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2004年09月の記事
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【交渉】３度振られたビルを３割安く買う
今度札幌でビルを買うことになった。３度フラれた物件。ことの成り行きはこうだ。はじめに話があった金額が１億３５００万円。僕らに提示があったあと、「他社さんが買いそうなので・・」と断りにきた。その他社さんというのがＮＧになったらしい。次にきたのが、１億３０００万円。６Ｆのうち、３フロアを３年間借りるので、条件を良くしましたと言う。ところが、これも「道内の会社さんがほぼＯＫになりましたので」と言われた。でも結局断られたらしい。その次にきたのが、１億２０００万円。同じくらいの条件を出している先があるそうで、先にこちらが決めればうちにしたいという。この段階で僕らは、もう２回フラれているのである。僕も自分でお人よしだと思うのだけれど、そんなに振られても、お願いしますといわれると弱いものだ。売主がうちの会社に来るにはわけがある。そこのビルが、もともと関係者が多いビルだからだ。うちらが大家になれば、まあちょっとは知っている仲だからということもあるだろう。うちの総支配人がそこの会社で働いていたこともあった。そこの社長からすると、いろいろお願いしたいこともあるから具合が良いのだろう。でも・・・。やはりビジネスの世界なのだから、ちょっと甘いなと思ったのが本音でした。Ｍ総支配人ともいろいろ話をして、こんな風に対応しようと思い、総支配人に話をした。「Ｍさん。この１億２０００万円の人にも結局また断られるかもしれないから、それが決着つくまで待ちましょう。もしその人に決まれば、うちは縁がなかったものだし、その人がＮＧというなら、それはうちに縁がある物件だっていうことで・・・。でもそのときには僕は１億２０００万ではいやだな。１億１０００万円で。といいましょうよ。」Ｍ総支配人も「そうですね」とのことだった。男女の仲だと、こんなのはありえないでしょうね。いくらほれた女でも僕は嫌だなぁ。３回も戻ってくる女・・(笑)でもビジネスはビジネス。安く買えるなら検討しましょう。ということで、先方に伝えた。何日か経って、やはり１億２０００万円のお客様は決まらなかった。しかも、相手には４フロアを３年間借りるオプションまでつけていたらしい・・。それでは・・・と。同条件で、価格は１億１０００万円。しかも価格には消費税込み。というこちら側の意見を言わせていただいた。もともと売り出しを開始した価格は、１億５０００万円だから、３割くらい安くなっている計算だ。この物件は満室状態で、年間賃料２５００万円弱。公租公課や管理料で８５０万円くらいかかる、年間の純営業収益(NOI)が１６００万円くらいになる。スタートが、３－６Ｆの４フロアでスタートで、あとは１・２Ｆを入れれば満室になる。実は４フロアでスタートすると、銀行から１０年で５０００万円を借りてもキャッシュが回る計算なのだ。（これはひょうたんからこま）スタート時でも、キャッシュが回るということで、銀行もＯＫが出た。実は、不動産を持つためだけの有限会社をつくるのだが、新設会社ということで、普通は稟議が通らないのだそうだ。しかも、札幌支店の支店長扱いでなく、本店稟議だったとのこと。（これはラッキーでした）先週、仲介の信託銀行の副支店長がご来社になり、詳細をつめているところだ。それにしても銀行というのは、本部が強くて支店の人たちは何も発言権がないようですね。この件に関しても、なにやら副支店長からいろんなことをお願いされてしまった。自分としては、「それは自分たちの社内のことなんだから、自分でいいなよー」という気分であった。（サラリーマンの悲しいサガなんですね・・）不動産研究所の評価で１億６０００万円の物件なので、１億１０００万円は良い買い物と思います。買えるかどうか分かりませんが、縁がある物件かもと思ってます。ちょっと言いすぎな価格なのかもしれないですが、是非それで決めたいものです。調印したらまた日記に書きます。
2004年09月30日
