2004年12月の記事
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不動産と株
今年もついに最後になりました。前場で香港も終了です。今年の目標として、空売りの練習というのがありましたが、一切できず（笑）。その代わり、不動産を買い、不動産の勉強を山のようにしました。不動産の資産価値を上げる方法、プロパティ・マネージメントを、毎日、連載として書き続けました。おかげで、大分、お勉強になりました。5月の暴落に出会い、いきなりマンホールに落ちたような感じがして、大幅に含み損をかかえ、真っ青！でも、不動産の取引に集中しているうちに回復、プラスでかなり売り、ホッとしているうちに年末に。1月にうねりを取った成果が出て、マイナスにならずに、結構、儲かりました。ツイてました。来年の目標は、この不動産のお勉強ブログを年末まで続けることと、日本株への参戦です。リスクテイカー親分お勧めの、カンニング投資法で、小型株バリュー投資でもしようか。それともけろっぴ師匠に教わった、1部上場銘柄のうねり取りをしようか。まだ、本気で考えてません（笑）。中国会社情報にマーカーを引いて遊んでいるところです。四季報CDROMを買ったはいいけど、まだパソコンに入れていないありさまです。本の出版目標は2冊、改定は1冊。不動産ローンも繰上げ返済します。今年は期間短縮だったので、来年は期間固定で、毎月のフローを大きくしてみようかと考えています。色々試して、ローンに強くなろうかと。冬休み中のブログは、放っておくと、株の話になってしまいます。ハッキリ言って、不動産投資よりも株式投資の方が100倍面白いです（笑）。不動産はどうも地道です。投資というよりも、ビジネス。それも定期的にお掃除するようなサービス業です。不動産は投資ではなく、ビジネス、事業！ということで、ビジネスのお勉強という姿勢でいこうと思ってます。来年も1月7日から、このペースで頑張りますので、皆様のご支援、宜しくお願いいたします。
2004.12.31
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上海エステート売り
上海エステート0.99指値10000株売り。ついに上海エステートもゼロになりました。途中で乗せて株数を増やしたので、プラス20％でお終い。他の株も、この調子で減らしていけるといいのですが。。。昨日の銘柄を絞る話ですが、シノペック、トラベルスカイ、COFCOははずせない。生命保険株も持っていたい。シノトランスなどの物流やファウンダー、キャップインフォなども持ちつづけたい。ということで、あまり銘柄は減りそうもありません（笑）。（不動産投資の連載は冬休み休業中）
2004.12.30
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中国株を絞っていきます
どうも、銘柄数が多くて、追いかけられていないように感じてます。昨日の銘柄をさらに絞るとすると、どうするかなーと考えてみました。ペトロチャイナ華能国際電力こうそ高速リクカスイ（B）広東電力（B）の5銘柄でしょうか。今はしょうもないボロ株（結構儲けてますが）も入れると、20近くあります。スタンダードを買い続けるだけではつまらないので、値動きの大きい小型がどうしても入ってきてしまうんです（笑）。インドはどうかなー？インドを1ヶ月程かけて1周したことがあります。建物ばかり見てましたが、やはりあの階級制度が気になります。若くて働き盛りの若者が、掃除カーストにいて、うだうだ掃除をしている光景を見ると、当分は発展しないだろうなと感じてしまいます。最近のソフト産業も、お金持ちの上級カーストの子達がやっていることで、底辺の膨大な人口の能力を引き出したわけでありません。ということで、インド投資、インドインデックス、インドファンドには、どうしても興味がわきません。
2004.12.29
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今までの中国株投資の方法
どういうやり方で株をトレードしてるの？と聞かれ、恥ずかしながら色々とやってますと答えてます（笑）。3年前に中国株を買い始めた時は、10年持つつもりでした。でも去年の急落場面で日本株を売って、H株他をほぼ100％買って、今年始めの急騰場面ではB株を残して殆ど売り。その後の下げで買い戻し。その他に北京大唐発電を1ヶ月ごとにうねり取り。B株はただひたすら安い所を買うだけ。B株はネットが効かない所で売買しているので、プラスマイナス気にせず。やり方を統一しようと思ってるんですが、今までは運良く儲かっているので統一できず（笑）。暴落後のグズグズ時に目ぼしい物を買って、暴騰時に成り行きで売りぬくのが今までのパターンでした。この方法だと、年間に大きな売り買いが１回づつくらいです。ワーサンガスが一番の失敗で、取引停止で手も足も出ず。中国の小型株に大きく傾斜させるのは危険なので、今後は控えます。でも会社がつぶれたわけではないので、将来は儲け頭になるかもしれません。今後は暴落後に、普段から狙っている株を、指値でちょこちょこ拾って株数を増やす。そして基本的には売らない。キャッシュポジションは最低でも30％程度。配当は再投資。急騰する場面では成り行きで半分は売って、その後下がるようなら買い戻す。というパターンにしようかと思ってます。ブリックスということが最近言われてますが、株式投資はやはり中国が有利と見てます。3年前からの投資は去年の高騰で実を結びました。でも、序の口でしょう。21世紀は中国の世紀ですから、子供には中国株を遺産に残すように買い貯めます。ボクの主力銘柄はペトロチャイナ華能国際電力北京大唐発電広東電力（B）こうそ高速しんせん高速せっこう高速リクカスイ（B）トラベルスカイワーサンガスといったオーソドックスな銘柄です。（連載は冬休みにつき休業中）
2004.12.28
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津波が。。。
（冬休み中は連載を一時中断しています）TVがないので知らなかったけど、ネットによると津波の被害は甚大だそうで（汗）。ピピはボクがよくダイビングに行った所。低地の側に木造バンガローが多いので被害は大きそうです。あそこに住んでいる日本人のダイビングの先生（ボクはライセンスをそこで取りました）、大丈夫かなー。今は、マレー半島の東側が雨季で、西側が乾季。バリも雨季。乾季のプーケットやピピには観光客は多かったと思います。ボクも毎年のように冬に、ピピやクラビーに行っていたこともありますから。他人ごとではない津波の被害は首都圏でも十分に起こりえます。物件を買う時には、湾岸部の低地を避けるは必須のようです。湾岸の低地は、地盤も軟弱な地域が多く、活断層もあります。地下鉄があるのが、被害を大きくしそうで心配です。
2004.12.27
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ブログは冬休み状態に突入
