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願い事１つ叶いました☆
先日契約した戸建物件の決済が来週に決まりました。（売主さんの都合でもしかしたら少し伸びるかも）そして数日前に東京の区分１Rを売却。売りに出したのは１ヶ月ちょっと前ですが、買付が入ったのは、戸建物件の契約日でした動く時には一気に動き出します。６月１６日のブログで「最近いろいろと希望が叶うことが続いた」と意味深に書きましたが（笑）そろそろそのうちの１つを明かしてもいい時期がきたのかなあと思いますとうとう我が家にも待望のベイビーが舞い降りてきてくれました５月から体調に異変を感じ始め、６月に入ってからは体がだるくてご飯が作れなくなりました。家からも出られず一日中ゴロゴロしている日が２ヶ月も続きましたが、現在６ヶ月目に入りようやく安定期を迎えました最近胎動を感じられるようになってきてどんな子が出てくるのか楽しみになってきました。私のお腹にやってきてくれてありがとう無事にこの世に生まれてきてくれますように。。。
2011.09.17
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久々の物件購入
２棟目マンション”レジデンス月光”を購入してから２年近くが経とうとしています満室にしてから、次の物件を探してはいたのだけれどなかなか”これ！”と思うものが出会えませんでした。数ヶ月前に欲しい物件を見つけたので、久しぶりに買付申込みを入れましたが、９０％の予想通りいいお返事をもらえず・・・売りに出して間もなかったので、大幅な指値に売主が納得いかなかったのだろうと予想。しかし、物件の状態や地形などから売主の希望額では売れないだろうと強く思います。おそらく当分は売れないと思うので様子を伺おうっと本当は１棟物が欲しいのですが、それだけに絞って今年も買えないという状況に陥ると困るので最近は戸建物件も視野に入れて活動をしています。そして、見つけました！内覧時に即決するつもりは無かったのですが、想像以上にキレイだったのと予想よりも低い額でOKだというのでその日に買付申込みをして２日後に契約決済日はまだ未定です。上記の物件を案内してくれた営業マンから昨日電話がきて、出たばかりの情報をくれました。話で聞く感じでは良さそうだったので今日見に行ってきます
2011.09.03
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竹内かなとさんのセミナー
関西大家の会に参加してきました今回の講師は大人気ブロガーで最近本も出版された関西在住の竹内かなと さんでした。何度かブログや本の帯などで写真を拝見していましたが、予想よりも若々しかったですめずらしく男性陣からも”イケメン”との評価が・・・笑競売での長年の経験から得た実体験をたくさん聞けてとても楽しくて勉強になるセミナーでした。新しく出会えた方々、いつも仲良くしていただいている方々、いつも刺激的で楽しい時間が過ごせる場所ですそうそう、面白い偶然ですが、会場として利用させていただいているホテルにrubier☆の大切な入居者様が勤務されています。ご本人にはお会いしたことはないですし、大家が客として勤務先に来ているなんてご本人は知るはずもないですが、料理人さんなので、もしかすると入居者さまの作った料理を食べているかも知れませんなんだかそれぞれがいて、世の中が成り立っているような実感がして嬉しくなりました
2011.07.10
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火災報知機取り付け＆ちょいテコ入れ
少し前の話ですが、火災報知機の設置が完了致しました。所有するほとんどの物件はもともと空いていたので、リフォームと共に火災報知機も取り付けて、お部屋を引渡ししてきました。なので、今回入居者様在宅のもと設置させていただいたのはほんの3戸ほどだったので楽でした入居者さまの前での作業は緊張しますからね～。これを機に1箇所壊れていたインターフォンを修理しておきました。他に何か気になることとかないですか？と聞くと、エアコンが古くて変な音がなるとのこと。確かに少し古いタイプのエアコンでした。交換かな～と頭を悩ませましたが、フィルターを取り出してみるとホコリまみれそれを外して運転してみると音鳴りが止まりました。エアコンからの風がホコリでブロックされ負担がかかったために音が鳴っていたようです。交換も修理もしなくて、入居者さまによる掃除だけですみました
2011.07.04
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幸せの神様
かなりご無沙汰していたのが嘘のよう。。。今日は気分がいいので、更新しよっと不動産は関係ないので興味ない方は読まないことをおススメ致します。ただの私的記録です（笑）昨日は高校のプチ同窓会に行ってきました。国際科というちょっと特殊なクラスだったので、3年間クラスが同じで担任の先生もずっと一緒でした。でも当時の私は今と違って超受身で大人しく、自己主張が苦手な目立たない子でしたあれから当時の年齢と同じ位の年月が経ちました。先生にも「見た目は全然変わらないけど、当時のあなたからすると考えられない位活動的で活発になったわね。」と驚かれました。正直に言うと、友達にも先生たちにも全然愛着が持てなくて高校生活は超つまらない3年だったのに、先生はちゃんと見ててくれたんだという気持ちと自分の努力でなりたい自分に成長できたことに気付いてもらえたようでちょっと嬉しくなりました今はそんな3年間も先生やクラスメートも私の人生には欠かせない愛おしい時間と存在です。みんなそれぞれのステージで活躍していることがほんとに誇らしく嬉しくて、たくさん元気と勇気をもらいました。相武紗季と”トイレの神様”の植村花菜が同じ高校出身だったのは初耳でしたその他最近いろいろと希望が叶うことが続いたので前回のブログを読み返して、幸運に感謝しなくちゃと気分よくなってブログに綴っておこうと思った次第です。
2011.06.16
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レーシック＆境界線立会い
かなり前からやりたかったこと、ゴールデンウィークにふと思い立ってようやく実行に移しました。レーシックです”家ではメガネ、お出かけ時はコンタクト”な生活から開放されて、とても快適に過ごせています。手術中はやはり怖かったですが、やってほんとに正解私の場合は０．０４から１．２まで回復。価格もかなり下がってきたし技術もだいぶ進歩したので、パートナーから”もうやっていいよ”というお許しが出ました（笑）7年越しの希望が叶いました。そうそう6年前位に失くして、もう絶対に見つからないだろうと諦めていた宝物も思わぬところで見つかりました。代替品を購入しようかと思っていましたが、なかなか見つからないものなのでほんとによかった不動産に関すること。カンボジア旅行から帰ってきて早々、1つ目の戸建物件の境界線立会いに行ってきました。登記所備付地図作成作業のための大阪法務局からの要請でした。再建築不可として購入した物件ですが、将来再建築可能になる可能性が出てきました
2011.06.15
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初東南アジア♪
