不明もある。・募集に要する期間が長い、その割に回転率は高い。（年間２０％） 自分の目的に反して、短期の出口が今一つイメージできませんでした。全額自己資金でスタートし、自己資金回収後に利益をとるとすると、表面利回りは２０－３０％でも利益がでるのは３－５年後。 それまでは身動きとれないわけですか。あるいは、オーナーチェンジで買ってくれる人はどれくらいいるのか。 初期投資の資金は手軽です。バイクボックス数十万円から。管理も比較的容易なようです。人が住まないので。ただし逆に、住まないが故に滞納が多いという悩みも聞きました。 客付けにはなかなか時間がかかるようです。認知度の問題かもしれませんね。新規オープンならサブリース→フル稼働→管理委託、といったところでしょうか。やはり手堅いのはオーナーチェンジです。 予想に反していたのは回転率です。年間で２０％が入れ替わるとのこと。住居系では１２％くらいだったように思います。 レンタルスペースを借りたら、荷物は増える一方なのかとも思うのですが、意外と１～２ヶ月の短期利用も多いようです。 全額自己資金で、実質利回りが３０％近くとれれば、借入リスクなしという点でいわゆる不動産投資に勝るかもしれません。 フルローンの不動産投資だと、金利３％、返済期間３０年、表面利回り１１％くらいで、CCRが３０％になりますので。 自己資金で手堅くいくか、あくまでもレバレッジで攻めつつ、不動産資産も手に入れてしまうか、岐路に立たされます。 最後にとても印象だったのが、築古アパートの一階の空室。建て替え寸前で踏みとどまっているようなアパートです。 一室を月２．５万円で借り上げ、１００万円でいくつかのレンタルスペースに改装。年間８０万円ほどの収入を上げています。 月２．５万円の家賃は「壊すまで借りるから」の殺し文句で勝ち取ったとのこと。大家さんも長期の店子が入ってうれしい。店子であるレンタルスペースビジネスの業者は運営コストが減ってうれしい。レンタルスペースは近隣の住民の方々に喜ばれている。 ということで、優れたビジネスモデルだな、と大いに刺激を受けました。 ご一緒してくださったみなさま。ありがとうございました。 毎日の合言葉：態度と心構え。働き→貢献→報酬。ランキング参加しました！⇒【人気ブログランキングへ】■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■★「満室にならない物件はない」★元大手賃貸仲介業者A社店長は語ります・・・なぜそんなことが言い切れるのか
2010/02/28
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静かな繁忙期。
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2010/01/28
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満室再び ＾＾￥
★空室対策には定期借家★ ←全室導入済み。 ★3年間で13億円★ ←￥４，０００セミナー！■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■相模原の１KアパートCastle1号に入居申し込みがありましたぁ！ お部屋はクリーニング前。これで成約したらご案内の業者さんに頭が上がりません。。。。 。。。 と思っていたら。。。本当に頭が上がりませんっ！！ 次の土曜日には入居したいそうで、換気扇工事とクリーニングを前倒しして進めるようです。 正直言うと、始めからその素早さで対応して欲しかったのですが。 それにしてもこの状態でよく、申し込んでくれたものです。↓キッチンとお風呂（スノコを外した状態）。 申込みは、20代の社会人女性でした。これで６戸中５戸が女性。狙い通り花園化して来ました！ という訳で、御礼のために管理会社へ。ご案内した担当者さんから色々話を聞きました。 保証人になるお父さんが退職済みというのが気になります。が、本人の年収は４００万円ある上に勤務先からの補助もあるようなのでよしとしましょう。 そして謝礼の商品券を進呈。契約は土曜日なのでフライングなのですが嬉くてあげてしまいました。担当者さんも喜んでくれてよかった！！ その足でCastle1号へ向かい、内見グッズの片付けと、ドアストッパーと棚の取り付け。グッズは、花と芳香剤、ゴージャススリッパ、チラシにウェルカムバスケット。 未完でしたが、やれる限りやって良かった。わずかな違いが、決め手になることもあるのだから。 ドアストッパーはこんな感じになりました。↓がちっとロックします↓ サニタリには、オープン棚。 棚板はきっちりサイズ通りにカットして持っていったのですが、何と、棚柱の厚みでアウト！ 悔しくもお持ち帰りです。やすりで削って、ご入居までに設置しないと。 こんな苦労も、入居申し込み後だと楽しみに変わります。 実はDIY好きなのかも、と感じ始めた今日この頃です。自宅なら趣味、なのがアパートだと仕事になるのが良いところですね。 平日も仕事、休日も仕事。人生フル活用したいと思って始めた大家業。少しずつ、思い描いた生活に近づいてきているような気がします。 ランキング参加しました！⇒【人気ブログランキングへ】■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■★「満室にならない物件はない」★元大手賃貸仲介業者A社店長は語ります・・・なぜそんなことが言い切れるのか
