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September 19, 2006
カテゴリ： ３棟目（中古ＡＰ）
最後の望みとして融資をお願いしていた某銀行の系列ノンバンクから、先ほど融資ＮＧの連絡がありました。
残念です。どうやらこの金融機関は、対象物件以外に、自宅部分に共担設定を行うことが条件らしく、我が家に担保余力がなかったことが理由のようでした。
ゲームオーバーです・・・
と、言いたいところですが、
簡単には諦められません！ 本当に最後の作戦に打ってでようと思います。
まずは、
一応、事実は事実として、仲介の不動産会社経由で、現状では融資が通らなかったことを売主に伝えてもらいます。
が、
売主側に、銀行が出した担保評価を伝え、かな～り遠まわしに「物件評価が悪かったからだっ」と、融資が通らない理由をやんわり売主に転嫁し、
これが出来れば、ある程度の期間、固定金利を組めるでしょうから、実はこれが一番おいしいかもしれないと思っています。（某書籍より作戦をいただいてます。）
それから、
仲介してくれている不動産会社も、もう一度地元の銀行をあたってみると言ってくれたので、こちらも最後の望みを託してみたいと思います。
（でも地銀はその地域に住んでいること、即ち「住民票」の有無に異常にこだわるため、無理だと思いますが。。。）
しかし考えが甘かったのですが、今回の物件は思った以上に融資に難航しています。
多少の難航は予想されましたが、最終的にはにいけると思ったのに…
これはやっぱりこの物件は買ってはいけないという神のお告げなんでしょうか？
（何の宗教にも属していない場合、この「神」とは誰？）
法定耐用年数を超えて融資を組もうとすること自体が無謀なことなんでしょうか？
（キャッシュフロー重視かつ長期保有なのでいけると思うんですが。）
まあどっちもそうなんでしょうね。きっぱり諦めようかな。。。 いや策が尽きるまで頑張ります。。。
残念です。どうやらこの金融機関は、対象物件以外に、自宅部分に共担設定を行うことが条件らしく、我が家に担保余力がなかったことが理由のようでした。
ゲームオーバーです・・・
と、言いたいところですが、
簡単には諦められません！ 本当に最後の作戦に打ってでようと思います。
まずは、
一応、事実は事実として、仲介の不動産会社経由で、現状では融資が通らなかったことを売主に伝えてもらいます。
が、
売主側に、銀行が出した担保評価を伝え、かな～り遠まわしに「物件評価が悪かったからだっ」と、融資が通らない理由をやんわり売主に転嫁し、
これが出来れば、ある程度の期間、固定金利を組めるでしょうから、実はこれが一番おいしいかもしれないと思っています。（某書籍より作戦をいただいてます。）
それから、
仲介してくれている不動産会社も、もう一度地元の銀行をあたってみると言ってくれたので、こちらも最後の望みを託してみたいと思います。
（でも地銀はその地域に住んでいること、即ち「住民票」の有無に異常にこだわるため、無理だと思いますが。。。）
しかし考えが甘かったのですが、今回の物件は思った以上に融資に難航しています。
多少の難航は予想されましたが、最終的にはにいけると思ったのに…
これはやっぱりこの物件は買ってはいけないという神のお告げなんでしょうか？
（何の宗教にも属していない場合、この「神」とは誰？）
法定耐用年数を超えて融資を組もうとすること自体が無謀なことなんでしょうか？
（キャッシュフロー重視かつ長期保有なのでいけると思うんですが。）
まあどっちもそうなんでしょうね。きっぱり諦めようかな。。。 いや策が尽きるまで頑張ります。。。
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都銀は
大シマ
さん
法廷耐用年数にこだわりますが、地銀、信金はそうではない場合もあります。
ウチには、現在築４５年のＲＣに１５年超の融資の物件が２棟あります。（地銀信金一行づつ）
フルリフォームのため入居率も高く、ウチの稼ぎ頭です。
とはいっても、今年の頭辺りから、スタンスが変わりつつあることを感じてます。
利回り取れるようにして「借り換え」がベストだと思います。
回らない場合、首を絞めることになりかねません。
物件選び、慎重に。 (September 20, 2006 12:41:23 AM)
ウチには、現在築４５年のＲＣに１５年超の融資の物件が２棟あります。（地銀信金一行づつ）
フルリフォームのため入居率も高く、ウチの稼ぎ頭です。