すっかりブログのことが頭から離れてしまっている今日この頃最近更新してないね～という周囲の言葉で思い出しては、書こうか迷ったり、そのまま忘れることにしたり・・・あれから不動産の購入は進んでいませんが、相変わらず退去＆入居＆たまにその他の対応の日々です仲良くなった不動産投資家さんとたまに会合したり、女子会したり前の生活－ブログ＋ゴルフなど新しいことでハッピーに過ごしています。5月末にはシェムリアップに行ってきましたちょうど雨季に入り、草が緑になっていて遺跡との調和が素晴らしく美しかったです。雨季と言っても日本とは違い、6ヶ月間続くため1日に降る量は少ないので、あまり気になりません。1000年ほど前に作られた芸術作品の今の姿、自然の破壊力の凄まじさ、東南アジアに行ったのは初めてだったこともあり、人々の生活、住環境、見るもの全てが新鮮でした。建築途中で資金切れになり工事が中断になっている不動産がたくさんありました。日本で言う連棟式住宅の４棟のうち３戸は人が住んでいて、１戸はドアもなくスケルトンだったり街中でたくさん見られたそのような物件は、価格は１戸約２千万円。１階が店舗になっていて２，３階が住居スペースになっている場合が多いそうです。またかなりの富裕層にしか買えない物件とのこと。カンボジア、とても不思議な国でしたたいてい自給自足の生活なので、ほとんどお金を使う必要がなく食べ物には困らないみたいです。遺跡の修復や地雷の撤去もほとんど外国の支援によるもの。意外と生活の苦しさは見受けられませんが、学校や教師が足りなくて読み書きが出来る人が少ないようです。日本の団体から寄付された学校もところどころで目にしました。（建物に日本語で書いてあるのでどこからの寄付かすぐにわかります。）特に田舎のほうは物価が都心と同じなのに給料が安いので教師が定着しないという問題があるそうです。移動はトゥクトゥクがおすすめ。雨でも対応できるようになってます。大好きなマンゴーが食べ放題だったのが嬉しかったですが、グレープフルーツが大きくて甘くてすごく美味しかったのには驚き、感動しました。（グレープフルーツ、日本のはすっぱくて好きじゃない）今回泊まったラ・レジデンス・ド・アンコールは食事も美味しいし、スタッフも教育が行き届いていてリピートしたいと思わせる素晴らしいホテルでした。ベンメリア遺跡は中心街から少し遠いため足を伸ばす人が少ないそうですが、ぜひおススメしたい場所。通貨は＄のみでOK！役立ったもの⇒虫除けスプレー＆ポケムヒ
2011.06.02
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水道料金増加の原因
（前回のつづきです）入居者さまから「お風呂のお湯張りと追い炊きの機能が効かなくなっている。」との連絡がきました。すぐに給湯器やさんに見に行っててもらいましたが、給湯器の故障ではないようでした。おそらく給水パイプに異常があるのだろうとのこと。もしかして・・・水道設備やさんに電話して、現地を調査してもらいました。すると、案の定床下はびしょぬれ浴室の近くの給水パイプから噴水のように水が噴出していたそうですすぐに原因とおぼわしき箇所を修理してもらいました。が、その後そこ意外である浴室下のパイプの痛みも激しくて新しくやりかえる必要がありました。結果、約７万円の補修費用がかかりましたが、水道料金問題はようやく解決となりそうで一安心この部屋だけは点検口（床下収納）があったので、床を開ける必要がなく原因究明ができたので助かりました。あと、床下が水を吸う土で換気口もあったので床が腐る心配もないそうです。以前、戸建でも風呂場付近で給水パイプから水が漏れ、びしゃびしゃになった経験があります。その時は床が乾かず湿気が逃げる場所が不十分だったので徐々に脱衣所の床が腐ってしまいました。床のやり換えと風呂のタイルをはがす必要があり、かなりの修理費がかかりましたそれを思うと今回はラッキーだったかな遅ればせながら、You TubeにてKARAにはまり中。最初から最後まで聞いたのは今日が初めて。やっぱりかっこ可愛い
2011.02.28
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水道料金さらに増加
すっかりブログから遠のいていました。気がつけば、約１ヶ月ぶりです関西大家の会のセミナーに行ってみたり、素敵なリノベ物件を見学させてもらったり、退去があったり、入居があったり、水漏れがあったり、浄化槽を下水道に直結する工事を発注したり、神戸の女子会で楽しく情報交換したり、リフォームしたり、家賃値下げ交渉をされたり、共用部へのＬＥＤ導入を実験してみたり、自転車置き場に自転車が増えすぎて対策を考えたり・・・大家としてはこんな感じの１ヶ月でした。そうこうしているうちに”レジデンス椿”（仮名）の使用水道量と料金のお知らせが届きました。開封してみてびっくり前回よりも更に水道料金が大幅にＵＰしていました。これはおかしすぎると原因究明すべく、水道設備やさんにどこか漏れていないか見に行ってもらいましたが、外周を見た限りでは問題はないとのこと。少し様子を見ることにした矢先、入居者さまから電話がきましたつづく
2011.02.26
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共用部水道対策
先日、水道局より届いた”レジデンス椿”（仮名）の水道料金の案内を見てびっくり前回よりも約１万円高かったのです原因はまだ不明ですが、考えられることとして共用部水道の使用があると思いました。対策をとるべく、カギ付きの蛇口をホームセンターで購入して取替えました。蛇口の取替えは初めての経験で上手くできるか少し不安でしたが、思いのほか簡単でしたただ、カギはその蛇口専用ではなく簡単に入手できますしペンチなどの道具で蛇口を開くことは可能です。・マンション全体の水使用量がいきなり上がったので、原因を探っている。・共用部の水道は使用しないように。・このまま水道料金が高い状態が続けば水道料金の値上げも考えなければいけない。という旨の案内を作成して、各戸のポストに入れてきましたこれで改善されるんじゃないかな～と期待していますが、はてさて
2011.01.30
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手相占い
占いフリークではありませんが、ふと気になって簡単に出来る手相占いをしてみました私が試してみたのはコチラhttp://www.unnmei.com/tesou/tesou.html自分で線を書き込んで、そこから鑑定結果を出してくれるので、とてもわかりやすく簡単に出来ました。結果は。。。自分をさらすようで恥ずかしくて公表しませんが、rubier☆の場合、ドキリとさせられるほど当たっていると思いました。楽しかったのでもし興味があればやってみて下さい。息抜きしたい時におススメです手相って一生同じではなくて、その人の生き方や心持ちによって変化したり自分で変えることもできるんだとか。よろしければついでにクリックしてね。
2011.01.15
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２０１１年スタート
新年明けましておめでとうございます。年末は知り合いから頼まれて、英語翻訳の仕事をすることになり充実した日々を過ごしておりました大晦日は実家などの親類めぐりをして食料を大量に持ち帰らせていただいたので、珍しく我が家の冷蔵庫がまあまあ埋っています正月休みに次の活動へ向けて動き出そうと考えました。リフォームが終っていない部屋を物置にしているのですが、片付けないと現マイホームのリフォームがいつまでも完成しないので、まずはここ数年で増えた道具や廃材、材料などを片付けることにしました。今年も楽しい一年にするぞクリックしてね
2011.01.07