2009/12/15
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応急処置。
★空室対策には定期借家★ ←全室導入済み。 ★3年間で13億円★ ←￥４，０００セミナー！■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■相模原の１KアパートCastle1号⇒本日内見があります！ 部屋は退去したてのほやほや。業者さんの清掃すら入っていないのに！ 粗相があってはいけないので、早朝チェックに行きました。 まずアパートの顔。道路に面した側の共用階段下に謎の物体が。 自販機があるので、時々空き缶の置き土産があるのですが、今日はなんだか違います。 意を決して空けてみると、すばらしいバリエーション。・空き缶・灰皿・バター・瓶詰め（中身不明）・スポンジ（なぜか新品）・雑巾（びちょびちょ） 空き缶には吸殻がぎっしり。 ・・・撮影できません。 退去した（させられた）滞納入居者さんの置き土産でしょうか。。。残念な形です。 こんなの見たら入居する気もなくなりますよね。。。速攻で仕分けして持参のゴミ袋に詰めなおして車へポイ。 そして、 ドキドキしながら入室。 こちらにも若干の置き土産が。捨ててよいものかどうかわからないので、とりあえず見えないところへ。 部屋自体は意外ときれいなものです。というより、生活感がない。。。 備品類はほとんど汚れていません。 すごいのはこれ。入居者プレゼントのウェルカムバスケット。 未開封で、しかも同じ場所に置いてありました。完全に手つかずです。半年間も。 ついでに電気も止まっていました。これは別な問題かもしれませんか。。。。 内見に支障があるので、速攻で東京電力へ電話して再開。 応急処置としてはこのくらいでOKでしょうか。 あとは床のほこりと水回り。それなりに汚れています。ほんとにこの状態で内見してもらっていいもんでしょうか。 が、、、ここでタイムアウト。 雑巾がけぐらいしたかった。。。 「今日の内見で決めたい」なんて、店長は言ってましたがこれで成約したら頭が上がりません。 楽しなような怖いような。 ランキング参加しました！⇒【人気ブログランキングへ】■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■★「満室にならない物件はない」★元大手賃貸仲介業者A社店長は語ります・・・なぜそんなことが言い切れるのか
2009/12/06
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滞納⇒退去⇒募集！
★空室対策には定期借家★ ←全室導入済み。 ★3年間で13億円★ ←￥４，０００セミナー！■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■相模原の１KアパートCastle1号の滞納の入居者さんがようやく退去しました。 家賃保証会社の追い出し宣言から1ヶ月ほど。。。予定よりも2週間ほど長く、保証家賃をいただくことができました。 そして繁忙期にも間に合い、ありがたい時期です。 とはいえ、退去は退去。空室発生です。 気合いを入れて募集しないと。ということで、アパート紹介サイト作りました！！ 製作期間2週間。出来は上々と思うのですが、アクセス数が・・・。 ・検索エンジン登録・ソーシャルブックマーク登録をとりあえず実施。 あと何かできることは・・・。トラックバック、コメントまわり、Mixi、掲示板。。。 ひとつでも問い合わせが来るようにがんばります。 ランキング参加しました！⇒【人気ブログランキングへ】■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■★「満室にならない物件はない」★元大手賃貸仲介業者A社店長は語ります・・・なぜそんなことが言い切れるのか
2009/12/06
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債権は家賃保証会社へ移る！？
