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駅近マンションリフォームほぼ終了
妄想は突然やってくるのではない。本人もそれと気づかないうちに、少しずつ意識を侵していく。気づいたときには、もう確信に変わっていて、妄想とは考えない。駅近マンションの２階部分にあった事務所の居住スペースへのリフォームがほぼ終了した。２３坪ワンルームだ。床は大理石調タイル風業務用クッションフロア（白）だ。壁､天井も同一色だ。照明はレールを使ったスポットライト８基だ。調光機能つきだ。キッチンは別で、対面だ。照明はダウンライトだ。ユーティリティーはトイレと同一とやや変則だが、風呂は別だ。洗い場とバスタブにも余裕がある。収納は広めのクローゼット一つと普通のクローゼット一つだ。下駄箱もある。ストーブは部屋の造りの関係で業務用のままだ。その分強力だ。防災設備を動かせない関係で、元の事務所の入り口部分を仕切って防災設備が共用分になるようにした。そのせいで広いアルコーブ付きになった。賃貸とは思えないアルコーブだ。出入りの業者がO市にはない仕様だと口を揃えていう。管理会社の担当者もできれば自分が住みたいと伏目がちに言う。彼は本気と見た。そりゃそうだ。私も独身でO市に住むならここに住みたいもの。主要駅から歩いて５分のこの部屋が、現在６万両で貸し出される予定。なぜなら、これがO市の標準的な坪単価だから。総費用は約４００万両。利回り１割８分。単体で藤山基準は半分満たしている。金を生んでいない余剰空間だからこそできた。ついでに床に使ったクッションフロアをエレベーターカーゴの壁に貼った。大理石調の壁になり、ぐっと高級感が出た。不動産投資の手法についての考察やボットン便所アパートの客付け不振でやや落ち込んでいたが、元気が出た。いい雰囲気で今年を終われそうだ。妄想だ。
Dec 21, 2006
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純利回りと借入金返済割合
妄想は突然やってくるのではない。本人もそれと気づかないうちに、少しずつ意識を侵していく。気づいたときには、もう確信に変わっていて、妄想とは考えない。宝島に不動産投資家の藤山勇司さんがコラムを連載している。１月号のコラムを熟読した。よく考えたら藤山さんの本は３冊読了していた。書いてある内容はほぼ同じだった。投資を行うアパートの基準として、家賃から経費を引いた収益を総投資額で割る純利回りと借入金返済額を年収で割る借入金返済割合があげられている。そういえば、物件を物色し始めた頃は、この基準と駅近、築浅を絶対条件として探していた。そしてムシのいい物件はそうはないことを言い訳にしていった。さて、藤山さんが基準としているのは、純利回り１割２分以上借入金返済割合４割未満だ。純利回りについては、藤山さんが想定しているように、物件購入時の諸経費を物件価格の１割、年間の維持経費を年収の２割として、表面利回りに引きなおすと１割６分５厘以上になる。借入金返割合については、１０００万両を３０年元利均等払い、年利２分６厘２毛５糸で借りると年間返済額は４８万１９８０両になるので、借入金返済割合を４割未満にするには、借入金１０００万両あたり１２０万４９５０両以上の収益力が必要となる。フルローンの場合、やはり購入時の諸経費を物件価格の１割として表面利回りに引きなおすと約１割３分２厘６毛以上になる。ただ、この利回り基準は、自己資金が増えれば下がり、借入年数が短くなったり金利が上がれば上がる。ためしに金利４分借入期間２０年で試算すると、借入金返済割合を４割未満にするには、年間返済額は７２万７１７６両になるので、借入金１０００万両あたり１８１万７９４０両以上の収益力が必要。フルローンの場合、諸経費を物件価格の１割として、表面利回りに引きなおすと約２割以上になる。逆に物件価格の２割を自己資金で用意すると、他は同じ条件として約１割４分５厘４毛以上となる。さて、私の駅近マンションの場合、表面利回りは１割２分３毛である。３０年フルローンで、金利は平均で約３分２厘７毛６糸。変動金利と固定金利を組み合わせている。基準的にはダメマンションのようだ。すんだことは仕方ないので、今後破綻しないように努力をしよう。妄想だ。
Dec 12, 2006
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保険とリフォームの打ち合わせ
妄想は突然やってくるのではない。本人もそれと気づかないうちに、少しずつ意識を侵していく。気づいたときには、もう確信に変わっていて、妄想とは考えない。管理会社に行って、保険とリフォームの打ち合わせを行った。保険は現在の保険を管理会社が扱っているものに入りなおすかどうかを検討した。ほぼ同等の補償内容で、現在の１.５倍の補償額の保険が現在の６割くらいの保険料で入れるらしい。お得だ。やるな、日〇興△損保。伊達に石◎軍団を手なずけてはいない。だが、管理会社の勘違いで、さすがの日〇興△損保もピンホールの管自体の補修費は出ないらしい。しかし、８月にアイウで断られた、『８月になってはじめて気がついた』オーナチェンジ前の凍結による水道管の破損については、出してくれるケースらしい。というか､何のかんの言っても、保険契約後に『新たに』発見された不具合である以上、出すほうが妥当らしい。どうやら私は保険の不払いにあったということだ。悔しいので、今回の保険がおりたら、保険会社を切り替えることを、前向きに検討する。駅近マンションのリフォームについて、床のクッションフロアを決めた。業務用の固いクッションフロアで、白色大理石調のタイル柄にした。玄関は御影石調の床より小さいタイル柄にした。入居者の方には土足で暮らす外国人風味で生活をエンジョイしてもらいたいものだ。だが、このマンションのある地方都市は、若い女性の一人暮らしのメーンターゲットは、看護婦（現在の呼称は看護師）さんらしい。看護婦さんは不規則勤務なので、自宅での生活はエンジョイしにくいかもしれない。寝に帰るだけになるのか。そんな場合も、洒落たお部屋と手足の伸ばせる大き目のバスタブは激務の疲れを癒してくれるに違いない。妄想だ いや、もう少し続けたい。リフォーム中の部屋を見た帰りのエレベーターの中で、エレベーターの壁のクロスが寿命と伝えられた。ちょっと考えて、リフォーム部屋の床のクッションフロアを壁に、玄関のクッションフロアを床に張ってもらうことにした。白い大理石調の壁のエレベーターカーゴ。ちょっと洒落てる。リフォーム部屋の入居者さんが、「あたしの部屋と同じだ。」と気づいてしまうのが難点だ。妄想だ。
Dec 8, 2006
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ピンホールによる水漏れ