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自宅使用部分の廊下クロス
先日水道検針のため”レジデンス椿”（仮名）に行ってきたのですが、クリスマスの装飾でドア周辺をとても可愛らしく飾ってくれているお部屋がありました。共用部にゴミや私物を置かれるのは困りますが、こういうのは大歓迎ですね今日は泥（糊？）臭く一日中クロス貼りをしていました。狭い廊下ですが、壁の面積は大きいため数日にわけて完成を目指しています。白い部分はクロスを施工した部分。下地の部分はパテで変な柄になってます。昨日ケーキを持って来てくれた両親は「やっぱりクロス貼ると綺麗やな～」という言葉を繰り返していました一年近く、裸の壁の状態をさらしていたので・・・あとは、ドア５枚を残すのみ。ドアノブを取り外すのが面倒臭いけどラストスパートかけますついでに応援クリックお願い致します。
2010.12.24
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ＵＳＪクリスマス
いつぶりでしょうか・・・記憶にないほど久しぶりにＵＳＪに行ってきました。昔行った時とはアトラクションがだいぶ変わっていたのと数年ぶりなのでだいぶ記憶もうすれていたので結構楽しめました想像以上に人が多くて、どこに入るにも待ち時間が長くて疲れてしまいましたレストランに入るにも長蛇の列で、食べたいものが食べれなかったのが心残りです。やはり今年が最後というコレがお目当てでしょうか。時間差でイルミネーションの色が変わって綺麗でした。そろそろ自宅使用部分のリフォームに取り掛かろうと思い、ようやくクロスを発注しました。。。今だにクロスをはがされた状態の現我が家の廊下^^;いつ完成するかな～。（人事のようですが、もちろんセルフリフォームです）ついでに応援クリックお願い致します。
2010.12.18
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イチローセット
久方ぶりに物件調査に行ってきました。その帰りにせっかくなので高速を降りてちょっと寄り道初めての場所に行くことやその近くで美味しいものを楽しむと物件調査もより楽しくなります久しぶりに神戸で有名な珈琲やさんに行ってきました。昔ここでアルバイトしていました。かなり年数経ってますが、ほとんど何も変わっていません。観光客も多かったですが、有名人や芸能人もたまに来ていたようです。当時神戸に住んでいた野球選手のイチローさんはちょくちょく来店されていたので、私も直接接客したことがありますイメージよりも背が高くて顔も小さくてやっぱりカッコよかったなあ。。。で、お気に入りがこの”イチゴパフェとブレンド珈琲”あ～懐かしい。よろしければ、応援クリックお願い致します。
2010.12.07
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Amazonマーケットプレイスに出品
久しぶりにアマゾンに本を出品しましたさすがに2～3年経つと、システムが少し変わってました。最近は本を買ってばかりで売っていなかったので本箱は既に満室状態で、置くスペースが足りていない状況です。先日気になって購入した本が3冊ともいまいちだったので手始めに出品したところ、2日以内に買い手がつきました。アマゾンで新品の在庫（送料無料）があったので、定価から送料250円を引いた値段よりも50円から100円ほど低い価格に設定しました。旬のものは流動性が高いですもう二度と見返すことはないだろうと思われる本をどんどんアマゾンで売っていこうと思います。エコロジーでエコノミー応援クリックをお願い致します。
2010.12.02
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満室御礼巡回＠レジデンス月光
食欲旺盛でヤバイです夕食後にパンを食べて、アイスクリームを食べて、その後パンと紅茶でしめてしまいました今日は”満室御礼”巡りをしてきました。チャリンコで隣駅の賃貸仲介会社さんまで。。。まだ１２時前後はあたたかくて気持ちいいですちょっとしたクッキーをおすそ分けしてきました。やり取りをする機会のあった仲介業者さまには顔と物件をしっかりと覚えていただけたようです。人気ブログランキングへ応援クリックよろしくお願い致します。
2010.11.26
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忙しい日々ひと段落
先週は期日が急ぎの業務に追われていましたが、ようやくひと段落です入居申込みから入居日まで日数が短かったので、仕上げ作業を急ぎました。電気やの元さんにエアコンとモニター付きインターフォンを設置してもらったり、トラブル対応だったり車検をすぐにしてもらえるところを探したりとその他もろもろやるべきことがたくさん舞い込んで久々のてんてこ舞いでした^^;レジデンス月光（仮名）の最後に残っていた１室にも無事入居者様が引っ越し完了。めでたしめでたし応援クリックお願い致します。
2010.11.22
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ダブルパンチ
凹んでます１つ解決しがたいちょっとしたトラブルがあってつらい時に、もう1つクレームが舞い込んできましたこちらはちょっとした出費を覚悟すればすんなり解決しますが、ダブルパンチです（苦笑）思考の転換でなんとか気分をＵＰするように持っていけるようにしなければ。。。先週は恵比寿のＩさんや関西大家の会のメンバーで楽しい時間を過ごしました再会できてほんとうに嬉しく思います。火曜日は関電主催のＩＨクッキングヒーター体験会。（相続税対策のセミナー＆モンシュシュの堂島ロール付き）自民党の時は5000万円だった相続税控除が民主党により3000万円代になろうとしているとか・・・相続税関連は当分身近な話題ではないけれどその他いろいろと勉強になりました。ＩＨコンロも確かに使いやすそうで自分が欲しくなりました^^;今日はもろもろの書類作成や事務手続き。明日は今週末引渡しのお部屋のエアコン取り付け等をしてもらいます。最近常連の電気工事の元さん（仮名）登場です。その間にやることもろもろありマス今週末は戸建物件で手直し工事が必要で、半分セルフリフォームです。全部業者さんに投げると倍の見積りが出てきたので、大工さんと作業を手分けしてすることにしました。人気ブログランキングへ応援クリックをお願い致します。
2010.11.18
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コスモスの季節
久しぶりに母親とランチその帰りにコスモス園に行ってきました。たまにはこんな１日もよいですね今日は先日入居申込みが入った”レジデンス椿”（仮名）の契約書をもらい、鍵を渡すために電車に乗って物件まで足を運びました。内見用につけておいた照明も撤去する必要があったので車で行きたかったのですが、気付いたら車検切れてました更新のハガキってこないんでしたっけ？しょうがないので現地から宅配便で送ろうかと思いましたが、わりかし小ぶりな照明器具だったので大きい紙袋に入れて持って帰ってきました。ともかく１戸入居が確実になって一安心明日は関西大家の会セミナーに参加します。今回の講師は恵比寿のIさんということで、再会がとても楽しみです。人気ブログランキングへ応援クリックをお願い致します
2010.11.12
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Good Luck On Me!!