プロパティマネージメント入門の記事と、資産価値を上げる方法の記事。両方ともテーマを決めて、自分の勉強のために書き続けているんですが、少々疲れてきました。1000本ノックも、休み休みやりたい（笑）。そこで、この連載はしばらくお休みします。連載再開は1月7日とします。仕事が込んできました。サラリーマンの仕事以外に出版の仕事もしてるんですが、一昨日から急に忙しくなってしまいました。この商売、休み中が忙しいんです（笑）。封筒で大量に送られてきた校正原稿との戦いがこれから開戦です（汗）。春に出版するぞ！が2冊、春に改訂版を出すぞ！が1冊です。出版の仕事は、学生の頃から続けています。不動産と同様に不労所得になり、しかも不動産のようにリスクはありません。元手は自分の頭だけですから。あるとしたら、自分の時間を無駄にしたというリスクです。これは必ず売れる！と思って出した本でも、増し刷りされるのは、出した本のうちの半分です。その半分も、定期的にメンテナンスしています。不労所得のようで、結構大変で、メンテナンスが必要なところは、不動産と一緒です（笑）。冬休みと言っても、不動産のことは考え続けているし、持ち株は常時見張ってますから、とりとめも無いことは日記に書くかもしれません。本当は持ち株もすべてゼロにして、休むも相場を実践したいのですが、今年は大量に持ち越ししそうです（汗）。連載を読んで下さっている方は、どうか1月7日までご辛抱ください。よろしくお願いします。
2004.12.26
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MOS（キャッシュフロー）について その2
キャッシュフロー MOS＝NOI－ADS＝ネット収入―年間元利返済額この式から、MOSを増やすには、ネット収入を増やすか、ローン支払いを減らすしかありません。収入の基本は家賃ですが、空室を出さない、空室率を減らす努力は常に必要です。駐車場代や自動販売機からの収入もあります。そのような補助的な収入も、小さくても積み重なると馬鹿になりません。ボクのマンションのMOS＝NOI－ADS＝621,660円（自宅を貸した場合は1,581,660円）のうち、賃貸人以外に貸している駐車場代は、このMOSに8,000円×12ヶ月＝96,000円貢献しています。なんと15％（自宅を貸した場合は6％）です。今、自動販売機の設置も考えています。電気代だけでマイナスになるとよく言われるのですが、あたりを見渡すと、うちよりも立地の悪い所でも自販機を長く置いている所があります。やってみなければ分かりませんから、すぐに取り掛かろうと思っています。ローンの支払いを少なくするには、長期で借りる、金利を低く借りるという2通りがあります。長期で借りるためには、耐用年数、減価償却年数の関係から、建物が木造ではなく、RCやSの方が有利です。金利を安く借りるためには、国民金融公庫を利用する作戦を立てる、金利変動の先を読んで、変動にしたり固定にしたりと、やりくりする必要もあります（これは素人には難しいかも）。変動が必ずしも悪いわけではないことも、ここ半年で知りました。高い金利で固定で借りてしまった人は、結局、低い金利のローンに借り替えています。ただし、金利急騰場面では、やはり固定が安全です。 [不動産の資産価値を上げる方法 123]道を広げる。道を広げると言っても、普通の道を勝手に広げることはできません。4メートル未満の42条2項道路の場合です。もともと3メートルとかの不利な接道条件で安く買ったわけです。道路中心から2メートルはどうせ取られる運命ですから、いっそのこと、先回りして広げてしまうというのも手です。広げた分、環境も使い勝手も良くなるわけです。
2004.12.25
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MOS（キャッシュフロー）について
今年の投資を考える その2今年は、何と言っても不動産投資の年でした。去年が中国株の年なら、今年は不動産の年でした。リスクテイカー親分のサイトで勉強していたから、中古不動産はこの2年間でかなり見て歩いていました。最初はワンルーム。次は1DKくらいの区分所有です。ワンルームはターゲットのエリアでは、明らかに過剰供給でした。不動産投資本は、この2年で、多く読んできました。春に大量に読んだ金持ち父さんシリーズに大きく影響されて、キャッシュフローを強く意識するようになりました。金持ち父さん本は、流行っていたので、最初はバカにして読まなかったんですが、読むといいこといっぱい書いてあるんですよね（笑）。分散ではなく集中だ。さまざまなファンドをドルコストで買うのは、ハイオクにオレンジジュースを混ぜて、さらに水を加えるようなもの。とかね。キャッシュフローのお勉強になり、アパートに払っている毎月の家賃、安定的なマイナスフローはなんとかならないかと、本気で考えるようになったのも、今年の春です。これが動機として大きかったです。自分も住める収益物件、オーナー住宅が3階にあって、下は1DK、2DKが入ったRC造物件、S造+ALC物件を探して、予算が合わずに買えなくて、任意売却物件も目の前を素通りして、立地もあーでもない、こーでもないと考えて、ようやくなんとなくそれに近い物件に申し込みを入れました。さらに引渡しは夏にずれ込みました。不動産セミナーに出るようになったのは、買ってからです。早く出てればよかったかも（笑）。どうも流行っているものをバカにする悪い癖が、自分にはあるようです（笑）。MOS（キャッシュフロー）についてキャッシュフローのことを、CFと言わずになぜかMOSと表現しています。これもなぞのひとつです（笑）。Money Operating Serviceでもないし、Money On Systemでもないし。。。どなたかご存知ないでしょうか？K％のKの意味と、MOSの略語はいまだに分かりません（汗）。MOSの式は簡単で、以下のようになります。キャッシュフロー MOS＝NOI－ADS＝ネット収入―年間元利返済額NOI＝Net Operating Income ＝年間家賃収入―費用 ＝年間家賃収入-（固定資産税+都市計画税+管理費+営繕費 +火災保険料+共用電気+共用水道代）ADS＝Annual Debt Service ＝ローン年間元利返済額減価償却前の手元に残るキャッシュの総額がMOSです。ボクのマンションのMOSを計算してみます。NOI＝1,992,000円（自宅を貸した場合は2,952,000円）ADS＝114,195円/月×12ヶ月＝1,370,340円MOS＝NOI－ADS＝621,660円（自宅を貸した場合は1,581,660円）月当たりMOS＝51,805円（自宅を貸した場合は131,805円）[不動産の資産価値を上げる方法 122]フリーレントサービスを行う。フリーレントとはタダで貸すこと。1ヶ月間タダとか、3ヶ月間タダとか。あるいは3ヶ月半額とか。色々方法はありますが、空室を埋める手段として、有効です。家賃を下げるよりも、長期ではいい場合があります。家賃を1ヶ月フリーにするのは、10％安く貸す場合の100％÷10％＝10ヶ月分、5%安く貸す場合の100％÷5％＝20ヶ月＝1年8ヶ月分に相当します。空室だった場合と比較すると、効果は大きいです。3ヶ月半額の場合、1ヶ月半の空室と同じになりますが、部屋が埋まれば、それ以降は100%の家賃が入るわけです。