★空室対策には定期借家★←自分の物件も全室導入済みです。■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■みなさま、こんばんわ。相模原の１KアパートメントCatsle1号は、Room201の退去を控えています。 ドーナツを手土産に管理会社さんへ打ち合わせに。先週末のことです。アパート掃除のあと。 現状回復費用について、「債権が保証会社に移ったので入居者へ請求できない」と言われました。 ？？？ 大家と保証会社間に契約はありません。賃貸契約書にある”原状回復費用”は、賃貸人（大家）の賃借人（入居者さん）に対する債権です。どうやったら大家の債権が保証会社へ移転するのか・・・。 判例を探してみたのですが、諸説あるようで結論が出ませんでした。 保証会社が大家との契約関係がないという点に着目すると、保証会社が行使している権利の根拠は何なのかという、そもそもの疑問が。。ん～。あまり深入りしないことにしましょう。 お金が払えなくて出ていく入居者さんなので、原状回復費を請求してもおそらく払えないだろうと思います。ん～。悩まし。 管理会社さんでは、次の募集に関しても相談。ひとまず管理費込み4.6万円敷金フリーレント１ヶ月で合意しました。最近の動向として敷礼０管理費０よりも、フリーレントへの反響が大きいとのこと。 しかし帰宅してみて懸念したのはまたしても初期費用を払うことができないような人が集まっても困る、ということ。十分リーズナブルな家賃なので、やはりフリーレント無しで行きたい、と連絡し再度合意。 同時にこれ以上は当面下げないと誓う。 そして広告費節約のため、アパート紹介のブログを作ることにする。管理会社から写真提供を受ける。ブログからの紹介のケースについて、詳細を決める。⇒中間報告 ところで最近、アパート掃除へ行くと気づくことが２つ。●自転車の数が少ない。以前は５台あったのが、日曜日の朝は必ず２台です。。。。なぜ？今度、平日の夜にでも来てみようかと思います。 ●空き缶のポイ捨てがなくなった。毎週拾っていれば捨てにくくなるもんですよね。管理会社さんの清掃報告にも”空き缶撤去”がなくなりました。勝利宣言！していいでしょうか。 ランキング参加しました！⇒【人気ブログランキングへ】■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■★「満室にならない物件はない」★元大手賃貸仲介業者A社店長は語ります・・・なぜそんなことが言い切れるのか
2009/11/20
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スノコリニューアル。そして退去決定！
★空室対策には定期借家★←自分の物件も全室導入済みです。■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■ みなさま、こんばんわ。イベントが続く、相模原の１ＫアパートＣａｓｔｌｅ１号です。 １戸目のスノコ交換が完了しました。管理会社の方へ預けたスノコ。 現場で微調整して無事設置されたとの報告をいただきました。 いくつか要望をもらったので次に生かします。 うれしかったのは、入居者さんが非常に喜んでくれたらしいこと。大家冥利に尽きますね。 で、滞納が発覚した問題の入居者さん。ご本人の意思で退去することになりました。 保証会社の契約書を見せてもらったのですが、保証されるのは家賃のみ。 諸々の請求したい費用があるのですが、この入居者さんでは支払いが厳しそう。考えどころです。 退去の事前通知義務違反早期解約の損害金原状回復費用それから、退去と同時に次の募集準備をしないといけません。 １．退去した部屋で予定されていた補修を実施換気扇浴室サッシ清掃（喫煙者なのでちょっとこわ）２．ついでに以前から気になっていた箇所をちょっぴり改善> 居室ドアストッパー設置デッドスペースへ棚を設置新築時にあきらめたパイプハンガーの設置フラワーボックスの錆び エントランスの看板と各戸ドアナンバー計画していた年末年始の入居者サービスも、具体的なアイデアが出てきました。ケーキやアイスのギフト券生活用品のギフト券クリスマスor正月らしい小物これらを入れる実用的な袋（包装代わり）修繕もサービスもお金使い過ぎないように要注意です。 今日も楽しい大家業！ ランキング参加しました！⇒人気ブログランキングへ １棟目をお考えの方はこちら↓。セールスページを読むだけでも十分勉強になります。【コンサル付き】レバレッジ不動産投資術 完全実践マニュアル [AIR-2TS] 小川武男 ★１棟目購入前に知っておきたかったぁ！！とつくづく思いました。＞＞コンサル枠、残り９名だそうです。 ■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■「満室にならない物件はない」 元大手賃貸仲介業者A社店長は語ります・・・なぜそんなことが言い切れるのか？
2009/11/11
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キョウセイタイキョ！？
