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「このブログ」の休止
人脈拡大と情報収集が目的ではじめた「このブログ」私の想像以上に人脈も拡大し情報収集もできました。しかし１年くらい前から、「このブログ」を書くマイナス面の方が大きいと思うようになっていました。更新頻度を少なくし表面的なことしか書かなくなったのはそのため。最近は備忘録レベルのことも書かないほうがいいと確信しました。これからは今まで以上に「縁」を大事にしていきたい。別のところで接点ができたらそれが「縁」だと思います。
2013.01.13
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管理会社からワインが届く
横浜の管理会社からワインが届きました。早速、担当者にお礼の電話。昨年６月にはワインを買ってほしいとお願いされて購入しましたが今回は寒中見舞いだそうです。この日も夜の７時頃まで外回りだったようです。いろいろとお話しました。なるほど、なるほど。
2013.01.13
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事件屋からの電話
昨年、大変お世話になった事件屋の方から一昨日の水曜日に電話がありました。この方には昨年の巨大権力との闘いで本当にお世話になりました。誰もが恐れるあの巨大権力にひと泡吹かせたのですから・・・恩人と言ってもいいでしょう。お世話になった方を事件屋と書くのは失礼なので以前からエージェントと書いています。ボンボンの先輩が事件屋みたいな人と言っていましたが、まさにその表現がピッタリの人です。大阪でお会いすることになりました。日程や内容などの細かいことは書きませんが不動産とは全く関係ない話です。ヒントは必殺、走れ！走れ！かな？備忘録なのでこの辺で。
2013.01.11
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アベノミクス
誰が名付けたのか「アベノミクス」その柱は公共事業大胆な金融緩和成長戦略の３つを組み合わせたもの。確かに期待を抱かせる感じはありますが今はまだ期待先行。期待先行でも株が上がり１ドル８８円までいったのは立派、立派。もちろんアメリカの財政の崖回避の影響もあります。しかし企業が儲かっても給料が上がらなければ個人消費も上向きません。そこをどうするのかがポイントでしょう。いずれにしても日本経済が良くなってほしいと願っています。
2013.01.09
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年末年始の動き
長い休みも今日で終り。１６連休もあれば十分です。その休みの間も働いてくれている関係者の人に感謝です。入居している方も５０人くらいいると色んな人がいます。「年末に水が出なくて大掃除ができなかったからクリーニング代だせ！」とか。この方、段々、要求がエスカレート。まだ話し合いは終わってないようですがどうなるでしょうか？
2013.01.06
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2013年元旦
2013年元旦。今年は今まで以上に備忘録としてこのブログを利用しようと思っています。今年は１棟目の外壁塗装を予定しています。1社だけ見積りを取りましたが、思ったより高い。最大3社の見積りを取る予定です。駆け引きはしません。遅くとも2月中には決定します。今年はいい年になるでしょうか？
2013.01.01
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今日から１６連休
今日から１６連休。今年のサラリーマンの仕事は終わりました。そのため今年のブログは今日が最後。休み中は更新しませんが来年の元旦だけは更新するかも知れません。この休み中には楽しみなことが沢山あります。何をしているかは「秘密」です。
2012.12.22
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12月の入退去実績
ちょっと早いですがもう決まりでしょう！ということで毎月恒例 年初にたてた目標に対して１２月のレビュー １１月のレビュー １２月の実績は 1棟目札幌 ８/８ （１室退去済） 2棟目札幌 ７/８ （１室申込みあり）3棟目札幌 ８/１０（１室申込みあり） 4棟目札幌 １８/１９5棟目横浜 １１/１２ マレーシア 2013年5月完成予定 合計 ５２/５７ 稼動率91.2％ 今年に入ってからの総合稼働率 合計 ６４５.５/６８４ 稼動率94.4％ 目標値から＋1.9％ 年間稼働率は上出来。今年は稼働率80％台からのスタートでしたから想像以上の結果です。札幌物件は決して良い買い物と言えないのでこれ以上は望めないでしょう。退去数12以下の目標も達成。結果は11。 来年の目標も今年と全く同じにする予定です。