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【興味】ホテルのオーナーはどんな人たち？
今日は、ホテルのオーナー会議でした。どんなことをするかと思っていたら、チェーン本部から、各営業数字・アンケート集計の結果、それと今新聞をにぎわしている「個人情報保護」についての話がメインでした。僕らのホテルは、札幌ということもあり、リストの一番初めにのっている。参加者名簿も営業数字もアンケートもすべて一番上だ。そうするとやはり一番に目に入るので、みなさんにみられているようで恥ずかしい。今年前半（１－６月）の成績は、とてもよかった。正確には、３月２６日から僕の会社で引き継いでいるので、半分なのだが。。オーナーさんということなので、ほぼみな白髪まじりのご年配（失礼）の方々ばっかりであった。交流会で、乾杯の挨拶のご指名を受け挨拶をさせてもらった。 ・２２億で会社を買収されたものの、株価が１０分の１になってたいした資産にはならなかったこと ・道を挟んで、別チェーンホテルがあって競争が激しく、駅前には２年後に５００室のホテルができること ・うちの大家さんは不動産ファンドで、これからは建物の所有とホテル経営は別になっていくだろうということ ・一番多いオーナーは３つホテルを持っているそうなので、10年したら僕は４つ経営したい ・名簿が一番上なので、一番になりたいが、規模では一番にはなれないが、良い経営で一番になりたい ・縁があって札幌でホテルをやることになったが、ホテル業１年生なのでご指導してほしいなどなど話したところ、どうも株価１０分の１が、印象に残ったらしく(笑)、いろんなオーナーさんが、名刺交換に来ていただいた。若い社長もいるもので、３０歳でホテル４つの方がいらっしゃった。お父様の代からというのもあるが、その他名刺の裏には、１０個くらいの会社名が！聞くと、グループ年商６００億円！だそうな・・・はてはて参りました。上には上がいるものです。東京にもちょくちょく来ているそうなので、是非今度ご一緒してください。アメリカのカジノホテルを日本人で唯一持っているホテルもうちのチェーンホテルでした。（参加は支配人さんでした。カジノホテルのいろは教えてください・・・）若い僕のような人間が参加したのはとっても良かったらしく？とあるオーナーは、「いやぁ～。今日はＳ君に会えて本当によかったよ。今日はあなたに会えただけでも来た甲斐があったよ。」と何回も何回も言っていただきました。でもその人お酒によってたかなぁ。(笑)でもありがたいことです。本当にいろんな地域のオーナーさんがいらっしゃいました。一人ひとりに、歴史と人生があるのだろうと想像し、またビジネスの仕方・かかわりあい方も違うようです。スピーチの中でもお話したのですが、今までのホテルオーナーというと、地元の名士で、地元のためにもという感じでホテルをつくってきたところが多いと思います。でもこれからは、もちは餅屋。ホテル業はホテル専業のオペレーターが行っていくのが、本流になっていくような気がします。オーナー様は大家さんのように、ホテルオペレーターに、土地・建物を貸す方式が増えるでしょう。そのときに、自分らが、周りのホテルと比べて、経営力がどうなのか。お客様に本当に心地よいサービスを提供できるか、うちのファンに本当になってくれるのかどうか・・・これが問われると思いました。札幌は、本当にいろんな資本がホテルを買いに来てます。先日も、物件調査の帰りにとあるホテルをみたら、オリックスさんのホテルに変わると張り紙がしてありました。いろんな資本が動いているようです。サービス・立地・マーケティング・満足度、いろんな尺度でそういう大資本と戦っていかなくてはならないのですね。うちのホテルも負けてられません。僕のことを大絶賛のオーナーに、「こんどこの会議には、君の話を聞きに来るよ」といわれておりますので、元気に、きちんと、一番上に載っても恥ずかしくない経営をしてないといけないと思いました。さぁ明日からもがんばろう！
2004年09月29日
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【発見】新宿東口の流行商売？