2004.12.24
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K％について その3
今年の投資を考える 今年の負けは、何と言ってもワーサンガスの24万株です（汗）。超大現代農業のナンピンからの5倍騰にいい気になって、同じような値動きのGEM銘柄に突っ込んだのが間違いでした。未だに取引停止ですから、これは大負けです。次には5月の暴落時に、予備兵力がなかったこと。今はだいぶ戻して、夏以降の売りで利益も確保、ホッとしている所です。予備兵力は不動産の頭金にして、自宅兼収益物件を買うことができたので、結果的には良かったと言えるかもしれませんが。予備兵力の確保が大事！キャッシュが超大事！（笑）を思い知らされた春の暴落でした。2003年のSARSがはやったのも春でしたが、中国株暴落時に日本株、ユーロ、NZドルから移したのが功を奏しました。あれはタイミングが良かったのと、やはりツイていた。中国株のビギナーズラックだったと、今は戒めています。K％を考える その3K％（Loan constant）＝ADS÷（Loan balance）＝（年間ローン支払い額）÷（ローン元金＋ローン金利）FCR＞K％ ⇔ 総コストの回収年数＜ローンの完済年数FCR＝5％、総コストの回収年数＝20年の場合、1） K％＝3.33％、ローンの完済年数＝30年では FCR＞K％ ⇔ 総投資額の回収年数＜ローンの完済年数2） K％＝5％、ローンの完済年数＝20年では FCR＝K％ ⇔ 総投資額の回収年数＝ローンの完済年数3） K％＝10％、ローンの完済年数＝10年では FCR＜K％ ⇔ 総投資額の回収年数＞ローンの完済年数3）のFCRが5％に対しK％が10％と、FCR＜K％と逆転すると、総投資額の回収年数＞ローンの完済年数となります。コストの回収に20年かかるのに、ローンの完済は10年です。これではまずいということになります。FCR＞K％が良いということは、コストの回収の方がローンの返済年数よりも短いのが良いということです。これはなぜだろうと、考えていますが、いまだに分かりません（笑）。倉橋社長のテキストには、K％がレバレッジ分析に必要と書かれてました。レバレッジとはレバレッジ＝（総投資額）÷（自己資金） or （負債）÷（自己資金）のどちらかで表されると思いますが、K％をどういじっても出てきません。FCR＞K％の式からも、出てきません。ということで、なぜなんだろう？（笑）分かる方がいましたら、教えて下さい。[不動産の資産価値を上げる方法 121]エレベーター内装用シートを張替える。3Mのダイノックシートなどの内装用シートを張り替えると、それだけでエレベーター内部が生まれ変わります。壁は視界の多くを占める垂直面ですから、そこが綺麗になるだけで、大きく印象が変わります。ついでに床シートも張り替えるといいでしょう。これは、みゆんこさんに教わったアイデアです。ありがとうございました。
2004.12.23
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K％について その2
FCR（Free and Clear Return：金利を除いた実質利回り）がK％（Loan constant）よりも大きい方が良いとされています。FCR＞K％この式を定義通りに書くと、以下のようになります。（ネット収入）÷（自己資金＋ローン元金）＞（年間ローン支払い額）÷（ローン元金＋ローン金利）FCRが10%だと、10年で総投資額の元が取れます。K％が5％だと20年でローンが完済します。上の式は、総投資額の回収年数は、ローン完済年数よりも少ない必要があることを示しています。FCR＞K％ ⇔ 総投資額の回収年数＜ローンの完済年数[不動産の資産価値を上げる方法 120]ドアの開き勝手を替える。引き戸にする。ドアの開く方向が悪いと、それだけで使いにくくなります。そんな場合は蝶番の木ネジをはずして、反対に付け替えましょう。木ネジの穴は、ふさいでおきます。若干コストはかかりますが、開き戸を引き戸に換えるという手もあります。引き戸は引き込み部分のスペースが取られますが、開き戸のように邪魔にならないメリットがあります。余談ですが、引き戸は日本固有の文化です。中国、東南アジアは開き戸です。欧米の引き戸は近代からで、それ以前は若干の例外を除いて、一般民家には無かったようです。朝鮮半島の民家に引き戸（2本溝の引き違いではなく、1本の溝で両側に開くタイプ）は見られますが、どうやら日本から伝わったみたいです。引き戸は敷居と鴨居の溝に収めるため、大工の技量が必要です。ちょっとでもずれると、開かなくなってしまいます。一方、開き戸は金物で取り付けてしまうので、少々工事が荒くても開閉することができます。日本の木造大工の腕が、世界的に見て、ハイレベルであった証のようにも思えます。この辺は研究したわけではなく、ボクの想像です。
2004.12.22
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K%について その1
K%とは、Loan Constant のこと。Constantとは定数、常数のことで、変わらない数を意味します。ローンの定数、変わらない数とは、この場合はローン残高（Loan Balance）に対して、どれくらいADS（Annual Debt Service：年間元利返済額）があるかの割合です。なぜKを使うのかは不明（笑）。どなたかご存知の方は教えてください。K％＝ADS÷（Loan Balance）＝（年間元利返済額）÷（ローン残高） ローン残高は徐々に減るわけですから、返済額を一定にすると、K％は一定にならず（constantにならず）、毎年高くなっていくはずです。分母のローン残高が初期元利返済総額ならば、K％は常に一定になります。とすると、K％の式は以下のようになると思われます。K％＝（年間元利返済額）÷（初期ローン元利返済総額）ボクのマンションのK％は、年間元利返済が1,370,340円、初期ローン元利返済総額が41,110,200円（元金31,000,000円＋金利10,110,200）ですからK％＝1,370,340÷41,110,200＝3.33％となります。毎年の返済額は、ローン返済全額の3.33％ということになります。30年ローンですから、3.33％×30年＝100％となります。毎年、返済総額のうちの3.33％が返済される計算です。30年はあまりにも長いし、初期の金利負担は大きいので、昨日、繰上げ返済をしました。上記の計算は、繰上げ前の金額でしたものです。[不動産の資産価値を上げる方法 119]電線等の引き込み柱を作る。電線や電話線は、電柱から建物に直接引き込むのが一般的です。その際、建物外壁に受け金物を直接取り付けるので、見た目がみっともなくなります。コストが許せば、敷地の別の場所に引き込み柱を立てて、そこから地中で配線しましょう。見かけが違ってきます。
2004.12.21