2012.12.20
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イタリア旅行にご招待
学生時代にヨーロッパ１０カ国とエジプトに行きました。それ以来、観光ならイタリアがいちばんだと個人的には思っています。約３年前には義母をイタリアに連れて行ってあげました。はじめての海外旅行だったそうです。「夢のようだった」と喜んでくれました。私の母は何度も海外旅行に行っています。ヨーロッパだと北欧や東欧に行ったことがありブルガリアが好きだと言っていました。そんな母ですがイタリアには行ったことがなく、「行ってみたい」と言っていたので招待することにしました。私は何度も行っているので、行きたいとは思いません。でもひとりじゃつまらない。という訳で息子と二人で行かせることにしました。１年後は、義母をドイツ、スイスあたりにご招待したいと思っています。
2012.12.18
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選挙
今日は総選挙の投票日。２０代前半の時は総選挙に興味はありませんでしたが２０代後半以降はずっと投票に行っています。仮に自分の１票が意味がない結果になっても投票に行かないと、政治の評論したり不満を持ったり文句を言う資格がない、と思っています。ここ約２０年、日本経済は輝きを失っています。幸い個人的にはソコソコの生活はできていますが政治には今後の日本の浮沈がかかっていると言っても過言ではありません。将来的には１年の半分くらいは数カ国の外国を行ったり来たりしたいと思っていますが、それでも基本は日本国内。ここ１０年くらいの政治が、自分が生きている時の日本の将来を左右するはず。それに値するような人、政党もある？とも思っていますが、私の選挙区はまだマシな方だと思います。
2012.12.16
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交通事故
先日、妻の携帯から着信アリ。電話にでると小学生の娘からでした。「ママが！ママが！！！」「交通事故にあって、はぁはぁ」かなり興奮していました。車と車の事故のようだったのでどっちが悪いか聞いたところ「ママ！」と答えました。あとで状況を聞いたらどう考えても相手が悪い。それでも動揺していたのと相手が謝らなかったので、自分が悪いと思いこんだようです。案の定、保険会社に状況連絡したら８：２、悪くて７：３でしょう、という見解でした。母娘とも真面目なせいかこの程度のことで狼狽していました。車は一週間の入院。本人も見ると思うのでこの程度で。
2012.12.14
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7%節電スタート
10日から北海道では7％の節電がスタートしたようです。一昨日のNHKのニュースで見ました。全国で唯一、数値目標がが定められたそうです。道路のロードヒィーティングをつけないなどの対策が取られているそうです。確かに先月、札幌に行った時、歩道にそういう表示があったような気がします。私の物件でも１棟だけロードヒィーティング付のアパートがありますが、駐車場ではないので流石につけない選択肢はありません。冬場は電気代が４万近くになることも。冬場１１月～４月までのロードヒィーティング代は約１０万円ほどかかります。
2012.12.12
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動き
年末ですが空室があると多少は動きはあります。横浜か？札幌か？両方か？あと埋めないといけない空室は４。たっぷりあります。おそらく年内はこのままでしょう。ブログも年内はあと８回の予定。何となく年末という雰囲気になってきました。
2012.12.10
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予想より課税所得が多い
申告は弥生の青色申告を使っています。先週の休日には過去分の入力が完了し年内の予測値も入力して不動産だけで課税所得がいくらくらい増加するか確認してみました。予想より５０万～６０万ほど課税所得が多い。検証してはいませんが昨年と比べると・５棟目築浅物件設備部分の定率法による減価償却が減少・金利が減少月々のキャッシュフローが少なくなる訳ではありません。しかし課税所得だけが多くなってしまいます。必要のないものまで経費を使うのは本末転倒。来年はじめに予定していた経費を前倒しして使います。結果的に予想より２０万～３０万増くらいにまでもっていきます。
2012.12.08