★空室対策にはこちら★←自分の物件も全室導入済みです。 みなさま、おはようございます。相模原の１ＫアパートＣａｓｔｌｅ１号に事件発生です！ １室の入居者さんが強制退去！？になるかもしれないというのです。管理会社さんからの連絡でした。 聞けば、６月の入居以来、家賃は全て保証会社からの入金だったとのこと。本人と保証会社とのやりとりは把握し切れていないそうです。 なぜ今まで教えてくれなかったのか！と思いますが飲み込んで、と。 ともかく、１～２月ころに退去させられる模様。 問題の入居者さん、苦労して埋めた最後の一部屋です。やはり、初期費用なしで入居可、としたのでこういう人が入ってしまったのか。。。 とりあえず本日は、いつもの日曜日と同じく掃き掃除と花の水遣りに行きました。 すると、その部屋のドアには外側から設置できる錠前が。。。 物々しい感じです。 部屋のドアにセロハンテープの残骸も。。。いわゆる督促状か。 はぁ。こんなこともあるもんなんですね。 肝心の家賃は、保証期間４８ヶ月までは保証会社から支払われます。あとは、退去後の客付けに備えて準備しないと。 １．保留にしていたエントランスのアパート表札の設置２．退去した部屋で予定されていた補修を実施換気扇浴室サッシ３．ついでに気になっていた箇所をちょっぴり改善居室ドアストッパー設置デッドスペースへ棚を設置新築時にあきらめたパイプハンガーの設置フラワーボックスの錆び なんだかワクワクしてきてしまいました。退去される方には申し訳ないのですが。 それから他の入居者さんについては、改めて大切にせにゃならんと。以前から計画していた年末年始の入居者サービスの準備も着手！ あれこれやることがでてくると、俄然元気がでるもんです。こんなときはしばしお金のことを忘れてしまいますね～。 楽しい大家業！ では、また。ランキング参加しました！⇒人気ブログランキングへ １棟目をお考えの方はこちら↓。セールスページを読むだけでも十分勉強になります。【コンサル付き】レバレッジ不動産投資術 完全実践マニュアル [AIR-2TS] 小川武男 １棟目購入前に知っておきたかったぁ！！とつくづく思いました。＞＞コンサル枠、残り９名だそうです。 ■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■「満室にならない物件はない」 元大手賃貸仲介業者A社店長は語ります・・・なぜそんなことが言い切れるのか？
2009/11/08
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すばらしい機会に感謝。
みなさま、おはようございます。素晴らしい人たちのプラスのエネルギーを一日で大量に浴び、ふた皮くらいむけた気がするぼのろんろんです。 突然ですが、行ってきました！”アパート経営フェスタ２００９”！ ブログをお読みの皆さんの中にも参加された方、おられるのではないでしょうか。 エンディングのMovie．．．素晴らしかったですね。 多くの大家さんが勇気づけられ、パワーを得られたのではないかと思います。自分も含め。 そして参加者８００名の熱気あふれる中、 ワタミグループ渡邉美樹会長の深い厚い講演と、不動産賃貸業界を代表する１０名のゲストによる真剣でオープンなディスカッションとに、心打たれ、感銘を受けました。 ※赤井さん。顔だしNGということで塗ってしまいました。ごめんなさい。 これまで、メンターどころか、目標とする人も明確にしていないという感じで方向性定まらぬ自分に少し焦りを覚えていました。 フェスタを終え、なんとなく変わりつつあります。 ● 目標とする人を決めるには、その人の成果ではなくて、考え方・生き方に近づきたいかどうかを感じればよい、、、と知りました。 ● 心のメンターが二人できました。 ひと皮むけた気がしているわけです。 そして、 今回はサポーター（スタッフ）としての参加でした。 お恥ずかしい話、このような募金以外の実活動としてボランティアするのは、 ほぼ初めてで。金銭的な報酬があろうがなかろうが、”仕事”として捉えればそのような気持ちで臨めるものだということを知りました。 むしろ、大家仲間の皆さんとともに活動できたということが、自分にとっての最大の報酬ですね。当日の運営も、責任感というより、充実感のほうが大きくて。 これでふた皮。 準備中や懇親会で皆さんと語らい、たくさんの勇気をもらいました。皆さん本当にありがとうございました。 そしてこのような機会をくださった、コテツさん、けーすけさん、エミゾウさん、みなさんに、心から感謝いたします。 心の勲章。 ランキング参加しました！⇒人気ブログランキングへ■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■「満室にならない物件はない」 元大手賃貸仲介業者A社店長は語ります・・・なぜそんなことが言い切れるのか？