妄想は突然やってくるのではない。本人もそれと気づかないうちに、少しずつ意識を侵していく。気づいたときには、もう確信に変わっていて、妄想とは考えない。現在、駅近マンションは外壁補修と２階事務所部分の２３坪ワンルームへの改修を行っている。そんなマンションが６階部分の天井から水が漏った。７階部分の給水管の劣化によるピンホールが原因らしい。管理会社の話では、１６年前の水準で最高品質の給水管を使用しているらしく、同じ築年数のマンションでは圧倒的に同様の補修が少ないらしい。それ自体はいいことだが、オーナーが変わってから、調子を落とすのはやめて欲しいものだ。あと、良い管のため、いざ改修するとなると手間がかかるらしく、補修費は高くつくとのこと。今回は７階で漏った水が６階まで伝っていたため､あっちこっち壁やら天井やらぶち抜く必要があって、さらに復旧に費用がかかった。不幸中の幸いは２階の改修のため、クロスもボードも大工さんも、さらには水道業者さんまで存在していたため、私に報告があった当日に修理まで済んだことだ。入居者さんへの不都合を最小限に抑えられたことだろう。また、材料の調達も安く済んだらしい。費用についてだが、入っていた火災保険の会社に連絡した。「アイウ」だ。劣化によるピンホールの改修費用は出ないらしい。水漏れした天井の改修とぶち抜いた壁・天井の補修費も、最初は出ないといわれた。しかし、管理会社が交渉して今回は壁と天井については出してもらえることになった。管理会社の話では、「結果的に」壁と天井の補修費が高くなるだろうとのこと。その分、保険のおりない管の修理費が安くなるということだ。すばらしい。が扱っている保険会社だと、劣化による管の補修費も出るらしい。まだ何ヶ所かは今後もピンホールは起こりうるだろうから、可能でリーズナブルなら保険も入りなおそうかと妄想した。妄想だ。
Dec 7, 2006
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マンションリフォームと外壁補修
妄想は突然やってくるのではない。本人もそれと気づかないうちに、少しずつ意識を侵していく。気づいたときには、もう確信に変わっていて、妄想とは考えない。駅近マンションのワンルーム化リフォームの見積もりがきた。大きなお風呂と２３坪ものワンルームが売りだ。諸々込みで３８０万両とのこと。若干の値下げ交渉は今後行う予定。募集賃料は月額６万両。年利回りは１割８分９厘だ。早速銀行に行き、融資申込みを行った。賃料収入の見込める融資なので、悪い感触はなかった。打診のときに「それくらい手出しできませんか？」と聞かれたが、「貯金は全て不動産取得税に費やされる予定です。」と答えると苦笑いしていた。ところが、融資申込みを終えて帰宅すると管理会社より連絡があり、駅近マンションの外壁に放っておくとタイルが崩落しそうな場所があることがわかった。崩落すると危険なので早急な補修が必要らしい。至急の見積もりで１３０万両ほどかかるとのこと。安全に問題が生じるとあっては仕方がない。値段交渉は今回はなしにして、すぐ補修工事の発注をかけてもらった。早速銀行に融資希望額が増えたことをFAX。その後、工事代金の見積もりもFAX。翌日電話で確認すると担当者は苦笑いしきりであった。不幸中の幸いは、どうせ足場を作るとのことで補修部付近の屋上防水も格安でやってもらえること。見積もりに含まれている。来年度に回した屋上防水の費用が安く上がる。来週末の融資検討結果が気になる妄想だ。
Nov 7, 2006
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不動産取得税の連絡とFXの妄想
妄想は突然やってくるのではない。本人もそれと気づかないうちに、少しずつ意識を侵していく。気づいたときには、もう確信に変わっていて、妄想とは考えない。先日不動産取得税の計算のための確認の書類が税務署より送られてきた。駅近マンションが倉庫・事務所付き物件のため、建物については住居部位外は３分５厘と５厘高い税率が適用されるためだ。お上に言わせると、土地と建物の住居部分は５厘安いというありがたいお達しだった。おんなじことだが気分が違う。とりあえず、平面図などを添付して届出を送付した。数日後、税務署より電話があった。不動産取得税のお知らせだった。高額なので事前に連絡してくれたらしい。「大丈夫ですか？」と聞かれたので、「払うのが遅いほうがうれしい。」と正直に言ったら、一ヶ月納期を遅らせてくれた。ちなみに金額は２棟分合わせて約２３４万両。想定内の動きだ。電話を切ってから資金繰りを妄想した。本業の頑張りと現在までのキャッシュフローの蓄積で、どうやら２棟からのキャッシュフロー１か月分くらいのマイナスですみそうだ。とりあえず、延滞税よりはるかに安い金利で借入の上、キャッシュを手元に残し２～３ヶ月で完済することにしようと妄想した。ちなみにボットン便所アパートの借入金に積みます形なので返済月額は変わらない。よってキャッシュフローも変わらない。計算して想定していたとはいえ、今回不動産取得税がはっきりしたので気分が軽くなった。何が起こるのかはっきり分かっていれば対策も立てられる。不確定な要素があるからリスクなのであって、はっきりすればコストと割り切れる。気分が良くなったので、少しお金について妄想を膨らませた。今回利用を考えた使途自由のフリーローンを活用する方法だ。リスクがあるが、実行しなければただの思考実験だ。いや、妄想実験だ。流行のFXで妄想してみた。金利８％のフリーローンから１００万両を借入する。これに手持ちの１００万両を加えて２００万両をFXに投入。レバレッジは３倍程度とすると６００万円分の投資となる。比較的値動きの穏かな米ドルを購入すると、本日現在のレート１ドル１９９．３３両で計算してキリのイところで３万ドルとなる。１万ドルあたりのスワップを１日１６０両として、１日４８０両。３０日で１万４４００両。借りた１００万両の金利が３０日分で６５７６両差し引き７８２４両の手取りとなる。ちなみに手持ちの１００万両のみで行った場合はスワップは半分で３０日で７２００両。手取りの差は６００両ほど。リスクの割に儲けが無いことが分かった。残念だ。後半は無駄な妄想だった。
Oct 24, 2006
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ボットン便所水洗化計画（再）
妄想は突然やってくるのではない。本人もそれと気づかないうちに、少しずつ意識を侵していく。気づいたときには、もう確信に変わっていて、妄想とは考えない。ボットン便所アパートの水洗化について、（一方的に）敬愛するＣＡＳＨＦＬＯＷ１０１さんの随筆を契機に再度Ｏ市水道局に確認した。以前の問い合わせのときはアパートは貸付対象にならないといわれたのだが、ＣＡＳＨＦＬＯＷ１０１さんが聞いた時には対象になるといわれたらしいからだ。電話で問い合わせの結果、Ｏ市内の建物の所有者・使用者が貸付の対象らしい。ただし、Ｏ市内に在住する連帯保証人が必要とのこと。手続き関係は水洗化を依頼する業者がしてくれるらしい。そして極めつけは、建物に設置されている水道メーター一つにつき最大５０万両まで貸付が受けられるらしい。４気筒だと２００万両までか。返済は元金を水道メーター一つにつき１万両。それに貸付残高に対しての利子が加算される。貸付高５０万両だと一月目は１万４００両足らずらしい。低利だ。管理会社と対費用効果を確認の上で、検討してみよう。妄想だ。
Oct 10, 2006
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アフィリエイトに挑戦
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Oct 6, 2006
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２３坪ワンルーム