とはいっても、今年の頭辺りから、スタンスが変わりつつあることを感じてます。
利回り取れるようにして「借り換え」がベストだと思います。
回らない場合、首を絞めることになりかねません。
物件選び、慎重に。 (September 20, 2006 12:41:23 AM)
Re:都銀は(09/19)
GOHMA
さん
大シマさん
実際に法廷耐用年数超えの融資を引き出されている大シマさんにコメントをいただけると大変心強いです。ありがとうございます。
ただ仰るとおり、築年数の経過した物件は選び損ねるととても痛い目にあうと思いますので、慎重の上に慎重を重ねチャレンジしていきたいと思います。 (September 20, 2006 12:47:12 AM)
実際に法廷耐用年数超えの融資を引き出されている大シマさんにコメントをいただけると大変心強いです。ありがとうございます。
ただ仰るとおり、築年数の経過した物件は選び損ねるととても痛い目にあうと思いますので、慎重の上に慎重を重ねチャレンジしていきたいと思います。 (September 20, 2006 12:47:12 AM)
がんばれーー。
おかずパパ
さん
売主ローンは、全額でしょうか?
足りない部分なら可能性はありますよね。
でも、さすがに第３者に貸すとなると１０年がいいとこでしょうね。
個人的な意見としては、、、。
築年数経過した融資はわたしもしていただいてますが、やっぱ、事業性や、所有棟数、お得意さん度数などいろいろ絡み合ってくるでしょうね。
がんばってください。(^。^) (September 20, 2006 09:00:23 AM)
足りない部分なら可能性はありますよね。
でも、さすがに第３者に貸すとなると１０年がいいとこでしょうね。
個人的な意見としては、、、。
築年数経過した融資はわたしもしていただいてますが、やっぱ、事業性や、所有棟数、お得意さん度数などいろいろ絡み合ってくるでしょうね。
がんばってください。(^。^) (September 20, 2006 09:00:23 AM)
Re:がんばれーー。(09/19)
GOHMA
さん
おかずパパさん
＞売主ローンは、全額でしょうか?
いえいえ、某地銀が提示した融資可能額に足りない部分を交渉しています。
＞でも、さすがに第３者に貸すとなると１０年がいいとこでしょうね。
私もそう思います。でも2.5%固定とかで借りれちゃったらラッキーかなって、、、企んでます（笑）
とにかく前進あるのみ、引き続き頑張ります！ (September 20, 2006 10:15:55 AM)
＞売主ローンは、全額でしょうか?
いえいえ、某地銀が提示した融資可能額に足りない部分を交渉しています。
＞でも、さすがに第３者に貸すとなると１０年がいいとこでしょうね。
私もそう思います。でも2.5%固定とかで借りれちゃったらラッキーかなって、、、企んでます（笑）
とにかく前進あるのみ、引き続き頑張ります！ (September 20, 2006 10:15:55 AM)
私も話だけはありました。
コツコツ大家ｙａｍ さん
ｙａｍです。
ご無沙汰しててすみません。
この売主ローンの話。自分が売主になった時、逆に提案したことあります。
やはり銀行融資の不足分を補いますよ！と。
結局、銀行融資も金額が不足した為、流れてしまいましたが。。。
売主から言うのも変な話でしたがね！。。
最後まで、ご健闘の程を！！ (September 20, 2006 09:58:12 PM)
ご無沙汰しててすみません。
この売主ローンの話。自分が売主になった時、逆に提案したことあります。
やはり銀行融資の不足分を補いますよ！と。
結局、銀行融資も金額が不足した為、流れてしまいましたが。。。
売主から言うのも変な話でしたがね！。。
最後まで、ご健闘の程を！！ (September 20, 2006 09:58:12 PM)
コメントありがとうございます
五十嵐 秀典 さん
今日はブログにコメント入れていただきありがとうございます。
「３年で不労所得を毎月５０万円」の五十嵐です。
ソフトを使った投資法の詳細をメールフォームから
送ろうとしましたが、文字数が多くなりますので
アドレスを教えていただければ返信いたしますね。
あと融資先の銀行ですが、銀行によって融資の
基準が違うので同時にいくつかの銀行に打診する
のも手ですよ。
私がアパートを買ったときも２行に断られ
あきらめかけたのですが
その後やっと別のところで融資がおりました。
(September 20, 2006 11:06:38 PM)