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水漏れトラブル
アパート経営に参画して７年４ヶ月になります。５棟のうち４棟が中古。中古物件ではいろんなトラブルがおきますが私の経験でいちばん多いのは水漏れ。つい先日も管理会社から３棟目で水漏れの連絡がありました。補修費は１万ちょっと。数えていないので分かりませんが中古４棟で累計で１０回はあったと思います。次に多いトラブルは給湯器でしょうか。都市ガス物件が２棟あるので痛い出費でした。入居者のことを考えると都市ガスからプロパンには変えられないので仕方ありません。
2012.12.06
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ボーナスの時期
そろそろボーナスの人も多いでしょう。私の場合は昨年よりは若干、多いようです。今はサラリーマン生活でのストレスはほとんどありません。「サラリーマンは気楽な稼業ときたもんだ。」昔そういう歌がはやったようですがまさにその状態。そのため脱サラする理由がありません。自分の性格だと脱サラしてしまったら不規則で怠惰な生活に陥ってしまう可能性大。多少の緊張感、多少のストレスはあったほうが人間の体にはいいようですから今の状態が最高です。ここ数十年の中で最もいい状態。精神的にも身体的にもベストです。
2012.12.04
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11月の入退去実績
毎月恒例 年初にたてた目標に対して１１月のレビュー １０月のレビュー １１月の実績は 1棟目札幌 ８/８ （１室退去済） 2棟目札幌 ７/８ 3棟目札幌 ８/１０ 4棟目札幌 １８/１９5棟目横浜 １２/１２ 満室（１室退去済）マレーシア 2013年5月完成予定 合計 ５３/５７ 稼動率93.0％ 今年に入ってからの総合稼働率 合計 ５９３.５/６２７ 稼動率94.7％ 目標値から＋2.2％ 嵐のような先月とは対照的に静かな１ヶ月でした。今年も残り１ヶ月ありません。退去予告は１ヶ月前ですから稼働率は目標達成確定です。２年ぶり？退去目標は年間12以下ですが現在11。昨年の同時期の退去（予告含む）は10で最終的には11。 目標達成できるかどうかはこの１週間で確定します。
2012.12.02
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競売は見送り
９月に９９％競売に参入すると書いていたエージェント（事件屋）から連絡を受けた競売物件。最終的には参入は見送りました。競売参入の記事かなり前に見送りは決まっていましたが物件がバレてしまうのでリアルタイムでは書きませんでした。見送った理由はどうしても受け入れられない事実があったから。エージェント（事件屋）には申し訳ないと思いましたが断りました。面倒なことが書いてあっても値段次第では札を入れる人はいるようです。
2012.11.30
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大荒れの天気
昨日の北海道は大荒れだったようです。飛行機も欠航。札幌出張が１日ずれていたら大変でした。お土産をたくさん買って帰ったので家族は大喜び。アパート経営ではなくたまに行く旅行や食べ物、お土産に関してはやっぱり札幌は最高です。来年２月くらいにまた札幌出張がありそうですし例年通り３月後半にも家族で札幌に行く予定。それまでに空室が埋まることを願うばかりです。
2012.11.28
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札幌なう
実は昨日から札幌に来ています。会社の出張です。ちょっと寒い！自分の物件確認くらいの時間しかないので札幌行きは家族以外の人には伝えていません。この時期の北海道は小学２年生以来。その時はおじさんの結婚式でした。北海道には親戚が大勢います。今日はお客様先でプレゼン。横浜の自宅に着くのは22時30分頃でしょうか？
2012.11.26
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綺麗なお部屋
昨日、妻と横浜物件の退去後のお部屋の確認に行ってきました。綺麗！リフォームが終わったばかりのようです。まだ築３年弱という事もありますが札幌中古物件のリフォーム後よりも綺麗だと思います。ほとんど退去後のコストはかからないでしょう。築浅の綺麗な物件には綺麗好きな人が多いのでしょうか。しかし帰りは３連休初日のためか大渋滞。帰宅まで２時間以上もかかりました。
2012.11.24
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サラリーマン残酷物語