妄想は突然やってくるのではない。本人もそれと気づかないうちに、少しずつ意識を侵していく。気づいたときには、もう確信に変わっていて、妄想とは考えない。駅近マンションの事務所部分のリフォーム案が管理会社より提出された。天井が低めであり水廻りを大きくは変えられないことと対費用効果の関係からいっそワンルームにしようとの提案だった。専有面積２３坪のワンルームだ。もともとこの部分は売主使用の事務所だったところで、利回り計算の収入には含まれていない、いわばおまけ部分だ。おまけなので、これからかける費用で対費用効果を純粋に考えることができる。今のところは、一坪浴室を採用することだけが決まっている。これから細部を詰めていく。久しぶりにワクワクする妄想だ。
Oct 6, 2006
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水道管取替え
妄想は突然やってくるのではない。本人もそれと気づかないうちに、少しずつ意識を侵していく。気づいたときには、もう確信に変わっていて、妄想とは考えない。ボットン便所アパートの水道管は破裂どころか錆でつまっていたとのこと。すべて取り替えることになった。教訓を得た。空室の内覧時には動くものは全部動かし、出るものは全部出すべし。高い授業料だが、今後に役立てたいと思う。ちなみに保険はやはり契約期間前の事故とのことで、ムリとのこと。それはそうだろう。せめて、工事終了後に一つ位埋まって欲しい。妄想だ。
Sep 26, 2006
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水道管の破裂と買い付け取り下げ
妄想は突然やってくるのではない。本人もそれと気づかないうちに、少しずつ意識を侵していく。気づいたときには、もう確信に変わっていて、妄想とは考えない。ボットン便所アパートの空室に清掃を入れた。ところが、大きい部屋の水道管が破裂していたらしい。現状渡しで買ったのだが、下見のときに水を出して調べていなかった。間抜けな話だが、仕方ない。すぐに修理を依頼した。保険会社にも電話した。｢いつ破裂したものかは不明だが、今日判明した。」と伝えた。折衝は管理会社としてもらうことにした。修理代の補償がでれば儲けモノだ。半値マンションのセットの商業ビルは客付けになんがあることが判明、買い付けは断念した。よって、半値マンションも自動的に買い付け取下げとなった。巨額の借入をした上での立ち往生は困るので、買えなくて良かったと思う。こちら側の業者もきちんと情報を入れてくれてありがたかった。いい味方とは長く付き合っていきたいものだ。現実は厳しいが、幸せな妄想だ。
Sep 21, 2006
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更なる借金の予感
妄想は突然やってくるのではない。本人もそれと気づかないうちに、少しずつ意識を侵していく。気づいたときには、もう確信に変わっていて、妄想とは考えない。半値マンションの買い付けは４番目だった。１番目と２番目が私と同じ額で、３番目がプラス５０万両。普通に考えれば、順番は回ってこない。実はこの物件、セット販売希望物件らしい。この場合のセットとは以前述べた銀行にセットで持ち込む物件という意味ではなく、売主側がセット販売を本来望んでいる物件という意味だ。そのセットの物件が、半値マンションの売値のざっと３倍＋α。前の３人は当然そっちの物件は買う気はないらしい。高いほうはＳ造の築１５万年。利回りは１割３分だ。現金買いならまだしもフルローンでは普通に考えたら持ち出しになるのは目に見えている。買わないのが正解だ。しかし、売主だけでなく、売主に金を貸している銀行も売りたいらしい。２５万年でその銀行がローンを組んでくれたら買えるかもしれない。ものは相談なので、私側の業者が銀行に聞いてみることになった。妄想だ。
Sep 12, 2006
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買い付け
妄想は突然やってくるのではない。本人もそれと気づかないうちに、少しずつ意識を侵していく。気づいたときには、もう確信に変わっていて、妄想とは考えない以前下見した半値マンションに買い付けを入れた。マンションの評価額は買値よりやや安かった。端数を切ることに最初売主様は難色を示したようだが、結局ぽっきりの値段でいいとのこと。多分取得税くらいは浮いた。これで表面利回りは満室時１割４分２厘だ。現況半分空室だ。倒産した会社さんが売主で、現在募集をかけてないためとのことだ。いわゆる一般公開前というやつだ。法人での購入第一号となる。今度はオーバーローンだ。取得税も貸してくれるとのことだ。７分１厘のままだと足が出るが、数ヶ月は資金的に余裕ができるので、その間に埋めていこう。苦労しそうだが、頑張ってみよう。妄想だ。
Sep 7, 2006
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投資指標
妄想は突然やってくるのではない。本人もそれと気づかないうちに、少しずつ意識を侵していく。気づいたときには、もう確信に変わっていて、妄想とは考えない今日は本業で泊り込みだが、時間があったので、ネットを周遊した。以前から読ませていただいているDOMBEさんの随筆「不動産 大好き！」を熟読させていただいた。その中で不動産投資指標というものがあったので、ためしに私の物件についても計算してみることにした。RCマンション（１２戸）収入月収入 807,000年収入 9,684,000 ・・・1支出管理費 24,000共用電気代 25,000エレベーター保守 30,000雑費 25,300固定資産税月額 111,000年額 1332,000実収入月収 591,700年収 7,100,400 ・・・2借入額 85,000,000返済方法 元利均等返済年・回数 30年 360回金利 30,000,000 変動 2.175% 団信あり 55,000,000 固定(20年) 3.74% 団信あり返済額 月額 367,931年額 4,415,174余剰金月額 223,769年額 2,685,228売買価格土地 12,480,000建物 67,520,000消費税 0合計 80,000,000 ・・・3取得経費仲介手数料 3%＋6万 2,481,000登録免許税 1,435,500抵当権設定料司法書士手数料 180,070建物保存登記 340,000印紙代 84,400担保調査手数料 73,500ローン関係手数料 10,500保証料 0固定資産按分 488,369その他 0合計 5,093,339総事業費 85,093,339 ・・・4借入額 85,000,000自己資金 93,339利回り単純利回り 1÷3 収入÷売買価格 12.105%実質利回り 2÷4 実収入÷総事業費 8.34%投資指標GPI（年間収支予想） 9,684,000ADS（年間負債返済額） 4,415,174CF（税引き前） 2,685,226NOI（営業純利益） 7,100,400・・・・GPI－運営費FCR（総収益率） 8.34%・・・・NOI／（自己資金＋借入金）CCR（自己資金配当率） 28.76・・・・CF／自己資金借入金割合 99.9%・・・・借入額／総事業費DCR（債権回収比率） 1.608・・・・NOI／ADS（収入／借入金）損益分岐稼働率 72.27%・・・・（ADS＋運営費）／GPIレバレッジビンビンのため、CCRは悪くないが、損益分岐点が高い。何よりも手残りが少なく、本業を頑張らないと黒字倒産するだろう。さびしい妄想だった。
