節税の達人のひとり言

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個人で賃貸不動産を多数所有する方にとって、相続対策は大きな関心事です。当事者となった方は、人知れず悩んでおられることも多いようです。

相続対策としてぜひ知っておきたい四つのポイントについてまとめました。

相続対策には、 遺産分割対策 、 納税資金対策 、 相続税節税対策 の三原則があります。

相続対策で一番重要なのは、遺産分割対策です。次に重要なのは、納税資金対策です。この２つの問題を解決した上で、相続税の節税対策を行なうべきです。

遺産分割対策とは、具体的にな何？

遺産分割対策は、財産を相続人にスムーズに承継させるための対策です。

遺産分割においては、「相続」が「争族」にならないようにすることが大切です。

不動産を相続人間で遺産分割する場合のポイントは何？

不動産を遺産分割する際のポイントは、「共有名義にしない」ことです。

不動産を共有とした場合、その不動産から生ずる収入は共有者が持分に応じて取得し、経費も持分に応じて負担しなければなりません。また、共有不動産を売却しようという場合は、共有者全員の同意が必要です。さらに、共有者のなかで相続が発生しますと、ますます共有状態の解消が難しくなります。

したがって、相続財産のうちに不動産がある場合には、相続人が一つの不動産を単独所有するような遺産分割をすることが重要となります。

納税資金対策とは、具体的に何？

納税資金対策は、相続税をスムーズに納税するための対策です。

納税資金対策の原則は、相続税に必要な金銭を確保しておくことにつきます。したがって、不動産を収益性の高い賃貸物件に組み替えて納税資金を蓄積したり、売却して換金しておくことが必要になります。

相続税節税対策とは、具体的に何？

相続税節税対策は、不動産の評価や課税価格を引き下げる対策であり、具体的には次の４点となります。

(1) 時価と相続税評価額の格差を活用

例えば、家屋の相続税評価額（固定資産税評価額）は建築（取得）価額の60％程度といわれており、建築価額と固定資産税評価額との差が評価額の引き下げ効果ももたらします。

(2) 貸家建付地の評価減の活用

貸アパートなど賃貸建物の敷地については、貸家建付地の評価減の適用があり、具体的には「自用地評価学×（１－借地権割合×借家権割合×賃貸割合）」という評価額になります。したがって、更地にアパートを建築すると、土地についてこの貸家建付地の評価減が活用でき、評価を引き下げることができます。

(3) 貸家評価減の活用

(1) の通り家屋を建築するだけで、30～50％の評価圧縮が図れますが、さらに家屋を貸した場合には、貸家の評価減の適用があります。「固定資産税評価額×（１－借家権割合（ほとんどの地域において30％）×賃貸割合）」という評価額になりますので、さらに評価圧縮を図れることになります。したがって、賃家を建築しますと、約50～65％の評価圧縮が可能になります。

(4) 小規模宅地等の評価減の活用

被相続人の居住用、事業用、不動産賃貸用の宅地等のうち200平米（一定の事業用宅地等については400平米、一定の居住用宅地等については240平米）までの部分に一定割合が減額される特例（「小規模宅地等の評価減特例」）があります。したがって、平米単価の高い宅地について小規模宅地等の評価減の特例を活用すると、相続税の課税価格を引き下げる効果をもたらします。

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