僕は新宿東口に歩いていけるところにすんでいる。知っている人はいるだろうか、新宿東口のさくらや・ヨドバシカメラ側の出口から出てすぐ左手に「じゅらくビル」というのがあったのを。むか～し、「じゅらくよ～」のCMをやっていたじゅらくグループの持ち物だと思うのだが、前は１Ｆがアメリカンハウスという軽食喫茶。２Ｆがじゅらくという喫茶店。３Ｆから上は、各種レストラン・割烹が入っていたところだ。今年になって、ビルを改装するといっていたので、「あー新しくするのか」位にしか思っていなかったのだが、昨日そのじゅらくビルが「ヨドバシカメラ」に代わっていたのだ。１Ｆからすべてヨドバシカメラ・・・駅出口前の交差点の角がさくらやだが、そこからヨドバシカメラ・細い路を入ってヨドバシ。その細い路の先が旧じゅらくビルでヨドバシ・・・こういうの出店はよい手法だろうか？駅をでて新宿通りを行く方向には、さくらややビックカメラが台頭しているので、南口に行く方向に店舗展開ということなのだろう。確かに、コムサやベネトンなどの出店で若い人が多く通るようになった側への出店なので、ＯＫなのかもしれないが、いやはやびっくりした。僕個人としては、大学時代には１Ｆのアメリカンハウス（当時はアメハと呼んでいた）で、うだうだとサークルの帰りにだべっていたり、社会人になってからは、東口で待ち合わせというと、２Ｆの喫茶にいったものであった。そういえばあの契約やあの交渉もここにあった喫茶店だったなぁ。とか、あのときのあの面談がなかったら、彼は入社しなかったなぁ。とか感慨にふけっておりました。さて、新宿東口をでて目の前がアルタの道。これを新宿通りといいますが、新宿通りを３丁目方向にいくまでの、小売店の変遷。これは勢いの良い小売店を示しているのでしょう。グッチが高野フルーツパーラーのビルの１Ｆにできたのは、何年前だったか・・。それからブランドブームが来たような気がする・・。丸井のほうは、あっという間に消えていった、化粧品専門店。それとバージンメガストアも、一時期地下でやっていたけれど、ちょっと先の京王ビルに移っていって、それもなくなっちゃいましたね。最近出店したのは、ダイヤモンドシライシ。気がついたら開店してました。これも勢いのある小売店にはいるのでしょう。そういえば札幌にも出店してましたね。そう考えると、軽食喫茶や純喫茶、飲食店の集まりよりも、ヨドバシカメラに一括で貸したほうが、よいとビルオーナーは考えたのでしょうね。それにしても、カメラ業界。競争が激しくなっているので、良い立地は、高い賃料をだすのでしょう。つぎに出てくる新しい商売はなんでしょうね。文章が粗雑でごめんなさい。【メモ】僕が個人的に、小売業としていいなとおもっている会社。ドンキホーテ 個人的に大好きで、自分も夜中に大久保ドンキに良く行ってます ちなみに株も結構持ってます。今はちょっとだけマイナス。
2004年09月27日
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【ホテル】ホテルサンルート品川シーサイド
９月２７日にオープン予定の「ホテルサンルート品川シーサイド」に行ってきた。http://www.sunroute-shinagawa-seaside.com/http://www.sunroute.jp/index.jsp?HotelCode=HSSS&KasyoCode=L078２７日がオープンなのだが、関係者内覧会ということでお邪魔しました。一つ目が立地がとてもよかった。ホテルの地下１階がシーサイド駅出口に繋がっている。二つ目は、夜の眺望がとても良さそう。内覧会は昼だったが、海側の部屋から遠くのほうまで良い景色でした。もしお泊まりになるなら最上階２２Ｆの海側がよさそうですよ。(^^)その後パーティーになっていろんな方とお名刺交換。となりにいた方とお名刺交換したら、藤田観光系の方２名。（サンルートの内覧会にワシントン系の方がいらっしゃるというのもちょっとびっくり。）それでも他チェーンの方のお話を聞くのも大変面白くためになりました。その後お名刺交換は、ここを作ったゼネコンの方々。建築コストがいくらくらいか興味があったので、聞いてみると・・・なかなか教えてくれない。(笑)そんな初対面に教えられませんよね？