Sep 2, 2006
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会社設立登記完了
妄想は突然やってくるのではない。本人もそれと気づかないうちに、少しずつ意識を侵していく。気づいたときには、もう確信に変わっていて、妄想とは考えない会社の設立登記が完了した。合同会社の執行社員になった。代表社員は妻だ。実際は６月始めから動き始め、７月中の登記を目標に書類作成（丸投げ）を行っていたが、諸般の事情と大安の選定のため、ずれずれになった。気にならないところは全然気にしないのに、一度気になると納得するまで妄想する性格のため、将来の遺産相続による争族防止策（というよりは争族時の早期解決策）を定款に盛り込んだ。その内容がやや手が込んでいたため、定款を作成していただいた行政書士の方に、更正になるかも、と脅されていたが特に法務局から連絡もなく期日を迎えられた。大安の日に登記申請を行って、申請当日を入れて４日の早業だ。会社はSMBCからの借入を考慮して、事業目的は不動産賃貸業と不動産管理業のみとした。借り入れて借金返済で信用ができたら、定款変更にてその他事業にも手を出すかもしれない。が、現状では収益が何もない幽霊会社だ。個人所有の不動産の上がりの一部を掠め取るべく不動産経営委託契約を行うことにする。将来的にはこの会社からの収入で食っていけるようになりたいものだ。妄想だ。
Sep 1, 2006
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ボットン便所アパートその後
妄想は突然やってくるのではない。本人もそれと気づかないうちに、少しずつ意識を侵していく。気づいたときには、もう確信に変わっていて、妄想とは考えない。ボットン便所アパートのマスターキーで空かない部屋は、管理会社のキーで空いたらしい。良かった。この部屋に内覧があった。自治体の援助申請が通れば入居を考えてくれるらしい。もちろん援助の基準内になるように家賃は調節可能姉妹とした。このまま決まって欲しいものだ。残りは小さい部屋と大きい部屋だ。小さい部屋は単身者向けで、低価格なのでやはり援助を受けられる方が入ってくれるのではないだろうか。そうなると４分の３が援助を受けられる方になるわけで、ご近所付き合いを考えると１室だけ経済的背景が異なる家庭は入りにくいかもしれない。考えられる手段は、１．大きい部屋も援助の基準の範囲内に値下げ２．気にしない家庭をじっくり待つ３．ルームシェアで３人くらいに分割賃貸か。１．の方法で満室になったと妄想すると、現在入居者３.５万両＋勝手に入居予定者３.０万両＋小さい部屋募集家賃２.０万両＋援助基準最大値３.７万両＝１２.２万両／月。年額で１４６.４万両。表面利回りは４割８分８厘になる。当初予定よりは下がるが、３年以内に初期投資額を回収できるなら、それもヨシか。妄想だ。
Aug 24, 2006
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家賃の振込みがあった
妄想は突然やってくるのではない。本人もそれと気づかないうちに、少しずつ意識を侵していく。気づいたときには、もう確信に変わっていて、妄想とは考えない。マンションとアパートの家賃が振り込まれてきた。これまでも区分所有からの上がりはあったが､やはり１棟ものの収入は桁が一つ違う。このうち半分は銀行に納め、残りも本業の収入を考えると半分くらいは国に奉納することになる。私の取り分は微々たるモノだ。しかし、とりあえずははじめの一歩。さらに妄想を膨らましていこう。妄想だ。
Aug 17, 2006
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ボットン便所アパートにスリッパを置いて、物件の下見に行った。
妄想は突然やってくるのではない。本人もそれと気づかないうちに、少しずつ意識を侵していく。気づいたときには、もう確信に変わっていて、妄想とは考えない。うだるような暑さの土曜の昼下がりに、ボットン便所アパートにスリッパを置いてきた。更に、芳香剤、消臭剤、メジャー、メモ用紙、ボールペン、歯ブラシ、入浴剤も置いてきた。１室はなんとマスターキーで開かないことが判明。仕方ないので管理会社に預けた鍵で開くかどうかをTELにて確認しようとしたが、つながらない。盆休みらしい。諦めた。ちなみに、入浴剤と歯ブラシは（一方的に）敬愛するCASHFLOW101さんのCD『利回り30％超えのＡｐａｒｔｍｅｎｔを入手スル方法！』cashflow101ss@yahoo.co.jpからの受け売りだ。部屋にスリッパを置いてきて気になったのは風呂が汚いのとクモの巣がたくさん張っていることだ。これも管理会社に電話することにした。さすがに気を配った小物を配置しても、本体が汚ければ台無しである。ボットン便所アパートをあとにした後、高速道路を走り、東京の業者から紹介を受けた物件を見に行った。途中、眠気で気を失いかけたところで、天井に取り外し式の赤色灯をつけた黒塗りの車に止められた。ヘルメットをかぶって青い服を着たにこやかでなれなれしいおじさんから、高速道路を十二分に利用した超過料金を請求された。国庫に収めねばならない。ただ、速度は多少おまけしてくれたらしく、引き続き車に乗っていて大丈夫なようだった。ある意味、これも物件調査における経費に思えるが、税務署には否認されるだろう。きっとこの世に戻ってきていたご先祖様が道中気をつけるようにと事故を起こす前に警告してくれたものと考えて、ご先祖様に感謝することにした。物件の下見はつつがなく終了。半額物件は地域的に客付けが難しそうだが、建物はしっかりしていそうだった。半額なら買いかもしれない。セット物件のほうは林立する同じような賃貸物件の間にあり、後面は切り立っており、階段が鉄階段で、窓のサッシが木枠で、階段に面した壁にところどころ穴が開いていた。地下鉄至近でコンビにもすぐ近くと環境はよいのだが、何かすっきりしない。RCじゃない気がする。キャッシュで買うのなら気にしないが、レバレッジビンビンの場合、１割１分程度の利回りでは鉄骨造りに手を出すのは自殺行為だ。業者に確認することにして下見終了。帰路の途中で妄想した。半額物件を気合とキャッシュをつぎ込んで満室にして、満額で転売した場合、どの程度の手取りが得られるのだろうか。物足りない妄想だ。
Aug 14, 2006
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管理業者との打ち合わせとアパマン訪問を行った
