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2006.08.28
テーマ： 海外生活(7812)
カテゴリ： 米国不動産 売買の知識
米国で不動産を購入する為の基本的な手順,希望の物件が見つかった後の手順をご説明。
Ａ）オファーを入れる
先に挙げた三項目を熟考の末、気に入った物件が見つかったら購入のオファー（申し込み）を入れる。
この時点で買い手が理解すべき大原則、それは”誰に売るかはオーナーの一存である”という事。オーナーが気に入った条件、気に入った買い手に売る事ができる。
値切られるよりは満額、満額よりはそれ以上の条件、妥協して買おうとする人よりもその家を本気で気に入ってくれる買い手に売りたがる。
更にはトラブルになりそう（ローンが下りない）な買い手より確実に契約がまとまりそうな信用のある買い手を選ぶ、という事である。
オファーは買い手のエージェントから直接そのオーナーに売り手のエージェント立会いの下、提出する。これが本来の手順。
その際、買い手のエージェントが以下の書類をパッケージして売り手に提出する。
１）カバーレター
家族（及びペット）の写真など 微笑ましいコメントをつけた写真を添付して高感度を高めることも。
２）残高証明
頭金、その他の経費、プラス数か月分相当のモーゲージの支払い額が入っていれば問題ない。
銀行の窓口で入金時等に発行してくれる”Customer Recept"のコピーでOK.
３）Pre-Approval Certificate
銀行、及びモーゲージ会社が発行したもの。このバイヤーには”これだけの金額を貸す準備が出来ています” を証明。
４）Purchase agreement（規定の契約用紙を使用）
希望価格、購入条件などを細かく記載されたもの。全ての項目に注意してすべて納得済みでサインする事が大事。
買い手のサインで有効。
５）手付金
価格の１％から３％程度のチェックのコピー。頭金の一部となる。
通常３－４日で売り手から受領の連絡があるか、売り手からカウンターオファーが提出される。
これは、買い手が出してきた価格などの条件に対し売り手側が新たに出し直したもの。
例えばリスト価格が$500,000に対し買い手が$400,000でオファーを出してきたら売り手が$450,000でカウンターオファーを出す。という具合。
B) エスクロー
売り手、買い手で交渉の合意に達するとエスクローがオープンする。
以下の全ての手順を通常50日以内で終了する。その費用は価格$1000につき$1.50費用は売り手買い手がそれぞれの費用分担を支払う。
エスクローの経費のほか買い手は頭金、手付金の他に価格の1-2%が諸経費として必要になる。
１）ローン審査
申請後１７日以内に結果が出る。金融機関は買い手のローンの審査とともにその物件の鑑定を行いその物件にローン価格の価値があるかどうかの確認。
基本的に過去のデーターを元に鑑定されるので急激な価格の上昇期にはローン希望額に届かない場合がある。
その場合、買い手が不足分の資金の調達に成功しなかった場合、最終契約に至らない（＝エスクローがクローズ出来ない）。
２）物件査察（Propety Inspection)
買い手は家の設備、電気配線、ガス、水道、土台などの調査を専門家を使って行う。問題があると売り手に修理の依頼又は値引きの交渉をする。
調査費用は$500前後。
３） タイトルの確認
エスクロー会社は、タイトル会社に名義の確認を依頼。この時点での名義が間違えなく売り手のものになっているか確認。
確認後その結果をもとにタイトルレポートが発行される。その後、そのレポート（権利証明）に対するタイトル保険を手配。
４）火災保険
買い手の加入を確認後金融機関へ報告する。保険料金は物件価格の約0.35%が相場。
５）クロージング
買い手は手付金、頭金、そしてエスクローの費用をエスクローの口座に振り込む。確認後タイトル会社が名義を買い手に書き換える。
以上ででエスクロー手続きの終了となる。
買い手は家の権利証明と家の鍵を、売り手はお金を受け取り晴れて契約終了。
以上が基本的な米国（カルフォルニア）での不動産の売買に関する手順となる。