消費の冷え込みにより景気も後退しているようです。特に家電メーカーの業績は壊滅的。シャープ、パナソニック・・・こんな状況の時に必ずあるのがリストラ。先週のヤフーニュースで見たのですが某日本電気や某外資系コンピューター会社が退職を強要しているようです。かなり陰湿なやり方です。ひどい！サラリーマン受難の時代ですが運よく私はサラリーマン人生で最も精神的にゆとりのある毎日。プライベートでは少々ストレスはありますが・・・いつまで続くか分かりませんから何が起きても大丈夫な準備はしています。
2012.11.22
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４棟目で入居決定
４棟目の１階の部屋が決まったと連絡がありました。一昨日の日曜日に営業の方から電話があり広告費の確認された後に「決まりそうです。」と聞いていたので、かなり期待していました。しかし、この部屋、本当に長い間ずっと空室でした。大家歴７年以上になりますが間違いなく断トツの最長記録です。この部屋さえ決まれば完全満室だったということも何度もありました。予告も含めて空室は６。そのうち難易度が高いのが３部屋。比較的決まりやすいのが３部屋。年内に３部屋は埋まってほしい・・・
2012.11.20
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今年最後？汐留へ
昨日は投資の関係で汐留に行ってきました。今年の５月に始めて今月さらに追加投資した案件の件です。投資関係で外出するのは、これが今年最後の予定。半年くらい前から投資に関わるイベントの参加はひかえてきました。しかし偶然、ここのところ毎週のように週末は外出。どうしても参加しなければいけないイベントが続いたからです。昨日も、どうしても参加しておきたいイベントでした。年が明けたら解禁ですが１月中旬から３月初旬まで毎週土曜日は出勤のため土曜日は無理そう。代休で平日に休みが多くなるので平日のイベントで面白そうなものは参加しようと思います。
2012.11.18
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確定申告準備開始
一昨日、昨日と軽い風邪で有休。軽い風邪なので仕事ができない訳ではありませんが、無理する理由がないのでお休みしました。会社を休んで、ほんの少しですが確定申告の準備をはじめました。弥生の青色申告に入力開始。このブログで確認すると昨年もちょうど今頃から準備をはじめていました。昨年の申告では何に苦労してどのくらい時間がかかったとかがすぐに分かります。ブログを止めない唯一の理由です。 Excelで収入や経費は随時入力しているので税金がどのくらいになるか、ザックリとは把握しています。毎年１２月中旬には正確な課税対象額を把握しておくようにしています。それで年末までに経費を使ったり来年に延ばしたり調整します。今年はピッタリくらい？との読みですが果たしてどうでしょう？
2012.11.16
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ＣＲ作戦を展開
札幌３棟目と札幌４棟目で空室対策としてＣＲ作戦を展開。いい作戦だと思って展開しましたが４棟目では、惜しくも失敗。ホント惜しかった。。。３棟目は意外な展開。いい意味で意外でしたが逆提案をされてしまいました。その提案に対しては折衷案の回答をだしました。果たして結果は？
2012.11.14
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リフォーム見積り
退去に伴うリフォーム見積り。３部屋の見積りがありました。この会社で共通するのは口頭だけで金額を伝えようとします。そのため見積りをＦＡＸするようにお願いするのですが、今回はちょっと高い。まずは２棟目の風呂場のパネル工事が高額。そして３棟目の床講じも高額だったのでそれぞれコストを下げる手段を講じました。最終的には２５％くらい見積りから下がる予定。リフォーム代は仕方のないコストですがまとまって請求がくると、やっぱり痛い。やっぱり長く住んでもらうのがいちばんです。
2012.11.12
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超スペシャルな方々との会合
木曜日に有休をとって超スペシャルな方々との会合に参加してきました。雲の上の方、多数。全員で20数名でしょうか。5時間にわたり日本、海外事業への参画など、盛りだくさん。内容は書けませんが、数カ国で数種類の事業展開。いろんな方面のビジネスでその道では大成功してきた方達。そんな方々が集結してビジネスに取り組む。そんな方々と共に歩めるのは幸運。私にとっては人生を懸けた運命共同体と言っても過言ではありません。集まった方々は、もはやファミリー。サラリーマンと不動産投資をはじめとした投資に明け暮れた自分の人生が、何と「ちっぽけ」だったことか。自分の器の小ささに改めて気付かされました。 その後の懇親会では、その成功者の中でも「神」と呼ばれる方の真正面で飲みながら歓談させていただきました。知名度は低い、というよりは表舞台には出ない人ですが、まさに神と呼ばれるに相応しい実績。それでいて、私のような平凡な人間にも優しく謙虚に接してくれました。深い。 優秀な方々と器。人生を変える旅。