妄想は突然やってくるのではない。本人もそれと気づかないうちに、少しずつ意識を侵していく。気づいたときには、もう確信に変わっていて、妄想とは考えない。ボットン便所アパートと賃貸マンションの管理を依頼している業者と今後について作戦会議を開いた。基本的に賃貸マンションの方は現状満室なので、大家交代に伴う諸条件の確認作業が中心となった。ボットン便所アパートについては、小さい部屋の募集家賃２DKで風呂トイレ別が月２万両は相場からみて破格値らしいので、たとえボットン便所でも引き合いはあるだろうとのことだった。中くらいの部屋については募集家賃を３万両とし、５千両までの値引も可能姉妹とした。ただ、この会議の日現在でお盆明けに内見予定が１件あるとのこと。これは募集家賃４万両時点での内見希望者なので、もし入居してくれるのなら、４万両のままでもいいし、新しい家賃までの値引も可能姉妹と伝えた。４万両のつもりで内見に行った人がもしその場で１万両以上値引されたらどんな気分になるだろう。ちなみに諸条件は礼金１、敷金１とし、８月中の契約の場合は当月分無料とした。また、現状のままの入居でよければ礼金不要とした。広告料は１か月分で、他の業者が引っ張ってきてくれた場合はその業者にも１か月分渡すことにした。決めてくれた営業マンには半月分の謝礼を出すとも伝えたが、丁重にしかしはっきりと断られた。管理料(１室２千両)を貰っているし、広告料も貰うのでそれ以上はいただけないとのことだった。大家初心者としては管理料はプロに助けてもらう当然のコストなのに、と思いつつ、ゴリ押しするのもなんなので引っ込めた。業者との会議の後、(一方的に)敬愛するCASHFLOW101さんからご紹介いただいたアパマンを訪問。挨拶した。図面は先ほどの業者が手配してくれるとのことなので、この日は表敬訪問のみとなった。(一方的に)敬愛するCASHFLOW101さんからご紹介いただいておいて、業者から連絡のみというのではあまりにも不敬と考えたからだ。業者の話ではＯ市は古い商習慣が息づいているらしく、新規参入のアパマンは他業者からの仲介物件の紹介などで苦戦しているとのことなので、私の物件をぜひ頑張って埋めてくれればうれしい限りだ。帰路、東京の業者より入電。SMBCからの紹介物件とその他の物件の紹介を受けた。一方は半分しか埋まってないが銀行評価の約半値らしい。埋まってない理由は売主が会社更生中で募集がストップしてるかららしい。他方は満室だが、売買価格の８割しかローンが下りないらしい。でも、セット販売で二つとも諸経費込みのフルローンにできるかも、とのこと。まずは銀行に聴いてくれと答えた。帰って眠りにつく前に妄想した。ボットン便所アパートはあと１室埋まってくれれば、持ち出しがなくなる。２室埋まってくれれば、大きい部屋は相場家賃で決まるまでじっくり動ける。もし、東京の業者からの物件がOKになれば、今の賃貸マンションの上がりと満室物件の上がりで半値マンションが埋まるまで頑張れるか。半値マンションが満室になれば、かなり経営的に安定してくる。現在は、区分所有１室、RC１１室＋事務所、木造４室の３棟１６室＋事務所。皮算用ではここにRC２棟２０室が加わるわけだ。５棟３６室＋事務所ならかなり安定感が出てくるのではないか？ただ、(一方的に)敬愛するCASHFLOW101さんに言わせれば危ない橋になる。安定したキャッシュフローが発生してきたら、キャッシュで高利回り物件を購入して返済のブースターにしたいものだ。取らぬ狸の妄想だ。
Aug 11, 2006
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お上に泣きの電話を入れてみた
妄想は突然やってくるのではない。本人もそれと気づかないうちに、少しずつ意識を侵していく。気づいたときには、もう確信に変わっていて、妄想とは考えない。本業の夏休みにあわせて、帰省していた。連日の猛暑の中、ざ・たっち風味な息子たちと熱射病寸前まで遊びまわった。故郷の太陽は強烈だ。きっと住民を焼き殺す気だ。帰ってきて本業復帰後、「多分、不動産所得税を一括では払いきれません。」と本業の合間にお上に早くも泣きの電話を入れた。いろいろ算段したが、寛大なお上に待ってもらうのが手っ取り早いと心に決めたからだ。どうせ手元になければ借りなければならない。現住所の事務所は優しく物件の所在地管轄の事務所の電話番号を教えてくれた。管轄の事務所は優しく「納税通知書が届いてから相談してくれればいいからね。あなたのことは納税課には伝えておくから。」といってくれた。それとなく聞いた感触では、納税通知書は１２月くらいに送られてくるらしい。５ヶ月の猶予がある。１．マンションのキャッシュフローを貯める。２．アパートの空室を埋める。３．本業のバイトを入れる。以上の３つで、どこまでお上への迷惑を減らせるか。延滞金より利息のほうが安ければ、借金が増えることになる。電話の後、１週間にわたり放置していた随筆をのぞくと、なんと（一方的に）敬愛するCASHFLOW101さんが私のアパートの事を業者に話してくれているとのこと！！胸と目頭が熱くなった。ありがとうございます。精進して、立派な大家になります。本業に戻りつつ、妄想を膨らませた。（一方的に）敬愛するCASHFLOW101さんのおっしゃるとおり、Ｏ市で格安家賃の引き合いがあるのなら、真ん中の部屋も少しお安く出すのはどうだろう。３室埋まって一息ついたところで、じっくり大きな部屋の募集に専念する。もし、空いている小、中、大をそれぞれ、２万両、２万５千両、５万両で埋められたとすると、満室で月当り１３万両。年で１５６万両。利回りは５割２分だ。６分ほど落ちるが、それでも充分な利回りではないだろうか。（一方的に）敬愛するCASHFLOW101さんのＣＤ「利回り30％超えのＡｐａｒｔｍｅｎｔを入手スル方法！」cashflow101ss@yahoo.co.jp にあるとおり、最初に大きく値引いてもらうことでこちらの物件では運営に余裕が生まれている。まあ、私の場合恥ずかしいことにこんな物件でさえもレバレッジビンビンなため、今は不良債権なのだが、手元に金がないのだから仕方がない。手元資金の大切さは（一方的に）敬愛するCASHFLOW101さんも何度もおっしゃっているとおりだ。情けないがこれから精進しよう。妄想だ。
Aug 8, 2006
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市役所に突撃し、管理会社と打ち合わせした。
妄想は突然やってくるのではない。本人もそれと気づかないうちに、少しずつ意識を侵していく。気づいたときには、もう確信に変わっていて、妄想とは考えない。アパート名変更の届出をしたついでに、保護課に突撃し、アパートを売り込んだ。お上からの援助の基準を少し超える家賃設定にしたが、保護課からの直接の紹介であれば、基準内に勉強すると申し伝えた。ついでに唯一の入居者の情報を入手。有意義な突撃となった。市役所突撃後、ボットン便所アパートの唯一の入居者訪問に備えて、マンションのほうの管理委託を予定している不動産屋に行き、打ち合わせを行った。前日の電話でのやりとりと、私の抱いた印象、市役所で得た情報を伝えた。結論としては現行家賃の約６分の管理委託費を投入して、入居者管理を委託することにした。万一先方がアルコールが切れると生きていけない病気を抱えていた場合のリスクを考えた。その後、今後は管理会社を通して交渉する旨を電話で入居者へ連絡した。なんと、非常にまともな返答が帰ってきた。家賃も前家賃はムリだが、お上の援助が下りればすぐに振り込むとのこと。早まった気もしたが、酒乱の方は往々にして酒が切れているときはいい人だったりするので、しばらくは管理会社を通して様子を見ることにしたい。現実を体験した後帰宅。眠りにつく前に今後について妄想した。何はともあれ、満室にしなければならない。(一方的に)敬愛するCASHFLOW101さんにいくら５割８分アパートとほめていただいても、現況は１割４分アパートである。入居者が増えなければ絵に書いた餅だ。法定耐用年数を大幅に越えた建物なので、大掛かりなリフォームもナンセンスだ。やはり、値ごろな家賃に再設定しなおして、現状のまま入居してもらう方針が現実的だろう。そして、生まれたキャッシュフローを順次投入して、バリューアップを図っていくのがいいだろう。例えば、現行家賃を思い切って１万両ほど引き下げたとしたらどうだろう。一番安い部屋は2DKで２万両だ。一番高い部屋は3LDKで３万５千両だ。３万５千両と言えば、私が学生の頃初めに住んだボロアパート(１０畳ワンルーム。もちろん水洗。)と同じだ。年収は１２６万両となり、表面利回りは４割２分となる。まあまあだ。１～２ヶ月の様子見の後、考慮しよう。妄想だ。
