空き室 空き部屋
2016/3/3 
ちくま新書 中川寛子著「解決！空き家問題」
３月に閣議決定し正式に決まるとうことですが、ようやく政府も深刻化しつつある空き家対策にのりだしたといったところでしょうか。
閣議決定によるものですから、ある程度の効果は期待でき、また政府の方針に、積水ハウス、大和ハウス、大東建託といった大手住宅メーカーは無視するわけにはいかず、今後の企画等にも影響があるものと思われます。
大家としては将来の供給過剰が家賃の下落につながり、家賃収入の大幅減少という懸念が少し和らいだといった感じですが、今後の物事の推移を注視していきたいと思います。
ぐるぐる王国楽天市場店 小沢紀美子著「豊かな住生活を考える住居学」
2016/1/15
年が明けてしばらくになりますが、この時期になると、あちらこちらの賃貸アパート、マンションで空き部屋が目立つようになります。
大東オーナー会からいただいている冊子にも大東建託建物管理下にある物件の空き部屋の最も多い時期が12月～1月にかけて多くなることが示されています。なぜでしょうか。そのころになると、例えば都会に仕事に出ていた人が、都会暮らしを辞めて田舎に帰る人たちが増えるのでしょうか。あるいは親と子供家族がこのころに同居生活を始めることが多いのでしょうか。たしかなことはわかりませんが、現状はたしかに12月～1月にかけて空き室が増えているのです。
ところで増えた空き部屋も2月～4月にかけて急激に減少します。この理由はわかります。4月から大学生になったり就職したりする人たちが多く入居するからです。またこの時期は転勤の時期でもあり、そのために部屋を借りる人たちが多くなるものと思われます。この時期は大家にとっても空き部屋解消の最大の機会といえるでしょう。
ところで大東建託建物管理物件の傾向として4月～5月にかけて再び空き部屋が増えていきます。理由はおそらく4月に転勤になった人たちが4月下旬まで部屋を借りて4月～5月にかけて引っ越すことなどが考えられます。また別の理由としては4月から学生、あるいは就職したものの、残念ながらリタイアしてしまったために、空き部屋が増えてしまうのかもしれません。
いずれにしても、これからの時期が入居者の最も多い時期ですし、家賃も比較的高く設定できる時期だそうです。空き部屋をかかえている大家さんにとっては、空き部屋が埋まる期待が最も持てる時期です。
2016/1/13
最近は、なにかと空き室の増加が話題になることがあります。たしかに人口は増えない、むしろこれからは減っていくのに、住居のほうがどんどん増えれば当然、空き家、空き室が増えていきます。
ところで年1回、大東オーナー会より、十数ページの冊子が送られてきます。大東建託のオーナーさんあての印刷物なのですが、いろいろと参考になる記述があります。
この中にはオーナーの代表と大東建託と質問と回答の部分があります。
そしてオーナーの質問にはやはり今の時代を反映してか、次のような質問があります。
質問： 新築物件が増えることで、既存の部屋が、空いてしまうのではないか。
回答：需要と供給のバランスを考慮して、新築しているのでそういうことはありません。
質問：人口が減少する中で、供給過剰にならないのか。
回答：少子高齢化や晩婚化で世帯数はほぼ横ばいで推移するものと思われ大きく減少することはありません。また日本の賃貸住宅の約３０％は、築３０年を超えており、今後建替え、滅失が進むものとし、年間３５～４０万戸の新規供給が必要と考える。
このように大東建託側は、強気であることがわかります。たしかに人口減少=世帯数減少になるわけでないこともわかりますし、古い物件の建替え、滅失も生じえることです。 しかし現実には、一部の賃貸物件は空き室が目立つようになり、家賃が大幅にダウンさせているのではないでしょうか。そして社会問題化しつつあるように思うのですが・・
強気なのは大東建託だけでなく、他の賃貸メーカーも強気姿勢を崩していないようです。しかしそれにしても、この数年の賃貸住宅の増加の勢いは異常に思えるのですが。
2015/12/11
12月2日の日経新聞電子版には気になる記事が掲載されていました。アパートの空室率が急増という見出しです。内容は消費増税前の駆け込みや、相続増税強化の流れから新造アパート建設がかなり進み、空室率が増加しているというものです。
特に神奈川県の状況が深刻とのことです。私も若いころ神奈川県に2年半ほど在住したことがありますが、確かに神奈川県でも横浜、川崎近郊ならまだしも、駅から遠く離れた地区も多く、そのような所に、新築マンションを建てても、入居者獲得にかなり苦戦するだろうなと想像がつきます。
そこで問題の根本をなすもの、つまり 新築のアパート、マンションの造り過ぎにあるにつきるわけですが 、なんらかの規制を設ける必要があるように感じます。現在、大家であるならば特にそう思うことでしょう。私もそう思います。私の物件の近隣でも、この数年、あきれるほどたくさんの賃貸マンションが建ちました。このままではたくさんの空室をかかえた大家さんが、非常な苦境におかれるのは明らかです。
最近、大東建託管理の担当者がこられましたが、最近では老朽化したアパート、マンションの大家に近づいて、アパートマンションの建て替えに力を注ぐようになっているとのことを聞きました。そうであるならば、住宅過剰供給による問題を回避でき、よい取り組みだと思います。
