東方見雲録

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2023.02.16

言葉の森：容積移転　「稼ぐ公園」にひそむ問題

テーマ：百聞は一見に如かず。今日のデジカメ写真(7324)

カテゴリ：まちづくり

　同じ13年には、都は公園まちづくり制度も創設した。都市計画公園内では建築物の用途に制限があった。都は22年、この制度を適用し、一部の敷地で公園指定そのものを解除することで用途制限を取り払った。

　二つの規制緩和の結果、建設が可能になったのが三井不動産の185メートルのビルだ。公園エリア外に予定する伊藤忠商事の190メートルのビルとともに周辺の敷地から未利用の容積をかき集めて高層化する「容積移転」という手法を用いる。

　容積移転は都市開発では一般的な手法だが、より巨大サイズの建築を生むため、景観など周辺への影響も大きくなる。だが、都は規制緩和を決めた昨年の都市計画審議会で、計画に批判的な委員が終盤に質問するまで容積移転の利用について明らかにしなかった。

　都などによると、明治神宮や日本スポーツ振興センター（JSC）は事業者に容積を差し出す代わりに、所有する神宮球場や秩父宮ラグビー場の建設費を圧縮できる見通しだ。このため「ビルは再開発のカギを握る」と言われる。

　JSC関係者は「建設費の捻出のため、この仕組みでなければ建て替えは絶対に無理だ」と述べた。同じくJSCが管理運営する国立競技場の建て替えでは当初建設費が高騰して政治問題化した。オープン後も赤字運営が批判されており「国の財政支援はありえない」という。明治神宮もこれまでの取材で再開発に参加して神宮球場を建て替える理由として財政問題を挙げている。

　明治大の大方潤一郎特任教授（都市計画）は「事業者側には都合が良いかもしれないが、この仕組みは100年守られてきた外苑の緑やオープンスペース、景観を劣化させ、その犠牲の上に成り立っている」