Jul 29, 2006
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ボットン便所アパート挨拶回り
妄想は突然やってくるのではない。本人もそれと気づかないうちに、少しずつ意識を侵していく。気づいたときには、もう確信に変わっていて、妄想とは考えない。ボットン便所アパートへ挨拶回りを行った。唯一の入居者は不在。大家変更のお知らせを郵便受けに投入した。ご近所への挨拶回りも実行。皆さん、愛想良く挨拶に応じてくれた。お隣とは境界問題についても協議。これはお隣さんが駐車場を造成するときに境の標識までコンクリートに埋め込んでしまっているためだ。ボットン便所アパートは敷地が公道とキッチリ２ｍ接している旗状地で、境界問題が正にこの部分に関わっており、死活問題となる。多少アルコールの入った、自称建築関係者のご主人に事情を説明し、標識を出してもらうよう、依頼。めんどくさそうだったが、一回ハツって位置を確認したあと、鉄鋲を打って埋め戻すことで手を打ってもらった。期限は雪がふるまえ、と言うことで承諾を得た。話し合いのあと、もう一度入居者宅訪問。まだ帰宅していない。戸は開きっぱなしで、猫のトイレが２つも玄関の内側に見える。近隣住民の話では変わり者で、無職のためお上から金銭を下げ渡されているらしい。手強そうだ。仕方ないので帰ることにした。帰宅後、肺呼吸をはじめて３ヶ月の我が子をあやしていると携帯に着信あり。入居者からだった。律儀な方だと思ったとたんに、少しアルコールが混じっていると思われる口ぶりで話し始めた。曰く、いまどきボットン便所であの家賃は高い。お上は住居費を２万８千両しか認めてくれない。除雪はしてくれるのか。壁からアスベストが出ているからみにこい。振込銀行が変わると振り込み手数料が高くなるから困る。前家賃を取るとは何事だ、嫌がらせか。８月分の家賃は８月２５日にならないと払えない。前の大家は水洗にするといっていた。などなど。しょうがないので、家賃は今までどおり払って欲しい。こちらとしては長く住んで欲しいが、不満があって出て行かれるのであれば仕方がない。管理は今後管理会社を選定してそちらと協議する。前の大家は毎月月初めには振り込まれていたと言っていた。前の大家との約束は残念ながら聞いていないし、私の義務ではない。などとお答えした。埒があかないと思ったのか、明日もう一度来いとのことなので、うかがうことにした。現実を突きつけられた。対処方法を妄想しながら眠りについた。妄想だ。
Jul 28, 2006
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市役所保護課に電話した。
妄想は突然やってくるのではない。本人もそれと気づかないうちに、少しずつ意識を侵していく。気づいたときには、もう確信に変わっていて、妄想とは考えない。契約をすべて終え自宅に帰ってから、管轄の市役所保護課に電話した。アパートをを購入した旨と家賃帯から生活保護世帯も募集の視野に入れていると伝えた。物件の紹介について依頼すると、「むしろありがたい話だ。」とのこと。もちろん窓口に資料は表立っては置けないが、担当者には渡してくれるとのこと。ボットン便所も可能姉妹だそうだ。薄日がさしてきた。妄想だ。
Jul 26, 2006
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契約および引渡し完了
妄想は突然やってくるのではない。本人もそれと気づかないうちに、少しずつ意識を侵していく。気づいたときには、もう確信に変わっていて、妄想とは考えない。ボットン便所アパートの契約と引渡しが完了した。もちろん測量不要、現状渡しだ。今回は（表面上は）現金決済なので、印鑑証明は要らない。住民票１通のみだ。大正の香りのする不動産屋社長の立会いのもと、戦後の昭和を力強く生き抜いてきたであろう売主さんと契約を交わした。「格安で譲ることになったが、いい人に買ってもらった。」売主さんの言葉は素直にうれしかった。すぐそのあと、不動産屋社長が私に売るように説得してくれたことが判明。感謝の限りだ。このお二人の思いに報いるためにも、良好に維持していかねばならない。幸せな妄想だ。
Jul 26, 2006
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不動産取得税
妄想は突然やってくるのではない。本人もそれと気づかないうちに、少しずつ意識を侵していく。気づいたときには、もう確信に変わっていて、妄想とは考えない。いつも不動産の妄想を膨らましていると言うのに、現実を突きつけられるまで妄想が足らないことに気づかなかった。不動産取得税だ。レバレッジビンビンの私に現金はない。それなのに数ヵ月後には２４０万両もの不動産取得税が徴収される。８０００万両の城に稼いでもらわねばなるまい。１年ぐらいあとならいいのに。妄想だ。
Jul 25, 2006
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ボットン便所アパート
妄想は突然やってくるのではない。本人もそれと気づかないうちに、少しずつ意識を侵していく。気づいたときには、もう確信に変わっていて、妄想とは考えない。ボットン便所アパート指値通過の経緯について報告したい。木曜の夜、夕刊を日本人になって３ヶ月の我が子をあやしながらみていた。CD「利回り30％超えのＡｐａｒｔｍｅｎｔを入手スル方法！」を毎日聴くようになってから３ケタ万両の建物に目が行く。突然飛び込んでくる５５０万両の文字。下の文字には利回り３割１分と歌われている。左手に我が子、右手に受話器を握り、即電話。（一方的に）敬愛するCASHFLOW101さんの「女子限定Apartment」購入時みたいだと思いながらコールしたが、通じない。そこまで同じ事は起きないらしい。妄想だ。翌日朝から職場で電話。８時半、つながらない。９時、つながらない。９時半、つながらない。今日は休みなのか？と疑いながらかけた１０時につながった。職場に近いので、その日の夕方に現地調査に入ることになった。道路付けの悪い旗状地で、道路より一段低い。段々になりながらさらに下へと民家が軒を連ねている。２階には、なんと道路と同じ高さの隣接の空き地（他人のもの）から階段で入る形だ。おそらく３２年間暗黙の了解になっているのだろう。１階には旗ざおの部分を通って進入する。ちなみに１階は３アクセスで、２階への入り口のある空き地まで坂になった別の空き地（道路付けなし）を抜ける方法と下々の民家の間の階段を抜けて下の道路まで出る方法がある。年寄りにはどれもきつそうだが、子どもには面白いと思われる。しかし、未成年（小学生）には単独で貸せはしない。妄想だ。外観はきれいだ。中もカビ臭いが、長いこと空家なせいだろう。何しろ、ボットンのくせに便所が臭くないのだから。流しも昭和風だ。床はしっかりしている。