2012.11.09
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横浜管理会社から電話
ここ１ヶ月くらいの怒涛の退去で毎日１回は電話があります。中１日でブログを更新していますがリアルタイムでは追いつきません。さて、昨日ですが横浜管理会社から電話がありました。「１０２号室の方から電話があって・・・」ドキッ。。。「給湯器のお湯が出なくなったようです。」ホッとしましたが、横浜物件でのトラブルは初体験。まだ３年も経っていないのに給湯器故障？結局ガス会社に調べてもらったらガスの使い過ぎで緊急停止装置が作動しただけでした。横浜の管理＝仲介の方とは相性がいい。実質１万円の広告の紹介を受けました。効果がないのは分かっていますがノルマもあるんだろうと思って快諾しました。相性？好き嫌い？信頼関係？大事です。
2012.11.08
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六本木で情報収集
先日、六本木のセミナーに参加してきました。日本不動産のセミナーではないので知っている人は誰もいませんでした。最近やたら多い日本不動産投資家ながれの海外不動産セミナーでもありません。 さて参加人数は100名くらいで大盛況。面白そうな投資だと思ったのはカナダのランドバンキング。法律がガラッと変わるリスクのない先進国で人口が増えている国での投資です。続いて税理士さんのお話。最後は香港のＩＦＡのファンドマネージャーのお話。私がやっているＩＦＡのマネージャーより優秀な印象を受けました。印象に残っているのはアメリカのＱＥ３でゴールドの値上りが確実となった。日本株は移民受け入れなど思い切った政策変換がないと株も不動産も買わない。ギリシャは来年春頃にユーロを離脱する。そんなところでしょうか。その後は懇親会。知っている人は誰もいません。視野は広がりました。お勉強も時には大事です。
2012.11.06
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10月の入退去実績
毎月恒例 年初にたてた目標に対して１０月のレビュー ９月のレビュー １０月の実績は 1棟目札幌 ８/８ 満室（１０月末１室退去） 2棟目札幌 ８/８ 満室（１０月末１室退去）3棟目札幌 １０/１０ 満室（１０月末２室退去） 4棟目札幌 １８/１９（１１月末１室退去）5棟目横浜 １２/１２ 満室（１１月下旬１室退去）マレーシア 2013年5月完成予定 合計 ５６/５７ 稼動率98.2％ 今年に入ってからの総合稼働率 合計 ５４０.５/５７０ 稼動率94.8％ 目標値から＋2.3％ いやー、この1ヶ月は退去予告の嵐。結局、去年と同じ流れ。なかなか流れを変えるのは難しいようです。やっぱりひと踏ん張りというか努力が必要なんですねー。まー、頑張っている人もいるんだから努力が報われないと、やってられないでしょうから。私のような小手先のテクニックだけじゃねー。 という訳で6室の退去、退去予告という散々な結果。退去目標は年間12以下ですが予告も入れて現在11。昨年の同時期の退去（予告含む）は9。 ここにきて一気に昨年より多くなりました。分からないものです。ﾎﾝﾄ
2012.11.04
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怒涛の退去
またまた退去連絡。4棟目の１室。今回はちょっと切れました。わずか3カ月半で退去。仕方のない理由なら短期の退去でも切れません。元々、入居時に軽い精神障害があるとは聞いていました。普通の病気ではないので何度も何度も大丈夫か確認しました。それでも軽度の精神障害だから大丈夫と聞いたのでＧｏサインをだしました。それが・・・「入院したので退去です。」って全然、軽度じゃないジャン！結果責任は自分にあります。それでも今回は納得できなかったので厳しく追及しました。しかし精神的なもので入院って相当なものだと思います。
2012.11.02
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何で今ごろ？４棟目の前管理会社から変な連絡
