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ロサンゼルスの不動産ブローカーの私が、現在売りに出ている豪邸のオープンハウスをご案内します。
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2006.12.05
カテゴリ： オープンハウス
ここでも取り上げたチェビオットヒルズ。知る人ぞ知る、しっとりとした昔ながらの高級住宅地。
今回は市場に出て間もない、３ベッドルームの豪邸をご紹介。
ビバリーヒルズの中心地からわずか10分、FY10とFY405に囲まれた大変便利な場所にある小高い丘の静かで閑静な住宅地。それぞれの家の敷地はゆったり。ビバリーヒルズの南側の家並みよりも余裕を感じる。
これがマーケットに出たばかりの３ベッドルーム３バスルーム。
リビングルーム
庭に抜ける台所
二階のベッドルーム
パティオの風景
プールから家を見下ろす
建面積 約2000SF.
売り出し価格 ＄1,799,000!
SFあたり約$900!!!
この界隈でも特によい地区ではあるけれど、少し(かなり）欲張りすぎの価格設定!!
SFあたり$600前後が相場。すばらしい庭を考慮してもかなりのOver value!ではないかと。。。
とにかく Fore Sale!
ウエスト ロサンゼルス地区では過去5年間で価格がほぼ二倍になった。
低金利による不動産価格の高騰。
やっとこの2006年5月頃、"売り手市場から買い手市場への移行”が宣言され、
価格はやっと横ばいに安定。
その後”大暴落”への期待（？）から買い手達が”待ち”に入る。
在庫が多くなり、取引量が１１％以上も落ち込んだ。 しかし価格はなぜか下がらない。
昨年11月の中間価格（YTD）と今年の価格との比較では6.8%のUP、。昨年は$860K，今年は$918k（一戸建て市場）。
ホンの一部の地区（マリブビーチはマイナス27.5%！ここの価格は少し異常だった。）を除けば主たる地域は全て昨年より高い。
Hollywoodは24％、Marina Del reyは20%UPである。ビバリーヒルズも15%UP、相変わらず高級市場は健在。
売れるまでの日数の平均は59日。昨年の39日と比較すると随分差がある。が、6割の物件は現在でも30日以内で満額で売れる。
売れない物件は半年たっても売れない。
こういう物件が平均日数を押し上げる。
そう、売れる物件は売れる、売れない物件は売れない、普通の市場に戻った、というのが一番、適当な表現という気がする。
世間で言われている”価格は調整の時期に入った”という意味は売れない物件を法外な価格で買う人がいなくなって、平均価格が落ち着いたという事か。
過激な”暴落”予言の兆候は現場にはまだ見えてこない。
NAR（CA州不動産組合）の発表した来年2007年の予想は以下である。
”CA州の2007年の不動産市場の見通しは、
１）平均売り価格は2%ダウンの$550K、
２）セールス量は7%ダウンの447500戸。”
危機感を持つ世間相場よりも随分緩やかな予想。
水晶玉もない経済学者でもない私は
統計学、経済学、数学、全てを駆使して専門家が弾いた上の数字を信じる事にする。
今回は市場に出て間もない、３ベッドルームの豪邸をご紹介。
ビバリーヒルズの中心地からわずか10分、FY10とFY405に囲まれた大変便利な場所にある小高い丘の静かで閑静な住宅地。それぞれの家の敷地はゆったり。ビバリーヒルズの南側の家並みよりも余裕を感じる。
これがマーケットに出たばかりの３ベッドルーム３バスルーム。
リビングルーム
庭に抜ける台所
二階のベッドルーム
パティオの風景
プールから家を見下ろす
建面積 約2000SF.
売り出し価格 ＄1,799,000!
SFあたり約$900!!!
この界隈でも特によい地区ではあるけれど、少し(かなり）欲張りすぎの価格設定!!
SFあたり$600前後が相場。すばらしい庭を考慮してもかなりのOver value!ではないかと。。。
とにかく Fore Sale!
ウエスト ロサンゼルス地区では過去5年間で価格がほぼ二倍になった。
低金利による不動産価格の高騰。
やっとこの2006年5月頃、"売り手市場から買い手市場への移行”が宣言され、
価格はやっと横ばいに安定。
その後”大暴落”への期待（？）から買い手達が”待ち”に入る。
在庫が多くなり、取引量が１１％以上も落ち込んだ。 しかし価格はなぜか下がらない。
昨年11月の中間価格（YTD）と今年の価格との比較では6.8%のUP、。昨年は$860K，今年は$918k（一戸建て市場）。
ホンの一部の地区（マリブビーチはマイナス27.5%！ここの価格は少し異常だった。）を除けば主たる地域は全て昨年より高い。
Hollywoodは24％、Marina Del reyは20%UPである。ビバリーヒルズも15%UP、相変わらず高級市場は健在。
売れるまでの日数の平均は59日。昨年の39日と比較すると随分差がある。が、6割の物件は現在でも30日以内で満額で売れる。
売れない物件は半年たっても売れない。
こういう物件が平均日数を押し上げる。
そう、売れる物件は売れる、売れない物件は売れない、普通の市場に戻った、というのが一番、適当な表現という気がする。
世間で言われている”価格は調整の時期に入った”という意味は売れない物件を法外な価格で買う人がいなくなって、平均価格が落ち着いたという事か。
過激な”暴落”予言の兆候は現場にはまだ見えてこない。
NAR（CA州不動産組合）の発表した来年2007年の予想は以下である。
”CA州の2007年の不動産市場の見通しは、
１）平均売り価格は2%ダウンの$550K、
２）セールス量は7%ダウンの447500戸。”
危機感を持つ世間相場よりも随分緩やかな予想。
水晶玉もない経済学者でもない私は
統計学、経済学、数学、全てを駆使して専門家が弾いた上の数字を信じる事にする。
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