風邪をひいてしまいました明日はお出かけしたいので悪化しませんように・・・本日は、自分にとっての朗報＆読者さまへの朗報まずは自分にとっての朗報その１ ８月末に募集を開始しした”レジデンス月光”の一室に 無事入居者さまが引っ越されてきました。その２ １０月初旬に募集を開始した”レジデンス椿” の一室に入居申込みをいただきましたその３ まだ完成、募集開始していない”レジデンス月光”の リノベルームに入居申込みをいただきました一見いいことだらけのように見えますが、１のお部屋は思ったよりも入居付けに時間がかかってしまいました。２のお部屋は退去前に入居予約が入るというミラクルを起こしたかと思いきや、内見をしてもらう前にキャンセルになりました満室までの道のりは遠いなあとのんびり構えていたのですが、”クル”ときには固まって”キマス”ね～。まだ審査中ですので安心はできませんが、無事に入居が完了すれば念願の満室達成なんとかうまくいきますよーに！！続きまして、読者さまへの朗報私の相棒？塗装やのビリケン社長から「倉庫にたくさんペンキの在庫があるから無料で差し上げますよ。」というお申し出をいただきました。もし欲しい方は左欄のプロフィール下にあるメールという項目の”メッセージを送る”からご連絡下さい。rubier☆のメアドを知っている方は直接メール下さい。※大阪市内まで取りにこれる方、ラッキーです。だいぶ落ちてきちゃいましたね～^^;よろしければ応援クリックお願い致します。
2010.11.07
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地デジアンテナ工事の付帯工事
地デジアンテナのつづきです。無事工事が済んで入居者さまも喜んでくれているはずと思っていたのですが、「サンテレビが映らなくなった」との苦情が・・・工事をしてくれた電気やさんのおじちゃんに調べてもらうと、分配器がデジタルの電波を通しにくいタイプのものなのでそれを交換する必要があるとのこと。本来サンテレビが映らなくてもよいエリアなので、大家としては解決する必要性はありません。ですが、おそらくその入居者さまにとってはサンテレビで見れるなんらかの番組が生きがいのような気がしたので工事をすることにしました。必要最低限の２台を交換２万円の出費でした。（ほんとは１台1.4万円のところ1万円にしてくれました。）手痛い出費でしたが、今までわだかまりのあった入居者さまが笑顔でありがとうと言ってくれたので報われました最近は顔を合わせる度に話しかけてくれます。その後、電気やのおじちゃん”元さん”さんにまたもやお世話になることに・・・^^;今週、戸建に地デジアンテナを取り付けてもらいます。見積もりは４万５千円良心的な価格だと思います。他社で聞いたら５万円から６万円位だと言われました。エアコン工事も安くしてくれるそうなので、今度機会があればお願いしようと思います。応援よろしくお願い致します。
2010.11.01
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地デジアンテナ工事の詳細
すっかりブログ熱が冷めてしまった今日この頃地デジの件を詳しく書くと言ってほったらかしのままでした。。。最近は、のんびりリノベ、滞納問題に悩まされる、戸建のちょっとしたトラブル対応、こんな感じの毎日ですそうこうするうちに戸建物件の地デジ対応もすることになったので、これを機に（？）書いておきますマンション”レジデンス月光”に地デジアンテナを取り付けるために、ネットで調べて数社に問合せすると、マンション（大家）の場合は見積りに来てもらうだけで１万円ほど料金がかかると言われました電話したうちの１社だけは無料見積りをしてくれるというので早速お願いし、いただいた見積もりは約８万２千円でした。周りの意見を聞いたり調べたりしたところ決して高い金額ではなさそうでしたが、一交渉頑張って７万２千円でしてもらえることにＢＳはどうしようかなと思ったのですが、プラス１万円で中古のアンテナをサービスしてくれるというのでお願いしました。（新品なら３万円だそうです。）ついでにモニター付きインターフォンの取り付け（ちょっとややこしい電気工事が必要なパターン）をサービスでしてくれました。その後おじちゃんの常連客になることになったrubier☆なのでした・・・つづくおさるをポチッと応援クリックお願い致します。
2010.10.29
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新たなる技の習得
左官工事に初挑戦しました洋室の壁に珪藻土を塗ってみようと思っているという話を塗装やさんのビリケン君にしていたところ、”湿気を調整したりという機能性はないけどもっと低価格で見た目は変わらないものがあるよ。”との朗報をゲットよしそれでいこう！と思っていると”うちの倉庫に２缶在庫が眠っていたので、白でよければ使って下さい”との嬉しい申し出真っ白だったので、ほんの少しアイボリーっぽく着色してもらいました。これです。親切に何からなにまで準備してくれて、塗り方まで教えてくれました。一回だけ板で練習して、ほぼぶっつけ本番！！シーラー⇒下地ペンキ⇒塗料を均等に塗布⇒重ね塗りで模様つけなかなかしんどかったけど、楽しくて出来栄えにも満足えーっと総称はなんて言うんだっけ？？とにかく今回のはベルアートついでにポチッとしてもらえると嬉しいな。
2010.10.19
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懇親会に出てよかったなあ
そうそう。更新後に書けばよかったなあと思ったことを追記最近物件購入意欲が下がっていたrubier☆ですが、以前からちょくちょくお会いしているまわりの不動産投資家さんたちはどんどん物件を調達して前進していました。みなさんすごいです私もうかうかしていられないなあとよい刺激をいただきました。早くリノベ仕上げて物件さがすぞ～応援よろしくお願い致します。
2010.10.16
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賃貸住宅フェアin Osaka 関西大家の会懇親会2010
すっかりブログ放置状態です去年まで３年連続で大阪の賃貸住宅フェアに参加していましたが、今年は行きませんでした。リノベ中のお部屋のドアを再生すべくまず、ガラス交換をしてもらいました自分の構想どおりうまくいくといいのですが。。。関西大家の会の懇親会に行ってきました。私のブログを楽しく読んでくれているという方に最近の手抜きがバレていて恥ずかしかったので、早速書いてみました（笑）昨日お会いした皆様、私のブログを読んでくれていると声をかけてくれたメロン大家さん、そしていつも設営に尽力してくださっているゴンしゃん＆まるちゃん、ありがとうございました放置していたからどんどんランク落ちてますね～(^^;)応援いただける方はかぼちゃをクリックPlease!!