先週の水曜日。４棟目管理会社から電話がありました。前の管理会社から「駐輪場に付けた仕切りは自分のところで取り付けたので返してほしい。」と連絡があったのでどうしましょう？という相談でした。 コレ↓管理会社を変更したのは約２年前。しかも大した金額でもないものを今さら返してというのはどういう事？と思いましたが確かに自分が費用を払っていないので了解しました。元々、元ヤクザに管理会社が付けろと脅されて付けたもの。そういえば請求もされていないし、付けたという事も聞いていませんでした。駐輪場の件で元ヤクザに管理会社が脅されていると入居者から聞いたことがありました。札幌に行った時に見て、あー、いつの間にか取り付けたんだーと気が付いた程度でした。しかし今頃、何で？よく分かりません。
2012.10.31
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電光石化の退去、そして渋谷
前回のブログで書きましたが3日前に退去予告のあった１棟目。昨日、退去したようです。予告の翌々日に退去というのは最短記録。来月分の家賃と違約金2ヵ月、そして清掃料は既に回収済だそうです。おそらく、それ以外のリフォーム代は2万くらいだと思います。1ヶ月前に退去予告を受けて1ヶ月住まれるよりは即退去の方が有難いですがそれは競争力のある物件の話。それが生かせるか甚だ疑問です。ところで土曜日は久しぶりに渋谷に行きました。通勤で毎日、通過していますが渋谷の街は久しぶり。相変わらずの人混みで目が回りそうになりました。 ビアードパパのシュークリームを家族のために買って帰りました。↓ 皮がカリカリでクリームも美味しい！ 全国どこでも買えますが、みんな大好きです。
2012.10.29
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またまた退去予告
9月の終わりから退去予告が続いていますが昨日またまた退去予告。今回は１棟目です。急に実家に帰ることになったのが理由だそうです。私の所有している物件は横浜を除いて低家賃のため、実家に帰るのが理由で退去する方が多いように感じます。転勤とか結婚のため、という理由はあまりありません。入居期間は４カ月。短期解約の違約金2カ月の特約をつけていたので来年１月まで稼働するのと同じです。この3カ月のうちに決まれば影響は少なくて済みますが果たしてどうでしょうか？
2012.10.27
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４棟目の５年目収支
４棟目購入から５年ちょっと。1ヶ月前に書くのを忘れてしまった ４棟目５年目の全ての経費を差し引いた 実質利回りを算出しました。 昨年の４棟目トータル収支 購入時の諸費用まで含めて計算すると 純利回り７．５１％５年で回収した割合は37.6％５棟の中では断トツの最低実績です。現在の表面利回りは13％台。 この１年の稼働率は90.7％。入居者の入れ替わりも19室中3室のみ。それでも純利回りはこんな数字になってしまいます。所有物件の中ではいちばんのダメダメ君ですが何故か３棟目の印象の方が悪いです。３棟目は５年で50.68％回収でまずまずですが、どうしてでしょう？
2012.10.26
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排水管洗浄
ちょうど１週間前。４棟目のエリアマネージャーから電話がありました。担当は頻繁にかわりますがエリアマネージャーは長いようです。この方とは何度もお話をしていますが今回は４棟目の排水管の洗浄をやったほうがよいのではないでしょうか、という電話でした。ノルマもあるだろうし入居率も悪くない。まだ排水管の洗浄はやったことがないし協力してあげようと思い了解しました。全部屋なので４棟目の１回分の固定資産税くらいの費用はかかります。最後に１部屋決めて下さい、と伝えると必ず決めます！と言ってました。さて、どうでしょう？
2012.10.24
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築浅横浜物件で退去予告
本日の夕方、久しぶりに横浜の管理会社から携帯に電話がありました。予想通り退去のお知らせ。来月11月下旬の退去です。この方は今年の2月から入居ですから10か月間の短いお付合いとなりました。退去理由は転勤なので仕方ありません。昨年と同じような流れになってきました。9月までは異常なくらい退去が少なく10月以降に退去が多発。今年は大丈夫だろうと思っていましたがそうはなりませんでした。年内の退去予告はこれが最後になる事を願うしかありません。
2012.10.22
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蘭木緑さんの本を読みました。
