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不動産会社を経営しながら、自ら不動産投資をしています。 業者サイドの視点で不動産投資家のみなんに情報発信したいと思います。
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2010年10月12日
カテゴリ： 日記
こんばんは、謎の不動産屋、Mr.Xです。
ぼ～やさんからコメント をいただきました。
なんと、私の勝手な予想に反して、自殺者数の方が４倍も交通事故死者数より多かったそうです！
いやはや、そんな時代なのですね。
これでは、私も含め世の大家さんたちは、もっと事故物件化するリスクを勘定に入れて対策を練った方がよさそうです。
肝に銘じます。
しかし、そうかといって事故物件化する確率が極端に高まった訳ではありません。
予想よりも高かったというだけで、賃貸経営する上でのトータルの視点から見れば、依然その優先順位が低いことには違いありません。
50％の確率で起こりうる問題については、50％なりの智恵と労力をつぎこむべきですし、
そして0.1％の問題には0.1％なりに重視していればよいと思います。
そのため、事故物件化するリスクを下げるような対策があれば、漏らさず実行すべきですが、
これを恐れてそもそも投資しないというのは、些事に捉われているように思います。
なお、私もけっして向う見ずなことばかり言っている訳ではなく、自分で出来るだけの対策は取っているつもりです。
自己所有のＲＣ６階建物件には、元々屋上へのハシゴがかかっており、６階廊下から誰でも自由に屋上へ登ることができました。
でも、それでは飛降り事故を起こされてしまう危険性がありますので、ハシゴに続く通路にフェンスを設置し、フェンス上部にはグルグルと鉄条網を巻きつけました。
ここを乗り越えて屋上に達するためには、ちょっとしたプリズンブレイク！？の覚悟が必要となります。
このフェンス設置の施工費は約10万円でした。
万が一しか起きないだろう問題に対してかけるお金としてはちょっと高いかなぁと思いつつも、一度やっておけば後は安心できると考えて、結局実行しました。
ちなみに、この選択が正しかったのか間違いだったのかは今後永久に検証されません。
やらずに飛降りられた場合だけは、設置しておけばよかったと後悔するはめになりますが、
単に10万円ムダにしただけの可能性もあります。
あと、一応、やっても防げない場合もありますが・・・・・・、死を覚悟した人は鉄条網をも乗り越えるかもしれませんから。。。
ただ、手が傷ついて「痛い！」となった時に、やはり死にたくないと思い直してくれれば本望です。
愛の鉄条網です。（ホンマかいな？）
さて、 日本海大家さんからまた次のようなコメント
～～～以下引用～～～
この例では8戸満室の状態で殺人事件が起き、3戸が空室に成ったみたいです。
しかし、立地の悪いボロアパートで8戸中6戸入居中、事件が起きて3戸退去された場合はどうでしょうか？
8分の3の入居ならローン返済にも困るかもしれませんし、もともと満室にも成らない物件だとしたら、事件の影響は長期化どころか再起不能の可能性もあります。
今回のケースは満室物件＝まあまあの立地＆設備＆築年数だから、表面上のリカバー可能だったのかも？
しかし、最近の不況を考えてみれば、物件の供給過剰状態の中、家賃の下落圧力は大変高いです。
この状況下での殺人事件物件、なかなかの問題児だと思います。
～～～引用ここまで～～～
確かに鋭い指摘です。
私の見た実例では、もともと８戸満室で順調にアパート経営できているという状態でした。
まあまあの物件だったからリカバー可能だったというのは、いかにもおっしゃる通りかもしれません。
しかし、私の見解では、そもそも満室でない状態でいることは大家力が低い証拠だと思います。
８戸中６戸しか入居していない状態とは、いかに立地が悪いボロアパートだったとしても、今までにすべき対策をしていなかったということです。
誤解を恐れずに極端なことを言いますと、どんな物件でも満室にならない物件はありません。
どんな部屋でも決まらない部屋はありません。
家賃を半値にしなければ決まらないというのであれば、半値にすれば決まります。
８戸中６戸しか入っていないのは、残り２戸を決めていないからその状態なのです。
事故物件化したときに被るであろう損失が大きければ大きいほど、だからこそ、いつ事件が起きてもよいように満室でいなければいけないのです。