将来的には、新築アパート、マンションに規制をかける法案のようなものも検討はされているようですが、どうなるかはわかりません。しかし現状が続くなら、深刻な住宅過剰になり、ますます空室問題が悪化していくように思われます。しかも人口は減っていくのに・・一日も早く新築アパート規制が施行されることを期待しています。大家として。
2015/12/3
1年8カ月も空いていたテナントですが、ようやく入居が決まりましたが、その決まるまでの流れについてブログしたいと思います。
11月1日（日）近くのテナントを捜しているという介護事業者の社長夫婦が在宅中の大家を呼び出しました。早速、管理会社の大東建託と連絡がとれるように手配しましたが、この物件に強い関心を示されていました。この日から事業者と大東建託のやりとりが始まりました。
11月15日（日）事業者がテナント物件、入居申込を行います。その後、審査等が行われました。
11月19日（土） 審査も通過しこの日に入居契約をされたようです。
11月23日（月） 大東建託テナント担当社員が大家の私の自宅を訪問し、承諾のサインを求められる。そして承諾する。
12月1日（火）入居が始まる。
こういった流れで空テナントが埋まりました。最初にこられた日から相当の入居意欲感じられたので、こんどこそ決まるかなあという感触というものもありましたが・・
それからこの件を大家から大東建託につないだので、紹介料も払うと大東建託の担当者は言われていました。いつどれくらい払うかは言われませんでしたが・・
それから訪問してきた大東建託テナント営業社員ですが某支店のテナント課の係長をしています。40代前半で15年ぐらいこの仕事をしているとのこと。指輪をしていましたので、家庭持ちのようです。給料も年収1000万円ぐらいもらっているのかなあと、つい推測してしまいました。（公表されている大東建託の社員の給与水準からの推測です）
印象としては、ややふけた感じの、可でも不可でもないといった感じの人でした。まあそれでも苦労の多い大東建託社員として15年もやってきた人なので、それなりの人なのかなあとも思います。名刺もいただきましたので保管してテナントのことで何かあれば名刺にある、携帯番号に電話をしようかと思います。
空テナントは決まらない場合は、なかなか決まらず時が流れていきますが、（私の物件も1年8か月も空いたままでした）決まるときは、あっさりと決まるものです。
2015/11/24
大東建託管理のもとにある物件をもつ大家、オーナーはインターネットで、物件の状況を逐一、知ることができます。大東建託管理が大家向けに提供しているサービスで自分のIDとパスワードを打ち込んでログインすれば物件の入居状況や管理報告等を知ることができます。私も毎日、ログインしてチェックしています。恐らく朝6時に情報が更新されています。
ところで、11月16日早朝、ログインしてチェックしていたら驚くべきことが・・あの1年8カ月空室になっていた1階テナントに申込みが入っていたのです。勿論、正式に入居が決まるまでには、審査等のためにしばらく時間がかかりますが、1年8カ月も申込みが一切なかったのに、遂に動いたのです。
この1年8カ月の間、テナントを見に来られた事業者さんもけっこうおられましたが、結局は申込みまでにはいたりませんでした。一般の住居と異なりテナントになると賃料も高額ですし、開業するにしても移動するにしても時間や費用がかかるので、事業者さんんも申込みになると慎重になるようです。
ところで、申込んだ事業者さん、うちの近所に事業所を構える、介護を主力に事業を展開している事業者さんで事業拡大のために近くで事務所を探していた事業者です。今の時代、介護や保育所で軌道にのっているところは好調のようで審査も問題ないと思われます。
11月1日（日）にその介護業者の社長夫婦がテナントを見にこられ、テナント物件に強い関心を示されていました。早速、大東建託のテナント担当と連絡がとれるように、手配しましたが、それから2週間がたちました。どうなったか気になっていましたが、今回も申込みまでにいたらなかったと思ってもいましたが、11月15日（日）に申込みをされたようです。
テナント物件を持つ大家さんも少なくないと思いますが、テナントの空がなかなか埋まらないとやきもきするものです。もう永久に決まらないのではないかとあきらめている大家さんもおられるかもしれません。
しかしテナント物件の入居は決まる時はあっさりと決まるものです。気長に待つならば、ある日、突然に朗報がくるかもしれません。
それにしてもずっと空が続くと賃料も下げられ、大家の生活にも影響していますが、ようやく入居者が決まり安堵したひと時でした。
2015/11/18
11月も中旬になりました。年内に退室する入居者は今頃までに退室届を提出する必要があります。さいわい私の物件では申し出はありませんので、年内退出者はいない見込みです。
ところで近隣の大東建託管理物件では、ちらほら退出届が出ているみたいです。だいたい1月、4月、7月、10月が会社の人事移動の時期みたいですので、12月、3月、6月、9月が退室の多い時期なのでしょうか。もちろんこのなかでも3月が一番多いと思いますが。そして退室と同時に空き室が埋まる時期でもあります。