１番でかい部屋には仏壇置き場まである。豊富な収納スペースってやつだ。冬は寒そうだが、現に１戸埋まっているということは生活することはできるということか。水洗化にいくらかかるか不明だったが、とりあえず５５０万両では買えない物件と判断した。勇気と誠意を持って大正の香りのする不動産屋社長にこう伝えた。「２００万両なら買います。ただし、３００万両までならすぐ出せます。」大正の香りのする社長にはいまだに伝えてないが、この随筆の読者には伝えておこう。私にそんな現金はない。ローンカードがあるだけだ。まえの随筆で述べたとおり、大正の香りのする社長は伝えるだけは伝えると約束してくれた。翌日、朝一で不動産屋にコール。聞いてくれたか確認。売主がつかまらないとのこと。昼、子どもと庭で遊んでいると、不動産屋からコール。「３００万両はきつい、せめて３３０万両。」とのこと。いっそ４００万両と言ってくれたら諦めるのにと思いつつ、「少し考える時間を下さい。」と言って電話を切った。数分後にまた不動産屋からコール。「売主が諦めた。３００万両でいい。」とのこと。こうして、５割５分の指値が成立した次第だ。客がもう１戸付かない間はマイナスのキャッシュフローだ。もちろん、もう１棟の上がりで埋め合わせられるので、手出しはない。家賃を下げて手堅く回収するか、リフォームでうってでるか。まずは現状で募集をかけながら来年の雪解けまでに決めたい。長い妄想だった。
Jul 25, 2006
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契約終了
妄想は突然やってくるのではない。本人もそれと気づかないうちに、少しずつ意識を侵していく。気づいたときには、もう確信に変わっていて、妄想とは考えない。不動産売買の契約が終了した。といっても、高利回りのほうではない。８０００万両、１割２分１厘の平成２年式のマンションのほうだ。また一つ妄想が現実になってしまった。月末には引渡しだ。このマンション、満室だと聞いていたが、７８平米の事務所が１室空いているらしい。この事務所の賃料は上の利回りには組み込まれていない。事務所の相場なんて知らんが、他の部屋と同じ値段で貸したとしたら、１割３分になる。このマンションからの上がりのいく分かをボットン便所アパートに回してリフォームしていければ手出しはなくなるなと妄想した。ちなみにボットン便所アパートはすべて水洗化すると１７０万両くらいかかるらしい。さすが４９年式。甘くはない。ボットン便所でもかまわないという方をあと３人探してくることにしよう。妄想だ。
Jul 24, 2006
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指値が通った。
妄想は突然やってくるのではない。本人もそれと気づかないうちに、少しずつ意識を侵していく。気づいたときには、もう確信に変わっていて、妄想とは考えない。５５０万両の４９年式ボットン便所アパートに５割５分の値で入れた指値が通った。妄想するのは得意だが、妄想が現実にいきなり変わるのには慣れていない。とりあえず（一方的に）敬愛するCASHFLOW101さんに電話した。電話でお話しするのは２回目だが、CDでほぼ毎日声を聞いているのでもうずいぶん前から知っているような気がする。妄想だ。突然の電話をわびた後、単刀直入に５５０万両の物件が３００万両になったのだが、CASHFLOW101さんなら買うかと問うた。「それは買いだ。」その一言に勇気付けられて買うことにした。CD「利回り30％超えのＡｐａｒｔｍｅｎｔを入手スル方法！」を聞いてまだ、２週間も経たないのにご利益ありだ。今後は、妄想高利回りを現実高利回りにすべく客付けに奔走せねばならない。妄想だ。追伸妄想で算出した数字に一部間違いがありました。CASHFLOW101さん、ごめんなさい。３００万両の買値で現状１割４分、満室時５割８分でした。
Jul 24, 2006
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利回り３０％越え物件内覧
妄想は突然やってくるのではない。本人もそれと気づかないうちに、少しずつ意識を侵していく。気づいたときには、もう確信に変わっていて、妄想とは考えない。昭和４９年式の利回り３０％越えの物件を内覧した。ボットン便所だった。両隣は下水道だそうだ。外は明るい色に塗られていた。塗ったばかりらしい。なかは昭和とカビの香りで一杯だった。現況は７％強で回っているらしい。引き合いはたくさん来ているらしい。個人で見にきたのは二人目ということだった。出せる金額を提示して、売主さんに持っていってもらうことにした。大正の香りのする不動産社長は、「お客さんの話は伝えるだけでも伝えないとね。」と嫌な顔をせずに了承してくれた。そのうえ、親切にも「補修するなら国金なら貸してくれるよ。」といってくれた。ただ、買い付け申込書は「名刺もらっているから。」と断られた。ホントに伝えるだけ伝えてくれるらしい･･･。夜寝ながら、家だけ買って借地契約を交わすというのはどうだろうか、と考えたが、満額で買う人がいれば意味がないことに気づいた。妄想だ。
Jul 22, 2006
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元利均等返済の計算
妄想は突然やってくるのではない。本人もそれと気づかないうちに、少しずつ意識を侵していく。気づいたときには、もう確信に変わっていて、妄想とは考えない。さっきの妄想で元利均等返済の計算をした。せっかくなので、妄想計算式を載せる。エクセルを駆使すれば、妄想はとめどなく広がっていくので、役立てて欲しい。妄想のときに必要な数字は、当初借入額利率（年利）返済回数だ。毎月の返済を妄想する場合、返済回数は年数×１２であることに注意が必要だ。利率は％表示を１００分の１にすることが肝要だ。大変なことになる。月返済額＝当初借入額×利率÷１２÷{１－(１＋利率÷１２)＾(－返済回数)}だ。＾は何乗というやつだ。具体例を示すと、５０００万両を年利４％で３０年返済でローンを組むと月返済額＝５０００万×０.０４÷１２÷{１－(１＋０.０４÷１２)＾－３６０}だ。月の返済の内の元本部分は返済元本部分＝月返済額－(前回の借入残高×利率÷１２)だ。毎回の借入残高は借入残高＝前回の借入残高－返済元本部分だ。月返済の利息部分は返済利息部分＝月返済額－返済元本部分だ。これを１回目からこつこつと３６０回分エクセルに打ち込んで妄想金利計算表を完成させるのだ。コピーと置換の機能をフル活用すれば、そんなに大変な作業ではない。残高と元本と利息が分かれば、キャッシュフローまではあと少しだ。妄想だ。
Jul 21, 2006
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キャッシュフローの計算方法