満室とは結果ではありません。
そうしなくてはいけないという、いわば必要条件です。
この満室絶対主義については、また日を改めて語りたいと思います。
Mr.X
ぼ～やさんからコメント をいただきました。
なんと、私の勝手な予想に反して、自殺者数の方が４倍も交通事故死者数より多かったそうです！
いやはや、そんな時代なのですね。
これでは、私も含め世の大家さんたちは、もっと事故物件化するリスクを勘定に入れて対策を練った方がよさそうです。
肝に銘じます。
しかし、そうかといって事故物件化する確率が極端に高まった訳ではありません。
予想よりも高かったというだけで、賃貸経営する上でのトータルの視点から見れば、依然その優先順位が低いことには違いありません。
50％の確率で起こりうる問題については、50％なりの智恵と労力をつぎこむべきですし、
そして0.1％の問題には0.1％なりに重視していればよいと思います。
そのため、事故物件化するリスクを下げるような対策があれば、漏らさず実行すべきですが、
これを恐れてそもそも投資しないというのは、些事に捉われているように思います。
なお、私もけっして向う見ずなことばかり言っている訳ではなく、自分で出来るだけの対策は取っているつもりです。
自己所有のＲＣ６階建物件には、元々屋上へのハシゴがかかっており、６階廊下から誰でも自由に屋上へ登ることができました。
でも、それでは飛降り事故を起こされてしまう危険性がありますので、ハシゴに続く通路にフェンスを設置し、フェンス上部にはグルグルと鉄条網を巻きつけました。
ここを乗り越えて屋上に達するためには、ちょっとしたプリズンブレイク！？の覚悟が必要となります。
このフェンス設置の施工費は約10万円でした。
万が一しか起きないだろう問題に対してかけるお金としてはちょっと高いかなぁと思いつつも、一度やっておけば後は安心できると考えて、結局実行しました。
ちなみに、この選択が正しかったのか間違いだったのかは今後永久に検証されません。
やらずに飛降りられた場合だけは、設置しておけばよかったと後悔するはめになりますが、
単に10万円ムダにしただけの可能性もあります。
あと、一応、やっても防げない場合もありますが・・・・・・、死を覚悟した人は鉄条網をも乗り越えるかもしれませんから。。。
ただ、手が傷ついて「痛い！」となった時に、やはり死にたくないと思い直してくれれば本望です。
愛の鉄条網です。（ホンマかいな？）
さて、 日本海大家さんからまた次のようなコメント
～～～以下引用～～～
この例では8戸満室の状態で殺人事件が起き、3戸が空室に成ったみたいです。
しかし、立地の悪いボロアパートで8戸中6戸入居中、事件が起きて3戸退去された場合はどうでしょうか？
8分の3の入居ならローン返済にも困るかもしれませんし、もともと満室にも成らない物件だとしたら、事件の影響は長期化どころか再起不能の可能性もあります。
今回のケースは満室物件＝まあまあの立地＆設備＆築年数だから、表面上のリカバー可能だったのかも？
しかし、最近の不況を考えてみれば、物件の供給過剰状態の中、家賃の下落圧力は大変高いです。
この状況下での殺人事件物件、なかなかの問題児だと思います。
～～～引用ここまで～～～
確かに鋭い指摘です。
私の見た実例では、もともと８戸満室で順調にアパート経営できているという状態でした。
まあまあの物件だったからリカバー可能だったというのは、いかにもおっしゃる通りかもしれません。
しかし、私の見解では、そもそも満室でない状態でいることは大家力が低い証拠だと思います。
８戸中６戸しか入居していない状態とは、いかに立地が悪いボロアパートだったとしても、今までにすべき対策をしていなかったということです。
誤解を恐れずに極端なことを言いますと、どんな物件でも満室にならない物件はありません。
どんな部屋でも決まらない部屋はありません。
家賃を半値にしなければ決まらないというのであれば、半値にすれば決まります。
８戸中６戸しか入っていないのは、残り２戸を決めていないからその状態なのです。
事故物件化したときに被るであろう損失が大きければ大きいほど、だからこそ、いつ事件が起きてもよいように満室でいなければいけないのです。
満室とは結果ではありません。
そうしなくてはいけないという、いわば必要条件です。
この満室絶対主義については、また日を改めて語りたいと思います。
Mr.X
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