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キャップレート その3
繰上げ返済をしました！2棟目を買う資金にするか、株を買う資金にするか、おとなしく繰り上げ返済するか、迷ったあげくに、一番安全な繰上げ返済をしました。リスクテイカー親分の、不動産は現金で買え！の教えに近づくものです（笑）。期間短縮型の繰上げで、30年ローンが約5年ほど縮まりました。これで金利支払いが大分減ることになります。キャップレートは、株式投資の際の会社分析でも使われます。キャップレート＝（税引き後営業利益）÷（会社買収価格）キャップレートR＝I÷VのVが、会社の価値になるわけです。会社の価値は、そっくり丸ごと会社を買う場合、いくらかかるかです。株の時価総額（自己資本）、負債（他人資本）をすべてひっくるめた金額が会社の価値になります。現金預金があった場合は、相殺されます。オーナーチェンジで敷金を引き継ぐのと一緒です。その場合、売値から敷金が引かれて、その分買値が安くなります。バランスシートの左側の資産は、右側の資本合計と同額です。元手である資本が変化した資産を総計しても、買収価格になります。V＝会社買収価格＝株の時価総額（自己資本）＋負債（他人資本）－現金、預金などキャップレートは、ひとりの投資家が会社を丸ごとすべて買い取った場合、どれくらい利回りが上がるかという指標です。株を買うのがマンションの区分所有に対応するなら、そっくり丸ごと買収はマンションの1棟買いです。マンションの区分所有をすべて買ってマンション1棟の所有権を手に入れるのは、株を買い増して100%まで買って会社をすべて手に入れるのと同じです。キャップレートは、不動産の場合と同様に、高い方がいいわけです。ただし、株式投資家個人として見た場合、買った株価に対する利益の方がピンときます。それは益利回りと呼ばれますが、PERの逆数でもあります。株式益利回り＝（1株当たりの純利益）÷（1株の価格）＝１／PER益利回りには、キャップレートと違って、負債（他人資本）や現金、預金などは含まれていません。単に純利益が株価の何倍かという比率です。益利回りの逆数、株価が純利益の何倍かが、Price Earnings Ration（P/E、PER：株価収益率）です。[不動産の資産価値を上げる方法 118]家具を置いたモデルルームを内見用に作っておく。分譲マンションではやられている方法です。大型のマンションならば、空室に家具やグリーンを置いて、モデルルームに仕立ててしまうことも考えられます。
2004.12.20
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キャップレート その2
（日曜はブログ休業中。月曜から開業します。）キャップレートR＝（ネット収入NOI）÷（不動産価値）＝I÷VR＝I÷V からV＝I÷R の式が出ます。不動産価値＝（ネット収入）÷（キャップレート）現在の収入が分かっている場合、キャップレートを仮定して、不動産価値を割り出せます。いわゆる収益還元法です。購入時のキャップレートは、価格と収入が分かっているのですぐに出ます。しかし、売却時のキャップレートは想定するしかありません。10年後のキャップレートから売値を想定する場合も、そのキャップレート自体が想定になる以上、かなり曖昧な感じになってしまいます。ネット収入が300万円の場合、R＝10% ＞＞ 不動産価値＝300万円÷0.1 ＝3000万円R＝5% ＞＞ 不動産価値＝300万円÷0.05＝6000万円キャップレートが10%と5%では、不動産価値が3000万円も違ってきてしまいます。[不動産の資産価値を上げる方法 117]成約者用のプレゼントを用意する。新たにお客様になってもらえるわけですから、なんらかのプレゼントを用意しましょう。毎月何万円も振り込んでくれる大切なお客様ですから、1万円程度のプレゼントがいいでしょう。
2004.12.18
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キャップレートについて その1
久々の売買北京エンタを成り行き売りで10.05HKD。華能国際電力を指値買いで5.8HKD。やはり株は売買すると楽しいです（笑）キャップレートとはcapitalization rateの略で、直訳すると資本還元比率、価値推計比率です。収益から価値を導き出すための比率です。キャップレート＝（ネット収入NOI）÷（不動産価値）キャップレートをR（Rate）、NOIをI（Income）、価値をV（Value）とすると、以下のように簡単に書けます。R＝I÷V大雑把には利回りのことですが、Vがその時の価値である点が、一般の利回りと異なります。利回りというと、買う際の初期FCRを指すケースが多く、分母にくるのが総投資額です。一方、キャップレートでは分母にはその時点での価値が来ます。キャップレート ＞＞＞ 分母が不動産価値 ＞＞＞ 分母が計算時点で変わるFCR ＞＞＞ 分母が総投資額 ＞＞＞ 分母が最初に決まる[不動産の資産価値を上げる方法 116]入居者や出て行かれるお客様に、お客様の紹介をお願いする。入居されている方や出て行かれる方に、紹介をお願いし、成約したら家賃1ヶ月分とかの報酬を約束します。口コミによる宣伝は強力なので、入居者や出て行かれる方の人脈も使いたいところです。
2004.12.17
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不動産の王道？
株の方で今考えているのが、上がった北京エンタの売りと下がった華能国際の買いです。もう少し様子見か。。。「資産運用のカラクリ」4ヶ月の不動産投資経験では偉そうなことは言えませんが、なんとなく他の投資と異なるメリットなるものを感じています。そんな折、安間伸著「資産運用のカラクリ」をパラパラと読み直していたら、その感じていたものがモロ書かれていました。あらゆる投資を比較して、「日本で確実に金持ちになろうと思ったら不動産に限ります。」と太字で書かれています。しかし、その後に供給過剰のリスク、「すべての人が同時に金持ち父さんになることはできない」とも。不動産投資の大きなメリットとしては、1 毎月の安定的なキャッシュフロー2 有利で安定的なレバレッジ3 税金計算上の減価償却特に、2と3の2点が強力です。金持ちが不動産で資産を雪だるま式に増やしていくのに対し、サラリーマンが税金を払いながらも、原価償却の効かない自宅ローンを払っていたり、賃貸に住んで彼らに貢献したりしています。不動産投資で、リスクの最大なものは空室です。金利上昇、火事、地震などは、空室に比べれば大したことありません。この空室を回避できれば、レバレッジと減価償却によって、大きなキャッシュフローを手にでき、何もしないでも、賃貸や自宅に住んでいる人に比べて、大きな差ができてきます。利回りの高い物件は、空室リスクが高く、安い金額でしか売れないので、普通の収入÷安い売値という式から、利回りが高くなります。利回りの低い物件は、空室リスクが低く、高い金額で売れるから、普通の収入÷高い売値という式で、利回りが低くなります。