妄想は突然やってくるのではない。本人もそれと気づかないうちに、少しずつ意識を侵していく。気づいたときには、もう確信に変わっていて、妄想とは考えない元手がないので、レバレッジをかけてはいるが、不動産購入の目的は安定したインカムゲインを得るためだ。そのため、キャッシュフローの妄想は欠かせない。キャッシュフローは家賃収入－経費－借入金返済額－所得税である。経費には管理手数料、共用部電気代、固定資産税、都市計画税、エレベーター保守費用などを含む。所得税は(家賃収入－経費＋減価償却費－返済利息＋返済元金)×税率で求められる。青色申告すれば（ ）のなかからさらに６５万両と家族への給料を引くことができるが、物件単体のキャッシュフローを見るなら不要だ。物件の図面にのってない数字は調べるか、妄想するしかない。たまに図面に固定資産税とかがのっていることがあるので、そこから別物件のものを類推する手もある。管理手数料は普通家賃の５％だろう。エレベーター保守料は業者に電話すれば教えてくれる。税率は国税局のホームページを見ればいい。減価償却費はまず全国地価マップで固定資産税路線価を調べて、土地面積をかけて地価を出す。売買の総費用から地価を引いた残りが建物の値段とする。妄想なので大雑把だが、まあ、よしとしよう。これに建物の構造と築年数から求めた耐用年数に応じた減価償却率をかければ減価償却費が出る。ちなみに耐用年数は法定耐用年数－０.８×築年数として妄想している。ネットを探せば減価償却率の表も転がっている。めんどくさいのは借金の計算だ。（一方的に）敬愛するCASHFLOW101さんの言では借金はスピードが遅いので不利なのだが、元手がないので仕方がない。以前は知るぽるとという金融庁のホームページのシミュレーションから、いちいち数字を拾ってきて計算した。最近は本で元利均等返済の毎回の返済額の求め方とその時々の返済元金、返済金利の求め方を仕入れたので、エクセルで計算している。妄想もITだ。いや、エクセルごときはITですらないか。以上の項目をエクセルにまとめると、毎年のキャッシュフローが妄想シミュレーションできる。ちなみに購入予定のマンションは金利が上がると最後の数年がマイナスになることも判明している。これへの対処方法の妄想はまたいずれ。長い妄想だった。
Jul 21, 2006
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フルローンの借り方
妄想は突然やってくるのではない。本人もそれと気づかないうちに、少しずつ意識を侵していく。気づいたときには、もう確信に変わっていて、妄想とは考えない今回購入予定の物件は諸費用を合わせると８５００万両のフルローンだ。金利上昇のこのご時世、変動金利は危険だ。私は変動金利で６％行くのではないかと妄想した。しかし、固定金利は長いのは高い。短いのは低いがそれでは固定の意味がない。リーズナブルな当初返済額におさめつつ６％でも破綻しにくくなるように、妄想シミュレーションを行った。要は金を二つに分けて、一つは固定で、一つは変動でシミュレーションして、返済月額を合算したわけだ。この変動部分を当初の借入金利にすれば、当初５年間の返済額になるし、６％にすれば６％に金利が上がったときの返済金額の目安が分かる寸法だ。厳密にはいつどのように金利が上がっていくのかで細かい数字は違ってくるが、最初っから６％で借りるのが一番高くつくので、破綻しない目安とするには充分だ。妄想の結果、変動３０００万両、固定５５００万両にした。５年分のキャッシュフローを全部繰上げ返済に回せば、むしろ今より３万両ほど返済月額も安くなることも分かった。この貯まったキャッシュを繰上げ返済につぎ込むのか、(一方的に)敬愛するCASHFLOW101さんのように物件の現金買いにつぎ込むのかは、これから決める。できれば利回り３割の物件につぎ込みたい。妄想だ。
Jul 20, 2006
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CD「利回り30％超えのＡｐａｒｔｍｅｎｔを入手スル方法！」
妄想は突然やってくるのではない。本人もそれと気づかないうちに、少しずつ意識を侵していく。気づいたときには、もう確信に変わっていて、妄想とは考えない。(一方的に)敬愛するCASHFLOW101さん作成のCD「利回り30％超えのＡｐａｒｔｍｅｎｔを入手スル方法！」を入手した。CASHFLOW101さんの男気に惚れて購入したのだが、彼にはまだ会ったことがない。電話でお話しただけだ。CDの中身はいかにして高利回りの物件を手に入れるかのノウハウだ。物件が物件を買っていくようになるので、すばらしい。２年で８棟なんだから、すごい。真似したい。通勤のときに聴いている。２周り目も３分の２まで聴いた。聴いてから、自分のやっていることは真逆だと気づいたが、仕方ない。今後の物件数拡大政策に役立てて、経営基盤を安定させていこう。覚えてしまうまで聴くのと、次の物件の購入とどちらが早いだろうか。年内にもう１棟くらいは買いたい。３棟位買えたら、キャッシュもたまってくるだろうか。妄想だ。
Jul 20, 2006
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今まで（その１）
妄想は突然やってくるのではない。本人もそれと気づかないうちに、少しずつ意識を侵していく。気づいたときには、もう確信に変わっていて、妄想とは考えない。 初めて見に行った物件は、昭和６２年式の鉄筋コンクリート製。５６００万両、年利回り２割の物件だった。ほとんどリフォームらしいリフォームはしておらず、手直しにも多額の資金を要するとのことで、業者から｢素人は手を出さないほうがいい｣といわれ、退散した。このあと、この業者から木造アパート２棟一括、旧式木造アパート、新築木造アパート、新築鉄筋マンションを紹介され、見た。どれもピンとこなかったので、見送った。不動産は出会いモノと信じていた。妄想だ。
Jul 20, 2006
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２４日契約、金消。
妄想は突然やってくるのではない。本人もそれと気づかないうちに、少しずつ意識を侵していく。気づいたときには、もう確信に変わっていて、妄想とは考えない。 不動産を買いたいと考え出してから、しばらくは住宅情報を見たり、新聞の不動産欄を見たり、本を買ったりと妄想をかき立てていた。今年の４月のある日、家の近くの売り物件を発見。業者に連絡した。初めてアクションを起こした。それから約３ヶ月。１棟目の売買契約がもうすぐ行われる。売値８０００万両。年利回り１割２分９厘。平成２年式。地方都市の鉄筋コンクリート１２気筒だ。この金利上昇が確実視される時代に、フルローンだ。(一方的に)敬愛する CASHFLOW101さんの真逆のハイリスクだ。手元資金がないのだから仕方がない。そういえば、金森さんは｢金がないという前に私の本を読みなさい｣とおっしゃっていたが、そっちの本は読んでない。これも真逆だ。ローンの金銭消費貸借契約も売買契約の日に行う。１週間後には決済だが、その１週間で短期プライムレートが上がったら、返済額が上がるのか、返済元金が下がるのかは、銀行の自由だ。ちなみに決済まで決まっているのにローン特約つきのため、手付がいるらしい。５００万両を別に借りる。本ローンが下りたら一括返済する。 その間の利息が手出しだから、レバレッジは無限大ではなくなるか。まあ、細かいことだ。
Jul 20, 2006
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まずは自己紹介から
はじめまして。MOWSAW(モウソウ)と申します。不動産経営を妄想しています。妄想がさめるまでの間、妄想の数々を綴っていきたいと思います。
Jul 20, 2006
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