出来ることは自分でやる蘭木緑（真珠）さんの主婦大家業は今日も楽し!!-「50歳から始めた、超節約・安心安全アパート経営術」を読みました。一級建築士、インテリアプランナー、宅地建物取引主任者の資格を持つ女性大家さんです。私はリフームなどアウトソースできるところは極力任せて自分に負荷をかけないのがモットーですから、ある意味対極のスタンス。自分で何でもやりながらＷｉｎＷｉｎの関係を築いて結果も出すところはさすが！といったところでしょうか。真似できません。蘭木緑（真珠）さんとは一緒に飲ませてもらったこともありますが確かに出来ることは自分でやる！と何度も仰っていました。それでも偉ぶるところがないのが彼女の魅力でしょうか。優しい方ですから、大家業に慣れていない方には特に何でも教えてくれるのではないでしょうか。ブログもやってらっしゃいます。
2012.10.21
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TBSの田中みな実アナにバッタリ
TBSの田中みな実アナにバッタリ。アノみーんなのみな実アナです。テレビのイメージそのまま。「○○さーん、足がコノくらい縮んだんじゃないですかー！」非常に明るく、親しみのある雰囲気(^O^)／視線があった時はついつい目を伏せてしまいます。そのあと小林悠アナを見かけました。こちらはテレビで見るよりはるかに綺麗な方でした。(*^_^*) 何かいいことないかなー
2012.10.17
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知らない間に入った申込みがキャンセル
珍しく長男から携帯にメール。札幌２棟目管理会社から電話があり申込みがキャンセルになったという内容でした。キャンセル？申込みが入ったとも聞いてないのに？まだ退去していないので退去キャンセルの間違いでは？電話で長男に確認したところまた募集頑張ります！と言っていたから申込みキャンセルで間違いないという話でした。スゴッ、、、激戦の札幌で築２５年の木造物件で退去前に申込みがあっただけでも感動もの。しかも外壁塗装や補修など、そろそろ、しないとやばいレベルのオンボロ物件。 キャンセルになっても申込みがあったことも知らないのでガッカリ感もありません。激戦の札幌でも最高の立地（最寄駅）のひとつだと過去の経験からも断言してもいいと思います。 退去後２日で申込みがあった前回のブログ 退去後２週間で決まった前々回のブログ懐かしい～、前々回のブログは元ヤクザ入居者との最終攻防話で盛り上がっているブログでした。 今回はキャンセルにはなりましたが早く決めてくれるでしょう！問題は１０月末で２室空く３棟目です。こっちは厳しいでしょう。間違いありません。
2012.10.17
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条件変更手数料
10日くらい前に銀行から郵便物が送られてきました。何？４棟目で金利が1.46％下がったとこのブログでも書きましたが金利変更に伴う手数料として10,700円が口座から引いたという内容でした。条件変更手数料と記載されています。手数料がかかる話は聞いていません。銀行とのお付合いではいろんな手数料がかかります。１棟目は３年固定の４年ローンでしたが３年固定から残り１年が変動に切り替わっても特に手数料はかかりませんでした。金利交渉もせず変動金利になったから？借りた銀行が違うので、この手数料がこの銀行だけなのかは分かりません。
2012.10.16
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HSBC香港アクティベイション
2013年3月1日から、HSBC香港キャッシュカードの香港外ATMでの利用に手続きが必要となります。キャッシュカード利用のセキュリティ強化のため、だそうです。数分のネット手続きで完了。そう言えば海外不動産のローン口座スタンダードチャータード銀行の事を思い出しました。長いあいだ何もやってない、、、過去の郵便物を調べると封を切っていない封筒が。嫌な予感。案の定、10か月くらいカードを使用していないのでカードが利用できない状態になっているという内容でした。ちょうど夏休み時期だったのでほったらかしになっていました。再アクティベーションが必要です。カードを利用する予定はないので来月にでも支店に出向いてやってこようと思います。海外口座は、こういうのが面倒です。
2012.10.14
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１棟目水漏れと札幌の伯母さん