2009/11/01
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30名限定だそうです。／今度のスノコは高級です。
みなさま、こんばんわ。台風が通り過ぎましたが、持ち物件は平穏無事でしょうか？ 相模原の１ＫアパートCastle１号には、新しく花を置いたばかり。無事を祈ります。 さて、懸案事項だった木製すのこの代替品。 選定、決定、発注し、届きました。長さがカットされている以外は、すべて注文主側での組み立て作業。 なんやかんやで３時間以上かかりました。完成。 「TOTOカラリ床」のスノコ版です。部材は樹脂。底には高さ調節可能な足が。 意外と重いうえに足にはゴムカバーがあるので、設置は問題なさそうです。管理会社さんへ運んで、預けて。 入居者さんと日程調整をしてもらっているはず。 設置後、少しの間様子を見たいと思います。あとは頼みます。 ちなみに写真の場所は我が家の自慢の玄関です。どこぞの誰かさんから言われた言葉を思い出します。「自宅の玄関なんていくら広くてもお金にはなりませんからね・・・・」 いいんです。快適だから！ おまけはこれ。１階の一番奥の部屋。窓の下。 こまったちゃんです。続くようなら勧告しないといけません。 ところで、ついに再開しましたね。これ↓。【コンサル付き】レバレッジ不動産投資術 完全実践マニュアル [AIR-2TS] 小川武男 セールスページを読むだけでも十分勉強になります。銀行が「お金を借りてください」と頼み込んでくるような物件とは？２棟目、３棟目、４棟目と次々に物件を買っていくために、１棟目に求められる条件とは？ マニュアル購入者へのスペシャルフォローは３０人限定だそうです。決断した方はお早めにどうぞ。 ＞＞ノウハウの一部を見る。では、また。 ランキング参加しました！⇒人気ブログランキングへ■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■「満室にならない物件はない」 元大手賃貸仲介業者A社店長は語ります・・・なぜそんなことが言い切れるのか？
2009/10/28
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【今年の目標】年内に何でも相談できる大家仲間を２人つくること
昨日は娘６歳の誕生日でした。 昼過ぎに会社を出て、帰宅。家族４人でお寿司屋さんでお祝い＆カラオケで盛り上がりました。 盛り上がるといえばこれ！ ハッピー＆リッチ アパート経営フェスタ ２００９言わずと知れたチャリティセミナーです。ノウハウを吸収しつつ、アジアの貧しい子供たちの環境改善に貢献することができます。 昨年も参加しましたが最高のひと時でした。 今年はもっとすごいことになりそうです。 なんとメインスピーカーはワタミグループの渡邉美樹会長。続くパネルディスカッションのゲスト１０人も、著名人ばかりです。ゲストのみなさん とてもチャリティセミナーとは思えません。そこらへんの有料セミナーよりも充実したノウハウが聞けてしまうのではないでしょうか。 ところでみなさま、 物件購入や運営について気軽に相談できる相手はいらっしゃいますか？ 残念ながら私は、、、、相談相手はいるけれども気軽でない。。。 ということで、今年の目標の一つがこれでした。『年内に何でも相談できる大家仲間を２人つくる』 ハッピー＆リッチ アパート経営フェスタ ２００９には、意識の高い大家さんが集まることだろうと思います。 一人でも多くの方と知り合いになリたいと思います。 では、会場でお会いしましょう 。 残席わずかだそうです。申込みはこちらからどうぞ。 ■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■「満室にならない物件はない」 元大手賃貸仲介業者A社店長は語ります・・・ なぜそんなことが言い切れるのか？
2009/10/17
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修繕の進捗。その２
みなさま、おはようございます。昨日は娘５歳の幼稚園で運動会がありました。 お遊戯のダンスがすばらしかった。先生の付き添いなく、園児だけで堂々と披露する様、 子どもの成長を感じました。 さて、相模原の新築１KアパートCastle1号の回復日記です。ひとつひとつ進捗しています。 まずは、共用廊下の防水。FRPを何度もやり直した末、材料を変えてようやくきれいに仕上がりました。 Before:気泡が出てせんべい状態 After：きれいにしっかり防水 続いては、浴室入口からの水漏れ対策。浴室入口下のボードをつたって幅木からフローリングへ漏水していたのです。 漏水自体は止めたものの、ボードが。。。 Before：クロスと幅木をはがしてみるとやはりカビの跡。After：ボード、クロス、幅木を交換。 あとは、木製すのこの代替品と、２０１の換気扇と浴室サッシが閉まりにくい件、を解決すれば完了です。 入居者さんへの年末年始のサービスなんかも考えたいし、早期解決を図ります。 ランキング参加しました！⇒人気ブログランキングへ■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■「満室にならない物件はない」 元大手賃貸仲介業者A社店長は語ります・・・なぜそんなことが言い切れるのか？