「３年で不労所得を毎月５０万円」の五十嵐です。
ソフトを使った投資法の詳細をメールフォームから
送ろうとしましたが、文字数が多くなりますので
アドレスを教えていただければ返信いたしますね。
あと融資先の銀行ですが、銀行によって融資の
基準が違うので同時にいくつかの銀行に打診する
のも手ですよ。
私がアパートを買ったときも２行に断られ
あきらめかけたのですが
その後やっと別のところで融資がおりました。
(September 20, 2006 11:06:38 PM)
Re:私も話だけはありました。(09/19)
GOHMA
さん
コツコツ大家ｙａｍさん
売主ローン、私も不動産会社を通じて軽く話はしてもらいましたが、現実は難しいようですね。
でも今回は「なんとしても獲得する」意気込みで、最後の最後まで頑張ってみたいと思います。
(September 21, 2006 12:10:01 AM)
売主ローン、私も不動産会社を通じて軽く話はしてもらいましたが、現実は難しいようですね。
でも今回は「なんとしても獲得する」意気込みで、最後の最後まで頑張ってみたいと思います。
(September 21, 2006 12:10:01 AM)
Re:コメントありがとうございます(09/19)
GOHMA
さん
五十嵐 秀典さん
ご連絡ありがとうございます。
では後ほど、五十嵐さんのブログから私のアドレスをご連絡致します。
ちなみに、今回の件、通常の融資交渉は既にかなりの金融機関にあたりましたが、ことごとく断られてしまいました。
なので、ちょっと奇策にうって出ている次第です。
でも、もう一度金融機関を洗い直してみようかとも思います。出来る限りのことはしてみるつもりです。。。 (September 21, 2006 12:15:21 AM)
ご連絡ありがとうございます。
では後ほど、五十嵐さんのブログから私のアドレスをご連絡致します。
ちなみに、今回の件、通常の融資交渉は既にかなりの金融機関にあたりましたが、ことごとく断られてしまいました。
なので、ちょっと奇策にうって出ている次第です。
でも、もう一度金融機関を洗い直してみようかとも思います。出来る限りのことはしてみるつもりです。。。 (September 21, 2006 12:15:21 AM)
返済は＿？
おざわ さん
売主融資の場合、返済はパラレルになるんですよね。それで、期間が短くなったらきつくなりませんか？
ソレ考えるんですけど、どうなんだろう。
他から借りるというのはいい考えでは在るのですが、あ、それで回る物件ならもんだいないですね。(^^♪ (September 21, 2006 07:31:23 PM)
ソレ考えるんですけど、どうなんだろう。
他から借りるというのはいい考えでは在るのですが、あ、それで回る物件ならもんだいないですね。(^^♪ (September 21, 2006 07:31:23 PM)
Re:返済は＿？(09/19)
GOHMA
さん
おざわさん
売主ローンは銀行融資の不足分のみに利用しますので、期間が多少短くなっても、全体に対するインパクトはそれほど大きくならないと、今回の物件に関しては計算しています。
ですが、今、別の作戦を考え始めました。。。ちょっとブログには書けない内容ですので、その辺りはお会いした時にでも。。。
(September 21, 2006 09:45:32 PM)
売主ローンは銀行融資の不足分のみに利用しますので、期間が多少短くなっても、全体に対するインパクトはそれほど大きくならないと、今回の物件に関しては計算しています。
ですが、今、別の作戦を考え始めました。。。ちょっとブログには書けない内容ですので、その辺りはお会いした時にでも。。。
(September 21, 2006 09:45:32 PM)
【毎日開催】
15記事にいいね！で1ポイント
youtube近代建築入門…
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ミカオ建築館さん
商業・オフィステナ… 白石ラブスノさん
自転車撤去 ヒロシ夫妻さん
不動産 大好き！ ＤＯＮＢＥさん
アパート経営<NSXア… ｊｍ48222さん
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「ボロ物件でも高利… ＣＡＳＨＦＬＯＷ１０１さん
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