本日、札幌１棟目の管理担当の方から携帯に着信。またまた退去のお知らせ？と思ったら随分前に連絡があった水漏れの件でした。１棟目水漏れの日記かなりひどい水漏れだと聞いていたのにその後、連絡なし。気にはなっていましたが、何かあれば連絡がくるだろうと思って連絡したい気持ちを抑えていたらすっかり忘れてしまっていました。担当者「原因と思われる場所にコーキング処理をして・・・」私「ハー、、、」高額だろうな？担当者「その後、大雨もありましたが今のところ問題ないようです。」私「ハー、、、」担当者「金額は９千円です。」安ッ！ビックリして１００円台以下の金額を忘れてしまいました。ラッキー！ところで札幌の伯母さんが亡くなりました。不動産投資で財を築いた伯母さんです。札幌で不動産投資をはじめたきっかけのひとつは伯母さんの影響。１棟目の購入前に相談した時に「甘くないよー。」と言われたことをはっきり憶えています。その後も何かと気にしてくれていました。何も頼みませんでしたが・・・たった一度の人生、楽しまないと。改めて思った。
2012.10.09
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モデル級入居者、そして草むしり
今日は妻と娘と３人で横浜物件の草むしりに行ってきました。横浜物件にはモデル級の方が住んでいます。妻も容姿は絶賛。しかし、、、残念なことが・・・ちょっとダラシナイ。玄関先には少しですがゴミが置いてあります。そして同棲しているのか、草むしりに行った時はいつも男性と一緒です。躾係ではないですし、美観を損ねているほどでもないので放置プレイ。さて今日の草むしりは約２０分で終了。ピークは過ぎたので楽チンです。
2012.10.08
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またまた退去予告キター
先ほど管理会社から電話がありました。またまた退去予告です。今回は２棟目の方。２棟目は私の札幌物件の中では最も決まりやすい物件。前回ほど落ち込むこともありません。そうは言ってもこれで１０末退去が３部屋。退去は続きますねー。昨日は出張で郡山、今日は小学生の娘の運動会。すっかり不動産のことは忘れていたのに思い出しました。ヨシ！明日は横浜物件の清掃にでも行ってくるか！
2012.10.07
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空室対策
１０月末に２部屋同時に空く３棟目。埋めるのが非常に難しい部屋ですが対策は実行しました。もともとはこの物件の売りだったのですが色々とあって手放したこの物件の売り。それをコジローさんの協力で押さえることができました。空室を埋めるうえで大きな武器になるでしょう。このセリフは３棟目の売主だった不動産会社の社長も言ってました。
2012.10.05
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退去予告キター
久しぶりにきました。退去予告です。 先日このまま無風状態だったらいいなーと書いたらコレです。しかも２室同時。２室とも札幌３棟目。自分の所有する中で１、２を争うくらい埋めるのが難しいと思っています。さらに１部屋は超優良な方でした。私がこの物件を５年７ヵ月前に購入する前から住んでいた方です。非常に残念ですが、お世話になったので感謝、感謝です。
2012.10.03
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9月の入退去実績
毎月恒例 年初にたてた目標に対して９月のレビュー ８月のレビュー ９月の実績は 1棟目札幌 ８/８ 満室 2棟目札幌 ８/８ 満室3棟目札幌 １０/１０ 満室 4棟目札幌 １８/１９5棟目横浜 １２/１２ 満室マレーシア 2013年5月完成予定 合計 ５６/５７ 稼動率98.2％ 今年に入ってからの総合稼働率 合計 ４８４.５/５１３ 稼動率94.4％ 目標値から＋1.9％ 徐々に稼働率が上がってきました。先月、根拠はありませんが今年は大丈夫という予感通りの展開です。 ９月も新たな退去予告はありませんでした。退去目標は年間12以下ですが現在5。昨年の同時期の退去（予告含む）は8。 退去もなければ入居もない無風状態。いっそのこと４～５カ月この状態が続いてほしいと思っています。
2012.09.30
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固定か変動か
固定を選ぶか変動を選ぶか？自分は低金利の時は固定という定石に従い固定金利を選択してきました。１棟目 ７年前３年固定の４年ローン（完済）２棟目 ６年半前１０年固定の１０年ローン３棟目 ５年半前１０年固定の１０年ローン４棟目 ５年前５年固定１７年ローン（先日さらに５年固定で契約）５棟目 ２年半前に３年固定３０年ローンこの７年は結果だけみれば間違いなく変動金利が正解でした。しかし、それは結果論。後悔はしていません。保険みたいなものと考えて割り切っています。予測しても当らないので定石通りにやっていきます。
2012.09.23
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