利回りの低い、高いは、空室リスクの裏返しとも言えます。売買の需給から、空室リスクの高い人気の無い物件は利回りが高く、空室リスクの低い人気の有る物件は利回りが低くなります。ただし、不動産市場は効率的ではないので、穴があちこちにあります。「利回りの低い、空室リスクの低い物件を購入し、レバレッジを掛けてキャッシュ利回りを高くする」のが、不動産の王道のようです。レバレッジは、思っていた以上に強力です。ボクのマンションでは、自分が住んでしまっているので、ROAは4.3%しかないのに、ROIは13.5%もあります。自宅を買ったのに、ローンを毎月払わずに、その上リターンは13.5%です。ただし、空室がないと仮定してのことで、1室でも空室が出れば、毎月のフローはマイナスです。なんせ2室しか貸してませんから（笑）。空室リスクを減らすには、部屋数を多くしないといけません。自宅を貸した場合のROAは6.4%に対して、ROIは20.1%です。レバレッジとは借金によるテコの力ですから、不動産投資では借金の指標が多く登場します。DCR、LTVは借金の指標です。借金は格好よく言うと、負債(debt）とか他人資本ですが、ボクのような初心者は借金と置き換えた方がよさそうです（笑）。借金をすることによってレバレッジを掛け、実質的なキャッシュ利回りを上げることができます。ROE＝ROA＋（ROA－金利）×（レバレッジ） ここでレバレッジ＝（負債）÷（自己資本）レバレッジは、実質利回りが金利よりも高い状態ならば、プラスに作用します。これはあくまでも一般論、総論ですから、注意して下さい（笑）。 [不動産の資産価値を上げる方法 115]シールを打ち直す。築が古い物件を見ると、壁の継ぎ目やサッシと壁の間などのシリコンシール、ポリサルファイドシールなどのシールが、はがれたり、めくれたり、硬くなったりしています。放っておくと、そこから水が入って構造体をも痛めてしまいます。シール部分をチェックして、痛んでそうなら、はがして打ち直しましょう。建物のもちがかなり違ってきます。
2004.12.16
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DCRとLTV
DCRはDebt Coverage Ratioの略で、負債支払い安全率。DCR＝NOI÷ADS＝年間ネット収入÷年間元利支払いで計算されます。一方、以前書いたLTVはLoan To Valueの略で、ローン資産価値比率、負債比率、他人資本比率です。LTV＝借り入れ額÷不動産価値で計算します。DCR ＞＞＞ 借金返済の安全性、返済フローの安定性の指標LTV ＞＞＞ 資産のうちがどれくらい借金なのかの指標と比べてみると、DCRはキャッシュフロー上の指標で、LTVはバランスシート上の指標であることがわかります。DCR ＞＞＞ CF上の指標LTV ＞＞＞ BS上の指標ボクのマンションの両指標はDCR＝1.23倍 （自宅を貸した場合は1.93倍）LTV＝74％ （売値を資産価値として計算）自宅として使っているので、DCRはかなり低く、マイナスのフローになりやすいことが分かります。借金の比率LTVは74%、頭金が約26%です。[不動産の資産価値を上げる方法 114]クリスマスなどのイベントに電飾を施す。クリスマスの電飾は、一般家庭でもかなり行われています。家や地域がなんとなく明るく、楽しくなります。これをアパマンでやらない手はありません。共用電気代なんて、たかが知れてます。12月は電飾を付けましょう。
2004.12.15
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DCRについて その2
H株ETFを今年1月の下げの時に1口買い、その後の下げでもう1口買って、他の銘柄の上下と比較してきました。ベンチマークの意味でも、リストの中にETFがあると便利です。何度も思ったのが、ETFでは儲けられそうも無いということです（笑）。なんせ、動かない。大きく下げもしなければ上げもしない。急騰する銘柄とそうでない銘柄を平均してしまうのですから、当たり前。急落したら買って、急騰したら売ってなんてやり方ができない。と思いつつ、去年のインデックス2.5倍に個別株売買がついていけなかった痛い思い出が頭にあるので、ETFをさらに買い足していこうと思ってます（笑）。最近、H株がダレてきています。といって大きく下げるわけではないし。やることないので、不動産のお勉強です。。。DCRについて その2ボクのマンションのDCR（Debt Coverage Ratio）を計算してみます。ローン返済は、借り入れ3100万円、変動1.975%、元利金等で、月々114,195円。年間返済総額1,370,340円。ADS (Annual Debt Service 年間元利返済額)＝1,370,340円家賃収入は月間166,000円（自宅を貸すと246,000円）。年間家賃収入は1,992,000円（自宅を貸すと2,952,000円）。年間経費を300,000円とするとNOI(Net Operating Income 年間ネット収入)＝1,692,000円（自宅を貸すと2,652,000円）よってDCR(Debt Coverage Ratio 負債支払い安全率)＝NOI÷ADS＝1.23倍（自宅貸すと1.93倍）DCRが1.23倍とは、借金の返済よりも実質収入の方が1.23倍多いということ。返済の安全率です。自宅を貸すと1.93倍になって、返済の安全率はグンと上がることになります。[不動産の資産価値を上げる方法 113]床、天井に点検口を付ける。トイレ、洗面などの床、天井に点検口を付ければ、配管のメンテナンスに便利です。今ある天井を切って、アルミ枠を取り付け、点検口にすることができます。床はかなり工事が必要ですが、アルミ枠のハッチにするか、木ネジで外れるようにしておきます。何か問題があって天井裏、床下を見ることができない場合、点検口を作るといいでしょう。
2004.12.14
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DCRについて その1
DCRは Debt Coverage Ratio の略で、直訳すると負債をカバーする範囲の比率となります。負債を何がカバーするか、保護、保険するかというと、利益です。利益が負債をカバーする割合です。利益が負債に対してどれくらいの割合になるかがDCRです。負債の安全率でもあります。DCR＝NOI÷ADS＝（年間ネット収入）÷（年間元利返済額）DCR : Debt Coverage Ratio NOI : Net Operating Income ADS : Annual Debt Service Dは Debt ﾃﾞｯﾄ（負債）、Iは Income ｲﾝｶﾑ（収入）だけでも覚えていると、略語をおぼえるのが楽です。DCRは、年間の実質収入を、年間のローン返済額で割った比率です。この比率が高い方が、借金の返済に比べて収入の割合が大きくて、返済の安全性が高いということです。DCR ＞＞＞ 高いと、ローン返済の安全性が高い[不動産の資産価値を上げる方法 112]敷金をすべて、すぐに返還する。敷金をどれくらい返還するかで、もめるケースが多くあります。畳の表替え、クロス替えなどを大家と借主のどちらでもつかで、よく議論になってしまいます。都の条例でも大家負担とされるケースが増えています。ここはいさぎよく大家が全部負担し、敷金をさっさと全額返済し、さっさとリフォームして、さっさと次の賃借人を探しましょう。その方が効率がいいようです。