エスクロー終了までに、どんな小さな疑問も残さずエージェントに確認する事が大事。全て納得のいく契約をしたい。
Ａ）オファーを入れる
先に挙げた三項目を熟考の末、気に入った物件が見つかったら購入のオファー（申し込み）を入れる。
この時点で買い手が理解すべき大原則、それは”誰に売るかはオーナーの一存である”という事。オーナーが気に入った条件、気に入った買い手に売る事ができる。
値切られるよりは満額、満額よりはそれ以上の条件、妥協して買おうとする人よりもその家を本気で気に入ってくれる買い手に売りたがる。
更にはトラブルになりそう（ローンが下りない）な買い手より確実に契約がまとまりそうな信用のある買い手を選ぶ、という事である。
オファーは買い手のエージェントから直接そのオーナーに売り手のエージェント立会いの下、提出する。これが本来の手順。
その際、買い手のエージェントが以下の書類をパッケージして売り手に提出する。
１）カバーレター
家族（及びペット）の写真など 微笑ましいコメントをつけた写真を添付して高感度を高めることも。
２）残高証明
頭金、その他の経費、プラス数か月分相当のモーゲージの支払い額が入っていれば問題ない。
銀行の窓口で入金時等に発行してくれる”Customer Recept"のコピーでOK.
３）Pre-Approval Certificate
銀行、及びモーゲージ会社が発行したもの。このバイヤーには”これだけの金額を貸す準備が出来ています” を証明。
４）Purchase agreement（規定の契約用紙を使用）
希望価格、購入条件などを細かく記載されたもの。全ての項目に注意してすべて納得済みでサインする事が大事。
買い手のサインで有効。
５）手付金
価格の１％から３％程度のチェックのコピー。頭金の一部となる。
通常３－４日で売り手から受領の連絡があるか、売り手からカウンターオファーが提出される。
これは、買い手が出してきた価格などの条件に対し売り手側が新たに出し直したもの。
例えばリスト価格が$500,000に対し買い手が$400,000でオファーを出してきたら売り手が$450,000でカウンターオファーを出す。という具合。
B) エスクロー
売り手、買い手で交渉の合意に達するとエスクローがオープンする。
以下の全ての手順を通常50日以内で終了する。その費用は価格$1000につき$1.50費用は売り手買い手がそれぞれの費用分担を支払う。
エスクローの経費のほか買い手は頭金、手付金の他に価格の1-2%が諸経費として必要になる。
１）ローン審査
申請後１７日以内に結果が出る。金融機関は買い手のローンの審査とともにその物件の鑑定を行いその物件にローン価格の価値があるかどうかの確認。
基本的に過去のデーターを元に鑑定されるので急激な価格の上昇期にはローン希望額に届かない場合がある。
その場合、買い手が不足分の資金の調達に成功しなかった場合、最終契約に至らない（＝エスクローがクローズ出来ない）。
２）物件査察（Propety Inspection)
買い手は家の設備、電気配線、ガス、水道、土台などの調査を専門家を使って行う。問題があると売り手に修理の依頼又は値引きの交渉をする。
調査費用は$500前後。
３） タイトルの確認
エスクロー会社は、タイトル会社に名義の確認を依頼。この時点での名義が間違えなく売り手のものになっているか確認。
確認後その結果をもとにタイトルレポートが発行される。その後、そのレポート（権利証明）に対するタイトル保険を手配。
４）火災保険
買い手の加入を確認後金融機関へ報告する。保険料金は物件価格の約0.35%が相場。
５）クロージング
買い手は手付金、頭金、そしてエスクローの費用をエスクローの口座に振り込む。確認後タイトル会社が名義を買い手に書き換える。
以上ででエスクロー手続きの終了となる。
買い手は家の権利証明と家の鍵を、売り手はお金を受け取り晴れて契約終了。
以上が基本的な米国（カルフォルニア）での不動産の売買に関する手順となる。
エスクロー終了までに、どんな小さな疑問も残さずエージェントに確認する事が大事。全て納得のいく契約をしたい。
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