2009/10/09
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修繕の進捗。
みなさま、こんばんわ。 相模原の１KアパートCastle1号の回復日記をお伝えします。いろいろとお仕事が発生していましたが、 一つ一つ解決していくしかありません。 まずは、浴室のスノコ。まっさらだったのがこんな感じになりました。まあこんなもんだろう、とも思うのですが、女性の入居者さんはやっぱり黒ずみが気になる様子。 先日検討したビニール製のスノコ はイイ線いってたのですが、高さが足りず、浴槽の下にもぐってしまうということで不採用になりました。ということでその他の代替案を検討です。 管理会社さんと相談した中では、新品の木製スノコは確かに見栄えがいいのですが、成約率に劇的に貢献する訳でもない。。。。さらに木製スノコの清潔感を保つためには、数ヶ月置きに交換する必要があり、入居者さんにもご迷惑。 案１：樹脂性のすのこにする？ しかし、これも若干高さが足りず。 案２：屋外用のベンチの足を切る？ しかし常時湿っているとカビが出るとのこと。その後のメンテナンス性も悪。 案3：テラス用のタイルにする？ カビないすのこなんて見つからないんでっす。思い余ってタイル。 と、いうことで、選んだのはこちら。ＴＯＴＯカラリ床浴室洗い場用の上げ床です。カビにくいし、滑りにくい品物。何よりつくりがしっかりしていそうで、 長期間の使用できそうです。 サイズや配置はカスタマイズ可能。こんな感じで設置します。 まず１室導入して問題なければ、全室へ順次導入となります。税金の都合もあるので、なるべく来年にまわしたいところです。
2009/10/06
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わらしべ修繕
前回の更新から１月以上経ってしまいました。 こんなに間が空いたのは初めて。平穏無事だったのかというとその逆です。 相模原の１ＫアパートCastle１号は大盛況でした。大家の自分も相当鍛えられた感じです。精神的に。 。。。。。話は２ヶ月前に遡ります。 ・７月５日 １０３入居者さんから「すのこにカビ」の申告あり。カビハイターをプレゼントして対処。 ・７月２６日 １０３入居者さんからカビ解決の報告とともに、「フローリング盛り上がり事象」の申告あり。工務店さんへ連絡。・８月６日 １０３にメンテナンス担当の方が入るも、フローリング直せず。 そこへ、１０２入居者さんが部屋から出てきて、「浴室から水が漏れてる事象」の申告。 現場で水漏れ個所を特定。どうやらコーキングを忘れていた！？という珍事。 ・８月１１日 １０３に大工さんが入りフローリングを平らに補修。 １０２へメンテナンス担当さんが入り水漏れ個所へコーキングを追加。 １０１，１０３も浴室の類似箇所をチェック。他に水漏れがあってはならないので念のため。。。 ・８月２９日～９月１日 ２０１，２０２，２０３へメンテナンス担当さん さんが入り、浴室チェック。 ２０２，２０３はOK。 ２０１はコーキング不十分のため後日実施することに。 そして２０１入居者さん。キッチンで料理をすると火災報知機が鳴る。。。との申告。 ・ ９月８日 最後に１０２入居者さんから「すのこにカビ」の申告＋「交換して」の要望あり。 あらら。振り出しに戻りました。 ■火災報知機の問題 対策を急ぐので管理会社さんお抱えの業者さんへ見積もりを依頼中。。。 換気扇の出力が足りないのと、天井の勾配で水蒸気が火災報知機へ流れて行ってしまっている模様です。どうなることか。 ・キッチンの様子 ・換気扇 ■浴室のスノコ スノコのカビはどの部屋でも同じような状況であると思われます。 入居1周年記念でスノコ交換をする予定だったのですが、この際あげてしまいましょう。 カビにくい、ビニール製のものをゲットしました。 好きなタイプとカラーを選んでいただこうと思います。 それにしても次から次へ、よく出るものです。 あるお部屋を訪れると、他のお部屋から声がかかるという。。。。 まるで、わらしべ修繕。 しかし、へこんでいる暇はありません。 こうしている間も入居者さんは待っているのです。お部屋が快適になるのを。 てきぱきサクッと解決したいと思います。
2009/09/10