2004.12.13
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英単語の覚え方
（日曜はブログを休業中。月曜に再開します。）資産がAsset（ｱｾｯﾄ） ＞＞＞ Ａ負債がDebt（ﾃﾞｯﾄ） ＞＞＞ Ｄ自己資本がEquity（ｴｸｲﾃｨ） ＞＞＞ Ｅ投資金額がInvestment（ｲﾝﾍﾞｽﾄﾒﾝﾄ） ＞＞＞Iといった英単語がミカコが覚えられないと言うんで、語呂合わせを作ってみました。覚えられない方で、もし語呂で覚えるのに抵抗の無い方は使ってみて下さい。「汗と涙で資産を築く」 ＞＞＞ 汗と ＞＞＞ assetは資産「出っと困る負債」 ＞＞＞ 出っと ＞＞＞ debtは負債「絵食いてえ資本家」 ＞＞＞ 絵食いてえ ＞＞＞equityは資本「犬ベスト面と、お金を投資」 ＞＞＞ 犬ベスト面と ＞＞＞investmentは投資金額そのまま覚えた方が早いというツッコミが入りそうですね（汗）。[不動産の資産価値を上げる方法 111]歩いて欲しくない所に玉砂利を敷く。歩いてほしくない所に砂利を敷くのは、よくやられます。音が出るので泥棒よけにもなります。1階のベランダの前とかにまきましょう。ボクのマンションでも、1階ベランダの前に砂利をまきました。コンクリート骨材用の安い砂利ですが（笑）。
2004.12.11
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ADSについて その2
今回のマンションのADSを求めてみます。毎月の負債支払額＝114,195円ADS（Annual Debt Service）＝年間負債支払い額＝114195×12カ月＝1,370,340円ADSが約137万円。137万円、毎年銀行に返済することになります。この物件を買う前はアパートに住んでいましたが、毎月駐車場込みで約9万円、年間108万円の家賃を払っていました。今は家賃収入が、毎月166,000円、年間1,992,000円入ります。経費を約30万としてNOI 1,692,000ADS 1,370,340差し引き約30万円のプラスになっています。アパートに住んでいた時と比べて、キャッシュフローは30万円 ＋ 去年の自宅アパート家賃108万円 ＝138万円と、138万円改善されています。実際に8月以降に住んでみて、毎月のフローの改善には、自分でも驚いています。なんせ、家賃が要らなくなった上に、収入まで入ってくるわけですから。[不動産の資産価値を上げる方法 110]外断熱にする。コンクリートの場合、内断熱だとほとんど必ず結露してしまいます。大きくコストをかけられるなら、外断熱工事を敢行しましょう。結露はピタリと止まり、カビも生えません。ついでにコンクリートのもちも、何倍にもなります。50年もつコンクリートが100年もつようになります。安くするために、コンクリートの外側に455ミリピッチで木の桟を打ちます。それに50ミリ厚くらいの木造用ALCを張り、仕上げにタイルを張ります。ALCはそれ自体で断熱効果があります。コンクリートとの間に空気層を取ることで、断熱効果も高まります。これはボクのマンションでもやりたいところですが、なんせお金がかかります。ピロティの天井くらいは断熱しようかとも思っています。ピロティの上が自宅だからです（笑）。
2004.12.10
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ADSについて
今朝はゴミの日。建物のまわりのゴミを拾っていたら、誰かが車から「ミカオさん！」。びっくりしてそちらを見ると、なんと、みゆんこさんのお友達で、この前セミナーで知り合ったT-MAさんでした。現場に行く途中でちょっとだけ寄ったそうな。あー、ビックリしたー。ADSADSはAnnual Debt Serviceの略で、直訳すると、年間の負債のサービスとなります。サービスとは給仕するとか奉仕するといった意味ですが、借金の支払いという意味もあるそうです。銀行への奉仕だからかもしれません（笑）。年間負債支払額と訳されています。ADSは年間の総返済額ですから、元本返済と金利返済の両者を足したものです。[まとめ]ADS：Annual Debt Service 年間負債支払額＝年間元本支払額＋年間金利支払額[不動産の資産価値を上げる方法 109]ビルトイン浄水器を付ける。コストはかかりますが、浄水器は水のまずい地域では必需品です。浄水器付き水栓金物がTOTOなどで売られているので、そちらを付けると安く済みます。マンション、アパートのグレードに合わせて浄水器を選びましょう。ボクの家は水のおいしい地域なので付けていません。ペットボトルに石と炭を入れて、一晩置くというせこい方法でおいしい水にして飲んでいます。
2004.12.09
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バランスシートの英単語
バランスシートに出てくる資産、負債、資本を書くと以下のようになります。 | 負債（他人資本） | Debt資産 | ﾃﾞｯﾄAsset |---------------------ｱｾｯﾄ | 資本（自己資本） | Equity | ｴｸｲﾃｨこの英単語は、覚えていたほうがいいようです。英単語が分かれば、頭文字からバランスシートのどこに相当するかが分かり、略語に迷わなくなります。資産がAsset（ｱｾｯﾄ） ＞＞＞ Ａ負債がDebt（ﾃﾞｯﾄ） ＞＞＞ Ｄ資本がEquity（ｴｸｲﾃｨ） ＞＞＞ ＥROAのAはAsset、ROEのEはEquityです。何の上（On）に利益、見返り（Return）が来るのかの指標で、ROAとROEの違いとなります。ボクはその何の上にをよく間違えるので、英語で覚えるようにしています。[不動産の資産価値を上げる方法 108]玄関のサムターンにカバーを付ける。ドアに穴を開けて、そこからサムターンを回す荒っぽい窃盗がはやってます。サムターンの周りにプラスティックの覆いをすることで、避けられます。ホームセンターで売っていますし、両面テープで簡単に付けられます。ボクの家の玄関にも付けました。ちょっとだけ安心です（笑）。
2004.12.08
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ROAとROE（ROI）の関係