2010.10.15
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自転車１０００円
久しぶりにミスドのドーナツが食べたくなりました恐るべしテレビの力・・・セルフリフォーム中廃品回収のトラックが近くに来た様子。以前からボロ自転車を処分したかったので、クロス貼りを途中で中断して大急ぎで外に飛び出しましたなんだかんだと処分したいものはありましたが、自転車２台と食器乾燥機１台を持っていってもらうことに。業者さん「えーっと、食器乾燥機はおまけにして自転車１台１５００円だから３０００円になります。」私「え～！！そんなに高いの～！！」予想をはるかに超えた値段だったので、思わず大声で言ってしまいました。「じゃあ、また今度また引き取らせてもらうということで今回は１台１０００円にしときます。」いきなり１台５００円下がりました値段はあってないようなものですもんね。もうすぐハロウィーンよろしければ応援クリックお願い致します。
2010.10.08
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スマイルげっと！
私がオーナーになる前から”レジデンス月光”（仮名）に入居されているうちの1人である入居者様より初めてスマイルをいただきましたここに引っ越してきてから9ヶ月ほど経ちましたが、今までそっけなくてどちらかというと敵対心を持たれていたように感じていました。「ありがとう。」という言葉もいただき、ようやく”大家に対する敵対心”が解けたことと喜んでいただけたことがとても嬉しいです今回、その入居者様のクレームに対応し解決したのですが、それが入居者様にとってとても嬉しいことだったのでしょう。キーポイントは”とあるチャンネルを地デジで見れるようにした”ことでした。地デジ対応の件を書こう書こうと思いながらなかなか後回しにしてますなあ・・・^^;次回のテーマにしま～す。小学生をクリックしてもらえると嬉しいです。
2010.10.03
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線路沿い物件の塗装
ようやくＪＲさんから許可が降りました。以前にも書いたことがありますが、線路沿いの物件（境界線からの距離にもよる）を塗装するには電鉄会社の許可が要るそうです。足場を組み立てる時と撤去する時に保安要員も雇わなくてはならないので、費用も余計にかかります・申請してから許可が出るまでどれ位の期間がかかるのか？・保安要員を何人用意する必要があるのか？・いくらかかるのか？は時と場合やそれぞれの条件にもよります。今回なんだかんだと許可が出るまで結構時間がかかりましたちなみに今回は2ヶ月ほど。。。最近ごひいきにしている塗装やさんが全てＪＲへの対応をしてくれたので、実際に私が動く必要はなくラクチンでした。長い間塗装されずに放置されているとどんどん壁が水を吸うようになり、室内に影響が出てくる場合があります。これで当分は安心リンゴをクリック宜しくお願い致します。
2010.09.30
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韓国で発見！
旅行に行ってました出来るだけクレジットカードで支払うようにして貯めたマイルを使ったので、航空費用は現金の持ち出しはなしですマカオに行こうと思ったのですが、席がとれずに断念しました。韓国ソウルに行き先変更ですホテルはミョンドンの中心街にあるSkypark In Myungdong狭くて窓がなく日差しが全く指しませんが、築年数が浅いので清潔で綺麗です。立地は抜群。やはり好立地は有利ですね～。最近若者に人気のお出かけスポット、カンナム地区にあるカロスキルに向かう途中こんなものを発見韓国にもCentury21ありました。アプクジョンのカロスキルはとてもお洒落な通りでステキなお店やカフェがたくさん韓国レポート・食べ物は安くて美味しいが、洋食は高い。・服や装飾品の価格はピンキリですが、デパートは日本と価格が変わりません。・質のよい靴はなかなかいいお値段ついてます。日本で買うよりお買い得とは言えません。・お化粧品を買うと（量に応じて）ビックリするほどおまけをたくさんもらえます・交通費は安いが、気をつけないとタクシーでボッタクラレル可能性あり。あ～また行きたいな～。ブドウをクリックよろしくお願い致します。
2010.09.27
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天井クロス。ゴミ問題に悩まされる日々
リノベ中のお部屋、約３０平米の１ＤＫです。先日、３日間にわけて天井のクロスを張替えました（１日の作業時間は２時間～５時間とまちまちです。）長い時間ずっと上を向いてないといけないので首が恐ろしいほど凝り固まって痛いです壁と天井のメーター単位のクロス貼り代は同じなので、天井は発注する価値が高いですね。クロスを貼るとだいぶ雰囲気が変わります。どんどん綺麗になってきましたここで一呼吸おき、当分は別件で忙しくなるので放置しちゃいます。ので、完成までまだ時間がかかりそうです。マイペースで進めていきま～すところで、最近ゴミ問題に悩まされています。以前、明らかにうちの入居者さまのものではないゴミが放置されていることを書いたことがあります。しかしここ数日様子を見ていると、ゴミの分別をちゃんとせずに出す入居者さんがいらっしゃるようで、回収されずにゴミ置き場に残されるということが続いています頭が痛い問題です。。。今回はこちらで分別し直して処理するしかなさそうです。今後の対策として入居者さん全員に分別の徹底を通知しようと思っていますが、何かよい対策法を知っている方いらっしゃったら教えてくださ～いコスモスをクリックしていただけると嬉しいです。
2010.09.22
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リノベなう３
お風呂設置工事が完了しました。現在こんな感じ洗面所兼脱衣所を作ってもらいました今回はIKEAの洗面器を取り入れてみました。しかし問題発見。それはまた後ほど。。。公表するかも、しないかも。ここからは自分の出番です先週末に天井と壁のクロスはがし、キッチン掃除をしました。キッチンとトイレは原状のものを磨いて復活させます。トイレ汚すぎて目をそらしたい状態ですが、勇気を出して突撃今週末はクロスを貼っていく予定です。よろしければお月様をクリックして下さいね。
2010.09.17
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退去前に申込み