特に今年の3月は近隣の大東建託物件の入居はすごくよかったように思います。私の物件も昨年秋から空室になっていた部屋が3月に入居の申込みが入り埋まりました。また私の物件の100メートルほど北側に私の物件とよく似た大東建託管理物件がありますが、4件ほど空き室がありましたが、2，3月ですべて埋まりました。やはり 春の時期は空き室を埋める絶好の機会のようです。
ところで以前のブログでも書きましたが、最近の傾向は賃貸住宅の住む方も長くとどまる傾向にあるようです。この傾向を反映してか、これまでは1年で１～３件は退室がありましたが、今年は０件です。今の入居者様がこれからも長く住み続けてくださればと大家の私は願っていますが。もちろんほとんどの方は遅かれ早かれいつかは退室されるのですが。
2015/11/13
最近は杭打ちの偽装についてのニュースをよく耳にします。今頃、高価な分譲マンションを買っているならば、うちのは大丈夫なのだろうかと不安に思っておられるかもしれません。
思えば分譲マンションを購入する人が増えたのは、低金利時代に突入し、住宅ローンが組みやすくなったことがあるように思います。またマンションの各部屋の機能も充実してきたのもあるかもしれません。
阪神大震災直後は多くの分譲マンションに損壊が発生し、損壊に対する保険がきかないこともあって多くの方が、住宅は失ってもローンは残るといったことがあり、分譲マンションのリスクが意識されたこともありました。しかしだんだんとその意識も薄れ、地震保険なども充実してきたこともあってか、近年、分譲マンションブームになり多くの方が、賃貸住宅から、一戸建て住宅から分譲マンションに移り住んだ方も多かったと思います。私のの親戚や知り合いにも、そのようなかたちで現在、分譲マンションに住んでいる方もたくさんいます。
しかしこの杭打ち偽装事件をきっかけに、再び分譲マンションのリスクが意識されるようになったように思います。そして今後、分譲マンション購入に慎重になる方も少なくないと思います。一方、比較的、気軽に入居退室のできる賃貸住宅に流れる方も少なくないのではないでしょうか。このことは賃貸物件を持つ、大家さんにとって朗報ともいえるかもしれません。特に家族向け賃貸住宅が見直されるように思われます。私の近辺でも家族向け賃貸住宅の空室が目立つようになっていましたが、これを機にどれぐらい空率が改善されていくでしょうか。
今後の住宅事情を注視していきたいと思います。
2015/11/9
以前のブログで書いたこともありますが、私のマンションの１階はテナントとなっています。そして空室状態が１年８カ月も続いています。空室になる以前使用していた会社はインターネットでブランド服を売る会社でしたが、安倍政権以来の円安で海外から輸入するブランド服が高くなって、経営が苦しくなってきたのか、家賃の安い物件に引っ越してしまいました。
しかしこの１年８カ月の間、空室になっているとわいえ、時々物件を見に来られる業者様もおられます。特に多いのは時代を反映してか、介護、保育園、整骨院関係が見にこられているようです。
先日も介護施設を経営しているやや年配の夫婦が見にこられていました。通常は大東建託管理に直接連絡して見に来ることが多いのですが、この経営者夫婦は大家のところに連絡をとってきました。実はこの介護事業所は、うちのすぐ近くにあり、近くのテナントを探しているとのことです。移転か事業拡大のためかどちらかは、わかりませんが今回は入居してくださる可能性が高い？
1年8カ月も空いたままなので、そろそろ入居者が決まってほしいものです。
それとともに今の時代、輸入に頼る会社は、経営が厳しくなる一方、政府の公的支援を得ることのできる介護関係、保育所等の経営は元気なんだなあとも思いました。
2015/11/3
大家にとって近所の賃貸物件は気になるものです。特に新しい賃貸物件が建つとなると不安というのか、あまり良い気がしません。
今から9年ほど前だったと思いますが、父が現在の賃貸マンションを建てていたころ、近所の大家のおばさんから、文句というか、苦情の電話がかかってきたそうです。少し離れたところに物件を持っている大家のおばさんなので、日当たり等の問題は全くないのですが、競合するマンションが建つことによっぽど腹が立っていたのでしょうか。
それから、しばらくしてその大家のおばさんも亡くなりましたが、あれからこの近所には次から次へと賃貸マンションが建ちました。その大家のおばさんにとって亡くなっていないならば、今頃、相当ストレスをかかえていたことでしょう。
ところで、りそな銀行の担当者が来られた時に聞いてみたんですが、最近は建設費の高騰もあってか、以前ほどアパートマンションローンをマンション等を建てるために借りる人は少なくなったそうです。むしろ今、多いのは、不動産投資で、マンションの1室を買い取るために、お金を借りる人が多いとか。銀行からの借り入れによって相続税対策にもなるとのことです。
不動産投資については大家にとっては別段、気になることなく、どんどんやってくださいという感じです。いずれにしても大家にとっては、近所には競合する物件が多くなることは、いいことではありません。