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今度は水が。。。味方を増やせ作戦！？
相模原の１Kアパート ”Catsle1号”に水漏れ発生です。 浴室からサニタリー（脱衣所）への水漏れ。サニタリー側のクロスと幅木がカビカビです。 原因（推測）として報告されたのは、「サッシのコーキング漏れ」。。。。新築から3か月。。。。本当だとしたらなんとお粗末な。 当然、追加コーキングがされる予定です。「乾いてから」ということで日を改めて。 先日の、床がもりあがり現象は103号室。今回の水漏れは102号室。 盛り上がり対策のため現場に行った管理会社さんとメンテナンス業者さんへ、そのお隣の部屋から声がかかった。。。ということ。 床の盛りあがりだけならともかく、 水漏れはまずいです。１階だからよかったものの。。。 とりあえず工務店さんへ軽く抗議の電話。一次窓口はメンテナンス会社さんですが、最終的に工務店さんの人員で対応することが予想されるので、今のうちから認識を合わせておかないと。 壁内部の状態は？床下への水漏れは？ 他の部屋はどうなのか？ ・・・いろいろと気になってきます。 まずは、メンテ会社さんで水漏れの解消と、他の部屋の再チェックをすることになりました。 水漏れが解消されたら、カビカビのクロスと幅木の対処です。 今回気をつけたのは、工務店さんとメンテ会社さんの誠実な対応を”引き出す”こと。一方的に責め立てると往々にして守りに入られてしまうので、先方の考えを聞き、こちらの要望を伝え、方針を確定、としました。 そしてもう一つ、入居者さんへの配慮。 管理会社さんいわく、怒っている様子ではないとのこと。木曜日に申告を受けて、次の火曜日に対処することが決まっているので、対応には満足されているのかもしれません。 ただ、オーナーからも一言あると、もっと納得感がありますよね。 そこで、お手紙を書きました。プラス数千円分の商品券。 管理会社さんには、菓子折り程度でよいのでは？ とも言われたのですが、用意している時間もなく。迅速さの方が大切と考え、自宅にあった商品券でまかないました。 末永く入居し続けていただくことを祈ります。
2009/08/08
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盛り上がってるぅ～・・・床が。
毎度平穏無事な、相模原１Kアパート”Catsle1号”。 ・・・と思いきや、事件が起こりました。 今回のアパート掃除は夕方。 共用部をほうきで掃いていると、入居者さんがきました。 先日、浴室のスノコのカビを申告いただいた方です。 聞けば、カビハイターは効いたとのこと。お礼の言葉をいただきました。沁み入ります。 「実は他のところが・・・」と言われ、、、居室内を見せていただき、、、あら！びっくり。 ■キッチンの床です。 ■見難いので斜め方向から撮影。 フローリングの継ぎ目が押し合って浮いてきています。山のように、盛り上がってるぅ～。 こりゃ直さないと。 早速工務店さんのアフターサービスに電話。そして、管理会社さんに立ち会いを依頼。 早々に対応してくれることを祈ります。 ついでと言ってはなんですが、撮影させてもらいました。 スノコのカビ。 ん～。確かに黒くなってますね。自分のお風呂だったらちょっとやな気分。 でも発生は一ヶ所だけ。他のところは全く問題なしでした。↓ タオル掛けやせっけん類の棚の下あたり、水気の残るところに集中して発生しているという状況です。 入居者さんの使い方によって生じたということが言えなくもない。 かといって、普通に使っていたら回避するのは難儀でしょうね。 ということで、入居１年経ったら、お祝いにスノコをプレゼントしましょうかね！
2009/07/26
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久々のイベント（・・・飲み会）
久々の更新になってしまいました。この間、不動産関連のイベントは特になし。 相模原１KアパートCatsle1号も、平穏無事。 飲み会に行きました。 財布の中身レポートの読者懇親会です。 コテツさん、投資家けーちゃん、NSX松田さんが毎月発行するレポート。その読者の集まりです。 実は初めてなんです。 大家さんたちの飲み会に参加するのは。 みなさん予想以上に盛り上がっていました。 そして意外にフラット。 どんな人たちがいるのかどきどきしていました。 資産規模はまちまちなんだろーなー。と思ったのは予想通り。でも、１戸も持っていない人も、○○億円の人も、全くフラットに話して、飲んでしているのでした。 著名人、大御所も多数来られました。特に２次会。 やー、勉強になったなー。 というよりも、エネルギーもらったなー。 主催のみなさま。同席のみなさま。どうもありがとうございました！
2009/07/25
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スノコにカビ？