今月末に一件、退去がありますやはりマンションは戸建よりも入れ替えが早いです。６月末に空いたお部屋はなかなか内見が無かったのですが、８月にようやく入居申込みをいただき、今月から入居していただいています去年も同じく、７月～８月はほとんど動きがありませんでした。そんな”レジデンス椿”ですが、今回空くお部屋に「予約」が入りましたなんと内見せずに入居申込みを頂いちゃったのです今まで誠実な対応を心がけてきた甲斐がありました現在の入居者様が退去されてから実際に見たい！ということでキャンセルもあり得るので手放しで喜べませんが、嬉しい限りです。期待を裏切らないように全力で取り組みたいと思いますよろしければクリックお願い致します。
2010.09.14
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時代の流れか？
ひところ貸金業のＣＭが目立っていましたが、それと入れ替わるように同じような頻度で借金金利の過払い請求のＣＭが流れています。優しそうな女性が「相談してっ」ってやるやつです。確か貸金業のＣＭも似たような感じだったような。。。賃貸住宅新聞で更新料訴訟のことが連載されており、その中で示唆されていたように記憶しているのですが、更新料が過払い請求の次のターゲットにされるのではないかと心配する声もあるようです。借金金利の過払い請求のＣＭを流している方々にしてみたら、借金金利の過払い請求がピークアウトすることを見越して、次の新規事業を模索するのは当たり前でしょうね。でも請求される側になるとしたら、たまりませんので、”次の新規事業”について何が取りざたされているのか、調べてみました。ググッてみると、３つ出てきました。１． 賃貸不動産の敷金や礼金、更新料２． 家賃保証会社３． サービス残業など未払い残業代１．は、更新料ですでに動きがありますね。裁判で高等裁判所レベルの判決まで進んでいるようです。最高裁判決がでると流れが決まり、一気に加速するのでしょうか。一部のこととは思うのですが、昔から苦情や不満が絶えないとのことと、消費者保護の流れを背景に、それらの観点からの社会的正義が裁判や新聞で分かり易く主張されています。つまり、不明朗な根拠のないお金を更新料と称して徴収している、具体的に、どこそこのだれだれが、こんなにも多くのお金を１年毎に徴収している、という裁判だと思います。確かに、裁判の例を見ると、相場よりかなり多くとっていて！、それも１年毎に！！、というように感じます（物件の場所により相場が違いますので、厳密には分かりかねますが）。が、問題は、その判例が更新料自体の可否を争っているらしいことです。更新料の額や頻度ではなく。上記裁判で争われているようなある意味特殊ケースをもって、相場程度の更新料を頂いていたものまで過払いで請求される事態になると仮定すると、行き過ぎだと思います。更新料を過払い扱いにできると、貸金業の場合のような過払い請求ビジネスが一部弁護士の方々の間で成り立つというところが大きなお金の動きのように思えるのですが。。。（だからなんだとは言いませんが。。。）２．は、家賃滞納の荒っぽい取立てに対する問題ですが、この件が、どのように過払い請求ビジネスになるのか理解できませんでした。過剰取立てに対する過払い請求ということかもしれませんが、市場は小さいのでは？３．が一番すごいなと思ったのですが、残業代の未払い請求だそうです。サービス残業など未払い残業代を従業員に代わって弁護士が会社に請求するというビジネスとのことです。既にラジオでＣＭが流れているらしいです。「残業代の請求をあなたに代わって弁護士が行います」これって、全業種に及びますし、実態を厳格にみれば、ものすごい金額の過払いになると思うので、弁護士にとっては美味しい話です。が、頑張って経営している中小企業が一番危なくなるように思うのですが、大丈夫でしょうか。必ずしもシステマティックに経営していない中小企業では経営者と従業員の個人的信頼関係が金儲けの資産になっているように思うので、それを壊してしまっては立ち行かないのでは。。。従業員にとっても、１回だけ残業代の過払い分で小金をもらえるけど、会社が潰れてしまったとか、再就職できないとか（普通、雇いませんよね）、気の利いた会社では工場が海外に出て行ってしまった（そして、残業代の過払いを請求しない国の従業員で運営されました）とか、になってしまって良いことはないように思います。つまり、従業員は１回勝ち後に大負け。中小企業はへたをすると即アウト、生き残ったとしても信頼関係を損ねてボディブロー。気の利いた会社は１回負け後に対策、逃避。弁護士だけが勝ち。確かに、一部の過酷な労働条件でサービス残業が日常化しているような会社の従業員は気分的に、一時の金銭的に救われますが、そういう会社の事業はそもそも成り立たなくなっているわけで、倒産して退場すべきであって、その後、再就職し易くするのが従業員保護になるのではないでしょうか。過払い金請求の自主規制を弁護士協会にて作り、一部弁護士の暴走を食い止めようとしているとのことですので、個人的には自主規制の陣営に是非とも頑張って欲しいです。↑よろしければクリックお願い致します。
2010.09.10
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リノベなう２
リノベ途中の写真です。床をめくって配管しているところ向かって奥にユニットバスを組み立てます。四角に床が形取られてますねなかなか目に見ることのない光景ではないでしょうか（笑）上写真の右側に洗面所を作ります。洗面所になる予定の場所をZOOM UPまだまだ様子が変わっていきますよ～。どうなるのか興味がある方はクリックして下さい
2010.09.09
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リノベなう
現在リノベ中のお部屋、業者さんに発注した部分の工事がそろそろ終わりそうですちょこっとだけお見せしましょう。物件取得前、内見時に撮った写真ですトイレとキッチンはありましたが、お風呂がなかったのでユニットバスを設置してもらいます。キッチンの瞬間湯沸かし器は撤去して、お風呂、洗面所、キッチンの３箇所でお湯が使えるようにガス工事もお願いしました。次回は途中経過の写真をご紹介しま～す。応援クリックしていただけると嬉しいです。
2010.09.07
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第２回女子ランチ会
今回の女子ランチ会はグローブカフェマンションの一角に不思議と溶け込んだお洒落なお店。大阪市内の都心にありながら大きな窓からは光が降り注ぎ、美しい木々が目を楽しませてくれます メンバー6人全員がお肉料理をチョイス。みんな肉食系女子？？と大爆笑でした私が選んだマンゴームースのケーキ、チョコの層とのハーモニーが絶妙でした話題は不動産関係のみならず、ここでは書けない女性ならではのものまで多岐に渡り・・・とても有意義な時間でした今回初めて参加されたデザイナーのＳさん、どこかでお見かけしたことあるな～と思っているとなんと以前参加したＨＯＭＥ’Ｓのフェアでパネラーとして築古物件リノベーションのお話をされていらっしゃった方でした。こんな形で再会するとはお互いビックリでした。ついでにクリックしていただけると嬉しいです