(笑)にこにこ近寄ったのがいけなかったのかもしれません。あと少し驚いたのが、ここの大家さん。シンガポール政府不動産投資公社（GIC RE）シンガポール政府が出す国のお金ですよ・・・ いやびっくり。やっぱり日本の土地って安いと世界中の国の人がおもっているのでしょうね。隣の棟がマンションになっているのですが、８０平米で４４００万円くらい。坪あたり１８５万円。新宿に住んでいるせいか、とっても安く感じました。新宿近辺だと２８０万円～３００万／坪くらいです。ホテルのほうは特に都心のホテルの稼働率が良いようなので、期待しましょう。サンルートの本部の方には、二つ目も検討してくださいとのことでしたが、資金調達の方法も考えながら複数やってみたいものです。
2004年09月24日
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【新規事業】池袋でネットカフェ
池袋でネットカフェをやることになった。総投資が１億５０００万円。敷金が６０００万円らしいので、実際に稼動資金は１億弱といったところ。（敷金は、５％程度の金利で借り入れするのです）だけど自分が出すのは３０００万円＋αネットカフェのフランチャイズ本部と僕が作る会社のプロジェクト方式なのだ。リスクも半々とは行かなくても、按分されているし、将来の利益も按分だ。この方法はとても良いと思う。今検討している物件は、うちら以外にも２社ネットカフェの会社が申し込みを入れているとのこと。それだけ競争率が激しいし、有望な立地なのだろう。近くにやっている店舗３つを回ってみた。どれも個室でないパターンの「漫画喫茶」に近い店舗だった。料金は３８０円／時間。うちは大体６００円／時間。でも勝てる。そんな風に思いました。隣は、超売れ行き好調な大型書店。人通りも多い。確かにグリーン大通りにはまけるかもしれないが、充分だ。「時間消費ビジネス」僕が今やっていこうと思っているビジネスの基本キーワードだ。たとえば池袋のネットカフェケース考える。同じビルの１フロアを借りて、居酒屋さんみたいな商売をするのと、僕らが今考えいているネットカフェのビジネスで比較すると。仮定 ２００坪 坪２万円(こんな安いのめったにないが) 月４００万円の賃料居酒屋さん 夕方５時～深夜２時 稼働時間 ７時間ネットカフェ ＯＰＥＮ２４時間 稼働時間２４時間居酒屋さん １時間あたり賃料 １万９０４７円ネットカフェ １時間あたり賃料 ５５５５円原価率を考えると居酒屋さん だいたい３０％くらいネットカフェ ドリンク１０％くらい人件費などは居酒屋さん 調理５人 フロア６人ネットカフェ だいたい３－４人分のアルバイトなんて考え出したら、居酒屋さんは僕にはできないです。さっきの理屈でいうと、アルバイトさん時給９００円だったら、大雑把にいうと、ネットカフェは１時間あたりコストが５５５５円（時間賃料）＋アルバイト代２７００円の合計８２５５円だから、６００円のお客様（ドリンク代６０円引いて粗利５４０円）が１５人もいればペイする計算になる。１５人なら集客できそうですよね？(^^)お金でない部分から見ても、人が時間を何かを行ってつぶすことを考える。ある人はパチンコかもしれない。競馬？ゲーム？喫茶店でお茶を飲むのもあるでしょう。おいしいレストラン・居酒屋で食事をする人。映画を見て楽しむ人もいるでしょう。今流行のスーパー銭湯でゆっくり、もしくはリラクゼーションサロンや足裏マッサージ。いろんな形で時間を自分の心地よい場所や行為で過ごす・・・これを時間消費ビジネスと僕は勝手に呼んでいるのです。今まではやったビジネスを考えると、 ・１０００円カット ・足裏マッサージ ・スーパー銭湯皆時間がキーワードになっていると思うのです。ゆっくり楽しく、そしてリーズナブルに時間を過ごせる。これからはこんなお金の使い方になると思って、ネットカフェをはじめます。オープンは２月。その前に、そこの物件が借りられるかどうか分かるのが月曜日。どうなることやら・・・皆さんにも是非利用してもらいたいのでがんばりますね。
2004年09月23日
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