ROAとROEの関係を、式で考えてみます。まず、定義から。ROE＝（純利益）／（自己資本）・・・・純利益は金利支払い額を引いたものとするROA＝（利益）／（資産）・・・・・・・利益は金利支払額を引かないものとする資産＝総資本＝自己資本＋負債金利支払い額＝（金利）×（負債）純利益は、利益から金利支払額が引かれたものだから、以下のような式になります。自己資本に帰属する純利益＝（利益）－（金利支払額） ＝ROA×（資産）－（金利）×（負債） ＝ROA×（自己資本＋負債）－（金利）×（負債） ＝ROA×（自己資本）＋ROA×（負債）－（金利）×（負債） ＝ROA×（自己資本）＋（ROA－金利）×（負債）両辺を自己資本で割ると、左辺はROEとなり、（負債）÷（自己資本）はレバレッジ（負債の倍率＝てこの倍率）ですから、以下のような比率だけの式になります。ROE＝ROA＋（ROA－金利）×（レバレッジ）ROEをCCR（ｷｬｯｼｭ・ｵﾝ・ｷｬｯｼｭ・ﾘﾀｰﾝ）に、ROAをFCR（ﾌﾘｰ・ｱﾝﾄﾞ・ｸﾘｱｰ・ﾘﾀｰﾝ）に置き換えると、以下のようになります。CCRは話を単純にするために、元本支払い額を純利益に含めることにします。CCR＝FCR＋（FCR－金利）×（レバレッジ）より分かりやすいように記号を文章化すると、以下のようになります。ｷｬｯｼｭの利回り＝実質利回り＋（実質利回り－金利）×レバレッジこの式から、次のことが分かります。実質利回り≧金利 ＞＞＞ レバレッジはｷｬｯｼｭ利回りを大きくする実質利回り≦金利 ＞＞＞ レバレッジはｷｬｯｼｭ利回りを小さくする当たり前のことですが、投資物件の利回りは借金の金利より大きい方がいいということです。借金の金利より利回りが小さいと、手取りのｷｬｯｼｭ利回りが小さくなってしまいます。レバレッジをかけても、金利よりも利回りが低い物件は、レバレッジの効果がマイナスになってしまいます。レバレッジ＝3倍実質利回り－金利＝-1%だとすると、ｷｬｯｼｭ利回り＝実質利回り－1%×3＝実質利回り－3%この場合は、1%の逆ザヤが、レバレッジ3倍のために、マイナス3%となってます。実質利回りが3%以下ならば、ｷｬｯｼｭ利回りはマイナスに転じてしまいます。[不動産の資産価値を上げる方法 107]洗濯機の足元用の防振ゴムを用意しておく。洗濯機の振動を抑えるため、防振ゴムを4つ事前に用意しておきます。ホームセンターで10センチ角くらいのゴム板を買ってきて、洗濯パンの上に置いておくだけです。後は入居者に、ゴムの上に洗濯機の足を置いてくれるように頼んでおきます。木造、軽量鉄骨では特に音の問題が多く、洗濯機の音や振動もよく伝わります。その振動を、若干でも防ぐことができます。
2004.12.07
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ROIとROEを考える
セミナー昨日は、倉橋社長のセミナーに出てきました。不動産のキャッシュフロー分析が学べる4時間セミナーで、8000円と安いのがよかったです（笑）。電卓をひたすら打つ作業で、脳みそが疲れました（汗）。内容は高度なもので、プロはこうするのか！と驚いてしまいました。トイレに一緒に行ったTさんが、なんと、みゆんこさんのお知り合いでした。連れションしながら、自己紹介とブログ紹介をしたら「エッ、ミカオさんですか！みゆんこさんから聞いてますよ、ブログも読んでます。」だって。住んでいるエリアも一緒だし、建築をやっているのも一緒でした。世の中、狭いなー（笑）飲み会でも、色んな経営者の方のお話が聞けて、ラッキーなツイてる一日でした。ROIとROEを考えるROIはReturn On Investmentの略で、投資した自己資金に対する利益の割合です。自己資金の割合は、元金を返済していくに従って高くなります。返済が進むと、負債（他人資本）が減って、自己資金（自己資本）が増えます。ボクのマンションも、すでに4ヶ月返済が終わり、自己資本比率は若干ですが高くなっています。ローン返済が進んでいる場合、ROIのIは変わってきます。初期投資に対するリターンを比較しようとする場合は、初期投資の際の自己資金をIとすべきでしょう。ROIは、借金をして投資する場合、その投資が有利であるか否かを比較する指標だからです。ROEではどうでしょうか。ROEはReturn On Equityの略です。会社経営の指標として、株式銘柄選択によく登場します。ROE＝Return÷Equity＝利益÷自己資本分子の利益は税引き後の純利益で、金利返済分も引かれているはずです。分母の自己資本は、株を売って株主から集めた資金と、利益から組み込まれた資金の合計です。資本金から借金を除いた自己資金が、すべてE（Equity）となります。不動産経営でも、このROEは使えます。ROIとは違って、初期投資の自己資金だけではなく、元本返済した資金も含まれます。毎月、返済のたびに、元本返済分だけ自己資本が増えていくわけです。ROI ＞＞＞ 分母のIは初期投資段階での自己資金 ＞＞＞ 初期投資時点での指標ROE ＞＞＞ 分母のEは計算時における自己資金 ＞＞＞ 経営の計算時点での指標指標の使い方は、本によって異なるので、結構、いいかげんに使われているように感じます。ROIとROEの使い分けは、おおざっぱに言えば、だいたいこんな感じになるようです。[不動産の資産価値を上げる方法 106]スイッチプレート、コンセントプレートを、金属製や磁器製に替える。スイッチプレート、コンセントプレートは、一般にプラスティック製が多いです。そこで、プレートだけアルミ製や磁器製に換えると、他との差別化ができます。毎日、手に触る部分、常に探す部分ですから、意外と目立つ部品です。建築家が設計する建物では、アルミ製のプレートが多く使われます。これも差別化しようという意識からでしょう。以前ボクが住んでいたアパートには、前に住んでいた人が付けたと思われる磁器製のプレートが付いていました。表面に草の絵が描かれたものです。ちょっとミーハーな感じですが、手触りがよく、気に入っていました（笑）。スイッチプレート、コンセントプレートは、ホームセンターやハンズなどで安く手に入りますから、簡単に付け替えられます。配線をいじるのは免許が必要ですが、プレートを取って付け替えるのは、素人でもできます。
2004.12.06
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ROAとROIを考える その2