2010.09.05
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どきどき入金チェック
「バレーボールしてたんですか？」クロス職人のお兄さんに聞かれました。一瞬何のことだかさっぱりわかりませんでした。そういえば、「何かスポーツやってたんですか？」とわたくしよく聞かれます。電車に乗ると自分は背が高いんだなあと感じます。満員電車でもわりかし新鮮な空気が吸えるのでお得です話は変わって。。。月末に入金確認していると、先月ご入居された入居者様のお家賃の振込みがありませんでした何故か一回目の振込みを忘れる方が結構いらっしゃいます。「あ～今回も催促のご連絡をしなくちゃなあ」と少し憂鬱になります。経験上、たいていの場合は「すっかり忘れていました。」「振込先がわからなくて・・・」（契約書に明記されてます^^;)と悪気なく、快くお振込みいただけます。しかし、今回はとある理由から腰が引けてました。本日、入金が確認できなければ勇気を出して電話するつもりでしたが、その前に口座を確認。。。。。やった～ちゃんと入金してくれてるぅ神様、いえ入居者様アリガトウございます。悪いことしているわけではないのに、なぜか督促や催促するのって億劫になります。自主管理だともれなくついてくるお仕事です（笑）今日もクリックしていただけると嬉しいです
2010.09.02
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営業回り＆ハマります
最近ハマッてます”薄皮たい焼きのたい夢”さんの”冷やしたい焼き”皮がモチモチしていてウマ～イ♪先日、リフォームが終ったお部屋の募集を開始。資料が出来上がったので、チャリンコで隣駅にある仲介業者さんを６社周回してきました９月、１０月は第二の繁忙期だそうです。”レジデンス月光”（仮名）も認知度が上がり、いろんな意味でやり易くなってきました時期も良さそうだし、今回募集開始したお部屋はすぐに決まるんじゃないかな～と期待してます。。。夜には飾りつけも完了し、これでいつ内見に来てもウェルカムです。どうなるかな～。ついでにクリックしていただけると嬉しいです
2010.08.31
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間違い探し
先日、収益不動産を取り扱う業者さんを訪問しました。到着してビックリとても立派な会社（に見える）でした。どちらかというとコンサルタント業な感じ帰り道、Paulのレストランを見つけました。デパートに出店しているパン屋さんで、本格派なお味ですがいいお値段します^^;3種類ですが、パンはおかわり自由ランチは1000円以下日替わりメインディッシュのサーモングラタンはラザーニャっぱくてで美味でした。その後、本屋でこんな本見つけました。ヘンな本があるものですねちなみに、見えにくいので左側（水色部分）の間取りを解説すると、ベランダに浴室があります。風呂なし物件の問題点を解決するための苦肉の策だったのでしょうか買いませんでしたが、面白そうです。ひとつよしなに。。。あ、ちがった。
2010.08.30
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しょぼくれてみました
一体どんな怪しい団体なんだろ～ちょっぴり気になっていた噂のしょぼくれ集団？しょぼくれんの大阪サミットに参加してみました書記のたろうさん、サーファーのナルゾウさん、母ウッチーさん、アイディアルホームさんなど人気ブログランキングを介して知っていたブロガーさんやその他多数の方が集合しました。以前からブログで仲良くやり取りさせていただいていて、お会いしたかった３パパさんにもお会いできましたそして、すーさんは実在の人物でしたたろうさんのことを「おい、でぶっちょ。」と呼ぶのは本当のようです（笑）これまた噂のグッズ、たくさんいただいちゃいましたしょぼくれん、思っていたより怪しい団体ではありませんでした。そして、本日は物件見学会をしたいということで急遽rubier☆の物件までいらっしゃいました先ほど帰路につかれたばかりです。皆様、楽しい時間を有難うございました応援クリックしていただけると嬉しいです。
2010.08.28
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コレな～んだ？
外壁にイビツな形の何かがついていますね。これ何だか分かりますかアレです。アレ！！最初見たとき、「え～どうなったらこんなことになるの」こんなにも無残な姿になることがあるようです。外れて落ちて誰かに当たったら大怪我しそうですよね雨漏りの苦情にもつながりかねません。外壁塗装のついでに取り替えてもらいました。お気に入り塗装やさんのビリケン君からのサービスですコレです面白かったらクリックしてね
2010.08.26
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給湯器交換費用
ガス給湯器を交換してくれる業者さんを探してみました。給湯器とリモコンはこちらが支給するという条件です現在お世話になっている工務店さんに聞いてみると、施工は１５０００円でやってくれるとのこと。ただし、型枠代＋フレキなどの部品代が別途８０００円ほどかかるようです。壁に直接設置するタイプのものでしたら型枠代は要りません。今回交換が必要な物件はＳＰという庫内に給湯器を設置するタイプです。約２０年前の給湯器は現在のものよりも大きかったので最近生産された給湯器を設置すると周辺に隙間ができます。それを埋めるために型枠が必要になるわけです物件から徒歩１分位のところにある設備やさんにも行って聞いてみました。給湯器はこちらで購入していると言うと明らかに嫌な顔をされちゃいました相手の立場にたって考えると当然ですよね。本来は給湯器代からも利益を得れるんですもの（^^;）しかし、「すぐそこのマンションの大家なんです。」というと少し空気が変わりました。”たった一回きりのお付き合いではない”ことの強みでしょうか。すぐに見積りに来てくれて、２３０００円＋消費税で引き受けてくれるとのお返事をいただきました内訳は上記の工務店さんと全く同じでした。型枠とフレキなどの材料をこちらで手配して支給すればもっと低価格に抑えられると思いますが、自分が動く手間や今後のお付き合いも考えるとあまり無理は言わないほうがよいと判断し、近所の設備やさんにその価格で発注することにしました。ご近所さんなので何かあったらすぐに頼れる存在になってくれるんではないかという期待も込めて・・・経費を出来るだけ抑えることは大切なことですが、安いだけが全てではないと考えています。ためになったらここをクリックしてね
2010.08.22
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嬉しいお届けモノ