相模原の１Kアパート”Catsle1号”は今週も平穏無事。 と思いきや、小さな出来事がありました。 いつものように共用部を掃除していると、入居者さんの一人がやってきて、「浴室のスノコのカビがすごいので交換したい・・・。」 Catsle１号の浴室はスノコ仕様です。↓ 「交換したい・・・」は、”交換してほしい”ってことでしょうね。 現状を見せてもらおうかとも思ったのですが、「管理会社さんと相談します」と持ち帰ってしまいました。 入居者さんと積極的に関わるか、距離を置くか、スタンスを決めかねています。せめて写真を撮ってもらえばよかったです。 ただ、少し話を聞いてみるとスノコ全体でなくて、端の方が黒くなっている程度のようなので、「お掃除・換気で対策」をお願いしようと思います。 帰宅して調べてみると、浴室のカビへの一般的な予防策はこんな感じでした。 （１）入浴後お湯をかける 石けんやアカ（カビの栄養源）を洗い流す（２）そのあと水を必ずかける 室温を下げ、カビの繁殖を抑える（３）タオルで水分を拭き取る（４）浴槽に残り湯を残さない カビがはえてしまったら。カビハイター、カビキラーで除去、というのが王道ですね。世間の評判はカビハイターのほうが高いようです。 カビハイターはたれない、よく落ちるという書き込みが多いのですが、同時に「目鼻に染みる」という感想も多々。 そんな中で面白い商品を見つけました。↓ 無害無臭 自然のカビとり カビとれ～る 善玉菌でカビを殺しスポンジで落とせるようになる。その後はカビを抑止し続ける。というスグレものです。 以前住んでいた公団マンションはカビがひどかった。試してみたかった！ 今はマイホームでとても快適ですが。。。 カビハイターとカビとれーる。入居者さんへプレゼントしたいと思います。 ネットでスノコとカビを調べていて、浴室のスノコという家庭も結構あることが分かりました。 Catsle1号の工務店さんオリジナルのアイデアかと思っていたのですが、ちょっとがっかりしたような、でも何となく安心したような。。。
2009/07/05
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電気使用者の切り替え
唐突に、東京電力からの連絡がありました。 相模原１Kアパート”Catsle１号”の６戸中２戸で電気使用者の切り替えがされていないとのこと。 工務店さんに請求書が行っていたそうです。 １戸は６月入居なので仕方ないとして、もう１戸は５月のオープン当初からの入居者さん。 忘れていたんでしょうかね。 すぐに切り替えをしていただくのですが、既に請求書が発行されていた分はどうなるんでしょう？ 全額大家持ちは御免です。 望ましいのは、入居前⇒大家、入居後⇒入居者さん、なのですが、遡って検針してもらうことはできません。 結局、検針日が５／１１と６／８だったことから、東京電力の方との相談で次のようになりました。 ・入居者負担分１０１（５月３日入居）・・・５／１０以降使用料２０１（６月７日入居）・・・６／７以降使用料 これ以前は大家もち、ということでわずかながら想定外の出費でした。 ただ、よくよく考えてみると工務店さんから大家への切り替えも、共用部しかしていません。 引渡日から各戸の入居日までの電気代は・・・・・・？ ・・・・。
2009/06/30
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静かな結末。残工事。
相模原の１KアパートCatsle１号の完成引き渡しから２ヶ月経ち、ようやく残工事の扱いが決まりました。 工務店さん側に残っていた工事は、２つ。 ・換気扇の製品違い・ゴミ集積BOX そして、自分のほうに残っていたのも、２つ。・水道工事残代金５万円 ・追加した階段手すりの部材費？？円 結末はこうなりました。・換気扇、ゴミ集積BOXは中止。・手すりの部材費は支払いなし。・水道工事残代金も支払いなし。 お互いの残債務を相殺した格好です。 換気扇、ゴミ集積BOXと手すり部材費の相殺はこちらからの提案通りでした。 意外だったのは水道工事残代金。当然支払うものと思っていたのですが。 工務店さんからは不要との見解。 見解は電話で来ました。AM１０時。工務店の有能な現場調整役Tさんからです。 親方との面談を希望していたのですが、現場が忙しいらしく、３週間日程調整したのち、断念。 「新築が忙しく、追加工事に対応しきれなかった」とのメッセージをいただきました。なので、水道工事残代金の支払いは不要、ということなのでしょう。 最後にお会いできなかったのは残念ですが、 残っていたものが全て解決したので、とてもすっきりしました。 親方、いろいろとありがとうございました。
2009/06/29
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