（土日休業中。月曜から再開します）砂利まき昨日は一階のベランダの前に、防犯用に砂利をまきました。ホームセンターで砂利を探したんですが、一番安いのがコンクリート骨材用の砂利でした。1袋20キロで280円。それを21袋まきました。 合計420キロで、しめて5880円。骨材ですから、水に湿らせてあって、まくときに多少濡れるという不都合はありましたが、乾いたら普通の砂利でした。車で3往復、20キロを21袋運んでまいたので、少々、疲れました。小粒の砂利は、歩くと音がするので、防犯にはもってこいです。安いですし、雑草も生えにくくなります。今回のマンションのROAとROIボクのマンションのROAとROIを出してみます。総資産額は、とりあえず総投資額とします。本来は、資産額は相場によって変わるはずだし、買った時の諸経費などを入れるか否かは考えどころです。相場によっては資産価値が上下し、含み益、含み損も発生します。話を単純にするため、総資産額は総投資額として計算します。また、家賃から引かれる経費は、かなりおおざっぱに大きめに想定したものです。ただし、支払い金利は入っていません。総資産額≒総投資額＝売値4180万＋諸経費380万＝4560万初期投資額の内の自己資金＝1460万年間純家賃収入（駐車場収入含む）＝250万（自宅として使った場合は150万）自宅を貸した場合ROA＝(Return)÷(Asset)＝250万÷4560万＝5.5％ROI＝(Return)÷(Investment)＝250万÷1460万＝17.1％自宅を貸さない場合ROA＝(Return)÷(Asset)＝150万÷4560万＝3.3％ROI＝(Return)÷(Investment)＝150万÷1460万＝10.3％分母がAsset（総資産）なのかInvestment（初期投資した自己資金）なのかで、利益率が大幅に変わってきます。負債が多いと、ROIが急激に高くなるのが分かります。ROIが高ければいいというわけではないのは、株式投資でROE（株主資本利益率、自己資本利益率）が高い会社がいいとは限らないのと一緒です。不動産投資のメリットのひとつに、レバレッジがかけやすいというのがあります。株を買うのに銀行はお金を貸さないけれど、不動産には喜んで貸してくれます。このレバレッジ効果がROAとROIの差に現れています。リスクが高くなる反面、普通に回れば、利回りを高くしてくれるのがレバレッジ効果、借金の効果です。[不動産の資産価値を上げる方法 105]玄関上り口の框を、自然石に替える。框だけ高級な材料に換えるのは、案外、有効な手法です。設計者は一点豪華主義を嫌いますが、一般の方の見る目は、目立つ所に集中します。玄関の上がり框も、入ってすぐの靴を脱ぐ段差の所ですから、目立つわけです。ボクのマンションでは、初めから框に石が使われていました。高さ3センチ、奥行き7センチの断面の緑色の蛇紋岩（じゃもんがん：大理石の仲間）です。木製框のように痛まないので、長い目では安くつきます。
2004.12.03
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ROAとROIを考える その1
更新無事終了11月末で契約切れが1件ありました。この時期に空室になると、春までは空くことを覚悟しなきゃと思っていたんですが、あっけなく更新していただきました。更新手数料は業者さんに半月分払うだけの良心的なもの。オーナーにも、せめて半月はほしい。でも更新してくれる方が、本当にありがたいです。いやーツイてます（笑）。収益ビルの見学昨晩は、中央線駅近かの、収益ビルを見学してきました。表面は12%。地下は空いていました。ELVもボロ。ELVや受水槽があるビルは、メンテナンス経費もかかりそうです。立地もいまいちでした。ROAとROIROAは Return On Asset の略で、直訳すると「資産の上の利益」。利益を資産で割った、資産利益率です。分母にくるのは、総資産の額ですが、それは負債も含めた総投資額でもあります。総資産額＝総投資額 ＝自己資金（自己資本）＋負債（他人資本）ROA＝（利益）÷（総資産） ＝（利益）÷（総投資額） ＝（利益）÷（自己資本＋他人資本）一方、ROIはReturn On Investment の略で、直訳すると「投資の上の利益」。収益を投資額で割った、投資利益率です。投資額とは、この場合は自己資金＝自己資本です。ROI＝（利益）÷（投資額） ＝（利益）÷（自己資本）分母にくるのが、総投資額なのがROA、自己資金なのがROIです。ROAが実質利回りやFCRに近い指標であるのに対して、ROIはCCRに近い指標です。ROA ＞＞ 分母が総投資額 ＞＞ 実質利回り、FCRに近い指標ROI ＞＞ 分母が自己資金 ＞＞ CCRに近い指標（明日に続く）[不動産の資産価値を上げる方法 104]共用階段の手すり壁の内側に、ステンレス製の手すりを付ける。共用階段の手すりは、外でも内でもステンレス製を使うのがいいでしょう。ステンレス以外では、樹脂被覆のスティール製もありますが、外階段では、小口（切り口）からさびが出る可能性があります。内階段では樹脂被覆のスティール製でも可能です。ステンレス製のように、触って冷たい感じはしません。手すりの高さは、段の鼻先（段鼻：だんばな）より75センチ程度にします。もともと手すりの付いた鉄骨階段でも、少し高めのものもありますので、内側に高さ75センチの位置に円形断面の手すりを付けるといいでしょう。
2004.12.02
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LTVを考える その3
負債と自己資金の比率を図の形で表すのに、上を負債（他人資本）、下を自己資金（自己資本）の形にして、金額に合わせて高さの比率を取ると見やすくなります。ボクの物件の資本比率を図にしてみます。約3分の2が他人資本（負債）、約3分の1が自己資本です。資産4560万を買うための元手は、負債3100万＋自己資金1460万です。-------------------｜ 負債｜ 3100万（68%）|||-----------------｜ 自己資本｜ 1460万（32%）--------------------この図の左側に総資産を書くと、バランスシート（貸借対照表）の形になります。バランスシートでは、右側が元手で、左側がその元手がどのように具体的に変化したかを書きます。右が資本、左が資産です。|---------------------------------| 資産 ｜ 負債（他人資本）| ｜ 3100万（68%）| 4560万 || || |-----------------| ｜ 自己資本| ｜ 1460万（32%）|--------------------------------- LTVとは、他人資本比率です。どれくらい借金の比率があるかを示す比率ですから、リスクの指標でもあります。LTVが高ければ、てこの力が効いている、レバレッジが効いているけれど、金利上昇、空室などから、キャッシュフローが悪化する可能性や、最悪、支払不能に陥るリスクも高いことをも示しています。毎月の返済額、金利支払い額が多く、手元に残る額が少ないことも意味しています。基本的には自己資本は多い方がいい、LTVは低いに越したことはありません。ローンを返済していくと、元金の返済分だけ、自己資金が増え、負債が減ります。LTVが減り、金利上昇リスク、空室リスクが減ることになります。[不動産の資産価値を上げる方法 103]玄関の上り口に、縦の手すりを付ける。玄関に手すりがあると、高齢者、身障者ばかりでない方にも、靴を履いたり脱いだりに便利です。木製の34ミリ径程度の円形断面の手すりを、上り框（がまち）の近くにつけましょう。[ミニ知識]框（かまち）床のレベル差の部分に付ける水平材。玄関の上り框、床の間の床框などがあります。材質は、木、石、金属など様々ですが、目に付きやすい所ですから、高級な材料が使われる傾向にあります。
2004.12.01
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