キタ～いつだったか忘れましたが、申請しておいたエコポイント。チョイスした”商品券”が届きました。２万９千円分。うれしいなあうれしいなあこれで秋モノを買いに行こうかなあ。さて、最近の進捗。工事祭りな”レジデンス月光”発注していたお部屋のうち１室のリフォームが完了しました。あとは自分で仕上げるパートが残された状態ですので、そろそろ自分にエンジンかけて早く仕上げて募集を開始したいところですもう１室のお部屋は数日前から着工。こちらはかなりガラッと変わる予定です。いくつか新たなことにチャレンジするので、どうなるかちょっぴり不安だけど楽しみですそして今晩はセルフリフォームクリックは忘れずによろしくお願いいたします。
2010.08.20
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ダイコクその２
お盆休みは親戚と和歌山方面へ１泊旅行食べすぎたからか久しぶりにダイビングをして重いものを背負ったからか、自分史上最悪のダイビングショップに当たってしまったからか？体のだるさが一向に抜けません(T-T)この前のつづき木材やフローリング材、エアコンや洗面台、トイレにウォッシュレットなどが倉庫のような場所に所狭しと積み込まれていましたその場にないものもカタログを見て取り寄せてもらえるそうです。掛け率はメーカーによって違うので、要確認。おしゃれな洗面台こちらは３９８００円ですが、定番のシャンプードレッサーのＷ６００は広告特価品として２１０００円でした。洗面代＋蛇口＋鏡の価格で私が知る限り一番安いです。もっと安いの知っているよ～という方がいらっしゃったら教えて下さいな最近、アクセス数のわりに応援クリックが少ないので、モチベーションが低迷中楽しんでいただけたらポチっと一押しお願い致します。ココをクリック！
2010.08.16
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激安建材仕入先開拓
先日ガス点検をしてもらったお部屋ですが、給湯器を交換することにしました。いろいろ調べたり、大家さん友達に聞いたりしているとステキな情報をゲット建材を低価格で購入できるお店があるとのこと。早速、行ってみました。倉庫のようなところには所狭しと並んだ建材。ありました、ありましたしかも探していた型番のものがちょうどセールになっているではありませんか昨日までサマーセールで、通常でもかなりお買い得なのにさらに３千円ほど安くなっていました。ダイコク、おススメです。対応もとてもよくて、現金問屋と書いてたのにカードでも支払いできます（笑）とりあえず、２台＋リモコン２台をお買い上げ～あとは、格安で取り付けてくれるガスやさんを探すのみ。ためになったらクリックして下さいねそういえばまだスイカ食べてないなあ～
2010.08.12
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感動をあなたにも伝えたい
対岸から見る景色は意外と綺麗で感動しました。ここから見る大阪中心部もなかなか素敵です香港の夜景を思い出しました。遠くからたまたま見かけることはありましたが、間近で最初から最後まで堪能したの始めてでした淀川花火大会。楽しんでいただけたらクリックしてね
2010.08.10
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ガス点検
”レジデンス月光”（仮名）の給湯器のほとんどが２０年ものです長持ちしてますね～。しかし、一気に交換時期がくることを意味するので恐ろしいです（笑）今日は空室のガス点検をしてもらいました。入居者さんが入った途端湯がでないと苦情がでたり、ガス漏れが起きていたら大変なので入居前点検をしていますガス漏れはなかったものの、リモコンか給湯器本体の温度を測定する部分が壊れているようで、何度に設定しても熱湯しかでませんでした交換しといたほうがよさそうです。クロスを交換した後にリモコンを交換すると（今と昔のリモコンのサイズが違うので）今まで見えなかったところが見えてお間抜けになってしまうので、先に撤去しておかなくちゃ人気ブログランキングに参加中。くじらちゃんをクリックして下さいね。---お知らせ------------------------------水戸大家こと峯島さんの書籍がたくさん売れたようで増刷御礼キャンペーンをされるそうです。まだ購入されていらっしゃらない方はこの機にぜひ詳しくはこちら特典がボリュームＵＰしています。----------------------------------------
2010.08.06
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楽しい仕事
リフォームを発注する時も自分が施工する時も一番楽しいのが、クロスやＣＦなどの内装材の柄を選ぶことですまずはコンセプトを決めます。今回は主役にしたい色を以前から決めていたので、それに合わせて組み合わせを決めていきました。工務店さんからカタログを拝借どういった組み合わせにするかで、かなり印象の違うお部屋になるので面白いです。人気ブログランキングに参加中。今日は暑いので風鈴をクリックしてね
2010.08.05
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費用対効果を考えたリフォーム
先日退去のあったお部屋の原状回復工事が始まりました約４年居住されていましたが、借りる時に前オーナーと以下のような特別契約をされていらっしゃったようです。「前入居者の退去後、現況のまま（リフォームせずに）借りる代わりに家賃をさげてもらう。」なるほどこんな契約もありなんですねそんなわけで今の相場よりも５０００円ほど低い家賃で借りいただいていました。今回、退去立会いの時に初めてめてお部屋を見せていただきました。綺麗に掃除して下さっていましたが、どう考えても壁と天井のクロス全体張り替え、ＣＦ総張替えが必要でした。和室の１ＤＫのお部屋でしたが、畳には拭いきれない汚れが。。。他にもプラスアルファの補修が必要です。不人気の和室を洋室に変更するプランで、畳処分＋床あげ工事を発注しました。費用を抑えるためにクロスは自分で貼ろうかと思いましたが、単価がとても安い業者さんだったので、ここはお願いすることにしました。経費大幅カットの１つとしてこのお部屋はＣＦを自分で施工することにしました。これで約28,500円の削減です。今の私なら1日か2日で貼れます。その他もろもろ自分で簡単に出来る部分をいくつか外注見積りから省きました。ＤＩＹと外注のミックスで当分はいこうかと思います人気ブログランキングに参加中。今日はくじらちゃんをクリックしてね
2010.08.03
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